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商业地产往往投资不菲。且不说之后的经营，单就物业本身的价值来说，一次成功的商业地产投资，就可能会让投资人获利数倍。反之则可能损失惨重。江晓清那么怎么样才能保证投资的风险最小，可能的利润最大呢？下面是一些最基本的，并且也是放之四海皆准的注意事项。

1. 选择“许可用途”更广的建筑

一般来说，建筑物的允许使用范围越广，市场的转售价值就越高。在做出购买决定之前，确保你仔细评估一片土地，或者一栋建筑的“区域用途限制”（zoning restrictions）。例如，如果你购买一幢只用于制造的物业，那么当你有朝一日需要将这栋物业出手时就会发现，你的买家群体受到了很大的限制。要解决这个问题，有两种办法。

第一，就是在出手前完成一个Rezoning的工作，让物业在出手时具有“多功能”的优势。

第二，就是在挑选物业时，在被选物业能够贴合自己需求的前提下，选择已经完成了Rezoning的物业。比起前者，这能从根本上解决问题，当然是上上之选。

比如笔者手上一个在售房源，原本是两栋教学楼，本身因为内部设施齐全，同时兼具了教学和宿舍的功能，还邻近多伦多西区的著名大学，非常适合作为私立学校。因此在进行市场推广时也主要面对有志于私校投资的客户。但因为大楼本身已经获得市政批准，可用作包括护理中心、医院、养老院在内的十余种用途，这就大大拓宽了它的潜在客户群。

2. 选择物业时，大小要符合需求

和住宅一样，在挑选商业物业时，大面积总是很有诱惑力。然而，一味挑选大面积的物业，也可能会在出手物业时遇到不必要的麻烦。但物业的大小也并没有一定的规律。关键看面积是否能和物业的功能相符。

如果是一般的零售业，那么通常来说，面积越大，潜在买家就越小。因为除了少数几个零售业的巨头，加拿大的零售业通常都是小本经营，一般也不需要太大的面积。

但如果你是想购买类似私立学校这样的物业，那么大面积就是有好处的。因为通常学校面积越大，教学资源越是完整齐备，就越容易吸引家长和生源。同时大面积的私立学校，也利于树立自身在教育行业中的品牌形象。比如目前在多伦多西部有一处可改建为学校的在售物业，面积超过15万平方英尺，还附带大面积的园林。这无疑就非常适合作为优私校的选址。

3. 选择地段必须适合商业需求

在选择地段方面，投资商业地产远比购买自住房要复杂得多。不同种类的商业投资对地段的要求各有不同。比如，你如果要购买一处现成的物业来从事零售业或者餐饮行业，那你挑选的地方就必须有足够多的停车位和和足够方便的行人交通，另外物业本身还得配上有吸引力的装饰。如果选在交通要点，那还能引来不少过路客。

一般来说，一些大品牌就很注意这个问题。但凡是有人气的路口都会有他们的分店。因此如果您的财力足够雄厚，甚至可以考虑投资购买整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投资回报往往也能够保证。比如笔者手上的另一处占地近5英亩的Plaza，就位于密西沙加的繁华地段，其上还有Mr Greek, Thai Express等多个加拿大著名的连锁餐饮品牌，因此也是投资商业地产一个不错的选择。

如果您从事的是小型的批发行业或者制造业，那地段和客流相对不是那么重要了。但是您必须确保自己的经营符合政府在区域规划方面的规定。此外，还得考虑这个位置是否利于员工上下班，以及是否能在周边找到合适的雇员。

而对于那些个人的、专业化的，或者创造性的工作，交通要素就更加重要了。而且无论是买是租，这些企业通常都需要一栋写字楼或一间办公室，而且还要有足够快的网络。对这样的企业来说，留住员工是关键。因此选择市中心商业区，或是交通枢纽的位置往往会带来不小的战略优势。

4. 最好是投资有环境认证的物业

Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)，会提供独立的第三方认证，其认证针对的是建筑物、家庭或社区在关键部分的设计和建造，是否对人员、环境等方面有利。比如说，是否利于节水节能，是否能保证空气质量，是否对人无害，等等。投资商业地产时最好是选择经过认证的物业，因为这一认证除了能保障投资安全外，还能给物业增添额外的价值。

当然，凡事有利有弊。拥有认证的物业价格往往也更高。所以最重要的是找到风险和成本之间的平衡。至少在购买物业时一定要注意环境。如果经营的业务本身，或者接受这项服务的客户对环境要求非常高，比如学校、酒店、高档地产开发之类，那最好是选择风景优美，环境宜人的区域。比如先前提到的那处适合作为私校的物业，即是如此。

当然，如果物业本身在节能环保方面有特别的优势，这自然更好，比如绿色的屋顶，以及确保空气净化系统。目前来看，这些都是一栋物业的加分项。但由于加拿大是一个非常重视环境卫生和生态保护的国家，在今后，这些条件很可能变得越发普遍，甚至可能成为一栋物业的必备项目。

当然，就目前看来，这些还属于锦上添花。毕竟任何一个加分项都可能涉及成本问题。在成本固定时，将目光首先投向一些更切实的优势，比如优美的环境，或绝佳的地段，那自然是一种更好也更具效益的做法。

5. 挑选一个好的地产经纪

   在投资商业地产的过程中，地产经纪的作用远远大于一般的住宅地产投资。一个好的经济往往能决定一场投资的成败。因为多数商业地产都是不公开的暗盘，只有经验丰富，人脉广泛的地产经纪，才能掌握足量的信息。如果投资者完全靠自己来寻找这样的投资机会，那自然是事倍功半。

   一个出色的商业地产经纪甚至可能帮你完成上面所说的绝大部分工作。不仅会评估适合你业务所需要的空间大小，还会仔细调查有关建筑用途规划的问题，而且他或她将确保你花的每一分钱都物有所值。一个优秀的经纪，甚至还会对商业地产市场的长期走势进行评估，以出物业未来可能实现的增长空间。

责任编辑：Zoe Chan

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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根据多伦多地产局上周发布的最新月报，3月份整个大多伦多地区共完成房地产交易7,228宗。这一数字较去年3月的11,954宗，大幅下降了39.5%，甚至较过去十年的3月份平均水平也降低了17.6%。

在MLS上，3月多伦多新上市房源数量为14,866套。这一数字较去年3月下降了12.4%。相较过去十年的3月份平均水平，也下降了3%。MLS房价指数，该指数是根据不同地区的不同类型房屋进行调整后得出的。

在各类房源中，唯一同比有所增长的依然是Condo。相较去年3月，Condo均价上涨了6.1%，但是销量却下滑了32.7%。而其他类型的房源，则是同比销量和售价一并下滑。

加拿大地产局主席Tim Syrianos表示：“多伦多地产局早先就已预测，今年第一季度的销售额会比去年降低不少。受到公平住房丶新的压力测试，以及更高的借贷成本的影响，很多买家会暂时搁置他们的购房决定。我们预计到今年下半年，房屋销售量会比去年同期有所抬升。”

3月份MLS上大多伦多地区总体基准房价指数较去年同期下降了1.5%。与去年3月相比，房价平均下滑14.3%。

尽管市场环境的确对此起到了作用，但均价下跌其实是各方面综合影响的结果。通常在某个特定区域中，房价最高的是独立屋。而在目前，独立屋价格的下跌情况也最严重。此外，价格在200万以上的高端独立屋销量竟仅是去年同期的一半。这也进一步影响了3月房屋的均价。

多伦多地产局市场总监Jason Mercer则表示：“现在，我们比较房价时，常会拿两个截然不同的时期来做对比。去年我们的房屋库存量还不到一个月，而今年的库存量这在两到三个月之间。于是今年的房价无法和去年巅峰时期相提并论，这是肯定的。然而到今年下半年，房屋价格将较第一季度有大幅度的提升。因为目前的上市水平仍低于平均值，这将在下半年促成销售额的增长。”

接下来让我们看看三月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独栋房

独栋房方面，整个大多地区三月独立屋交易3,120宗，独栋房均价$1,005,779。其中，多伦多地区成交706套，均价$1,293,903，数量和价格均居大多伦多地区首位。

皮尔区成交685套，均价$914,457。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计381宗交易，但均价最低，仅$796,656。交易数量排第二的是密西沙加，246宗，但均价最高，达到$1,076,183。Caledon地区售出58套独栋房，均价$1,002,349。

Halton区三月共成交396套独立屋，均价$1,063,742。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出164套，均价$1,298,382。其次是Burlington，售出107套，均价$939,555。Milton在数量上排名第三，售出77套，均价$868,257。Halton Hills在数量上最少，售出48套，均价$852,480。

半独立屋

三月大多地区共售出686套半独栋屋，均价$782,831。皮尔区售出最多，共251套，均价$663,873。其中，Brampton售出数量为全区最多，共141套，但均价最低，为$628,380。密西沙加售出104套，均价为全区第一，为$710,596。Caledon仅售出6套，均价$688,083，为全区第二。

Halton区仅售出45套，均价$686,871。其中Milton售出24套，数量上为全区第一，均价$673,892；Oakville售出6套，均价$742,168，为全区最高；Burlington售出9套，均价$738,478；Halton Hills 6套，价格为$606,083，为全区最低。

多伦多市区共售出半独立屋236套，均价$1,032,358。数量上为大多伦多地区第二，均价为整个大多地区之最。

Condo镇屋

三月Condo镇屋共售出503套，均价$574,404。多伦多市售出177套，均价$651,092，销量和均价都居于第一。

皮尔区三月销售量位居第二，共175套，均价$558,123。其中密西沙加售出133套，均价$580,614，销量和售价均位于全区第一。Brampton成交42套，均价$486,901。Caledon没有交易记录。

Halton区镇屋销售量排名第三，共55套，均价$534,269。Burlington售出最多，为29套，且均价最高，为$545,852。Oakville数量第二，为19套，均价$541,005。Milton成交5套，均价$470,200。Halton Hills仅成交2套，数量最少，均价$462,500，为全区最低。

Condo公寓

Condo公寓的均价，是大多地区三月唯一的亮点。在销量上，大多地区三月共售出2,183套，均价$551,003，较去年同期上涨了6.1%，成为唯一一个较去年三月价格上涨的主要房源类型。其中绝大多数集中在多伦多，共1,573套，均价$590,184。

皮尔区的Condo交易数位居第二，为296套，均价$423,599。其中密西沙加位居全区第一，售出251套，均价$435,036。Brampton销售数量位居第二，共45套，均价$359,804，价格为全区最低。Caledon则没有交易记录。

Halton区三月售出Condo公寓93套。Oakville数量上第一，共37套，均价为$442,094。Burlington均价为$433,131。Burlington售出29套，位居第二，但均价最高，为$520,275。Milton售出24套，均价$432,025，价格为全区最低。Halton Hills共售出3套，数量上全区最少，均价$486,333。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

三月，Attached/Row/Townhouse 共售出622套，均价$690,438。

多伦多市共售出83套，均价$915,971，价格为整个大多伦多地区最高。皮尔区售出128套，均价$630,791；Halton区售出131套，均价$696,540。

皮尔区中，Brampton售出最多，为90套，均价$601,669，为全区最低；密西沙加售出28套，均价全区最高，为$715,886，价格全全区最高；Caledon售出10套，均价$654,630。

Halton区中，Oakville售出52套，数量居于第二，但均价远高于其他地区，达$819,448。Milton销售数量最多，为59套，均价$606,873。Burlington数量居第三，售出13套，均价$678,692，居于第二。Halton Hills售出7套，为全区最少，均价$572,414。

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排版&责编：Zoe Chan

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对于多伦多和加拿大的房地产市场，2017年绝对是不平凡的一年。多项针对房地产市场的政策出台，令投资人和地产从业人员都感到眼花缭乱。而在人们对今后住宅市场的走向众说纷纭之时，多伦多和整个加拿大的商业地产市场却呈了诸多令人欣喜的迹象。

回顾：商业地产投资市场逐步回暖

根据多伦多地产局的官方数据，2017年第四个季度，通过MLS完成租赁的商业地产（用途囊括了工业、零售业，和写字楼）面积为5,985,841平方英尺，超越了2016年的同期数据5,824,485平方英尺。这也意味着多伦多商业地产租赁市场的正式回暖。

在总共的租赁面积中，大部分是工业用地，占到了75%。但就同比增长情况来看，增长最多的是写字楼，总面积为989,545平方英尺，较去年同期的693,589平方英尺，涨幅高达42.7%。

而在单位面积的出租价格和销售价格方面，写字楼也是一枝独秀。在出租价格上，写字楼涨幅达到了21.2%。而在销售价格上，更是狂涨了115.2%。

2017年第四季度的租赁活动，尤其是办公写字楼的租赁市场越发活跃，这其实是一个十分积极的信号。这表明，未来一年加拿大的经济增长将保持一个相对强劲的势头，大量企业也相信自己将在未来一年实现扩张。因此商业投资的意向仍将保持下去，投资前景也越发乐观。

多伦多市区及周边办公用地

根据著名商业地产投资分析公司JLL的调查结果，得益于多伦多的经济活力，其市中心的办公物业始终供不应求。目前多伦多的失业率处在近年来的最低水平，2017第四季度共增加了66,500个就业岗位，而2017全年则增长了165,100个岗位。而对写字楼对市场来说，这也是一个历史性的季度，其吸收率为1,091,289平方英尺，而空置率下降至4.6%。目前在多伦多市区，最缺乏的是大型的办公物业，尤其是高质量的大型办公物业。直至2017年末，在多伦多市区的市场上，只有两处办公物业超过10万平方英尺。

相较多伦多市中心，多伦多周边郊县区域的办公室空置率就高出了不少，达到了13%。由于一部分大公司纷纷迁往市中心，也进一步抬高了多伦多周边区域的空置率。但总体上，多伦多周边区域的办公物业依然值得看好。比如说，虽然阿迪达斯已经将他们的办公地点从旺市的一处物业搬出，但著名的高尔夫用品公司TaylorMade却立刻宣布会搬入该处。在西区，加拿大著名建筑商PCL也选择了一处位于Oakville，面积达到82,543平方英尺的物业，作为他们的总部。

2018年商业地产投资前景展望

一、多伦多市郊蕴藏机遇

在2018年，甚至在未来2-3年内，市中心的商业租户将大幅扩展他们的空间需求。2018年，新建成的办公空间只有60,727平方英尺，远远不能满足市场需求。2018年以后交付的办公物业，预计预租率将到达58%。在未来12-18个月内将全部租出。在租金方面，以Bay街为代表的金融中心，租金已高达$70/平方英尺。

而由于市区空间有限，且价格高昂，也给位于郊区的办公物业带来了机遇。到2018年，空置率将继续保持平稳降低的势头。由于多伦多经济强劲，且市区空间有限，郊区提供了新的选项。尤其对一些中小型企业，和无力承担市中心高额租金的商业租户，多伦多周边无疑是更好的选择。

二、优质商业地产炙手可热

根据著名地产市场投资分析公司仲量联行（JLL）的调查结果，投资者普遍对2018年的商业地产走势持乐观态度。仲量联行总结，2017年整个加拿大的商业地产市场，正处在稳步上升的阶段，这种势头是和加拿大的积极增长情况相吻合的。而且在2018年房地产行业也将继续受益于这一强劲的经济表现。

根据JLL的预测，2018年加拿大的商业地产市场依然会有大量的资本流入，而作为加拿大最大城市的多伦多，自然会是其中翘楚。

根据最新的市场评估，多伦多的GDP在2017年增长了2.7%，预计在新的一年里还会继续保持这一增长态势。整个大多地区的市场在全加拿大排名第二。根据央行的预测，2018年多伦多的经纪增长幅度将到达2.5%。由于资本易于流入，并且集中了大量优质的投资项目，多伦多至今依然是全加拿大最好，也最具竞争力的投资目的地之一。

目前，来自不同领域的投资者，都对多伦多各个商业投资领域有着巨大的需求。这一趋势自2016年便已十分明显，并维持至今。随着机构资本和私人投资者继续寻求稳定且长期的投资，优质资产将在市场中保持高位。

三、住宅开发大有可为

在物业开发方面，由于担心安省会通过立法对租金进行管控，一些开发商对新建公寓的兴趣略微下降。然而市场对公寓的市场需求却不降反升，而且目前的升值和投资空间依然十分巨大。

根据地产协会的统计，2017年多伦多的Condo销售量为26,931套，四个季度的均价已达到了$511,901，较之2016年的均价$415,654，提升了近4分之1。

根据仲量联行的观点，从长远看，租金管控非但无助于改善租房者的困境，反而会进一步的缩小供应，致使房屋空置率下降。因此有意长线投资的投资者其实完全不用担心。

2017年多伦多的房屋空置率是2.1%，少于2016年的数字。之后这一数字还可能继续缩小。目前公寓房屋正处于严重的供小于求的状态。此外，外国移民和国内的投资将继续增长，这也将对房价构成上行压力。更重要的是，随着更多公寓楼的建起，优质的公寓用地必然越发稀缺。

一方面是巨大的潜在市场，另一方面是越发稀缺的资源，这两者共同为物业开发与公寓用地的投资前景提供了保障。因此在未来几年，公寓房项目的开发，依然大有可为。尤其是临近高速公路，或交通便利的住宅开发项目，更是具有非常高的潜力。

责任编辑：Zoe Chan

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商业地产往往涉及金额较大，因此许多有意投资商业地产的朋友都会面对贷款这一问题。笔者在帮助客人投资商业地产时，也经常被问及有关贷款的事宜。虽然本人不是从事贷款业务的专业人士，但是凭借从事了多年商业地产的经验，依然可以从一个商业地产经纪的角度给出一些普遍的建议。当然，如果您想要获得更专业的指导和更具体的技巧，那还是一定要询问专业人士。

以下这些都是很多投资商业地产的朋友都会犯的错误，甚至连很多投资老手都可能碰到这样的问题。而这些问题，很可能让他们错过许多优质的投资机会。

1. 贷款时间太晚

很多朋友会有这样一个想法：既然我能花自己的钱来投资，为什么还要贷款，然后付利息？

的确，每个人和每单投资都千差万别。有些朋友的资金比较雄厚，可以为投资商业地产提供足够的资金支持。而且并不是所有商业的投入都会高得让人难以企及。所以如果哪位朋友觉得不用贷款也能投资成功，那自然也不能算错。

>>加拿大置业百科：加拿大购房流程  | 加拿大房贷流程  | 加拿大房产税费

但是不贷款也意味着自己身边的流动资金减少了，那会给为未来的生意带来不必要的财政压力，也会带来更多不确定的风险。一旦发生什么突发状况，那就只能试着在短时间内获得贷款来应急。而在这种情况下贷款很有可能会对自己不利，甚至根本无法获得贷款。

从这点上说，早点寻求贷款，不仅仅是为了投资，也是为了规避可能带来的风险。

2. 贷款金额太少

和第一点类似，很多朋友不希望借太多的钱，最简单的理由是借的越多付的利息也会越多。这种想法肯定不能算错，而且在投资时小心谨慎，这也是对的。但是如果对一个项目的投资成本预计过低，以至于贷款过少，那就有可能让投资人陷入一个进退两难的困境——如果放弃，之前的投资就打了水漂。而如果继续，就意味着可能要继续贷款，以追加投入。而在这种情况下贷款，就像第一点中说的，同样可能对自己不利。

有些朋友可能觉得商业地产明码标价，想估算投资成本很容易。其实不然。比如有些朋友购置农场，那就必须考虑农具翻新和种植、饲养等生产成本。如果购置学校，那还要考虑教学设备和楼舍翻新的成本。此外，还有搬运、停工所可能造成的开支或损失。总之，预估一个支出情况。

3. 过于关注利率

造成有些朋友可能贷款太晚，或者不敢多贷的原因就在于贷款利率。毫无疑问，贷款利率是一个相当重要的问题，但这绝不是贷款的重点。整个贷款过程中还有许多更重要的问题值得关注。比如：

• 对方提出怎样的贷款条件？
• 对方提供多少款项？
• 在还款时有多大的灵活性？
• 一旦违约该怎么办？
• 你是否需要拿你的个人资产来做担保？

这些问题都要比贷款利率来的重要。有些朋友在贷款时没有仔细审查这些条款，尤其是一些投资经验不太丰富的朋友。他们可能觉得这都是些无关紧要的细节。或者说，这些条款每家贷款机构都一样。这是个很大的错误。实际上，不同的贷款机构给出的条件可能千差万别。

俗话说，天上不会掉馅饼。如果你在贷款时看到某个机构要你付的利息比别家的低，那你就更要仔细阅读这些条款了。所以最好的办法还是货比三家。

4. 还款过快

很多华人朋友可能相信这样一句俗话，叫无债一身轻。所以在贷款后总希望自己能赶紧把欠债还清。当然，借了钱肯定得还，减少负债肯定也是一件好事，但有时候过于着急地还贷可能并不是一个明智之选。理由同样是，这样可能会造成资金短缺。或者，这些钱仅仅用来还债，可能还不如拿来继续投资，这样反而能获得更多利润。

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当然，这不是说不完全应该趁早还清贷款，而是说在做选择前需要进行仔细比较。可能造成资金短缺的风险，或者如果用于继续投资所可能带来的利润，较之提前还清贷款所节约下的利息成本，究竟孰重孰轻。如果你觉得此刻继续投资，或者手上留点活钱对你更加有利，那就别急着还债。

5. 没能说服银行

一个优秀的商业地产的经纪，往往都能发现许多具有投资潜力的暗盘。投资者也往往能认识到这些暗盘的价值。但是如果是一些投入比较大的项目，如果投资人不能获得贷款，那依然会坐失良机。

其实要获得贷款并不是特别困难。首要的问题就是讲明这一投资的价值与机会所在，以及如果你取得贷款，你将如何运用这笔款项。在商业地产方面，最重要的是让对方相信你的判断是准确的，并且你有能力及时还款。

6. 财务状况混乱

有时候，投资商业地产的主体有时候并不是个人，而是一家公司。比如要买一处新的酒店、学校，甚至一栋办公楼。这时候作为经营者，对于自己公司的财务状况就一定要十分注意。有些朋友可能在中国经营生意十分成功，但是因为不熟悉加拿大的财务制度，同时又因为工作繁忙，所以财务状况略显混乱。这在贷款时是很致命的。

保持一个良好的财务记录在加拿大相当重要，包括年终的财务报表。而一个凌乱的财务记录不仅可能让自己对企业的情况造成误判，在贷款时也会让你无法提供有效的文件，或者让信贷机构怀疑你的经营管理能力，以至于根本无法获得贷款。

避免这种情况最好的办法就是雇佣一个专业的会计，同时选择一位专门从事财务管理的顾问。这是管理公司财务的需要，也是能获得贷款的保证。而且就像我们曾经在《海外商产投资101：搭建决策顾问团队秘诀》里所绍过的，一名优秀的财务顾问本身就是一个商业地产投资团队中不可缺少的人物。

责任编辑：Zoe Chan

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