泰国买房 – Page 3

在泰國買公寓：49%外國業權配額全攻略

導言

泰國法律整體上是很歡迎外國人前來投資房地產，可是一些細節條款難免令外國人無所適從。產權公寓是最簡單、最受歡迎和風險最小的泰國房產購買方式，因為外籍人士只要持有允許居住在泰國的合法簽證，都能滿足泰國《公寓法案》直接購買一套房。雖然外籍人士對所購買的永久產權公寓擁有100％的所有權，但外國人最多可以購買該公寓總建築面積的49%。換句話說，可供外國人選擇的房源變相減少至少一半。因此，在購買之前，注意該公寓外國人所有權的配額，這是非常重要的。泰國房地產專家Richard會為大家解釋外國業權配額的來龍去脈，以及在泰國業權配額制度下，身為外藉業主所享有的權利。

目前，泰國法律限制了外國買家在任何時候所能購買公寓面積占公寓樓總面積（留給私人所有權）的百分比，這是限制外國買家進入泰國房地產市場的法律問題之一。雖然這種限制在曼谷幾乎沒多大問題，但在度假村這類外國買家經常超過泰國買家的地區，如蘇梅島（Koh Samui）、芭提雅（Pattaya）、普吉島（Phuket），對於公寓開發商而言，它已成為一個嚴重障礙。由於這一限制，度假村地區的開發商建造的公寓單位很多賣不出去的，因為泰國買家購房興趣不大，而外國買家因為目前的法律限制不能購買。

為什麼配額是49%?

這些對外國永久業權的限制背後的邏輯是：任何買家（泰國或外國人）購買一套公寓將獲得（1）公寓單位的不動產所有權；（2）“每10000 平米在公共財產所有權占比______ %”。

現在屬於共同業主（所有的公寓單元業主）的公寓公共財產包括：

(1) 建築所在土地；

(2) 共利土地；

(3) 建築結構；

(4) 共利部分建設；

(5) 共利工具和公用設施；

(6) 公共服務地區；以及

(7) 其他共利不動產。第4號法案添加以下不動產作為公寓的公共財產，包括：

(8) 公寓法人辦公室；

(9) 欠債不動產；

(10) 公寓大樓內以安全或環境為目的的結構或系統（如電力、通風、空調、排水、清理和防火系統等）；以及

(11) 以公寓大樓共同業主籌集的共同費用維護的其他資產，所有設施和公寓所在土地。

Richard注解：

如果政府授權公寓大樓外國永久業權配額超過49%以上（例如70%），那麼這種方法就會立即在共同財產方面給外國買家多數業主所有權（在本例中70%），其中還包括公寓所在土地。

換句話說，外國買家將在住宅用地占多數權益，與泰國土地所有權法律衝突。

最後，一套公寓單位的業主所有權還包括成為法人（或社團合伙人）一員的權利，可代表共同業者管理共同不動產，同樣的也可行使關於公共財產的所有權的比例投票的權利，以及被選為法人委員會成員，以泰國法律為憑據可能造成更多的問題。

當然最簡單的方法是抑制配額。但在泰國，事情並不總是那麼容易，尤其是現在政治背景下，泰國媒體對泰國土地上“外國威脅”總是抓住不放。

（譯自Rene-Philippe DUBOUT律師的英文原文《Buying a Condominium: The 49% foreign ownership quota issue》）

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏專家教你如何把握商機

歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論，或郵件richard@siamrealestate.com與Richard 零距離交流。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

泰國房市：外資有護照就能登記購屋且房價低

全球最大經濟共同體RCEP將於今年底成立，東南亞國家正快速發展，備受世界關注，也成為國人海外房產投資標的的首選，未來10年內，東協經濟成長率平均可望達5%以上，整體爆發力極強，投資者紛紛看好。

泰國房市：外資有護照就能登記購屋且房價低

泰國為東協成員國「前段班優等生」備受投資者喜愛，位於東南亞核心地帶。

21世紀不動產副總經理曹若琪表示，泰國重要經濟支柱皆由華人支持，不少大型企業都是由華商創辦，華人的經濟地位相對較受到重視，泰國民族性淳樸，對華人並無種族對立情節，這也使泰國成為一個對外來民族相對開放的國家。

據統計，東協十國總體競爭力前三名分別為新加坡、馬來西亞及泰國，其中泰國做為東協第二大經濟體，GDP總量達10兆9,000億元，世界排名第28。

首都曼谷觀光人潮相當可觀，2014年旅遊人數就高達2,500萬人次，蟬聯全球最棒旅遊城市，同時也是全球首選退休國之一，且曼谷捷運加快建設，多項利多使今年成為泰國房市發展最快的一年。

曹若琪表示，根據10月最新的全球地產指南（Global Property Guide）指出，泰國曼谷平均年投報率將近5%，在東協國內名列前茅，更是中國台灣投報率的三倍之多，而且政府獎勵外資投資當地不動產，無房屋稅、無地價稅、無投資金額等限制，投資門檻低，投資產品單價依區段不同，房價約僅僅台北的三分之一。

外國人在泰國購屋，只需持有護照，就能登記自己的名字或聯名登記，手續並不繁瑣，但曹若琪提醒，泰國土地所有權分為永久權利及限期權利，且外資有不得超過單一項目總量二分之一的限制，更要注意的是，因為五年以內出售房屋要課房屋總價3.3%的「特殊營業稅」，不建議短進短出，這些細節千萬不可忽視。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

泰國投巨資擴大交通基礎設施昆明去曼谷以後只要700元！

由於“一帶一路”建設的啟動，泰國也將推動交通運輸基礎設施項目投資是改組後新內閣的重要任務之一，為此泰國政府確定了在2015-2016年內實施投資總額為1.6萬億泰銖的17個建設項目，以期通過向經濟體系注入更多資金來提升民間部門的信心。

近日，中國與泰國之間的鐵路項目合作在歷經一波三折之後終於敲定。中泰鐵路建設預計10月底舉行開工典禮，並計劃3年內完成鐵路建設。中泰鐵路合作將給泰國經濟社會發展帶來實惠，中泰鐵路建成運營之後，將極大方便人們出行，從昆明到曼谷的往返鐵路票價約每人3600泰銖（約合700元人民幣），相當於飛機票價的一半或三分之一，貨運費用相當於航空費用的九分之一。每年或將為泰國增加200萬中國游客，為泰國農產品出口進一步提供便利，使泰國成為東盟的交通樞紐。

根據中國駐泰經商參處消息，2015年1-8月交通基礎設施項目投資數為續建項目，規模也比較小。不過，今年剩余時間應可看到一些獲得批准的大型項目開始實施，如第二階段經濟刺激措施框架下的道路運輸系統開發緊急項目，芭堤雅至瑪達樸城際高速公路項目，以及邊境經濟特區內的道路項目。這些項目可望在2015年第四季度開工，部分項目可能先要進行征地拆遷才能開始施工。

泰國交通部已向內閣申請預算90億銖發展基礎設施，尤其是機場。除擴建機場外，交通部還將修建連接機場的各條道路，全部計劃一共10個，預算94.55億銖，其中緊要工程將趕在2016財政年度啟動。

一直被關注的泰國芭堤雅烏達拋機場2號候機樓也將在明年6月正式投入運行。據悉，2號候機樓工程已完成主體基建的50%，預計明年2月就將基本投入試運行。而官方正式啟動儀式將會到同年的6月份。機場將引入免稅商店，將向私營資本開放招標。預計商用面積將達到20000平米。此外，機場方面也在於各大航空公司進行接觸和磋商，以盡快制定即將到來的寒季航班時間表。

目前已經申請使用烏達拋機場的航空公司包括，亞行（馬來西亞，AK）烏達拋－吉隆坡航線；曼谷航空，烏達拋－普吉，烏達拋－蘇梅島航線；俄羅斯諾德風航空包機業務，泰國R航空中國航線包機業務。據悉，芭堤雅烏達拋機場至廣西南寧的直飛航線於9月25日正式通航。該航線由亞洲航空（泰國）公司執飛。航班采取全新空客A320型客機，共有180個座位。該直航航班每周4班。

目前市場反饋信息看，各大航空公司對於租用烏達拋機場的興趣仍非常高。預計今年該機場接待量在9萬人左右，而明年該數字將有望超過60萬人。另外，如果2號候機樓投入運行後，年接待量將有望從目前的80萬提高到300萬人。

另外，目前清邁機場每年客流量達到600萬人次，已接近飽和點，預料年底增加至800萬人次。此外，按照長期規劃，必須擴建航站樓，以因應2025年客流量曾加1500萬人次。而據泰機場公司（AOT）報告，新航站樓工程可望於2020年完成，屆時可以容納每年增加7%的乘客，並將建造一座高7層停車場，可以供停車2500輛。

泰國2015年上半年交通基礎設施建設投資額為1,137.87億泰銖，年比增長78%，部分源於2014年同期政局動蕩導致比較基數低。開泰研究中心預計，2015年下半年交通基礎設施建設投資額約為970－1,014億泰銖，同比增長20-25%。預期2016年上半年政府將繼續推進交通基礎設施建設，包括新批准項目和後續建設項目，希冀交通基礎設施建設成為拉動2016年泰國經濟增長的重要引擎。

Emily專欄全集

Emily解析泰國房產投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或郵件：emily@taiguo-fangdichan.com與Emily零距離交流。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外

投資泰國普吉島房產：房價年漲20% 早買到早大賺！

泰國普吉島是投資世界上房產最後的天堂之一，在那裡，你可以安全無虞地投資房地產，並能夠獲得豐厚的資本回報率。

目前島上正在建造超過200個新房產開發項目，將來還有更多的項目，因為這裡房地產市場仍處於初級階段。盡管過去兩年發生全球危機，但大多數普吉島房產開發項目銷售良好，尤其是已建成的項目，因為可以避免買家風險。普吉島有經驗的中介和開發商都認為這裡的房地產市場未來前景光明。

投資普吉島的理由

普吉島無疑正在成為新亞洲游樂場，盡管還是一個小島（僅550平方公裡），但現代便利設施齊全，不僅有國際化的醫院和學校、現代化的基礎設施、道路和寬帶通信、還有美麗的海灘和風景、最好的酒店和餐館、國際購物中心。這裡的居民熱情友好，生活愜意和犯罪率低，而且全年氣候溫暖。目前正在新建數個碼頭和高爾夫球場。

如何投資普吉島房產

如果是投資性買房（不是轉售房產），你先需支付一定預訂押金以預定這塊地段或是別墅、公寓等。在尋求法律咨詢、審核合同以及完成盡職調查之後，通常是在30天內，你要簽訂合同，付首付，一般是售價的15%到30%。其余的可根據項目進程，在一段時間內分期付款，直至項目建設完成。對於大多數開發商來說，這段時間通常是一年。通過這種方式買房，你可以有機會以低於市價30%以上的價格買到房產。原因是開發商希望借此吸引早期買家，後者不急於入住也知道早買優惠多。這既幫助開發商贏得早期買家對項目信心，也為銀行贏得資本注入和擔保，同時提升了房產項目財政狀況。這對各方都是一個雙贏局面！在項目建設階段，由於材料成本上升，房價通常會大幅上升，開發商和買家也可以實現投資回報最大化。只有最先購買的買家能得到最大的優惠，能以比後期買家低得多的價格購得房產。

普吉島房產的投資回報

上面的例子表明，如果費用低，你可以一年內分期付款，甚至在入住之前，你已可以獲得豐厚的投資收益！許多投資者是先買房，等房產建成就轉售。不過，一直保有房產所有權可能是更明智。因為房價每年上漲15%至20%，加上材料價格上升，通貨膨脹，長期投資普吉島房產非常穩妥。你也可以出租房產以獲得租金收入。

現在是投資普吉島的絕佳時候，我們可以提供島上最好房產項目建議，因為我們是這裡所有開發商的共同代理中介。

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏專家教你如何把握商機

歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論，或郵件 richard@siamrealestate.com 與Richard 零距離交流。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

“養老天堂”泰國海邊別墅月租僅1400元

生活成本低是外國老人選擇到泰國養老的關鍵原因。在泰國任何壹個地方租壹座很好的別墅月租不會超過500美元（約合人民幣3100元）。如果選擇定居在北部的清邁或度假勝地普吉等，租金還會更低。該月刊壹個美籍專家租的海邊別墅月租僅為222美元（約合人民幣1380元），別墅裏空調、熱水供應和無線網絡壹應俱全。

泰國旅遊局曾給日本老人算過壹筆賬：在日本，壹名退休男性和壹名退休女性每月可以分別領取15萬日元（約合人民幣7800元）和7萬日元左右的養老金。如果住在東京，老兩口只能住在壹間小房子裏，上超市都得精打細算，但如果搬到曼谷，他們每月花2萬泰銖（約合人民幣3800元）就可以在市中心租到壹套高級公寓，每月還可剩下4萬泰銖享受生活。

“養老天堂”泰國海邊別墅月租僅1400元

東南亞的生活消費也很低。在泰國，到最好的餐館用餐只要花費5美元（約合人民幣31元），吃壹碗面只要花費60美分（約合人民幣4元）。

除了生活成本低廉外，東南亞的熱帶風光、文化景觀和娛樂活動也豐富了移居外國老人的生活選擇。

養生

氣候溫和有益身體健康

近幾年，越來越多老人考慮到東南亞定居，壹個主要原因是溫暖濕潤的氣候、全年較小的溫差有利於對抗慢性疾病。

泰國和馬來西亞的醫療體系也堪稱完備，泰國的醫護質量甚至在西方享有盛譽。

在泰國壹家現代化的醫院，由曾就讀於美國的醫生執行的完整身體檢查花費低於40美元（約合人民幣248元）。

馬來西亞的公立、私立醫院的醫療專業程度與西方國家不相上下，很多醫院的醫生都持有國際認證的醫生執照。

移居的老人還可以購買當地的商業醫療保險。

據介紹，馬來西亞的商業醫療保險價格與國內的商業醫療保險差不多，每人每年花費約合10000~12000元人民幣，但提供的條件比其他國家許多保險公司都要好得多。

生活

國際化程度高容易融入

在泰國和馬來西亞的城市裏，走在路上妳可以看到各種西方品牌的咖啡店、冰泣淋店，在書店裏妳也可以輕易找到各種英文原版書刊。而且，泰國的英語普及程度相當高，郵差、小販多會說英語，沒有語言障礙，這讓老外們的異國生活怡然自得。

日本老人也不需要過分擔心無法適應當地生活。泰國幾家開發商在曼谷市中心修建了“小東京”，已吸引約3萬名日本退休者定居。許多公司還推出多種針對日本人的娛樂活動。而在菲律賓，馬尼拉的壹家俱樂部也設立了壹個日文網站，為日本退休者提供植物耕作、動物飼養、交際舞、天文學與鬥雞等娛樂活動。

而對於中國老人來講，在東南亞生活也不成問題—幾乎每個東南亞城市都有唐人街、華人聚居區。在壹些地方，單靠中文生活也沒有問題。像在馬來西亞的檳城，華人銀行和醫院比比皆是。“檳城華人的普通話說得很好，而且各服務部門和商店都有華人，所以溝通沒問題。”旅居吉隆坡的壹位中國老人說。“因此中國人到這邊養老並不會感覺完全背井離鄉。”

跨國養老藏暗礁

到東南亞養老，理想很豐滿，那現實呢？由於國內生活成本高居不下，日本老人早早就開始到東南亞養老，是赴泰定居的最大外國人群體。但他們發現，到東南亞定居並非想象中那麽美好，除了要面對住宿環境、心理因素、飲食習慣等方面的問題，還要警惕當地人把他們當作“有錢又好騙的外國老人”，進而實施犯罪。

中介陷阱防不勝防

據日媒報道，日本老人移居東南亞，壹般會通過中介機構尋找合適的公寓。許多中介在向顧客介紹時，壹般都會告訴老人在泰國居住的日本人特別多，不需要擔心太多。但現實中，很多在泰日本人是日本國內企業的駐泰員工及其親屬，企業壹般會為他們安排高檔宿舍，以確保安全。這種宿舍的月租金或高達十萬日元（約合人民幣5240元）。而移民中介為日本老人尋找的公寓往往達不到這種標準。許多日本老人到泰國後，發現鄰居中很少有日本人。再加上日本人個性內斂、與當地人言語不通、不會講英文，日本老人們的移居生活可能非常孤獨，尤其是只身前往泰國的老年男性。

多金老人易成犯罪目標

因為與身邊的人無法交流，很多日本老人定居泰國後被卷入詐騙、詐婚、甚至喪命的事件當中。前不久，壹位79歲高齡的日本男性在泰國被害，泰國警方隨後逮捕了壹男壹女兩名泰國籍犯罪嫌疑人。這對男女幾年前就曾通過騙婚的方式殺害了另壹位日本籍男子，兩起事件都是以獲取錢財為目的。“東南亞以海外移居者為目標實施犯罪的案件正在逐漸增多，尤其是像此次事件壹樣以單身高齡男性為對象的犯罪案件特別多。”日本某雜誌社主編奧嶽說。

飲食習慣增加生活成本

此外，在泰國生活能多大程度上節約成本呢？奧嶽介紹，泰國本地的飲食比較辛辣，口味上和日本料理完全不壹樣，也不適合老年人常吃。“為了迎合日本人的口味，當地也有很多壽司店，但消費也比較高，這樣生活成本就增加了很多。”他說。

各國推出“退休簽證”

泰國、馬來西亞等國成為熱門退休地，也是政府鼓勵的結果。為了吸引“多金”的外國退休者前往居住，拉動經濟增長，東南亞各國幾乎都出臺了針對退休者的特殊簽證。

泰國：“退休簽證”吸引退休老人

泰國早在2002年就推出了退休簽證制度，並逐步降低了申請門檻。目前的條件是年滿50歲，存款加上年收入不少於80萬泰銖（約合人民幣15萬元），再開具無犯罪記錄及身體健康證明，就可以申請為期壹年的退休簽證，期滿後可以延長。雖然簽證每年都要更新壹次，但申請人可以在泰國申請，每次只需壹兩個小時、花費幾千銖手續費，非常方便。

怎樣匯款到泰國購房？

當外國人在泰國買房時，需要把購房款項從泰國以外的國家，通過銀行匯到購房人在泰國本地銀行開設的賬戶。購房款到了泰國以後，申請泰國本地銀行出具的外幣兌換轉賬表Foreign Exchange Transaction Form “FETF”證明文件，註明此匯款用途為購買公寓房產（舊稱：Thor Tor 3，任意轉賬數額超過20,000美金即可向銀行申請，此文件甚至可向第三方購買，價格為2萬銖/每百萬泰銖），即可以憑此證明到泰國土地廳（Land Office）過戶。

以下是泰國匯款購房的步驟：

購房人到泰國本地銀行開戶。
把開好的銀行賬號、戶主姓名、銀行名稱、開戶行地址和SWIFT代碼發給幫妳匯款的人。
任何人都可給購房人的賬戶匯款，但是購房款項壹定要匯到購房人在泰國本地銀行開設的賬戶。購房款全部到賬以後，到銀行申請泰國外幣兌換轉賬表Foreign Exchange Transaction Form “FETF”證明文件（此表格會由銀行工作人員幫忙代為填寫，3-4分鐘即可搞定）
過戶前壹天去銀行開購房款的支票。

中國人在泰國買房可以移民泰國嗎？

泰國是非移民國家，在泰國買房並不能移民泰國。但是泰國政府歡迎世界各國人民來泰國養老定居，特推出針對外國人的養老計劃，凡是年滿50歲的外國人，只要在銀行有16萬人民幣的存款或有相當的收入證明就可以申請養老簽證，長期在泰國生活下去。

不足50歲的外國人依然可以非常容易的長期居留在泰國。普通的旅遊簽證壹次入境可以在泰國停留60天，之後可以延期壹次延長30天。對於長期住在泰國而很少離開泰國的中國人，可以選擇在語言學校學習泰語或者其他語言以獲得壹年期的留學簽證，學費約5000人民幣。如果只需要簽證而不上課，則是2000人民幣左右。

因此，泰國美麗的自然風光和低廉的物價，已經吸引了越來越多的外國投資者和外國人來此定居生活，泰國有各種形式的簽證政策為外國人長期居住泰國提供了便利。

中國人在泰國買房如何辦理分期付款？

中國人在泰國買房付款壹般分兩種情況：

壹是直接可以入住的現房需要壹次性付清。

二是期房，即將竣工和在未來1-3年後交房的都屬於期房，泰國期房可以分期付款。因此，期房在簽約時先付首付款，通常為房子總價的20%-30%，然後從簽約起的未來壹年內分多次支付房價的30%，最後等交房時才支付最後的50%。

由於並沒有和銀行的貸款，並不需要支付任何利息，您支付的所有房款加起來就是房子的總價。這種方式為很多外國投資者提供了便利，可以在未來的時間內分期支付。

泰國共管公寓、公寓和獨棟屋的區別

共管公寓（Condominiums）：

在泰國，外國人獲準擁有具備永久產權的共管公寓，但需符合以下條件：

1、整個共管公寓項目由外國人擁有的產權不得超過49%，其余歸泰國人所有。

2、符合共管公寓公寓法案條件，也既是帶入泰國的外匯至少與所購共管公寓的房價相等，並且已在泰國境內兌換成等值泰銖。

如果屬於外國人的永久產權限額已滿，你也可以考慮購買租賃產權的共管公寓（相比永久產權，租賃產權所享權利更受限制。）

壹旦購買了共管公寓，你就擁有法律認可、政府頒發和管理的個人產權契據。該產權是無限期的，你也可以自由出租或出售相關房產。你和其他業主共同擁有該物業項目公共區域的產權，包括項目所占土地。業主自住的永久產權型共管公寓則無需繳納房產和土地稅。

公寓（Apartments）：

共管公寓是根據共管公寓法案之名註冊登記的公寓。而公寓則是沒有根據此法案註冊登記的公寓。盡管公寓比較便宜，購買公寓有很多不利。公寓不具備永久產權，只有租賃權。你對公寓綜合體的公用面積沒有所有權，也沒有共有權。這些公有面積由開發商擁有。公寓只賦予租賃權，並須繳納房產和土地稅。

獨立屋（Houses）：

外國人不能擁有土地，但可以擁有土地上方的房子。土地既與房產分離，如欲獲得泰國房產的所有權可通過兩個途徑：

1、在租賃來的土地上建房。

2、購買已建成卻沒有土地權的獨棟房，再取得土地租約。

注意：租賃權續期需要出租人的同意。沒有出租人的同意，承租人不可分租、出售，也不可轉讓其租賃權。所有租賃權都是個體協議權利，因此承租人死亡時自動終止。

外國購房者的法律瓶頸：49%的產權限制

與東南亞其他地區的房地產投資不同，海外人士在泰國購房，面臨產權限制你可以買壹棟樓裏的很多間公寓，但是不能買壹棟樓的產權。

按照泰國《公寓法》規定，外國人可以在泰國購買公寓，但該公寓所有外國人購買的面積合計不得超過整棟公寓總面的49%。外籍公民最多只能擁有壹棟公寓49%的產權。外籍人士需要提供將購房款自海外轉賬至泰國國內銀行的憑證，並有銀行開具的證明。因而，外籍公民想要獲得房屋產權，需要與泰國公民“合作投資”。

但是，由於這種“合夥”的形式存在風險，目前采用與泰國公民合夥購房的案例並不普遍。更多去泰國投資的外籍人士，選擇租用長期產權的方式，獲得房屋使用權。

按照泰國政府規定，外籍人士可以租用泰國房產30年。到時限後，可以到泰國土地管理部門延長30年使用期。期間，房屋使用權可以轉讓。

另外，外籍人士可以在泰國註冊公司，並通過將房產登記到公司名下的方式，實現對泰國房產的持有。但是，在泰國註冊公司，同樣要受到49%的比例限制。據泰國《土地法》規定，外國人在泰國設立的公司，泰方持股至少達到51%，即外籍公民持股不得超過49%。