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洛杉磯華人家長感嘆：買學區房難 進好學校更難

據美國《僑報》報道，重視教育的華人家長都希望趕在學校開學前能入住到好學區讓孩子上好的學校，因此暑假期間成為買房的高峰期。然而一些家長抱怨稱，因為學校過度擁擠，即便住進了好學區仍然沒能讓孩子上到理想的學校。

學區房昂貴 家長選擇租房

進入暑期，學校放假，但家長卻忙得不亦樂乎。為了讓孩子能上好學校，很多家長都在暑期選購學區房，或者租用學區房，不少學區附近的房子可以說是水漲船高。根據地產網站提供的資料，天普市（Temple City）、喜瑞都市（City of Cerritos）、核桃市（City of Walnut）和亞凱迪亞市（Arcadia）等擁有好學區的華人聚集城市在過去一年的房價上漲幅度都超過5%，而且預計未來一年的房價漲幅基本上都會超過7%，有的甚至要達到10%。

張先生幾年前在聖蓋博（San Gabriel）買了一棟3居室的獨立房，當時的房價為55萬美元，這幾年他成家立業，孩子也到了要上小學的年紀，因此想要再到好一點的學區買一棟4居室的房子，可是發現已經買不起了。雖然他所住的房子也漲價了，現在價值60多萬美元（約408.8萬元人民幣），但是好學區的房子漲價更厲害。現在天普市一棟4居室的房子至少要80多萬美元（約545萬元人民幣）。他算了一下，即便賣掉自己的房子，也無法支付每月的房屋貸款。他說，房屋中介建議他可以在好的學區租房住，這樣孩子可以去好的學區上學，經濟壓力相對較小，但他現在還沒有拿定主意。

好學區學校擁擠 有人假借地址讓孩子上學

買學區房難，但是近來還有家長稱自己租了好學區的房子還是沒能讓孩子注冊到理想的學校。在喜瑞都居住的楊女士稱，大兒子到了上初中的年紀，雖然自己家就住在喜瑞都，但是因為喜瑞都有3個初中，比較好的中學都在喜瑞都市的東北邊，所以又在城市的東北邊租了一間房子住，再把自己的房子轉租出去。但是她到學校給孩子注冊的時候，學校稱名額已滿，要想上這個初中可能要等到明年。

喜瑞都學區總監蕭麗卿（Mary Sieu）7月17日在接受采訪時稱，很多時候是因為家長錯過了入學的注冊時間，同時她也承認的確有地址造假的情況，造成學校過度擁擠。她說，喜瑞都市的一些學校非常受歡迎，住在學區的家長可能因為錯過了注冊時間，名額已滿，所以不能進入學校上學，但是喜瑞都市有很多其它好的學校，他們可以去這些學校上學。家長如果想要了解更多信息，還可以去學校專門為家長准備的辦公室詢問。

此外，蕭麗卿指出，在學區裡還有借用地址的情況。上周學區就接到一個商業主的電話稱，有家長借用他們的地址來為學生注冊學校，這樣學區就會派人去房屋的地址查看，看家長和孩子是否真的住在那裡，如果沒有，孩子就不可以在學區的學校上學。

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原文：中國僑網
責編：Zoe Chan

居外說：洛杉磯學區房回報率怎麼樣？投資者需要注意什麼？

摘選自《居外說》第四期直播嘉賓David Yu訪談實錄

洛杉磯學區房往哪找？

從學區房這個概念上講，東岸和西岸應該是沒什麼差別的。如果已經獲得美國身份的話，比較好的學區房來自用是比較理想的，增值保值的空間也比較大。如果沒有綠卡，只是拿來投資，學區房出租也比較容易。所以在美國，用中國的概念來看待學區房也是可行的。在洛杉磯，像爾灣（Irvine）、聖馬力諾（San Marino）等傳統華人居住的地區一般學區也都是不錯的，因為我們華人還是比較有投資眼光的。

學期房的投資回報率肯定是比較高的，比如在洛杉磯，羅蘭崗（Rowland Heights）房子較便宜、不錯，那邊學校排名比較低，通常在加州千名開外；爾灣的學校就要好的多，在加州兩三百名左右。另外，像鑽石吧（Diamond Bar）、亞凱迪亞（Arcadia）、聖馬力諾這邊都有不錯的學校。房價方面，同樣區域的新房通常會貴個15-20%。在好學區與不那麼好的學區，房價相差二、三十萬美金也很正常。

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什麼類型的房產有利投資？

除了這種傳統意義上的學區房，從投資概念上講，大學附近的學生公寓肯定也是比較有值得投資。這是個需求很有保證的市場，什麼時候都有學生。還有一種，就是離市中心比較近的地方，在美國也都是房產需求很旺盛的地方。因為美國很多年輕人的住房是逐步升級的，不像中國人靠家裡幫助一步到位。

大學畢業以後，很多美國孩子要自己住，需要租類似一室一廳或者單間的小房子，等他要成家的時候，她可能租個一房一廳的，有孩子的時候就會考慮再換更大的。因為大家再美國買房子基本上是不靠父母的，都靠自己，所以購買首套房的年齡一般都在30歲以後了。那在這之前，年輕人的租賃市場是一個很值得關注的投資市場。所以可以說，在美國買房子可以選擇的投資市場很豐富。

我自己的女兒就有兩套房子，從畢業以後就開始投資買房投資。我記得她買了一套在洛杉磯不遠的地方，當時房價大概30萬美金（約203萬元人民幣），每月月供1,200塊（約8,137元人民幣），但是租金就能達到2,190塊（約1.5萬元人民幣），是比較高的。扣掉房地產稅、管理費，收入也不錯。而購買了學區房，離學校比較近的房子，絕大部分也都是升值的。

投資學區房的回報怎麼樣？

美國的房價目前每年增幅大概在4%-8%，不同的區域的差距也很大。比如洛杉磯這幾年漲得很厲害，3-4年以內大概也有30-40%的漲幅。跟金融危機之前比的話，比很多地方上漲了有一倍還要多。不過跟中國不太一樣，美國不是說整個城市房價一起漲，要看單獨的區域。學區好的地方，規劃好的地方，漲幅就會大一些。

我們再來談談出租房，我本身自己也有投資一個三房三衛，其實那個房子所在的學區不是很好，基本上就是三分、四分的學區，但是它距離大學非常近，我主要就可以租給大學生。那個地方在洛杉磯不算房價高的區域，購房價格超過60萬美金（約407萬元人民幣）。

如果再大一點，比如四房四衛，你租金一般可以達到3,000美金（約2萬元人民幣）左右，回報率基本上在3%到7%左右。

這座位於美國加州帕薩迪納（Pasadena）的西班牙式莊園坐落在格倫橡樹林蔭大道（Glen Oaks Blvd），設有4個臥室和4個浴室，享有令人嘆為觀止的山景以及極致的隱私感。
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洛杉磯的房產稅是多少？

美國每個州、每個城市的房產稅都可能不一樣。至少像佛羅裡達州、德州、紐約州等地的房產稅是很高的，接近3%。如果你要在美國投資房子，你一定要了解一下房產稅。

洛杉磯都會區的房產稅基本上在1.1%左右，但是現在有一些新開發的區域，比如爾灣，有一個城市建設費，大約有4、500塊錢（約2,712-3,390元人民幣）一個月。這樣綜合起來，它的房地產稅就在1.7%到1.8%左右，就有點偏高了。所以有時候這些新區的房子看起來便宜，其實還有一部分額外的稅費需要負擔。房地產稅是房子的持有成本中很大一部分了。先想一下一個月可能一千塊美金的持有成本，對收益是個蠻大的影響。

另外投資公寓的時候，還會產生一個HOA，就是類似物業管理費，也是一個要注意的費用。比如洛杉磯市中心，我們花100萬到150萬美元買一個兩房或三房一廳的房子，實際上它每平方米的HOA可能要達到7、8美金，那一年下來也可能上萬了，這些零零散散加起來開銷其實就不小了。

投資者應該找哪些專業人士幫忙？

最後，對於投資者或者打算移民的人來說，找好專門的物業公司、律師或者會計師還是很重要的。當地人都會通過找律師跟會計師的方式來為自己在稅收上省一點錢。這個真的有必要。如果是去美國安家落戶，我覺得首先你要找一個比較信得過的律師，幫你辦理各種身份與居住的事情。

另外，你最好去找一個好的會計師，不管是做生意還是出租房子，你都要報稅。有的人為了省錢自己填表報稅，實際上都是不劃算，花了時間還不一定可以省下多少錢。假如你找會計師報稅，也就花個一兩百塊錢美金，所以說在過去投資移民之前，最好還是要提早規劃，這樣的話你就可以少走很多彎路。 

David Yu，專注服務留美後服務的加州聯合教育集團（UEG）總裁&資深企業家，以其對美國教育制度和資源的深入了解服務於在美留學生，其子女均就讀於美國名校。

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文字：Adam Yang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國加州房地產市場顯著放緩 華人投資依然熱絡

洛杉磯許多華人雖然對房地產投資依然有著極大興趣，但將目標轉向洛杉磯以東的房價相對低的區域，甚至到外州投資。

據美國《僑報》報道，近期各項房地產調研數據顯示美國加州房屋市場銷售額下滑，出現4年以來最大年比降幅，房地產市場顯著放緩。洛杉磯許多華人雖然對房地產投資依然有著極大興趣，但將目標轉向洛杉磯以東的房價相對低的區域，甚至到外州投資。

因工作在爾灣（Irvine）租房的匡女士一個月前賣掉了自己在洛杉磯東區聖蓋博谷（San Gabriel Valley）的舊房，原本希望在爾灣購買一個房產，但現在的房價讓她猶豫不決。匡女士幾年前趁著房市低谷，在洛縣以北區域購買過兩套房子，目前每個月能收到3000多美元的租金。如今，她考慮如果無法在房價過高的爾灣購屋，就打算繼續投資幾套房產收租。

和匡女士有著類似想法的華人有不少，這使得河濱縣、聖伯納迪諾縣、安大略縣（Riverside、San Bernardino、Ontario）成為華人看房熱門區域。

房產投資公司的孫女士介紹，看一個區域的房地產是否適合投資主要考慮六方面因素，包括就業市場、空置率、經濟多元度、房屋支付能力、政策是否有利於房東以及學區評分。由於安大略國際機場和2028年洛杉磯奧運會，靠內陸區域各方面發展蓬勃，因此吸引越來越多個人房地產投資者把目光放到這裡。

根據數據顯示，該區域不少城市的租金回報達到8%以上，排在前三位的是東谷市（Eastvale）、科洛納市（Corona）、庫卡蒙格牧場市（Rancho Cucamonga），回報率分別是12.22%、10.06%、8.42%。

這處漂亮嶄新的4臥3衛戶型住宅位於東谷（Eastvale）市的Copper Heights社區內，為投資者提供了優越的置業機會。Copper Heights是一個充滿活力的年輕社區，配有一系列現代設施，包括嶄新的俱樂部會所，設有3個游泳池、3個公園、兩個水療區及一個燒烤區。
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除了在加州投資，孫女士表示很多華人近年熱衷到外州投資房地產。特別是德克薩斯州，該州近年吸引大企業搬入，大大提升當地就業市場和經濟多元度等元素，房地產市場也越來越有投資價值。孫女士稱經濟多元度和房屋支付能力都是評估一個區域的未來房市發展的重要考慮因數，例如曾經的汽車之都底特律就因為產業過於單一，房地產市場跟隨產業凋弊，再例如紐約房市一直在下滑，就是因為很多人覺得房子太貴，於是往外另尋出路。

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

居外說：加州的私立學校跟公立學校相比有什麼不同？該如何選擇？

摘選自《居外說》第四期直播嘉賓David Yu訪談實錄

這個問題要分兩部分來回答，首先我們可以說一說高中到加州留學的這個話題。

“先移民、後留學”的入學優勢

就加州高中的私立資源，還是沒有東岸那麼多，畢竟美國是從東岸發展起來的，然後才慢慢擴展到西部，比如洛杉磯。但是洛杉磯也有一些比較好的私立學校，就是數量比較少。在全美國來比可能也不是那種非常非常拔尖的，一般可以在前20名左右。

不過我們要知道的是，每個私立學校基本上除了招收本地生，國際學生的比例基本上只有15%左右。所以想要進入加州的一些比較好的私立高中，競爭是要比東岸的一些私立高中更激烈一些的。因為，除非擁有了像綠卡這樣的居住簽證，一般的留學生來只能讀私立，不能進公立的高中。所以說讀公立還是私立對很多人來說，一個優先的考慮還是在於身份方面的考量。

實際上很多人選擇去美國移民，主要也是為了教育。美國居民身份對上大學也有很大幫助，任何一個大學裡頭的國際生比例都是非常低的，絕大多數都是留給美國居民的。所以從升學的難易程度來講，你要有美國的身份，那你進入一些名校或者好學校就會容易一點。

硅谷那邊有一些比較不錯的私立高中，但是以舊金山和洛杉磯來說，私立高中的費用很大一筆要花在寄宿上，因為他在城市裡頭，住校的比較少。這種學校一般沒有宿舍，都是買房或租房。

加州私立學校推薦

華人比較喜歡的比弗利山莊（Beverly Hills）附近有一所叫West Lake的私立學校值得推薦，另外韋伯（The Webb Schools）也是不錯的選擇。像這樣的學校應該有30%以上的學生可以進入常春藤級別著名大學，包括一些非常不錯的文理學院。

帕薩迪納（Pasadena）區域有幾個學校也不錯，但是競爭都非常激烈。據我所知，那邊國際生的錄取率基本上不超過10%。其實對於當地學生來所也是很難進的。想要進入這些學校，對考試成績的要求還是比較高的。

比如說剛才提到的韋伯，他有住宿設施，也接受一些國際生，我的兒子其實就在那邊在那裡讀過書。他們從國內錄取的學生，基本上托福都至少考到一百分（新托福滿分為120分）。這樣的高要求還是有非常多學生可以達到。實際上他們也想多錄取一些中國學生，但是因為住宿的條件有限，所以他們基本上每年的招生量都控制在100個人，有50個男生，有50個女生。 九年級、十年級是基本上是男女生分開的，到了11年級就是男女生就可以在一起上課。

私立學校“貴”在哪？

這種特別好的私立學校，或者是我們平時說的那種貴族學校，我覺得他的價值不是體現在數理化到底可以學得多好，主要還是三觀的培養。我覺得至少我從我孩子身上看到了很大的變化。這些學校的培養不完全是去教你一些知識，最重要的是培養孩子對一些事情、對世界的看法，以及處理問題的態度，都是比較正面的，比較陽光的。讓孩子對這個世界充滿信心的同時，也培養出孩子的一種奉獻精神。這也是為什麼申請國外大學，除了必須要有的好成績以外，也要重點考察課外活動，領導團隊以及社會服務的經歷。它是對一個學生一個綜合全面的評估。

最後一個考量的因素就是花費了。進私立是肯定是要多花錢的，而公立學校就很便宜，甚至不需要錢。但是我的個人建議就是，能進私立還是進私立。但是並不是所有的私立都一樣好，所以家長就需要做足功課，這個學校之間差別還是很大的。

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華人青睞加州好學區 房屋價格上漲快｜美國

為了讓孩子上好學區的好學校讀書，華人家長們都希望能在好學區買房，在加州的爾灣、聖馬力諾、亞凱迪亞、天普市等華人聚集的好學區，近年來房價上漲很快，目前仍然沒有降溫的趨勢，預計明年還將繼續上漲。

暑假往往是家庭買學區房的高峰期，爾灣（Irvine）、亞凱迪亞（Arcadia）、核桃市（City of Walnut）、聖馬力諾（San Marino）、天普市（Temple City）、南帕沙迪納（South Pasadena）、哈崗（Hacienda Heights）、喜瑞都（City of Cerritos）等華人居住的幾個主要好學區，這些城市的房價從去年以來都有大幅上漲，預計明年房價還將繼續上漲。

尤其是在華人聚集的聖蓋博谷（San Gabriel Valley），房屋的價格已經偏高，現在亞凱迪亞、南帕沙迪納和聖馬力諾市的房屋中間價已經超過了百萬美元。

有“中國谷”之稱的洛杉磯縣聖蓋博谷（San Gabriel Valley），已成為全美華人最大聚居地

根據地產網站Zillow的最新數據，目前核桃市的房屋中間價為80萬美元（約545萬元人民幣），比去年上漲7.6%，預計明年將上漲6.2%；南帕沙迪納的房屋中價接近110萬美元（約749.5萬元人民幣），比去年上漲了7%，預計明年還將上漲5.5%；天普市房屋中價達到77萬美元（約524.7萬元人民幣），比去年上漲了5%，預計明年將上漲6.1%；亞凱迪亞市的房屋中間價達到110萬美元，比去年上漲8.9%，預計明年將上漲3.5%；聖馬力諾市的房屋中間價最高，已經達到近250萬美元（約1,703.4萬元人民幣），比去年上漲3.7%，預計明年將上漲1.7%。

在所有聖蓋博谷城市中，房屋中價增長最快的要數哈崗，但該地區房屋中間價仍然是最低的，目前中間價為67萬美元（約456.5萬元人民幣），但增長幅度為10.4%，預計明年的漲幅為6.9%。

居外網上這個完全翻新的哈崗住宅擁有迷人的景色，面積2,040平方英尺，有4間臥室、3間浴室、一個帶超大島嶼和花崗岩台面的巨大美食廚房，以及一個帶花崗岩枱面酒吧的家庭房。
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此外，爾灣和喜瑞都也是南加州兩個學區很好的城市，爾灣在橙縣，近年來很受新移民的青睞，這個城市的房屋中間價也達到了85.4萬美元（約581.9萬元人民幣），比去年增長了6.4%，預計明年的漲幅為5.7%。喜瑞都所在的ABC學區擁有全加州排名第一的惠特尼高中，因此也備受華人家長青睞，這個地區的房屋中間價也漲到近73萬美元（約497.4萬元人民幣），比去年上漲6%，預計明年的漲幅為6.4%。

美國加州爾灣的這套住宅地段優越，坐落在Luscious Greenbelt，非常私密，設有3個臥室和2個浴室，配有拱形天花板。住宅位於屢獲殊榮的爾灣聯合學區內。您將充分感受到伍德布裡奇（Woodbridge）帶來的好處，包括兩個美麗的湖泊、眾多公園、泳池和網球場。
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原文：僑報網
責編：Zoe Chan

洛杉磯名流購房屢創新高 跟James Pratt去看今年流行什麼？｜居外專欄

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對於洛杉磯和加州的房屋賣家來說，2018年伊始無疑是一記激動人心的。

今年早些時候Hard Rock Cafe的聯合創始人Peter Morton將其位於Malibu海灘的家以110萬美元的天價（每平方尺均價超過13,000美元，約8.6萬元人民幣）賣給了油氣大亨Michael S. Smith。然而對於當地買家來說情況可就沒有那麼樂觀了，由於市場上可供選擇的房產較少，間接導致了今年房屋交易價格創下了4月歷史同期的最高，這同時也意味著該區域的房價已經連續三個月突破了歷史新高。這是自2007年次貸危機以來房產再次開始出現大幅溢價的情況。

今年4月洛杉磯房價的中位數約為59萬美元（約389萬元人民幣），較上月增長約1%，比去年同期增加了7.3%。來自Corelogic的分析師Andrew Lepage表示南加州房價的上漲很大程度上是因為市場上房源的短缺所造成的。事實上今年洛杉磯郊區待售房源的稀缺程度甚至有些不正常，4月份的房屋成交量較一年前下降了約8%。

另一方面，4月份價格介於2-3百萬美元的“輕奢”型產品在洛杉磯卻非常走俏。在洛杉磯整體房屋銷售量與去年基本持平的情況下，這類戶型的銷售業績較去年增漲了約39%，當仁不讓地成為了市場上最強勢的競爭者。

洛杉磯頂尖房產中介譚雅·斯塔沃斯基（Tanya Stawski）

此外，之前相對低迷的市場板塊，類似於世紀城（Century City）地帶的高端公寓如今也越來越受歡迎。在高端公寓界頂尖的房產中介譚雅·斯塔沃斯基（Tanya Stawski）在她的發文中指出，世紀城旁邊的綜合型購物商場Westfield Mall提供了電影院，高檔餐飲，超級市場以及各式各樣的商鋪，生活非常便利。同時比佛利山莊（Beverly Hill）和世紀城也將馬上迎來振奮人心的一站式高端服務公寓小區：四季公寓（Four Season Residences）和世紀廣場公寓（Century Plaza Residences）。這將很大程度上改變洛杉磯的城市面貌。

價格介於4百萬到1千萬美元左右的房產也有不俗的表現，因為不少剛剛在另一檔市場（2-3百萬）賺得盆滿缽滿的賣家難免要開始考慮升級起他們的住家。

洛杉磯1740 Stone Canyon Rd豪宅

譚雅剛剛掛牌的一處房產就非常讓人心動：地址位於1740 Stone Canyon Rd, Los Angeles, CA90077，報價429.8萬美元（約2,835萬元人民幣），包括4間臥室，一間非常寬敞的廚房，還奉送擁有6個灶台的商用爐灶以及窗外San Fernando Valley Hills的優美自然風景。

在同一條街道上，居外網有以下這套現代化豪宅掛牌。1704 Stone Canyon Rd，由Zoltan Pali和FAIA（年度建築文摘/住宅）設計的建築已經全面翻新，屢獲殊榮。面積約5,800平方英尺，量身定制，追求最大舒適度，室外有壯闊的湖景和山景。

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譚雅透漏這處房產潛在買家不少來自本地，他們極其注重隱私，卻又想兼顧生活上的便利，一心想尋找一處靠近Hotel Bel Air和比佛利山莊的住所。對於這樣注重生活品質的買家，他們的預算可以高達500萬美元（約3,300萬元人民幣）。

除了傳統的高端別墅以外，主打安保特色的門禁社區過去5年來在洛杉磯也越發地受到買家的青睞，而且在名流界尤其吃香。比如2016年奧斯卡影後珍妮弗·勞倫斯（Jennifer Lawrence）就曾以800萬美元（約5,278萬元人民幣）在Hills of Beverly complex為自己購置了一套住所；好萊塢名導泰勒·佩裡（Tyler Perry）則在Mullholland Estates購置了一套價值1,450萬美元（約9,566萬元人民幣）的別墅，並且在6個月後以1,540萬美元（約1.2億元人民幣）的高價轉手賣出。

泰勒·佩裡（左）和珍妮弗·勞倫斯

譚雅認為，安全性是人們選擇門禁社區的一個重要原因。眼下無論是當地還是外國買家都越來越看重居住的安全性，也更傾向於選擇帶有門衛的小區，像是Bel Air Crest, Mulholland Estates；或者是像Wilshire Corridor以及Century City這類安保設施較為完善的高層公寓。進入2018年以來，得益於股市的不景氣，洛杉磯這類房產的售價幾乎在各個價格區間段都屢創新高。

居外網上出售的洛杉磯Wilshire Corridor的2臥2衛10樓公寓，享有城市燈光的壯麗景色。物業編號：40201493 點擊查看房源信息

今年6月，知名房地產開發商Gala Asher旗下高端門禁社區Wallingford Estates內的一個單位被擺上了貨架，喊價1.35億美元（約8.9億元人民幣）！如果這處位於比佛利山莊郵局附近的房產最終以這個金額成交，那它將創下整個洛杉磯有史以來住宅交易價格的新紀錄。

今年接下來房屋市場預計將繼續走強，而洛杉磯和加州的房地產將會是一個絕佳的投資選擇。點擊查看居外網上更多的洛杉磯豪宅房源，或致電居外客服熱線 400-041-7515 查詢。


翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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美國走向分裂 富翁要求加州拆分為三塊

美國國旗要再添兩顆星？

據美國國家公共電台6月13日報道，比特幣投資人、“硅谷風投教父”提姆·德瑞普近日提議將美國人口最多的加利福尼亞州一分為三，以此改善民眾教育水平，加強基礎設施建設。名為“加州3”的該提案目前正在征求簽名，旨在參加11月的州際全民公投。

加州州務卿辦公室6月12日確認，一個將加州拆分為三州的提案已經收集到足夠簽名，將在11月進行公投

這不是德瑞普第一次嘗試將加州拆分。2014年，他曾發起將該州拆分成6部分的運動，但最終簽名人數遠未達到合格要求。

這次他將加州從南至北分成3部分，“新的州政府可以在嶄新的開端改革創新，更好地服務人民”。英國《衛報》稱，若該提案通過，將是繼美國南北戰爭期間西弗吉尼亞州從弗吉尼亞州分裂後，第一次出現州分裂。

他的提案試圖將加州分成“加州”、“南加州”和“北加州”。其中的“加州”主要由6個沿海縣組成，包括：洛杉磯縣、聖芭芭拉縣和文圖拉縣等。“北加州”由從聖克魯茲到俄勒岡州邊界的40個縣組成，包括了舊金山和沙加緬度。而“南加州”則是由12個縣組成，包括弗雷斯諾縣、肯縣、橙縣和聖地亞哥縣等。

他對《洛杉磯時報》說：“分成三個州可以讓我們獲得更好的基礎設施、更好的教育並降低稅務負擔。分成三個州，可以促使政府更好地為公民負責，促進合作和競爭。”

提案：加利福尼亞如何分裂

弗吉尼亞大學政治中心的分析師預測，新的“加州”和“北加州”將是傾向民主黨的州，而新的“南加州”將成為搖擺州。

不過，專家認為這一提案實現的可能性很小。民意組織4月的一次調查顯示，僅17%的合格選民支持這個想法，且即便該提案在公投中通過，還需經過州法律和美國國會等一系列門檻。也有人認為，將“大加州”分裂並不是改善社會情況的根本方法，“就算拆成300塊也沒用”。

 


來源：環球時報
責編：Zoe Chan

房價不斷攀升 美國洛杉磯著力開發可負擔房屋

據美國僑報網報道，美國洛縣中的幾個城市，包括洛杉磯、鳳凰城、梅薩的市長已經加入了壹個聯盟，以尋求辦法解決當地缺少可負擔房屋的問題。

據報道，共計14位市長和CEO加入了市長及CEO美國住房調查聯盟。他們的目標之壹是通過政府和社會資本合作模式，來保證聯邦政府繼續為聯邦住房提供資金，為流浪人口提供幫助。
 
據報道，加州房價節節攀升。洛杉磯房價多少壹平方？據RentCafe網站的統計，在洛杉磯壹間公寓的平均租金已經達到2220美元，這導致了流浪人口的迅速增多。在洛杉磯，聯合救援會的教士貝爾斯表達了他對當地政府的失望，因為當地政府對於解決可負擔房屋問題和流浪人口問題投入甚少。據悉，該組織是洛縣歷史最為悠久和最大的私立流浪者收容所。
 
貝爾斯說，美國的許多城市都存在著住房和流浪人口問題，並且要嘗試“任何辦法，包括市長聯盟”。
 
他還稱，大量資金需要投入於建設經濟房，如微型單元和小型住宅。貝爾稱，“我們不能只簡單地將流浪者從街頭驅逐，我們還需要建造壹些新型的經濟實惠的微型單元，讓低
收入者也可以負擔起住房費用。”
 
據報道，該聯盟希望建立3個公私合作項目，且反對聯邦政府對住房與城市發展部削減住房基金的計劃。
 
來源：中國新聞網

深度解析洛杉磯2018房價走勢

洛杉磯市：位於美國西岸加州南部，是美國的第二大城市，僅次於紐約， 也是整個洛杉磯地區的焦點。

洛杉磯縣：是美國人口最多的壹個縣，超過四分之壹的加利福尼亞州人口都居住在這個縣。 在中心城市洛杉磯不斷發展和擴充中，不斷得將周邊的小鎮囊括進來，因此邊界變的越來越模糊。比如聖莫妮卡和著名的富人區比弗利山就完全被洛杉磯市包圍起來，而自然而然的被人們認為屬於該市西區的壹部分。

洛杉磯都會區：洛杉磯都會區並不是壹個行政區，而是由洛杉磯縣、橘子縣部分地區組成的城市群，全稱為洛杉磯-長灘-聖安娜都會區（Angeles-Long Beach-Santa Ana, MSA），面積大約為12,561平方千米，擁有1330萬人口。

大洛杉磯地區：比洛杉磯都會區所涵蓋的範圍更大，包括5個縣, 分別為洛杉磯縣、橙縣、聖貝納迪諾縣、裏弗賽德縣和文圖拉縣，面積大約為87,940平方千米， 是洛杉磯都會區的7倍左右，不過這個區域有壹半以上位於人煙稀少的聖貝納迪諾縣和裏弗賽德縣，而人口只有1800萬，只有洛杉磯都會區的1.5倍。在經濟上，大洛杉磯地區是美國第二，世界第三大城市經濟體，僅次於東京和紐約都會區， 年經濟總量超過9300億美元（世界銀行2015年數據）

洛杉磯房價多少壹平方？本文主要分析洛杉磯都會區2018房市走勢，如果涉及到其他洛杉磯市、洛杉磯縣、大洛杉磯地區將會特別註明。

洛杉磯都會區不但是世界的文化、科學、技術、國際貿易等中心之壹，同時也是美國石油化工、海洋、航天工業和電子業的最大基地，擁有科學家和工程技術人員的數量位居全美第壹，享有“科技之城”的稱號。目前，洛杉磯除市中心外還有10個左右的次中心，例如好萊塢、機場區、港口區等。洛杉磯都會區的GDP逐年保持穩定的增長，占到全美GDP6%左右，基本上北上廣三個城市的總和。

洛杉磯都會區2017房價分析

洛杉磯都會區- 八大房產指標概覽

根據Zillow數據，洛杉磯都會區整體房價中位數為$647萬左右，較去年同期增長6.4%，較5年前增長8.3%。 2017每平方尺的房價為$407，而5年前每平方的價格也有$265。整體比紐約都會區高了1.5倍左右。 而折換成人民幣和平方米，2017每平方米的售價約為3萬左右，較北上廣深還是比較便宜。

洛杉磯都會區各郡歷史10年數據

洛杉磯的房價在全美來說都是比較高的，而且幾大豪宅區，「Rolling Hills」,「 Hidden Hills」, 「Beverly Hills」, Malibu，還有「Manhattan Beach」，這些不是在山上就是在海灘邊的房子，均價都在千萬級以上，是很多明星、科技大佬的住處所在。

縱觀洛杉磯過往12年的房產中位值，經歷過2008年經濟危機的洗禮後，耗時十年時間，洛杉磯縣和橙縣的房價基本已經回到2008年的水準，分別為$686萬美元和$572萬美元。2017年洛杉磯都會區房價上漲約6.3%，領跑於全美3.0%的增幅，以及￥206萬的房價中位值。根據Zillow的預測，2018年洛杉磯都會區的房價中位值將上漲2.7%左右，上漲後的價格幾乎達到2006年時處於頂峰的房價。

而另壹張圖，也恰如其分的展現了經歷2008經濟危機之後的洛杉磯房市，在2014年底基本已經恢復。

2015年，房屋銷量開始在洛杉磯縣復蘇。2017年雖然就業和收入在繼續提高, 房地產市場仍然以較慢的速度增長。房屋的銷售量依然維持低位, 2017年住房銷售量是82400，2016年是81000，而2003年高峰時則是125900。

洛杉磯大都會2018房價分析

洛杉磯都會區在2017年有6.3%左右的增長，相較於全美的增幅翻倍，同時中位值也是全國的兩倍以上。 根據Zillow預測，2018房價中位值將呈現2.7%左右的增長，這個增長幅度是遠遠低於全國的。

山火對房價的影響

相信大家不會忘記去年12初南加州的大火，從Thomas壹路燒到了Lilac，短短幾天就造成了至少數十億美元的直接經濟損失。當時包括位於比利弗山的名人豪宅，也受到了壹定程度的損害。雖然已經過去3個月了，但是還有很多房屋仍然在補修理當中，這對於房屋買家來說並不是壹個利好的消息，他們將要支付更高的保額和維護費用。

這場大火勢必會造成存量的大幅下降以及在售房屋價格的上漲。有人會問，是不是山火過後大家就不會選擇在洛杉磯買房子了，其實答案不壹定。南加州以前也有過山火，只是沒有這麽大，大火過後有部分人群因為種種因素確實會考慮搬到內陸地區，但是刨除被山火損壞的因素外，洛杉磯地區無論是天氣、就業環境、地址位置、娛樂產業等，仍然吸引著來自世界各地的人。

房屋自有量對房價的影響

據美國房地產經紀人協會公布，洛杉磯都市區的房屋擁有率僅為46.5%，雖然所上升，已經跨國最低點45%，但仍低於55%的高峰值，在整個加州地區處於最低水平，同時也低於美國的平均說平54%。房屋買賣的價格也受其上升的影響，有所回升。

房屋庫存增加

可以看到洛杉磯縣的多人住宅（也就是公寓等）的房屋建設量遠遠高於獨棟別墅，並且在2016年達到了頂峰。下圖中黃色的代表多人住宅，藍色代表獨棟屋。洛杉磯地區現有可使用的建築面積少，無法往廣度延伸，只能往高度延伸。所以Small Lots型這類小別墅就應運而生，並且逐年走熱。

購買力增加

購買力是影響房價的壹個很重要的因素，壹般購買力與就業機會的多少以及個人收入的高低相關。可以看到洛杉磯縣人均收入在經歷過2008經濟危機小小的跌幅之後，迅速又回到了增長的大趨勢中，在2016年的人均年收入更是達到了$55,624美元。人均收入的增加將會刺激房屋的需求，從而刺激房價的增長。

而另壹圖表“洛杉磯縣建築工人以及房地產人員就業人數”，也從另壹個方面顯示了洛杉磯就業機會的增加，房市的繁榮。 下圖綠色的線對應左邊的數值，代表建築工人人數。黃色的線對應右邊的數值，代表房地產業就業人數。 可以看到建築工人和房地產從業人員在2016年只有132,000以及83,000人，而到了2017年增長到了138,300和89,400。

來源：華人地產網

洛杉磯的好學區

洛杉磯房價如何？洛杉磯有哪些好學區？下面為您講解：

根據Zillow數據，洛杉磯都會區整體房價中位數為$647萬左右，較去年同期增長6.4%，較5年前增長8.3%。 2017每平方尺的房價為$407，而5年前每平方的價格也有$265。

洛杉磯的好學區聖馬力諾 San Marino

　　
聖馬力諾聯合學區（San Marino Unified District）在加州學區中排名第壹，這也是很多華人選擇居住這裏的主要原因。加州教育廳公布“2013年學業成長表現指數”（Growth Academic Performance Index），結果顯示，聖馬力諾聯合學區蟬聯全加州表現最好的學區。聖馬力諾聯合學區得分為932，是全加州成績最亮眼的學區。聖馬力諾聯合學區已連續11年蟬聯榜首。
　　
聖馬力諾聯合學區共有四所學校：兩所小學（Valentine Elementary School和Carver Elementary School），壹所初中（Huntington Middle School）和壹所高中（San Marino High School），全部為10分滿分，在全加州的公立學校中API分數排名第壹。
　　
爾灣Irvine
　　
爾灣市聯合學區在全美教育系統的排名中壹直處於頂尖的水平，所有到學校的評分都在9-10分。爾灣市共有中小學47所，大部分學校都位於該學區內。其中，最著名的四所高中分別是：大學高中(University High)、諾斯伍德高中(Northwood High)、伍德布裏奇高中(Woodbridge High)、爾灣高中(Irvine High)。爾灣地區的高中API成績平均870分以上，中學API評分均在900分以上。小學更是優秀，有十八所學校的API成績超過900分。
　　
阿凱迪亞（Arcadia）
　　
洛杉磯阿凱迪亞（Arcadia）有很好的公立學校，這裏是很多中上層亞裔移民家庭所追求的。Arcadia高中開設於1952年，是壹個為期四年的綜合性中學，屬於Arcadia聯合學區。校園占地約40英畝，軟硬件設施齊全，師資雄厚。Arcadia高中亞裔學生占比高達68%，有利於新移民孩子適應新環境、培養自信心、吸取中西文化的精髓。Arcadia高中的生源主要來自於當地的三所滿分初中：理查.亨利.達納初中學校(Richard Henry Dana Middle School)，麓山中學(Foothills Middle School)和第壹大道中學(First Avenue Middle School)。此外，Arcadia高中的學生在CAHSEE數學考試中成績平均411，這比加州高中評級的平均高出5.7%。
　　
PV島（Rancho Palos Verdes）
　　
派洛斯福德莊園，簡稱“PV島”，是壹座海濱城市,於1939年正式成立為獨立城市，地處美國加州洛杉磯郡的派洛斯福德半島。城市總面積為12平方公裏。該市位於南加州太平洋沿岸。三面環海其大部分海岸線布滿巖石，以高高的懸崖著稱。該市公立學校學生可以進入PV島高中就讀，或進入位於洛林山莊(Rolling Hills Estates)附近的PV半島高中就讀。當地共有公立中小學15所，其中最出色的學校分別是Cornerston at Pedregal Elementary School接收k-5年級學生，Miraleste Intermediate School 接收6-8年級學生和Palos Verdes High School，Palos Verdes Peninsula High School接收9-12年級學生,以上4所學校評分均在9-10分.
　　
約巴林達（Yorba Linda）
　　
約巴林達（Yorba Linda）是壹個位於加州橙縣北部的富裕郊區城市，建於1967年，距洛杉磯市中心約464公裏，駕車48分鐘即可到達。約巴林達是全美最有錢的城市之壹，家庭中間年收入超過11萬美元，高於加州平均值。該市最著名的居民應屬美國第37屆總統尼克松。Yorba Linda當地居民受教育程度很高，超過51.4%的居民擁有學士學位，20%擁有碩士或者更高學位。當地的公立學校大多屬於Placentia-Yorba Linda聯合學區，包括7所小學，3所初中，壹所滿分高中Yorba Linda High School，基本所有學校API分數都在900分以上，Great school的評分均為9-10分。
　　
鉆石吧（Diamond Bar）
　　
鉆石吧市從上世紀80年代開始也經歷了亞裔居民的大量湧入，特別是菲律賓人、臺灣、中國大陸華人、越南裔、韓裔和印度裔的居民。受到該市的優良學區和良好的城市聲譽吸引，許多富裕的亞裔美國人從羅蘭崗和阿爾罕布拉市等城市搬遷至鉆石吧市。與此同時，許多面向亞裔居民的商業也開始在該市出現。共有公立中小學16所，其中最出色的學校分別是：Quail Summit Elementary School接收k-5年級學生，Chaparral Middle School 接收6-8年級學生和Diamond bar High School接收9-12年級學生,以上3所學校評分均在9-10分.
　　
核桃市（Walnut）
　　
核桃市位於美國加利福尼亞州洛杉磯縣，1959年建立。聖安東尼奧山學院（Mt.San Antonio college）位於本市。核桃市的大部分地區的中小學教育歸享有良好聲譽的核桃山谷聯合學區管轄，該市西邊的部分地區歸羅蘭聯合學區管轄。共有公立中小學11所，其中最出色的學校分別是：Leonard G.Westhoff Elementary School接收k-5年級學生，Suzanne Middle Schoo 接收6-8年級學生和Walnut High School接收9-12年級學生,以上3所學校評分均在9-10分.
　　
喜瑞都市(Cerritos)
　　
喜瑞都市有加州排名第四的Whitney High School，屬於ABC聯合學區（ABC Unified School District），在全美排名第22名。當地學風鼎盛，當地85%的高中畢業生進入大學學習；10%的居民獲得大專學歷，25%有學士學位，11%擁有更高的學位。ABC聯合學區擁有Whitney High School (Cerritos, California), Patricia Nixon Elementary School, Cerritos High School 等優質好學校。
　　
南帕薩迪納（South Pasadena）
　　
南帕薩迪納聯合學區(South Pasadena Unified School District)只有5所學校，三所小學，壹所初中，壹所高中。但是所有學校均為10分，而且API平均分數達900分左右。South Pasadena高中是壹所知名度很高的學校，她建立於1906年，學校的座右銘是“獎學金、領導、力量和公平比賽”。校內軟硬件設施齊全，不僅有學術大廈、表演藝術廳、遊泳池、網球場，健身房、運動場；還有英語、外語、算術、科學、社會科學、表演藝術、競技、體育、ESL(英語作為第二種語言)等多種課程供學生選擇。