Tag: 澳大利亚房产投资

政府正努力揪出非法外國買家以避免因住房可負擔性問題遭到社會的強烈指責，但中國人對澳洲房產日益增加的需求使得政府的這種努力顯得力不從心。

據《悉尼先驅晨報》報道，從2月份宣布打擊非法買房以來，政府只強迫了一家外國買家出售非法購買的住宅。瑞士信貸（Credit Suisse Group）稱，中國人已購買了悉尼將近四分之一的新屋，截止2020年，他們在這方面的花費將增加一倍至600億元。

很多人擔心海外需求會將國內買家擠出市場，在這種情況下，財長何基（Joe Hockey）加重了對違規買房者的罰款，延長了監禁時間。6個月前，一個議會調查小組要求對全國買房者進行登記，但到現在數據庫還沒建成，這使得官員無法確定海外買家的規模。調查負責人奧德威爾（Kelly O’Dwyer）在一封郵件中回復稱：“外國地產投資數據不齊，使得政策評估變得十分困難。”6月26日，一項新的房屋所有權調查行動舉辦了第一次公眾聽證會。

中國人已購買了悉尼將近四分之一的新屋

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根據CoreLogic的數據，過去3年，悉尼房價上漲了40%，目前的均價是90萬元。澳央行行長6月稱，悉尼房市瘋了。根據澳洲法律，海外買家只能購買新屋，並需外國投資審查委員會（FIRB）的同意。在得到同意的情況下，臨時居民可以購買新屋或二手房，但離開時必須出售這些房產。政府懷疑很多已離開澳洲的買房者並未按要求出售房屋。

Henson Properties的創始人陳（Chan，音譯）稱，一些中國人的財富積累得很快，很多人會出錢贊助定居在澳洲的孩子買房。他預計價格至少還會漲3年。瑞士信貸的分析師陶菲克（Hasan Tevfik）上個月在一份報告中稱，2020年中國人在澳洲將購得20%的新屋，高於目前的15%。

從12月起，政府將對外國買家收取至少5000元的申請費。那些違規買房者可能被迫賣房，繳納最高達房屋價值25%的罰款或面臨3年監禁。6個月來，何基僅揪出了一位違規者，億萬富豪許家印被要求出售價值3900萬元的悉尼豪宅。目前當局正在就195起案例進行調查。最新數據顯示，截止2014年6月的那一年，FIRB批准了2.3萬份外國人的住房購買申請。

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據地產預測公司BIS Shrapnel表示，盡管澳大利亞聯邦政府和州政府對外國買家購房增收了費用，海外人士對澳大利亞房產投資的熱情仍高退不下。BIS Shrapnel稱，不論聯邦和維州政府如何對海外買家增收申請費並加強規管懲罰的力度，海外買家投資澳大利亞房產的強勁勢頭仍將持續。

BIS的研究員克羅伊（Maree Kilroy）認為，這種投資的上升勢頭之所以會持續下去，是因為中國富裕的中層階級正在壯大，而澳大利亞仍被視為一個安全的投資勝地。

針對外界對海外買家獨占澳大利亞房產市場並不守本地規定的擔憂，聯邦和州政府都倍感壓力。在聯邦層面，從去年12月1日起，所有購買房產的非澳居民都面臨上繳申請費的命運，100萬澳元以內的房產需上繳5千澳幣，之後每多1百萬就需額外上繳1萬澳元，同時開放商也需上繳2.5萬澳元的樓花批准費。

根據規定，違反海外投資規定的人士將面臨最高3年刑期，或者個人127,500澳元公司637,500澳元的懲罰。而故意協助購買非法房產的第三方將面臨42,500澳元（個人）或212,500澳元（公司）的罰款。

盡管對外國買家購房增收了費用，海外人士對澳洲房產投資的熱情仍高退不下

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在州政府層面，維州對非澳大利亞居民的外來買家增收了3%的土地稅，同時將於2016年起對現有房產和新房產增收0.5%的土地稅。南澳表示有可能會效仿維州的做法，不過昆州已表示不會這樣做。

聯邦政府指出，新收取的費用將用來增強規管力度並豐富資源，並稱政府已對近200起涉嫌違規的案例展開了調查。然而，據外國投資審批委員會（Foreign Investment Board Review）的最新數據顯示，過去4年中獲批購買新房及現有房的數量翻了不止一番。因而，BIS認為，這種澳洲購房的強勁勢頭將持續下去，尤其是來自中國買家的投資。

BIS稱，過去一年中澳幣兌人民幣下跌了20%到25%，澳幣的貶值已抵消了澳大利亞增收的種種額外費用。

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澳洲華裔商人菲利普‧李東方（音譯，Phillip Dong Fang Lee）和他的妻子施小貝（音譯，Shi Xiaobei ）出價3990萬澳元買下悉尼高瑞區派珀角的一座非水濱豪宅，創下本年度悉尼非水濱房的最高房價紀錄。

據悉尼晨鋒報房地產報導，這座名為曼德勒（Mandalay）的豪宅在上市不到三個月的時間，於上月快速售出。曼德勒豪宅的前主人是煙草商人韋伯（Bill Webb）及妻子瑪麗奇可（Marijke）。

德寶灣（Double Bay）的LJ Hooker房地產公司拒絕透露新買主的詳細情況。但根據房地產記錄顯示，李東方一家自從2013年一直住在貝爾維尤山（Bellevue Hill）的維多利亞路，他們當時以770萬澳元買下了那裡的一所住房。

李東方在中國是一位道路建設和城市開發商。過去的15年中，李東方在澳洲經營卡特斯耶集團發展公司（Catseye Group）。目前其400公頃的旅游開發計劃仍在起步階段，該計劃引起了史蒂芬斯港（Port Stephens）社區的不滿。

其實有傳言說把協商的條件都算在內的話，曼德勒豪宅的價格最終略超過了4000萬澳元。不過即便這樣，這棟悉尼豪宅的高價紀錄也不會保持很長時間。

悉尼高瑞區派珀角的一座非水濱豪宅──曼德勒（Mandalay）豪宅

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由中國富豪許家印被迫出售的位於派珀角的德爾馬豪宅（Villa del Mare）預計將在下周結賬成交，該幢非水濱豪宅的價格估計為4100萬澳元，超過了曼德勒。德爾馬豪宅的新主人是澳籍華人羅拉‧王莉（Lola Li Wang）。她的丈夫黎亮（Li Liang）曾是中國可再生能源行業的主要參與者。他的“中國電力新能源發展有限公司”在中國香港證交所上市。現今他是在悉尼擁有私人飛機的賭場豪客，並與中國有著強有力的關系網。

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最初，只是中國政府擁有的主權基金來澳洲做試探性的投資，如今，投資已經變成巨大的浪潮。投資者包括中國的開發商、銀行、巨富、保險公司等機構。

據澳洲房地產觀察網報導，英國、美國、澳洲成熟的市場，吸引了來自中國的大量資金，提供了高品質產品和高回報，帶來了各種各樣的收益，並且幫助投資者建立其國際品牌。

來自中國的投資，第一波是主權財富基金、銀行、私有資金對核心優質資產的投資，比如中投公司（CIC）、Bright Ruby集團在悉尼市中心購置關鍵性的辦公樓。大型的房地產開發商緊隨其後，為了投資多樣化的目標而投資海外。

KPMG公司和悉尼大學編寫了《第十期中國投資揭秘》報告，他們史無前例地加大了與商業房地產投資公司萊坊的合作，以提供關於中國在澳洲商業房地產投資方面的詳情。

報告作者弗格森（Doug Ferguson）、亨德利斯克（Hans Hendrischke）稱，促使他們編寫這本報告的原因是，過去缺乏關於中國在澳洲投資的性質與分布的事實性資訊。

報告注意到，澳洲政府已經建議更改關於外國投資與私人居留權的規定。而這或許會影響到中國商業投資的資金流。不過，即使建議中的政策全部實施，也不太可能遏止大規模的對商業與住房產業的開發與投資。

房地產觀察網站從這8000字的報告中摘錄了關鍵性的17條，如下：

1） 澳洲的門戶城市，即悉尼與墨爾本，一直是中國投資者最活躍的市場。對中國投資者來說，這兩個城市距他們較近，回報高、市場穩定、資金流高，來自中國的對這兩個城市房地產的投資額在2014年都超過了倫敦和新約。

2）中國巨富與開發商對海外房地產的投資，如今正在尋找新的目標，如像美國的邁阿密那樣能夠提供優惠及優質房產的地方。而在澳洲，布裡斯班、黃金海岸、阿德雷德、以及新州與維州的非大都市地區，將開始越來越具有吸引力。

3）將近一半的中國投資集中在商業房地產方面，這是史無前例的，比2013年增長了14%。

4）2014年，中國的私營企業對澳洲的投資，第一次超過了國有企業對澳洲的投資，在交易數量上如此（私資占85%），在交易額上也如此（私資占66%）。

5）在新州投資占72%。

6）從2007到2014年，澳洲保持在中國對外直接投資的第二大國，次於美國。

7）根據澳洲統計局，中國是對澳洲投資的第五大國，投資所占比例是4%。其它投資大國分別是：美國（24%）、英國（13%）、日本（10%）、荷蘭（6%）、新加坡（4%）、加拿大（3%）。

澳洲的門戶城市，即悉尼與墨爾本，一直是中國投資者最活躍的市場。

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8）中國對澳洲的直接投資，2014年主要集中在商業房地產、基礎設施，而且第一次對旅游與休閑方面進行了實質性的投資。

9）2014年，對商業房地產的投資急劇增加，在2014年的價值中占46%，比2013年的14%大幅提高。在一年之內，來自中國的對商業房地產的投資幾乎翻了兩番，達43.7億澳元。這其中有來自澳洲與中國兩方面的推動因素。

10）另一重大推動因素是，中國放寬了對外投資政策。例如，2013年底，對外投資的門檻從1億美元抬高到了10億美元，但在2014年10月商業部解除了對大多數對外投資的這種限制。2014年10月，中國保險業擁有的總資產達到了9.6萬億元（1.6萬億美元），在此前的五年間翻了一番。到2020年，估計中國保險業將再擴大20萬億元，是目前規模的三倍。

11）來自澳洲的推動因素如下：

• 這些投資者與開發商已經在其本國大量投資，投資海外使他們把風險分散到回報更好、籌資成本更低的國際市場。在上海與北京，籌資成本非常高。
• 大規模的深厚透明市場，有明確規範與守則。
• 高生活品質、好的天氣、清潔的空氣、世界級的教育，所有這些對中國開發商和移民來說，都具有巨大的吸引力。
• 投資海外幫助中國機構建立起國際品牌。
• 大銀行等利用投資幫助自己管理未來的房產占用成本。在過去的一年裡，中國建設銀行、中國銀行、中國農業銀行、中國商業銀行，在全球商業市場上一直很活躍。

12）對於許多中國富人來說，在諸如澳洲的他們不熟悉的市場上買房，其風險可以通過買中國開發商的房子而抵消。這既給他們提供了熟悉感，也給他們提供了自豪感。不過，中國開發商們透露他們意識到應該不僅僅以中國客戶為對像，而應該在項目設計與營銷戰略上以更廣大的當地市場為對像。

13）自從2007年底與全球金融危機始發以來，人民幣對主要貨幣顯著升值。對英鎊升了37%，對歐元升了38%，對美元升了15%，對澳元升了26%。這大大提振了中國投資者的購買能力。許多中國投資者認為這是購買海外資產的大好時機。

在中國經濟降溫之際，人民幣的升值預計來年將減緩。貨幣波動對中國投資者來說是一把雙刃劍。

14）目前，是第三波。利用資產淨值投資者與保險公司正在尋求核心的、加值的、高產的機會。到目前為止，中國保險公司中只有四成進行了海外投資，盡管其它六成也在考慮向海外擴展。

15）中國開發商更加頻頻大筆出手，開發商中有八成從事了海外投資，七成活躍在澳洲市場上。其它的開發商也正躍躍欲試。繼在門戶城市大手購買一流的辦公樓之後，中國投資者已經開始更多地著眼於其它重要城市及其它房地產領域。悉尼、布裡斯班、墨爾本這些大都市的外圍地區是主要的目標地帶。投資者傳統上的目標是辦公與住房開發，如今他們的目標非常多樣化，包括賓館、休閑、工業、學生宿舍等。

16）一群新的公司與個人正在快速成為第四波的投資流。這不僅包括名氣很大的公司，還包括個人財富巨資之人，中小型國有企業、以及小規模的私營開發商。個體巨富涉足澳洲的投資機會，主要是為了有保障的收入、資產升值、風險多樣化、個人興趣、以及與強勁的教育聯系起來。他們的投資範圍很廣，從小型的購物中心，到辦公樓、公寓樓、生活風格獨特的住房等。

17）中國市場具有獨特的被政策所推動的特性。澳洲應該同樣注意政策隨著時間的推移而逆轉的風險。

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