澳大利亚房产投资 – Page 17

澳洲北部租房者比例最大南部最吸引外省人遷入

Domaine澳洲房地產網站新的尼爾森（Nielsen）報告顯示，三分之一的澳洲人目前租房居住。北部行政區的租房者比例為43％，居全國之冠。其次是昆州，租房者比例是37％。

北部行政區的租房者比例達到澳洲所有州份的最高水平，有利買房出租投資

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據澳洲房地產投資者雜志網報導，全國談論最多的房地產市場無疑是悉尼和墨爾本。但這兩個州的租房者比例明顯較低，新州的租房者比例33％，維州28％。塔州租房者比例為全國最低，只有20％的人目前租房住。

Domain房地產的數據表明，租房是一種暫時狀態，有47％的澳洲人在他們目前租的房中居住了不到兩年的時間，只有27％的澳洲人已經在他們的租房裡居住了五年以上。

擁有自住房的“偉大澳洲之夢”在一些州份似乎遙不可及。62％的北部行政區居民表示，他們認為擁有自己的住房已不可能實現。新州52％和維州51％的居民也認為不可能擁有自己的房產。

Domain資深經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）稱，北部行政區租房者數量之巨反映出較低的自住房擁有率。

“北部行政區住房費用高仍然是人們置買的一個顯著障礙，導致租房者比例達到全澳所有州份的最高水平。”

“達爾文的房價在所有州會城市中僅次於悉尼，盡管該行政區的收入為全澳最高之列，當地的房租顯然是最高的，這對試圖存款置房的人們構成了另一大障礙。”

“在北部行政區近期新開發項目的數量意味著我們可能會看到未來的轉變。供應正在慢慢趕上需求，我們可能會看到擁有自住房者比率逐漸增加。”

與此同時，澳洲統計局公布的統計數據顯示，維州在40多年以來州際淨遷入者數量最高。來自統計局的卡爾頓（Denise Carlton）表示，最新的澳洲人口統計數據顯示，維州在2014年第四季度顯示出人口持續增長的趨勢。

“維州自2011年以來出現了越來越高的人口增長，僅去年一年由於來自澳洲其它州份的人口遷入而使得淨增數量就達了9,300人。”

“其中大部份增長來自新州（2,700人）、其次為南澳（2,100人）、西澳（1,400人）和昆州（1,100人）。”

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想投資墨爾本CBD房產？准備“硬撼”澳洲富人吧！

墨爾本富人湧入CBD房市，與海外投資者競爭激烈如火如荼

據《悉尼先驅晨報》報道，墨爾本富裕家庭或機構今年紛紛湧入CBD房產投資，與海外投資者想投資墨爾本CBD房產？准備“硬撼”澳洲富人吧！。

雖然有些家庭已經從高漲的房市中套現離開，但有些卻靜靜潛入，並買入墨爾本房產。

富裕的Bardas家通過Acland Investments機構，以2550萬澳元買下位於皇後街（Queen Street ）235號的墨爾本律師行所在地。

慈善家Helen Sykes和商人Mike Fitzpatrick則以980萬澳元買下位於Flinders Lane 175號的辦公樓。

Peachtree Capital機構通過投資途徑，在2013年賣出Lonsdale街的價值3750萬的房產後，以2825萬澳元買進位於Collins街410號的房產。

據CBRE報告顯示，在過去18個月，多單7000萬左右交易，都在Collins街發生，總額達6.5億澳元，使得房市更加炙熱。

雖然墨爾本房價高升，但低利率和較少的投資收益都使得買家偏向房地產投資。平均房價已從2013年的每平方3000-4000澳元升至7000-9000澳元。

CBRE的中介Mark Wizel 說：“很多有錢人都紛紛湧入房市，因為他們在其他市場領域都曝光太多，而在澳洲商業房產領域則較少曝光。”

澳新銀行銀行家Eddie Law則說：“現在交易環境有所改善再加上目前的貸款成本情況，使得人們都重新燃燒對CBD地區的墨爾本房產投資熱情。”

Savills機構的中介Clinton Baxter則說，“無論是當地還是海外的私人單位，他們的投資熱情從未冷卻，都認為墨爾本在進入一個成長時期，能提供很多機會。”

CBRE的中介Josh Rutman說，競爭如此激烈，使得部分房產的買賣已經重回金融危機前期的水平。

據悉，Halim家決定賣出位於Collins街425號的老建築，售價估計為4000萬澳元，而明天就可見分曉，到底哪位買家有意願。

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澳洲房產經紀趁股災撈金中國人投資倍增

澳洲房地產經紀正從中國股災中撈金

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《澳洲金融評論報》稱，中國股市近日蒸發了近4萬億，中國投資者將目光轉投他們最喜愛的房地產市場。此外，澳元跳水也令海外投資者在澳洲買房變得更劃算。

世邦魏理仕（CBRE Group）上個月銷售了15個在墨爾本內部和周邊的地塊，大部分都被中國開發商搶購。在上海綜合指數開始下挫之後，中國投資者敲定了大批交易。

“這意味著他們的投資在加倍。他們過去個星期的投資速度真的在提升。”世邦魏理仕高級總監維澤（Mark Wizel）稱。

這次的中國資金大舉進軍可能會再推高悉尼和墨爾本的房價，令很多已經覺得買房夢遙不可及的人徹底放棄夢想。澳洲房價進一步上升也將令央行行長史蒂文斯頭疼，因為這將加大他降息刺激經濟的難度。

中國股市潰敗也令悉尼房地產公司GHK Real Estate的業績提升，他正在向海外投資者銷售公寓。

GHK總監Grace Yeung說，潛在買家認為澳洲房產是比大陸股市更安全的投資方式。“很多人現在寧願將錢投入房地產。我發現中國人的興趣比股市崩潰前增加了很多。”Yeung在接受電視訪問時說。

澳洲最高級別的經濟官上個月稱，悉尼房價處於泡沫之中，央行行長也說悉尼部分房地產市場已經“瘋了”。盡管如此，瑞士信貸集團5月份稱，中國人到2020年將買掉澳洲20%的新房。根據世邦魏理仕的數據，2015年頭3個月，中國流入全球商業房地產的資本中，澳洲吸收了超過25%。

澳元下跌也令海外投資者受惠，可以中和部分的房價增長。

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中國房地產股市大跌澳洲公寓恐受影響

澳大利亞金融評論報報道，與澳洲獲批公寓建設相關的幾家中國上市公司在下行的中國股市中大受影響，市場紛紛恐慌其債務狀況。

福星惠譽房產公司，北京首都開發控股公司（Beijing Capital Development Holdings）和保利房地產公司都是在深圳和上海交易所上市的公司，7月初，這幾家股市都下跌了26%。中國香港上市的綠地集團（Greenland）（悉尼一棟最高的公寓樓就是由綠地建），股票也跌了20%。

中國政府救市後，股市上升了10%。

中國房地產股市大跌，澳洲公寓恐受影響

中國房產開發商的股市狀況對澳洲來說是一個風險，因為澳洲房地產是澳洲經濟的重要貢獻者，增長速度為2.3%。

跌停的福星惠譽公司，在澳洲以5800萬澳元買下了巴拉馬打的河邊地區，並在西悉尼大學附近建了774個公寓單位。

股票下跌25.57%的北京首都開發控股公司，計劃在悉尼 Ultimo地區建270個公寓單位，還打算在悉尼另外建造170個公寓單位。

雖然這些房產都沒受影響，但是據標普公司的專家Matthew Kong說，上市的中國房地產公司資產負債率為75%，需要減債。“由於常年借債買地，多家公司需要增長銷售，減輕債務。”

在澳洲，不少房地產公司對中國開發商的債務和股票情況感到擔憂，認為會影響澳洲房產。McVay Real Estate房產商的Dan McVay說：“我們必須謹慎，但也無需太擔心，因為海外投資很多，國內需求很大。”

而澳聯儲此前也曾多次警告海外投資對澳的影響，“海外投資者得經營狀況，全球市場利率變化和投資需求減少，都會對房地產帶來風險。”

Fitch Ratings的高層Kalai Pillay則認為，買家可能會受到更大打擊。“股市受到打擊，那麼他們就越少可能來投資海外。

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外國買家澳洲購房數十億澳元政府從未例行檢查或記錄！

外國買家在悉尼房市豪擲數十億澳元購房，卻沒有政府機構例行檢查相關法律或記錄外國買家的購房詳情包括金額和物業信息。

據《每日電訊報》報道，相關法律有漏洞，雖然海外投資者需要外國投資審查委員會（FIRB）的許可才可投資，但沒有政府機構檢查這些投資者是否確有征求委員會的許可，或他們的登記信息與實際的購房行為是否一致。FIRB每年都會公布申請獲批的數量和金額，但並未記錄已完成的銷售的數字，並會注明公布的數字與實際的投資情況有“很大差別”。

此外，澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）、新州收入署（NSW Office of State Revenue）和新州土地及物業信息部（Land and Property Information）也並不收集具體的行業數字，而房產辦公室（Land Titles Office）只顯示業主信息，沒有他們的國籍信息，也不顯示購房資金來源。

海外投資者需要外國投資審查委員會（FIRB）的許可才可以投資澳洲房產

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中介只詢問買家是否持有許可

新州政府知道一些外國買家正在違規買房，未申報投資情況，現在正開始進行調查。但他們需要買家自願投案或大眾提供線索。違規的懲罰措施最近也有所加重，包括3年的監禁。澳洲稅務局（Australian Taxation Office）獲得授權執行外國買家購房法規，這導致調查案件數量突然上升，但外國買家違規購房的整體情況依然不明朗。

房地產研究所（Real Estate Institute of NSW）的負責人岡寧（Malcolm Gunning）說：“沒有任何政府機構聯系我們。”岡寧還在好市圍（Hurstville）開了一家公司Gunning Commercial，是向中國人出售房產的主要中介公司之一。“我們會詢問外國買家是否持有FIRB的批准，但檢查是否屬實則是警察的事情。”他還補充稱：“這個問題經常被談論，導致了很多仇外情緒。不過我們在外國人購房方面沒有什麼數據。”“我們是一個多文化的國家。你在車士活（Chatswood）的拍賣現場會看到很多中國競標者，在卡布拉瑪塔（Cabramatta）可能看到很多越南競標者，但在大多數情況下，你看到的很可能是澳洲公民。”

FIRB對195個案例展開調查

根據FIRB的最新年度報告，2013-14年，外國人擬在澳住宅地產方面的投資增加了一倍多至347億元，超過130億元是在新州。同時，擬定在商業地產投資從348億元增至399億元。這使得地產成為最為吸引外國資金的行業，總投資從519億元升至746億元，是礦業勘探和開發所吸引的投資的3倍多。

在審批表上，中國排名第一，地產投資（包括商業地產）金額達1240億元，是美國的2倍。不過FIRB稱，這些數據也包括“當年還未實施的投資”，地產中介則稱真實的數據可能更高，也可能更低。他們稱審批系統有漏洞。

從12月1日起，非法購買二手房的外國居民將面臨最高達12.75萬元的罰款或3年監禁，違規公司將面臨最高達63.75萬元的罰款。目前依然不清楚有多少外國居民在澳洲買房。截止今年6月，FIRB的調查數目達到了195個，其中24個案例中，外國買家主動承認違規購房。還有40個案例是由大眾提供的線索。

195個案件中：

維州有93個，新州有65個，昆州有22個，西澳有10個，其他在南澳、塔州和首都領地
大眾告密：40個
買家自願招認：24個
最糟糕的一個案子：一位外國投資客被發現與10多宗物業有關，從30萬元的公寓至140萬元的住房不等

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你絕對應該投資澳洲商業房產的五大理由

當澳洲房產投資者考慮從住房房產轉向商業房地產時，都會問同樣的問題。商業房產投資者顧問克裡斯朗（Chris Lang）列出了以下很有說服力的五大理由。

商業租賃期趨向於三年到五年之間，往往還可以更長。這意味著較少的租約變化，有一個更可預測的收入來源。

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理由一：租戶的租期更長

多數情況下，住房租客的租期按月計算，也許是6個月，幸運的話也許是一年。

而商業租賃期趨向於三年到五年之間，往往還可以更長。這意味著較少的租約變化，有一個更可預測的收入來源。

理由二：房東擁有更大的控制權

當住房租戶想在租約到期之前離開，他們只需要找到一個合適的替代租客，然後將租約轉過去即可。從那時起，由新租客負責租金及履行租約的剩余期限。

而商業租戶從事著經營活動，他們出售所經營的業務時，也需要房東同意他們的租約。

真正的區別在於，如果新商業租戶在支付租金上違約，房東還可向前商戶追討，因為商業租約屬商業合同，由法律規定強制執行。

理由三：不需要額外的支出

通常情況下，住房房產可提供5％的毛租金回報。房東還需要支付市政費和稅金、保險、維修等，到年底算下來淨回報率約為2.5％至3％。

商業房產取決於其位置和類型，每年能有約5％至9％的淨租金回報。因為商業租戶在租金之外，還需要支付各種建築方面的支出，使房東獲得真正的淨租金回報。

理由四：商業租戶負責維護房產

如你所知，如果公寓房的廁所出現問題，租戶會要求房東找管工來維修。而商業租戶由他們自己迅速解決這類問題，以免影響他們的業務。

此外，商業租戶比較在意房產的整體外觀，房產在商業租戶的照顧下保持著最佳狀態。

因此，無論租約是否有要求，大多數商業租戶定期維修並重新粉刷房產，以保持一個良好的企業形像。

理由五：租金支付更有規律性

大多數出租住房由個人租用，因此，支付租金方式往往是現金、個人支票或直接轉款，往往不能定時。

而商業租戶正在運行一個企業，他們將每月的房租視為一種常規的費用。一般被設置為自動周期付款，也可以在期約中指定這種做法。

從底線上來看，住房投資者往往不得不面對不同的個人。而在適當的商業基礎上的商業投資者，可以開始享受與商業租戶更可預見的長期合作關系。

難道這聽起來不是一個更好的安排嗎？尤其是當你能夠購買一套兩臥室的公寓房，而同樣的價格可以購買一套小型辦公室的時候。

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中國買家澳洲購房區擴大盯上遠郊和新州次發達區

據每日電訊報報導，畢馬威國際會計事務所（KPMG）和悉尼大學中國問題研究中心的一項調查表明，中國投資者認為澳洲城市邊緣郊區是一個尚未開發的市場，會比市中心獲得更好的投資回報。

2015年的前四個月，中國投資者在澳洲購入了價值超過100億澳元的商業和住宅房產，預計年底前將超過250億澳元，但到目前為止大部份是在悉尼和墨爾本市內。

奈特‧弗蘭克（Knight Frank）房地產公司的地產代理商米尼克‧翁（Dominic Ong）表示，這種改變是因為中國投資者對澳洲市場更加熟悉，意識到他們可以到市中心外的房產中獲得更多的價值。他補充道，中國人對市中心房產的需求使房子供應減少，這一點也就迫使他們去尋找另外能買到房子的地點。

在他們目標中其它房產包括墨爾本遠郊、黃金海岸和新州次發達地區。

2014年中國人在墨爾本和悉尼的房產投資超過在倫敦和紐約

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這項調查還顯示，2014年中國人在墨爾本和悉尼的房產投資超過在倫敦和紐約，澳洲僅次於美國成為中國買家第二大直接投資地，其中72%投資在新州。

調查進一步表明，通過購買中國開發商提供的項目，中國買家在並不熟悉的位置（如次發達地區）買房的風險已經減輕。

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中國人投資悉尼商業房產是墨爾本四倍多

根據房產集團Ray White和房地產門戶網站居外網站（Juwai.com）的一份報告，中國人在悉尼的商業房地產投資是墨爾本的四倍多，但這種投資格局可能會改變，因為在悉尼的投資收益開始壓縮。

據澳洲金融觀察報導，報告表示，截至今年6月的12個月內，悉尼和墨爾本兩地都注冊了41處商業房地產交易。但悉尼的交易總價為41.8億澳元時，墨爾本的交易總額只有9.507億元。悉尼是大筆投資和機構投資的焦點，而墨爾本是家庭和中小企業關注的投資熱點。

墨爾本的一個商業交易平均為2319萬澳元，相比之下悉尼為1.0194億澳元。

中國人在悉尼的商業地產投資是墨爾本的四倍多

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居外網站聯合總裁安祖耀（Andrew Taylor）說：“大機構投資者主要關注悉尼優質資產，而較小的投資者則對更便宜的資產感興趣。”

但這種平衡可能會改變，根據居外網站，上個季度對墨爾本感興趣的中國投資者激增。Ray White商業研究主管雷德（Vanessa Rader）認為，雖然這並不保證有實際的采購行為，但悉尼房價上漲與低收益率可能會促使投資者沿著悉尼休姆高速公路（Hume Highway）南下。雷德女士說：“那些錯過在悉尼（投資）的人將會移到墨爾本，因為墨爾本已成為一個更實惠的選擇。”

中國人在海外購房網絡日趨完善。雷德稱，中國人在墨爾本購房增多，意味著許多商業買家有了購買網絡並已經熟悉了墨爾本市場。對中國買家來說，在墨爾本購買房產現在很方便，要比在布裡斯班購買容易。中國人正在布裡斯班建立購買網，這段時間不會很快，可能需要12到18個月。

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最受澳洲房產買家歡迎10大郊區榜單出爐

新州郊區Freshwater將要拍賣的半獨立屋

《每日電訊報》報道稱，地產網站realestate.com.au的最新名單Top Sellers’ Market揭露了置業者最青睞的一些郊區。其中，離悉尼CBD地區17公裡遠的Freshwater是上季度最多潛在買家搜索過的郊區，掛牌出售的物業約有260處。

維州Montmorency雖然排在第四，但過去1年內被搜索次數的增幅卻是最高的。排在第二位的Unley是南澳表現最好的郊區，這個內城區郊區是首次登榜。上季度昆州排名最高的依舊是Holland Park，雖然可能很快會被Wishart超越，後者過去1年在該州的被搜索次數增幅最高。

塔州和西澳最受歡迎的郊區分別為Bellerive和Shenton Parkand，北領地方面則是2012年後再度成為領頭羊的Wulagi。realestate.com.au網站的銷售及運營總經理查拉夫迪斯（Arthur Charlaftis）表示，對賣家而言，了解過去1年內哪些郊區持續吸引關注是不錯的信息。

他表示：“全年持續引起買家興趣的郊區能突出表明，季節性在銷售方面的作用沒那麼大。有這麼一個普遍存在的謠言，即可以的話不要在冬天賣房子。雖然秋天和春天的新掛牌量明顯會有峰值，但我們也看到，6月至8月期間的掛牌量水平很一致。”

3月至5月Top Sellers’ Market前十位名單：

Freshwater（新州）
Unley（南澳）
Albert Park（維州）
Montmorency（維州）
Ringwood North（維州）
Willoughby（新州）
Carlton North（維州）
Thornleigh（新州）
Upwey（維州）
South Penrith（新州）

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澳洲出售地球最大土地叫價3.25億澳元

地球上最大的一塊私人土地掛牌出售，這塊土地就在澳洲的領土上。

澳洲最大地主Kidman and Co的地產帝國橫跨1100萬公頃

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據澳洲新聞網報道，這塊位於內陸領地，由10個養牛場構成，橫跨1100萬公頃，面積大約是英國的四分之三，但它的叫價只是3.25億澳元。

競價者需花一周時間飛遍南澳、西澳、北領地和昆州才能看完這快地，據稱它是地球上最大的“私有、非君主、非國家持有土地”。

土地上的商業帝國包括全球最大的養牛場Anna Creek，由澳洲的“牛業大王”Sidney Kidman的後人持有了超過一個世紀。

銷售代理Ernst & Young南美地區的Don Manifold稱，第一輪出價定在下個月，競標者將被縮減至6至12位。“我們收到很多買家意向，我們應接不暇。超過一半都是來自澳洲，還有很多來自亞洲、北美和歐洲等。”

Manifold說最終售價可能超過土地價值3.25億。除了10個養牛場外，土地上還有一個公牛育種場和一個飼育場。農場有大約17萬頭牛，雖然這個數量不足澳洲總牛數的1%，但Manifold說這些農場即將迎來重大機遇，因為澳洲牛肉的海外需求越來越大。

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