Tag: 澳大利亚房产投资

中國人稱霸澳洲CBD 成最大海外房產買家

據《悉尼先驅晨報》報道，繼中國投資有限責任公司（Chinese Investment Corporation，CIC）購入9棟高價辦公樓後，中國已成為澳洲商業地產最大的海外投資者，投資額超過50億。

該辦公室資產組合價值25億澳元，由摩根士丹利房地產公司（Morgan Stanley Real Estate）賣出。該次買賣是澳洲最大的單筆直接房地產買賣，也將使海外買家占據更多澳洲商業地產。而一旦該買賣通過最終審批，CIC將成為澳大利亞第三大辦公樓房產商。

中國成為澳洲商業地產最大的海外投資者，投資額超過50億

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Colliers International全國研究負責人Nerida Conisbee說，澳洲CBD的房產越來越集中在較少買家手上。他說，在2009年排在最前的10大集團擁有29%的澳洲商業房產，但到2014年，該數據為35%。

CBRE的澳洲研究負責人Stephen McNabb稱，從2014年1月1日至今年3月31日，中國的直接投資稱澳洲商業地產的第二大買家，占據了三分之一的份額，達到30億，而該趨勢仍將繼續。

Knight Frank’的研究與咨詢負責人Matt Whitby稱，隨著中國投資增多，澳洲的商業租賃市場也相當活躍，布裡斯班、悉尼和墨爾本的辦公樓租賃市場都因來自中國的投資而變得更加炙熱。

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悉尼內南區人口大增 新州政府將建輕軌連接市中心

據《每日電訊報》報導，新州交通廳長康斯坦斯（Andrew Constance）7月28日在悉尼大學表示，悉尼需要興建軌道交通系統來為悉尼內南區的綠色廣場住宅開發案服務。未來悉尼的輕軌線有望將人口稠密的綠色廣場（Green Square）和市中心連接起來。

悉尼市府對這個想法很感興趣，已經為連接綠色廣場和中央車站（Central）的四公裡巴士與輕軌路線預留了土地。
 
康斯坦斯的一名發言人確認，廳長近日已經和市府見面，探討首選輕軌路線。
 
不過，新州政府已經承諾要興建的悉尼CBD到東南城區的輕軌線並不包括延伸至綠色廣場的路線。這條從環形碼頭（Circular Quay）經中央車站到Randwick和Kingsford的輕軌線將於10月開始動工。
 
綠色廣場和附近的Mascot已經有悉尼列車（Sydney Train）經過的火車站，可以為該區域的通勤者服務。
 
康斯坦斯的發言人表示，交通廳已經就鋪設通往綠色廣場的輕軌線和悉尼市府進行探討，市府特別感興趣。作為悉尼增長最快的地區之一，政府正在為該區域尋找可以提供的軌道交通運輸方式，輕軌是其中的一種可能。
 
綠色廣場預計將提供2.7萬處住房，容納超過5.3萬名居民。
 
未來悉尼的輕軌線有望將人口稠密的綠色廣場（Green Square）和市中心連接起來
 
據了解，如果鋪設通往綠色廣場的輕軌，那麼政府可能會通過在Waterloo修建火車站將這條路線和未來的悉尼城鐵連接起來。
 
目前政府還沒有決定CBD到Bankstown的路線要在Waterloo還是悉尼大學修建地鐵站。
 
政府在自己的《悉尼輕軌的未來》文件中表示，從長遠來看，沒有排除修建通往綠色廣場的輕軌線這個可能性。
 
文件中還表示，政府將調研將該路線延伸至Malabar、Walsh Bay和Barangaroo North等地的可能性。
 
政府也支持以Parramatta為中心，在西悉尼修建輕軌線的計劃，不過還未公布具體路線。
 

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重大投資者簽證改革恐令澳洲公寓開發夭折

《澳大利亞金融評論報》稱，重大投資者簽證（SIV）改革已經對澳大利亞的高層公寓開發造成重大打擊，十幾個為這類項目灌輸資金的基金現在都受到阻撓。

Hall & Wilcox的合作伙伴Harry New和Eugene Chen已經為住宅房地產項目的十幾個重大投資簽證基金提供過專業意見。

“我們有很多在澳大利亞的開發商感到沮喪，因為他們有些利用SIV基金的住房開發項目無法進行。”Chen說。“目前墨爾本已經頒發了很多開發許可，而SIV改革可能會令部分項目夭折。”

為澳洲房地產項目的重大投資簽證基金提供專業意見的Eugene Chen和Harry New

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聯邦政府關於SIV的新規定在7月1日生效，但結果並非皆大歡喜。外國人只要在合適的領域投資500萬澳元就可能獲得在澳洲的居住權。新規將債券踢出投資範疇，並嚴重縮減住宅項目方面的投資水平。以前SIV申請者可以投資大型住宅開發項目，但如今只能通過管理投資計劃進行投資，而且投資金額不能超過相關計劃的淨資產價值的10%。

“我們有些中國的基金管理人已經為准備這些住宅開發投資和所有法律文件花費了大筆資金，可如今他們什麼都做不了。我認為這些基金中有大約九成都已經不符合規定。”Chen說。

截至2015年3月，澳大利亞已經接收了37.55億澳元的SIV基金。至於當中有多少被注入房地產，並沒有詳細記錄。但流入管理基金的數量大約是52%，這些錢都可能流入了房地產開發。

“如果他們的理由，是希望中國投資者的投資能增加住房供應，那麼就應該允許投資流入這類開發項目。”New說。“在住房供應不足或房價過高的地方，SIV在住房開發方面的投資也許能有效解決問題。”

New和Chen都認為這個計劃的未來將由政治決定。

已成功申請SIV的人中超過九成都是中國人，他們貢獻的資金超過33億。

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西太銀行配合治澳洲房產投資 提高外國人借貸門檻

未來西太銀行的房貸申請，申請人必須要有澳大利亞簽證

西太銀行（Westpac）也緊隨澳新銀行（ANZ）和聯邦銀行（CBA）加大了對於海外房地產投資者購買澳大利亞房產的治理。

據《澳大利亞金融評論報》報道，這家銀行最近宣布降低針對投資房的貸款價值比例至80%。銀行稱，此舉主要是為了限制每年的投資借貸比例在10%以下，而這也是澳大利亞審慎監管局（APRA）的宗旨和要求。

銀行的經紀商分支寫信給貸款經紀商，稱有很高比例的房地產信貸都給了那些不在澳大利亞居住的人士。

這封信稱，“因此，所有未來的房貸申請，都必須向西太銀行提交居住在澳大利亞的地址。”這就意味著，申請人必須要有澳大利亞簽證，遵守FIRB的評審標准。非居民在購買房產時需要通過審批。

一些貸款經紀商也宣稱，正在針對那些在悉尼和墨爾本大幅投資的中國海外買房團。

這封信還指出，對於信貸標准的重新審查，是保證經紀商按照規定辦事的審計過程。西太銀行發言人指出，這只是提醒經紀商，要注意高比例的非居民借貸，當提交申請時必須包含澳大利亞的住址。

最近銀行飛快地改變著針對投資房信貸的規則，主要是為了面對銀行盡管機構的要求。7月中，澳新銀行和聯邦銀行都提高了針對投資房的貸款利率。7月初，西太銀行宣布要求投資房購買者必須有20%的首付比例，而不是此前的5%。

另外，貸款中介也指出，很多競爭性的投資房貸款行為也已經停止。西太銀行住房資本貸款部門經理宣稱，現在的利率已經不再能夠協商了。

其它致力於減少澳洲投資房貸比例的措施，包括減少利率折扣，增加投資利率敏感度測試，不再計算一些性質的收入等。

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澳洲經濟學家：中國人到澳洲搶房才剛開始

澳洲首域投資集團全球資產管理公司（Colonial First State Global Asset Management）首席經濟學家哈馬瑞克（Stephen Halmarick）表示，澳大利亞人也許覺得中國人推高了澳大利亞房地產的價格，但“這僅僅是剛開始”。他指出，隨著中國資本市場的放開，將進一步引起全球相關資產價格的上漲。

據費法斯傳媒報道稱，在最近的幾周內主要的焦點都針對於中國放開金融市場所面臨的挑戰，而相伴隨的市場動蕩也適用於澳大利亞經濟。

他在悉尼舉行的澳大利亞養老金信托研究所主持的會議中說道：“現在對於世界至關重要的是，中國正在允許國人出資海外。澳人可能會覺得悉尼和墨爾本的房地產市場內有很多中國人投資，但他們還沒有見到真格的。”

在過去的一年月內，澳大利亞股市受到中國股市的波動影響而顛簸動蕩。

澳洲經濟學家認為，中國人會繼續推高澳洲房價

Aberdeen資產管理公司固定收益資產部門經理畢曉普（Nick Bishop）同意這一說法。他指出，未來幾年中國熱錢的外流，很有可能對於全球金融市場造成比最近幾年更大的影響。“中國人的儲蓄率很高，這主要是因為缺乏社會安全網絡。不要低估了中國資金湧入海外而推高外國資產價格的可能性，就算是中國經濟的增長速度現在已經減緩。”

他指出，中國面臨的最大風險在於政策制定者的方向性轉變。“不過我們預期當局會持續應對市場動蕩，平衡結構改革和開放金融市場之間的關系。”

根據中國統計局數據，中國將在2015年實現7%的年經濟增長率。

他說，雖然有不少基金經理質疑這一數據的准確性，但它應該是反映相對變化的一個重要指標。

麥格理資產管理公司固定收益部門經理盧偉特（Brett Lewthwaite）說，中國經濟的減緩已經被國家通過“軟著陸”而良好的管理。中國采用中央政府10年期的發展模式，這有利於政策制定者按照長期改革計劃來確保實施。

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悉尼房價破百萬 誰是贏家和輸家？

據《悉尼先驅晨報》Domain報道，在悉尼房市中，有些人賺得盤滿缽滿，有些人則從未盈利。

在悉尼的房市中，有人歡喜有人愁

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Domain集團公布的最新數據顯示，悉尼房價中值在3-6月已上升了8.4%，首次衝破100萬大關。

悉尼的年增長率為22.9%——自1980年代以來的最高記錄。

但這當中卻有人憂，有人愁。

贏家：23個月裡賺110萬澳元

Danny Crecca認為這次他們是好運，“我們恰好遇到最好時機”。據悉，他們家賣掉了位於North Ryde的小屋，賺了112萬澳元。

Danny Crecca，43歲，一個水管工人，在2013年5月，以88萬購買了位於繁忙的Cressy路的未裝修的3室房子，而上月他以200萬賣出這個房子。

本來Crecca一家打算重修這個占地696平方米的的房子的，並且加上一棟祖母屋。但建築師建議他們改建為一座兩層的公寓套房，並且他們已拿下了當地的許可證。但最後發現改建費用較大，當時他們已經有些債務纏身了。同時，他們也有在關注房市走向。

McGrath Ryde的中介Stefon Bertram獲悉了他們的情況，而他手頭上正有一些買家，後來他聯系了Crecca一家，後者表現極有興趣。最後有個土豪買家竟然連看都不看，直接簽下了一張兩百萬的支票，買下了Crecca的房子。

現在Crecca一家搬到了一個兩層的新房子，房子還附帶一個泳池。

輸家：首次置業者失意

面對著如此高漲的房價，31歲的Christopher O’Neill說，他沒有購買的希望，尤其是沒有伴侶的支持，“我不斷地省錢，但是在過去18個月，房市非常瘋狂，100萬，任何我這個年齡的都買不起。”

作為悉尼大學的一名國際服務職工，Christopher年薪7.5萬。在2010年時，他存了2萬，但那時的悉尼房價是64萬。

他說：“我可能會看看西邊的房子，便宜些，但這樣上班的時間就很長，而我的親友都在北岸，所以你不禁要問，到底是哪個更重要。”

他對那些富裕的投資者感到不滿，認為要對他們加多限制，同時，也認為負扣稅的政策要調整。

目前他還在租房子住。

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高價制勝 外國人搶購悉尼五分之一辦公樓

悉尼高樓大廈的誘惑力從未試過如此巨大。受高收益的驅使，外國人正將金額破紀錄的投資注入悉尼的辦公樓市場，現在悉尼市區幾乎每5棟建築中就有1棟掌握在外國人手中。

據《悉尼先驅晨報》報道，來自中國和阿聯酋的主權財富基金正和百仕通集團（Blackstone Group）、布魯克菲爾德資產管理公司（Brookfield Asset Management）以及南非的Redefine Properties爭奪Investa地產集團旗下價值90億澳元的澳洲建築組合。這就是證明海外需求強大的最新例子。

高力國際（Colliers International）的全國資本市場總監伍德沃（Adam Woodward）說，外國實體現在持有悉尼中央商務區19%的辦公空間，5年前這個比例是15%。JLL澳洲研究負責人裡斯（David Rees）說，過去5年，外國投資者占了全國總辦公樓交易的25%，去年收購了淨值45億的辦公地產。“他們似乎對於高大上的資產志在必得。他們願意支付比澳洲投資者更高的價格。”

悉尼現在有19%的辦公樓被外國人買走

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根據世邦魏理仕（CBRE Group）的數據，中國買家大幅增加了他們在澳洲的收購量，在第一季度流入澳洲的所有外國地產投資中，中國人占了四分之一。悉尼中央商務區第二季度的收益率是5.7%，較去年第四季度的5.95%要低。

瑞士信貸（Credit Suisse）在5月份曾說，中國投資者到2020年將買光澳洲20%的新房，比現在的15%還要多。悉尼房價正步步高升，自2012年5月以來已經躍升了43%，央行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）都不得不感嘆這個市場已經“瘋掉”。

至於澳洲商業地產市場，外國買家也不會放過。“這是一個流動性很大的市場，考慮到國家買家的深度和廣度，這種狀態不會很快結束。”世邦魏理仕悉尼國際投資高級總監巴特勒（Richard Butler）稱。

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墨爾本百萬房價地區增多 中國人占大頭

據《先鋒太陽報》報導，在墨爾本，有78個郊區，其房屋中價已達到百萬級別，而在6月，就有10個新增的百萬級別地區。

根據維州房地產協會（Real Estate Institute of Victoria）數據顯示，大多數新增的高價房都在東部郊區的中環，只有Abbotsford來自內城。

不少機構稱，澳洲移民買家支撐著這些新熱點的房價高昇。澳洲國民銀行（NAB）的一份房產調查顯示，對外國投資的門檻提升並沒有對海外買家有太大影響，特別是在維州。

James Karantonis說中國的移民買家都非常喜歡Ashwood地區。而Ashwood地區的房產中價已升至1,157,500澳元。

很多1950年件的房子都被拆遷了，新建起了新的豪華房子和聯排別墅。

Manningham地區的一些郊區也加入了這個百萬級別，而中介說道，中國買家起了主要推導作用。

墨爾本學區房深受中國買家追捧

Andrew Keleher的負責人Jellis Craig稱，每四個買家當中就有一個來自中國。「他們被這個地區的學校所吸引，這裡是墨爾本學區房，擁有墨爾本最好的公立小學和兩個高中。」

而報告指出，海外買家對新房市場興趣並不大，他們更趨向於現成的房子，尤其是在維州。澳洲新房市場裡，海外買家的比例在過去一季已從15.6%降到12.8%。

而單元房是較受海外買家歡迎的，在全國第二季所有的公寓銷售中，海外買家比例為16.1%。

在維州的新公寓市場，海外買家佔了28%，而在新州該數據為16.5%。

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澳元匯率接近30年均值 預計再跌！

澳元彙率將會一路貶值

澳元匯率接近匯率自由浮動以來的平均值，對此，澳儲行（RBA）董事會成員愛德華茲（John Edwards）認為這開始提振經濟。

不斷下滑的大宗商品價格，導致能源和農業占比重較大的經濟體貨幣貶值，這其中就有澳元。大型基金公司黑石預測，澳元匯率將會一路貶值，至今年年底前跌至70美分。而Capital Economics工則估計稱，澳元匯率會在2016年年末以前跌至65美分。

隨著希腊國會批准歐元區援助方案，以及美聯儲（US Federal Reserve）主席耶倫（Janet Yellen）聲稱今年依舊可能加息，全球市場的緊張氣氛有所緩和。在此情況下，澳元價格周四跌至6年低位73.5美分。澳元自匯率自由浮動以來的30年均值為76.43美分。

愛德華茲說：“就和美元的交叉匯率來說，我們目前進入了1個（澳元的）範圍，在此情況下，我們正回到匯率自由浮動以來的平均水平。就貿易加權而言，我們還未看到大動作。我當然認為我們有貿易加權形式上來說的（向下）移動。什麼水平比較合適是說不准的，只能說澳元稍微貶值是好事兒。”

其言論表明，澳元兌日元和歐元的價格進一步降低更加重要。

澳元匯率在2011年大宗商品價格繁榮的巔峰達到超過美元平價的歷史高位，隨後幾年開始緩慢降低，因為商品價格尤其是鐵礦石的價格，大幅下滑。澳儲行長期以來都公開希望澳元貶值。

愛德華茲認為，目前澳元兌美元匯率下跌的好處是明顯的，因為資源、農產品及服務出口錄得強勁增長。這幫助緩和了國家經濟的收入衝擊。

澳儲行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）去年年尾聲稱75美分是合適的價位，但隨後商品價格持續降低，利率也被下調了2次。史蒂文斯7月初指出，澳元貶值既有必要又有可能。

被問及近期全球金融市場及經濟動蕩是否增加了澳洲經濟前景的風險時，愛德華茲表示，近幾周海外的新聞總體利好。

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