澳大利亚房产投资 – Page 16

中国人称霸澳洲CBD 成最大海外房产买家

据《悉尼先驱晨报》报道，继中国投资有限责任公司（Chinese Investment Corporation，CIC）购入9栋高价办公楼后，中国已成为澳洲商业地产最大的海外投资者，投资额超过50亿。

该办公室资产组合价值25亿澳元，由摩根士丹利房地产公司（Morgan Stanley Real Estate）卖出。该次买卖是澳洲最大的单笔直接房地产买卖，也将使海外买家占据更多澳洲商业地产。而一旦该买卖通过最终审批，CIC将成为澳大利亚第三大办公楼房产商。

中国成为澳洲商业地产最大的海外投资者，投资额超过50亿

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Colliers International全国研究负责人Nerida Conisbee说，澳洲CBD的房产越来越集中在较少买家手上。他说，在2009年排在最前的10大集团拥有29%的澳洲商业房产，但到2014年，该数据为35%。

CBRE的澳洲研究负责人Stephen McNabb称，从2014年1月1日至今年3月31日，中国的直接投资称澳洲商业地产的第二大买家，占据了三分之一的份额，达到30亿，而该趋势仍将继续。

Knight Frank’的研究与咨询负责人Matt Whitby称，随着中国投资增多，澳洲的商业租赁市场也相当活跃，布里斯班、悉尼和墨尔本的办公楼租赁市场都因来自中国的投资而变得更加炙热。

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悉尼内南区人口大增新州政府将建轻轨连接市中心

据《每日电讯报》报导，新州交通厅长康斯坦斯（Andrew Constance）7月28日在悉尼大学表示，悉尼需要兴建轨道交通系统来为悉尼内南区的绿色广场住宅开发案服务。未来悉尼的轻轨线有望将人口稠密的绿色广场（Green Square）和市中心连接起来。

悉尼市府对这个想法很感兴趣，已经为连接绿色广场和中央车站（Central）的四公里巴士与轻轨路线预留了土地。

康斯坦斯的一名发言人确认，厅长近日已经和市府见面，探讨首选轻轨路线。

不过，新州政府已经承诺要兴建的悉尼CBD到东南城区的轻轨线并不包括延伸至绿色广场的路线。这条从环形码头（Circular Quay）经中央车站到Randwick和Kingsford的轻轨线将于10月开始动工。

绿色广场和附近的Mascot已经有悉尼列车（Sydney Train）经过的火车站，可以为该区域的通勤者服务。

康斯坦斯的发言人表示，交通厅已经就铺设通往绿色广场的轻轨线和悉尼市府进行探讨，市府特别感兴趣。作为悉尼增长最快的地区之一，政府正在为该区域寻找可以提供的轨道交通运输方式，轻轨是其中的一种可能。

绿色广场预计将提供2.7万处住房，容纳超过5.3万名居民。

未来悉尼的轻轨线有望将人口稠密的绿色广场（Green Square）和市中心连接起来

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据了解，如果铺设通往绿色广场的轻轨，那么政府可能会通过在Waterloo修建火车站将这条路线和未来的悉尼城铁连接起来。

目前政府还没有决定CBD到Bankstown的路线要在Waterloo还是悉尼大学修建地铁站。

政府在自己的《悉尼轻轨的未来》文件中表示，从长远来看，没有排除修建通往绿色广场的轻轨线这个可能性。

文件中还表示，政府将调研将该路线延伸至Malabar、Walsh Bay和Barangaroo North等地的可能性。

政府也支持以Parramatta为中心，在西悉尼修建轻轨线的计划，不过还未公布具体路线。

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重大投资者签证改革恐令澳洲公寓开发夭折

《澳大利亚金融评论报》称，重大投资者签证（SIV）改革已经对澳大利亚的高层公寓开发造成重大打击，十几个为这类项目灌输资金的基金现在都受到阻挠。

Hall & Wilcox的合作伙伴Harry New和Eugene Chen已经为住宅房地产项目的十几个重大投资签证基金提供过专业意见。

“我们有很多在澳大利亚的开发商感到沮丧，因为他们有些利用SIV基金的住房开发项目无法进行。”Chen说。“目前墨尔本已经颁发了很多开发许可，而SIV改革可能会令部分项目夭折。”

为澳洲房地产项目的重大投资签证基金提供专业意见的Eugene Chen和Harry New

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联邦政府关于SIV的新规定在7月1日生效，但结果并非皆大欢喜。外国人只要在合适的领域投资500万澳元就可能获得在澳洲的居住权。新规将债券踢出投资范畴，并严重缩减住宅项目方面的投资水平。以前SIV申请者可以投资大型住宅开发项目，但如今只能通过管理投资计划进行投资，而且投资金额不能超过相关计划的净资产价值的10%。

“我们有些中国的基金管理人已经为准备这些住宅开发投资和所有法律文件花费了大笔资金，可如今他们什么都做不了。我认为这些基金中有大约九成都已经不符合规定。”Chen说。

截至2015年3月，澳大利亚已经接收了37.55亿澳元的SIV基金。至于当中有多少被注入房地产，并没有详细记录。但流入管理基金的数量大约是52%，这些钱都可能流入了房地产开发。

“如果他们的理由，是希望中国投资者的投资能增加住房供应，那么就应该允许投资流入这类开发项目。”New说。“在住房供应不足或房价过高的地方，SIV在住房开发方面的投资也许能有效解决问题。”

New和Chen都认为这个计划的未来将由政治决定。

已成功申请SIV的人中超过九成都是中国人，他们贡献的资金超过33亿。

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西太银行配合治澳洲房产投资提高外国人借贷门槛

未来西太银行的房贷申请，申请人必须要有澳大利亚签证

西太银行（Westpac）也紧随澳新银行（ANZ）和联邦银行（CBA）加大了对于海外房地产投资者购买澳大利亚房产的治理。

据《澳大利亚金融评论报》报道，这家银行最近宣布降低针对投资房的贷款价值比例至80%。银行称，此举主要是为了限制每年的投资借贷比例在10%以下，而这也是澳大利亚审慎监管局（APRA）的宗旨和要求。

银行的经纪商分支写信给贷款经纪商，称有很高比例的房地产信贷都给了那些不在澳大利亚居住的人士。

这封信称，“因此，所有未来的房贷申请，都必须向西太银行提交居住在澳大利亚的地址。”这就意味着，申请人必须要有澳大利亚签证，遵守FIRB的评审标准。非居民在购买房产时需要通过审批。

一些贷款经纪商也宣称，正在针对那些在悉尼和墨尔本大幅投资的中国海外买房团。

这封信还指出，对于信贷标准的重新审查，是保证经纪商按照规定办事的审计过程。西太银行发言人指出，这只是提醒经纪商，要注意高比例的非居民借贷，当提交申请时必须包含澳大利亚的住址。

最近银行飞快地改变着针对投资房信贷的规则，主要是为了面对银行尽管机构的要求。7月中，澳新银行和联邦银行都提高了针对投资房的贷款利率。7月初，西太银行宣布要求投资房购买者必须有20%的首付比例，而不是此前的5%。

另外，贷款中介也指出，很多竞争性的投资房贷款行为也已经停止。西太银行住房资本贷款部门经理宣称，现在的利率已经不再能够协商了。

其它致力于减少澳洲投资房贷比例的措施，包括减少利率折扣，增加投资利率敏感度测试，不再计算一些性质的收入等。

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澳洲昆士兰房产成中国买家新宠居外：黄金海岸人气最爆

中国人对澳洲房产投资的兴趣正与日俱增，但他们不再死死盯住悉尼和墨尔本，而把目光投向了一个新的地点。

根据居外（Juwai.com）的第二季度购买意向指数（Purchasing Intent Index），中国人的购买意向月增35%，比去年同期增长了17%。

昆州显然是赢家，布里斯班、黄金海岸和汤士围（Townsville）在2015上半年的人气急升。尤其是黄金海岸，购买意向在第一季度上升了161%，较去年同期猛升1120%。

居外预测，武汉和黄金海岸之间开通新直航之后，每年将额外带来3.5万名游客，游客消费每年将增加5300万，房地产交易也将因此增多。

布里斯班的人气比1年前升高了12%，在第一季度达到顶峰。汤士围也是如此，人气较去年增长了4%。

中国人对黄金海岸的兴趣猛增了1120%

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居外的购买意向指数通过跟踪该门户上的在线房产搜猎活动，衡量中国人的兴趣。在澳洲，居外是Ray White、LJ Hooker、Raine and Horne和Re/Max的独家中国营销伙伴。

“昆州城市过去5年都不是最受中国买家欢迎的地方，但它们正在迅速发展。”居外的共同首席执行官冼明（Simon Henry）称。“悉尼和墨尔本可能会因为昆州损失一些投资。黄金海岸今年特别出色。”

居外指出，人民币的购买力上升了25%是一个关键的推动力。

小部分买家认为昆州的性价比高于悉尼和墨尔本，而且昆州是澳洲东部最靠近中国和热带的地方，它能吸引注重生活方式和环境的买家。冼明说今天的中国买家已经不同于两三年前。

“他们过去是典型的首次置业者，在国际房地产市场的经验甚少。而今天，他们一般都已经在澳洲或其他国家有房，他们对这个国家、语言和市场都感觉更加自在。”

Ray White New Farm的Christine Rudolph称，她过去6个月的交易中，有三四成都卖给海外华人，大部分来自中国香港、上海和新加坡。

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澳洲经济学家：中国人到澳洲抢房才刚开始

澳洲首域投资集团全球资产管理公司（Colonial First State Global Asset Management）首席经济学家哈马瑞克（Stephen Halmarick）表示，澳大利亚人也许觉得中国人推高了澳大利亚房地产的价格，但“这仅仅是刚开始”。他指出，随着中国资本市场的放开，将进一步引起全球相关资产价格的上涨。

据费法斯传媒报道称，在最近的几周内主要的焦点都针对于中国放开金融市场所面临的挑战，而相伴随的市场动荡也适用于澳大利亚经济。

他在悉尼举行的澳大利亚养老金信托研究所主持的会议中说道：“现在对于世界至关重要的是，中国正在允许国人出资海外。澳人可能会觉得悉尼和墨尔本的房地产市场内有很多中国人投资，但他们还没有见到真格的。”

在过去的一年月内，澳大利亚股市受到中国股市的波动影响而颠簸动荡。

澳洲经济学家认为，中国人会继续推高澳洲房价

Aberdeen资产管理公司固定收益资产部门经理毕晓普（Nick Bishop）同意这一说法。他指出，未来几年中国热钱的外流，很有可能对于全球金融市场造成比最近几年更大的影响。“中国人的储蓄率很高，这主要是因为缺乏社会安全网络。不要低估了中国资金涌入海外而推高外国资产价格的可能性，就算是中国经济的增长速度现在已经减缓。”

他指出，中国面临的最大风险在于政策制定者的方向性转变。“不过我们预期当局会持续应对市场动荡，平衡结构改革和开放金融市场之间的关系。”

根据中国统计局数据，中国将在2015年实现7%的年经济增长率。

他说，虽然有不少基金经理质疑这一数据的准确性，但它应该是反映相对变化的一个重要指标。

麦格理资产管理公司固定收益部门经理卢伟特（Brett Lewthwaite）说，中国经济的减缓已经被国家通过“软着陆”而良好的管理。中国采用中央政府10年期的发展模式，这有利于政策制定者按照长期改革计划来确保实施。

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悉尼房价破百万谁是赢家和输家？

据《悉尼先驱晨报》Domain报道，在悉尼房市中，有些人赚得盘满钵满，有些人则从未盈利。

在悉尼的房市中，有人欢喜有人愁

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Domain集团公布的最新数据显示，悉尼房价中值在3-6月已上升了8.4%，首次冲破100万大关。

悉尼的年增长率为22.9%——自1980年代以来的最高记录。

但这当中却有人忧，有人愁。

赢家：23个月里赚110万澳元

Danny Crecca认为这次他们是好运，“我们恰好遇到最好时机”。据悉，他们家卖掉了位于North Ryde的小屋，赚了112万澳元。

Danny Crecca，43岁，一个水管工人，在2013年5月，以88万购买了位于繁忙的Cressy路的未装修的3室房子，而上月他以200万卖出这个房子。

本来Crecca一家打算重修这个占地696平方米的的房子的，并且加上一栋祖母屋。但建筑师建议他们改建为一座两层的公寓套房，并且他们已拿下了当地的许可证。但最后发现改建费用较大，当时他们已经有些债务缠身了。同时，他们也有在关注房市走向。

McGrath Ryde的中介Stefon Bertram获悉了他们的情况，而他手头上正有一些买家，后来他联系了Crecca一家，后者表现极有兴趣。最后有个土豪买家竟然连看都不看，直接签下了一张两百万的支票，买下了Crecca的房子。

现在Crecca一家搬到了一个两层的新房子，房子还附带一个泳池。

输家：首次置业者失意

面对着如此高涨的房价，31岁的Christopher O’Neill说，他没有购买的希望，尤其是没有伴侣的支持，“我不断地省钱，但是在过去18个月，房市非常疯狂，100万，任何我这个年龄的都买不起。”

作为悉尼大学的一名国际服务职工，Christopher年薪7.5万。在2010年时，他存了2万，但那时的悉尼房价是64万。

他说：“我可能会看看西边的房子，便宜些，但这样上班的时间就很长，而我的亲友都在北岸，所以你不禁要问，到底是哪个更重要。”

他对那些富裕的投资者感到不满，认为要对他们加多限制，同时，也认为负扣税的政策要调整。

目前他还在租房子住。

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高价制胜外国人抢购悉尼五分之一办公楼

悉尼高楼大厦的诱惑力从未试过如此巨大。受高收益的驱使，外国人正将金额破纪录的投资注入悉尼的办公楼市场，现在悉尼市区几乎每5栋建筑中就有1栋掌握在外国人手中。

据《悉尼先驱晨报》报道，来自中国和阿联酋的主权财富基金正和百仕通集团（Blackstone Group）、布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield Asset Management）以及南非的Redefine Properties争夺Investa地产集团旗下价值90亿澳元的澳洲建筑组合。这就是证明海外需求强大的最新例子。

高力国际（Colliers International）的全国资本市场总监伍德沃（Adam Woodward）说，外国实体现在持有悉尼中央商务区19%的办公空间，5年前这个比例是15%。JLL澳洲研究负责人里斯（David Rees）说，过去5年，外国投资者占了全国总办公楼交易的25%，去年收购了净值45亿的办公地产。“他们似乎对于高大上的资产志在必得。他们愿意支付比澳洲投资者更高的价格。”

悉尼现在有19%的办公楼被外国人买走

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根据世邦魏理仕（CBRE Group）的数据，中国买家大幅增加了他们在澳洲的收购量，在第一季度流入澳洲的所有外国地产投资中，中国人占了四分之一。悉尼中央商务区第二季度的收益率是5.7%，较去年第四季度的5.95%要低。

瑞士信贷（Credit Suisse）在5月份曾说，中国投资者到2020年将买光澳洲20%的新房，比现在的15%还要多。悉尼房价正步步高升，自2012年5月以来已经跃升了43%，央行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）都不得不感叹这个市场已经“疯掉”。

至于澳洲商业地产市场，外国买家也不会放过。“这是一个流动性很大的市场，考虑到国家买家的深度和广度，这种状态不会很快结束。”世邦魏理仕悉尼国际投资高级总监巴特勒（Richard Butler）称。

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墨尔本百万房价地区增多中国人占大头

据《先锋太阳报》报道，在墨尔本，有78个郊区，其房屋中价已达到百万级别，而在6月，就有10个新增的百万级别地区。

根据维州房地产协会（Real Estate Institute of Victoria）数据显示，大多数新增的高价房都在东部郊区的中环，只有Abbotsford来自内城。

不少机构称，澳洲移民买家支撑着这些新热点的房价高升。澳洲国民银行（NAB）的一份房产调查显示，对外国投资的门槛提升并没有对海外买家有太大影响，特别是在维州。

James Karantonis说中国的移民买家都非常喜欢Ashwood地区。而Ashwood地区的房产中价已升至1,157,500澳元。

很多1950年件的房子都被拆迁了，新建起了新的豪华房子和联排别墅。

Manningham地区的一些郊区也加入了这个百万级别，而中介说道，中国买家起了主要推导作用。

墨尔本学区房深受中国买家追捧

Andrew Keleher的负责人Jellis Craig称，每四个买家当中就有一个来自中国。“他们被这个地区的学校所吸引，这里是墨尔本学区房，拥有墨尔本最好的公立小学和两个高中。”

而报告指出，海外买家对新房市场兴趣并不大，他们更趋向于现成的房子，尤其是在维州。澳洲新房市场里，海外买家的比例在过去一季已从15.6%降到12.8%。

而单元房是较受海外买家欢迎的，在全国第二季所有的公寓销售中，海外买家比例为16.1%。

在维州的新公寓市场，海外买家占了28%，而在新州该数据为16.5%。

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澳元汇率接近30年均值预计再跌！

澳元汇率将会一路贬值

澳元汇率接近汇率自由浮动以来的平均值，对此，澳储行（RBA）董事会成员爱德华兹（John Edwards）认为这开始提振经济。

不断下滑的大宗商品价格，导致能源和农业占比重较大的经济体货币贬值，这其中就有澳元。大型基金公司黑石预测，澳元汇率将会一路贬值，至今年年底前跌至70美分。而Capital Economics工则估计称，澳元汇率会在2016年年末以前跌至65美分。

随着希腊国会批准欧元区援助方案，以及美联储（US Federal Reserve）主席耶伦（Janet Yellen）声称今年依旧可能加息，全球市场的紧张气氛有所缓和。在此情况下，澳元价格周四跌至6年低位73.5美分。澳元自汇率自由浮动以来的30年均值为76.43美分。

爱德华兹说：“就和美元的交叉汇率来说，我们目前进入了1个（澳元的）范围，在此情况下，我们正回到汇率自由浮动以来的平均水平。就贸易加权而言，我们还未看到大动作。我当然认为我们有贸易加权形式上来说的（向下）移动。什么水平比较合适是说不准的，只能说澳元稍微贬值是好事儿。”

其言论表明，澳元兑日元和欧元的价格进一步降低更加重要。

澳元汇率在2011年大宗商品价格繁荣的巅峰达到超过美元平价的历史高位，随后几年开始缓慢降低，因为商品价格尤其是铁矿石的价格，大幅下滑。澳储行长期以来都公开希望澳元贬值。

爱德华兹认为，目前澳元兑美元汇率下跌的好处是明显的，因为资源、农产品及服务出口录得强劲增长。这帮助缓和了国家经济的收入冲击。

澳储行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）去年年尾声称75美分是合适的价位，但随后商品价格持续降低，利率也被下调了2次。史蒂文斯7月初指出，澳元贬值既有必要又有可能。

被问及近期全球金融市场及经济动荡是否增加了澳洲经济前景的风险时，爱德华兹表示，近几周海外的新闻总体利好。

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