澳大利亚房产投资 – Page 20

揭秘中國富豪如何規避外國投資法買澳洲豪宅

悉尼豪宅Altona由墨爾本華人買下，但傳媒披露真正買家另有其人，可能涉及外國人在澳洲非法買房

《悉尼先驅晨報》報導稱，澳洲最著名的豪宅、悉尼派珀角（Point Piper）Altona的神秘主人是一位中國房地產開發商，他為了規避外國投資法，用墨爾本的一對老夫婦來掩飾自己的投資。

費法斯傳媒披露，商人王志軍（Wang Zhijun音譯）通過空殼公司複雜的持股架構和持有信託，用5200萬澳元買下這棟海濱豪宅。這個消息解釋了澳洲地產界被談論最多的謎語，但也引起了關於海外資金湧入澳洲房地產的重大問題。澳洲房產交易稅是多少？

6月2日，代表王志軍的律師為了阻止費法斯刊登這則新聞，將其告上維州高等法院，但還是沒能阻止新聞上報。

費法斯透露，王志軍在2年前購買Altona時沒有澳洲永居權，但法律是禁止外國人購買二手房的。王志軍因不滿一筆價值百萬的土地稅而與澳洲稅務局互掐，因此曝光了身份。

自從2年前易主後，關於Altona主人的揣測從來沒有消停過。媒體和監管部門對掩護王志軍的那個墨爾本家庭帶來了極大困擾。

購買Altona的公司Chaimovich Investments在交易前的2周才成立，它唯一的董事和股東是丁秀珍（Ding Xiuzhen音譯）。她是住在Elwood的一位77歲的老人。費法斯獲悉，這位老人從來沒去過悉尼，更別說去看房子了。丁秀珍是王志軍的遠親，都來自中國山東青島。

Chaimovich Investments是一個家庭信託基金的受託人公司，丁秀珍年邁的丈夫常福安（Chang Fu’an音譯）是唯一受益人。他們的女兒常荷莉（Holly Chang音譯）曾告訴費法斯傳媒，「這只是時間的問題。我們不想覺得自己在隱藏。」她證實Altona的真正主人是43歲的房地產開發商王志軍和他的妻子關紅燕（Guan Hongyan音譯）。

常荷莉說王志軍一家曾想以自己的名義買房，但因為外國投資審查委員會的審批會有阻滯，因此他們被建議用家庭信託的架構進行購買。她說王志軍夫婦也去看過Villa Del Mare，但始終鍾愛Altona。

費法斯獲悉，王志軍買房時只有臨時457工作簽證，沒有永居權或澳洲國籍。王志軍被指為人低調，在中國都不為人知。他領導著青島Anteisin集團，在中國擁有不少豪宅項目、礦場和高爾夫度假村。他還擁有中國香港上市建築和房屋維護公司Vision Fame 75%的股權，是該公司的總裁。該集團的業務橫跨中國香港、新加坡和中國澳門，與小派克（James Packer）的Crown Towers和City of Dreams都有維護合約。

常荷莉的兄弟Victor Shengli拒絕評論為何要用家庭信託的方式買房。他也拒絕透露關於王志軍的信息。他說：「我們不是什麼大人物，沒有任何神秘的地方。」

報導說王志軍後來成了澳洲永居居民。費法斯傳媒今年3月得知，王志軍的代表下令更改信託書，將王志軍改為Chaimovich信託的唯一受益人。

聯邦財長何基（Joe Hockey）的辦公室發言人稱，他們不知道關於Altona交易的任何問題。

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想投資海外房地產？去澳洲當農場主人正是時候！

國際牛肉需求高漲、西澳適逢旱災，加上澳元貶值，創造了買進澳洲農地的好時機。

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想去澳洲當個快樂的農場主人嗎？現在或許正是時候，而且似乎不用太擔心發展前景。澳元兌人民幣、美元大幅貶值，加上目前國際牛肉需求高漲，畜牧業集中的西澳農地價格卻因旱情嚴重而直線滑落，造就了在當地置產的絕佳時機。

根據澳洲最大獨立不動產鑒價公司HERRON TODD WHITE，澳洲農場售價已跌至每公頃500澳元以下，創10年新低。HERRON TODD WHITE農村部主管Tim Lane說：“現在這是個買方市場，無庸置疑。這一切因素結合帶來的機會，非常、非常罕見。”

且伴隨美國牛肉需求水漲船高、價格屢創紀錄，東澳牛肉價格也在本月漲抵空前新高。澳洲所產的牛肉逾7成用於出口，而去年來相繼與日本、南韓、中國簽訂自貿協定，降低或取消了牛肉出口關稅，進一步助長了海外銷售，使澳洲牛肉出口量處於歷史高點。

澳洲肉類畜牧協會（Meat & Livestock Australia，MLA）市場資訊部主管Ben Thomas指出，當前強勁的牛肉需求預料至少將持續12~18個月，使後市價格看漲。

澳洲資產管理公司SLM共同創辦人Tony Lovell正從亞洲、英國、歐洲投資人手中籌集資金，准備購入更多農地。他預期未來10~12年，投資澳洲農場的年報酬率達12%。

據英國房仲業者第一太平戴維斯（savills）去年發布的報告，至2012年止的10年間，投資澳洲農地的年報酬率超過15%，較澳股同期報酬率高逾1倍。同份報告指出，在國際上16個主要農地市場中，僅烏干達和莫三比克的農地價格較澳洲低廉。

同時，澳元貶值壓低了海外投資人的投資成本。據彭博報導，過去2年來澳元兌人民幣貶值約19%，兌美元貶20%、兌歐元也貶6%左右。這已使中國人投資當地的胃口大增。

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澳大利亞稅局盯上外國人悉尼買豪宅

澳大利亞聯邦政府最近對於外國人來澳洲投資房地產的重視，導致價值數百萬元甚至數千萬元的悉尼豪宅遭到稅務局的調查。

在最近的幾個月內，政府強化了澳大利亞外國投資體系，將所有外國人購買居住用房的管理從財政部轉移至稅務局。

澳大利亞稅務局表示，目前大約有150個調查正在進行，主要針對在悉尼通過公司或者信托結構購買豪宅的案例。澳大利亞稅局發言人稱：“目前的調查主要涉及非本地居民是悉尼千萬豪宅所有者的人士。我們將調查那些通過公司或者信托機構在澳洲買房，而公司或者機構的總監雖然是名義買家，但實際買家是和位於海外、是總監親友的個人。”

發言人指出，稅務局還將利用調查過程，調查澳大利亞本土企業顧問在幫助這些機構在澳大利亞設立公司時的角色。

澳大利亞稅務局正在調查約150個針對在悉尼通過公司或者信托結構購買豪宅的案例

不久前，悉尼派珀角（Point Piper）豪宅Villa De Mare以3900萬元被Golden Fast Food公司非法買走。盡管該公司基於悉尼，但中國所有者對於這家公司的控股，意味著他們違反了澳大利亞外國人投資法律。

今年5月份，澳大利亞政府宣布暫時減輕對於豪宅買家的處理。具體條款包括：非法購買的房產給予12個月時間轉讓，不提交給聯邦檢控部門對於違反者提出刑事控罪等。但這樣的條款適用在案例上，也是具體問題具體分析的處理模式。

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澳洲聯邦警察成立特殊部門專查買澳洲豪宅外國人

澳大利亞政府加快了打擊外國房產買家的步伐。據《澳大利亞人報》報道，澳大利亞聯邦警察已經成立特殊部門，將調查超過一定金額的澳洲房產交易。

悉尼地產公司LJ Hooker Double Bay的代理馬洛夫（Bill Malouf）稱，他將悉尼海港豪宅“曼德勒”（Mandalay）以4000萬出售給一位擁有澳洲居住權的中國買家幾天之後，就收到澳大利亞聯邦警察的聯系。

“顯然，聯邦警察內部有一個特別部門在調查海外買家。他們盯緊了曼德勒、盯緊了外國買家的每筆交易…”馬洛夫稱。

但馬洛夫對於警方的關注反應淡定。“我不得不習慣這種事，這不是代理人的責任。”他說他會按照常規做法，讓聯邦警察去找買家或賣家的律師。“這種事不會困擾我，這不是我們的責任，我們只要做好自己的本分。”

澳大利亞聯邦警察成立特殊部門調查一定金額的豪宅交易

悉尼地產公司Ballard Property經驗豐富的布裡奇斯（Bill Bridges）表示，不管買家是誰，聯邦警察不應該參與房產買賣。“我們是賣房子的。這是合法買賣，不應該與聯邦警察有任何關聯。”他說。

聯邦警察拒絕回應，但據稱他們過去幾個月已經和很多悉尼的代理談過，希望能掌握外國買家的交易情況。

此外，澳大利亞稅務局（ATO）也在繼續打擊外國買家。他們正在調查一筆通過基金購買房產的交易，據稱其中一位受托人是澳洲居民，但幕後交易的被指是一位中國富豪。目前這棟悉尼房產的身份還沒透露。

另外，財長何基（Joe Hockey）可能會在未來幾周內公布一位在柏斯非法購買房產的外國買家身份。他此前已經強迫中國買家許家印在90天內拋售悉尼豪宅Villa del Mare。

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中國投資者在澳洲炒房引軒然大波

近年來大量的中國人投資澳洲房地產，導致房價高漲。圖為華人買家搶購房地產。

近日一條新聞在網上引起軒然大波，特別是在澳洲華人圈。一位名叫佛克斯（Nick Folkes）的悉尼人透過社交媒體發宣傳單，呼吁悉尼人30日去中國駐悉尼領事館集會，抗議近年來大量的中國人進行澳洲房產投資、造成澳洲房價哄抬、澳洲首次購屋者被擠出房產市場的現像。有人譴責他的舉動是種族主義，但他強調，他提出的是一個經濟問題，並且涉及到很多的社會問題。

很多人指責佛克斯的行為是種族歧視，包括澳洲人和中國人，特別是中國留學生。部分澳洲人表示，房價問題必須是通過政策調整來緩解改變，而不是采取過激的言行。但很多的中國學生直接用侮辱性語言對他進行人身攻擊。

佛克斯表示，他的行動完全不針對華裔澳洲人，而是針對外國投資客，不管你是中國公民、美國公民或是什麼人。他並不想冒犯任何人，只是要引發澳洲政府對外國投資問題的關注。

澳洲法律規定，外籍人士不得在澳洲買房，卻沒有人去制止。他抱怨新州政府並不在乎誰買了房子，只在乎稅收的短暫利益。而一旦房市被炒作，恐將面臨接踵而來的社會問題。如果澳洲政府不采取行動，像他這樣的普通澳洲人真的就面臨買不起房的困境。

他還提到受到很多中國留學生的攻擊：“他們發了很多的文，用不堪的肮髒語言謾罵。他們歪曲了我的意思。我不是種族主義者，我也不是要挑起種族事端。這是一個經濟問題，恐將產生嚴重的社會問題。”

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中國買家340萬購澳新州房產超出紀錄210萬

中國人用340萬澳元買下這處新州房產

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新南威爾士州懷特山（Mt White）的房價又被刷新，一位中國買家花費340萬澳元買了中央海岸腹地的一處房產。

據《每日電訊報》報道，這位國際商人在亞洲地產門戶居外（Juwai）偶然發現這間位於摩根斯路（Morgans Rd）229號的房子後，在悉尼買家代理的幫助下成功將它收入囊中。

據報道，這棟名為“Mount White House”的房子已經被多位中介掛牌銷售超過1年，最後由Raine & Horne Terrigal-Avoca Beach的Brett和Garth Hunter成功以破紀錄高價賣出。

Brett Hunter說這棟物業占地20公頃，有4組買家激烈競爭，談判持續了幾個月。他說與豪宅失之交臂的都是來自悉尼的“高端人士”，他們都想避開城市的喧囂。

“這位中國買家本來想在悉尼找一間度假屋。他們相中了這間房子位置幽僻，但與Wahroonga也只相距18分鐘車程。”

根據Core Logic RP Data的數據，懷特山2013年創下的房價紀錄是130萬澳元，這處位於懸崖邊的房產售價足足超出這個紀錄210萬澳元。

這棟可以飽覽霍克斯伯裡河（Hawkesbury River）至藍山（Blue Mountains）的房產多年來是藝術家Jos和Sue Roberts的住所。他們在1999年以49萬澳元買下一間舊平房，然後打造成現在這個樣子。

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房價比悉尼便宜20萬投資客關注墨爾本房產

據《每日電訊報》報道，悉尼房產投資者因這個海港城市樓價高企而變得沮喪。因此，當中許多人選擇把目光投向墨爾本房地產市場。

維州州府城市像悉尼一樣也在經歷住房繁榮，但中位房價卻比悉尼便宜20萬澳元左右，而且住房供應量更大減少了買家之間的競爭。CoreLogic RP Data數據顯示，盡管兩個城市人口數量相當，但墨爾本在售房屋超過3萬套，悉尼在售房屋僅超過1.7萬套。

位於墨爾本的項目營銷人員Mark Forytarz表示，悉尼投資者發現他們的資金能在墨爾本買到更好的東西，於是就紛紛向他詢問住房項目的事情。“許多悉尼投資者意識到最近房價暴漲影響了他們的潛在租金回報，因此他們尋求在別的地方投資，而墨爾本對他們而言相當吸引。買家對墨爾本樓市興趣濃郁，我們開始向悉尼買家展示墨爾本的房產發展項目。”

墨爾本像悉尼一樣也在經歷住房繁榮，但中位房價卻比悉尼便宜20萬澳元左右

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近日啟動的全新住宅發展項目“Marco”將在兩棟分別40層高級36層高的大樓上提供合共433套住宅單元。這顯示出兩地住房供應量正在拉開差距。“Marco”位於墨爾本內城一個受歡迎的區域，但公寓起步價僅為38.1萬澳元。

相比之下，悉尼內城公寓價格就另一番天地。一套50平方米的公寓近日以超過100萬元賣出。一套只有2.85米寬的、需要大修葺的公寓也賣出了96.5萬澳元。

全市趨勢進一步顯示兩地樓價差異，墨爾本獨立屋中位價為59萬澳元，悉尼相比之下為76.7萬澳元。墨爾本公寓中位價則在45.5萬澳元左右，悉尼為59萬澳元。

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澳中關系專家為中國房產買家洗冤屈

悉尼科技大學澳中關系研究所的副主任James Laurenceson在《悉尼先驅晨報》發表了一篇文章，稱悉尼房價猶如搭上火箭般飛漲的現像確實令人擔憂，但他認為這不能怪中國買家。

文章稱，悉尼居民有理由感到不安，因為澳洲統計局的數據表明，自2012年末以來，要想擠入本來就貴得離譜的房地產市場，費用又漲了30%。“都怪中國人”，最近悉尼出現的排華傳單就是這樣說的，為此幕後的操縱者還打算在Camperdown的中國領事館外舉行抗議。

文章說這裡面隱藏著一種趨勢，幾個月前新州反對黨領袖霍利（Luke Foley）在試圖推翻州長貝爾德（Mike Baird）的電力私有化計劃時，就曾打出中國牌。

澳洲的外國投資法規鼓勵外國人購買新獨立房和公寓

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瑞士信貸（Credit Suisse）5月早前公布的一份報告似乎有力證明了中國買家確實泛濫。他們說在2013-14年中國買家在新州搶購的新房占了總供應量的23%。但文章認為這些數據當中有缺陷。

倘若說的是新獨立房和公寓，那是澳洲的外國投資法規鼓勵外國人購買的，理由也很充分：建新房要花錢，引入外資有助於促進更多新房建設。這條規則被檢驗了一遍又一遍，最後去年的國會調查總結：證據表明外國投資不會導致房價壓力，供應增加反而可能有助於遏制房價。

對於鐵路石等大部分市場，大家都知道需求原理在工作，但對於房地產市場，基本的經濟原理都被拋諸腦後。文章還對比了瑞士信貸的數據和澳洲國民銀行的《住宅地產調查》。

按照國民銀行的調查，海外買家現在占了新州新房需求的19.5%，意味著10位買家中有8位是本地人，而另外2位可能來自任何國家，不一定是中國。

外國投資審查委員會的最新年度報告稱，澳洲房地產行業的中國投資占總數的比例不足17%。換言之，注入澳洲房地產的外國資金中，超過五分之四都不是來自中國。

至於大部分澳人所住的二手房，國民銀行稱海外買家只占了新州總需求的11.2%。毫不意外，只有少數例外情況下外國人才被禁止購買二手房。

至於中國買家違反規則的說法，文章提醒至今為止被識別的非法交易只有一起。那就是許家印砸3900萬買的悉尼派珀角（Point Piper）豪宅。財長何基（Joe Hockey）說還有另外100個案例”正在接受調查“，如果違規真的如此普遍，大家應該能看到更多。

文章說除此之外，其余只是謠言。例如中國移民常常被指代表中國大陸的“某人”在澳買房，但從來不解釋為什麼只有中國人會這樣做，而不是美國人或日本人。何不試想：你會把這麼大筆錢交給一位住在海外的熟人或好朋友購買一間你不能合法持有的房產嗎？

文章稱瑞士信貸對中國買家的估算比其他機構多的明顯原因有一個：他們把中國移民也算進去。也就是說，他們連澳洲公民和永久居民的購買量也算入其中。

文章稱移民推高住房需求那是毫無疑問的，但如果仔細看看移民數量，你會發現自2008-9年以來，來自中國的移民不足八分之一。中國人移民的數量與新西蘭和英國移民相當，為何又要針對中國人呢？

文章還說住房承受力是一個真實存在的問題，真正的原因就擺在眼前：土地發放有限、劃區限制、開發收費、破紀錄低利率和面向房產投資者的稅收松懈，這些與中國買家毫無關聯。

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悉尼The Ponds房市愈演愈烈均價81萬

據《每日電訊報》報道，有越來越多的悉尼The Ponds房子賣出超過100萬澳元以上，部分房屋所在的地塊甚至還少於369平方米。

悉尼The Ponds是一個規劃良好的城區，房產備受追捧

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Core Logic RP Data最新數據顯示，The Ponds自本年4月以來錄得了10宗7位數交易額的售房個案。Century 21 Rouse Hill經紀人杜克（Chris Duke）表示，The Ponds吸引了來自The Hills更多成熟社區的買家。他們在這裡尋求對維護保養需求不大的在建新房。

杜克也是Widgeion路26號住宅的聯合經紀人，該屋以110.2萬澳元售出。他說：“每次有一所房屋賣出超過100萬澳元的時候，同一路段的業主也希望自家房子能賣出超過100萬澳元，該區的房價也會慢慢地爬升。而房屋售價基於不同房屋類型。”

受到高度追捧的The Ponds房屋一般靠近Rouse Hill鎮中心或Stanhope Parkway。原因是這些地方距離Quakers Hills火車站不遠。位於湖邊的房產也能賣得優質價錢。

First National Hills公司總裁希斯（John Hesse）表示，The Ponds是一個規劃良好的城區，這也是該區房產備受追捧的原因。這裡也擁有許多公園等戶外區域，當地民眾也能享用許多公共設施。

希斯也指出：“買家希望在一個優美的社區中擁有一套優美的住宅，這就是The Ponds所提供的東西。隨著高端房產市場需求漸長，The Ponds擁有不同類型和不同價格水平的房子。”

最新數據顯示，The Ponds住房中位價為81.5萬澳元。截至2月份的1年裡，該區房價增加了20%。The Ponds也是新州售房速度最快的藍圖社區。

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中國房地產投資者開始進軍澳洲小城市

最新分析稱，中國的房地產投資者已把目光投向了澳洲比較小的城市，例如布里斯班、黃金海岸和阿德萊德。

悉尼和墨爾本向來是中國投資者的焦點，現在由畢馬威澳大利亞（KPMG Australia）、悉尼大學商務學院和中國研究中心彙編的更新報告《揭秘中國在澳洲投資》（Demystifying Chinese Investment in Australia）指出，中國投資者開始轉移焦點。

“中國的高淨值投資者和開發商正在關注新地點的高端房產，例如美國的邁阿密、澳洲的布裡斯班、黃金海岸、阿德萊德以及新州的邊緣城區，維州也將開始吸引更多目光。”報告稱。

即使跟美國相較量，澳洲都是中國人尋求穩定投資的青睞地

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2014年中國在澳洲的總投資減少9.1%至83.5億元，主要原因是采礦和能源領域的新投資減少。盡管如此，報告稱中國人在澳洲的投資趨向是房地產、娛樂、高端科技、食品和服務行業。聯邦政府的外國投資法規改革不可能遏制大型開發和流向商業和住宅市場的投資。

2014年中國在澳洲的直接投資主要集中在商業房地產（46%），基礎建設（21%）、旅游業的實物投資以及休閑領域（12%）。

根據這份報告，過去12個月中國人在商業房地產的投資幾乎增加3倍至43.7億。

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