Tag: 澳大利亚房产投资

盡管大宗商品繁榮已過，但中國對澳大利亞的投資似乎需求依舊。目前的投資範圍大幅轉向至商業不動產和基礎設施。

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據《澳大利亞金融評論報》報道稱，中國私營企業的投資已經首次超越國有企業，這緩解了此前因為國有企業進入澳大利亞而造成的政治敏感問題。

這份由畢馬威事務所和悉尼大學聯合進行的年度研究報告，主要針對真實實施的投資。報告稱，在2014年投資額降低9.1%至83億美元。不過投資方向的最大轉變，還是朝向商業不動產投資，基礎設施和休閑服務產業，占據到了所有中國商業新投資的79%，即75億澳元，而礦業投資僅僅占到11%，即9.92億澳元。

盡管就農業收購此前出現過政治敏感性問題，艾伯特政府也對於外國投資實施了更加嚴格的規定，不過這一產業僅僅占到所有中國投資的1%，即1.4億澳元。

報告稱，今年的特點是大規模交易，盡管媒體關注的焦點在於居住用房產。大型投資包括：中國交通建設國際集團11.5億澳元收購John Holland，孫喜雙ID Leisure集團10億澳元收購Hoyts集團，寶鋼集團9.1億澳元投資於Aquila Resources，華商酒店8.75億澳元投資紐卡素港口。

在新州州長貝爾德（Mike Baird）和來自中國的貿易代表團見面時，這份報告將全部公布。目前中國對澳的所有投資中，新州占到72%的比例。

最近針對聯邦政府是否應該進行鐵礦石價格質詢的討論掀起，這一趨勢可能會進一步影響中國在澳大利亞資源行業的投資。

畢馬威亞洲商業事務總裁弗格森（Doug Ferguson）說：“對於中國投資將源源不斷進入澳大利亞保持積極的觀點。”他說，按照自己的個人經歷，澳元的貶值、重大投資者簽證等利好因素，為此壘好了基石，兩國自貿協定的簽署注定帶來關稅的下跌。

他說，新州是中國投資的熱衷目的地，因為這裡是金融服務中心，是中國大型房地產開發企業活動的區域，政府也在不斷推行私有化。他說，過去兩年來投資的減少並不嚴重，因為中國在全球進行多樣化投資，但澳大利亞仍然是具有競爭優勢的目的地。

私有企業投資者在投資價值中占到66%的比例，在投資數量上占到51%的比例，這不僅代表了私有企業在中國不斷增加的角色地位，還代表了國有企業在營利性上面的壓力，以及中國私有企業在商業房產中更大的角色轉變。

中國對澳投資的發展在過去7年中保持平穩。這意味著，中國目前是澳大利亞第五大累積投資者，占到總投資額的4%，美國是最大投資者占到總投資額的24%。最近來自外國投資審查委員會的數據稱，2013-14財年，中國是最大的投資審批來源國，當年一共有270億元的項目獲得審批。

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澳洲房地產數據CoreLogic RP Data今年3月的盈虧報告顯示，第一季度房產銷售虧損比例繼續下降。

全澳轉售虧損的比例為8.6％，是2011年第二季度以來的最低水平。

今年第一季度，房產轉售創了高達171億澳元的利潤，平均毛利達到251,696澳元，售價在原來購買價格兩倍以上的住房高達32.3％。

雖然全澳房產轉售虧損比例下降，但州會城市的表現各不相同。虧損比例持續下降的城市有墨爾本、悉尼、阿德萊德和布裡斯班，而珀斯、堪培拉，霍巴特和達爾文有上升趨勢。

偏遠地區房產轉售虧損的比例大大高於州會城市，偏遠地區為14.8％，州會城市僅5.7％。

轉售虧損比例最大的地區如下：

1、Mackay（昆州）（34.7％）
2、Fitzroy（昆州）（29.6％）
3、Townsville（昆州）（29.1％）
4、Wide Bay（昆州）（28.2％）
5、Cairns（昆州）（23.6％）
6、Outback（昆州）（22.9％）
7、South East（塔州）（22.7％）
8、黃金海岸（昆州）（21.4％）
9、Wheat Belt（昆州）（21.4％）
10、Outback（西澳）（21.3％）

昆州偏遠地區房地產市場在該季度裡轉售成績最差，21.5％的澳洲房產轉售出現虧損。Mackay的房產轉售價比原來購買價低於三分之一。該鎮房產市場低迷是因為采礦工人離開及空置率攀升。

上月初，Mackay的一棟房子（12 Hangan Street, Bucasia）僅售33.5萬澳元，比2011年1月購買時的價格減少了5.5萬澳元。這套三臥室住房已經在市場上銷售長達706天，終於在4月8日賣出。

包括Rockhampton和Gladstone在內的Fitzroy地區的房產轉售虧損程度僅次於Mackay，虧損比例達29.6％。

賣家在2009年10月以46.5萬澳元購買的Gladstone的一套四臥室房子（9 Sutherland Court, Telina），上月初的售出價僅為44萬澳元。該鎮的住房與商業房市場一直受到礦業衰落的影響。

昆州地區的表現突顯出全國各地不同的市場情況。

轉售虧損比例最低的地區如下：

1、悉尼（新州）（2.4％）
2、Illawarra（新州）（2.5％）
3、Toowoomba（昆州）（2.7％）
4、Newcastle 和 Lake Macquarie（新州）（3.4％）
5、珀斯（西澳）（5.5％）
6、Geelong（維州）（5.6％）
7、墨爾本（維州）（5.6％）
8、Ballarat（維州）（6.5％）
9、Far West 和 Orana（新州）（6.9％）
10、New England and North West（新州）（7.4％）

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澳洲各銀行終於開始對澳洲房產投資貸款剎車了，都表示將對投資貸款實施更嚴厲的政策。專家預計，這將使過熱的澳洲住房市場適度降溫。

目前為止已公布的變動包括：

• 聯邦銀行（CBA）5月15日終結了1000澳元投資房貸款退現刺激政策，並降低了投資房貸款折扣；
• 國民銀行（NAB）從5月13日起，僅針對自住房貸款者考慮利率折扣；
• 5月20日，聯邦銀行下屬的Bankwest宣布收緊房貸條款中的貸款與房價比，從原來允許的95%降至80%；
• 5月21日，澳新銀行（ANZ）宣布不給予投資貸款折扣。

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西太銀行（Westpac）還沒有改變其貸款與估值規則或宣布改變定價，但在這個月表示，將對新的投資房貸款者進行更嚴格的評估，測試他們應付高利率時的還款能力，並收緊了非澳洲居民的房屋貸款，海外人士會申請貸款的難度將加大。

CoreLogic RP Data的數據研究主管勞利斯（Tim Lawless）說，新州60%的新增貸款都是房產投資者，因此，如果投資貸款減緩，可能將抑制悉尼房價增長。但他預計房價將繼續以低於10%的漲幅上漲。“顯然，如果你是一個投資者，這可能意味著獲得貸款可能會更具挑戰性。”他說。

裡昂證券銀行業（CLSA banking）分析師約翰遜（Brian Johnson ）說：“投資者可能無法借貸更多，而且他們必須支付相對於自住購房者來說更高的利率，由此，在價格競爭能力上會有所下降。”

各銀行的這些變化都是響應來自澳洲審慎監管局（APRA）要求銀行將住房投資者的信貸年增長率控制在10%以下的方針。盡管這個要求在去年12月就公布了，但在今年3月之前的一年中，投資者的信貸增長率卻增加至10.4%。

最新數據顯示澳新銀行、國民銀行、西太銀行的貸款漲幅都超過了閾值，而且都對在今年下半年把貸款控制在限制範圍內感到有壓力。

如此的漲幅促使澳洲審慎監管局董事長巴耶爾斯（Wayne Byres）說，他預計今年的下半年增長將放緩，並稱銀行已有 “足夠長的時間來重新審視他們的目標”。

APRA已表示，為了保證銀行信貸的安全性，它不久將要求各大銀行提高儲備資金與提供的貸款比。

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購物中心、寫字樓和工業場地等澳洲商業房地產的收益正在上漲，但顯示出澳洲各地區之間經濟表現的差距日益擴大。

根據澳洲房產委員會/IPD澳洲綜合房地產指數（APC/IPD Australia All Property Index）顯示，在截至3月31日的一年中，墨爾本和悉尼地區的商業房地產投資收益超過了布裡斯班、珀斯、阿德萊德和堪培拉。

MSCI副總裁Deyan Radanovic表示，受“資本力”推動的收益還顯示出投資需求和潛在基本面之間的斷層，這種斷層令澳儲行（RBA）感到擔憂。

與此同時，澳洲整體的平均總收益、收入和資本回報率為10.7%，高於去年的10.4%，市場對商業房地產的投資需求不斷上漲。Radanovic稱這些數據“是有史以來最好的表現”。

這是自2008年以來該指數第二次顯示收益率超過10.4%的長期平均水平，超過了9.9%的全球指數平均水平。

不過，其他資產類別的收益率優於商業房地產。證券的總收益率為14.3%，債券和上市房地產的收益率分別達到21.1%和36.7%。

在澳洲商業房地產當中，工業地產的投資收益率最佳，增長至12.4%；零售物業的收益率增長至10.9%；寫字樓物業的收益率上升至10.2%。

所有領域均顯示出地區分化。在零售房地產方面，資本增長最強勁的地區是新州和維州；悉尼和墨爾本的寫字樓物業收益率最高；新州的工業房地產收益率最搶眼。

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5月20日晚些時候，位於Point Piper的一套獲獎悉尼豪宅Mandalay以超過4000萬澳元的價格售出，據澳洲地產新聞網報道，買家是從中國移民澳洲的華裔。

據悉，這豪宅又創造了悉尼非海濱豪宅的記錄，蓋過了許家印去年年底豪擲3900萬澳元購買的Villa del Mare豪宅的風頭，兩套豪宅隔得很近。 今年2月份，前煙草公司大佬Bill Webb和他妻子Marijke正式將這套豪宅面向市場，指導價為4000萬澳元到4500萬澳元。

5月20日晚上，來自房產中介Black Diamondz Concierge的Martin Ross和來自LJ Hooker Double Bay的Bill Malouf證實了這套豪宅的售價在指導價的範圍之內。

該套豪宅上一次易手是在2004年，當時是由商人Kerry Manolas出售的成交價格為2000萬澳元。Kerry Manolas在1978年以44萬澳元的價格買了下來。

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該處物業建於1954年，是為通用汽車經銷商Bill Stack而建，1994年，該處豪宅由建築師Michael Suttor進行重新設計，室內裝修設計則是由Michael Love完成的。

坐落在Wolseley Road的尖端，這套1900平方米的物業是少見的能看到從海港大橋延伸到Manly全貌的豪宅。

這筆交易是今年到目前為止錄得的最高價格，而相隔不遠的前非海濱豪宅記錄保持者Villa del Mare被財長下令出售，最終許家印在市場外進行了易手，預計售價為4100萬澳元。

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購買一處鄉村房產並不一定意味著過體力勞動的生活。21世紀的休閑農場較少涉及牲畜和莊稼，更多的是為了生活方式。

據澳洲每日新聞網報導，澳洲大省會城市的人為尋找一個寧靜的鄉村居所，喜歡購買這類休閑農場。

典型的休閑農場為1至20公頃之間，及省會城市在通勤距離內，養著零星的動物，通常有一條狗、一只貓、也許一些雞，甚至草地上可能有一只羊或一匹馬。

一些人喜歡開辟菜園種菜供給自己吃，但大多數人只想獲得一處叢林天堂，讓自己與孩子們可以享受一種悠閑的、安全的生活方式。

來自澳洲房地產代理公司（PRDnationwide Ballarat）倫納德（Chris Leonard）說：“他們為了自己與孩子，想要一個安全的環境，因為大城市裡有時是很可怕的地方。”

倫納德稱，那些購買這類小型農場房屋的人希望能有更多的自給自足，所以他們種植果樹和蔬菜，並試搞一些更節能、可保持的家園。他說：“每個人都是不同的，有些人想要水箱，有些人想要自來水。”

那些購買維省偏遠地區Ballarat的休閑農場的人包括城市職工及當地居民。在大多數情況下，他們購買一塊地，然後在上面蓋一座新住家房。

倫納德稱，對於休閑農場買家，能快速進入城市並獲取服務，如商店、學校和醫院等也很重要。靠近市中心的偏遠地區房產備受青睞，因為通過公路或鐵路與主要城市之間只需短距離的旅行。

他說：“我認為Ballarat的休閑農場與東海岸的其它鄉村地區相當類似，只不過某些海岸地區氣候更好。”

來自房地產代理公司Harcourts North Geelong戈吉克（Joe Grgic）也認為購買休閑農場有各種各樣的人。

戈吉克說：“很多買家從墨爾本來到這兒，他們通常四十多歲，他們希望住在偏遠一些的地方，能夠看到他們的鄰居，但不會聽到他們的聲音。然而，他們仍然希望能夠便利地來往城市。”

“我們的業務中，許多房子距離Geelong市中心僅10分鐘的車程，而周日去墨爾本市中心也只有50分鐘的車程。”

戈吉克稱，Geelong地區的房子從50萬澳元開始（約1.5公頃）至200萬澳元不等，他說：“很多人希望在草地上養一只羊，再養些雞來得到雞蛋，還要有一條狗或一只貓。”

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對潛在的澳洲休閑農場買家的提示：

• 做市場調查並向富有經驗的熟悉你感興趣的地區的澳洲房產代理諮詢。倫納德說：“他們能夠告訴你該地區的放牧情況、土壤類型以及地區轉售情況。”
• 考慮家庭需要。倫納德說：“這又回到了兩件事情，即承受能力及家庭支持。如果購房者有孩子，他們需要家庭的支持。有一些地區可能相當孤立，因此附近存在家庭聯系很重要，要實地考慮家庭的需要。”
• 請注意，美化住房，如修建一條長的車道可能是非常昂貴的。購房者，尤其來自城區小地塊住房者，需要記住，換到一處更大的地塊，可能是昂貴的。
• 准備對自己的期望值妥協。倫納德說：“人們應該明白，永遠不會有完美的休閑農場。”

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