Tag: 澳洲买房

近日，澳洲各大銀行紛紛宣布要阻撓房地產投資者獲取房貸，雖然這些措施可能會令某些樓花買家卻步，但很多澳洲房產投資者依然百折不撓。

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據《悉尼先驅晨報》報道，最新報告顯示，在讀學生家長購房來勢凶猛，驅動悉尼房價提升。

去年，新州一些有名公立學校附近的房價飛漲。

Domain集團的高級經濟學家Andrew Wilson說：“教育在驅動房價上的影響力越來越大。”

《Domain 2015年校區報告》稱，Strathfield女子高中（HSC排名第86）附近的房產價格是中學校區房裡飛升最快的，增長了38.6%。

然而，一些小學地區的校區房產價格升得更快。

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巴拉瑪打地區房價增長56.6%，絕非空穴來風。中介Jack Huggett稱，Oatley公立學校（排在Domain第三位）就是當地的一個大賣點。

在過去12個月，校區房的中間價上升了44.9%。

Jack Huggett說：“通常那些中國買家都願意找靠近學校和公交的地方買房。”

據悉，Jack Huggett將在7月25日拍賣一個位於Oatley的Louisa街35號的三房之屋，而在Domain上它們打廣告說“離Oatley公立學校只有一分鐘路程”。然而他說，這些房屋吸引了眾多人的興趣，“有些人在這裡購買投資性房產，就是為了將孩子放到校區房區域內。”

Wilson教授也說，悉尼西北部越來越多的買家都看中學區房。這或許跟中國人有關，因為他們歷來看中教育，但這也跟金融有關。“私立學校的學費很高，要高於通脹率，所以有時候是難以支付的，只能都跑來公立學校了。”

澳洲獎學金組織（Australian Scholarships Group）估計在悉尼讀私立小學和中學，每個孩子要花541,275澳元。

所以，專家稱，在公立學校附近買房要比讀私立學校劃算。

Cale Property Agents 的銷售經紀Sharon Curran說，Epping地區（在Domain報告上排第五）附近也有諸多的公立學校，買家對那裡興趣相當濃厚。該地區的中間房價去年已經上升了41%。

Sharon Curran說：“如果你在這裡擁有一套房產，那你就坐擁一大筆財富了。”

Ray White Epping 學校的校長Dennis Nutt說，學校是一個大賣點，很多Concord 和Eastwood地區的家長慕名前來。

而排在第七位的Balmain地區，房價則上升了34.8%。Cobden & Hayson 機構的中介 Peter Gordon說，一些買家為了能擠進校區房，甚至願意降低期望值。“有些買了兩房的排屋，但事實上他們可以買三房的獨立屋。”

根據聯邦政府報告顯示，Balmain和Epping的公立學校在新州排第50。

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據《每日電訊報》報道，悉尼房市毫無減弱的跡像，最新報告顯示房子比以往任何時候賣得都快。

CoreLogic RP Data最新的大城市住房數據顯示，在過去12個月，通過財產銷售合同賣出的悉尼房子只需花26天就可賣出，而墨爾本則需要32天。這使得悉尼成為房產最快銷售的地方。

Corelogic RP Data的研究分析員Cameron Kusher說，悉尼的數據說明了，現在是賣房的最好時機。“時間越短，越證明這是一個賣家市場，買家沒有多少時間來考慮做決定。相反，如果時間越長，表明買家選擇更多，議價更多。前者，通常房價上漲，而後者則相反。”

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位於Blacktown的Acacia Gardens是悉尼賣房最快的郊區，只需花16天。排在第二位的是位於Sutherland Shire的Kareela，要花17天，緊接著分別是 Werrington (Penrith)，Kings Langley 和位於Parramatta LGA 的Winston Hills ，分別要花18，19，20天。Kusher說，通常買家越多的地方，賣得越快。

而套房的買賣比房屋的更快——位於Constitution Hill的公寓只需要花9天就賣出去了。因為快速，去年巴拉瑪打地區的套房中間價升了19.9%。

緊隨其後的分別是Rosemeadow，Jannali（兩地只花12天），Heathcote，Lane Cove（兩地只花18天）地區的套房。

Kusher說：“目前看來，由於低利率和高房價的存在，房子都買得很快。這也說明了，買家要趕緊出手。

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外國買家在悉尼房市豪擲數十億澳元購房，卻沒有政府機構例行檢查相關法律或記錄外國買家的購房詳情包括金額和物業信息。

據《每日電訊報》報道，相關法律有漏洞，雖然海外投資者需要外國投資審查委員會（FIRB）的許可才可投資，但沒有政府機構檢查這些投資者是否確有征求委員會的許可，或他們的登記信息與實際的購房行為是否一致。FIRB每年都會公布申請獲批的數量和金額，但並未記錄已完成的銷售的數字，並會注明公布的數字與實際的投資情況有“很大差別”。

此外，澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）、新州收入署（NSW Office of State Revenue）和新州土地及物業信息部（Land and Property Information）也並不收集具體的行業數字，而房產辦公室（Land Titles Office）只顯示業主信息，沒有他們的國籍信息，也不顯示購房資金來源。

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中介只詢問買家是否持有許可

新州政府知道一些外國買家正在違規買房，未申報投資情況，現在正開始進行調查。但他們需要買家自願投案或大眾提供線索。違規的懲罰措施最近也有所加重，包括3年的監禁。澳洲稅務局（Australian Taxation Office）獲得授權執行外國買家購房法規，這導致調查案件數量突然上升，但外國買家違規購房的整體情況依然不明朗。

房地產研究所（Real Estate Institute of NSW）的負責人岡寧（Malcolm Gunning）說：“沒有任何政府機構聯系我們。”岡寧還在好市圍（Hurstville）開了一家公司Gunning Commercial，是向中國人出售房產的主要中介公司之一。“我們會詢問外國買家是否持有FIRB的批准，但檢查是否屬實則是警察的事情。”他還補充稱：“這個問題經常被談論，導致了很多仇外情緒。不過我們在外國人購房方面沒有什麼數據。”“我們是一個多文化的國家。你在車士活（Chatswood）的拍賣現場會看到很多中國競標者，在卡布拉瑪塔（Cabramatta）可能看到很多越南競標者，但在大多數情況下，你看到的很可能是澳洲公民。”

FIRB對195個案例展開調查

根據FIRB的最新年度報告，2013-14年，外國人擬在澳住宅地產方面的投資增加了一倍多至347億元，超過130億元是在新州。同時，擬定在商業地產投資從348億元增至399億元。這使得地產成為最為吸引外國資金的行業，總投資從519億元升至746億元，是礦業勘探和開發所吸引的投資的3倍多。

在審批表上，中國排名第一，地產投資（包括商業地產）金額達1240億元，是美國的2倍。不過FIRB稱，這些數據也包括“當年還未實施的投資”，地產中介則稱真實的數據可能更高，也可能更低。他們稱審批系統有漏洞。

從12月1日起，非法購買二手房的外國居民將面臨最高達12.75萬元的罰款或3年監禁，違規公司將面臨最高達63.75萬元的罰款。目前依然不清楚有多少外國居民在澳洲買房。截止今年6月，FIRB的調查數目達到了195個，其中24個案例中，外國買家主動承認違規購房。還有40個案例是由大眾提供的線索。

195個案件中：

• 維州有93個，新州有65個，昆州有22個，西澳有10個，其他在南澳、塔州和首都領地
• 大眾告密：40個
• 買家自願招認：24個
• 最糟糕的一個案子：一位外國投資客被發現與10多宗物業有關，從30萬元的公寓至140萬元的住房不等

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澳洲房地產監察機構稱，過去2年中國投資者購買的大約4000間新房大部分都被空置，業主只是偶爾過來看看。澳洲2個最大城市的房市繁榮帶來了越來越多的外國買家，他們付出數以百萬計的高價買到心水房之後卻讓房子空置甚至荒廢，令一些郊區街道變成了“眼中釘”。

據《澳洲人報》報道，MacroPlan Dimasi的首席經濟學家安德森（Jason Anderson）預測中國買家未來5年還會再買1萬套新房用於荒廢。

“21世紀”（Century 21）的澳洲主席塔貝（Charles Tarbey）稱，隨著外國投資不斷增加，空置的房屋數量也會不斷增加。在2011年的統計中，澳洲的空置房屋的比例大約是8%。

“大部分海外投資者在澳洲買房是因為他們想在澳洲投資，尤其是新房買家。如果他們是中國香港人，那不表示他們會搬出中國香港。很多人不會拿公寓來出租，他們買房是為了升值，他們一年損失5萬元租金也無所謂。”塔貝說。

非居民只能購買新房，但中介稱很多擁有外國背景的新居民會在富人區買房，可他們大部分時間還是住在海外。悉尼奇拉腊（Killara）居民 Heather Tomkin說，她的2個孩子常常會問她關於菲茨羅伊街（Fitzroy Street）一間空置房的問題。

這間房子在2013年被亞洲買家段玉龍（Yulong Duan音譯）和劉婷彤（Ting Tong Liu音譯）買下，但鄰居們說這對夫婦從來沒在這住過，也懶得將它出租。

“孩子們問我為什麼房子是空的，我說‘有時候人家會搬走，不能繼續住。’我告訴他們，現在這裡是豚鼠的家。”Tomkin太太說。

但心態如此輕松的居民並不多。“那是一間被遺棄的房子，雜草叢生，根本沒人理。它已經成了眼中釘，我覺得這會令它貶值。也許他們想如果幾年後有 必要可以搬進來，但現在只想將它放在那裡。”鄰居Emily Stolian和丈夫Norm說。 另一位憤憤不平的居民Raid Asfour說，2年前房市繁榮開始以來，空房子不斷增加。同一條街道上還有另一間少有人住的房子，業主是北京的王旭（Xu Wang音譯）和李璇一（Xuanyi Li音譯），他們在2013年以228萬買下這房子。 “我不覺得這樣安全。像這種被忽略的房子，你不知道裡面發生什麼事。”Asfour先生說。

很多中國投資者會為在澳洲上大學的孩子買房，BIS Shrapnel住房經濟學家齊格馬尼斯（Angie Zigomanis）說：“房子可能會變成他們在外國的家，當他們過來做生意的時候可以住。房子有大約80%至90%的時間都是空的，但有時候依然是他們的家。”

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