Tag: 澳洲房产投资

买房求增值还是求租金收益？澳洲房产投资者的一大难题

澳洲房产投资会有多难呢？如果你有钱能在澳洲市场繁荣的地区买一套公寓房、或一处独门独院的宅子，那么你所要做的就是理所当然地把钱投到一个好的区，静观你买的房子升值吗？

在澳洲买房求增值还是求租金？这是投资者的一大难题

查看更多澳洲的精品房源

据每日新闻报报导，澳洲省会城市房地产价格一路飙升，房地产投资看起来似乎是稳操胜券之举。但这样的澳洲房价大涨，特别是在过去两年里，悉尼房价连续以两位数的百分点上涨，也导致了对房地产泡沫的担心加剧。

正如老练的投资者们所知道的那样，事情并不是那么简单。投资者，或即将出手投资者，需要做出的一个最大决定就是，买一栋投资房，是寻求最高的租金回报，还是寻求最大的资产增值？

要找到既能带来高租金回报又能带来高资产增值的投资房，这是极其罕见的。为什么呢？因为高增值的房产通常坐落在蓝筹地区，这些地方，拿房价与租金相比，房价方面的付出远远高于租金带来的相应回报。

例如，在墨尔本的Toorak区，一套两卧室的公寓房平均价格是72.7万澳元，而平均周租金是451澳元。那么，年租金回报率，即租金收入占澳洲买房投资总额的比例是3.2%。

相反，澳洲租金回报高的房子，即租金回报率在8%至10%，通常地处大城市外围或者偏远的城镇。这些地方，房价低很多。

比较两种策略，还是应该首先寻求高增值者。尽管租金收入是立竿见影的，但大多数投资者寻求的是资产增值。房产投资人并在房产投资方面有建树的赞密卡尔（Stephen Zamykal）赞同这一观点。

他用数字来佐证。一处高租金低增值的房产，价格50万澳元，租金回报率8%，增值率4%。20年后，房价为1,053,425澳元，届时一年的租金收入84,274澳元。而一处低租金高增值的房产，价格也是50万澳元，租金回报率4%，增值率8%，20年后，房价为2,157,851澳元，年租金收入86,314澳元。那么后者比前者多收入了110万澳元。

然而，在一些情况下，寻求租金收益的做法是奏效的。有些投资者负担不起获益丰厚的寻求高增值的策略，因为那需要强大的经济基础，能够在很多年的时间里维持投资带来的负收益。

实现增值可以需要很长的时间，而且需要懂得市场的周期，把握好投资买房的时机。

那么，对于那些只能买起价格较低的房产买家来说，到比较边远、房价较低的地区买投资房，寻求较高的租金回报，就是比较务实的做法了，不然的话，如果他们一定要买高价房，将迟迟不能进入市场。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲富豪移民改革细则：1500万投资签证靠邀请

在澳大利亚移民部和贸易投资部联合公布的重大投资者签证（SIV）和高端投资者签证（PIV）改革中，投资于澳大利亚创新商业和新兴公司成为了改革的重点。

这两种投资签证类别给外国富豪提供快速获得澳大利亚永居身份的机会，只要申请人能够满足政府规定的投资条件。这些新的投资要求代表了数月以来的综合性协商。

澳大利亚贸易委员会和移民部表示，将继续与重要关系人协商，在正式实施的2015年7月1日前解释新的投资框架政策。

根据政府数据，截至发稿时澳大利亚一共审批802个重大投资签证，其中九成申请人是中国富豪。40亿元被投资于基金、房地产和债券市场，其中53.6%被投资于管理基金，39.5%被投资于政府债券，剩下的6.9%被投资于企业。

政府此番改革重大投资者签证和高端投资者签证的目的，在于澳大利亚商业经营理念的商业化和创新，以及提振对于未来经济有促进作用的研发活动。

这些政策包括对于投资宣传和设施“医疗研究未来基金”的资金来源，还包括刚公布的联邦财案中众群集资和员工持股计划，以及对于小企业税收优惠的资金来源。

澳大利亚贸易部长罗柏（Andrew Robb）表示，“获得澳大利亚永久居留身份是非常荣幸的，政府认为这样能够保证更加动态的经济投资，促进创新，真正做到不同。”

澳大利亚助理移民部长卡诗（Michaelia Cash）说，重大投资者签证对于高价值的国际投资者提供了获得澳大利亚永居身份的捷径。“政府将致力于吸引具备商业和企业家技能的国际投资者，带来必要的资本加强对于澳大利亚企业创新的投资。”

澳洲将在7月1日引入新的高端投资者签证，申请人需要投资1500万元，并获得澳洲政府邀请

重大投资者签证改革

从2015年7月1日起，新申请人将被要求投资至少500万元到规定内领域内，其中包括：

1. 至少50万元到澳大利亚风险资本或者投资于新开始企业和小型私人公司的增长型私募股权基金，政府预计将在两年内按照市场的回应，将这一金额增长到100万元。

2. 至少有150万元到管理基金或者上市投资公司。这些上市投资公司必须投资于在澳证交所上市新兴公司。

3. “平衡投资”最多300万元到管理基金，或者上市投资公司。这些上市投资公司必须投资于包括证交所上市公司、公司债券或票据、年金、房地产（对于居住用房产的投资不得超过10%）在内的资产。

高端投资者签证改革

政府希望在2015年7月1日引入新的高端投资者签证，主要针对那些有经商才华的企业家和创业者，他们至少需要向澳大利亚投资1500万元。这一签证将仅仅实施澳大利亚政府邀请步骤，澳大利亚贸易委员会可以提名相关候选人。

这一签证政策将在明年广泛展开，重点在于吸引一小部分才华出众的企业家个人来到澳大利亚，希望他们能够把自己的技能和才华奉献给这个区域，为澳大利亚带来长期的经济实惠。各州和领地在选择潜在申请人方面将起到重要作用。

澳洲房产投资选择被设限

其实早在去年10月份，澳总理艾伯特宣布了针对重大投资签证的改革和新推出高端投资者签证的意向，目的在于提振产业创新，增强竞争力。艾伯特表示，以上政策将从2015年7月1日起开始实施。

澳大利亚贸易部长罗柏（Andrew Robb）说，此前的重大投资者签证标准过低，富豪申请人的投资大部分都位于被动的项目上，比如政府债券、居住用房地产基金等，这些领域的吸引力本来就很大。

罗柏指出，“直接投资于居住用房产从来就不能被算作符合签证规定的投资，这一政策将不会改变。通过管理基金间接投资与居住用房产现在也会受到限制。”

他说：“但是持有重大投资者签证的富豪仍然可以投资于居住用房产，只要不违反外国投资者法律，但这不会被算作申请签证的一部分投资要求。”

而移民和边境保护部门将继续对于申请人的品德和安全等级进行测试。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

悉尼市区还有便宜房！距CBD仅10公里 房价低于100万

距离悉尼CBD只有10公里、房价还在100万以下的城区屈指可数，不过Waterloo和Darlington是其中两个。

CoreLogic RP Data公布的最新数据列出了五个位于CBD周围10公里半径范围内、澳大利亚住宅和公寓价格最便宜的城区。悉尼南区的Turrella住宅中位值为839,676澳元，是最低的；Waterloo以936,540澳元中位值排在第五位。

McGrath Edgecliff专门负责Waterloo房产业务的福赛斯（Ben Forsyth）表示，这个城区已经被忽略了很久。“这里的房价相对比较便宜，而且实际上，找房子的人往往不会一下子就想到这里。”

他表示，买家在把目光投向Waterloo之前，通常会先看看Redfern和沙利山（Surry Hills）等城区。“在绿色广场（Green Square）项目的开展下，这个城区也将获得新生。Waterloo的开发在很长一段时间内都不够充分，但是现在，我们看到绿色广场和周边区域都在开发。”

福赛斯目前投放在市场的一栋Waterloo两睡房住宅，指导价为80万澳元。这栋半独立式住宅位于Elizabeth St 852号，带有一个时尚的客厅、餐厅、宽敞的厨房和浴室。这栋房子还带有一个大大的院子，不过没有停车位。

CoreLogic RP Data的数据还显示，在悉尼房价最便宜城区排行榜上，Darlington排第四位，公寓中位值为559,638澳元。

Raine & Horne Newtown销售经纪人哈里斯（Michael Harris）表示，这些城区房价会比较便宜，是因为城区的面积不大。“Darlington房子不多，只有几条街道，交易也不多。Darlington是一个小城区，靠近市区，周边有大学和阿尔弗雷德王子医院。它离King St和Chippendale都很近。”

哈里斯表示，这个城区吸引了澳洲房产投资者、为孩子买房的父母还有自住业主。

这样的悉尼房产卖80万澳元

查看更多悉尼实惠房源

去年9月，Raine & Horne Newtown卖出Darlington Abercrombie St 1/245-249号一套两睡房、两浴室公寓，成交价为73万澳元。

去年10月，Ray White Kensington/Mascot卖出Abercrombie St 31/145-161号的一睡房公寓，售价为51万澳元。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

悉尼房产买家更爱两居公寓 自住出租均胜一居房型

由于开发商削减新开发案中一居室数量、提供更多两居室公寓，未来悉尼的一居室公寓可能出现短缺。

两居室的突然走俏将会影响澳洲房产投资者的决定

“自住业主和投资者都对两居室公寓越来越感兴趣了，”Colliers International住宅项目营销总经理奇腾登（Peter Chittenden）说道，“因此我们看到，新开发案中一居室的数量减少了，两居室雄起，甚至也开始侵吞三居室的数量了。”

两居室的魅力在于灵活性。买家可以出租一个房间来帮忙还贷，或者在成立家庭后可以住得久一点。此外，两居室通常带有停车位，一居室就不一定了。

为应对需求的转变，开发商开始提供各种各样的两居室，包括小而紧凑、只带一个浴室的，好在价格上和一居室争锋。

奇腾登表示，近期的开发案中，比如Cronulla Woolooware Bay的项目、Milsons Bay Alfred St 88号的项目、Erskineville Sugarcube的项目、Waitara Park Rise的项目，还有Castle Hill Atmosphere的项目，两居室公寓以前通常占近45%的比例，但现在两居室的数量都远超一居室的数量了。

“我觉得，不少首置业者被挤出市场外，因此他们甚至连一居室都买不起，”Colliers International项目营销主管菲尔德（Curtis Field）说道，“能够待在市场内的人就不会委屈自己，在低利率的环境下，购买两居室会让他们觉得更加物有所值。投资者同样也转向两居室，使得市场上提供了多种多样的选择，带一个浴室的或者两个浴室的、带书房或者不带书房的，大小也很不一样。”

CPM Realty的营销员埃尔班纳（Sam Elbanna）也看到悉尼内城区外不少项目提供的两居室公寓越来越多。他表示达令港（Darling Harbour）、沙利山（Surry Hills）和Woolloomooloo等市区或者市区边缘地带的项目依然以一居室为主导，但出了市中心，一居室的数量就越来越少了。“毫无疑问，市区外两居室公寓的数量已经达到空前的水平。因为市场存在强烈需求，因此开发商会把握每一个修建两居室公寓的机会。我们看到很多人买下两居室公寓，然后租出其中一个房间。”

Savills Australia的经纪人波普雷顿（David Poppleton）也认为市场上出现越来越多各种各样的两居室公寓，包括以前当作一居室+一书房出售的房型。“以前，开发商会提供65平方米的一居室公寓，但现在，这个面积的公寓通常是两居室，或者一居室加一个书房的。这在悉尼很普遍了。”

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

法院规定：悉尼公寓房最小面积不小于58平米

法院规定，悉尼新建公寓的最小面积不能低于58平方米

查看更多悉尼公寓房源

悉尼新建公寓套房的最小面积必须加大。新州土地和环境法院（NSW Land and Environment Court）近日推翻了悉尼房地产开发商和规划者长期以来共同接受的做法，裁定最小面积不能低于58平方米。

新州土地和环境法院规定，有双向面窗户的套房一定不少于58平方米，而最常见的只有单面窗的套房面积不能低于73.4平方米。而之前，开发商和规划者普遍接受的做法是一间卧室的套房面积最小可以是50平方米。

澳洲购房者一直在关注高层公寓房面积在逐步缩小的问题。这不是规划者给已在挣扎中的购房者增加成本的问题，这关乎到永久性补充住房数量以及它们多么有用的问题。因高层钢筋混凝土建筑物都是很难改变的。

一般来说，一间卧室的公寓房大多出售给并不打算住在其中的澳洲房产投资者──他们是开发商的客户，而不是居住者。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

无惧澳洲房产投资诸多限制 中国未来六年将投入澳洲房市600亿

瑞士信贷（瑞信，Credit Suisse）预测在未来的六年中，中国投资者预计将会向澳洲房市投入约600亿澳元，超过此前六年的一倍多。前六年的总投入为280亿澳元。

瑞信的研究估计，尽管澳洲对外国人投资住宅物业有额外的规定，但来自中国的投资预料将飙升。在截至2014年6月的一年中，中国买家在澳洲住房上的投资为87亿澳元；此前一年为54亿澳元。

瑞信在报告中称，虽然新的外国投资建议可能让澳洲房地产对中国买家的吸引力降低，但他们认为需求的减少是微不足道的。他们认为这些建议应该让外国投资的需求放在新房上而不是现房，这一点很重要。这样对于澳洲经济有利。

来自中国的悉尼房产需求相当于新房供应的23％

查看更多悉尼精品房源

报告称，大部份投资进入了悉尼和墨尔本的房市，并推高了这些城市的房价。“目前（中国人）对悉尼的需求相当于新房供应的23％。这一数字在去年是18％。在墨尔本，中国人的需求占新房供应的20％。”

维州政府5月宣布向外国买家征收3％的印花税附加费，这一决定预计会让更多的投资者转向悉尼，从而进一步推高悉尼房价。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

重大投资者签证项目暂停 新政将限制澳洲房产投资

澳洲将对非法购买澳大利亚房产的海外投资者予以严厉打击

自4月24日起，澳洲500万澳元的重大投资者签证（SIV）移民项目被暂停，这一自推出以来就备受富人群体青睐的投资移民项目被暂时画上句号。

预计从7月1日起开始实施新签证政策，新政包括禁止直接投入住宅房产。

一方面，在目前已被批准的“500万澳元投资移民签证”中89.1%的申请人来自中国；而且在澳大利亚购房安家更是中国人最喜欢的移民途径，所以新政特别强调要“加强禁止直接投入住宅房地产，同时制定新政策限制间接性投资于住宅地产”，因为这和“重大投资者签证”的“提振经济发展、增加投资资金流和保证澳大利亚在投资移民市场中维持竞争优势”的目的有逆。

5月2日，澳洲政府宣布，将对非法购买澳大利亚房产的海外投资者予以严厉打击，判罚强度高达50万澳元和3年徒刑。同时，澳洲政府将建立全国范围内的“房产购置登记中心”，并呼吁违法购房者主动投案，以获得从轻处理。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。