澳洲房产 – Page 22

中國買家對澳洲的熱情即使限貸政策也阻止不了

中國房地產機構預測，2016年，中國買家對澳洲物業的胃口只會繼續壯大。

根據樓花銷售平臺Investorist的最新報告，對150家中國房地產中介機構進行的調查顯示，有149家中介相信今年中國買家花在澳洲房地產上的錢會超過2015年的水平。

值得註意的是，澳洲是最受青睞的國際購房市場，60%的受訪機構青睞澳洲，擊敗了其他也很受歡迎的國家，包括美國、英國和加拿大。

人民幣對美元貶值削弱了中國買家在美國和英國的購買力，使得像澳洲這樣的國家更加受到歡迎。

中國房地產機構預測，2016年，中國買家對澳洲物業的胃口只會繼續壯大

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Investorist的創始人艾利斯（Jon Ellis）把海外購房熱潮歸因於中國買家的避險意識。

“在中國人看來，澳洲是壹個非常安全的投資避風港。”他說。

艾利斯最近在中國的上海和深圳舉辦了壹系列路演，表示需求仍然非常強勁，特別是對樓花的需求。

“我們的開發商在澳洲和海外的許多地點都展示了開發項目，包括雪梨，這些展示都吸引到了中國中介很大的興趣。”他說。

在150家受訪的中介機構中，只有7家機構認為他們的海外房地產銷售會受到海外國家收緊外資政策的影響，包括澳洲的外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board，FIRB）施加的限制，以及維州政府最近提高了外籍買家的印花稅。

相反，絕大多數機構認為中國政府鐵腕打擊外匯資金流出，對2016年銷售量的影響更大。

但艾利斯對這個問題不是特別擔憂。

“Investorist與中國客戶的經驗表明，他們非常機智，他們會找到壹個辦法來有效規避外幣匯款限制的。”他說。

上月，澳洲四大銀行中的三家決定打擊針對外籍人士的貸款，有人認為這會對中國人買房造成負面影響，但艾利斯駁斥了這種觀點。

“只要其他主要銀行和第二線、第三線的銀行不追隨西太銀行（Westpac）和澳盛銀行（ANZ）停止向外國投資者貸款的有問題決定，需求應該不會過分受到這個因素的影響。”

“我不認為某些海外國家的新政策會嚇跑中國投資者，因為他們走出國門的強烈動機並未改變。” 參與本次調查的Alliance銷售經理盧先生（Vida Lu）說。

中國在2015年奪得澳洲房地產市場最大外國投資者的稱號，花了243億元購買澳洲房產，占所有行業流入外資的四分之壹以上。

延伸閱讀：貸款措施與政府條例更嚴！澳洲遏阻外國人購房

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（據澳洲日報）

澳大利亞房租去年下降0.2% 增速跌至20年低點

去年全年澳大利亞房屋租金不升反降0.2%，這壹消息對於租客來說可謂大快人心，但對於房東來說則頭疼不已，因為他們遭遇了超過20年以來澳房租的最低速增長。

據《澳大利亞人報》稱，這壹數字的公布前，租賃市場的大環境警示房東將不能夠提升房租，並且很有可能為了維持現有租客長住而不得不削減租金。

去年全年澳大利亞房屋租金不升反降0.2%，遭遇了超過20年以來澳房租的最低速增長

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根據房地產數據分析組織CoreLogic RP Data的最新月度租賃審查數據，雖然租金在今年4月份小幅上漲了0.1%，但全澳大城市租金則在過去12個月內下跌，其中柏斯和達爾文最嚴重。

在過去的壹年中，悉尼房租漲幅溫和，僅達到1.4%；墨爾本房租漲幅達到1.7%，這兩個城市的表現要遠遠好於那些被礦業繁榮潮衰退而影響的城市。

比如，同期內，柏斯房租下跌8.9%，達爾文房租則下跌12.6%。布裏斯班房東遭遇了0.6%的租金下跌。

房地產分析師庫舍爾（Cameron Kusher）說：“我們預計，租金市場的增幅疲軟將在未來壹年內持續，而租金則會在未來幾個月內持續下跌。”他指出：“澳大利亞租金市場的年度變化仍然處於自1996年以來的最低地點。”

庫舍爾將原因歸咎於真實工資的下降，租賃市場供給的增加，以及人口增長速度的放緩。

他說：“隨著住房審批速度達到創紀錄高點，建築業活動也會在未來24個月達到峰值，這伴隨著很多仍然需要交割的新房。我們預計，疲弱的租賃市場條件將持續，而房租增長將持續減緩，或者在主要城市內呈現下跌。”

“基於現在的市場條件，房東處於提升租金的不利地位，很多人可能需要降低租金來保證租客長住。我們認為，租客目前持有更加強大的協商地位，他們可以用相似的租金甚至更低的租金，來提升自己住房水平。”

根據CoreLogic RP Data數據，堪培拉是澳大城市中租金年度增幅最大的城市，在截至4月份的壹年中漲幅達到2.5%。

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（據澳洲新快網）

整治負扣稅政策獲澳聯儲支持澳房產投資或受沖擊

澳大利亞購買投資房享受負扣稅的政策近日再次被推上了風口浪尖。在最近公布的央行日誌中，澳聯儲（RBA）表達了對於整治負扣稅政策的支持，宣稱這對於金融穩定可能是壹件好事。

據澳大利亞廣播公司報道，壹個澳聯儲內部的簡短文件宣稱：“任何不鼓勵負扣稅行為的政策變化，從金融穩定的角度來看都可能是有益的。”

按照目前的政策，負扣稅允許房產投資者在出現虧損的時候，用虧損來減免其它收入來源所應該負擔的納稅。

在最近公布的央行日誌中，澳聯儲表達了對於整治負扣稅政策的支持

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聯邦工黨壹直對現行負扣稅政策有異議，他們提出了從2017年7月份起僅僅對於新房實施負扣稅政策的提議。工黨還承諾將減半資本利得稅（CGT）折扣，宣稱以上兩個政策疊加能夠在未來10年為財政預算註資321億元。

央行文件宣稱，負扣稅政策和資本利得稅折扣的交互作用，可能鼓勵買房者追捧資本利得收益，因為投資房可以用比股票更加高的杠桿購得。文件還指出，如果讓負扣稅政策不再那麽吸引人，將引起“租金的潛在增長”。文件假設稱，如果相關政策改革不受任何限制，可能引起大規模銷售適用負扣稅政策房產的行為。

而工黨的計劃則保護了現存投資者的利益。央行文件被指是2014年3月至2016年4月份間撰寫的，其中並沒有寫明是在工黨宣布負扣稅政策前後。

不過聯邦政府則對於這份文件嗤之以鼻。金融部長科爾曼（Mathias Cormann）將其描述為“完全不值得註意的文件”。他說，備忘錄等文件並不代表央行的正式政策。

財長莫瑞信（Scott Morrison）在接受采訪時指出，這份被稱為澳聯儲內部資料的文件“相當過時”。然而，工黨影子助理財長雷（Andrew Leigh）則認為文件顯示出改革的必要性。

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（據澳洲新快網）

澳通脹前景令人擔憂專家預測澳儲行8月或再次降息

如果全球利率跳崖式下跌，那麽澳儲行（RBA）會跟著這麽做嗎？直到最近以前，很多人可能會說“不會”。

目前，澳洲的失業率保持穩定，就業人口數量強勁，經濟成長緩慢但無疑正從礦業投資繁榮轉型。

然而，令人驚訝的通縮數據促使上周儲行將利率削減0.25個百分點，而後大多數經濟學家預料，今年儲行會進壹步降息，他們稱時間很有可能是8月。

大多數經濟學家預料，今年儲行會進壹步降息，他們稱時間很有可能是8月

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接受FairfaxMedia調查的7位經濟學家中，有6人預計今年央行將把利率削減至1.5%，1人預計到今年底利率將保持不變；其中幾人甚至提出，今年可能還會有兩次降息，但抱有不確定性。

儲行到底要將利率削減到什麽水平？它最終會不會加入全球央行的零利率競賽？

瑞銀（UBS）首席經濟專家ScottHaslem稱，上周五RBA公布的貨幣政策聲明“非常鴿派”。

RBA表示，通貨膨脹率可能繼續低於其設定的2%-3%目標，或者處在底部水平，表明低通脹率並非暫時現象。不僅僅是未來幾個月，而是未來三年情況都是如此。

Haslam說道：“（通脹預期）下修的程度可以說是前所未有的。”

瑞銀修改了對8月澳儲行減息的預期，認為屆時儲行將把利率下調至1.5%，並且未來有可能進壹步放寬政策，盡管它預計儲行不會真的向零利率看齊。

在四大銀行當中，聯邦銀行（CBA）、西太銀行和澳盛銀行（ANZ）均表示，它們預計今年還會有壹次降息，很有可能是在8月。雖然6月也可能是個降息時機，但大多數經濟學家傾向於認為，RBA委員會將采取交錯的方式。

摩根大通經濟學家BenJarman表示，“我們認為還有壹次減息，而且最終現金利率存在跌破1.5%的風險。”他甚至預計今年儲行還會再降息兩次，但對此還有所猶豫。

此外，雖然國民銀行首席經濟專家IvanColhoun指出持續疲軟的澳幣將給儲行減輕壹些壓力，但該銀行放棄了今年利率將保持在1.75%的預期。

在成功預測出本月RBA會降息的少數幾個經濟學家當中，凱投宏觀澳洲首席經濟專家PaulDales稱，今年完全有可能還有兩次降息，但他對此保持謹慎態度。

Dales說道，由於過去八年GDP增速表現不佳，澳洲經濟存在“大量閑置產能”，給通脹帶來嚴重壓力。他表示，經濟擁有2.75%的潛在增長率，而在過去八年裏，有七年的經濟增速沒有達到這個水平。“這是個強烈信號，表明RBA將很快削減利率至1.5%，未來利率要麽進壹步下跌，要麽暫時維持在1.5%。”

延伸閱讀：澳央行宣布降息至1.75% 30萬房貸每月可省47澳元

澳儲行降息後再削通脹預期澳元貶值近2美分

影響房市的不是澳聯儲的降息或是即將到來的大選

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（據澳洲日報）

澳洲成中國富人移民“香餑餑“ 2015年中國超7000富人紮根澳洲

財富研究機構新世界財富(New World Wealth)近日公布的“2015年百萬富翁移民”調查顯示，2015年，中國有9000位百萬富翁選擇移民。其中澳大利亞成為對百萬富翁們最有吸引力的移民國家，超過7000人。數據顯示，悉尼在2015年迎來了4000位百萬富翁，還有3000位百萬富翁選擇了墨爾本。

目前，澳大利亞投資移民主要是188類，據移民局統計數據顯示，2012年7月到2016年1月，澳大利亞188類共收到邀請函8322個，其中投資金額最高的188C(投資500萬澳元到合規的項目)共收到2885個申請。已經獲批1228份，接近壹半。從申請的目的地來看，維多利亞州和新南威爾士州最受投資者歡迎，兩個州合計占簽證獲批總數的90%。

數據顯示，悉尼在2015年迎來了4000位百萬富翁，還有3000位百萬富翁選擇了墨爾本

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業內人士分析，在全球移民政策普遍收緊的形勢下，澳大利亞投資移民優勢非常明顯：

1.澳大利亞是傳統移民國家，投資移民政策穩定，名額也較多，目前申請審批速度普遍在1-2年內，相對於加拿大移民政策多變和美國的排期來說，具有壹定的優勢。

2.澳移民局歷來對投資移民的風險管控較嚴格，監管力度較大，因此整體投資風險較低。

3.從澳移民申請數據上不難看出，雖然188C要求的投資金額較大，但因為其對申請人的年齡、語言、經商並無要求，而且降低了居住要求(每年只要求居住40天)，因此仍然受到青睞。

“對中國申請人來說，投資金額並非最大的門檻。”廣之旅精英出國尹曉霞分析。

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（據羊城晚報）

澳洲聯邦銀行公布三季度利潤達23億元高於去年同期

在本財年第三季度的財務狀況公布中，澳大利亞四大銀行之壹的聯邦銀行（CBA）宣稱，其未經審計的現金利潤達到約23億元，稍高於去年同期的22億元，不過仍然不及此前分析人士的預測。銀行同時宣布，貸款減計和申請規定增加，而利息差面臨壓力。

在本財年第三季度的財務狀況公布中，CBA宣稱，其未經審計的現金利潤達到約23億元

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據《悉尼先驅晨報》報道，在截至3月31日的壹個季度中，聯邦銀行的信用質量保持良好，盡管還有壹些經營弱點和需要擔憂的地方，特別是隨著全球金融動蕩的加劇。銀行稱，個人貸款拖欠“仍然比例較高，季節性因素在這個季度的作用非常明顯”。

消費者拖欠比率與預期基本相符，房屋貸款拖欠比例較低。不過，聯邦銀行宣稱西澳和昆州壹些地區持續受到礦業繁榮大潮消退的沖擊。

聯邦銀行集團凈利息差與2016年上半財年基本不變，當時報告的比例是2.06%。分析人士稱，考慮到去年脫離循環的銀行貸款利率上調，而應該將收益過渡到銀行中，這是壹個令人失望的財務狀況。

Watermark資金管理公司投資分析師喬希（Omkar Joshi）稱：“就像其它同行，聯邦銀行的利息差面臨來自折扣增加和籌資成本升高的壓力。”他補充說，這次的財務狀況稍稍不及預期。

聯邦銀行稱，本季度運營收入的增長和上半財年類似，不過持續的投資、監管和執行成本也造成費用的上漲。

銀行稱，貸款量增加與“最近的趨勢相壹致”，而本土商業的借貸增長仍然保持在個位數水平中部，家庭持續持續上漲，高於其它銀行的平均值。不過，基金管理工作困難增大，收入持續受到投資市場疲軟的影響。

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（據澳洲新快網）

被無良貸款經紀人蒙了？澳兩大銀行遇數百假冒中國收入貸款

澳大利亞澳新銀行（ANZ）和西太銀行（Westpac）發現，它們都審批通過了“數百”使用假冒來自中國的收入證明申請房貸的申請。據稱，這些收入證明是在壹些無良貸款經紀人的幫助下被捏造出來的。

ANZ和Westpac發現，它們都審批通過了“數百”使用假冒來自中國的收入證明申請房貸的申請

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據《澳洲金融評論報》報道，西太銀行發言人羅丁（David Lording）說：“銀行正在對於海外收入進行檢驗，要求申請人提供相關非英文和翻譯過後的工資單和銀行對賬單。我們已經識別了壹些出問題的貸款，現在正調查階段。”

澳新銀行發言人愛德華茲（Paul Edwards）說，也遇到了壹些問題“主要是壹小部分貸款者的收入證明僅僅是來自於國外收入”。他說：“現在政策改變，我們必須及時處理，現在還在審查壹些貸款中介的行為。”

該報稱，壹些與問題貸款人有關的中介已經被勒令停業，等待銀行的進壹步調查。澳新銀行和西太銀行還將相關信息提交給了監管機構和警方。不過讓人驚奇的是，這些使用假冒收入證明的借貸者，其還款情況卻要好於銀行其它顧客的平均水平，他們的權益和保險狀況也較好。

羅丁說：“我們海外收入貸款的違約率低於平均水平，而壹大部分這樣的貸款都實現了提前還款。海外收入貸款者的借貸比例也比較安全，基本上貸款和房價比例都低於70%。”典型的澳大利亞標準貸款者，借貸杠桿較高，基本上都達到90%或者更高。“
澳新銀行的愛德華茲說，這些提供虛假證明的貸款者，其“還款表現均由於平均值”。

按照澳大利亞央行的數據，90天的澳大利亞房貸違約率是發達國家中的最低的，盡管這裏的貸款利息更高，但拖欠人數僅僅是美國、英國和歐洲國家的幾分之壹。

調查顯示，澳新銀行和西太銀行受到虛假收入影響的貸款總價值低於10億元，占到其居住用房貸款總價值8370億元的0.12%。這些問題貸款中，僅有0.4%出現拖欠還款3個月以上的情況。不過其它商業銀行也有可能受到海外收入欺詐案件的影響。

最近來自中國收入欺詐的謠言在澳大利亞銀行和中介中興起，這也可能是促使不少大銀行停止向海外收入者貸款的壹個重要因素。

另壹個海外收入貸款者存在的缺憾在於，他們通常只購買銀行壹種產品，不會受到其它綁定產品的吸引。當被問及是否是中國收入的欺詐問題導致西太銀行停止對海外收入放款，羅丁說：“海外收入的證明審查操作難度大，不過我們決定的最主要考量因素，仍然是資本和資金的要求。”按照巴塞爾協議的全球信貸規定，那些向依賴海外收入的貸款者放款的銀行可能面臨更高資本開支，降低潛在的收益率。”

不過最近三個月的澳房市似乎溫度不減，根據RP Data數據，在截至5月8日的三個月中，澳大利亞房價再次加速上漲，全年化的資本增值超過10%。

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（據澳洲新快網）

澳洲新財年計劃吸納19萬永久移民主力是技術移民

據澳洲新快網報道，澳大利亞財長莫瑞信(Scott Morrison)當地時間3日晚公布了其上任以來的首個聯邦財政預算，他承諾價值165億元對於澳經濟的提振措施，及通過壹項稅收和養老金方案首先惠及小企業。

莫瑞信指出，譚保(Malcolm Turnbull)政府致力於就業和經濟發展，修復稅收系統的問題，並為未來壹代的澳人負責。

他在國會發言中指出：“這對於澳洲來說是正確的方案，克服經濟過渡期的挑戰，通過壹條清晰的道路，引導長期的經濟增長和創造新的更強經濟中的就業崗位。”

2016-2017財年，澳洲將吸納最多19萬永久移民，其中包括128550個技術移民配額

預算案還指出，2016-2017財年，澳洲將吸納最多19萬永久移民，其中包括128550個技術移民配額，5.74萬個家庭類移民配額。特殊資格(Special Eligibility)類移民的配額則有565個。

另壹方面，澳洲將關閉4個非法移民羈留中心，從而在未來4年節省3910萬元。這也意味著聯盟黨政府關閉的羈留中心總數達到了17個，節約了超過5億元。

本次宣布的4個羈留中心將在未來2年內關閉，包括柏斯移民安置點(Perth Immigration Residential Housing)、墨爾本的馬瑞巴農(Maribyrnong)羈留中心，以及悉尼的維拉活(Villawood)羈留中心。

移民部長杜敦(Peter Dutton)表示，政府將繼續投資於非法移民羈留網絡以確保設施得到合理運用，並有能力管理社會安全方面的潛在風險。

政府還承諾將扶持合法貿易及出行，以進壹步幫助澳洲經濟轉型及創造就業。未來4年將投資6990萬元以實施澳洲可信賴貿易商(Australian Trusted Trader，簡稱ATT)計劃。

該計劃旨在通過政府和私企的合作，通過提高澳洲企業的國際競爭力來加強貿易。

澳洲邊境保護政策的另壹個部分是維護澳洲難民及人道主義計劃的完整性。這意味著澳洲將在每年的移民配額之外，額外壹次性接納1.2萬名因為敘利亞和伊拉克戰亂而流離失所的人。

在2016-17財年，澳洲將繼續實施該計劃，而且對處境最為危險的人，澳洲還有13750個人道主義簽證配額。到2018-19財年，人道主義簽證配額將增加到18750個。

此外，在整體移民計劃之外，澳洲還向兒童類移民提供至少3485個配額，從而令兒童類移民計劃繼續朝著到2019-2020年，成為受需求驅動模式的方向轉型。

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（據澳洲新快網）

新改革：澳洲房地產開發或要先問過鄰居

據《悉尼先驅晨報》報導，新州規劃廳計劃推出新法規，房東和開發商或不得不在提交項目方案時先諮詢鄰居。

規劃廳廳長斯托克斯（Rob Stokes）將重新審視在2013年提出但未獲通過的規劃法規，這是30多年來第一次進行對新州規劃法規的審查。

新州規劃廳計劃推出新法規，房東和開發商或不得不在提交項目方案時先諮詢鄰居

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斯托克斯對費爾法克斯傳媒稱，政府已吸取了當年的教訓並放棄了一些具有爭議性的改革方案。

但當年的一中心主題很可能要保留：社區必須就項目類型、簡化申請流程達成廣泛一致意見。

斯托克斯稱，不想讓社區民眾接受並不喜歡的開發項目。他說，悉尼的年增長率達到1%已經是很高的了，雖然非洲有些城市為6%，但他們也面臨著水資源匱乏和垃圾圍城的困境，悉尼已經非常幸運。

目前，居民們都是等項目被議會通過才獲知開發的消息，然後進行投訴抗議，新的獲批前諮詢法規就是為了改變這一現狀。

斯托克斯說，現有的體系容易招惹反對及花費納稅人大量資金。

據悉，新法規施行後，項目的公眾諮詢詳細需包括在申請中。

此外，斯托克斯也在考慮選擇參加（opt-in）體系，使評估更快；議會或要被強制使用獨立聆訊和評估專員來決定項目開發。

原有的2000萬澳元界限（達到該界線，悉尼規劃專員需負責決定項目的申請；議會項目界限為500萬）很可能被提高。

斯托克斯預計，今年下半年將有草案推出，以作公眾諮詢。

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（據澳洲新快網）

南澳首次置業者可獲新補貼

南澳所有的房貸合同中，首次置業者僅佔了約15%。在此情況下，南澳最大的信貸機構之一「南澳信用合作社」（Credit Union SA）推出了5000元的補貼，以幫助該州的首次置業者進入市場。

南澳信用合作社行政總裁斯托布里奇（Grant Strawbridge）表示，對大多數人來說，最大宗的交易就是買房，這5000元的首次置業補貼能夠幫助人們瞭解和掌握買房這一重大投資決策。

對大多數人來說，最大宗的交易就是買房，這5000元的首次置業補貼能夠幫助人們瞭解和掌握買房這一重大投資決策

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在過去，南澳政府曾為首次置業者發放高達1.5萬元的首置補貼，但這一補貼在2014年被廢除，這使潛在買家的購房決定更為艱難。

南澳信用合作社本次推出的5000元首置補貼，適用於申請至少20萬元貸款的首次置業者。

斯托布里奇稱：「進入地產市場非常困難，我們覺得這對於人們進入市場及買第一幢房子來說，是個好的開始。」「因為這能讓更多的人進入房地產市場，並且促進消費、開放及發展，這對所有人都是好事，也有助於強化南澳經濟。」

南澳房地產學會的CEO索頓（Greg Troughton）也對這一鼓勵機制予以了讚揚，並稱這還可能使得其他的信貸機構也推出補貼，從而令本地區的信貸機構以及買家之間，都形成更為良好的競爭，而這反之也會惠及阿得雷德的城區以及邊遠地區。

索頓還稱：「在政府沒有做到的地方，信貸機構願意挺身而出是件好事情。」

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（據澳洲新快網）