凶猛涌入国际市场的中国买家总是让人又爱又恨。他们既是各地争抢的金主宠儿，也容易成为“推高澳洲房价”的众矢之的，甚至成为被打击的对象。
有近乎10%的澳大利亚租赁房地产投资者，都拥有3套以上的房产，而有大约1.8万人拥有6套以上房产。其中也有包括悉尼别墅最近公布的数据显示，这样的数字还在继续上涨。
2013年税务数据显示，有16%的纳税人，即将近2百万人拥有投资房，大约110,379人拥有超过3套房产，有大约1.8万人拥有超过6套房产，而40,283人拥有4套房产，16,600人拥有5套房产。
澳洲房地产业协会高级经济学家卡利德（Shane Garrett）说：“拥有超过1套房产的澳人数量和2012-13财年相比大幅增加。一方面这个国家的居民更多，另一方面房产成了他们投资的避风港。”
他说：“房地产价格在主要地区均加速上涨，租金上涨也比较稳定，自2013年以来就高于通胀率，因此借贷成本并不太高。”
有近乎10%的澳洲买房出租投资者都拥有3套以上的房产据《澳大利亚金融评论报》报道称，议会针对房地产市场质询小组的主席、联盟党议员亚历山大（John Alexander）警告，较低的利率导致澳人持有投资房比例大增，一旦市场条件变化，必然导致巨大的财产损失。
“一些澳洲房产投资者手中握着价值3000万澳元的房地产，大约60套房，如果利率从4%涨至6%，就必须再找出60万元来填补空缺。”
房地产业协会还宣称，在截至2015年5月份的一年中，新州投资者房贷的总价值达到658亿元。而同一时期，对于自住房房主的借贷仅有449.3亿元。
当前自住房贷的贷款价值达到1441亿元，而投资房贷的价值为1469亿元。卡利德说：“这是我印象中，首次有投资者借贷水平超过自住者。”
他指出，因为人口持续上涨以及经济的发展，所以租赁房产的需求应该不会减弱。
教育是澳洲蓬勃发展的服务业出口中的一大亮点，对旅游业也有所帮助，但也被视为是下一波澳洲房价压力的一大来源，而且对悉尼和墨尔本一些置业热点地区的影响尤其严重。
浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
今期故事的主人翁，选定了心怡的悉尼海滨房产，准备好资金把它据为己有，及後进行改建。可是澳洲有些房子受地役权限制，因此向律师或过户师确认所有地役权和契约条款，能够避免修建成本的损失，更重要的是：决定买家是否能够打造理想住房。
梦想的澳洲房产买到手 就可以对其为所欲为了吗？沈律师专栏全集
欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或发送邮件至shb@ahllegal.com与沈律师零距离沟通
本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
几个月前，澳大利亚联邦政府宣布新措施，加大了外国人进入当地房地产市场的难度，但根据澳洲国民银行的报告，海外投资者的购房行为并没有停止。越来越多的迹象表明，外国投资者正在抢购现房。第二季度，海外投资者购买现房的比例已经从7.5%上升至8.6％。在墨尔本，外国人购买了16%的现房，在悉尼则是10％。【阅读原文】
2015年的美国房地产市场持续走强，什么类型的房产最值得投资呢？排第一位的是公寓。以事实为依据，“新的住宅租金相比直到今年第二季度的前12个月上涨了5.2%，这是1999-2000年以来最大幅度的租金上涨。” 酒店从现今经济增长中获益很大，排在第2位；紧随其后的被称为 “卖方市场”的学生公寓，年轻人口是这投资获得成功的保证。【阅读原文】
最新报告显示，今年新加坡的私人房地产市场交易量增长缓慢，价格下跌，短期没有任何缓解迹象。PropertyGuru预测下半年房地产价格将再度下降2%至4%，2015年全年下降4%至6%。。新加坡大选将提前举行，这引发市场猜测政府最早可能在12月减轻其强硬的冷却房市措施，以提振市场气氛。自2009年以来，新加坡政府实施了8轮措施为房地产市场降温，以抑制国外需求和投机。【阅读原文】
印尼央行数据显示，房价上个季度较比去年同期增涨5.24%，这是自2012年以来最低增幅。印尼将起草新规，允许外国人在该国拥有属于自己的豪华公寓，以提振经济增长。目前，外国人可以以当地公民作为代理，或以长期租赁的形式购买房产，绕开法律。这个东南亚最大的经济体已经降低购买房子的最低首付比例，以期让经济从五年低谷中恢复。【阅读原文】
尽管澳大利亚出台了更严格的投资规则，海外投资者反而加快在当地抢购现房。几个月前，澳大利亚联邦政府宣布新措施，加大了外国人进入当地房地产市场的难度，但根据澳洲国民银行（NAB）的报告，海外投资者的购房行为并没有停止。
NAB最新的住宅报告显示，第二季度，海外投资者对新房的总需求从16.1%下降至12.8％。但是，海外投资者购买现房的比例已经从7.5%上升至8.6％。
NAB的首席经济学家奥斯特（Alan Oster）表示，外国人购买了在售公寓现房的11.4％，其中大部分位于维多利亚。奥斯特说：“我们所看到的是，越来越多的迹象表明，外国投资者正在抢购现房。在墨尔本，外国人购买了16%的现房；在悉尼则是10％；在其他城市这一比例要低很多。”
但是很多卖出去的房子都会无人居住。“那些中国富豪在寻找资金停靠港，他们将资金投入某些房产作为投资。尤其是在公寓市场，大约有20%不会看见灯光，这是一个长期投资。他们基本上都会说，这是对未来的一个很好的投资，不在意短期内有没有收益。”
从今年12月1日起，非澳大利亚居民购买价格低于100万澳元的房产，将不得不支付5,000澳元的费用，此后，所购买房屋的价格每增加100万澳元，要多交1万澳元的费用。自7月起，外国投资者在维多利亚州买房要缴纳3%的印花税。
世邦魏理仕（CBRE）的高级主管威泽尔（Mark Wizel）指出，很多中国投资者正在进行多元化投资，他们在商业地产上的投资高达500万澳元。
“除了住宅公寓，一般的中国投资者可能也在寻找面积更小的商业物业作为投资目标。我们看到，来自中国投资者的100万澳元至500万澳元的询盘量有大幅上升。现在，他们似乎偏爱购买小面积商店、小型办公楼及小型工业物业，而不是直接购买期房公寓。”
对于澳大利亚籍的购房者和按揭贷款人来说，官方利率在一段时间内可能会维持不变。
外国投资者可以购买现房重新翻修，但在施工期间房屋禁止住人。
点击下一页查看英文原文
本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
据《悉尼先驱晨报》Domain栏目报道，上月，根据CoreLogic报告，新挂牌的悉尼房产数上升了25.6%至7690，而墨尔本房产的则上升了15.7%至26987。
而Domain集团的数据显示，在私人财产买卖签订市场，卖家给买家首次询盘的折扣，也叫贴现率破历史新低。
那么随着澳洲房价的升高，市场上会有更多新房出现吗？
CoreLogic的研究员Cameron Kusher说，有可能有两种情况。“有些人会觉得，现在房市这么热，是入市好时机；但也有认为利率会再降低，应该看定再进。”
很多房地产中介都称新房产储量不足。
21世纪（Century 21）房产商Charles Tarbey称，目前的澳洲房产供应不足以满足需求，除了悉尼和墨尔本。
Greg Hocking Real Estate Group集团高层Greg Hocking称，在墨尔本Bayside地区和内城东部郊区，新建房屋和联排屋在春天的挂牌量会上升，但会比上两年要少。目前的主要增长在公寓和低价房市场。
他还说，在墨尔本Albert Park的Canterbury路，和Middle Park的房产售卖情况就是最好的检验场所。
随着卖家供应减少，Greg Hocking希望其在Canterbury路116号的四室联排屋能卖得200万的好价。同时，在同一条街上，他也有另外一处房产要卖。
浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
据《澳大利亚金融评论报》报道，银行纷纷采取更严格的借贷措施，澳洲房产投资需求受打压，部分专家称房市增长已到顶峰。
7月底，澳大利亚审慎监管局（APRA）宣布，四大银行和Macquarie银行必须控制房贷，防止违约。如此一来，房产增长则面临压力。目前，多家银行已纷纷提高澳洲房贷利率来达到要求，如降低贷款对资产比率（loan to value ratios），取消按揭折扣和高风险产品，在批准按揭时减少房租收入的比例影响。
而在今年，银行已经实行更为严格的借贷规定，将每家银行的年投资者借贷增长控制在10%以内。而经济学家们都有共识：澳洲房产增长已达到顶峰。
BIS Shrapnel也预测，在2018年，澳洲的新建房屋会过多。这对于资产投资者来说并不是好消息。
房产分析员称，房价飞涨的悉尼和墨尔本将会受最大打击，而其他地方则不会有过大损失。
澳洲各大银行银行控制房贷，房产增长面临压力CoreLogic RP Data的研究负责人Tim Lawless称：“投资者的信心正在减少。”投资者少了，房市竞争就少了，增长也会减少，HSBC的Paul Bloxham和AMP Capital的Shane Oliver认为，今年下半年到2016年的澳洲房价增长都会减弱。而当澳联储提高利率时，房价就会下跌。
Shane Oliver认为，澳联储和APRA都不希望投资借贷过热，但如果影响到消费支出，可能到时会降低利率。
Australian Finance Group的最新数据显示，行走的投资者纷纷抽离澳洲房市，证明了这一系列的官方举措还是有效的。
浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
一家主要经济预测机构警告，澳洲房产短缺将在2018年前结束，澳洲房价将面临下滑压力。
过去10年众多分析师一直坚称是房屋短缺导致澳洲房价比其他大部分发达国家高出许多。然而，经济和房地产预测机构BIS Shrapnel预测，当前的住房建设繁荣将在2018年前消除这种短缺。
统计局的最新数据显示，在截至3月份的1年内，澳洲新建了超过20万套新房。BIS Shrapnel预测这种繁荣即将达到顶峰，但需发生在新建房屋足够容纳增速放缓的人口之后。
BIS Shrapnel的副总监霍特里（Kim Hawtrey）称，全国各地的建筑商和建筑工人的命运将各有不同。
“你不会想留在墨尔本、珀斯或阿德莱德，因为这些城市未来3年的建筑活动都将减少。在另一方面，新州依然在增长，而且昆州和布里斯班也发展得相当好。”
西澳和北领地面临的问题将是需求缺乏，因为矿业繁荣消退后这些地区的人口停止增长。霍特里说澳洲多年来的人口增速维持在2%左右，是发达国家中最快的。然而，这个速度已经跌至1.5%，而且还可能继续下降，尤其是在资源产业就业干涸的情况下。
BIS Shrapnel预测，澳洲当前的住房建设繁荣将在2018年前消除住房短缺对于墨尔本，霍特里说最大的问题就是现在的房屋供过于求，尤其是内城区的公寓，但尽管如此，开发商还是不停在建。他认为这会对墨尔本房价造成消极影响。如今墨尔本房价的年增长率已经达到10%以上。
“由于存在供应过量的问题，我们预测墨尔本房价会有所缓解，但我们只会看见房价纠正，而不是崩溃。”
霍特里说纠正的意思是房价下跌几个百分点，而不是双位数的直线式下挫。他预测全国房价的大致前景都是如此。
悉尼是个例外，BIS Shrapnel预测还需要5年才能解决悉尼短缺5万套住房的现状。
“一般而言，未来12个月澳洲房价会减速，然后停滞，可能还会有一两年的左右摇摆。”霍特里预测。
“悉尼可能会是一个例外，因为它存在供应不足的问题，而且新州的经济正往上走，所以我们会看见悉尼房价更上一层楼。
浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
