澳洲房产 – Page 38

严格审查又如何？外国投资者照样抢购澳洲现房

尽管澳大利亚出台了更严格的投资规则，海外投资者反而加快在当地抢购现房。几个月前，澳大利亚联邦政府宣布新措施，加大了外国人进入当地房地产市场的难度，但根据澳洲国民银行（NAB）的报告，海外投资者的购房行为并没有停止。

NAB最新的住宅报告显示，第二季度，海外投资者对新房的总需求从16.1%下降至12.8％。但是，海外投资者购买现房的比例已经从7.5%上升至8.6％。

NAB的首席经济学家奥斯特（Alan Oster）表示，外国人购买了在售公寓现房的11.4％，其中大部分位于维多利亚。奥斯特说：“我们所看到的是，越来越多的迹象表明，外国投资者正在抢购现房。在墨尔本，外国人购买了16%的现房；在悉尼则是10％；在其他城市这一比例要低很多。”

但是很多卖出去的房子都会无人居住。“那些中国富豪在寻找资金停靠港，他们将资金投入某些房产作为投资。尤其是在公寓市场，大约有20%不会看见灯光，这是一个长期投资。他们基本上都会说，这是对未来的一个很好的投资，不在意短期内有没有收益。”

从今年12月1日起，非澳大利亚居民购买价格低于100万澳元的房产，将不得不支付5,000澳元的费用，此后，所购买房屋的价格每增加100万澳元，要多交1万澳元的费用。自7月起，外国投资者在维多利亚州买房要缴纳3%的印花税。

世邦魏理仕（CBRE）的高级主管威泽尔（Mark Wizel）指出，很多中国投资者正在进行多元化投资，他们在商业地产上的投资高达500万澳元。

“除了住宅公寓，一般的中国投资者可能也在寻找面积更小的商业物业作为投资目标。我们看到，来自中国投资者的100万澳元至500万澳元的询盘量有大幅上升。现在，他们似乎偏爱购买小面积商店、小型办公楼及小型工业物业，而不是直接购买期房公寓。”

对于澳大利亚籍的购房者和按揭贷款人来说，官方利率在一段时间内可能会维持不变。

外国投资者可以购买现房重新翻修，但在施工期间房屋禁止住人。

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专家：澳洲春季房市未必兴旺

冬日里澳洲房市的这股暖流会继续流进春天吗？

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据《悉尼先驱晨报》Domain栏目报道，上月，根据CoreLogic报告，新挂牌的悉尼房产数上升了25.6%至7690，而墨尔本房产的则上升了15.7%至26987。

而Domain集团的数据显示，在私人财产买卖签订市场，卖家给买家首次询盘的折扣，也叫贴现率破历史新低。

那么随着澳洲房价的升高，市场上会有更多新房出现吗？

CoreLogic的研究员Cameron Kusher说，有可能有两种情况。“有些人会觉得，现在房市这么热，是入市好时机；但也有认为利率会再降低，应该看定再进。”

很多房地产中介都称新房产储量不足。

21世纪（Century 21）房产商Charles Tarbey称，目前的澳洲房产供应不足以满足需求，除了悉尼和墨尔本。

Greg Hocking Real Estate Group集团高层Greg Hocking称，在墨尔本Bayside地区和内城东部郊区，新建房屋和联排屋在春天的挂牌量会上升，但会比上两年要少。目前的主要增长在公寓和低价房市场。

他还说，在墨尔本Albert Park的Canterbury路，和Middle Park的房产售卖情况就是最好的检验场所。

随着卖家供应减少，Greg Hocking希望其在Canterbury路116号的四室联排屋能卖得200万的好价。同时，在同一条街上，他也有另外一处房产要卖。

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澳洲房产投资受压减少房市增长或到顶峰

据《澳大利亚金融评论报》报道，银行纷纷采取更严格的借贷措施，澳洲房产投资需求受打压，部分专家称房市增长已到顶峰。

7月底，澳大利亚审慎监管局（APRA）宣布，四大银行和Macquarie银行必须控制房贷，防止违约。如此一来，房产增长则面临压力。目前，多家银行已纷纷提高澳洲房贷利率来达到要求，如降低贷款对资产比率（loan to value ratios），取消按揭折扣和高风险产品，在批准按揭时减少房租收入的比例影响。

而在今年，银行已经实行更为严格的借贷规定，将每家银行的年投资者借贷增长控制在10%以内。而经济学家们都有共识：澳洲房产增长已达到顶峰。

BIS Shrapnel也预测，在2018年，澳洲的新建房屋会过多。这对于资产投资者来说并不是好消息。

房产分析员称，房价飞涨的悉尼和墨尔本将会受最大打击，而其他地方则不会有过大损失。

澳洲各大银行银行控制房贷，房产增长面临压力

CoreLogic RP Data的研究负责人Tim Lawless称：“投资者的信心正在减少。”投资者少了，房市竞争就少了，增长也会减少，HSBC的Paul Bloxham和AMP Capital的Shane Oliver认为，今年下半年到2016年的澳洲房价增长都会减弱。而当澳联储提高利率时，房价就会下跌。

Shane Oliver认为，澳联储和APRA都不希望投资借贷过热，但如果影响到消费支出，可能到时会降低利率。

Australian Finance Group的最新数据显示，行走的投资者纷纷抽离澳洲房市，证明了这一系列的官方举措还是有效的。

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澳洲房市有可能供过于求吗？BIS Shrapnel警告：2018年告别繁荣

一家主要经济预测机构警告，澳洲房产短缺将在2018年前结束，澳洲房价将面临下滑压力。

过去10年众多分析师一直坚称是房屋短缺导致澳洲房价比其他大部分发达国家高出许多。然而，经济和房地产预测机构BIS Shrapnel预测，当前的住房建设繁荣将在2018年前消除这种短缺。

统计局的最新数据显示，在截至3月份的1年内，澳洲新建了超过20万套新房。BIS Shrapnel预测这种繁荣即将达到顶峰，但需发生在新建房屋足够容纳增速放缓的人口之后。

BIS Shrapnel的副总监霍特里（Kim Hawtrey）称，全国各地的建筑商和建筑工人的命运将各有不同。

“你不会想留在墨尔本、珀斯或阿德莱德，因为这些城市未来3年的建筑活动都将减少。在另一方面，新州依然在增长，而且昆州和布里斯班也发展得相当好。”

西澳和北领地面临的问题将是需求缺乏，因为矿业繁荣消退后这些地区的人口停止增长。霍特里说澳洲多年来的人口增速维持在2%左右，是发达国家中最快的。然而，这个速度已经跌至1.5%，而且还可能继续下降，尤其是在资源产业就业干涸的情况下。

BIS Shrapnel预测，澳洲当前的住房建设繁荣将在2018年前消除住房短缺

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对于墨尔本，霍特里说最大的问题就是现在的房屋供过于求，尤其是内城区的公寓，但尽管如此，开发商还是不停在建。他认为这会对墨尔本房价造成消极影响。如今墨尔本房价的年增长率已经达到10%以上。

“由于存在供应过量的问题，我们预测墨尔本房价会有所缓解，但我们只会看见房价纠正，而不是崩溃。”

霍特里说纠正的意思是房价下跌几个百分点，而不是双位数的直线式下挫。他预测全国房价的大致前景都是如此。

悉尼是个例外，BIS Shrapnel预测还需要5年才能解决悉尼短缺5万套住房的现状。

“一般而言，未来12个月澳洲房价会减速，然后停滞，可能还会有一两年的左右摇摆。”霍特里预测。

“悉尼可能会是一个例外，因为它存在供应不足的问题，而且新州的经济正往上走，所以我们会看见悉尼房价更上一层楼。

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鲍格拉高地（Balgowlah Heights）是一个安全、宁静、漂亮的郊区，俯瞰着曼利（Manly）区。该郊区境内有标志性的松林，曾被州长菲利普斯描述为：“所见过的最漂亮的地方，虽然距悉尼仅10英里（约16公里），但一直是原生态无污染的。” 这套住宅名为“齐美居”（Walk-in-House），位置十分优越，俯瞰着阳光普照的海滩，海滨码头旁是波光粼粼的海面，无数船舶往来如织。拥有这套物业，您也就拥有了如此惬意美满的生活。

鲍格拉高地珍贵豪宅：坐拥如诗如画美景、感受优美生态环境 — 这座住宅坐落在鲍格拉高地（Balgowlah Heights），一个安全、宁静、漂亮的郊区

住进悉尼东北面风景如画的海港城区——Balgowlah Heights

这套别致的住宅所在的鲍格拉高地（Balgowlah Heights）郊区位于新南威尔士州漂亮的北部海滩的中心地带。尽管澳大利亚境内大多数漂亮住宅会受到飓风、洪水、森林大火等不利因素影响，但鲍格拉高地郊区却完全没有这些不利因素。

鲍格拉高地是一个很宜居的社区，居民主要由青少年和成年人构成，而且也是一个交通便利的中心地区，从这里可轻松前往国内各个地方，也可前往悉尼国际机场，乘飞机到达全球各地。

Balgowlah Heights位于山脊上，海拔要比North Harbour 和 Middle Harbour高出80米。该城区有很多悉尼海港的灌木丛，它们位于Dobroyd Head和Grotto Point附近的国家公园。该区东部的Tania公园可提供娱乐放松，在这里还能看到通往Circular Quay的Manly 轮渡。

从这里前往曼利区只需3分钟，前往车士活（Chatswood）、巴尔莫勒尔（Balmoral）及周边郊区只需8分钟，前往悉尼都会区的购物场所只需18分钟，前往悉尼歌剧院和环形码头（可乘JetCat渡轮）只需28分钟，前往悉尼机场枢纽只需38分钟，乘飞机可到达全球各地。

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澳洲房产经纪趁股灾捞金中国人投资倍增

澳洲房地产经纪正从中国股灾中捞金

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《澳洲金融评论报》称，中国股市近日蒸发了近4万亿，中国投资者将目光转投他们最喜爱的房地产市场。此外，澳元跳水也令海外投资者在澳洲买房变得更划算。

世邦魏理仕（CBRE Group）上个月销售了15个在墨尔本内部和周边的地块，大部分都被中国开发商抢购。在上海综合指数开始下挫之后，中国投资者敲定了大批交易。

“这意味着他们的投资在加倍。他们过去个星期的投资速度真的在提升。”世邦魏理仕高级总监维泽（Mark Wizel）称。

这次的中国资金大举进军可能会再推高悉尼和墨尔本的房价，令很多已经觉得买房梦遥不可及的人彻底放弃梦想。澳洲房价进一步上升也将令央行行长史蒂文斯头疼，因为这将加大他降息刺激经济的难度。

中国股市溃败也令悉尼房地产公司GHK Real Estate的业绩提升，他正在向海外投资者销售公寓。

GHK总监Grace Yeung说，潜在买家认为澳洲房产是比大陆股市更安全的投资方式。“很多人现在宁愿将钱投入房地产。我发现中国人的兴趣比股市崩溃前增加了很多。”Yeung在接受电视访问时说。

澳洲最高级别的经济官上个月称，悉尼房价处于泡沫之中，央行行长也说悉尼部分房地产市场已经“疯了”。尽管如此，瑞士信贷集团5月份称，中国人到2020年将买掉澳洲20%的新房。根据世邦魏理仕的数据，2015年头3个月，中国流入全球商业房地产的资本中，澳洲吸收了超过25%。

澳元下跌也令海外投资者受惠，可以中和部分的房价增长。

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中国房地产股市大跌澳洲公寓恐受影响

澳大利亚金融评论报报道，与澳洲获批公寓建设相关的几家中国上市公司在下行的中国股市中大受影响，市场纷纷恐慌其债务状况。

福星惠誉房产公司，北京首都开发控股公司（Beijing Capital Development Holdings）和保利房地产公司都是在深圳和上海交易所上市的公司，7月初，这几家股市都下跌了26%。中国香港上市的绿地集团（Greenland）（悉尼一栋最高的公寓楼就是由绿地建），股票也跌了20%。

中国政府救市后，股市上升了10%。

中国房地产股市大跌，澳洲公寓恐受影响

中国房产开发商的股市状况对澳洲来说是一个风险，因为澳洲房地产是澳洲经济的重要贡献者，增长速度为2.3%。

跌停的福星惠誉公司，在澳洲以5800万澳元买下了巴拉马打的河边地区，并在西悉尼大学附近建了774个公寓单位。

股票下跌25.57%的北京首都开发控股公司，计划在悉尼 Ultimo地区建270个公寓单位，还打算在悉尼另外建造170个公寓单位。

虽然这些房产都没受影响，但是据标普公司的专家Matthew Kong说，上市的中国房地产公司资产负债率为75%，需要减债。“由于常年借债买地，多家公司需要增长销售，减轻债务。”

在澳洲，不少房地产公司对中国开发商的债务和股票情况感到担忧，认为会影响澳洲房产。McVay Real Estate房产商的Dan McVay说：“我们必须谨慎，但也无需太担心，因为海外投资很多，国内需求很大。”

而澳联储此前也曾多次警告海外投资对澳的影响，“海外投资者得经营状况，全球市场利率变化和投资需求减少，都会对房地产带来风险。”

Fitch Ratings的高层Kalai Pillay则认为，买家可能会受到更大打击。“股市受到打击，那么他们就越少可能来投资海外。

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海滨屋顶公寓套房：拥有令人艳羡的悉尼北岸生活情调

科拉罗伊海滩（Collaroy Beach）位于迪瓦艾海滩与蒂里梅塔海滩之间，距悉尼市中心约十多公里，海滩长约2.5公里，是悉尼北海岸最长的海滩之一。海滩的许多地方紧贴着主干道皮特沃特路（Pittwater Rd），因此非常容易抵达。这里一套装修精美的屋顶公寓套房正在出售，坐拥绝美海景，可为您和家人带来宁静、安逸、休闲和便捷的高尚生活。

乐趣无穷——海滨生活与高尔夫运动之完美结合

这套公寓位置完美，正对着科拉罗伊海滩（Collaroy Beach），在家里随时可以欣赏到壮丽的海洋美景。科拉罗伊海滩深受冲浪和日光浴爱好者欢迎，而住在这里，只需步行就可以随时步入沙滩，享受丰富多彩的海滨生活方式。

生活在远离都市喧嚣的安静世外桃源，这座公寓可以满足您的愿望，顶级优质生活元素——大海、沙滩和高尔夫，都可以在这里得到完美呈现。公寓邻近长礁高尔夫球场（Long Reef Golf Course）和餐饮咖啡区，距中心商务区仅22公里，便捷、舒适的生活尽在掌握。

尤其对于高尔夫爱好者来说，海滨生活与高尔夫运动在此得到了完美结合。长礁国际高尔夫球场是国际著名、且被称为悉尼最好的高尔夫球场。壮观的长礁国际高尔夫球场位于Collaroy海滩南端，接近纳拉宾湖泊的海岸上的克罗默高尔夫俱乐部，它连接邻近美丽的半岛，在您享受高尔夫带来的乐趣之余，还能享受无限美妙的壮观海景。这个著名的国际锦标赛赛场，经常被描述为“悉尼”最佳的高尔夫球场。

海滨屋顶公寓套房：拥有令人艳羡的悉尼北岸生活情调 — 这套精美而安全的屋顶公寓套房，享有近在咫尺的海景，视野一直延伸至北海滩一带

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澳洲房地产为何越来越受外国人欢迎？

澳洲房地产行业预测，澳元不断贬值会令澳洲房产更受外国买家垂涎。

CORELOGIC RP Data的高级研究分析师库什（Cameron Kusher）表示，很多澳洲人都觉得房子很贵，尤其是在悉尼和墨尔本，但在外国买家眼中并非如此。他说澳元贬值令澳洲房子对海外买家更有吸引力，尤其是中国、新加坡和中国香港等地的投资者，他们不一定追求短期的升值，“只是想找个地方安置自己的钱”。

库什告诉澳联社，首府城市房价自2012年5月触及近年低位后增长了26.8%，期间澳元在贸易加权指数条款中下跌了13.3%。

在破纪录低利率及某些地区房价大涨的大背景下，房地场领域中的国内和外国投资者活动在近年来都不断飙升。

“澳联储称澳元价值依然被高估，澳元进一步贬值可能会为外国买家创造更加有吸引力的购买条件。”库什说。“我们预测很长一段时间内，投资水平将继续呈指数式上升，尤其是来自中国的投资。”

澳元贬值令澳洲房产对海外买家更有吸引力

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外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）的数据显示，中国是澳洲房地产市场最大的外国投资者，其次是美国。

库什指出，政府最近旨在维持中国股市稳定性的措施可能会更加坚定中国投资者转战海外的决心。

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2015澳洲各省最热门的租房郊区前5名

澳洲人不再喜欢在内城区居住，而更青睐靠近海滩的地区。寻找靠近海滩生活方式的租房潮推高了海滨边房产的竞争。

新的数据显示，黄金海岸是澳洲最热门的租房地区，有些区每一房产在线访问次数高达1,897次。

澳洲最热门的租房区前20名，几乎清一色全是从新州北部的Tweed Heads到黄金海岸的Broadbeach Waters一带的区，其中只有一个例外，南澳的Edwardstown，排在了第13位。

大多数州都有倾向于海滨生活的趋势，仅维州仍青睐于内城区。

澳洲房地产网站数据显示，黄金海岸的Tugun区在2014年12月至2015年2月之间是全澳最受追捧的郊区。这三个月里，平均每月市场上有31套住房供应出租，而总需求高达57,932，平均每套房产被在线访问1,897次。它和Miami、Burleigh Waters、 Burleigh Heads和Elanora一起成为最具竞争力的前五名租房郊区。

需求与供应的比率按照澳洲房地产网站上每一郊区列出的至少一套房的点击率来计算，仅限于平均每月至少有10套房产登广告出租的郊区。

澳洲房地产公司Ray White Surfers Paradise Group总裁贝尔（Andrew Bell）表示，黄金海岸的繁荣得感谢大量的投资和开发，再加上即将到来的2018年英联邦运动会。

他说：“目前投资于黄金海岸的资金达数十亿澳元，仅轻轨和新的大学医院就达30亿澳元。还有赌场Jupiter’s Casino和Pacific Fair组成的南半球最大的购物中心，将花费约10亿澳元进行建设。还有开发商也在投资。”

贝尔称，如此大规模的开发引来了人口大规模迁移到该地区，大多数工人在寻找租房。他的代理公司在周六的看房活动中，一套房产收到的租房申请最多可达40份。黄金海岸变化很大，很多开发项目已经批准，但尚未进入修建阶段。未来十年市场表现会非常强劲。

澳洲人不再喜欢在内城区居住，而更青睐靠近海滩的地区

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各州最热门的租房郊区前5名如下：

维州