投資澳洲房産如何折舊减稅?

如果您正在看這篇文章,想必我可以假設您是一名房産投資者。如果不是,也是一位正在認真考慮投資房産的人。或許,在您權衡某處房産是否是適于投資時,有人曾建議您計算一下“折舊後的”現金流?亦或許,在您查看某處新修建的房産時,房産經紀曾爲您提供過有關折舊减稅的建議。

房産投資可以是一個令人望而生畏的領域,想要涉足,學習掌握與投資相關的各方面知識就至關重要。

首先,讓我們從最簡單的開始。

什麽叫折舊减稅?

折舊减稅通常是指針對房産投資者的稅收减扣。

其具體原理如下:

通過投資房産獲得的收入(表現形式爲租戶所支付的租金)。與其他能够産生收入的項目一樣,您也能在房産投資方面享受不同的稅收减扣。一般情况下,這些稅收减扣是針對您花錢的項目,例如物業管理費,市政管理費以及其他雜費。每支付一筆錢,您就會收到一張稅務發票與收據,在交稅時,您可以使用這張票據來申請减稅。

非現金减稅

房産折舊减稅即稅務機關所稱的“非現金减稅”

這意味著您在申報减稅時幷沒有實際支付現金。由于這一原因,房産折舊减稅也被稱之爲“紙上减稅”。

折舊,讓您可以爲所投資的房産隨著時間推移而産生的磨損申報减稅。這種减稅,承認了建築物自身及其裝置和設備(空調、窗簾、地毯等)會隨著時間的推移出現磨損,幷最終需要更換。但這些物品是否是由他人(開發商或前任房主)購買的幷不重要,作爲現任房主的您仍可繼續申報减稅,因爲它們會持續的貶值。

折舊减稅的優勢——省錢

爲什麽說“折舊减稅”能房産投資者省錢?我來舉個例子:

如果您的年收入爲 10萬澳元,而您申報了 1萬澳元的减稅,那麽您只需對 9萬澳元的收入付稅。

注:每年報稅的時候,都會有會計師爲投資者處理相關事務(只要在澳洲産生收入的人群,都有相應的會計師)

下頁表格中針對房産投資所産生的每月回報列舉了不同的折舊。

當然,下列計算數據僅爲示意說明,具體的金額將取决于您的房産以及其他各種變量。

有無申報折舊减稅的對比

Craig.Hogg專欄集合頁

Craig.Hogg剖析澳洲房産投資

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葛奕婕:「以房養學」是王道

居外網中國區總經理葛奕婕表示,澳大利亞投資回報最高的前十名地區中,昆士蘭州佔有最多的席位,共四個地區上榜。悉尼的西悉尼、墨爾本的東南部與布里斯班的南布里斯班地區都是目前最熱最值得投資者關注的地區。然而怎樣的房子適合「以房養學」?

昆士蘭礦業城鎮優質住宅:理想投資物業帶來穩定創收

作為極具戰略意義的投資物業和長期創收物業,莫蘭巴的壹套優質物業將為您帶來極好的置業機會,它位於昆士蘭州中部采煤區內的壹個大型地區性采礦城鎮——莫蘭巴鎮(Moranbah)境內。莫蘭巴是壹個服務於周圍煤礦開采業和相關支持行業的現代城鎮,在大部分方面都彰顯出現代特色,但同時也具備鄉村的迷人景色和安怡舒適的生活環境,相信您定會對這裏情有獨鐘。

擁抱莫蘭巴清新怡人的鄉村景致,自住、投資兩相宜

這套理想的投資物業位於澳大利亞礦區的鄉村小鎮內,享有壹片寧靜和舒適的自然環境。住宅位於莫蘭巴鎮(Moranbah)境內的良好位置,住宅附近有許多本地生活服務場所,包括:學校、醫院、商店、高爾夫球場和機場,無論是娛樂休閑還是日常生活都非常方便。該地區煤礦很多,可讓本住宅業主擁有穩定的租金收入。無論自住還是投資,這都是壹次絕佳的購買機會。

莫蘭巴位於艾薩克地區郡(Isaac Regional Shire)的北部、麥基(Mackay)西南部大約 200 公裏處。這是壹座服務於周圍煤礦開采業和相關支持行業的現代城鎮。盡管莫蘭巴大部分方面都彰顯出現代特色,但是它同時也具備鄉村社區的迷人魅力和溫馨氛圍。住在這裏別有壹番情調,可以遠離煩擾,與大自然和諧相處。

這裏交通方便,格裏高利高速公路(Gregory Highway)穿過莫蘭巴鎮,抵達查特斯堡(Charters Towers)和湯斯維爾(Townsville)。莫蘭巴和克萊蒙特(Clermont)設有飛機跑道,可供私人飛機和包機使用。

作為極具戰略意義的投資物業和長期創收物業,莫蘭巴的壹套優質物業將為您帶來極好的置業機會,它位於昆士蘭州中部采煤區內的壹個大型地區性采礦城鎮——莫蘭巴鎮(Moranbah)境內

這套理想的投資物業位於澳大利亞礦區的鄉村小鎮內,享有壹片寧靜和舒適的自然環境
這套理想的投資物業位於澳大利亞礦區的鄉村小鎮內,享有壹片寧靜和舒適的自然環境
住宅位於莫蘭巴鎮(Moranbah)境內的良好位置,住宅附近有許多本地生活服務場所
住宅位於莫蘭巴鎮(Moranbah)境內的良好位置,住宅附近有許多本地生活服務場所
該地區煤礦很多,可讓本住宅業主擁有穩定的租金收入
該地區煤礦很多,可讓本住宅業主擁有穩定的租金收入

澳洲貝拉林半島豪華私人莊園:完美無瑕,將夢想照進現實!

久負盛名的貝拉林半島(Bellarine Peninsula)坐落在墨爾本市區西南面,與維州第二大城市吉隆市相連,距離墨爾本90公裏。這處豪宅名為“坎貝爾角別墅”(Campbell Point House),坐落於風景如畫的貝拉林半島上,是壹處令人驚嘆的私人莊園,像極了好萊塢大片中的夢幻豪宅。

住進聞名遐邇的貝拉林半島,盡享著名旅遊區的景致和樂趣

現在的貝拉林半島風光宜人、美不勝收,成為了以大海為主題的著名旅遊度假區,每年夏天吸引了大批遊客來這裏觀海暢遊、揚帆滑舟,享受陽光和海風。這棟無與倫比的豪華物業就坐落於此,讓您可以盡享得天獨厚的自然美景。
這處宏偉的住宅占據絕對的水濱前岸位置,占地面積為14.5萬平方米,周邊都是郁郁蔥蔥的綠化,相當清新舒適。大宅占據黃金地段,位於科瓦勒湖(Lake Connewarre)湖岸,壹覽無遺地坐擁整個半島的美景。生活在此,極美的視野令人心情愉悅,遠眺海天壹色的景致更是讓人心情舒暢。

住宅的入口極為大氣,讓每個來到這裏的人都印象深刻。這裏設有1350平方米的豪華居住空間,建有5間極寬敞的臥室,每間臥室均帶有套內浴室和休息區。還建有壹個豪華的開放式廚房,該廚房整體為法國地方風格。寬敞的客廳氣派非凡,另有壹間暖房、書房兼桌球室、酒吧間、正式餐廳。

這處豪宅名為“坎貝爾角別墅”(Campbell Point House),坐落於風景如畫的貝拉林半島上,是壹處令人驚嘆的私人莊園
這處宏偉的住宅占據絕對的水濱前岸位置,占地面積為14.5萬平方米,周邊都是郁郁蔥蔥的綠化,相當清新舒適
住宅的入口極為大氣,讓每個來到這裏的人都印象深刻
這棟豪宅設有1350平方米的豪華居住空間
豪宅建有壹個豪華的開放式廚房,該廚房整體為法國地方風格
寬敞的客廳氣派非凡,另有壹間暖房、書房兼桌球室、酒吧間、正式餐廳

西澳戴維塞爾海景住宅:擁抱大自然,盡享零距離的親水生活

在西澳大利亞這片廣袤而寧靜的土地上,有金色的沙漠、金色的海灘、金色的礦藏,而金色所代表的並不只是富饒和高貴的生活方式,同時還意味著西澳人自由而明亮的生活態度。戴維塞爾是位於西澳的壹個海濱灣畔郊區,帶來怡人的度假式生活方式,向北距曼哲拉市(Mandurah)只有15公裏。這裏現有壹幢占據絕對海濱前岸位置的單層住宅,環境格外靜謐舒適,能讓居住者享有海天壹色的美景。                      

歷史悠久的住宅,帶來愜意輕松的樂活心境

這棟住宅建於1977年,外觀精美,視野極佳,坐落於戴維塞爾(Dawesille)郊區內,該郊區位於西澳州珀斯市西南方的75公裏處。戴維塞爾是壹個海濱灣畔郊區,擁有怡人的度假式生活方式,向北距曼哲拉市(Mandurah)只有15公裏。

曼哲拉市(Mandurah)是西澳“水城”,距西澳首府帕斯市80多公裏,是個有名的放松度假的好地方。這裏房屋建築獨具特色,每戶家庭都有車庫和遊艇碼頭,加上獨特的自然風光,令這裏獨具特色。 它完全可以與意大利水城威尼斯媲美,是西澳人旅遊度假的目的地之壹。澳洲本地遊客和國際遊客都很喜歡這個海邊小城,優越的地段也讓這棟住宅具有獨特的價值。

海外房產投資者對西澳樓市的興趣越來越濃厚,甚至壹度超越了素來人氣頗高的悉尼和墨爾本。由於能夠在礦業和資源行業上提供良好機遇,西澳將更加受到中國投資者的青睞。如今這棟物業也提供了壹次珍貴的購買機會,投資、自住兩相宜。

在西澳戴維塞爾,有壹幢占據絕對海濱前岸位置的單層住宅,環境格外靜謐舒適,能讓居住者享有海天壹色的美景
戴維塞爾是壹個海濱灣畔郊區,擁有怡人的度假式生活方式
住宅地勢高於道路的路面,並且正對著美麗的海灘
大宅有良好的裝修,維護得很好,設計大方
這棟物業提供了壹次珍貴的購買機會,投資、自住兩相宜

搶占先機讓財富增值!澳洲蘭斯林龍蝦倉儲站帶來絕好機會

蘭斯林鎮(LANCELIN)位於珀斯市以北約128公裏處,坐落於西澳大利亞州的海岸上,也是西澳著名的釣魚、旅遊小鎮。這裏壹處卓越的龍蝦倉儲站,帶有永久產權,坐落於海灘旁,物業中還包含了餐館和居住公寓。這套珍貴而罕見的商業物業不同於西澳州海岸上任何僅供租用的類似龍蝦倉儲站,為您帶來珍貴的投資機會。

蘭斯林:盛產龍蝦之地,深受青睞的旅遊小鎮

蘭斯林鎮(LANCELIN)是印度洋邊的壹個漁村小鎮,不少當地人過來這裏的海邊度假,無比悠閑。它與珀斯國際機場約相距100公裏,從珀斯機場直飛中國的航程不到8小時。

非常特別的是,蘭斯林也是壹個盛產小龍蝦的小鎮,擁有很長壹段平靜水域和暗礁激浪,這裏也因為舉辦標誌性的蘭斯林海洋風帆滑浪大賽 (Lancelin Ocean Classic) 而聞名遐邇。地處外圍暗礁和群島的庇護之中,蘭斯林 (Lancelin) 也是備受中高級風箏沖浪者青睞的勝地。蘭斯林鎮也是壹個特別的沙漠小鎮。這裏有壹處非常適合沙漠探險的地方,而最新奇、刺激的活動莫過於沙漠4WD(四驅車)與滑沙。極度刺激的遊戲也讓這裏深受遊客喜愛。

這套罕見的商業物業土地的臨街面長約90米,帶有2個街臨面,分別位於蘭斯林境內的馬拉革裏洛他路(MIRAGLIOTTA Street)和金金路(GINGIN RD)旁。西澳州金金郡(SHIRE of GINGIN)將本物業的分區類型規定為“鎮中心”,可謂占據了黃金地段。

物業所帶的建築物包含有5個龍蝦收貨站;帶接待區、廚房和浴室的辦公室;設有高桁架滾輪進出門的船屋/倉庫;帶經營許可證的餐館,該餐館設有室內和室外用餐區。餐館樓上是壹套 4臥2衛戶型居住公寓,帶有獨立的進出門,能欣賞蘭斯林海灣的美景。此外,物業還帶有額外的可供開發的土地,投資者可以選擇多種開發方案。

澳洲蘭斯鎮有壹處卓越的龍蝦倉儲站,帶有永久產權,坐落於海灘旁,物業中還包含了餐館和居住公寓
這套珍貴而罕見的商業物業不同於西澳州海岸上任何僅供租用的類似龍蝦倉儲站,為您帶來珍貴的投資機會
這套罕見的商業物業土地的臨街面長約90米,帶有2個街臨面
西澳州金金郡(SHIRE of GINGIN)將本物業的分區類型規定為“鎮中心”,可謂占據了黃金地段
物業所帶的建築物包含有5個龍蝦收貨站;帶接待區、廚房和浴室的辦公室;設有高桁架滾輪進出門的船屋/倉庫

澳洲房價漲勢“壓不住” 2015新年首月漲1%

最新數據顯示,澳洲房產在經過去年底和新年伊始稍微“安靜”了一段時間後,1月漲幅又出現了攀升。新年首月,澳洲房價已上漲1%,與2014年同期1.1%的漲幅相當。金融公司分析,近期降息的風聲與較低的澳元彙率為兩大推動因素,特別是低利率對外國買家進入澳洲房產市場起了強力作用。

澳洲最大的房地產分析公司CoreLogic數據顯示了如上結果。2014年下半年後幾個月,澳洲房產市場略顯清淡,從去年9月至12月中旬,該指數只上漲了1.4%,而2013年同期漲幅達3.9%。但是從新年到上周日,澳洲各主要省會城市的房產已又攀升了1%。

公司分析,近期持續的降息預測是房產再漲的因素之一,沒有任何其它因素像降息這樣對買家有吸引力。2月3日澳洲儲備銀行(RBA)董事會議的決定了降息,利率從2.5%降至2.25%。另外目前較低的澳元彙率,也是刺激澳洲房產的另一個因素。

國民銀行(NAB)近日公布的房產季度調查顯示,15%的新房和9%的二手房被外國買家買去了。

墨爾本房價在2015年1月升0.7%,在澳洲排第二

小編推薦:墨爾本的優質房源

特別值得一提的是,外國買家可是不受澳洲儲備銀行收緊放貸政策影響的一族。這些政策絲毫不會打擊外國買家在澳洲購房的積極性。較低的彙率正增強了外國買家在澳洲的購房能力。

截至1月25日,澳洲各大城市房價漲幅分別為:悉尼0.9%、墨爾本0.7%、布里斯班0.3%、阿德雷德0.5%、珀斯0.9%。

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澳洲推雙辣招 違規購置澳洲房產罰1/4房價

澳洲將查核房產擁有人身份,違規者罰款可高達房價25%,其所購房產更可能遭強制出售

澳洲擬推限制外國人買樓的“雙辣招”,不但要求買家支付最少5,000澳元澳大利亞房産稅手續費,違規購房罰款更可高達房價四分一。分析指澳洲政府的矛頭,直指近年活躍於澳洲樓市的中國客。

財長霍克奇(Joe Hockey)宣布,新措施將規定海外買家購買澳洲住宅物業時,若房價低於100萬澳元,須支付5,000澳元澳大利亞房産交易稅手續費;其後房價每多100萬澳元,手續費遞增1萬澳元,估計每年可為庫房進帳逾2億澳元。

非法購房產可強制出售

當局亦將加強規管非法購房,海外買家買樓除須經由澳洲外國投資審核委員會(FIRB)批准外;當局亦會成立全國性海外買家名冊,農業土地也包括在內,以便查核擁有人身份及是否身在澳洲。違規者罰款可高達房價25%,其所購房產更有可能遭強制出售。

現時海外買家購買澳洲房產,並無任何額外稅項或費用,有別於中國香港或新加坡須付額外稅項。

原則上,海外買家於澳洲亦只可購買新樓,因當地的海外投資法例規定,非澳洲居民不得購買當地二手樓;取得12個月以上簽證的非永久居民,則可在留澳期間購買二手物業自用,但在簽證結束後就必須出售。

助遏洗錢資助恐怖活動

惟有業界人士表示,不少海外買家利用法例的灰色地帶,成功買入二手樓。霍克奇亦指,部分非法海外買樓個案涉及洗黑錢及資助恐怖活動。

另外,新措施規定海外買家若購買價值逾10億澳元的澳企,須支付10萬澳元手續費。

總理阿博特(Tony Abbott)指新措施有助澳洲國民置業,措施可令澳洲與鄰近地區看齊,又稱徵費架構堪與新西蘭比較,仍稍遜中國香港及新加坡。

草案即將進入為期4周的公眾諮詢。以上措施比預期更“辣”,財政部早前遞交報告,僅建議向海外買家徵收500至1,500澳元手續費。

悉尼及墨爾本為澳洲三分一人口所居,惟購房困難程度全球排行第6;悉尼去年至10月房價急升逾13%。

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投資澳洲蓋拉鎮度假物業 把握低成本、高收益的絕佳契機

海拔為1320米的蓋拉鎮(Guyra)是新英格蘭高原境內海拔最高的小鎮。該鎮位於高原的心臟地帶,坐落於悉尼和布裏斯班沿線的中點,是壹個十分溫馨友好的小鎮。當地有壹套極具投資價值的物業正在出售,含兩套獨立的居住建築,可自住、作為投資物業租出或進行開發。如此珍貴的購買機會在房產市場上實屬難得,讓您壹舉獲得低成本、高收益的生意業務。

頂級度假旅館:業務蒸蒸日上,帶來穩定增值的收益

該物業位於蓬勃發展的鄉間小村之中,擁有優越的生活化環境,並且自帶壹套具備低維護成本及豐厚經營收入的旅館業務。“頂級度假旅館”(Top of the Range Retreat)面積為132平方米,帶有兩個地下停車位,占據便利的位置,距蓋拉(Guyra)鎮境內的主大街和新英格蘭高速路(New England Highway)只有300米。該物業占據3034平方米肥沃、平坦的土地,並且建有壹棟獨立的、帶精美裝修的現代豪華工作室。

這是壹次千載難逢的投資良機,千萬不可錯過。作為壹個自成壹體的短租式精品旅館,“頂級度假旅館”既擁有古樸的風韻,又經過現代化翻修和改建,打造出了4.5星級的豪華住宿空間,是壹套名副其實的“低成本”和“高收益”的生意業務。旅館的住宿率居高不下,預訂量極大,擁有穩定的收益前景。

這裏不久前建造了壹棟雅致時尚的工作室,面積為200平方米,離旅館較遠,朝向北,很適合出租給作家、藝術家或喜歡浪漫度假住所的情侶居住。該工作室配有兩個帶頂篷的停車位和兩個接通了電源的全封閉式工作間。旅館建築和工作室都由壹套功率為5千瓦的太陽能發電設備提供補充電源。

澳洲蓋拉鎮有壹套極具投資價值的物業正在出售,含兩套獨立的居住建築,可自住、作為投資物業租出或進行開發
該物業位於蓬勃發展的鄉間小村之中,擁有優越的生活化環境,並且自帶壹套具備低維護成本及豐厚經營收入的旅館業務
該度假物業精心打造出了4.5星級的豪華住宿空間
作為壹個自成壹體的短租式精品旅館,“頂級度假旅館”既擁有古樸的風韻,又經過現代化翻修和改建
旅館的住宿率居高不下,預訂量極大,擁有穩定的收益前景
如此珍貴的購買機會在房產市場上實屬難得,讓您壹舉獲得低成本、高收益的生意業務