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一個澳洲房產門戶網站公布了2014年在其網站上，中國買家搜索點擊量最高的澳洲十大郊區。維州雖然是澳洲面積較小的州份之一，但確實是中國房地產買家需求量最大的州份。

由REA集團創建的澳洲房地產網表示，中國購房者搜索次數最多的澳洲郊區是墨爾本東部的Glen Waverley郊區。

昆士蘭是中國購房者搜索房產信息第二多的州份。根據調查，排列進入搜查最多的澳洲十大郊區的有三個，分別為Southport、 Carindale和Toowong。

位於黃金海岸Southport，擁有從商業到海灘的生活方式，市中心距離海邊不遠。該區離位於南邊的衝浪者天堂（Surfers Paradise）也只有短程的開車距離。Southport的獨立房中位數房價為46.5萬澳元，公寓套房的中位數房價為32.2萬澳元，房地產市場上有大量的選擇。格裡菲斯大學（Griffith University）就在此地，吸引著來自世界各地學生在那裡的大學醫院學習醫科和牙科。

不過，令人驚訝的是在中國房地產買家搜索的熱門郊區排行榜中，新州只有一個郊區，Chatswood進入了前十位。在Chatswood，獨立房的中位數價格為157萬澳元，該區的特點是家庭住房占有大塊的土地面積。

Ray White房地產公司摩爾（Damian Moore）表示， Glen Waverley與鄰近的Mount Waverley因為有知名的私立中學，所以對於中國的買家來講就特別具有吸引力。此外，位於市中心與山區的中間地帶的Glen Waverley還保留了國際化的氛圍，擁有100多家咖啡館和餐館。

根據澳洲房地產網站提供RP數據，Glen Waverley的獨立房中位數價格是95萬澳元。在這個高需求的房地產市場上，平均每棟上市的房產參觀者均為453人次，遠高去年維州363人次的平均水平。

根據數據，墨爾本房產比悉尼房產更受中國購房者歡迎

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2014年中國房地產買家搜索最多的十大澳洲郊區：

1. 維州的Glen Waverley
2. 維州的Mount Waverley
3. 維州的Doncaster
4. 維州的Balwyn
5. 昆州的Southport
6. 維州的Box Hill
7. 昆州的Carindale
8. 昆州的Toowong
9. 維州的South Yarra
10. 新州的車士活（Chatswood）

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目前在澳洲房地產市場中，某些類型的房產其價格上漲情況，完全超出正常歷史水平。這樣的住房如下：

• 新房，尤其是小地塊上的大房屋。不久前Hampton區Kyarra 街12號的獨立房報價為260萬澳元。這類澳洲房產價格從來沒有突破300萬澳元，但是售出價刷新了記錄，很容易就賣到了330.5萬澳元。
• 可以推倒舊房、重建新房的院落。Ashburton區位於Stocks Avenue的一棟所房屋的銷售令人感到驚奇。五人參加競價，最終的獲勝者不是中國買家，而是將要重建Balwyn式房的開發商。今後該房子進入市場時，可能會成為Ashwood首個超過300萬澳元的住房，除非別的房產出售價格搶先達到該水平。
• 當然還有大面積地塊的。

目前某些類型的房產價格上漲超出正常歷史水平

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那麼，澳洲購房者能做些什麼呢？

1、首先是不要放棄。事實上再等一年不知是否也是明智的做法。

如果這是市場一個結構性的變化，感覺類似於2000年早期、2006年、2009年和2012年晚期，可能在全球金融危機期間什麼也做不了，不如先等待。

當然可以等到有專家稱能夠安全購房了，但沒有人預測2015年的開始購房時間，其實2007年、2010年或2012年晚期也沒有相應的預測。

2、房產市場反應出基本狀況，目前對靈活行有很大或較大地塊房子的購買力非常強。

過去24個月裡買家購房踴躍，並且還在持續之中。這些也刺激了海外需求，使上述特定類型的房產供應日益減少。

所以，除非海外買家財富減少（過去40年裡一直在增加），或政府干預（目前沒有顯示這種做法的明確跡象），或（尤其）中國買家改變土地儲備的偏好，那麼市場是在健全的供求原則基礎上運作，而非其它。

這可能會持續一段時間。2012年10月價格重燃以來，澳洲房價一路上漲，每個月都會邁上一步新台階。但2015年2月不一樣，已經不是一個台階一個台階的升高，而是跳躍了整個一個樓層式的升高，（對於上述類型的房產來說）。

3、重新核查策略。如果你不再興奮地衝浪，而是在失望地即將淹沒海上，那麼就需要改變策略或戰術。

例如，找到好代理並買到便宜的推倒重建的住房不常遇見，所以應考慮是否真的需要住新房，承擔大額房貸的壓力而過著受限的生活方式，需要再重新考慮？是否該考慮老房子、不同的郊區或不同的城區？

如果搶先購買到這類房子，就會得到豐厚的回報。

例1：Bayside的地塊沒有跟隨內東區地塊的價格步伐，其實它在過去的五年裡也是一樣。假以時日，市場會重新發現它的許多優點，價格會返回到應有的水平。

例2：墨爾本內城區的小型地塊還沒有被外國投資者發現，因為建築與地塊規模不會在計算器上體現出來，但最終會展現出價值，就像50、60年代希臘人和意大利人曾經的購房狀況一樣。

例3：海外買家財富增加，他們從Doncaster到Balwyn再到Kew還有Toorak購置房產，由於機會的減少，他們還會去找其它城區。

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據新聞有限公司網站報導，業務蒸蒸日上的悉尼房地產華裔中介莫妮卡·杜（Monika Tu，音譯）擅長向中國巨富推銷澳洲房產，她透露北岸城區Castlecrag、Cammerray和Wahroonga是「被隱藏的寶藏」。

在中國出生的莫妮卡是Black Diamondz Property Concierge房地產公司的中樞人物。莫妮卡5年前開始銷售澳洲房產，但她今年預料將專注推銷2億元以上的悉尼豪宅。

雖然Mosman、Vaucluse和Point Piper的海濱大宅依舊受到中國精英階層熱捧，但莫妮卡相信她的營銷團隊有能力開發新的房產熱點。

莫妮卡在唐人街附近的World Square辦公室內表示：「我們可以把人帶到某一個地方，然後再創造機會。例如前幾年很少中國人知道Mosman附近的Beauty Point，那裡的2條街道只有6處房產。」

據悉，Beauty Point的Bay街一所住宅賣出1280萬元，莫妮卡表示這是該地區非水岸住宅的售價紀錄。而一所位於Castlecrag的住宅近日賣出超過700萬元。

「我們當前在Castlecrag做成了幾宗大生意，我們能讓Castlecrag的房產熱起來。我們也能開發其他不同區域，如Cammerray。那是一個美麗的地區，而且尚未被中國買家發現。」莫妮卡說。

Rose Bay和Bellevue Hill等東悉尼城區依然是中國買家的頭號選擇，他們通常會在那裡購買1000萬元以上的房產。但莫妮卡認為上北岸城區Pymble、Killara、Wahroonga和Turramurra是不斷興起的購房區域。由於它們靠近名校，這裡的房產售價範圍在500萬元至800萬元之間。此外，Hunters Hill、Cremorne和Neutral Bay也是評價很高的地方。

「水景和大地塊是非常受追捧的因素，因為即使你在中國很有錢，你也難以買得到面積巨大和擁有水景的房子。」莫妮卡說。

悉尼金牌華裔地產中介莫妮卡·杜

莫妮卡能流利使用5種語言，她在27年前從深圳移居墨爾本，在皇家墨爾本理工大學（RMIT）學習國際貿易。她在1992年又移居悉尼並成為一名澳洲公民。莫妮卡把一所不起眼的街角電腦商店變差一所國際級別的IT配件公司，並在新西蘭、中國香港和中國開設辦公室。現涉足澳洲房地產市場的莫妮卡表示，她的中國顧客多數在45歲至55歲之間，有正在讀書的孩子，而且具有房地產開發背景。

對於莫妮卡來說，和中國高資產淨值客戶打交道需要音樂、藝術和奢飾品珠寶。她在上月為其不斷壯大的賣家、買家及買賣促成者組織了一次社交聚會，用勞斯萊斯等名車把客人們拉到一所價值2800萬元的Vaucluse大宅中。客人們在聚會上一邊喝香檳，一邊欣賞悉尼音樂學院（Sydney Conservatorium of Music）成員所演奏的美妙音樂。

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澳元兌澳元的貶值增加了中國購房者購買力的同時，也讓房產中介商的收費更便宜。

面向中國房地產投資者的門戶——居外網，為當地中介機構引入澳元計價方案，以應對此番匯率波動。居外網稱，這壹舉措使得公司使用成本要比以前澳元計價方案約低27%。由於采取新匯率方案，居外網旗下China Starter方案中介商將能夠節省多達324澳元成本。

澳元兌澳元的貶值，讓中國買家意味著大實惠，不僅房價下來了，連中介費用也省不少。

居外網聯席首席執行官安祖耀（Andrew Taylor）表示，澳元下跌也使中國投資者購房更輕松：“對中國買家而言，澳大利亞如今的房價相當於2011年5月的壹半，而時間相隔不到四年。”他說，“我們相信居外網采用澳元計價方案，再加上中國購買力的增加，現在無疑是澳大利亞房地產市場最吸引中國買家的時候。”

據居外網表示，中國客戶經這個門戶網站向澳大利亞房產投資共計202億澳元，其中國際華人房產投資42億澳元，澳大利亞本地華人投資160億澳元。

澳洲外資審查委員會（FIRB）主席在澳洲證券投資委員會（ASIC）的年度會議上坦承，外國人違規在澳洲購買房產乃“防不勝防”，該委員會發現違規案例的能力“非常有限”，其建議成立交易登記中心，由澳洲稅務局（ATO）掌管，並由各省、行政區土地管理辦公室支持來完成。

澳洲政策規定，外國人只能購買澳洲新屋，不可購置成屋，除非他們是澳洲的臨時居民，做暫住之用。那麼在他們離開澳洲時，必須賣掉房產。

澳外資審查委員會主席威爾森（Brian Wilson）說：“目前澳洲約有1100萬個房產，每年易主約60萬個。不可避免的，其中會有一些違規的交易。但是我們機構發現這些違規交易、並接下去處理的能力太有限了。”

為了解決這個問題，該委員會提出了很多建議，包括成立一個全國性的交易登記，並設立民事和刑事處罰條例、以及設一大筆申請費等。目前聯邦財政部正在就這些建議展開諮詢。

威爾森說：“目前本委員會和聯邦財政部只能處理擺到我們面前的案例。我們所需的是一個自動化數據管理中心，來幫助識別這些違規交易。”

目前正在醞釀把這個登記中心的職責交由澳洲稅局來管理。“對管理大量數據來說，稅務局比財政部合適，財政部更多的是一個政策機構。”

威爾森說這個登記中心的建議得到了“廣泛支持”，但需要各省、行政區土地管理辦公室的支持。

目前昆州是全國唯一一個會詢問買家是否為外國人的省份。“這不是一件簡單的事情，但我有信心這將擺上澳洲政府理事會（COAG）的議程。”威爾森說。

澳洲外資審查委員會認為澳洲打擊外國買家違規交易的能力有限

3月早些時候，聯邦財長霍基（Joe Hockey）宣布出售被中國第15首富非法購買的價值3900萬澳元的派珀角（Point Piper）豪宅。當時霍基說，他在給外國買家“通知”，會有更多的打擊非法交易的情況。但迄今為止對違規購房者的查處率仍較低，可能一些外國買家仍願意來澳“賭一把”。

威爾森說：“目前我們已經威脅強迫撤資和可能導致坐牢的刑事起訴，但障礙是刑事起訴的證據要求非常高，這個過程需要大量的時間和金錢。”

從來沒有人因為非法外國房地產投資案在澳洲被關押。“我們提議的是要有一個成熟的民事處罰機制，能夠讓執法者易於執法。”

威爾森說，希望監督機構能有更大權利來剝奪違規購房者的經濟利益，而不受滿足認罪條件的阻礙。“當然在非常極端的情形下，還需走定罪的程序。”

威爾森說這些建議在房產界收到了不同的反饋。“有的房產商說不想看到實施民事制裁，而有的認同需有一個更嚴厲的制度。”

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2月25日，澳洲財政部公布了一篇征詢文件《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework》加強在澳洲外國投資綱要，征求公眾意見直至3月20日。 該草案內容首次囊括了關於對農業用地、商業用房以及住宅用房的非澳洲居民投資規定，這將是海外投資審查局（FIRB）自施行以來最大刀闊斧的一次改革。

FIRB是澳大利亞政府為了有效管理外國企業和個人在澳洲投資而設立的政府機構，但是自FIRB成立以來以來，隨著時代的發展，海外投資在澳洲不斷增加和加大，FIRB顯得越來越力不從心。正因如此，當前澳洲政府已經意識到對於FIRB的改革迫在眉睫。

所有海外投資者應該向FIRB申請審批方可購買澳洲房產

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本次澳洲政府提出的這份文件主要是什麼內容？

這份文件中主要提到了海外投資的申請程序、要求、費用，不僅是對住宅（現有房子和待建期房），還特別單獨論述了農業用地、商業用地投資的審批，另外還專門列出一章談到了違規處罰，這也是針對前幾年的違規沒有受到應有的懲戒的亡羊補牢之舉。

新政如果實行會對海外投資者購買澳洲房產產生什麼影響呢？

這項政策主要針對政府法律歷來就不允許的沒有澳洲身份的海外人士不得購買二手房，新房購買者幾乎沒有什麼重大影響，可以繼續投資澳洲房產。

• 海外人士在澳洲不能買二手房；
• 海外人士可以買全新房和期房作為投資，如果買空地需要在一年內開工建房；
• 有長期簽證（例如TR簽證、工作簽證、學生簽證等）的澳洲的非永久居民可以購買一套二手房用於自住，離開澳洲時必須在3個月內出售；
• 所有的以上房產購置都需要申請FIRB並事先獲得批准，購買合同方能成立。

擬議的新政策中應該特別注意的事項和處罰標准：

• 所有海外投資者都應該確保向FIRB申請審批並獲得批准方可在澳洲買房。注意：這裡的海外投資者包括有或沒有澳洲簽證、身在或不在澳洲的所有非澳洲永久居民和公民。這裡的房產包括了現房（二手房）、期房、新房。
• 即使是符合FIRB申請審批的情況，如果不履行申請程序，也將會導致申請費之外的額外罰款（2000-10000元）。
• 對於違法購買了二手房的海外投資者，最高罰金可能達到房價的25%。

本次提出的改革措施中，最受海外投資者關注的一項應該是之前提到過的對於海外投資者可能收取一筆申請費，這筆費用如何核定？收得合理嗎？

新增的FIRB海外投資申請費是大家最關注的，相對而言，也可能是和大多數普通海外投資者有直接關系的唯一政策變化，那麼這筆費用會如何收取，具體需要付多少呢？我們從草案中得到一些數據：

• 普通1百萬澳元以下的住宅投資將需要支付5000元的申請費。
• 1百萬以上的房產：每百萬元增加10000元申請費。例如1-2百萬收申請費1萬，2-3百萬收費2萬，3-4百萬收費3萬，依此類推。

請注意以上費用還在征詢階段，尚未最終確認。新政策頒布後將會由澳洲稅務局成立專門的監管部門，房產審批信息將和移民信息、稅務信息共享，會大大有利於審批處理和管理。

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