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最近一則悉尼房産開發商在出售樓花約一年多後取消合同退回定金的消息引起了不小震動。買家在2012-2013年簽訂了樓花的購房合同。在事隔2年之後，突然被告知該項目無法繼續，以致所有樓花的合同均被撤銷。

雖然買家在簽訂合同時的10%定金可以被悉數退回，但是購買樓花後等待的這一年多時間裏，房價上漲的機會成本是再也追不回來了。那麽，開發商究竟是否要承擔所謂的“違約責任”呢？

在購買澳洲房産時，購房合同中都會有一條類似的條款，申明該合同是“有條件限制的合同”。簡單來說，即雙方履行合同約定的義務是建立在一些“先决條件”之上。通常這些“先决條件”包括：

（1）完成房屋建設

（2）完成相關政府機構登記

如果這些先决條件因任何原因無法被滿足，那麽開發商可以退回買家的定金，撤銷該合同。在這種情况下是不存在違約責任的。

除此之外，購房合同中也可能提到開發商正在申請政府批文，如果開發商沒有在指定時間內獲得該批文，或是批文要求不符合開發商預期計劃導致開發商無法接受的，則開發商有權撤銷該合同。在這種情况下，撤銷合同不失爲對雙方損失都降到最小的一種方式。

對于已經獲得批文的項目，相對變化風險會降低不少，但幷不表示在交房前就不存在撤銷合同的可能性。值得注意的是，開發商是有權對已獲批文進行修正申請的。如果修正申請被拒，或是不符合開發商要求的，則開發商也有權撤銷合同。

其實，開發商遞交的申請被拒或是被退回重審的事不在少數，大部分的申請在經過多次修改及協商後可能都會獲批上市。其中不乏經過一些司法程序進行申訴的案例。上面提到的案例正是開發商在有批文的情况下，再次申請加建被拒之後，無奈選擇撤銷合同的方式。

對于買家而言，雖然最初投入的10%是沒有損失掉，但這2-3年的等待期的機會成本就此喪失了。尤其是在目前房價水漲船高的大環境下，很難再以當初的價格買到相同類型的物業了。更別提買家投入的心血和精力。因此，買家在正式簽訂購房合同前，應當諮詢自己的代理律師，幷做好相關徵詢調查工作，瞭解該項目的批文申請情况，在考慮自身能够承擔的風險的前提下再簽訂合同。

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律師揚泱解析澳洲房産

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隨著中國農曆新年的過去，不同于年前期間的不溫不火，年後的澳洲房地産市場迎來了一個快速增長期。針對RP Data近期公布的最新澳大利亞全國拍賣市場數據，我做出了以下總結：

澳拍賣市場近期表現搶眼，自2009年來表現最佳

從以上各首府城市最新房産拍賣數據圖，我們不難發現：全國加權平均清除率爲77.1%（同比去年74.2%），悉尼清除率82.8%，墨爾本表現穩定，清除率爲76.5%，阿德萊德78.6%，拍賣市場增長强勁，布裏斯班跟西澳珀斯較之去年有所上升，清除率分別爲54.6%、40.0%。延續著前幾周的强勁勢頭，本周拍賣市場仍保持著一個健康積極的結果。根據我們瀚亞國際整理的前幾年度數據表明，當前澳房産拍賣市場是自2009年9月以來表現最佳的時刻，不斷出現的高清除率，在刷新紀錄的同時也極大的增加了消費者信心。  

高清除率持續，突顯市場需求强勁，或帶動房價增長

以上柱形圖是澳洲房産市場上周的房屋拍賣清除率結果，值得我們注意的是，全國加權平均清除率爲77.7%，爲五年來同期最高數據，而悉尼的拍賣清除率更是達到了驚人的87.8%。不少人可能會問，關注這個有何用意？那麽，我將繼續給出一組數據，悉尼上上周的清除率爲86.2%，加上本周的82.8%，這已是連續第四周清除率超過80%。衆所周知，悉尼作爲澳洲人口第一、經濟第一、發展最爲成熟的首府城市，一直以來就在某種程度上反應這整個市場的發展趨勢。

沿著東海岸的所有首府城市包括行政首都堪培拉在內，都維持著高清除率，這體現出極其强勁的市場需求。由此我們也不難推測，如果接下來幾周拍賣市場仍重複當前的結果，則勢必影響整個市場的價格。爲何？很簡單，因爲清除率持續在80%左右，這是市場强烈支持賣家的信號，隨之帶來的房價上漲也應在預期之中。

總體而言，這對關注澳洲房産市場的投資人士來說是個好消息。同樣不可忽視的是，尋找良好的投資平臺，及時瞭解市場及政策的動態，從而選擇最合適的投資方案，最大化規避風險。

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瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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近日的一則新聞引起了許多當地及海外置業者的注意，報道稱聯邦政府欲向在澳購房的海外置業者收取申請費。對于在澳購買100萬澳元以下房産的海外置業者將會被收取$5000澳元的申請費，而購買100萬澳元以上房産的海外置業者，購房價格每超過$100萬澳元就必須再繳納$1萬澳元的申請費。

目前大部分的民衆觀點均認爲該申請費不算過分，也無法阻擋海外置業者在澳購房的熱情和脚步。但是我們不妨借此機會來探討一下聯邦政府的態度。

聯邦財政部近日發表的建議報告指出，目前的海外人士在澳買房許可申請的機制遠未達到有效的合規審查。違反《1975 年外國收購與兼幷法》（下簡稱“法案”）的海外置業者可能會被處以撤資令或刑事處罰（例如：罰款或監禁）。然而，由于刑事處罰的舉證責任門檻非常高，使得刑事處罰難以實行。同時，有一些海外置業者明知故犯，故意違反該法案以賺取巨大利潤（房屋增值部分高于罰金）。

因此，財政部報告建議聯邦政府引入民事處罰機制，根據違反法案購買的物業價值的一定比例收取罰金，以期達到威懾作用。例如：當海外置業者出售違反法案購得的物業時，該物業的所有資本利得（即增值部分）應當上繳政府。同時，處罰對象不僅是置業者本身，對于任何故意協助海外置業者違反法案的第三方機構也要嚴厲處罰（例如：售房中介、律師、貸款經理等）。讓我們先來詳細看一下報告的建議處罰：

注：以上表格中所涉及的處罰措施都尚未實施

顯然，聯邦政府幷非要阻攔海外置業者到澳大利亞投資購房，而是希望海外置業者能够在遵循澳大利亞法律法規的基礎上赴澳投資，幷通過民事處罰機制可以更加有效地督促法律合規，協助法律執行機制。同時，通過加大罰款額度對海外置業者起到威懾作用。且不論增加的申請費每年能爲聯邦政府帶來多少的額外收入，如果能够設立一個新的機構審查海外置業者在澳投資的違規行爲，相信對于所有海外投資者來說都是一件好事。只有在公平公正的基礎上進行投資，才能保障海外置業者的利益。

目前，該報告仍處于徵詢階段，離具體實施還有一段日期。所有民衆及企業都可以在2015年3月20日前聯繫財政部發表自己的觀點。如果您覺得有其他方式能够更加有效地達到上述目的，不妨提出來供政府參考以便其在3月20日之後做出進一步的决定。

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