澳洲房产 – Page 5

澳洲 | 心疼中国富豪！违规买房澳洲政府勒令出售如何避免遗憾发生？

港媒报道，中国富豪大手购买澳洲房产引发关注，一名中国买家早前在墨尔本东南部布莱顿购买价值数百万澳元的豪宅，但最近被当地政府勒令出售。

又一华人被逼出售澳洲豪宅！

中国香港《东方日报》网站8月18日报道，据报豪宅被勒令出售的原因，是因该名中国买家违反针对海外投资者的规定，购房时未向澳方审查委员会（即FIRB委员会）报批。

报道指，该名中国买家今年初购入该套价值560万澳元（约合2816万人民币）的豪宅，内里装潢十分奢华，拥有五间卧室及五个厕所，还有网球场、泳池及多个娱乐室，因而被地产经纪形容为“世界级房产”。

澳洲税收与金融服务部长奥德怀尔表示，因买家违反海外投资规定，该套房产被勒令出售，又指无论房产价值多少，政府都有义务根据法规行事。澳洲目前限令海外投资者只能购买当地的新建房产，且购买前必须获海外投资审查委员会的批准。

中国买家购入的澳洲豪宅十分奢华（图片来源：中国香港《东方日报》网站）

Janna感言

每每看到这种新闻，Janna都表示非常痛心。每一位购买海外房地产的客户可以说都是心思熟虑过的，找到一家自己满意的房产又是那么的不容易，最后若因为这样基础错误导致购买失败甚至血本无归的话，只能说遇人不淑。找专业的人做专业的事非常重要，不要妄图透过所谓的关系、所谓的法律空子去做这类“投机”行为，最后损失的只有投资者自身。

在此，Janna提醒大家，凡是进行海外房地产购置的都需要当地的律师参与，进行澳洲房地产购置的更是需要通过FIRB审查委员会审查通过后才能最终落实购买行为。切勿听从非专业人士的忽悠，澳洲房产交易是全球最透明的交易之一，每一步都需要通过三方的确认，专业的投资顾问和律师是海外投资者重要的伙伴！

最后，再次提醒大家，无论是澳洲还是欧洲、美加，它们的法律法规都是公开透明、公平公正的，所以，不管您是想要去哪个国家置业，都必须要遵循当地的法律法规。

海外市场的房产比中国更规范，但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。盛达文地产发展总监们会分享一些基本的买房知识和业内的信息，帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。【阅读原文】

甘秀芬 Janna专栏全集：

广佛海外投资专家Janna带你正确解读澳洲房产信号

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澳洲 | 澳洲房地产协会:7月份新屋销售额暴跌9.7%

澳洲房地产行业协会（HIA）的最新数据显示，今年7月澳洲新屋销售暴跌了9.7%，完全抵消掉了上个月8.2%的增长。HIA的首席经济学家还称，目前澳洲新屋建造数量已经达到了顶峰，在2017和2018年，澳洲新屋建造数量也会进一步下跌。

今年7月澳洲新屋销售暴跌了9.7%，完全抵消掉了上个月8.2%的增长

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据澳洲九号台新闻报道，HIA公布的最新数据显示，继6月澳洲新屋销售额上涨8.2%后，7月澳洲的新屋销售额却大跳水，暴跌9.7%，完全抵消掉了上个月的增长。HIA的首席经济学家Harley Dale认为目前澳洲的新屋建造已经达到了前所未有的顶峰，“新屋建造对于澳洲的经济至关重要，但是现在已经达到了顶峰。”此外Dale还称：“非常有可能，我们将在2017年和2018年经历新屋建造数量的进一步下跌。”

Harley Dale

据悉，澳洲的5个主要大州都在7月都经历了独立房销售额的大幅下跌，其中南澳下跌幅度达到了12.8%，昆州则下跌了8.7%。

（据今日澳洲）

澳洲 | 上半年墨尔本房价下跌! 中国买家大量撤出

墨尔本大部分地区的房价持续攀升，使得买家不得不提高预算，但是在一些地方，房价也许没有你想象的涨得那么恐怖。

据Domain报道，该网站数据显示，2016年上半年，墨尔本传统的房产重点地区的中位房价有所下降。外东区的独立房中位价下降了2%，到72.2万澳元，内东区的房价则保持在140万澳元，停滞不前。包括几个海滨区在内的内南区的中位房价也下降了2.2%，到110万澳元。

2016年上半年，墨尔本传统的房产重点地区的中位房价有所下降

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但是买家不能什么都不做，指望房价自己下跌。经济学家Andrew Wilson说，东区的房价从2013年到2015年间不断增长，但是买家负担不起的情况下，已经被搞砸了。他预测墨尔本的房价增长每季度有1%-1.5%，但是都来自于西区和北区，不是东区。

房地产公司Barry Plant Doncaster总裁Spiro Drossos说，东区中位房价的下降可能源于外国买家的撤离。他说，跟去年对比，他们的市场范围内的中国买家在6个月里少了30%。

（据今日澳洲）

澳洲 | 悉尼宣布建450套经济适用房专家称是“沧海一粟”

悉尼市议会宣布新建450套经济适用房，护士、清洁工、安保人员、教师和警察等低收入人群可申请。

据Domain报道，其中绿色广场（Green Square）空置地块将新建300套公寓，另外即将关闭的红坊区（Redfern）玛丽安街(Marian Street)清洁仓库地块将新建150套。

悉尼市议会主管Monica Barone表示，如果低收入人群不能在市内工作地点附近找到价格合适的住房，可能会导致他们搬到远离市区的地方居住，从而造成劳动力流失。

悉尼市议会宣布新建450套经济适用房，护士、清洁工、安保人员、教师和警察等低收入人群可申请

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这一计划宣布后，即刻获得赞誉，但也被称业界专家为“沧海一粟”。业界专家表示，新州政府需要做得更多。

新州住房协会（NSW Federation of Housing Associations）主管Wendy Hayhurst表示，任何新建经济适用房计划都是喜闻乐见。但是，鉴于此类住宅需求的积压程度，以及悉尼持续增长的人口数量，地方政府还需更加努力。

悉尼房价还在不断上涨，租金也在不断增长，经济适用房对于部分人群来说极其重要。

2014-15年，新州共有139,500户家庭居住在社会住房中，占新州总290万家庭的4.8%。

根据新州住房协会本周讨论后公布的数据，要保持这一比例不再下滑，新州在未来20年里必须每年新增2,000套社会住房。考虑到目前悉尼住房租金的发展水平，需要的可能更多。

悉尼委员会（Committee for Sydney）主管Tim Williams也警告称住房可负担性已经到了危机点，正威胁着社会的健康和多样化。

悉尼西住房主管Janelle Goulding也表示情况正越来越糟。一周时间，他就遇见了一名被迫住在自己车里的轻轨列车员，一名被迫睡在教堂的幼儿看护士，还有一名从卧龙岗到悉尼通勤上班的人。

悉尼市议会Barone表示，议会正运用一切可行机制提供新经济适用房。但议会单独行动是不够的，需要与各级政府及组织机构一切努力满足市民需要。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 布里斯班开发商叫停新项目公寓价格跌势难止

据澳洲广播公司报道，布里斯班开发商纷纷叫停新公寓开发项目。专家表示，因过度供给导致的房价下跌已非放缓公寓建筑能止。公寓市场持续的供过于求将对买入房价及租金回报造成负面影响。

独立地产调查公司Urbis称，据六月季度的初步数据显示，布里斯班内城区来年拟建新公寓数量比去年同期下降一半，不足5000，难及去年市场的9000拟建公寓数量。

昆士兰科技大学产权经济学专家伊夫斯（Chris Eves）表示，布里斯班公寓市场供过于求的情况将持续发酵，而早应在18月前就减缓公寓开发。他还预测，投资性公寓的市价将出现大幅下跌，布里斯班内城及CBD公寓价值跌幅或至15%-25%。

布里斯班开发商纷纷叫停新公寓开发项目。专家表示，因过度供给导致的房价下跌已非放缓公寓建筑能止

伊夫斯指出，现在才放慢新公寓的开发建设，对许多开发商来说都为时已晚，尤其是值此海外买家交付形势愈加困难之际。据悉，布里斯班除去“在建”公寓，正在出售的公寓数量高达6000，而2013年同期出售的公寓数量仅为1600套。

伊夫斯称，许多开发商已有意识叫停未开发方案，并且直到过度供给情况消失前都不会有下一步计划。

其观点得到花旗银行支持。

但也有不少业内人士对此予以否认。Urbis副董事里加（Paul Riga）就不认为布里斯班内城公寓供过于求，而以为其只堪堪供求相抵，但承认行业到了发展的转折点。有开发商更直言否定行业发展遭遇难题，认为高质公寓市场仍然广阔。

但房产中介LJ Hooker布里斯班的一名中介人士指出，内城公寓房租已有下滑，预计过度供给情况将持续拉低部分地区房价。他表示老公寓不得不与新公寓竞争，在过去一年里，公寓周租已出现5-20元的下跌。

伊夫斯附和此言，表示房租将难有所增长、将持续下跌。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 新州房建破纪录悉尼上演超速度

买房者需求高涨，现房存量紧缺，靠近基础设施、公共设施、海滩与CBD的房屋越发稀少，而北部或西南增长型地带新公寓项目的需求还未培养起来。种种，导致悉尼房市越发紧绷。

与此同时，强烈的住房需求将新州的住宅投资与房屋建设推举到前所未有的新高度。

过去一年来，全州住宅建造总值达到194亿澳元，为有记录以来最高水平

新州房建破纪录

ACB News《澳华财经在线》报道，澳统计局24日发布的数据显示，新州住宅建设水平创出历史新高，反映出该州住房供应史无前例的增长势头。

过去一年来，全州住宅建造总值达到194亿澳元，为有记录以来最高水平。新州财长格拉迪斯·博尔吉克林(Gladys Berejiklian)说，“最新数据表明新州政府正履行承诺，鼓励新房建设。2011年初始执政时，新州年度住宅建设支出仅124亿，营建审批数不足3.5万套。但现在，新州的营建审批增长一倍多，超过了7万套，并反映在建筑支出上。

“住宅建设热潮将能够改善住房可负担性，并在本州创造更多就业。”

澳统计局数据显示，截至6月30日的一年内，新州建筑总额(包含住宅与非住宅)超过300亿澳元，为该州史上首次。过去一年总建筑完工量增长8.6%，在全国增速领先。除新州以外的其它地区，建筑完工量反而下降了8.7%。

悉尼的“超速”发展

ACB News《澳华财经在线》报道，事实上，建筑活动，以至经济活动高度集中的现象正受到越来越多关注，新州是一大焦点，而悉尼则是焦点中的焦点。

咨询机构SGS经济学与规划公司的首席经济分析师泰瑞·劳斯利(Terry Rawnsley)表示，与几年前相比，澳大利亚双速经济出现反转，以往拉动经济增长的地带是西澳和昆州的广阔地区，现在重心向东南移。但是——集中度明显更高，突出的体现在一座城市——悉尼的强势增长上。

大规模的基础设施投资，繁荣发展的金融、保险服务业，众多的就业人口对悉尼经济形成良性支撑，并推升了房拍率与房价。过去20年，悉尼房价年均增幅约7%，今年二季度，房价中值返升到了100万澳元上方，上周末的房拍率涨到14个月高点。

低息无疑助长了悉尼房价的上涨。据SGS分析，按照悉尼经济增长形势，对应的现金利率应该在3.5%，如此情况下，房价会便宜10万澳元。当然，澳储行只会针对全国经济设定息率，超低利率刺激了悉尼房市的异样繁荣。

全澳的建筑活动水平似乎很能说明问题，新州总建筑工程量增长8.6%的情况下，全国倒退了5%，是2011年12月以来最低的年度水平。

一年躺赚20万

ACB News《澳华财经在线》报道，住宅建设热潮背后是悉尼无比火爆的房市，如SGC所推断，悉尼享受着本不该享有的超级低息，而这正撩动越来越多的本地人迈入投资大军，感受激动人心的创富旅程。

周二晚上，经纪商LJ Hooker在 Centennial 公园举行的邦迪海滩-Junction 与双湾拍卖会上坐无虚席。150多人济济一堂，9套房产中8套拍出，总售价1570万澳元。

邦迪海滩一套两居室公寓卖出了215.5万澳元，卖家五年前是以110万买入，“什么也不用干”，一年轻松赚得20万，一位中介如是说。整晚竞标程序显得激烈而充满自信，反映出悉尼房产需求的旺盛。据澳金融评论报，拍卖商杰斯·戴维森(Jesse Davidson)说，“这反映出两点，首套房与二套买家增多，而供应缺口巨大”。他抽出一张Centennial 公园的地图，说，只有7套房售价是在200万以下。

悉尼经济的强势发展给地产买家以信心，而低息意味着“钱很便宜”。拍卖会上，不少买家在过去4年积累了大量财富。一位做印刷业务的生意人说，银行在向他“扔钱”，贷款很廉价，银行也乐于提供。“有些房子价格高的离谱，但人们的信心却很强烈。现在，买房是新常态，我也想有自己的房子”。

值得注意的是，当晚参加拍卖会的有半数是50岁以上的中年人，许多人是为了子女竞拍。一对夫妇针对邦迪海滩一套1974年未翻新的两居室出价，没能成功。这套房出价在几秒钟内由97万飙到120万，最后130万成交。他们表示，想给孩子买房，上周已经给一个女儿买过一套。“我们想给孩子争取点保障”。

（据澳华财经在线）

澳洲 | 贷款受限中国“楼花” 中国买家撤离澳洲楼市

中国投资者是澳洲房地产市场最大的海外投资群体，澳洲的“楼花”(预购未完工的房屋)因其成本低、回报较高等特点，吸引了大量中国投资者的追捧。

近日，据《澳大利亚人报》网站报道，随着澳洲各大银行收紧对海外买家的贷款，中国买家在产权收割时感受到了巨大的压力，因此，他们选择了解除合同。

就在中国投资者纷纷撤离之际，亚洲其他地区的投资者和澳洲本土的投资者却后来居上，取代中国买家的位置大手笔投资澳洲房产。

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受贷款限制，中国买家撤离澳洲房市

由于澳洲本地银行收紧贷款，使得中国买家们陷入两难境地，因此大批用10%首付购买了澳大利亚“楼花”的中国买家开始解除他们在悉尼的合同。悉尼当地最大的公寓楼开发商Meriton老板Harry Triguboff确认了这个“大潮”正在形成，他说，购房合同被取消将导致这些买家10%的首付被依法没收，而且那些卖房中介们也必须返还他们从开发商手中拿到的售楼提成。

Triguboff 先生介绍称，尽管以前悉尼市场也曾有过少量的类似事情，但他的Meriton公司却从来没有遇到过，因为中国买家们都是最能遵守购房合约的购楼群体。

报道称，相比于悉尼，墨尔本的公寓楼市场问题则大得多，因为中国投资者购买了墨尔本巨量的一睡房公寓（一居室）楼花。中国买家在悉尼的违约势头扩散到墨尔本之际，楼盘的销售压力将会变得大得多。

据悉，Meriton公司已获得中国违约买家缴纳的罚金和代理商佣金，公司接下来将以中国买家最初同意的购房价格或是高于这一价格来出售这些公寓。

由于各大银行收紧贷款政策以及中国政府对资金转移的限制，部分中国买家无法筹集到贷款和资金完成交割手续，这使私人贷款机构看到了商机。

据澳大利亚广播公司报道，贷款经纪人Marshall Condon称现在澳洲私人借贷包括家庭办公室，一些高净值家庭客户手里可能有几百万美元，愿意开展借贷业务。部分私人借贷者国内海外都有资金，也愿意以私人名义借贷获益，私人借贷利率最高可至13%，但分析师表示这比失去10%的定金要好。

其他海外投资者迅速补位

一般来说，买家只可能在房价下跌的情况下选择违约，但如今中国人废除合同的原因是它们无法筹集到资金。自去年开始，中国限制资本非法流出，其效应正在北美到澳洲的楼市显现。中国买家抛售楼花的现象，可能会引来新的一批来自亚洲的“接盘侠”，如果中国内地买家毁约是因为难以从国内转出资金，那么亚洲买家又从哪里找到的资金?答案并不清晰，但几乎可以肯定的是，一部分购房需求来自中国香港地区，其他一些亚洲国家与澳大利亚本地的投资商正在取代中国人，投资当地房产市场。

报道称，如今在墨尔本已经出现一个两级市场，当地投资者以低于新公寓的价格购买二手房。澳大利亚银行已停止为中国投资者购买公寓提供资金，但根据当地银行监管机构澳大利亚审慎监管局的规定，银行在为当地投资者提供资金方面有定额分配。与此同时，银行为房地产投资者提供的贷款利率比房产刚需用户高出0.25或0.3个百分点，打击投资者的购房热情。

报道认为，对澳大利亚来说，中国人最近撤出楼市的举措是一个重要转折点，但其他亚洲买家准备在当地投资买房的事实也显示出澳大利亚已变成一个多么具有吸引力的国家。

（据第一财经网）

澳洲 | 过低利率刺激悉尼房屋价格上涨

专家称，澳洲各首府若有专属利率会更加合适

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据《金融评论报》报道，对于悉尼这座经济已经蓬勃发展的城市来说，过低的利率的设定刺激了房价飞速上涨和清盘率飙升。

SGS Economics & Planning公司经济分析部门主管罗恩斯利（Terry Rawnsley）认为，在经济发展超过其他地区的城市——悉尼——如果利率设定得更合理，比如为3.5%，那么物业的价格平均会便宜10万澳元。

但澳洲储备银行为总体经济设定了一个利率，因此以上假设的情况不可能发生。与数年前经济发展蔓延至以矿业为主的西澳和昆州所不同的是此时澳洲双速经济逆转更集中于一座城市。

“我们从以矿业繁荣支撑起全澳大部分地区经济的状态过渡到悉尼的繁荣只集中在一个很小的地理区域。而且它很大程度上集中在东部地区和北海岸。”

大规模的基础设施投资大体上促进了悉尼的经济，活跃的金融业和保险服务行业推进了房屋行业相关特定领域发展，自然也提高了清盘率和房屋价格。

悉尼的房屋价格在过去20年里年均增长7%。在这段时期内曾出现过几年的价格下降，近几年变得强劲起来，比如去年就增长11.5%，但这只是在弥补之前的一些损失。

据费法斯传媒（Fairfax Media）旗下的Domain集团表示，悉尼原本处于中间值的房屋价格在第二季度反弹至100万澳元大关。该城市的清盘率也在上周创下14个月来最高纪录。北悉尼和康士比（Hornsby）创下悉尼最高清盘纪录，初步统计为94.7%。而次区域的拍卖数量也达到最多，为111套。

CoreLogic的数据显示，其它内陆城区清盘率也表现良好，如东部城区（91.8%）、城市中心和内南区（88.7%），内西南区（83.7%）。

偏远地区的清盘率也颇高，如宝琴山（Baulkham Hills）和霍克斯布里（Hawkesbury）（94.1%）以及霹雳镇（Blacktown）（92.3%）。这些地区房屋拍卖的数量比较少。

有经济学者认为，复活的悉尼房屋市场让银行监管机构APRA感受到了压力，在2014年首次收紧投资者信贷之后再次采取了同样的措施。新州经济回弹的一部分原因是得益于澳洲最低水平的贷款利率，设定该利率是为了刺激经济发展最缓慢的部分——生产性投资的增长。

罗恩斯利表示，悉尼在降息之后房屋价格增长迅猛，而就像21世纪初和面临全球经济危机后所采取的措施一样，当地收紧了货币政策，其它城市理论上则相对比较宽松。

与悉尼类似，如果墨尔本有一个专属利率，比如2%，将会令墨尔本的房屋价格便宜3.5万澳元。其它经济较弱的城市如果有低于1.5%的专属利率，也会令本地的房产市场更活跃。

如果布里斯班（Brisbane）和柏斯（Perth）的利率是0.5%，房屋价格将会高6.5万澳元，而侯巴特（Hobart）则会高5万澳元。而如果阿德雷德（Adelaide）采用0.25%的利率则能可令整个西澳首府的房屋价格比现有水平均高出6万澳元。

（据澳洲新快网）