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作为澳洲最大城市以及新州的首府城市，悉尼这几年房价蹭蹭蹭地猛涨，购房成本牢牢占据全澳第一，其他大城市也呈同等趋势。

澳洲人曾经引以为豪的住房自有率如今直线下降，先前几乎不识买房愁滋味的中产阶层纷纷直呼买不起。为此，有人提出“共享产权”的想法帮中产圆梦。简言之，就是找人合买房子，然后一步步赎回房子全部产权。

悉尼这几年房价蹭蹭蹭地猛涨，购房成本牢牢占据全澳第一，其他大城市也呈同等趋势

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买房梦渐行渐远

克劳德·鲁宾逊现年46岁，年薪8.5万澳元，超出澳洲平均收入水平。但这笔收入相对于悉尼如今的购房成本，不过是杯水车薪。

“对我这样的人来说要想买房太难了，”鲁宾逊说，“我挣得不算少，但还要养家、付房租，根本掏不起10%的（购房）定金。”

全球最大房地产数据分析机构“核心信息咨询公司”提供的数据显示，悉尼独栋住房价格最近５年内上涨约60%，公寓房价同期上涨44%。

事实上，整个澳大利亚房地产市场近年不断升温。海外买家被认为是过去3年助推房价上涨的主要因素。但随着近期大银行停止对海外买家发放购房贷款，加上央行5月降息至历史低位，政府对部分购房者实施税收优惠政策等，本地居民显示出强烈购房意愿。而悉尼这个人口第一大城市凭借其得天独厚的发展优势，更成为买房人的第一目标。

今年5月至7月，悉尼独栋住房价格中位值达88万澳元（人民币442.9万元），公寓价格中位值为67万澳元。

市场研究机构Demographia今年发布的国际房价负担能力调查报告显示，悉尼是全球房价负担第二重城市，房价中位值是家庭年收入中位值的12.2倍，仅次于中国香港。按报告标准，房价与家庭年收入比低于3属于“可以负担”，高于5.1已是“极度无法负担”。

未来18个月里，悉尼即将完工不少住房建筑，或许能拖缓目前房价涨幅，但专家普遍预测，悉尼房价在可预计的一段时间内不会下跌。

“过去10年我听过好几回关于房地产泡沫要破裂的说法，”鲁宾逊说，“但泡沫并没有破裂，房价反而一路上扬。悉尼是个宜居城市，也很漂亮，但在此定居的经济成本太高了。”

经济学家索尔·埃斯莱克说，在澳洲多数大城市，居民住房价格涨幅普遍超过收入涨幅，二者差距之大在发达国家中排名靠前。部分中产阶层一下子拿不出那么多买房订金或首付，同时也享受不了政府福利住房政策，成了“夹心层”，直接导致城市住房自有率大幅下降，租房人口随之增加。买不起房的不光是年轻人，甚至包括部分在外人看来收入尚可的中年人。

墨尔本大学研究显示，澳洲成年人住房自有率一度保持在67%左右，但这个数字明年可能降至不足50%，悉尼等大城市情况更糟糕。

酝酿“共享产权计划”

为帮助“夹心层”买房，新州公益组织联盟提出“共享产权计划”，帮扶对象是那些年薪7万澳元至10万澳元的首次置业者，例如教师和警察。

按照这个设想，个人或家庭购买第一套住房时，可按比例支付部分房款（最低支付25%），剩余部分由社区住房部垫付。购房者收入增加后，可购买剩余部分房产，直至收回整个房产所有权。

新州住房协会联合会主管温迪·海赫斯特解释道，购房者可以根据自己出资的房产份额办理抵押贷款，剩余份额的抵押贷款由社区住房部承担。随着购房者经济能力提升，他们可以接着购买剩余部分房产。如果房价上涨，他们可以将先前购买部分视作投资增值，将这笔投资再抵押出去，以此购买剩余房产。

社区住房部不属于政府机构，由非营利住房协会、政府补贴租房组织和教会持有住 房机构三部分组成，是澳洲住房保障体系的重要组成部分。这个机构主要负责向中低收入阶层提供价格较低廉的租房。

悉尼南部圣乔治社区住房部的帕特里克·瑞安说，“共享产权计划”能大幅降低中产家庭特别是年轻家庭进入房地产市场的成本。据他所在部门调查，仅在圣乔治社区，就有２万户家庭可能受益于这个计划。

至少，在鲁宾逊眼中，这个计划是他目前有可能攀上悉尼房产阶梯第一级台阶的唯一可行办法。
但要推广这一计划，单靠社区住房部显然不够。瑞安呼吁州政府对申请购房者予以政策倾斜，因为依据当前立法，购房者如果通过共享产权模式首次购买住房，就享受不到政府提供的首次购房补助金。

另外，瑞安也希望政府和房地产开发商能协助社区住房部广泛筹集房源，例如请求对方以一定优惠价格腾出一部分土地和房产，供这个计划使用。在他看来，2008年美国次贷危机给房地产商的一个教训就是，不要过高追求经济利益。

部分专家则建议，参与这个计划的住房公益组织直接投资房地产开发，靠租金支持计划开展。

他山之石可否攻玉？

“共享产权计划”不是新州首创。类似做法在英国已实施30多年。英国共享产权住房由当地非营利组织住房协会运作，具有“半买半租”性质。购房者购买一定份额的住房产权（通常为25%至75%），对剩余产权每年支付2.75%至3%的租金，形成购房者和住房协会按出资比例共有房产的模式。个人拥有的房产份额可自由动态调整，既可以向住房协会购买剩余份额，也可以转让自有份额。如果个人没有获得全部房产，转让时住房协会具有优先购买权。

在英国，有资格申请者包括初次购房者、曾经拥有住房但目前无力购房者以及共享产权住房购买者，年收入一般不得超过8万英镑。伦敦地区将申请门槛调整为9万英镑。

专家介绍，共享产权住房政策在英国实施以来，满足了更多中低收入家庭住房需求，一定程度上削弱房价涨幅高于收入增幅产生的负面效应，同时因为建造这类住房所需政府资金补贴远少于公租房，从而实现更高供给效率。但这一做法能否在全澳范围顺利开展，有待商榷。

澳洲人温迪·戈登是英国一家住房协会共有产权住房部销售经理。她认为，如不做调整，英国模式很难在澳洲复制，其中一大原因在于英国销售房屋不仅要看价格，还会考虑申请购买者收入、个人和社区联系等因素。

因此，在部分城市，购房者可以直接从公开市场购买共享产权住房，价格会参考所在地房价，但也会考虑购房者支付能力，从而给与一定优惠。而在澳洲购房，除通过中介直接从卖主那里购买外，相当一部分是在房产中介组织的拍卖会上当场喊价购买。要想在澳洲，特别是经济发达地区，说服私人开发商出让部分利益，“不是说不可能，但确实得下一番功夫”。

（据今日澳洲）

 

 

据最新研究数据显示，随着春季的到来，房产购买高峰季也随之到来，房市上可供购买的房产减少，房屋价格将涨得更高。

据《信使邮报》报道，上周四，研究机构CoreLogic发布的住宅价格指数（Home Value Index）显示，8月在澳洲8个州府城市当中，有6个城市的房价再度攀升，总体来说，传统的春季购房高峰期正式到来。

在过去的3个月，与去年同期相比，全国房屋的成功交割率下降了15%，而在各州府中，房产交割率下降了17.1%

 

但是在不同地区和不同房产类型当中，受“诸多变量和一些风潮的影响”，澳洲房产市场的房价涨幅十分不稳定。总的来说，在所有的州府城市，房产价格在上个月增长了1.1%，年增长率为7%，比起2015年11.1%的涨幅来说，下降了很多。

不过，房产专家预测，买家的房产需求和房产供应量的下降所产生的冲突，将导致春季的房市收益增加。在过去的3个月，与去年同期相比，全国房屋的成功交割率下降了15%，而在各州府中，房产交割率下降了17.1%。

CoreLogic的首席研究员Tim Lawless表示，销量减少的趋势和房市上供出售的房产较少，推高了各大城市的房价，这是也是导致房市供应不足的部分原因。他说：“特别是在悉尼和墨尔本，登记在售的房产已经逼近历史最低。导致交易放缓的其他因素还包括，紧缩的借贷处境、可负担性的降低、交易成本的上升。而在建公寓的数量和销售也是一个因素，销售人员如果不能成功完成交割，也不会被计算在销售额之内的。”

CoreLogic的分析员Cameron Kusher表示，房价的高增长率往往出现在房价最可负担的区域，“房产市场的动力处于低位”，过去的一年，最可负担区域的房价上涨了10%，中间价位的房价也上升了7.4%，而最贵房产的上涨率只有6.2%。

截止2016年8月，各大城市房产亮点：

表现最好的城市: 悉尼，增长3.9%

表现最差的城市：达尔文，下跌3.9%。

租金收益最好的城市:

• 独立屋：霍巴特和达尔文，5.2%
• 公寓：霍巴特，5.4%

租金收益最差的城市:

• 独立屋：悉尼和墨尔本，2.8%
• 公寓：悉尼，3.9%

全国最贵的城市: 悉尼，房屋中位价为78万澳元

全国最负担得起的城市: 霍巴特，房屋中位价为30.6万澳元

（据今日澳洲）

 

墨尔本（Melbourne）是澳大利亚维多利亚州的首府、澳大利亚联邦第二大城市，“全球最适合人类居住的城市”，近年来澳洲墨尔本房价走势节节攀升，墨尔本以其独特的优势吸引越来越多人前往置业，房价涨幅甚至屡超悉尼，那么澳洲墨尔本房价走势究竟如何呢下面居外为你分析：

2010 — 2016 澳洲墨尔本房价走势：

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从上图中可以看出2012年开始，墨尔本房价开始实现稳定而持续的增长，在2015年至2016年增幅明显加大，甚至有专家预计，墨尔本2016年的房价走势将领涨全澳。据居外2016年1季度澳洲房价走势，2016年第一季度，墨尔本同比增幅分别为9.8%超过悉尼9.7%。其中墨尔本的独立屋均价则出现超过10%的同比增幅。

目前，墨尔本房产最抢手的地区位于北区和东南区，这两个地区中低位价格的郊区是墨尔本最抢手的房产所在地。正处于卖方市场的墨尔本，今年的房价涨幅最高能达到6个百分点，威尔逊博士博士则指出，澳大利亚其他各州府的房价涨幅仅介于2%-4%之间。墨尔本房价走势昂扬。

澳洲墨尔本房价走势为何强劲？

1、墨尔本房产增值空间大，投资回报率可观

墨尔本的居住环境堪称全球第一，而这里的房产增值空间也位于全球第二，很多世界级的富豪也选择在这里置业。其实，墨尔本的房产价格的增长幅度长期的高于澳洲的其他城市。。权威机构SQM的最新评估报告也显示墨尔本将是2016年房价增值最大的首府城市，房价最高可能上涨13%。

2、城市规划，墨尔本房产供不应求

墨尔本开发空间很大。由于经济的发展，人口的大量增长，维州州长纳普信正式公布墨尔本未来40年远景规划，减少在墨尔本城区的住宅供应量。不过随着越来越多人选择住在城区，这样的供需不平衡，预示着墨尔本房产未来的巨大升值空间。

其中Docklands作为澳大利亚最大的建设项目，政府规划要在2020 年之前，将其打造成为一个能容纳2万居民，适合3万各行业从业人员的工作，每年接待上百万观光游客的可持续发展的新区。政府计划将这个区域打造成一个经典区域维多利亚港湾，将不亚于悉尼的情人港。

3、人口转移，刺激房屋的刚性需求

墨尔本经济发达，生活较为舒适。越来越多的人从小城市、悉尼或者海外流向这里。根据澳洲统计局的统计墨尔本人口增长速度比悉尼要快18%，人口数量预期在2056年会超过悉尼，成为第一大城市。这也使得墨尔本的地产变得更加珍贵，大量人口流入墨尔本，由此引起的对房屋的刚性需求，也会对房价产生重要的影响，所以澳洲墨尔本房价走势节节攀升。

4、墨尔本交通便利 吸引置业者

墨尔本最大的特点，就是一张车票全部通用，电车、公车和火车。街道特别宽敞，30米，没有拥堵，在这点上甚至更胜大城市悉尼一筹。对于上班通勤，上学、旅游等日常生活非常重要，因此墨尔本吸引了越来越多的人来此置业、投资。

 

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鉴于澳洲四大银行经营环境及利润增长存在风险，信用评级机构穆迪周四晚上宣布将其展望由“稳定”调整至“负面”。

展望评级下调将导致澳洲海外借贷成本增加。（澳联社图片）

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据澳洲广播公司报道，穆迪表示，展望调整反映预期澳洲联邦银行（Commonwealth Bank）、国民银行（NAB）、澳新银行（ANZ）及西太平洋银行（Westpac）在年内将面临挑战，可能导致利润增长和资产质量下滑，更易受到外部冲击影响。

另一信用评级机构标准普尔上个月已将四大银行评级调整到“负面”。

穆迪表示，调整评级是因为：

低收入、低工资和持续低利率，引发澳洲持续经济动荡，对银行毛利造成压力；

房价升势凶猛、家庭债务增加，预期银行将面对房产市场带来的巨大尾部风险；

银行部分贷款组合坏账增加。

穆迪在报告中指出：“尽管面临诸多压力，澳洲四大银行在资金方面仍有强大缓冲，流动资金状况改善，结构性盈利能力较高。

“如果澳洲经营环境有所改善，楼市杠杆、名义收入和房价指数趋稳，加上银行进一步改善资本市值和融资状况的话，评级可以重返‘稳定’。”

据《悉尼先驱晨报》及路透社综合报道，评级展望调整将导致澳洲海外借贷成本增加。

此前，澳洲最大规模借贷机构联邦银行已被批评调整利率偏袒股东而非一般客户。

信用质量下降在银行业界引起震荡。最近，银行收益反映了坏账对最终盈利产生重大影响。

美国银行券参考利率和银行同业交易涉嫌人为操纵，17家银行和2家国际经纪人事务所已发起联合诉讼，同时也对澳洲四大银行造成压力。

本周，穆迪确认澳洲保住AAA信用评级，表示预期澳洲经济“可以在全球环境不明朗的形势下保持强势”。

（据澳洲新快网）