Tag: 澳洲房价

澳洲聯儲（RBA）警告，若由低廉信貸推動的“投機需求”繼續提振澳洲房價，那麼房價暴跌的風險將不斷加大。

尤其考慮到投資買家在新州推動房價熱潮的狀況，澳聯儲3月25日表示，住宅地產和行業地產風險正逐步加大，這可能會對更廣泛的經濟領域構成嚴重後果。

澳聯儲也再次警告銀行應維持健康的房貸標准，監管部門正尋求管制銀行對借貸投資者的高風險借貸行為。

澳聯儲的《金融穩定評估報告》（Financial Stability Review）重申對住房投機買家的憂慮。澳洲房產投資熱潮在2015年前幾個月毫無退燒跡像。“持續強勁的投機需求將擴大住房價格上漲幅度，增加了部分地區房價日後急速下滑的風險。”澳聯儲說。

澳聯儲認為，房價急跌的主要惡果為抑制經濟增長，迫使許多住房擁有者縮減開支。“值得注意的是，未來房價下滑將減少家庭財富和抑制更廣泛的家庭消費，尤其是背負巨額房貸的家庭。”

澳聯儲擔心，投資者在澳洲買房將變得更具投機性質，如今房價上漲會誤導消費者住房價格將越來越昂貴。盡管澳洲租金回報率下滑以及部分城市住房供應似乎過剩，商品房建造市場似乎也出現風險。

澳聯儲表示，目前還看不出澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）在管制投資者放貸行為上的成果，但它警告銀行應該保持謹慎的放貸標准。澳聯儲也將密切留意房地產發展動態。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

澳元持續貶值的今天讓澳洲房地產市場卻一直漲到無邊無沿，你有沒有嘆息過，假如5年前我買了房子該多好呢，一等成千古恨啊，當時你本可以用75萬澳元買到一處雙層公寓，現在澳洲房子多少錢呢？悉尼別墅多少錢呢？估計也就只能買一個房間吧。

日前一項針對悉尼購房者在10年間購買力的變化研究發佈，對比發現大家持續上漲的買房熱情也讓房價屢創新高。此項研究由Core Logic RP Data展開並完成，研究數據顯示悉尼的中等房屋價格在過去五年間上漲了50%，從50萬漲到了75萬。口說無憑，我們看個實例，在悉尼西北部的Bella Vista郊區，10年前你能買到一處佔地785平米帶游泳池的五居室，2010年你再買的話，情況倒沒有太大變化，你仍然可以買到一處別墅，只不過面積變得小了一點，700平米，也還可以吧，但你現在再買的話呢？不好意思，只夠買一處簡單的連棟住宅了。LJ Hooker的Jin Choong已經在這處山區賣了15年的房子，他也不無感慨：「以前你只要有70萬，完全就可以買處豪宅，而現在70萬澳元只是在澳大利亞買房的起步價。」

Core Logic的分析師Robert Larocca則表示Bella Vista就是整個悉尼的縮影，10年間房價的漲速發生了突變，而購房者的種類也在五年間有了巨大的變化。帕丁頓區的房地產市場也給了大家很好的說明，如果在2005年到2010年間買房的話，75萬澳元完全可以買棟4居室的公寓，現在卻只夠買一個LOFT了，如果想買四居室那就要付130萬澳元了。如今內城區中等偏上的房子至少都需要100萬澳元，所以假如你只有75萬的預算的話那就只能往西轉轉了。原來Stanhope Gardens的業主Brad和Jessica Galea現在決定出手他們的房子，Brad表示：「我們想住個更大點的房子，所以要搬到Oran Park那邊去了，現在只有去最西邊才能在預算之內買到大小合適的房子。」

悉尼西北部的Bella Vista郊區在售75萬房產的10年變化

2005年：雙層，五居室，帶游泳池，共785平米 2010年：雙層四居室公寓，不帶游泳池，面積700平米 2015年：129平的三居室連棟

查看澳洲更多精品房源

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，瞭解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

近日，澳大利亞主流媒體《悉尼先驅晨報》撰文稱，澳大利亞政府擬加稅遏制外國投資人購置地產之舉並不合理，一旦執行，將適得其反，無助於解決問題的同時，還會遏制房地產市場的正常發展。

文章稱，這項提案存在諸多不合理。首先，政府的策劃書上面並未提及任何對海外投資人購買澳大利亞商業地產進行監管的新規定，僅稱加征的2億澳元稅收將用於制定與實施一套新的涉及民用住宅、商業地產以及農田的政策，而與宣傳中提及的加強境外投資人置業監管並無關聯，頗有言行不一之嫌。

文章強調，對外國投資人加稅，並未觸及到問題的實質，相反，是對目前澳洲房地產市場的誤讀。正是外國投資者的頻頻出手，促成了開發商置地建房的源動力，才使得新的房源源源不斷從藍圖中脫胎，支撐起了供方市場，使買方收益，促進了社區的繁榮。實際上，房源緊張才是澳大利亞各大城市面臨的主要問題，以悉尼為例，有預測稱其房屋供應缺口將升至19萬棟。一旦在這種背景下對外國投資人進行限制，使得其投資熱情驟減，只會轉過來挫敗開放商的積極性，使得本就房源緊張的市場更加後勁乏力，惡化整個經濟環境，這對於澳大利亞而言，無疑是高昂的代價。

文章呼吁，澳大利亞政府應該采用更為溫和的手段調節房地產市場，例如將征稅改為指向更加明確的手續費或管理收費，避免留給外界政府態度曖昧，不置可否的負面印像。

對此，澳大利亞地產領域投資專家必思勝集團（Precision Group）首席執行官兼常務董事白尚恩（Shaun Bonett）深表贊同，並指出澳大利亞政府嚴控開發用地數量，致使房源供不應求，才是促成房價高漲的真正最主要的原因。

“加稅一事反映出澳大利亞政府對待外資態度上的自相矛盾，言行不一。它不斷尋求境外尤其是來自中國的資本，鼓勵資本進入新的住房開發領域，但又對境外購房者加稅。唯一的解釋是，政府將外資認定為拉抬房價的主因，並試圖放緩房價的增長。”他說。

白尚恩稱，目前缺乏可信的證據證明海外買家推高了澳洲房價，使本地人無力購買。相反，海外買家購置的房屋價格多在一百萬澳幣以下，且以樓花為主，這些資金促成了樓盤項目的最終成型，是極為重要的資金來源。他相信，相較於對海外買家加稅的舉措，不如放寬開發用地的行政審批，以滿足日益高漲的市場需求，進而平抑房價來得有效。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

房市繁榮令悉尼大部分地區的業主都大發橫財，但這種好事其實並不是每個人都能攤上。

據澳洲房產機構Domain的報道，雖然過去2年悉尼的平均房價整體增長了大約30%，有些城區的增幅甚至超過五成，但有些地區的房價幾乎原地踏步，甚至倒退。其中最明顯的是東部、北岸、北部海灘和南部的一些高威望區。

例如哈金港（Port Hacking）上的水岸城區Burraneer，距離市區只有26公裡，但Domain集團的數據顯示這個地區的房價在2年內只增長了3.4%，還不及通脹。又如東部的海濱城區Bronte，2年內的房價增幅不足8%，而同期北部海灘的Balgowlah Heights增幅達到10.7%。

Domain集團高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）表示，驅動房價的因素主要是投資者、自主型業主和中端買家，他們都希望趁低利率入市。而很多高威望區被遺忘是因為他們對利率不太敏感，這些地區的買家和賣家受股票市場的影響更大。

“悉尼的民宅，雖然價格也有增長，但跟市場的其他部分不一樣。那是因為市場條件不適合它們。”韋森說高端市場在2007年金融危機前達到峰值，而現在已經倒退回那些水平。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

一名權威銀行分析師稱，他的大面積調查顯示，澳洲房地產買家中有9%來自海外。

Digital Finance Analytics（DFA）調查了2.6萬個家庭，其中15%左右是首置業者，該機構詢問了他們的住房安排。

DFA對調查結果進行了分析，估計至少有9%的首置業者是外國人。DFA對分析結果表示自信。

DFA的諾斯（Martin North）說，這還只是一個保守估計。“我們可能還是低估了，因為我仍然覺得還有一部份海外投資者，可能從澳洲銀行獲得融資，但我無法得到這部份數據。”他對澳廣（ABC）的午後節目說。

諾斯說，他沒有對更加廣泛的市場進行同樣的分析，但認為外國買家的比例應該與在首置業族群中差不多。

North先生說，在某些市場，特別是悉尼和墨爾本的內城區，海外置業者比例高於其他地方，而這確實推高了房價。

“在我看來，（海外買家）無疑推動了房價，特別是在悉尼這種交投特別活躍的地方。”

“在其他州，統計數據的比例低得多，但還在增長。比如，在維州，我們看到海外購房者的比例在某些郵政區飛速增長。”

首次置業者選擇投資房

諾斯說，他的研究也發現本地首置業者越來越多地選擇投資房，而非自住房。該報告估計，大約35%的首置業者以貸款購入投資房，57%是自住，還有8%無需貸款。

諾斯解釋說，很多買房者擔心喜歡的區域房價上漲過快，所以只好以投資方式入市，並期望能分享一些房價上漲的好處。

“在我看來，這是一個非常顯著，非常令人擔心的趨勢。因為這本質上是房市向投資領域扭曲，人們追求借貸、想在未來的房價上漲中撈一把。有相當高比例的首置業者直接進入投資市場，而非購買自住物業，他們中很大部分選擇了只還利息的澳洲貸款。”

研究估計大約有36%的首置業投資者選擇了只還利息的貸款，這種貸款比普通貸款風險更高，因為他們欠銀行的本金沒有被償還。

報告發現41%的首置業者選擇了本金和利息一起還。11%首置業者是海外人士，並且無需貸款，3%是本地置業者且不需貸款，6%向父母借錢，另外3%從其他地方融資。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

雖然澳聯儲再一次降息，2月的澳洲房價增長明顯減緩，悉尼的強勁市場走勢以及其他地區平緩甚至下滑的房價，將全國首府城市房價增長幅度為0.3%。

悉尼房價增長為1.4%，房屋中位價已經觸及68萬，房屋價值在過去12個月增加了13.7%。根據CoreLogic RP Data數據，雖然在1月份出現了2.7%的增長，墨爾本房價在2月僅微升0.2%。

珀斯房價跌幅最大，下跌2.2%，更驅動季度下跌0.9%。布裡斯班房價對比上月下跌0.8%。

RP Data調查員Cameron Kusher表示，雖然在1月降息之後，房屋清拍率非常高，但對澳洲房價數據的影響還需要一段時間體現。“在增長率方面，在12月的年增長率下跌到7.9%，目前的數據是8.3%，可以肯定市場會在一次升溫。”他說。

3月初悉尼的房屋清拍率已經連續4周超過80%，全國首府城市的清拍率對比去年同期都高。

但經濟分析認為，悉尼和墨爾本的市場強勁的年增長率會令澳聯儲在考慮降息或維持利率穩定的決策過程變得更復雜。匯豐銀行（HSBC）警告，以目前的速度繼續增長，會導致悉尼出現地產泡沫。

推薦房源：昆士蘭布裡斯班“奧普拉公寓”（Opera）

在悉尼的東區，Kirsty Angus需要為不斷擴大的家庭換一個更大的房子，正在將位於Bondi的10年樓齡公寓出售。Angus表示，她認為房價只會不斷上升，尤其是悉尼海灘周邊的一線區域。“匯率進一步下降讓我們有機會購房，如果澳聯儲再進一步降息，我們會考慮將大部分按揭轉為固定利率，長遠看來這樣會更有安全感。”她說。

地產中介Ric Serrao將為Angus拍賣公寓房，他說放盤的房子不多，澳元匯率也低，這兩個因素令房屋市場的需求非常高。他說：“我並不希望現在立即降息，我認為年末降息會幫助市場維持熱度。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

最新數據顯示，澳洲房產在經過去年底和新年伊始稍微“安靜”了一段時間後，1月漲幅又出現了攀升。新年首月，澳洲房價已上漲1%，與2014年同期1.1%的漲幅相當。金融公司分析，近期降息的風聲與較低的澳元彙率為兩大推動因素，特別是低利率對外國買家進入澳洲房產市場起了強力作用。

澳洲最大的房地產分析公司CoreLogic數據顯示了如上結果。2014年下半年後幾個月，澳洲房產市場略顯清淡，從去年9月至12月中旬，該指數只上漲了1.4%，而2013年同期漲幅達3.9%。但是從新年到上周日，澳洲各主要省會城市的房產已又攀升了1%。

公司分析，近期持續的降息預測是房產再漲的因素之一，沒有任何其它因素像降息這樣對買家有吸引力。2月3日澳洲儲備銀行（RBA）董事會議的決定了降息，利率從2.5%降至2.25%。另外目前較低的澳元彙率，也是刺激澳洲房產的另一個因素。

國民銀行（NAB）近日公布的房產季度調查顯示，15%的新房和9%的二手房被外國買家買去了。

小編推薦：墨爾本的優質房源

特別值得一提的是，外國買家可是不受澳洲儲備銀行收緊放貸政策影響的一族。這些政策絲毫不會打擊外國買家在澳洲購房的積極性。較低的彙率正增強了外國買家在澳洲的購房能力。

截至1月25日，澳洲各大城市房價漲幅分別為：悉尼0.9%、墨爾本0.7%、布里斯班0.3%、阿德雷德0.5%、珀斯0.9%。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。