澳洲政府兩周前將暫停重大投資者簽證（SIV）加入宏觀審慎措施之中，麥格理證券（Macquarie Equities）認為這可能有助澳洲房市降溫、帶來抑制澳洲房價增長進而造成澳洲銀行後續表現不佳的風險。
麥格理：暫停重大投資簽證有助房市降溫瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
悉尼房地產開發商特裡古波夫（Harry Triguboff）稱，國內住房市場面臨供過於求的威脅，但悉尼內城區將不受該趨勢影響。“國內大部分地區可能出現住房供過於求的情況，因為各議會都表示他們的收入源自批准住房建設，因此各個議會都向批建住房‘開綠燈’。如果你有一小塊地皮，但他們卻批准建設大量住房，這就會埋下了房市崩盤的種子。”他說。
這位美利通的CEO過去總是公開反對在墨爾本建設樓房，因為在建住房項目已經很多。但他說，由遷入移民拉動的悉尼市持續出現的住房短缺卻在一段時間內支撐住房需求。“僅僅談論常住人口只是解決方案的一部分，因為來到這裡生活的還有其他類型的人們。這個世界的情況確實很糟糕，使得每個人都願意來到這裡短期居住或長期定居。”
特裡古波夫對悉尼市中心的房價表示有信心，但稱市中心外的郊區未來房價令人擔憂。“在外圍的市郊地區則有著不同的情況。直到現在，這些市郊表現尚佳，因為它們的房價非常低，但長期來看，我不清楚它們能如何壓制其他提升房價的動力。”不過經濟學家對此表現了不同的看法。
經濟學家：澳房市供量過剩導致市區公寓降價
未來三年人口恐撐不起澳洲房市，內城區公寓跌價風險最高如果未來三年的人口增長低於預期，那靠近城市的住房價格很有可能面臨下跌。“人口增長看似將進入減速階段。”美林證券經濟學家喬納（Alex Joiner）稱。喬納的這番評論也呼應了越來越多人所說的澳洲統計局（ABS）人口增長目標虛高，到2017年人口實際增長將更低於統計局B系列項目預期目標。
“住房方面，目前住宅房產動工數量空前，我們擔憂的是，房產建設供過於求情況嚴重。”喬納稱，墨爾本和布裡斯班地區最可能遭遇房價下跌。過去一年超過90%的住房建築批准量都是公寓住房，而非獨立式住房。“這是我們對供量過多的擔憂。公寓住房面積較小，數量較為龐大，有些地區的閑置率已開始增加，可我們發現大多數獲批建設的獨立住房還未開始施工。”
高盛經濟學家圖希（Tim Toohey）預測2017年澳洲人口數量將比ABS預期目標少53萬人，這將閑置出大約7.5萬套住房。圖希稱，澳洲的人口出生率處於歷史低位，死亡率攀至歷史高位，而且淨移民數量逐漸減少。因此，未來三年的人口增長率更可能每年出現1.25%的跌幅。
喬納認為，澳洲未來三年的人口增長率平均為1.5%左右，主要是因為外國移民，尤其是新西蘭移民人數減少。新西蘭曾是澳洲專業移民的主要來源國，但過去兩年，來自新西蘭的移民數量劇減超過半數至22.8萬。喬納稱，州際移民持續湧入悉尼意味著這個澳洲人口最為密集的城市房價可能繼續保持堅挺，但墨爾本市郊和布裡斯班多數地區建築水平提升卻說明這兩座城市住房供量可能出現過剩情況。
澳洲國立大學的人口統計學家麥當諾（Peter McDonald）稱，喬納和圖希對移民人口減少趨勢的表述言過其實。長遠來看，淨移民人數可受政府項目的拉升，麥當諾質疑澳洲遷入人口數量將減半。但他同意，如果遷入人口數量持續下滑，受影響最嚴重的就是內城區住房市場。
城市中心住房需求主要受短時遷入澳洲移民拉動，如工作假期簽證持有者、國際學生和海外技術專家，而在城市外面積更大的獨立市住房的購買者更可能是本土居民。但麥當諾說，政府將在人口增長率低至ABS預期目標之前對症實施新移民政策。這些新政策將允許在澳洲進修的國際留學生畢業後繼續留在澳洲二到四年時間。
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房貸成本低廉、移民增加和新州經濟發展迅速，促使一些澳洲房地產專家預測12月前悉尼房價將增長超過10%。悉尼房價中值可能在今年年底前突破100萬元大關。
“上周我們上修了預測增幅，認為今年房價有望增長11%到15%不等，而從現在的趨勢看，房價增幅顯然將達到15%。”SQM Research執行長克裡斯多夫（Louis Christopher）說。
“最早，人們可能會在澳洲房產監測機構（APM）歷年第四季度的報告中看到悉尼房價中值超過100萬。”
SQM Research報導，悉尼房產要價中值已經達到106.6萬元。
這一指標反映了賣主的期望售價，而不是實際的價格，並且總是遠遠高於實際的成交價中值。但克裡斯多夫相信，實際房價的發展方向與要價相同。
“這會發生在本輪周期結束之前，”他談到悉尼房價中值破百萬大關的前景時表示，“這會發生的。”
悉尼房價中值可能在今年年底前突破100萬元大關根據澳洲房產研究所（REIA）公布的數據，在悉尼，獨立屋的中價為88.2萬元。另一家調研機構APM在去年12月計算出的獨立屋中價略低，為87.6萬元，並將在未來兩周內公布新一輪統計數據。
APM首席經濟學家韋爾森（Andrew Wilson）相信，悉尼的房價中值距離100萬元只剩一步之遙，他甚至在書桌上安裝了一個時鐘，每月、每日、每小時、每分每秒地倒數計時，等待著悉尼房價中值突破百萬元大關。
“去年12月時，我們預測房價中值將在明年年中達到100萬元，但現在價格正加速上漲，我們很有可能比最初預計的提早達到100萬元關口。”韋爾森說。
“悉尼每個季度的房價增幅介於3%到4%之間，到今年年底的時候，增幅絕對會達到兩位數。”
韋爾森表示，低收入增長會把房價的季度增幅遏制在4%，但借貸成本低，股市上行，加快了資本積累速度，這意味著房價將繼續穩定上漲。
“這在很大程度上取決於我們能否保持這樣的速度，因為收入並沒有上漲，但利率大幅下跌卻會持續提高人們的借貸能力。”他說。
BIS Shrapnel分析師齊格曼尼斯（Angie Zigomanis）表示同意：“最新降息有助於促進房產交易，而且我們認為進一步減息有助於進一步促進交易。”
齊格曼尼斯認為，優惠貸款利率正處於歷史最低水平，使得一般買家購買百萬元物業成為可能。“如果你以現在4.5%到5%的優惠貸款利率貸款100萬元，就相當於每年要還4.5萬到5萬元的利息…如果你用經驗法則計算，銀行允許你用30%的家庭收入還款，也就是說，你的年收入只要有15萬元就行了——或者兩個人各掙7.5萬也行——這也沒比平均工資高出多少。”
RP Data的勞力斯（Tim Lawless）說，2014年悉尼售出的物業有32%價格超過百萬。相比前一年大幅增加，2013年的這一比例為25%，2012年只有18%。
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澳洲房地產集團PRDnationwide暗示悉尼即將達到房價增長高峰。
據Domain報道，PRDnationwide此次研究利用模擬時鐘來演示房產周期，表明悉尼的大都市地區（距離CBD 15至20公裡）幾乎已經達到房價增長的頂峰。
PRDnationwide的全國研究總監Diaswati Mardiasmo博士說：“下一次我們發布報告是在9月份，到時如果悉尼房價增幅接近12%或者已經達到12%，我不會覺得意外。”
她說悉尼房價的漲勢短暫且猛烈。“去年這個時候悉尼的漲幅在9%左右。”她還說悉尼過去12個月的增幅“非常大”。
根據這項研究，悉尼大都市地區的房價中值已經從2013年上半年的85萬漲到2014年同期的98.9萬，再漲到今天的113.3萬。
至於新州的次發達地區，報告稱悉尼外環和其他地區中心的房價中值是33.2萬，高於去年同期的25萬。
雖然政府機構可能很快會采取措施遏制悉尼快速增長的房價，但Mardiasmo博士說消費者需注意的是，沒有跡像表明房價會下跌。
“即使房價即將觸及高峰，但不保證他們會回落到以前的價格水平。這個數據不是關於房價如何，而是關於增幅。”
Mardiasmo博士說她給悉尼買家的建議是，要保持耐心。“我覺得最好的做法是等待風暴結束。但這真的取決於你想住在哪裡，因為悉尼大都市地區外的房價還是有一定性價比。
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據《每日電訊報》報道，更多民眾擔心外國買家湧入導致澳洲房價居高不下。因此，由外國人購買的住房或將接受水電使用情況測試，以查看這些住房是否處於無人居住的空置狀態。
聯邦財政部政務次官奧德威爾（Kelly O’Dwyer）表示，外國人在澳洲買房而不住是“完全的錯誤的”事情，也有證據顯示部分臨時居民故意不把名下房產出租，從而避免外國投資監管委員會的監督。“我們聽過不少例子，即房屋被開發建造後卻無人居住。這是社會架構中的一個廣泛問題。我認為外國人推升澳洲房價是一個非常真切、非常真實的憂慮。”奧德威爾說。
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據《澳洲人報》的報道，有專家指出，澳洲房價飆升及其可能對家庭、銀行和總體經濟造成的不穩定性感到絕望依舊是本土經濟故事中的中心部分。
相同的問題反復被提出。是否存在房地產泡沫？如果貸款幾百萬豪賭沒完沒了市場收益的地產投資者不受到約束的話，會出現什麼情況？回顧一下以2007-08年度全球金融危機為高潮的國際地產市場讓步及經濟衰退，澳洲是否會重現這一情景？
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澳聯儲（RBA）宣布維持官方利率在歷史低位2.25%不變，這個消息令眾多貿易商失望。
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根據4月1日公布的最新數據，悉尼房價在今年3月份又漲了3%，第一季度房價增幅達5.8%；這是悉尼房價在六年來最強勁的一次季度增長。
據澳洲金融評論報報導，自從澳洲儲備銀行（RBA）在2月份將利率降至2.25%以來，悉尼每周的房產拍賣成交率已超過80%。
根據房產調查公司（CoreLogic RP Data）的最新房價指數，今年第一季度房價穩步增長，但與2014年的記錄相比，房價增長已有所減緩。省會城市總體房價在3月份增長了1.4%。
CoreLogic RP Data公司研究主管勞裡斯（Tim Lawless）說：“盡管澳洲房價在2015年有一個強勁的增長，但年增長率已經放緩至7.4%，這是自2013年9月以來最慢的年增長率。”他說，“今年頭三個月，澳洲房地產市場出現了較強勁的增長，悉尼房產市場價格的年增長在去年12月份放緩至12.4%之後，已出現了反彈。”
第一季度悉尼房價增幅達5.8%，是六年來最強勁的一次季度增長悉尼是唯一房價保持兩位數增長的城市，其次是墨爾本。墨爾本房價的年度增長遠低於悉尼，達5.6%。
珀斯的房價在3月份略有下降。達爾文、霍巴特、阿德雷德、布裡斯班、堪培拉均持平。
2009年，悉尼第一季度的房產價格增長曾達到6.2%。
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目前在澳洲房地產市場中，某些類型的房產其價格上漲情況，完全超出正常歷史水平。這樣的住房如下：
那麼，澳洲購房者能做些什麼呢？
1、首先是不要放棄。事實上再等一年不知是否也是明智的做法。
如果這是市場一個結構性的變化，感覺類似於2000年早期、2006年、2009年和2012年晚期，可能在全球金融危機期間什麼也做不了，不如先等待。
當然可以等到有專家稱能夠安全購房了，但沒有人預測2015年的開始購房時間，其實2007年、2010年或2012年晚期也沒有相應的預測。
2、房產市場反應出基本狀況，目前對靈活行有很大或較大地塊房子的購買力非常強。
過去24個月裡買家購房踴躍，並且還在持續之中。這些也刺激了海外需求，使上述特定類型的房產供應日益減少。
所以，除非海外買家財富減少（過去40年裡一直在增加），或政府干預（目前沒有顯示這種做法的明確跡象），或（尤其）中國買家改變土地儲備的偏好，那麼市場是在健全的供求原則基礎上運作，而非其它。
這可能會持續一段時間。2012年10月價格重燃以來，澳洲房價一路上漲，每個月都會邁上一步新台階。但2015年2月不一樣，已經不是一個台階一個台階的升高，而是跳躍了整個一個樓層式的升高，（對於上述類型的房產來說）。
3、重新核查策略。如果你不再興奮地衝浪，而是在失望地即將淹沒海上，那麼就需要改變策略或戰術。
例如，找到好代理並買到便宜的推倒重建的住房不常遇見，所以應考慮是否真的需要住新房，承擔大額房貸的壓力而過著受限的生活方式，需要再重新考慮？是否該考慮老房子、不同的郊區或不同的城區？
如果搶先購買到這類房子，就會得到豐厚的回報。
例1：Bayside的地塊沒有跟隨內東區地塊的價格步伐，其實它在過去的五年裡也是一樣。假以時日，市場會重新發現它的許多優點，價格會返回到應有的水平。
例2：墨爾本內城區的小型地塊還沒有被外國投資者發現，因為建築與地塊規模不會在計算器上體現出來，但最終會展現出價值，就像50、60年代希臘人和意大利人曾經的購房狀況一樣。
例3：海外買家財富增加，他們從Doncaster到Balwyn再到Kew還有Toorak購置房產，由於機會的減少，他們還會去找其它城區。
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據新聞有限公司網站報道，什麼東西有5位數字，而且能購買一輛豪華跑車？這聽起來像是笑話的引子，但答案可不是鬧著玩的──悉尼平均家庭年收入與輕松承受中等價位房子所需賺取的稅前收入存在著7.2699萬元的差距。
金融數據對比網站Finder.com.au顯示，如果一個家庭要在悉尼購買74.5萬澳元的中等價位房子，就需要每年賺取15.549萬澳元，從而避免把超過29%的收入用於還房貸上。這是銀行一般規定放貸規定。
然而，悉尼家庭每年平均稅前收入僅為8.25萬澳元。這就是說潛在購買者購買中等價格房子還差7.2萬元。上述數據假設購房繳納10%首付以及采用30年期可變動利率。
網站女發言人哈欽森（Michelle Hutchison ）表示，購買東區部分中間價格房子的收入需求推高了總體數據，令差距顯得嚇人。“如果要在悉尼最昂貴的區域Point Piper買房，購房者的淨年收入必須在160澳萬元以上。因為該區房屋中位價為780萬澳元。”哈欽森說。
派珀角（Point Piper）是悉尼──甚至全澳洲房價最高的地方Point Piper也許是一個極端的例子，但即使在Strathfield和Parramatta等區域購買中間價格公寓，許多悉尼人也會感到負擔不起。數據顯示，Strathfield公寓中位價為63.1萬澳元，那麼購房者的年收入需要在13.16萬澳元以上。Parramatta公寓中位價為50萬澳元，購房者也需要具備10.43萬澳元的年收入。
哈欽森表示，願意把超過1/3收入用於住房開支的家庭可選擇在稍貴一點的地區購房。但這個選項已變得越來越困難，因為銀行在貸款問題上承受著更多受監管的壓力。
隨著悉尼購房成本大漲導致許多買家難以涉足澳洲房地產市場，有一些買家卻選擇另辟蹊徑。首次置業者庫索夫婦（Cuozzo）來自Rhodes，他們決定購買位於Woolooware灣Bluestone房地產開發項目樓花。因為樓花尚有1年才完工，等同於他們有多一年的時間存錢。
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