澳洲投资 – Page 12

中國投資者轉戰西悉尼廉價公寓搶手

中國投資者被指湧到悉尼西區搶購公寓樓花，將本地買家擠出市場。

據《每日電訊報》報道，瞄准了悉尼富人區一段時間的富裕中國買家已經將目光轉向西區房價更低的城區，包括奧本（Auburn）、馬裡蘭（Merrylands）、賓士鎮（Bankstown）和利物浦（Liverpool）。

六個月前，悉尼年輕人可能會考慮在這些地區買人生的第一套房，它們當時不在中國投資者的物色範圍內，但現在都已經成了搶手房。

澳洲投資法允許外國人購買新房，也可以購買二手房用於推倒重建

現在僅僅奧本就有6個新公寓項目，隨著中國房價繼續下跌，投資者都希望趁澳元貶值到悉尼來賺大錢。房產網站巨頭Juwai.com報道稱，在奧本買房的意願在8月份增長了43.9%。

雖然沒有海港景色，也沒有誘人的城市地址，但奧本位於悉尼心髒區，鄰近巴拉瑪打（Parramatta），而且已經有成熟的亞洲社區。

居外網（Juwai.com）的共同執行長冼明（Simon Henry）稱，上個月中國買家最青睞的西悉尼城區依次是奧本、馬裡蘭、賓士鎮、巴拉瑪打和利物浦。“18個月前，基本沒人問津；12個月前，少許人感興趣；半年前，大家的興趣大增，但今天，你可以看到投資者的興趣越來越強烈。”

8月份投資者對賓士鎮的興趣增長了24.6%。Henry說：“奧本是晉升最快的，但由於過去一個季度也發生過，所以還需要觀察這股勢頭是否能吸引海外興趣。”

奧本在女王街（Queen St）、公園路（Park Rd）、瑪麗街（Mary St）、奧本路（Auburn Rd）、諾森伯蘭路（Northumberland Rd）以及車站路（Station Rd）的新項目已經被中國獵房族的興趣淹沒。奧本市長Le Lam說，當地適宜定居，所以她對中國買家的購房興趣不覺得意外。

（據澳洲新快網）

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本週海外各國房市頭條當地視角讓您更懂市場（9月23日）

英國《金融時報》：谷底反彈交易活躍投資者需警惕歐元區房地產風險

歐元區的房地產市場歷經多年的低迷，已經走出谷底，並有可能進一步上升。西班牙、葡萄牙和意大利最近幾年已經吸引了大量的資本流入，支持其房地產行業崛起。可是新研究表明，因為一心尋求高收益資產，熱情過度的投資者低估了歐元區周邊地區的房地產市場風險，包括營商環境、競爭水平、市場透明度、腐敗程度和更廣泛的經濟狀況。【閱讀原文】

Propertywire房地產雜誌：中國香港高端房產價格雄霸全球 超倫敦、巴黎50%！

第一太平戴維斯的新研究發現，中國香港高端物業之貴稱霸全球，一個位於黃金地段的轉手公寓，典型的價格是450萬美元，分別超出倫敦和巴黎同類型房產45%和55%。在其他頂級國際城市中，新加坡高端物業的均價是230萬美元，紐約210萬美元，迪拜190萬美元；米蘭、悉尼、威尼斯和洛杉磯則可以找到性價比高的房產。【閱讀原文】

海外房產新聞網站OPP. Today：美國房地產投資移民”兩手抓” 居外、外聯攜手促進EB-5移民項目

中國領先的房地產平台居外網與頂級移民諮詢機構外聯出國顧問集團達成合作關係，共同促進美國EB-5投資移民簽證項目。EB-5項目以「就業為基礎」的美國聯邦移民項目，外國人可以獲得永久綠卡，只要他們在獲得批准的項目中投資了至少50萬美元，並證明這項投資在兩年內創造至少10個就業崗位。這兩家公司將獨家合作營銷數項獲批准參與EB-5項目的地產開發項目。【閱讀原文】

《澳大利亞時報》：澳洲房產投資貸款急剎車 你要如何突圍？

最近澳元的快速貶值鼓勵外國投資者加入購房者的隊列，稱澳大利亞為財富的避風港。然而，為了避開房地產價格不斷上升的影響，澳大利亞政府通過了針對銀行房地產投資貸款的新規。除了增加投資貸款利率，銀行針對房產投資貸款申請人也制定了更嚴格的規定。在當前的市場情況下，尋求專業的諮詢可以節省你大量的時間和金錢。【閱讀原文】

澳洲房產投資貸款急剎車你要如何突圍？

如果你想在澳大利亞購買房產，現在大多數州新房供應量大大高於今年前幾個月，和去年同期相比也大幅增漲，這對你來說將是好消息。因此，將有更多的房子可供選擇，這將改進供需平衡，賣家可能不再要求跟此前相同的價格。

在過去的兩年裡，利率下降鼓勵買家進入市場或再次購買以擴大房地產投資組合。在連續23年的經濟增長後，考慮到澳大利亞的良好以及相對穩定的經濟和政治環境，投資者已經開始關注澳大利亞房地產的機會。

澳大利亞：資產避風港

最近匯率的機會（即澳元兌英鎊和美元的快速貶值）鼓勵外國投資者和澳大利亞「海龜」加入的澳大利亞購房者的隊列。許多人稱之為財富的避風港。

談及房地產價格的增長，在截止2015年8月的過去的12個月裡，澳大利亞州府城市房產價格漲跌不一。悉尼和墨爾本平均房價繼續強勁增長，全年分別增長了17%和17%，而其他城市，如達爾文和珀斯，平均房價微降。你應該一直注意，即便是同一個州內，不同地區房價也與平均水平大不相同。

澳大利亞投資房地產貸款新規

然而，為了避開不斷上升的價格影響，並在某種程度上抑制市場的漲勢，澳大利亞審慎儲備監管局（Australian Prudential Reserve Authority）最近強調了房產投資以及不負責任的借貸行為對澳大利亞房市以及整體經濟的威脅。他們通過並引進了針對澳大利亞銀行房地產投資貸款的新規。

此舉令銀行直接差別對待房地產投資者（而不是房主借款人），提高現有的住房投資貸款和新投資貸款的利率。這將幫助銀行符合澳大利亞審慎儲備監管局對投資貸款「合理增長」的預期。

其他變動

除了增加投資貸款利率，澳大利亞審慎儲備監管局還決定不讓銀行2016年投資貸款規模增長10%以上。隨後，銀行針對房產投資貸款申請人制定了更嚴格的規定。曾多次抵押貸款買房的投資者將受最大的影響，這類借款人將更保守地對待他們現有的抵押貸款，以便限制新增貸款的數量。

由澳大利亞審慎儲備監管局帶動下的其他變化還包括大多數銀行降低投資者最高貸款價值比率至80%。

以我們看來，其他銀行自動發起的變化包括取消對房地產投資貸款相對於自住房貸款的促銷和特殊折扣，在某種程度上或許旨在減少需求。

在當前的市場情況下，尋求專業的諮詢可以節省你大量的時間和金錢。確保你的中介與能提供真正適合你的貸款政策的銀行有來往。否則當你的首選銀行拒絕你的申請，你可能會措手不及。

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澳元貶值總理親華中國開發商對澳洲房地產市場充滿信心

中國公寓開發商非常自信他們能在澳洲獲得新機會，稱澳洲房地產市場供應不足，隨著澳元下滑澳洲房地產市場可能更有價值。

澳洲新總理譚保（Malcolm Turnbull）被認為對華友好，有利中國投資者

據《澳洲人報》報道，9月17日在悉尼召開的一個論壇上，上海升龍投資集團澳洲分公司Aqualand稱市場有很多有利因素。該公司總經理熊韋恩（Wayne Xiong，音譯）說：“我認為問題在於市場供應不足。現在比從前有進步，但是我們已經有好幾年供不應求了。”

Aqualand已在悉尼和珀斯買下價值10億元的開發地皮，定位於高端市場。在悉尼，該公司買下了七集團控股（Seven Group）的總部，地點在悉尼市中心皮爾蒙特（Pyrmont）。“澳元貶值吸引了很多海外投資。”熊先生說。

他承認海外投資者包括中國投資者大量湧入使得地皮更加昂貴，“但總是有好項目能拿到”。他指出Aqualand已經與當地銀行建立了支持關系。雖然銀行對公寓項目采取了更加嚴格的方法，但其良好的風險管理為好項目留下了足夠的空間。

萊坊國際（Knight Frank）亞洲市場總監王家明（Dominic Ong）稱，聯邦政局動蕩——五年換了五位總理——不會影響中國投資。“事實上譚保（Malcolm Turnbull）被認為對華很友好，很了解中國文化，這對大多中國投資者而言是好事。”王家明還表示，中國股市動蕩也不會影響澳洲投資，但澳洲政府對海外買家的政策變動會帶來影響。

（據澳洲新快網）

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澳洲房產投資熱點追蹤：為什麼現在是投資新州拜倫灣的好時機?

房地產專家稱，雖然悉尼和墨爾本的房地產投資回報很少，但在拜倫灣（Byron Bay）和霍巴特（Hobart）及其他海安發展（sea change）計劃覆蓋的地方，投資回報卻很可觀。

Corelogic RP Data的研究負責人Tim Lawless表示，「嬰兒潮一代」回到正軌，再加上海安發展計劃，他們正在塔斯馬尼亞州（Tasmania）、新南威爾斯州拜倫灣、維多利亞州巴斯海岸（Bass Coast）和衝浪海灘（Surf Coast）等地尋找可以承租或購買的宜居房產。「如果投資者想尋找有價值的投資標的，就應該看看霍巴特和拜倫灣地區。」

萊坊國際（Knight Frank）霍巴特分部的Scott Newton稱：「現在這種情況，加上強勁的租賃需求和被低估的房價，塔斯馬尼亞簡直是投資者的夢中之地。「當然，我們已經減少了供應量，但程度和澳洲大陸不一樣，因為這裡的房價還是處於被嚴重低估的水平，」他說，「況且我們還沒有獲得那麼多外國人士的關注。」 Scott Newton還說，越來越多的人搬遷到霍巴特和朗塞斯頓（Launceston），他們尋求一種更安靜、更實惠的生活方式。

回報率仍然很高

嬰兒潮一代、學生和年輕家庭對帶小型游泳池的現房需求，使得塔斯馬尼亞的房地產回報率要比澳大利亞大陸高很多。

澳洲最大的房地產代理商Ray White的Ant Manton稱：「我們看到，房地產代理在悉尼為他們的投資者客戶尋找合適的投資物業，他們多以城市邊緣為目標，那些地方的房產空置率很低，價格在300,000澳元至450,000澳元之間。」

對投資者來說，塔斯馬尼亞島、拜倫灣及其他海安發展計劃覆蓋的地區，房價低且回報高。在拜倫灣，房產單價中位數為54.2萬澳元，回報率為6.7％；而在維多利亞州（Victoria）巴斯海岸（Bass Coast）的Wonthaggi和霍巴特，中位價只有25萬澳元，投資者可預期收益率為5.6％。相比之下，悉尼的中位價為80萬澳元，回報率為3.4％；墨爾本中位價為55.1萬澳元，回報率為3.7％。

「房屋購買力是大問題。相比悉尼和墨爾本，你在這能買到的房產簡直是『無以倫比』。」澳洲房地產代理公司LJ Hooker朗塞斯頓（Launceston）分部的Col Edwards說。拜倫灣的房地產銷售人員格Graham Dunn向投資者保證，那裡的房屋空置率很低和租金在海安發展區域很靠譜。

小戶型推動需求

「拜倫灣的整體空置率小於1％。很多人在這裡都選擇小一些的房型，尤其是嬰兒潮一代，他們賣了自己在雙灣（Double Bay）的大房子，選擇一種更適合生活的房型。

塔斯馬尼亞的房產空置率為2.9％，Ant Manton說。但Herron Todd White的首席執行官Brendon Hulcombe提醒投資者要當心。「房地產市場仍然相當脆弱，人們應該知道，我們與全球市場相連，現在的回報率可觀，但未來事情可能會起變化，我們不會與世界孤立開來。」

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中國首次成為澳大利亞第一大海外直接投資來源

中國首次成為澳洲第一大海外投資來源國，投資高達277億澳元

據商務部網站消息，澳大利亞外資審查委員會（FIRB）近日發布的數據顯示，2013至2014年，中國首次成為澳洲第一大海外投資來源國，中國投資者對澳洲投資高達277億澳元，超過美國投資者的175億澳元。其中超過40%（約124億澳元）的投資進入了澳洲房地產市場。

澳大利亞統計局（ABS）的數據還顯示，中國大陸投資者在澳大利亞資產海外買家排行榜上位列第七位，中國香港位列第四位。與此同時，美國、英國和比利時對澳投資興趣也似乎日益濃厚。HLB Mann Judd負責人蓋斯特（Nick Guest）指出，在中國經濟總量逐漸擴大的背景下，中國買家會持續關注其他大型項目的投資，如達爾文港（Port of Darwin）、新州電力資產、福利曼特爾港（Port of Fremantle）等基礎設施。除此之外，礦業也可能重新進入中國投資者的視線。

另據聯合國貿發會議（UNCTAD）2015年度世界投資報告（World Investment Report ）的相關統計數據，2014年，澳大利亞在全球海外直接投資中所占的比例為4.2%，金額則高達519億美元，大於德國、法國、日本、意大利、韓國及印度的規模。澳正經歷一股全新的海外直接投資熱潮，資金來源包括中國大陸、中國香港、美國、新加坡、日本、英國及比利時等地。

（據澳洲新快網）

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中國富豪新舉動！馬興法4700萬澳元“試水溫”購70萬公頃澳洲土地

《澳洲金融評論報》報道稱，天馬軸承集團股份有限公司（Tianma Bearings Group）的創始人兼主席馬興法1個月斥資4,700萬澳元買下了北領地和昆士蘭州交界處的2座養牛場。他聲稱這筆交易是“試驗”。

馬興法買下的伍倫貢養牛場

查看澳大利亞在售土地

雖然馬興法正尋求從經營上和地理上讓業務多元化，天馬也在最新年報中明確將農業列為增長引擎，但他還是對澳洲有所保留，盡管過去5年打造了包括其它3座養牛場和2座酒莊在內的農業資產組合。

馬興法解釋稱，他主要擔心澳洲對外來投資的反對態度及恰當基礎設施的不足。他說：“我去過澳洲十幾次了，但還是不覺得很了解這個國家。因此，我不樂意進行非常大的投資。我們所有的投資都是規模相對小的試點項目。我們還在試圖奠定基礎。2國間存在一些法律和文化方面的大差異。雖然雙邊貿易總額很大，但存在部分不順暢的板塊。我們正采取謹慎方式。”

馬興法1986年開了第一家滾珠軸承廠，其業務在2009年中國政府大力投資基建以對抗金融危機時達到頂峰。當時他在中國富豪榜排名第123。但後來其財富隨著中國制造業增速放緩及經濟轉向消費引導型而縮水。

目前馬興法尋求對外擴張，參與他聲稱因為中國人想要更高質量食品而可能發生在澳洲農業的下一個大繁榮。天馬的上市公司去年成立了澳洲分部Tianma Agri Holdings來開展農業投資交易。

馬興法的兒子馬文奇在墨爾本留學4年後回國執掌天馬的葡萄酒業務，包括西澳酒莊Ferngrove及南澳酒莊Stonehaven。他指出，天馬每年進口100個集裝箱的澳洲葡萄酒，但現階段不太可能進口更多了，相反，重點在於牛。

馬興法收購的溫特沃斯（Wentworth）及伍倫貢（Wollogorang）養牛場總計有4萬頭牛。

（據澳洲新快網）

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澳洲投資移民告別「無風險」時代！

據澳洲移民局最新發佈消息，澳洲重大投資者簽證188項目將於2015年4月24日起暫停收件，已在24日前提交資料的申請人將可以按照現有條件進行審核，重新開啟申請要等到7月1日。也就是說，由2015年4月24日至2015年6月30日，各州不接受擔保申請，也不能發出邀請。直至7月1日後新的 188C投資移民政策下重開，申請人方可按照新要求重新提交申請。

中國國企大肆搶購悉尼商業地產投資額大增近四倍！

2014年，中國投資者對於澳洲商業地產的投資額增加幾乎四倍至43.7億澳元

據《每日電訊報》報道稱，中國政府和國企一年內花費上億資金購買位於悉尼CBD、北悉尼和內城區的熱點商用房地產。

雖然私人投資是中國人喜愛澳大利亞房地產的主要表現，但2014年數據顯示中國國有企業整體上購入了價值大約2.6億澳元的商業不動產。

主要收購項目包括：Epping地區的Cambridge Office Park，是由保利地產斥資1.1億元購買；北悉尼的Lucent項目，是上海綠地集團斥資5800萬元購買；位於Leichhardt的Kolotex工廠，也是綠地集團斥資4500萬元購買。

去年，中國投資者對於澳洲商業地產的投資額增加幾乎四倍至43.7億澳元，幾乎是中國所有在澳洲投資的一半。根據悉尼大學中國研究中心和畢馬威公司聯合撰寫的報告，對於礦業的投資關注，轉移到了不動產和基礎設施建設上。

中國研究中心中國商業管理專業教授杭智科（Hans Hendrischke）表示：“最大的轉變在於，94%是私人企業，而6%是國有企業。”

報告宣稱，一些有利於投資的條件在於，澳大利亞和中國的距離，澳大利亞市場的高回報率，市場穩定程度和流動性。報告稱，悉尼和墨爾本的商業不動產，在2014年超越了紐約和倫敦成為最吸引中國投資者的目的地。

杭智科教授指出，中國國有企業和私有企業的運營方式相似。“它們都是商業運營的，相對較為獨立，它們也會青睞那些私有企業喜愛的房產。”

中國政府單位在過去幾年的房產熱潮中並不是主要的投資者，然而在最近幾年，中國政府單位購買了一些需要使用的物業，包括位於Central地區伊麗莎白街的舊領事館辦公室，它曾經被作為賓館運營，價值在1500萬至2000萬，以及位於Camperdown地區Dunblane街的領事館辦公地址。

這份悉尼大學和畢馬威公司聯合發布的報告宣稱，中國投資者現在將投資重點轉向了澳大利亞其它城市，以及大都市的郊區。這些投資所帶來的印花稅，上個財年為新州政府創造了70億元收入。

（據澳洲新快網）

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人民幣貶值或逼澳聯儲再降官息

據《每日電訊報》報道，瑞士信貸集團（Credit Suisse）稱，中國的人民幣貶值有可能會促使澳聯儲繼續下調官息，也令澳洲能源企業面臨更大壓力。

近日，人名幣對美元貶值3%-4%，然而人們認為人民幣還有繼續貶值的可能。

人民幣貶值，使得全球的通脹得到一定的抑制，但卻使澳洲投資更熱

瑞士信貸的分析員哈桑（Hasan Tevfik）稱，澳聯儲將面臨更大壓力，來下調已非常低的利率。他說，大宗商品價格疲軟和貿易下行的情況，將令澳聯儲不得不考慮減息。

而為恐人民幣繼續貶值，中國投資者急於提錢，也令澳聯儲感到害怕——擔憂這些資金將用於澳洲房市中。而澳聯儲認為，再降息只會影響金融穩定，信貸更便宜，增大房產泡沫。

哈桑說，人民幣貶值，贏家將是那些有海外業務的公司和在中國有大量成本支出的公司，而輸家將會是澳洲的能源企業，特別是那些要與中國競爭的的能源企業。人民幣貶值也使得澳洲大宗商品更昂貴，而是中國的企業更占有利地位。

貶值消息出來後，澳洲大宗商品價格及能源股應聲下跌，原油價格跌至6年半地位。

哈桑稱，人民幣貶值，使得全球的通脹得到一定的抑制，但卻使澳洲投資更熱。

Macquarie Wealth的中國經濟學家Larry Hu稱，中國將可能會繼續使人民幣貶值，而受影響最大的將是鋁、鋅、鎳市場。

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