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澳洲 | 資產折舊抵稅系列（十四）：如何考察折舊報告制作人的資質？

澳洲建築造價/估算師協會（AIQS）是該行業唯一一家專業協會，會員按等級劃分；Associate是最老牌、最正規的建築估算師，需要建築估算專業畢業，從事相關工作一些年，可以算是資質最高的建築估算師，既可對外使用AIQS標記，也可進行學術交流等。2012後，AIQS改革了會員制度，不再新批Associate會員，並以Member來取代最初的會員資格（Associate），條件不變。Affiliate，Student2012 前後條件基本上沒啥變化，其中Affiliate不乏非建築估算師，比如一些設計師，估價師（Valuer）等等，他們不能對外使用AIQS標記，AIQS不承認他們的專業性（在建築估算領域）。

只有擁有建築估算正規學歷並有相關從業經驗的專業人士才能被澳洲建築估算師協會（AIQS）接納為高級會員（Associate of AIQS），只有他們出具的房產折舊報告才能保障您獲得長達40年的抵稅額度。

一些非正規的建築估算師，往往是估價師（Valuer）或設計師（architect）。即使他們具備建築估算師協會會員的資格，那也僅僅是外聯會員（Affiliate of AIQS）。他們是絕不可以對外宣傳和使用AIQS行業協會的標記。

此外，非建築估算師往往應用固定的電腦程序，人為地附加上很多的假設條件，結果和實際的情況出入很大，給業主未來的財務審計帶來很多潛在的風險。舉個例子，在電腦中資產的價值僅僅分為高、中、低三檔，而實踐中，絕大多數的資產都劃歸為中檔，被賦予相同的價值。比如，在不同的報告或物業中，熱水爐都是1500元，請問這能算是對業主負責吧？相反，我會對每一個資產實際調查，對它們的價值一一揣摩，最大化業主的利益，這是任何一個電腦程序無法實現的。

房產折舊因為數額巨大，並且是近年引起負扣稅日益擴大的主因，已引起稅務局的高度重視。希望投資者高度警惕，明智地選擇制作資產折舊報告的主體，把未來的風險降到最低。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

考察折舊報告的制作人的資質至關重要，可從下列官網入手（www.tpb.gov.au；www.aiqs.com.au），前者可檢測報告的制作人是否具備注冊稅務代理，後者可甄別出真正的建築估算師。

某客戶向我抱怨，她找了一家當地的公司為她制作一份資產折舊報告，結果她買的兩臥室單元房的折舊額遠不及她朋友在同一棟樓。網上常見的一些所謂的DIY報告，費用只有200到300元；而正規的建築估算師出具的折舊報告通常在500到800元。資產折舊抵稅表需建築估算師出具，和房子任何時期的估價無關。【閱讀原文】

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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澳洲 | 2016年三季度澳洲房價繼續上漲2.7% 悉墨堪三市領漲

據澳洲廣播公司報道，澳洲東海岸各大城市房價仍繼續增長。最新的CoreLogic數據指出，上個月全澳的房價平均上漲0.5%。這就意味著房價季度性增長達2.7%，比去年全年的房價高出7.5%。

CoreLogic研究主管勞利斯（Tim Lawless）表示，今年前10個月首都的房價上漲幅度超過9%，凸顯出近期房價再次加速增長的情況。兩大物業城市悉尼與墨爾本促進了房價的加速增長，堪培拉也將步入加速增長行列。

最新的CoreLogic數據指出，上個月全澳的房價平均上漲0.5%

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勞利斯表示：“在過去8周裏，悉尼只有1周的清盤率略低於80%。在較低現金利率和貸款利率的背景下，房屋市場已經復蘇。”

大部分首府城市中，獨立式住宅是價格增長最快的物業，而很多城市公寓市場出現供過於求，令人擔憂。悉尼兩種房屋市場的差距不大，對於公寓市場供過於求問題的擔憂也比較小。

房價升高的主要因素是出售房屋數量減少。悉尼出售的房屋數量與壹年前相比減少了16.5%。墨爾本減少了4.6%。雖然兩市物業都能賣出創紀錄的高價，但賣家在同個市場購買物業時也必須支付同樣的高價。

勞利斯表示交易成本也出現明顯升高。他說：“例如悉尼市場的住宅價格自2009年以來已經上升了95%，這就意味著包含印花稅、（房地產）中介費、安置成本等等在內的買賣成本也明顯提高。”

他表示，去年7月悉尼房價年增長率達到近19%的頂峰，當前房價雖然飆升，但已經是明顯放緩後的結果。

澳儲行收緊借貸政策，使由於今年兩次降息而火熱的房地產市場有所降溫。該行在昨天下午2:30（澳大利亞東部夏令時間 (AEDT)）宣布最新的利率，但只有少數分析師認為今年可能會再降息。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 澳儲行：利率不變房價升勢不會長久

澳洲儲備銀行（Reserve Bank）今天宣佈，1.5%的低利率目前維持不變。

澳儲行今天宣佈維持利率不變。

據澳洲廣播公司報導，今天，澳儲行自8月以來第3個月宣佈利率維持不變，符合大部分經濟學家預期。60名經濟學家此前接受採訪，其中只有5名認為本月將會降息。

澳洲 | 澳儲行：利率不變房價升勢不會長久 — 澳洲儲備銀行（Reserve Bank11月1日宣佈，1.5%的低利率目前維持不變

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澳洲儲備銀行曾在今年8月將現金利率從1.75%降至1.5%，創歷史新低。

11月曾是澳儲行較多動作的一個月份。2006年到2011年間，澳儲行連續6年在墨爾本杯日（Melbourne Cup Day）宣佈調整利率。

過去數月，澳儲行反覆嘗試壓制悉尼和墨爾本房價增長，顯示住房市場重新成為澳儲行的首要考慮。澳儲行新任行長洛伊（Philip Lowe）在會後聲明中表示：「過去一年，房地產市場收入和住房貸款增長有所放緩。與去年相比，住房價格升幅有所下降。不過，最近幾個月，部分市場的價格又出現顯著上升。」

房地產分析機構CoreLogic今天上午發佈的最新房價數據顯示，10月全國住房價格上升0.5%，年增幅為7.5%，悉尼、墨爾本和堪培拉升幅最為明顯。

勞伊同時警告房地產投資者，這種增長趨勢並不長久。他說：「未來幾年內，推出市場的公寓數量將相當可觀，尤其是在東部的首府城市。」澳儲行曾多次警告部分地區將出現供過於求，導致房價下跌。「未來數十年間，租金增長將會非常緩慢。」

部分分析師認為，澳儲行聲明提到「銀行認為這次會議決定保持利率不變，符合經濟可持續增長現狀，有利於實現通脹目標」，暗示利率已經觸底。

澳洲聯邦證券（CommSec）首席經濟學家詹姆斯（Craig James）發表評論指：「澳洲儲備銀行對目前現金利率水平明確表示滿意，意味著目前不太可能考慮降息。利率可能已經觸底，但這不代表明年不會加息。」

這種觀點得到多數分析師贊同，其中甚至包括曾預測進一步降息的凱投宏觀（Capital Economics）。

凱投宏觀首席經濟學家戴爾斯（Paul Dales）指出：「未來進一步降息的可能性不大，但這不代表澳儲行已經解決了通脹過低的問題。」不過，戴爾斯仍堅持認為會再有兩次降息。「如果下半年通脹上升水平沒能達到澳儲行預期，利率可能會降到1%。」

西太銀行（Westpac）首席經濟學家埃文斯（Bill Evans）表示，除非澳洲經濟出現重大問題，否則不可能出現進一步降息。他在分析中指出：「2016年的政策都在針對早前出現的通脹低迷，目前政策開始重新關注實體經濟。我們預測明年就業率增長達到1.6%，帶動經濟增長達到3.3%。在這個情況下，應該不需要降低利率。不過，如果明年通脹增長真的觸碰到了2%-3%的目標底線，就有可能嚴重影響經濟，尤其是就業市場。我們並不預期、但必須承認，如果2017年發生利率調整，降息的可能性多於加息。」

消息公佈後，澳元匯率升至76.5美分。

相關資訊：澳洲 | 第一次聽說？專家：墨爾本房市總體在冷卻

（據澳洲新快網）

澳洲 | 澳畢業生就業困難僅4成人找到全職工作

在2014年，僅有39.4%的大學畢業生獲得相關全職工作

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據澳洲新聞網報道，根據壹項新數據顯示，近來的畢業生比以往更難找到全職工作。

威爾金森（Shannon Wilkinson）現年24歲，獲得陽光海岸大學（University of the Sunshine Coast）頒布的商學學士，在校時主攻旅遊、休閑和會展管理。她原本打算從事會展管理工作，後又決定往更易賺錢的婚禮策劃行業發展，並且希望有朝壹日，自己也能開公司。然而，自去年學業完成還有將近6個月就畢業時，她發現自己的行業經驗非常少，只在當地的婚宴場實習過和擔任過臨工工，這離她的目標還非常遙遠。

其實，威爾金森只是眾多畢業生困於兼職工作中的壹個例子。實際上，有越來越多年齡在20-25歲的學生往往在畢業後幾個月甚至幾年還壹直從事臨時工或兼職工作，而不是按計劃開始自己的職業生涯。

10月初時，國家人力資源研究所（National Institute of Labour Studies）發布了壹項研究報告。報告中顯示，畢業生從事全職工作的比例大幅下跌。在2008年，56.4%的本科畢業生在完成學業4個月後就找到了全職工作，但在2014年，該數據跌至41.7%。據稱，下滑速度最快的人群是年齡在20-25歲之間的畢業生。在2014年，僅有39.4%的年齡在20-25歲之間的畢業生獲得相關的全職工作，而有將近三分之二（60.6%）的學生被迫從事臨時工或兼職工作。

值得註意的是，在2008年，20-25歲從事全職工作的畢業生的就業率比整體畢業生的就業比例高，達58.6%，這也意味著25歲以下的畢業生遇到的就業情況比所有畢業生都嚴重。

弗林德斯大學（Flinders University）的教授卡梅爾（Tom Karmel）是上述研究報告的撰寫人。為了確定畢業生的就業率的下滑是否和整體勞工市場下滑以及和2008年金融危機有關，卡梅爾查看並研究了幾十年來的統計數據。

雖然自2008年金融危機爆發後，每年的全職就業率都在下降，但卡梅爾認為不僅能把原因歸咎於勞動力市場的壓力，相反，他發現有壹大批人群正陷入無法解釋的困境中。

“我們猜測有兩種原因，壹種是企業不想招收應屆畢業生，另外的原因是人才市場上湧入了太多應屆畢業生。”

隨著畢業生失業率的不斷增加，每年的競爭也會愈演愈烈。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 厲害！悉尼小夥送外賣買下13套房

一個送披薩外賣的小夥似乎跟地產富豪聯繫不起來，但是人家確確實實買了13套房子，在28歲就靠收房租過起了「半退休」生活。

據《每日電訊報》報導，西悉尼小夥Tony Fleming在本月初決定辭去Domino披薩店的職務，因其房地產投資的租金年收入已經超過13萬澳元。

辭去披薩店工作後，Fleming計劃將所有的熱情投入的他的愛好中：買房子！預計很快他就會買下自己的第14套房產。

Fleming現在名下有3套的房產都是在過去10個月裡購入，這段時間大部分新州的房地產價值平均增長了10%。

Fleming的投資買房路也確實令人驚嘆。

19歲的時，Fleming買下自己的第一套房子，彭裡斯（Penrith）京士活（Kingswood）的一棟3臥室排屋。而這全靠他當時送披薩外賣10澳元的時薪。在買下第一套房產前18個月，Fleming貸款買了一輛車，債務繁重。但是靠著嚴格的省錢計劃，加班加點工作，他終於存夠了買房的首付款。

Fleming稱他當時一週工作60個小時，有時候連續7天工作不休息，而且還和父母住在一起節省房租。通過這樣的方式，Fleming稱確實存錢速度快了些，但是他存下來的錢金額其實也有限，不過加上首次置業補貼也夠了。當時的首次置業補貼比現在可大方不少。

Fleming買下的第一套房十分破舊，價格僅為18.9萬澳元。Fleming把一個空出來的房間租給了朋友，減少還貸壓力。

經過翻修後，這套房產在1年時間內價值翻倍。於是Fleming進行了再融資貸款，將這筆錢也用於房產投資。

此後，Fleming在京士活買了另外一棟住宅，又在聖瑪麗（St Marys）區域買了多套公寓。

他最近購買的房產位於新州地方區域和南澳。

Fleming把他的成功都歸功於非同尋常的購房策略。投資房產時，Fleming完全忽略自己的房產喜好，只根據房產的租金及潛在升值空間考慮。一旦房產價值上漲，Fleming便會再融資貸款以購買下一套房產。

此外，Fleming認為他極端的儲蓄方式也助力不少。即使後來已經成為Dominos披薩一家門店的經理，他也不停地工作，基本沒時間花錢。

不去度假，少喝酒，減少不可抵稅的開支，Fleming稱這一切都是值得的。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 悉尼房價再度啟航？第3季度仍然上漲2.7%

盡管政府正努力采取措施冷卻樓市，但是悉尼房價似乎再次起航，2016年第3季度房價增長率為壹年來最高。

根據Domain集團上周四公布的數據，截止2016年9月，悉尼獨立屋中位價格為1,068,303澳元，季度增長率為2.7%。

澳洲不少住宅投資者在最近近年賺得盆滿缽滿，而首次置業人群卻離買房夢想越來越遠。澳洲財政部長莫瑞信（Scott Morrison）剛號召完各州及領地政府解決房價可負擔性問題，房地產業界專家就表示房價增長還將繼續。

截止2016年9月，悉尼獨立屋中位價格為1,068,303澳元，季度增長率為2.7%

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第3季度悉尼房價上漲主要歸功於投資者活動增加，截止2016年8月，投資者活動年度增長9.2%。

Domain首席經濟學家威爾森（Andrew Wilson）稱悉尼房地產市場回歸上漲趨勢，住宅拍賣清盤率保持在85%左右。今年5月及8月還2次降息。

下北岸是悉尼房價年度上漲幅度最大區域，在過去的12年個月房價上漲12%，2016年第3季度區域房價增長達到6%。

悉尼公寓市場相比獨立屋市場增長幅度較小，第3季度公寓中位價格為685,865澳元，季度增長率僅為1.1%。由於此前公寓市場處於下滑趨勢，悉尼公寓價格年度增長率僅為0.9%。

匯豐銀行首席經濟學家布洛克瑟姆（Paul Bloxham）悉尼房地產市場“復興”將成為澳洲央行下周會議討論重點。他認為接下來的幾個月裏，悉尼房價還將繼續增長，但是增長率數字應為個位數，不會上雙。

布洛克瑟姆指出，雖然需求加大，但考慮到貸款限制加嚴，悉尼房價增長不會達到2014年及2015年水平。

10月24日，澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）下發新借貸指南，要求貸款商在評估貸款客戶還款能力時，必須按7%的利率來計算。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 華人投資者受限墨爾本多區域房價下跌

外國投資活動減少，引發墨爾本東區房價下跌。曾受中國買家熱捧的地區也出現房價下跌。

據Domain網報道，過去壹年，由於外國買家借貸條件收緊，加之需繳納額外稅費，墨爾本Balwyn North、Mount Waverley、Glen Waverley、Doncaster等地房價出現明顯下降。此外，由於大量新公寓面市，墨爾本CBD、Box Hill、Footscray等地住房中位價也出現下降。

外國投資活動減少，引發墨爾本東區房價下跌

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曾受到中國買家熱捧的Balwyn North，房價曾在3年內飆漲87%。據Domain最新數據顯示，Balwyn North獨立屋中位價最近出現顯著下跌，過去壹年跌幅高達9.1%，目前為170萬澳元。Mount Waverley最近有所回溫，但過去壹年跌幅仍高達5.1%。

墨爾本房地產機構Marshall White的拍賣師Robert Ding表示，最近的政策調整導致海外買家的市場活躍度下降，不過，由於市場競爭激烈，本地華人買家仍願意為心儀置業付出高價。

Domain首席經濟學家Andrew Wilson表示，當地房價持續顯著增長造成了支付能力阻礙。

盡管墨爾本整體住房市場去年出現5.5%的增長，公寓價格開始展露疲態。去年，除了交易最旺的三臥增長了5.4%之外，墨爾本市壹臥住房中位價下跌1.4%，兩臥住房中位價下跌1.8%。

（據Domain）

澳洲 | 被美國超越?澳洲或不再是住房面積最大國

據《悉尼晨鋒報》報道，澳洲的新建住房面積正在不斷縮減。據澳洲聯邦證券公司（CommSec）的證券經紀人分析，上壹個財政年，澳洲獨立式住房的平均占地面積為231平方米，這個數字相比2008-09年的最高紀錄247.7平方米有所減少。

澳洲新建住房平均面積比20年前要大10%，比30年前要大30%

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澳洲新建的房屋裏，公寓占了絕大多數，而且面積也變得越來越小。據CommSec的住房面積大小走向報告，上個財政年的公寓平均面積為131.3平方米，這壹數字與2004-05年最高紀錄143.7平方米相比，下降了9%。上壹個財政年全澳洲所建成的房屋中，超過40%的房屋屬於中等密度或高密度類型。CommSec的首席經濟師Craig James稱，地段變稠密了，所以很多獨立式住房的平均占地面積也變小了。年輕的購房者和新移民對於不同戶型的偏愛也是其中壹個因素之壹。James說，“人們開始重新思考他們的生活方式”。

2014-2016年，維州的獨立住房面積是全國最大的，平均房屋面積達到了241.1平方米，排在第二的是昆州（237.7平方米），接著是新州（227.4平方米）。首都領地和塔州分別是180.8平方米和188.1平方米。上個財政年，北領地的公寓平均面積為179平方米，是全國最大的，排在第二位的是維州（134.7平方米），新州（132.4平方米）位居第三。1980年代中期到2010年期間，澳洲的新建住房平均占地面積猛增了50%。2012年之前的15年裏，澳洲新建房屋面積大於美國。對此，CommSec表示全球範圍內的對比有點困難，但在那段時間，澳洲的新建住房面積應該屬於全世界最大的。

但在過去的幾年裏，美國的獨立住房面積大小已經超過了澳洲。去年，美國新建住房平均占地面積快要接近250平方米，比澳洲大了近10%。據報告顯示，“美國2015年的房屋面積達到了歷史新高，在全球也有可能排在第壹”。即使如此，按照國際標準來講，澳洲的平均房屋占地面積還是很大的。報告稱，“比起美國和澳洲，歐洲的房屋面積要小很多。新西蘭的房屋面積比澳洲小7%，最新數據顯示加拿大的房屋面積比澳洲要小10%左右”。

澳洲的新建住房面積相比過去而言，還是大了很多。澳洲新建住房平均面積比20年前要大10%，比30年前要大30%。James稱雖然澳洲人仍在建著相對大的房屋，但是在過去的幾年裏還是有明顯變化的。他說，“澳洲人正在對他們的需求進行重新考量”；“夫妻和小家庭都考慮將公寓作為第壹選擇。4-5間臥室大住宅的需求變少了，而且郊區不斷地在合並，拆了房屋建起了公寓和連棟房屋”。

去年維州的住房面積創下最高紀錄，而自2000年悉尼奧林匹克運動會以來，新州的住房面積則排在全國第壹。另外，統計局提供了住房竣工數據，CommSec據此計算的新建獨立住宅和公寓的平均占地面積。

（據SMH）

澳洲 | 悉尼可負擔住房規劃披露包容性區劃或遭開發商反對

根據新州政府即將進行的規劃法規調整，在悉尼各地重新區劃用途的土地上建設的新住房開發案都必須包含可負擔住房。

澳洲日報引述《悉尼晨鋒報》報導，這個要求將包括在大悉尼委員會下個月公佈的六項分區規劃草案裡。大悉尼委員會是由譚博夫人（Lucy Turnbull）領導的新規劃機構。這些規劃意味著，在經過重新區劃，可以用來建設更高密度住房的土地上開發住房的話，5% 到 15% 多出來的空間將成為由社區服務機構管理的低收入住房。

據瞭解，這些可負擔住房規劃將適用於私有財產持有人和州政府持有的土地。

這些規劃將遭到房地產開發商的抗議，除非它們可以為提供可負擔住房獲得額外獎勵。

不過，向中低收入者提供出租房的社區住房服務機構將對此表示歡迎。

大悉尼委員會一名女發言人表示，在分區規劃公佈前，她不方便透露更多信息，但委員會已經意識到，給低收入家庭提供可負擔住房的需求日益增長。

她表示，政府需要進行戰略性規划來增加可負擔住房的數量，同時通過增加住房供應來增加總體的可負擔性，滿足日益增長的人口需求。

根據所謂的包容性區劃方案（inclusionary zoning scheme）而建設的可負擔住房將面向那些搬出政府提供的社會住房或存錢打算買房的人。

相關資訊：墨爾本首次置業者可負擔的唯一區是？

（據鉅亨網）

澳洲 | 城市綜合體優勢多，成堪培拉投資新熱點

堪培拉的城市面貌正在改變。以天然環境著稱的澳洲首都，正在大力發展城市綜合體建設，從而為城市居民創造更具現代化氣息的生活空間。對投資者來說，這是一個值得關注的信號。

優勢明顯，潛力巨大

集住宅、零售、辦公和休閑娛樂為一身的城市綜合體越來越成為現代都市發展的建設重點。由於功能多元，綜合體大大提高了土地及基礎設施的利用率，緩解重復建設帶來的資源浪費。在綜合體內，居住者和工作者促使了商業空間的繁榮，而商業空間則為居住者和工作者提供更舒適的生活條件，兩者的和諧互助將會明顯提升群體自豪感，這將創造出生氣勃勃的街區文化。從某種意義上來說，城市綜合體就是一個多元化的投資組合，可以讓業主分散在租房市場上的風險。

GEOCON用心打造的Infinity Towers是一個集公寓、辦公、零售及餐飲於一身的城市綜合體項目

正是因為看到了這些優勢，堪培拉在城市規劃中大力發展綜合體，把它作為增加城市中心人口的基礎。從理論上說，綜合體會成為經濟發展的引擎，因為住戶已經為它的商業准備了一個潛在的市場。對於想要分享城市發展紅利的投資者來說，這是一個令人興奮的機會。

Southport的公寓項目臨近塔格黎諾湖（Lake Tuggeranong），引領堪培拉南部期待已久的水邊生活

成功經驗，影響深遠

城市綜合體總能創造無限的可能性，一流的餐廳、影院、公園，頂尖的商店、咖啡館、健身房，幾乎能滿足現代生活的一切需求。除堪培拉以外，澳洲各地都在建設綜合體，並且已經嘗到了綜合體給城市生活和社會經濟帶來的甜蜜滋味。其中，悉尼的East Village和Darling Quarter、紐斯卡爾（Newcastle）的Honeysuckle、布裡斯班（Brisbane）的Trafalgar Lane和Portside Wharf已經成功地打造出趣味而多元的生活空間，深受住戶喜愛。

Wayfarer位於堪培拉的的中心商業區，樓高27層，建成後將會成為堪培拉城市天際線上最高的建築

而堪培拉的Realm Precinct和New Acton也給當地居民帶來了全新的現代化氣息，累積了大量的人氣。Realm Precinct和New Acton都位於堪培拉的市中心，規劃有高級住宅、奢華酒店和一流餐廳等，前者擁有一座五星級酒店，後者則以戶外藝術展著稱。這兩個知名項目的成功證明，綜合體已成為堪培拉一個新的投資熱點。

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