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悉尼公寓房租回报率下跌到了12年以来的最低点，在这样的情况下悉尼一些地方的公寓房价格可能就只有下跌这一条路了。

去年悉尼公寓租金回报率跌到了3.57%，比2005年低谷时的3.66%还低。相比之下在2009年高峰时，回报率曾高达4.95%。这是BIS牛津经济学院的最新报告《2017-2023悉尼各区的公寓》（Apartments in Sydney Suburbs 2017-2023）所说的。

报告的作者Angie Zigomanis 说，正如2000年代中期的情形一样，低的租金回报标志着公寓房价即将下跌。

他说尽管在房地产资本增值强劲的时期投资者乐意接受低的租金回报，但是在资本增值缓慢下来、借贷政策收紧、而且利率可能要升高的情况下，他们对低租金回报的容忍程度就要打折扣了。

“在主要由投资所推动的地区，人们追逐高的租金回报，因为他们要以此来弥补低的资本增值。”他说。

报告说悉尼住房的需求在上一个财政年度达到了高峰，估计需求量是42500套。然而建设完工的住房数量超过了这一需求。

在悉尼各地2016/17年度，有47200套住房建成，比2012/13年度住房建成数量23100套多了一倍多。

在本财政年度中，住房建成的数量预计会保持在很高的水平，而且从新州移居其它州的净人数在增多，这将导致住房需求进一步下滑，Zigomanis 说。

他说按地方政府辖区而论，悉尼市、Bayside市、Ryde市、Parramatta市、The Hills 郡是供过于求风险最大的地方。

“在这些地方有大量的建房活动”，他说“特别是这些地方的一些局部区域，如Parramatta、Botany、Mascot、Macquarie Park、Zetland等区。”

最近风险评估机构RiskWise Property Review对3000多个区进行了分析，以找出人们应该避免购买楼花的地方，经过分析后他们断定Zetland是澳洲住房供过于求风险最大的地方。

“风险最大的地区是那些既有供应过剩，又有严苛的借贷限制、消费者情绪改变、而且买家偏爱独立房而非公寓房的地方。” RiskWise公司总裁Doron Peleg说。

供应应该均匀地遍及悉尼各地，着重点应该是推动悉尼欠缺的中级的、中密度、诸如排屋之类的住房开发，这样的房子更适合于家庭。

布裏斯班和凱恩斯哪個房價高？這個問題沒有絕對答案，但是被稱為“十年前的悉尼”的布裏斯班住房市場壹直被業界看好！

相比於悉尼、墨爾本，布裏斯班的生活成本、物業價格大幅低於東岸兩大城市，因此吸引著越來越多海外和洲際移民的到來！

根據Corelogic最新公布的住房銷售數據：布裏斯班與黃金海岸兩地銷售數據合並後達275億澳元，成為過去壹年的“銷售冠亞軍”。

鑒於“悉尼房價早已突破$80萬，墨爾本房價早已突破$60萬”的殘酷事實，處於價格窪地的布裏斯班給了年輕人希望和夢想，他們部分開始考慮選擇布裏斯班！！

目前，布裏斯班平均房價僅為48.5萬澳元，房價增長有巨大的補追空間！！

最重要的是布裏斯班的公寓租金回報率達到5.2%、別墅租金回報都有4.1%。

毫無疑問，布裏斯班已成為投資置業的絕佳之選！澳洲房產投資專家協會（PIPA）最新調查的報告顯示：在超過1000名受訪投資者中、58%表示將在未來6-12個月在布裏斯班投資房產！！

他們認為布裏斯班是澳洲新興房產投資的熱點城市，未來房價將和悉尼、墨爾本呈現三足鼎立之勢。

從2012年開始，中國富豪團就開始瞄準了布裏斯班，其中包括：萬達王健林、恒大許家印、綠地集團、央企保利集團、中銀、東方航空。

當普通人還在懵懂猶豫之時，企業大佬們早已紛紛布局布裏斯班！

誰時刻保持警醒、掌握先機，誰就能獲得財富！！

腳步緊跟大佬，買房要趁早！

聯邦政府2015年6月18日正式公布澳洲北部發展白皮書，將斥資50億澳元澳洲北部將被打造為經濟重地,澳北地區將成為未來亞洲的“飯碗“。凱恩斯則是澳洲北部第壹大城市,是澳洲通往亞洲的門護。

－ AQUIS綜合度假賭場82億澳蔽。比澳門威尼斯人賭場投資大2.5倍，南半球最豪華最大的賭場度假村。
－凱恩斯中央商務區世界級NOVA開發項目4.5億澳蔽。
－翡翠山風電場（MountEmeraldWind Farm）4億澳蔽。
－凱恩斯植物員開發項目2億澳蔽。
－橋治敦綜合農業項目審批20億澳蔽。
－鉑爾曼酒店出售升級1億澳蔽。
－凱恩斯國際機場重建10億澳蔽。
－凱恩斯醫院升級4.55億澳蔽。
－2015年6月底4500萬澳元投資的大型水上樂員動工，距離金色湖畔項目僅4公裏。
－壹條由悉尼開始，貫穿布裏斯班，皮爾煤礦至凱恩斯的鐵路線已備印度公司中標，總投資額220億澳蔽。

布裏斯班和凱恩斯哪個房價高？與澳洲其他城市投資相比，凱恩斯是澳洲東北部人口增長最快的地區,是澳洲繼悉尼後第二大國際旅遊人口最多的城市，凱恩斯每年接待超過500萬遊客，每天約有26600外來人入住凱恩斯。

－凱恩斯房地產銷售價格記錄顯示，2014年12月以前的12個月增長了18.8%。
－過去壹年記錄的租金增長了5%。
－過去三年的平均空置率只有1.7%。

凱恩斯的出租空置率（1.7%）顯著低於大多數澳大利亞城市。布裏斯班為3.5%，悉尼為1.8%，墨爾本為3.9%，湯斯維爾為4.8%，麥基為8.4%。

－比較其它城市的房價，金色湖畔的性價比絕對占有優勢:高品質，中低價位，並且環境不可再造，稀有物業資源。
－比較澳洲其它城市的房價，凱恩斯僅僅是投資時鐘的早晨7點鐘，從早晨7點到中午12的投資上升空間來講，凱恩斯房產的增值空間是巨大的。

澳洲頂級經濟師預料未來的五年，澳洲經濟發展最快的城市就是凱恩斯，請您不要錯過這壹絕好的賺錢機會，投資金色湖畔，必是妳全球置業的明智首選！！

海外人士7月1日後不再享有澳洲印花稅減免優惠。

2017年7月1日之後，在維多利亞州購房任何人將不再享有印花稅的減免，包括海外人士、澳洲公民、永居簽證PR持有者。新政實施以後海外人士將不再享有原有的5%的印花稅減免，購買期房需要支付12.5%左右的稅，購買成本將上升不少。
維多利亞州

新南威爾士洲
海外人士額外印花稅翻倍
新洲從2016年6月21 日開始對海外人士征收4%的額外印花稅，現在新南威爾士州政府有了新計劃，計劃向海外房產投資者收取更高的費用以及稅費，並以此來籌集幾十億資金、用來幫助澳洲本地的首次置業人士。
此次計劃中外國投資者附加稅（Foreign Investor Surcharge Duty）將從4%大幅增長到8%，並從7月1日開始實施。每年繳納的土地稅也會有所調整，將從0.75%調至2%。

昆士蘭州
海外人士額外印花稅維持3%不變
昆士蘭州從2016年10月1日開始向海外人士征收3%額外印花稅，目前暫無其他加稅消息。不出意外的話昆州壹般會在新洲和維州新政出臺之後做相應調整。

澳大利亞政府公布的聯邦預算宣布，對於海外人士置業，具體新規主要有3條：
1. 房地產開發商出售給海外購房者的配額須限制在總房屋數量的50%以內，該規則自2017年5月9日開始生效並被要求執行；
2. 對於每年空置6個月以上的房產，澳大利亞政府將實施新政稅收，但這壹規定並非適用所有人，只適用今年5月9日後提出申請的購房者；
3. 從2017年7月1日開始，海外人士的申請費將提高10個百分點，這些稅費除了用於資助壹些基礎設施中心的建設維護外，還將加用於支持政部門從事對外國投資的審查工作。
聯邦政府

我們可以友由以上得出結論：澳洲政府上調印花稅旨在維持房價的合理增長、抑制由於市場過熱而導致的房價虛高、從而保證投資者獲得穩定且較高的投資回報，此舉是在保護投資者的利益。各大州接二連三上調印花稅，可以說明澳洲，甚至整個海外房市仍然被十分持續看好。但對於投資者而言凡事還是要趕在之前，以便獲取更多收益回報。

2017年7月1日之后，澳洲首次置业印花税减免政策有所调整，从之前的55万以下全免调整到65万以下全免，65万-80万部分减免印花税。本次调整同时适用于新房、二手房。

自从去年7月澳洲印花税减免的房价门槛提高后，先后有至少5400名置业者涌入大悉尼房地产市场、并购置到了第一套房。

虽然目前要完全扭转悉尼的房屋可负担性问题还很困难，但是事实证明我们正在往努力前进，至少在改变首次置业买房难的问题上，我们正在努力。

至于为何不将改革进行到底， 澳洲房屋协会(HIA) 称他们正在计划草案要将首次置业印花税减免的房价区间继续扩大。

 
澳洲房屋协会执行总裁David Bare表示目前新的印花税减免政策是远远不够的，因为最高只包含到$85万的房子。
因为$85万还没到西悉尼的独立屋中价位，所以并不能帮助首次购房者买到中价位的房子。

即使从去年十月开始悉尼房价已经发放慢了增长速度，但是目前独立屋中价位依旧徘徊在88.4万左右。
 
有更多的首次置业者走进市场是一个好事，代表着我们的市场越来越健康了。

Bare说新州政府一直在努力，期望有效解决房屋可负担性问题，但实际上政府的苛政杂税占据了房价的40%。

 
悉尼内城区只增加了少量的首次置业者。 Darlinghurst和Woolloomooloo自去年7月只新增了29位首次置业买家、Randwick 和NewTown地区分别只新增了9位和12位首次置业买家、Paddington地区只新增了12位买，而在印花税新政实行之前这里事实上没有一位首次置业买家。

虽然增加的大多数首次置业买家都来源于悉尼外城区，但减免的目的就是为了解决首次置业者进入市场问题。
 
因为房价被高估、许多工作机会被转移到悉尼圈外，导致很多首次置业买家买不起内城去房子。
如果房屋供给量短时间内不能提高的话，除了对原有的政府规划进行改革， 新政政府还有可能通过控制人口的快速增长来在宏观经济层面上改善房屋所有权和可负担性问题。

受地價增長影響，布裏斯班各區房價從1986年至今已經增長了近299%。

從房價增長率而言，布裏斯班增長率要高於澳洲其8個首府城市的平均值、僅次於悉尼。
 
但昆州房價從2009年起至今幾乎沒有發生什麼變化。東南部以外的地區房價卻有所下降。

布裏斯班房價增長大部分發生在兩個時期：其中壹次在1987年至1992年間、還有壹次在2001年至2009年。

從2007年至今昆州12個地方政府區域的房價增長很十分兄猛，其中11個位於昆州東南部，其中房價增長最多的是布裏斯班。

昆州的房屋可負擔性衡量標準主要是收入與房價的比例。而報告作者發現房屋可負擔性從20世紀80年代開始猛降，但是從2010年開始，這個指數又開始穩定起來。

過去5年對很多普通工薪階層家庭來說，昆州的房屋可負擔性問題有所改善，不論是從房租的角度，還是從房貸還款的角度。

但是昆州各地的房屋可負擔性情況還是大有不同。

就房租和房價與收入的比例來說，黃金海岸、陽光海岸和Wide Bay是最不可負擔的地方。昆州中部和Mackay是可負擔性最高的地方。

但是國際研究顯示昆州的住房相對來說還是不可負擔。

國際住房可負擔性調查發現：布裏斯班的城市住房可負擔性比新加坡、加拿大（除多倫多和溫哥華之外）、愛爾蘭、美國（邁阿密、加利福尼亞幾座城市和火奴魯魯）和日本的可負擔性低。

Toowoomba、Bundaberg、凱恩斯、布裏斯班、Fraser Coast、黃金海岸和陽光海岸都是嚴重不可負擔的住房市場。

在昆州17.4%的業主要將工資的30%以上用在住房上。

對年輕人及低收入群體來說住房可負擔性問題是最亟待解抉的問題。逾三分之壹的低收入家庭都受到了租房的壓力。

報告作者還指出首付是阻礙居民買房的最大障礙，而不是房貸還款。

過去50年收入和房屋首付之間的差距也越來越大。

壹般情況而言布裏斯班家庭需要1.1年的收入才能攢下20%的首付。15年前布裏斯班家庭攢下首付只需要0.7年。

越來越多年輕人、家庭和夫妻開始選擇住在聯排別墅和公寓。而年紀大的人往往願意住在別墅內。

昆州人的房屋所有權在年輕人群體中比例下降趨勢最為明顯。

報告作者表示政府力量和政策調整將給住房市場帶去很大的影響。

昆州住房廳長麥克先生（Mick de Brenni）表示，政府已經設立了住房研究聯盟，將針對何謂可負擔性的住房這壹問題進行細致入微的專業研究。

“最終，這是壹個需要在聯邦政府層面斡旋並解抉的全國性問題。”

澳洲最佳生活方式区排名：布里斯班各区房价低生活品质好。

清盘率通常可作为价格走势的领先指标，据2017年11月澳方拍卖数据显示：悉尼注册拍卖总数952，清盘率达66%；墨尔本注册拍卖总数为182，清盘率达77%；布里斯班注册拍卖总数为125，清盘率为43%。

在全澳拥有最佳生活方式的区购房将需要731000至2615000澳元。

据澳洲房地产网消息，全澳拥有最佳生活方式的十大区中，布里斯班独占七个，这些地方阳光明媚，不仅靠近海滩，而且拥有其它良好的关键生活方式因素。

维州的St Kilda West居全国最佳生活方式区之首，其次是South Brisbane丶Dutton Park丶Spring Hilland丶Kangaroo Point。

St Kilda West的房价也最高，独立房中位价高达2,615,000澳元，而布里斯班的Corinda的中位价最低，为731000澳元。

对拥有最佳生活方式之区的分析，是对各区根据一些因素进行排名，包括靠近海滩或河流丶学校丶公园以及到最近的市中心的驱车时间。澳洲统计局（ABS）的2016位置数据库被用于计算每个区与主要生活方式如公园或教育设施等的距离。市中心不在被分析之列。

独立房中位价从房地产数据公司Corelogic获得，为截止到2017年8月31日的12个月。

根据REA集团首席经济学家Nerida Conisbee称，全国榜单显示了一些区过去可能被买家忽视，但实际都不错。

她说：“你不一定要付出代价才能获得好的生活方式，只要你淮备离开悉尼丶墨尔本一定距离。”

人口的增长和就业机会不足使布里斯班因实惠的房价，比墨尔本和悉尼有更多的区入选生活方式最佳地区榜单。

Conisbee说：“布里斯班符合很多的条件，其基础设施很好，相对来说比较便利，有很多好的生活方式因素。但目前没有工作的增加，确实限制了房价的变化。”

她说：“人们喜欢绿地和散步的地方。通常很多公园都可以散步，这是另一个重要的事情。如果你不必开车，你可以四处走走，那么这个地区会变得更具吸引力，而且靠近一所好学校，或许多好学校，使得一个地区更具吸引力。”

在这些拥有良好生活方式的区，大多数独立房靠近公园，有趣的是这里提供的不仅仅是锻炼或溜狗的地方。

分析结果显示布里斯班占据榜首，而各州数据各不相同。各州位列第一的区如下，新州为Kirribilli，堪培拉为Barton，南澳为North Brighton，塔州为霍巴特，维州为St Kilda West，昆士兰为South Brisbane。

每壹位來到異國他鄉的海外華人，壹定都去過當地的唐人街，它承載著每位華人對家鄉的記憶，能給在異鄉的妳帶來無法替代的親切感與歸屬感。

墨爾本唐人街位於熙熙攘攘，熱鬧非凡的市中心地段。在寸土寸金的墨爾本市中心，Swanston St和Little Bourke St兩條街交界處，妳可以看見兩根中國紅色的大柱子，充滿中國特色的琉璃瓦檐頭架起的牌坊，在眾多的高樓大廈中妳可以壹眼就看見它，它是澳洲乃至全世界歷史最悠久的唐人街之壹。

對於吃貨而言，唐人街就是每個人心中美食天堂，在這裏妳可以吃到全國各地的美食，比妳在家鄉吃到的異地菜還要正宗。但其實，墨爾本唐人街卻不只是壹條美食街那麽簡單，澳洲華人經歷的歷史文化沈澱都在不斷為這壹條街增光添彩。

唐人街的歷史

19世紀50年代，在墨爾本周邊發現了金礦，消息傳遍世界，並吸引了大量從全球來到墨爾本的淘金者，這其中包括了許多來自中國的華人，墨爾本也因此被稱為“新金山”，與美國的舊金山齊名。

於是，越來越多的華人慕名來到了“新金山”，這個位於墨爾本市中心的小柏克街逐漸變成壹個小型的華人社區商圈，淘金者們可以在這裏購買來自中國的食品、設備和藥品等。

但隨著淘金熱的褪去，黃金在挖掘中逐漸枯竭，有壹些華人淘金者選擇了返回中國。而那些沒有返回中國的華人就選擇留在這條能給他們帶來歸屬感的墨爾本唐人街上。他們有的辛勤為他人工作，有的則去自己創業。

在19世紀80年代，墨爾本的工業發展蓬勃。從19世紀70年代至20世紀初，墨爾本唐人街也經歷了壹個美好發展時期。

然而，1901年，澳洲的新勞動法頒布，限制有色人種入境的澳大利亞“白澳政策”壹度讓墨爾本唐人街迅速陷入了低谷。華人人口驟減，生意馬上冷淡，墨爾本唐人街急劇蕭條。直至1947年，澳洲政府放寬了移民政策，唐人街開始復蘇，唐人街和整個墨爾本的華人人口數量也得以迅速成長。

如今的唐人街

經過100多年的發展，如今唐人街規模比初建時增大了許多。Russell St與Little Bourke St東路口處屹立著中國特色的地標式牌坊，上面書寫著 “墨爾本唐人街” 6個金字。在墨爾本市政廳的支持下，唐人街不僅恢復了往日的輝煌，還新添了諸多現代元素。

唐人街上各種類型的店鋪應有盡有—從酒樓、面館、甜品屋、零食店到書店、服裝店、禮品店、商場，妳能想到的這裏都有。

每年唐人街還會舉辦許多的節日和活動，如美食節、中國新年慶典等等，這些節日都讓墨爾本唐人街充滿了人情味與活力。不僅華人們有了歸屬感，同時也向其他國家的人展示了中國文化，增加了澳洲的多元化。

如果妳還想更全面系統地了解華人移民在墨爾本的歷史，感受唐人街的前世今生，那麽妳可以去位於唐人街後半段的澳華歷史博物館參觀了解。在這裏，妳不僅可以詳細領略澳洲華人過去與今天，還可以身臨其境地體驗壹下當年華人礦工們的生存環境，十分震撼。

來源：搜狐

排版：Shelly Du