投资者仍然可以找到房价低廉但租金较高的地区
想要在美国投资独栋别墅再出租的投资客来说，现在进入市场看似不妙。尽管租客需求量不小，而且租赁客的租金预算也增加， 但目前房价已经过高，通过投资获得收益难度在加大。
“目前独栋别墅的房价已经接近最高点，”房产数据公司ATTOM Data Solution的高级副总裁Daren Blomquist表示。
尽管如此，投资者们仍然可以找到那些房价低，平均租金又足够高的地区来获得可观的收益。另外，那些平均工资正在上涨，年轻人口也并未减少的地区也是投资者找寻的目标。
ATTOM的数据显示，在2016年， 35% 的新购房者不打算自己入住（因为房屋交易税账单地址和新购房地址不匹配），这意味着2016年买房人当中有35% 的人很有可能将房产用来出租。
“这个“地址不匹配数据”是我们有数据以来最高的，” Blomquist说，独栋房屋来说，这个比例通常在28%左右，。
因此，尽管独栋房屋均价处于高位，但还有很多投资者跃跃欲试。全美住宅联合会（HomeUnion）的研究主任Steve Hovland表示：科技中心城市，旅游目的地，房价保持攀升的城市及周边待吸纳溢出人口的卫星城市，独栋房屋的市场交易依然活跃。
机构投资者保持谨慎介入
租赁型独栋房屋市场里的机构持有者最近鲜有添置新资产，活跃度比起2008年房市崩盘后要清淡。2008年时美国还没有类似Invitation Homes和American Homes 4 Rent这样的房地产信托基金。房地产信托基金获取资本很容易，但在高房价背景下，也放缓了收购扩张的节奏。
“他们已经从收购模式转向巩固现有业务阶段，”Blomquist说，“他们已经不再售卖任何房产。”
ATTOM统计公开资料后发现，2016年购买了10套以上房产的大型买家仅占房屋总销量的3.1%。
机会在哪里？
即便如此，投资者依旧可以找到可投资的价值洼地。
“这些独栋别墅的价值洼地目前主要集中在东北的因为上世纪80年代后工业时代而经历了去城市化的锈带（rusty belt）以及美国东南部地区，” Blomquist表示，“主要原因是其市场价格相较美国其他地方更为低廉。”
ATTOM 2017年第一季度的数据显示，在佐治亚州Clayton县购买独栋房屋的投资者能平均获得23.7%的租金收益。这个租金收益是基于美国住房和城市发展部公布的三房住宅$1,383月平均租金和该县房屋售价中位数$70,000计算得出。
现如今值得投资的区域与房市崩盘后机构大举进入的区域完全不同，“交易热点已经从凤凰城，拉斯维加斯转移至二、三线市场，” Blomquist说。
在人口规模更小的城市房价仍然在上涨。例如新泽西州的Cumberland县：一季度当地房价中位数为11.6万美元，比起2016年的中位数房价已经上涨21%。
基本面健康至关重要
投资者青睐经济发展势头好的城市。比如纽约州的Oswego县在第一季度为投资者创造了16.3%的租金收益率。当地2016年第三季度的人均工资水平较上一年增长9.3%。
投资者要尽量避开年轻人口净流出区域。在Oswego县，2015年与2014年“00后”人口占比稳定，均为18%。
高房价就要高租金
投资者当然也可以选择在房价更高的城市里寻找标的,但前提是有高租金来弥补高房价带
比如加州的萨克拉门托。依据全美住宅联合会（HomeUnion）的数据，该市仍然位列最具吸引力的独栋房屋出租投资地点榜单第一位。“萨克拉门托因为全国第二高的租金预期而上升至最佳投资地点榜首位置，” Hovland表示。
全美住宅联合会（HomeUnion）还把加州的圣何塞收录进最具投资吸引力市场的榜单中。“高收入、高科技的工作职位正在抬高当地租金，” Hovland说。然而买家一定要注意不要买租金上涨速度跟不上房价上涨速度的标的。
作者：Bendix Anderson | Apr 10, 2017
来源：美国房地产投资者（National Real Estate Investor）
译者：居外研究院 实习编辑 常元臻
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