加拿大国会:房贷利率将升到4.8% 国民会很惨 | 加拿大

尽管有关利息调涨的预期已经存在很长一段时间了,但加拿大人似乎还在筑高债台。加拿大国会预算办公室在最新报告中称,这正在把本国家庭的财务脆弱性带至前所未有的水平。

国会预算办公室报告显示,2017年第1季度加拿大家庭的债务与可支配收入比,已经攀升至174%。即国民每拿回家100元,就背负上了174元的债务。

该预算监督机构预计,到2018年底,加拿大家庭债务水平将达到180%。

家庭财务脆弱性将史无前例

Global News报导,预算办公室数据显示,今年第1季度,每100元可支配收入,加国家庭所欠的本金与利息是14.2元,略高于2015年中期的水平,但从未超过14.9%。

如果加拿大央行目前0.5%的基准利率,至2020年中期被调高至3%,那意味着加国家庭的债务偿还比率,在2021年将达到16.3%。即每100元可支配收入,家庭需要用16.3元来归还所欠的本金与利息。

而这一比率,最让加国政策制定者忧心。因为越高,意味着加国家庭更难以抵挡金融冲击。

报告写到:“尽管预期利率上调,但由于房价继续上涨和消费者信心水平攀高,我们预计(加国)家庭将筑高债台。”

随着未来五年利率回升到更接近“正常”的水平,“未来加国家庭偿还债务的能力”将进一步受压。

预算办公室预计,普通加拿大家庭的财务脆弱性将上升到历史上前所未有的水平。

房贷债务

依据国会预算办公室,至2021年底,加国房贷利率可能从2.9%上涨至4.8%。 这势必影响购房者。

当然,绝大多数背负着定期房贷的加拿大人,只有再续房贷时才会感受到更高利率的影响。而4.8%的房贷利率,仍将低于加拿大有史以来5.4%的长期平均水平。

非房贷债务

房贷之外其他贷款的利率,如普通贷款(unsecured lines of credit)和信用卡,可能在2021年底从5.4%涨至7.6%。这将使得该利率非常接近7.7%的历史平均。

(据加拿大家园)

居外看点:气候变化下的佛罗里达 | 美国

全球气候变化早已不是新闻,但在民主灯塔美国,全球变暖存在与否却仍然争议十足。最近几年,尤其在总统大选之中,环境问题成为了驴象两党争论不休,社会分化的主要议题。

刚刚过去不久的6月1日,特朗普宣布将抛弃巴黎气候协定,引发世界震动。虽然退出的流程可能比英国脱欧还要复杂,但很显然,特朗普领导下的美联邦政府试图否定气候变暖的存在性,因此,“视而不见“似乎是他上台后美联邦政府的主旋律。特朗普任命的环保署(EPA)署长斯科特-普鲁伊特(Scott Pruitt)“怀疑二氧化碳是气候变化的主要诱因”;之前特朗普曾下行政命令取消减少排放的法律法规;白宫草拟的预算计划给环保署缩减31%的资金、20%的人力;计划给海洋和大气层管理署裁去26%研究资金。笔者认为,特朗普上台才几个月,这些倒行逆施的“政策”和决定恐怕不会到此为止。

然而大自然的变化不会因为人类的唇枪舌剑而停歇,气候变化最直接的后果就是海平面的上升。

2009年佛州西南四个县Broward, Miami-Dade, Monroe 和 Palm Beach签订了一个气候变化议定书,其中对当地海平面的上升势头进行了预估。下列图表的绿色虚线是最乐观预估的,然而,“这样的情况只会在温室气体在符合当前增长趋势的情况下显著减少才会发生”。中间蓝色阴影的范围则是更有可能发生的:海平面在2030年时会比1992年高15-25厘米,到2100年时高79-155厘米

佛罗里达州Key West 附近相对海平面上升预测数据

气候变化下的佛罗里达 | 美国
来源:佛罗里达州东南部区域气候变化协定

 注:IPCC AR5 Median 政府间气候变化专门委员会第五次报告预测中间值

USACE High 美国陆军工程师团 预测最高

NOAA High  美国国家海洋气候局预测最高

 值得注意的是,海平面上升的节奏似乎也在加快。“2006年后的上升速度比以往都要快,本地比全球平均快好多,”迈阿密大学海平面上升课题组前带头人西蒙-吴道文斯基(Simon Wdowinski)说。1998-2005年间,涨幅是一年3毫米,2006年后每年上升速度是9毫米。

2015年的统计数据显示兴旺的旅游业带动了佛州人口上升。 以佛罗里达南部都市走廊为例,这条走廊北起朱庇特(Jupiter),南至霍姆斯台得(Homestead),人口规模全美排名第八。2015年人口规模同比增长8%,几乎是全美平均人口增速的两倍 。《自然气候变化》杂志的一篇报告曾指出,佛州可能受气候变化影响的人口数量全美第一。

这条都市走廊囊括了像迈阿密 (Miami),劳德代尔堡(Ft. Lauderdale),西棕榈滩这样的大城市,一旦受到洪涝灾害,损失必然惨重。美国国家野生动物联合会(National Wildlife Federation)的一项报告显示,迈阿密沿海可能遭受的经济资产损失冠绝全球,广州和纽约紧随其后。

佛罗里达是众多富豪钟意的居住、投资地点,海平面上升,使得佛州南部的房地产业也处于洪水危机当中。在佛州东南部人口最多的迈阿密-戴德(Miami-Dade)县,仅以2016年第二季度为例,该县在建人均办公面积和商品房面积分别达到5.45 平米和6.15平米,2016年该县人口规模达到271万。 人口2万多的Sunny Isles Beach正有8幢高楼拔地而起,该市的房地产净市值高达100亿美金。一旦海水进犯,这些房屋就真的打水漂了。

佛罗里达南部百年前还是一片低洼泥泞的沼泽地。“之所以会有人迁徙到这里,是因为人们利用水利工程,排涝灭蚊,再装上空调,就能住人了。”迈阿密-戴德县修复工作组组长吉姆-莫利(Jim Murley)表示。当时的居民们开凿地下水道,修建运河排干了内陆地区,填土抬高地势建造楼房,可是这些地下水道、运河如今就是雨水潮洪入侵内陆的高速公路。原有的红树林早已被砍伐一空,沙丘也被抹平,天然的防洪屏障早就被人类和人类的建造物取代了。

哪怕没有洪水,水位上升也影响到了我们日常生活的方方面面。 很多百年前建造的排水系统和海堤都无法面对现如今的挑战,化粪池、水井等基建设施受到的冲击直接影响居民生活。“海平面上升的后果在洪水发到你家门前就已经产生了。”威廉-思危(William Sweet),美国国家海洋与大气层管理署(NOAA)的海洋学家接受BBC采访时表示。

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气候变化下的佛罗里达 | 美国
特朗普家族的海湖庄园2100年vs 2017年鸟瞰图效果对比 (绘图: 气候中心研究基金会 Nicolay Lamm)

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 “海湖庄园(Mar-A-Lago),位于迈阿密北部121公里的棕榈滩,常遭遇洪水、海浪袭击,2017年4月特朗普及家人在此接待中国国家主席习近平。根据位于美国新泽西州的“气候中心(Climate Central”研究基金会的估算,到2100年海湖庄园每年会有210天被淹没在3.2米高的水深里。”

佛罗里达的建筑大多建在60-120厘米高的多孔石灰石之上,没能漫过堤坝的海水,却渐渐从马路底下渗透到城市里。佛罗里达南部90%的饮用水取自于地下水层,随着海水的入侵,淡水资源逐步向内陆退却。佛州的饮用水供应将面临很大考验。

佛罗里达本来就是经常受飓风暴雨侵袭的重灾区,对排水、防洪设施的要求就高。笔者在其北部的南卡读书时碰到强烈的暴风雨,大雨滂沱电闪雷鸣,雨水砸向窗户仿佛骇浪惊涛。宿管要求大家在底楼“避难”,这在佛州当地人看来,却是相当正常。

全美30大可能受海平面极端上升影响人口最多的城市:佛罗里达19城上榜

气候变化下的佛罗里达 | 美国
预测基于2010年全美统计结果与海平面极端上升预测数据对比
来源: “气候中心”(Climate Central) 研究基金会

当地机构并不是没有采取行动。“没有人比南佛州做的还要好,”美国气候变化官员联合会的执行总监丹尼尔-克里格(Daniel Kreeger)说。但问题不是他们光努力就能救回自己的家园,因为答案很简单,不能。佛州人自己也承认,将来总有一些地方会变得“不宜”居住。问题在于,在应对气候变化的时候做什么能保持整体经济稳定良好,游人们还会照常来享受阳光休闲度假。

做出改变需要因地制宜,官员和学者应到实地考察,得出具体方案。而执行起来,则需要所有人,包括但不限于政府官员、纳税人、保险公司、工程师、开发商、城建规划部门等等有关各方站在同一角度一同迈步,向着同一个方向转变。

针对海水倒灌进排水系统,水漫马路甚至居民家中后院,劳德代尔堡自2013年起加装了单向潮阀,阻挡住海水入侵接到,但还能排出雨水。

加高海堤似乎是最简便的办法。一排31厘米的防护堤要600-2000美金,加高海堤的任务平摊到每家人家头上大概是23-30米的堤坝。“你能让每户都投入资金吗?”劳德代尔堡可持续发展小组组长南希-盖斯曼(Nancy Gassman)说,2016年当地市政府提案说每家在2035年前都要加高各自的堤坝,但是迫于公众压力,该计划最终流产。今年新的法律又对堤坝的高度、质量提出了新的要求,对劳德代尔堡的沿岸居民又带来考验。邻近区域的公众都在关注该市会如何执行新法律,因为当地相对同样受影响的周边市县更加富裕。如果更富裕的居民都拒绝执行,会对整个地区都会带来负面影响。

“迈阿密海滩”地方政府计划把原先的废水处理厂抬高1.5米,再地下水系统加装价值40-50千万美金的水泵,并抬高169公里长的马路。但这么庞大的计划可想而知在执行时会遇到多大的麻烦。马路被抬高了,水流向路两侧的低处,被水泵排走。可当水泵出故障或着缺位时,人们的房产很可能受到损失。当地有一家餐厅去年在发洪灾时水泵出现故障,未能及时排走雨水,当时的雨水并不大,可食客们却被困在了餐厅。老板向“美国洪保险计划”提交了保险索赔,但被驳回。联邦紧急事件管理署(FEMA)的理由是:一切低于街道的,都属于“地下室”,【他们是不保的】。 当地政府正在与FEMA沟通,以期改变政策,解决类似因为抬高马路高度引起的保险问题。

佛州西南地区四个县签订了气候变化议定书,标志着地方政府真正着手于此,采集数据以采取行动,也标志着他们意识到了州、联邦政府的无所作为,也不会有所作为。

佛州现任州长里克-斯科特(Rick Scott) 是一名气候变化怀疑论者。曾有州政府前雇员发声,在州政府办公室里连“气候变化”这个词都不能提。这位自2011年上台的州长将于2018年任期满两届,失去连任机会。对于深陷水灾之害的佛罗里达人而言,对气候变化做“选择性忽视”的斯科特的离去,也许预示着能有更多人和机构一起来应对“气候变暖”。

参考阅读链接

1)关于“美国房屋保险”,请参阅居外编辑撰写的 美国买房须知:购房房屋保险需要注意哪些问题?美国买房须知:美国房屋保险分为三种九大类

2) 关于美国的“美国洪保险计划”,请访问FEMA项目官网

3) 如在美买房前,需更详细了解美国各地海平面上升预测数据及影响,可访问 美国海洋和大气管理署网站设计专题页面

 

作者: 居外研究院 实习研究员 常元臻

撰稿日期: 2017/06/11

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

中国留美学生逾期居留 “美漂”七年生活不堪回首 | 美国

美国《世界日报》报道,“花了好几十万赴美国念书,怎么可能让自己身份‘黑’掉呢?”听到中国留学生逾期滞留美国人数居各国留学生之冠时,27岁的陈风(化名)说,这些逾期居留美国的留学生,八成都是像他一样,从一开始就准备“跳机”的,2011年拿到加州一家“挂靠”学校学生签证抵达美国后,陈风才到学校念了不到一个月的书,就开始他的“美漂”生涯。

由于学生签证不允许打工,因此他专门接一些工作条件艰难的工作,“我去过山上种菜,一个小时九美元”,因为当年学生签证仍必须一年一签,赴美第二年,自称自己跟书本不熟的陈风,干脆放弃继续到学校注册,丧失学生签证同时,也正式展开他的全职“黑户”打工旅程。

2013年加入无证移民行列后,他离开加州,辗转到美国中西部多家餐馆洗碗、清扫厨房、端菜,“反正都拿现金,没身份也OK”,很快过了几年时间,他也攒了一些钱,“有的寄回湖南家乡,有的存起来准备成家”。

工作上不可能洗白身份,年轻的陈风也开始希望借着结婚能够解决他的身份问题,前后交往几个女友,最后都因为对方也无合法居留权而分手,去年好不容易认识一位有绿卡的女孩,不过,对方家长要求高额聘金,让陈风相当头痛。

中国留学生逾期滞留美国人数居各国留学生之冠
中国留学生逾期滞留美国人数居各国留学生之冠

陈风也征询过移民律师,即便他的另一半有绿卡,也不能立竿见影地帮他解决身份问题,除非对方是美国公民;因为只有成为公民的配偶,移民法才对以往的逾期居留纪录既往不咎。

“希望今年年底可以顺利存够钱结婚”,花了七年时间在美国,大部分时间待在餐馆厨房或狭小公寓,工作也没有太大成就,后不后悔当时没有好好学习,当个模范留学生?陈风说,不愿去想“当年该不该”,反正已经走过来了,他只期待可以尽快结婚,安定下来,在美国取得合法身份后,回湖南家乡看看父母。

(据中国侨网)

【购房红宝书】多伦多市政规划2041详解系列(下)| 加拿大

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上一期【黄岚地产榜】和大家分享了多伦多市政规划2041的“区域定位”和“经济”,本期Daisy黄岚继续和大家分享该规划中的“社区生活”、“交通”、“绿地”、以及“湖滨开发”的部分。

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就社区服务设施的投入来说,一般包括学校、社区中心、公园和文体设施、图书馆等等。这些规划中的设施投入都是基于各街区的人口增长预测作出的土地预留和规划。这些设施的投入,使得多伦多市中心不仅仅是加拿大的经济中心,更是极具都市品质和人性化的生活社区,引领世界宜居城市的潮流。多伦多屡次夺得世界宜居城市前几名也不是浪得虚名的。

下图的“社区服务和设施规划”中详细标注了未来计划的社区服务设施。读者朋友们在考察一个楼盘的时候,不仅要考察楼盘周边已有的设施,还有必要对比这张未来规划,衡量一下未来的社区服务和设施是否足够便利。

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我们再看交通。目前的一条U型的Yonge-Univerity和一条横向的Bloor-Danforth地铁线早已捉襟见肘,明显无法满足多伦多交通需求,实在有悖于多伦多国际大都市的市场地位。更是与国内大城市四通八达的轨道交通网络相距甚远。在多伦多市政规划2041中,相关规划人员必然也留意到了这种强劲需求。在下图中的多伦多交通投资项目中,我们可以窥见今后20年多伦多新的交通路线图。这其中包括湖滨的地面线路、疏解线路(Relief Line)、Smart智慧线路、King大街交通远景规划等等令人期待的项目。

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城市绿地是衡量一个城市是否宜居的重要一环,和众多国际大都会一样,多伦多在绿地方面的建设和投入多年以来有目共睹。从绿地类型来分,多伦多的绿地大致分为大面积绿地、商住混合绿地和街区花园三种。下图的绿色部分表示多伦多市中心现在和未来的绿地位置,值得购房者们参考。

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最值得一提的是多伦多市已经批准并由市长庄德利亲自宣布的Rail Deck (轨道架空)公园规划项目。该绿地位于Rogers Center(罗渣士中心)西侧的铁路干线上方,未来将创造性地把多伦多多年来黑灰冰冷的入城铁轨上方修建成花草绿树的大片绿地公园和步道。整个RailDeck公园的面积达到21英亩,这样的大手笔投入和颠覆性设计又一次让多伦多引领了绿色宜居的潮流。

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Rail Deck公园“现在”和“将来”对比

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我们再来说说湖滨。任何一个国际大都市的湖景房都是比较值得关注的高档住宅。多伦多的湖滨一直是城市规划部门重点关注的区域。多伦多市政规划2041一定离不开针对湖滨这张名片的设计和创新。基于此,多伦多市专门成立了湖滨开发部(公司),该机构专门负责以世界一流的前瞻视角和创新美学统筹规划多伦多湖滨的五个片区:湖滨中央区、东Bayfront区、西Don区、港口区、和湖滨衍生区。最近最值得投资者关注的是Google谷歌公司正积极寻求和多伦多市政府达成一致在东Bayfront区开发Google智慧城市项目。权威财经媒体彭博社(Bloomberg)对此在今年5月8日有专题报道

此智慧城市创新项目一旦落地,将为周边楼盘乃至整个多伦多市中心打开又一度投资和发展的空间。

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另外,【黄岚地产榜】对上一期的商业街部分做一个补遗,即多伦多将造史上最大的超2百万平方英尺的购物商场(比现有的Yorkdale Mall还要大),整个发展项目占地60英亩,位于多伦多市中心Don Valley Pkwy东侧的湖滨。这个巨型项目需要12-15年来完成,并势必对多伦多城市布局的演化产生影响。

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

columnist

 

 

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想在泰国买房?普吉岛是个不错的选择 | 海外

普吉岛,在泰南地区的旅游胜地中,普吉无可争议地是其中的王者,它是泰国的明星景点,因此很多泰国投资房产的投资人都选择在普吉岛进房产投资。(泰国吉普岛房价走势

那么你肯定会问了,普吉岛跟其它城市相比,有什么不同么?下面一起跟来看看吧!

想在泰国买房?普吉岛是个不错的选择 | 海外

普吉岛房产购买具有极强的优势,因为普吉岛位于印度洋一侧,与泰国其它海岛和海滨城市相比海水颜色更透明。

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平常休息的时候,和泰国人一样喜欢去泰国的一些景点放松放松心情。泰国有众多的岛屿、美丽的海滩、充满异域风情的亚热带雨林、独具韵味的城市,都是调节情绪的好去处。很多在国内的朋友们热衷于冬季来泰国避寒,在海滩上晒晒太阳,在岛屿游游泳,温暖过冬。

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普吉岛有泰国第二大国际机场,与国内部分大中城市有直飞航班,交通较便利。

岛上有数个高级高尔夫球场,有泰国顶级游艇俱乐部。但普吉物价较高,生活物价在泰国是最贵的地区之一。

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岛上山多平地少,房产项目供应量有限,因为稀缺所以价格较高同时具备更强的升值潜力,均价在20000人民币/平方米左右。全屋精装修带家具家电,租金比曼谷、芭提雅的高,但是因为普吉岛的雨季降雨概率和降雨量太大,所以旅游淡旺季明显,淡季(5-11月)出租率较低,选择带托管包租的项目可以省却您不少手续。常见的一卧室公寓70万人民币左右,月租金大约4500元人民币。

想在泰国买房?普吉岛是个不错的选择 | 海外

在一项促进数字信息化投资与未来旅游业发展的项目中,普吉被列为试点城市,届时普吉将向创新型智能城市转型。这是政府实施数字经济政策的一项举措,目前泰国政府已经分别在Sipa(软件产业促进署)和普吉投资了10亿泰铢发展数字信息基础设施并建立数据中心。

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除了要看美景,还要买买买!在普吉岛最大购物中心——**百货,可以买到各种各样国际化品牌;有着两百多个店铺的江西冷购物中心,从名品服饰与化妆品到电子产品,也是琳琅满目;普吉岛上的珍宝——King power也为游客们提供众多免费商品。若想领略地域风情,也可以在普吉步行街边逛边玩,在人间天堂,怎么不做购物狂?

想在泰国买房?普吉岛是个不错的选择 | 海外
医疗配套方面,泰国在全东南亚地区都是首屈一指的,医疗设备先进,大部分医疗中心获国际标准认可,达到国际水平。除医疗水平、医疗设备先进外,服务也很好,且价格低廉。从个人的经历而言,去普通医院就诊,每次的就诊费仅需约15泰铢,包括挂号、诊断和拿药,去小区诊所就诊,每次的就诊费在30-50泰铢之间。如此低廉的价格,让我一度感到惊讶。

再说说泰国的教育,它采用英联邦教育体系,拥有世界多座国际化的院校。此外,泰国还实行一种独特的教育方式——双联课程,即将英、美、中、日等国的著名大学的课程部分或全部转移至泰国分校或合作院校,毕业时由这些名校颁发学历文凭或学位证书,受国际认可。而且泰国这边院校是欧美跷跷板。总之,在泰国无论是入读国际化院校,还是参加双联课程,孩子的未来是看得见的。

经过一段时间的接触了解,对泰国有了很多新的认识,也一一消除了来之前的顾虑。通过最新的签证计划,父母来了泰国养老可有最高10年的养老签证(可自由进出泰国无须重复签证),泰国良好的医疗保险,办理第三国签证手续更为简单等多重福利。顺便提一下,虽然泰国属于非移民国家,泰国政府为了促进旅游、发展经济而出台的一项移居政策,申请加入投资移居福利!

在泰国由于专业敏感性,很早就发现了泰国房产市场的投资价值。首先,泰国在东南亚的经济排名仅在新加坡之后,位列第二位,经济形势良好。近年来房价涨幅居全球第8位,租金回报率稳定高达6%-8%。这几年在泰国亲眼见证了当地楼市的蓬勃发展,对泰国房产的升值空间非常看好。除购置房产用于居住外,他投资的几套房产,收益都还不错,回报稳定在8%。

想在泰国买房?普吉岛是个不错的选择 | 海外

最近两年,发现越来越多的国人开始大量赴泰国,并投资这里的房产了。由此可见,泰国这个适宜居住养老的国家,这个房产投资价值凸显的国家,正在被越来越多的人所关注和重视。

因此如果您想选择泰国置业,首选普吉岛,投资、养老、度假您的首选。

(据厚石)

分享一些美国留学如何节省费用的小窍门 | 美国

近来,人民币汇率不断下跌,有相关机构预测,按照一个学期15000美元学费,每个月1500美元的生活费来算,人民币贬值使得在美留学费用每年增加60000元左右。面对着留美费用的不断上涨,想去美国留学的同学们,该如何将花费降到最低?是申请校内外各种奖学金?还是去打工?又或是通过生活技巧积少成多?今天,下面就与大家分享一些关于留学美国如何节省费用的小窍门。

第一招:地域不同 学费不同

想省学费的学生,可以选择两个完全不同的学校,度过自己四年的大学生活。例如,先就读两年公立大学,再进入私立大学读到毕业。这样做,对那些“没准备回国进入高校做教授”的学生而言,不会有任何损失。毕业文凭的含金量,以及毕业后申请美国高校研究生时的个人陈述,都与四年在同一所大学学习是一样的。因为在美国大学间的转学现象十分普遍,最初在哪所大学读书,无关学业与前途。

由于美国大学间的费用差别非常大,赴美留学可以根据学校名气和地域的不同来选择学校。美国东北部新英格兰地区的学费最高,像纽约大学、哈佛大学、康奈尔大学等都在“高价大学”之列,而美国中西部地区的学费就相对较低。

美国大学间的学费差别非常大,中西部地区的学费就相对较低
美国大学间的学费差别非常大,中西部地区的学费就相对较低

第二招:申请奖学金有讲究

美国奖学金大体分为3类:和需求无关的奖学金(Need Blind),仅有7所顶级大学有资格提供这类奖学金,它只适用于极其出色的学霸;基于需求的奖学金(Need Based),它更多适用于美国学生;择优奖学金(Merit Based),这才是与大多数留学生息息相关的部分。

在申请学校时,学生大多需回答两个与奖学金相关的问题。第一,你是否需要奖学金?在答此问题时,可以填需要。第二,如果学校不能给你奖学金,你是否还愿意来?这时,一定要回答:愿意。

因为在美国,奖学金是按比例分配的,有时不是申请者不够资格,而是你选择的学校或专业太过热门,申请者过多。但如果你足够优秀,就算不申请,有的学校还是会给你送来意外之喜。

这样的事情大多发生在不那么出名的学校。例如,你的成绩可以申请到A水平的学校,但C水平的学校希望你的到来能够丰富校园文化,创建多样化课堂,大方地为你开出了全额奖学金。那么,这时你就要好好思考自己的学业计划。

如果你是一名本科生,计划在美国读完硕士再回国。那么C类学校就是你的理想选择。除了医学和法学专业,学校的名气对学生申请研究生的影响几乎为零。美国研究生申请最看重的是大学四年的平均成绩。所以,选一个名气不大但出手大方的学校踏实学习,在研究生时再申请名校,也是不错的省钱之道。

第三招:教材可先找二手书

在美国,图书非常昂贵,一些专业书籍动辄上百美元。因此,买书是“没有其他办法时的最后选择”。

建议想要节省书本费的学生,课采取以下步骤:在拿到教授开出的书单后,第一时间冲进图书馆;如果还是没能快过一些先下手的同学,就登陆学校论坛,寻找二手书;若是连二手书都没买到,就只能考虑复印了。

其实,新书也不是不可以买,前提是你要小心使用,还要祈祷教授不要与时俱进地在第二年更换教材。那么,当你结课后,就能很容易地将书卖给学弟学妹了。

同时,在购书前也要多了解信息,寻找其他免费资源。一些美国大学实际上会提供免费的图书下载地址,只是知道的人有限,大家可以多留意这些信息。

(据搜狐)

西班牙人眼中的“唐人街”:中国人让这里恢复生机 | 海外

据报道,近期,西班牙lainformacion.com的记者探访位于马德里市区、被称为“唐人街”的Usera,以“中国老板和西国劳工”的话题切入,向社会展现中西两种文化是如何在这里共存的。

西班牙人眼中的“唐人街”:中国人让这里恢复生机 | 海外

文章称,目前在Usera有超过7000名华人,让这个地方成为了名副其实的“唐人街”。这里有华人经营的菜店、超市、书店、旅行社、餐馆、律师楼、美容院、还有房屋中介等等,而他们的员工大部分是来自Vallecas、Extremadura或者是Albacete的本土西班牙人。

在经济危机的大潮中,不少西班牙人已经开始意识到“跟着中国人有饭吃”。因此,Usera形成了一种有趣的现象:做生意的中国人成了“地主”,来打工的西班牙人倒成了“外国人”。

该媒体记者称,Usera某车行的中国老板今年36岁,来自中国温州,在采访期间他一再对自己说得糟糕的西语表示歉意,但是,他表示自己的西班牙员工非常专业,他对员工们的工作非常满意。

记者又采访了一名在Usera某华人药妆店里工作的西班牙人Judenia,她描述自己的老板是严肃的、谦虚的、素质很高和工作狂。除此之外,她还强调,在Usera大部分中国人已经完全可以和西班牙人、拉美人和睦相处,她还表示,尽管大多数亚洲人很害羞,但是他们人都非常和善。

记者在采访最后偶遇了一位至今都没有离开过Usera的83岁老人,这个老人叫Jose Martin,他在Usera出生,之后在这里成长、发展。

但是,这位老人表示“是中国人拯救了Usera”。为什么呢?因为早在中国人大规模定居在此之前,这里已经渐渐被人遗弃,很多居所都成了空屋甚至被不少OKUPAS(注:占屋者)占领。但是,中国人的到来打破了这里的沉寂,让这里恢复了生机。

(据龙腾海外)

留学生如何在美国贷款买车?| 美国

出发前往美国留学前我们总是满心憧憬,然而初到美国就会发现首先迎接我们的不是丰富多彩的美国生活,而是衣食住行各方面一大堆的琐碎问题。和人口密集公共交通发达的中国城市不同,美国地广人稀而且是一个车轮上的国家,特别是在像洛杉矶这样的城市,出行往往是留学生面临的最大问题。没有车,不仅出远门不方便,就连平常的购买生活用品、往返公寓和教学楼都是难事。然而对于可能在国内都没有买过车的留学生,面对差异巨大的美国汽车市场,买车更是需要多做一些功课。从回答“留学生如何在美国贷款买车?”这个问题入手,本文希望能对需要买车的留学生们有些帮助。(美国留学贷款

留学生如何在美国贷款买车?| 美国

一. 如何决定是否贷款买车

首先我们来看一下全款购车的好处:

1.全款购车不用付利息

车是消耗品,用的越多、越久就会越贬值。在现代社会,尤其是美国,车已经和人们的生活息息相关,在美国绝大部分城市,没有车就等于没有脚。

无论是贷款还是全款买车,汽车在使用过程中都会同样贬值,但贷款买车则还要额外承担利息压力。如果贷款买车之后遇到财务问题没有能力偿还贷款,逾期超过15天就构成违约,不仅会产生违约金,还会对您今后在美国和中国的购房、购车以及一切与个人信用相关的活动带来极大的负面影响。如果逾期超过90天,银行或者车商就会强行将车收走,在本息及逾期造成的滞纳金外,还将产生额外的催收费用,一并由贷款人承担。全款买车则完全不需要担心。

2.对车辆拥有绝对的支配权

相比贷款买车,全款买车之后你就彻底拥有了车辆,不仅仅能够逃离还贷所带来的风险,而且在需要现金的时候能够随时卖车。

贷款购得的车你也可以转手卖掉,但是在卖车之前必须还清贷款。除了零利率贷款,提前还贷所偿还的金额都会比原来购车时的车价高,而零利率贷款十分少见。当然如果贷款购车时利率较低,把每年的通货膨胀率和银行的存款利率考虑进去,所偿还的贷款利息可以小到忽略不计。

总而言之,全款购车可以免除所有关于还贷的烦恼。没有月利息,也不用和贷款方打交道。现金购车方便快捷,仅仅需要写一张支票,然后车就是你的了。

全款购车的最大缺陷就是你必须要有足够的现金,也许你买完车后生活质量就会有所下降。对很多人来说,买车毕竟是一笔庞大的支出,而且不是所有人账户里都有很多现金。

当然,从金融的角度来看,如果你选择贷款买车,那你银行的存款会比用现金买车更多,存在银行里或者投资一些低风险的政府债券,每年会收获1%-3%的利息,这些利息就相当于你购车贷款所要支付的利息,再加上通货膨胀的影响,未来的债务会贬值(例如:5年后偿还$100的债务要比今天偿还$100债务划算,因为今天的$100比五年后的$100更值钱)。所以,从这个意义上说,贷款买车也可以说是一个划算的选择。

那么,到底在什么情况下选择贷款买车更为合适?

贷款买车的首要前提是要有稳定的资金来源还贷,首付完之后你的账户上最好有足够的存款能支付你三到六个月的开销。这笔钱能够帮你偿还利息,也有可能帮你提前还清贷款,还能防止你遇到信贷危机。

  1. 如果你擅长投资操作,可以选择贷款买车,腾出投资资金

如果你擅长投资,可以把付完首付剩下来的钱做一些有长期回报率的投资,来支付车贷利息。

  1. 如果你想买豪车,但是手上现金有限。

相比全款购车,贷款购车无疑选择的车型范围更广。如果你想买豪车但是现金预算有限,只要能保证按时还款,分期购车自然更容易能帮您买到梦寐以求的车辆。

  1. 如果你想在美国长期发展或者有迫切的信用积累需求

美国是一个信用社会,办信用卡、租房等等都会受到信用分数的影响,而有计划的信用消费是提高信用分数十分有效的途径。如果你毕业后计划在美国发展或者眼下急需积累信用,通过信用消费购车即贷款购车无疑是一个两全其美的选择。

二、在美国可以通过哪些渠道贷款购车?

美国信用系统完善,信用消费十分普遍,90%的美国本地人都会选择分期购车。美国的分期购车途径也比中国丰富得多。

  1. 通过汽车经销商贷款购车

作为留学生,通过汽车经销商贷款购车的好处是贷款较容易被批复,利率(APR)和贷款期限(Term)都较为灵活。遇上部分车型促销或清货,汽车厂商有时会推出低利率甚至是0利率的优惠活动,这时通过汽车经销商贷款购车只要拥有一定的信用记录就能享受优惠。汽车经销商一般也不会像银行一样考察留学生的身份问题,能够提供较长的贷款期限。

但是,留学生初来乍到不了解美国汽车市场行情,对于汽车经销商惯用的销售套路失于防范也是常有的事情。美国车价和中国差距巨大,留学生对车价心理预期过高,加之语言不熟练不会砍价,被卖高价的情况也是屡见不鲜。汽车经销商可能会以低利率为诱饵但是却抬高车价,或者借机兜售各种不值当的加装产品,留学生稍不留心便会被套路。另外,汽车经销商提供的贷款通常是前期利率较高,后期利率才会降低,这样一来如果要提前还款就很不划算。

  1. 通过银行或信用社贷款购车

通过银行贷款购车的好处是不用担心经销商那些套路,而且银行一般会比较准确的评估车辆的价值并且告诉你是否有被卖高价。另外银行的利率一般整个贷款期限内是一样,也不用担心提前还贷的问题。但是对于留学生来说通过银行或信用社贷款不是很方便,因为银行会评估你的信用记录和移民情况,再来决定是否批复贷款、贷款期限和利率。对于刚到美国的留学生,贷款就很难被批复,即便能被批复利率也会很高。对于F1签证的学生,银行给的贷款期限也不会超过I-20上写的最长可在美国居留的时间。

  1. 通过网络贷款平台贷款购车

美国也有一些网络贷款平台提供汽车贷款服务,通常批复快、利率低、手续简单,但因为不是面对面交易,存在较高交易风险,另外也不排除会有诈骗情况发生。

  1. 抵押房产贷款购车

如果你再美国有房产,也可以将房产抵押贷款购车,不仅可以减税,利率也较低,但是这样一来车和房子就绑定了,存在一定风险。这种渠道在留学生中比较少用,就不赘述了。

  1. 亲戚或朋友担保贷款购车

如果你的信用分数不够,又想拿到比较低的利率和比较长的贷款期限,也可以请信用记录较好的亲戚或朋友帮忙做担保。但是做担保存在风险,除非是关系特别近的直系亲属,一般人都不会愿意替他人做担保。

  1. 通过专业做留学生购车的机构贷款购车

因为是专门面向留学生的购车服务机构,对于留学生的需求和美国汽车市场一定都有较深的了解,也能够代表留学生向汽车经销商争取到更低的车价和更有利的贷款条件。

三、在美国贷款购车有哪些常识和注意事项?

  1. 综合考虑利率、车价、贷款期限和首付(Down Payment)

留学生在购车时往往会被低车价吸引而忽略贷款利率,实际上利率上一个百分点的差别可能就要多付上千甚至好几千美金的利息,而要在车价上砍掉上千甚至几千美金是很困难的事情。所以在贷款购车时一定要将利率和车价结合起来对比,挑选性价比最高的分期购车渠道。

除了信用分数、所在地区、新车二手车差异,影响利率高低的另一个重要因素就是贷款期限,贷款期限越长利率越高,所以也要根据自己财务状况和在美国停留的时间长短来选择合理的贷款期限。

为了规避不能按时还款带来的风险,一定要合理评估自己目前和未来几年的财务状况,理性选择贷款期限以及首付比例。一般车贷最低的首付比例是四成,如果你手上现金充足,你可以结合你每个月能承担的还款金额和车价预算来选择合适的首付比例;如果你手上现金预算有限,也可以结合能承担的月供和手上的现金预算来制定合理的购车预算。

  1. 贷款购车需要提前做哪些准备?

首先,你需要对意向车型的市场车价有个初步的了解,可以上kbb.com、edmunds.com或汽车经销商官网输入Zipcode了解,以防被人卖高价。

其次,确定好了要贷款买车,你需要准备好美国驾照(中国驾照不能贷款买车)、在校证明、护照还有三个月银行对账单和地址证明材料。

  1. 哪些情况可能会导致您的贷款申请被拒?

年龄暂不符合借款要求(一般要求18岁以上),银行账户总额不符合申请条件,材料与实际情况不符等。

最后祝大家都买到称心如意的好车。

(据旅美汽车)

在北美,生活在城市、小镇、乡村的差别大吗?| 美国

不是所有的美国人都像中国人想像的那样富有,住别墅,开豪车。恰恰相反,很多美国人还是挺穷的。

大量的美国人赖在家里,并不是他们不想工作,而是他们没有工作了。经济不景气,失业率攀升。在我住的附近的一个大超市,我听到这样的对话:“Are you working?” 而且不止一次。

许多美国人也租房子住,开十几年的旧车,到二手店买衣服和日用品。我有时问一些美国朋友,想去中国玩吗?他们说当然想,可是哪有那么多钱去那么远的地方玩啊。

相比之下,我们能来他们国家玩,他们也觉着不可思议啊。能到中国的美国人,都还算是有点钱的美国人了。可能是这个原因,让中国人觉着美国人都富有。

但是穷归穷,人家基本的生活质量还是能保证的。绝大大多数人有房子住,有车开,吃饱穿暖,每天能洗上热水澡。在中国农村,恐怕没有多少人能做到这点啊。这可能就是中美最大的差异了。

美国的城乡生活水平相差很少。美国地大物博,人口稀少,很多地方适宜居住却没人居住。要是能把三分之一的中国人移民到美国那些荒凉却易于居住的地方,那能给美国带来多少就业机会,创造多少繁荣啊。美国政府想不开啊。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

在北美,生活在大城市和小城市,生活质量没有太大区别
在北美,生活在大城市和小城市生活质量没有太大区别

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周末和LD买菜回来的路上,又渴又累,就想找个地方坐一坐,喝一杯,随口问他“去 Tim Hortons 怎么样?”LD瞪着我说,“美国没有Tim Hortons!”

还有一次,说要去买些居家生活用品,我又脱口而出地说,“要不要先去Canadian Tire看一看”,得到的还是那个“你是弱智”的回答眼神,“是啊是啊,你们美国没有Canadian Tire!”

在北美人们已经习惯了去连锁商店购物,比如渴了饿了,找Mcdonalds或Tim Hortons;买菜和生活用品,找Walmart, Costco或Canadian Tire;家里需要修修补补,找Home Depot,Lowe’s 或 Home Hardware;买电脑用品,就去Future Shop 或 Best Buy;买家具,就去Ikea, Brick 或者 Lazboy 逛逛先。(各个商店的列举都是基于笔者的加拿大生活经验,有的并不在美国,这样写也只是想补充说明文章主题。)

北美的连锁超市遍布了大小城市的每个角落,真正是解决了当地人民的日常需求。有的大品牌还走国际化路线,都千山万水地开到了我们伟大的祖国。

北美人喜欢去大型连锁超市购物,原因一是货品齐全,二是常有打折,所以去连锁店购物就成为北美人的购物理念。即便在当地也有很多的个体特色小店,但是实力基本无法与连锁大店相较抗衡,也都是以新奇便利或物美价廉取胜。

高度发达的国家已经消灭了城乡差距,生活在大城市和生活在小城市的质量也都差不多。

就像是有很多工作着的北美人,他们喜欢在大城市里办公,而后,驱车往返十几里,去享受小城市的宁静;更有很多北美白人精英,他们就住在”穷乡僻壤“或”乡下农村“,他们的家,几乎都是在田园美景环抱下的别致庄园,家家国旗飘扬,各个美不胜收。

价值观的取向决定了生活态度和高低标准。在北美根本没有对于大小城市之间的差异歧视。不像在祖国,农村就是愚昧落后的代名词,而由于大量农民工的进城谋生,而使中国农村土地正在被城乡接轨的概念慢慢蚕食。

我的朋友瑶曾经说过,在北美,生活在大城市和小城市,生活质量没有太大区别,一般在大城市里有的,小城市里也一样会有。当时说这话的时候,我刚刚从我们祖国移民加拿大不久,还正在连续不断地发着北美真像个大农村的惊叹,还正在有北美可比北京上海差远了的讥笑嘲讽。

十五年过去了,但等真正接受了工业化发达国家的,城市逐渐乡村话的价值观后,我就为我当年的浅薄对比感到脸红,才恍然大悟地理解到,原来瑶说的话都是对的!

(据搜狐——这才是美国)