业主对政府最近宣布六个月不准驱逐租户的政策感到困惑和不安，因为如果业主一直没有租金收入也可能面临财务困难。
虽然澳洲政府表示，他们正在就租金问题制定下一套补助方案，但如果房客不付房租，房东也不知道应该怎么办，因为目前为止也没有明确的法律条款或者行业指南能拿来参照。
有澳洲专家分析，政府有可能要求领取了JobSeeker（失业补助）或者JobKeeper（就业保障补助）的租户，必须要交房租。
Financial Review最近请澳洲相关行业的专业人士给所有业主们一些专业的建议，大家可以参考一下。
房东现在应该做什么？
澳大利亚房地产投资者委员会主席Ben Kingsley表示，房东应在政府发布有关租金减免的更多政策细节之前，推迟减少或增加租金。
他说：“我们告诉投资者，政府将在未来几天，几周或者几个月内会颁布租赁减免方案。如果房东降低租金，在政策出台的第一时间未付的房租可能影响到房东申请的补助金额，之后可能也会影响到业主的补助金额。”
Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter表示，虽然房东现在只能等待政府的进一步政策，但可以趁着这个时候做好预算，这很重要！业主需要知道，如果在未来的六个月房租收入被减少或者完全没有，你是否有足够的资金能够支付这六个月的费用（包括，贷款，成本费用等）。她说：“业主需要和会计师谈谈这些问题，看看这对您的税收状况有什么影响。”
澳大利亚房地产购买者经纪人协会（REBAA）主席Cate Bakos说：投资者需要知道，暂停驱逐执行令不等于租户就可以不付房租。如果房东降了租金或者给出驱逐执行令到期之后，就算租户有经济困难，他们也必须付清房租。
租户应该证明自己的收入损失，找Centrelink寻求补助。
房东应该暂停银行贷款的还款吗？
银行虽然同意让房东暂停最长六个月的贷款还款，但是RateCity研究主管Sally Tindall表示，房东需要了解暂停还款的长期影响，并思考如何最大程度地减少损失。
在这次疫情中，如果你不得不停止还贷，最好能做一个计划，小心这段时间不断累积的成本，尽快恢复贷款的还款，回归到正常的节奏。
暂停还贷应该是投资者最后的选择。
您其实可以和您的银行谈谈，看看还有没有其他选择，包括在有限的时间内降低贷款利率或减少还款。
暂停六个月贷款还款会导致更大金额的还款，因为利息费用已计入贷款金额中。
CBA最近宣布，暂停贷款还款的这六个月期间是不会再收复利的。但是其他银行还没有宣布会这么做。
房东该如何与租户沟通呢？
Rethink Investing的商业地产销售经纪人Scott O’Neill说，房东需要站在对方的立场进行讨论。
“你可以说：’我们现在是同一根绳上的蚂蚱。我有抵押贷款需要还，也需要钱生活下去。你们可以讨论一下现在的问题所在，看看是否可以提供帮助。”
“你可以和双方的会计师一起开个电话会议，这也表明您正在努力帮助他们度过难关，而不仅仅是不闻不问直接拒绝。”
他说：“有些企业并不会受到COVID-19的影响，但仍会要求折扣。如果您认为房客只是在利用这次疫情来讲价，您应该礼貌地拒绝。”
“我个人拥有一家小型超市，超市租户要求我免三个月的租金。我礼貌地拒绝了，因为这段时间其他超市生意都很好，他们的收入怎么可能下降。然后我建议租客应该看看政府向小企业提供的补助，有哪些适合他可以去申请。这样租客就不会再继续追问降租的事情了。”
房东和房客之间该如何协商租金减免？
JobSeeker的补助（以前称为Newstart）在接下来的六个月中将每两周额外支付$550。（财富笔记将会详细解释JobSeeker补助，关注公众号，第一时间获得第一手财务信息！）
布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示，在立法颁布之前，住宅房东和物业管理人员必须继续遵循关于不交租金的正常程序，通过提供通知来补救拖欠租金的违反租赁协议的行为。这将确保业主能够获得保险公司赔款。一旦业主同意优惠租金，保险公司将不会管了。
对于商业房东，他说，这主要取决于租户的生意好坏了。
如果他们的收入下降了而且提供足够的证明，比如因为政府禁令而关闭的健身房，只要你认为疫情过后他们的生意会稳定恢复，那么可以某种形式的减免他们的租金。
他建议业主可以给予租客租金减免，来换取更长的租约期限。
让一个因为禁令关门三个月的企业付租金，其实挺不合理。业主可以暂停支付租金三个月，并让他们选择签署更长的租约-至少延长三到五年，租户以后仍然需要支付延期租金。
这将增强您的长期收入保障，更重要的是，您的租户将继续经营。
业主需要租客提供什么材料？
布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano说除非政府有明确的政策，否则房东应该要求租客提供工资单或者解雇信来确认中止工作。
澳洲房地产买家协会REBAA的Bakos说，房东可以要求租户提供证据，证明他们确实收到疫情的影响去Centrelink申请了失业补助。
Rethink Investing的商业地产销售经纪人Scott O’Neill说，对于商业租户，房东可以要求查看财务报表，证实收入确实有明显减少。商业租赁是因行业而异，因此业主可以根据常识来确定企业是否确实因疫情而遭受损失。
房东需要问租客的问题
Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter建议房东应该向租户询问一些问题，这样能更好的帮助他们决定是不是要减免租金。
- 您是否打算恢复工作后分期偿还未付的租金？
- 当您在找足以支付租金的工作，找到工作后是否愿意通知房东？
- 您是否还有其他财产或股票之类的资产可以用来支付部分租金？
- 您以什么形式寻求政府的补助？
如果房东拒绝提供租金减免怎么办？
有关六个月租客驱逐禁令将如何操作以及房东将如何获得支持或赔偿，政府尚未宣布任何细节。同时，政府鼓励房东和物业经理与面临收入或工作损失的租户合作。
这意味着房东此时没有义务提供任何租金减免或延期。布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示目前，并没有阻止房东遵循标准的房租拖欠程序的政策。
澳洲房地产买家协会REBAA的Bakos说，要确保所有关于租赁违约的通知，例如租金拖欠，在法律的范围内都应得到处理。
业主直接与房客接触时会遇到麻烦，他始终建议应该交给经验丰富的物业租赁管理经理。
此时更重要的是，房东需要确保在发出通知丶提出要求丶或者通知期限的问题，完全遵守法律条款。
哪些税收优惠能帮助房东？
政府正在考虑采取一系列税收减免措施，包括土地税（land tax）和负扣税（negative gearing），但具体细节尚未公布。
财富笔记会计认为，这没有太多优惠空间。土地税，除了极大型的购物中心可能会涉及到，大部分的商铺本来也不需要交。负扣税，房主没收到房租，这个财年注定要亏损，本来也不用交税，负扣税是否有优惠也没有任何意义。
业主保险会为因COVID-19造成的租金损失赔偿吗？
根据保单，房东保险（landlord insurance）可以承保租金损失或租金违约。但是您需要与您的保险公司核实。
Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter说：“目前我们看到许多保险条款都规定只有在租户被法庭驱逐或终止后，或者他们离开时没有通知，并且在撤离后没有警告的情况下拖欠付款，业主才可以索赔。”
“但是，现在的问题是，假设投保时默认的租金收入没有变，如果因为疫情拖欠房租的租户不能被驱逐，那么这种情况不符合保险条款中的租金违约规定。
房东需要马上和保险经纪人或者保险公司确认，这种情况保险是否能得到赔偿。”
押金（Bond）是否提供任何担保？
Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter表示，住宅业主只能从押金中获得四周的租金，不足以支付持续的租金欠款。
他说：“如果业主在租赁期间损坏了他们的租赁财产，他们通常会使用押金。房东购买保险是为了防止拖欠租金。”
对于商业地产，Rethink的O’Neill表示，房东有更大的安全性，因为租户通常会根据租约支付三至六个月的租金作金额为押金。他通常要求租户每年交等同于一个月租金金额的押金。这是为了赔偿我任何潜在的租金损失或财产损失。
澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
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