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美國房產「新秀」澤西市將新建300個住宅大樓 欲榮登新州第一大城市

與紐約曼哈頓隔河相望的新州第二大城市澤西市(Jersey City)，近年來在美國掀起建設熱潮。房地產呈井噴式發展，尤其是天際線上的高樓大廈還在不斷突破新高度。到今年年底，該市預計有3000個新住宅單位將上市，其中就包括位於哈德遜街(Hudson Street)，由中國投資商注資的新州最高住宅大樓。隨後的10個月，澤西市還將繼續破土動工，再添3000個住宅單位。

美國房產「新秀」澤西市將新建300個住宅大樓 欲榮登新州第一大城市

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據《澤西日報》報導，該市現在破土動工的建築名單變化之快，宛如雨後春筍般難以數清。

本月早些時候，一棟83個住宅單位的公寓樓在博根-拉斐特地區(Bergen-Lafayette)Suydam大道上動工。這棟在貝克塗料工廠(Baker Coating Factory)原址新建起的公寓大樓被命名為「貝克大廈」(Baker Building)，距離自由州立公園(Liberty State Park)輕軌車站不到4個街區。5月，擁有164個住宅單位和一樓為零售區的一棟11層建築將開放，位於50號Regent街，臨近市政廳。

今年晚些時候，臨近PATH火車站的70號哥倫布街道上，一棟擁有545個出租單位、2萬平方英呎商業空間的大廈將竣工。其姊妹樓位於90號哥倫布街，也將在今年12月動工。與哥倫布街相隔幾條街的Provost廣場，一棟900多個住宅單位的公寓也將在年底正式開放417個單位。

此外，位於425號華盛頓街的商用住宅大樓瑪貝拉二號(Marbella II)、PATH火車Grove街站邊上的50層高建築以及自由港(Liberty Harbor)北部的44層大樓也將在年底開放。

市長史蒂夫·富洛普(Steven Fulop)在今年的市情咨文中曾表示：「可以肯定地說，澤西市的成功在新州是無可匹敵的。」今年建成的公寓或大廈預計將為澤西市帶來8000新居民。到2016年，該市將超過紐瓦克，成為新州人口最多的城市。大量的可觀稅收增加了該市的稅基，有越來越多的居民分擔稅負，於是吸引了更多投資開發商，從而良性循環，不斷發展繁榮。

他此前還表示，今年的首要目標是在全市範圍內擴大保障性住房，將提供激勵機制，減免稅收。讓開發商投資創建的住宅樓，確保其中至少20%為保障性住房。

一些投資地產商對該市的發展前景表示樂觀，優秀的建築、良好的城市規劃、交通工具多樣，而且城市生活和休閒娛樂設施的逐步完善，使澤西市得到了重生。同時，相對低廉的租金、便捷的交通以及臨近大都市的有利地理位置，也吸引越來越多商家和餐館選擇在這裡駐紮。

新任副市長馬科斯·維吉爾(Marcos Vigil)在當地最近的一次房地產峰會上也表示，紐約曼哈頓房價和租金年年攀升，而且布魯克林和長島地區房價也在飆漲，發展得越來越好的澤西市自然受到曼哈頓上班族的青睞，但是它不是第二個布魯克林，它將是具有自己獨特魅力的社區。

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美國房屋供量不足 等待需求上漲加速建設新住宅

最近美國房地產數據表現差強人意，雖然上週公佈的4月份建築商指數有所改善，但3月份住房新開工和營建許可表現疲軟。

美國房屋供量不足 等待需求上漲加速建設新住宅

據媒體報導，經由於最近二手房簽約銷售數據溫和走高，德意志銀行(Deutsche Bank)預計3月份二手房銷售微弱改善，預估為500萬棟，略高於2月份的488萬棟。不過對於新房銷售數據，德銀預計可能較為疲軟，原因是市場上住宅供給非常少。

上個月，美國可供出售的新房供給才21萬棟，僅略微高於2012年14.4萬棟的歷史低點，大大低於過去30年大約32萬棟的平均水平。

不過，供給不足的結果是，「一旦需求復甦，住宅建設將會加速，」德銀報告如是稱。

事實上，在德銀看來，雖然美國房地產復甦一直非常緩慢，但未來幾個季度有可能顯著回暖。

首先，美國30年抵押貸款利率大約比去年此時低60個基點，意味著美國購房者的購買力有所上升。德銀指出，雖然現在住房購買力略低於2013年1月份創出的歷史峰值，但仍高於過去5個週期中的任何時點。

其次，銀行在繼續放鬆抵押貸款的借貸標準。上個季度，銀行所持有的住宅地產貸款按年率上升3.9%，為2013年1月之前的3個月實現按年率增長4.0%之後的最佳表現。

的確，相比2005年前後，美國的抵押貸款借貸標準依然較為嚴格，同時對於許多美國家庭而言，積攢首付也並非一件容易的事情。不過德銀認為，過去1年油價大跌為消費者省下了大約1000億美元的能源開支。

德銀指出，雖然節省下來的能源開支並沒有轉化為其他支出而是儲蓄起來了，儲蓄率上升對於將來的樓市將是一個利好。

德銀最後的結論是：「總而言之，現在美國住宅活動出現實質性回暖的條件已經成熟。」

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購買美國房產遇毀約 該怎麼辦？

美國房地產經紀人遇到代理客人改變主意打算退掉已進入交易合約的買賣，許多房地產糾紛案件就在這裡發生，假若代理經紀人未能謹慎妥善處理，日後衍生問題更大。

購買美國房產遇毀約 該怎麼辦？

如果是代表買方的經紀人，假設買主有其他原因想要取消已進入Escrow的房屋時，經紀人要協助買主仔細看清楚賣方在合約上寫明的一切審議日期，譬如說買主有權在幾天內請房屋檢查專家詳細查驗屋況，屋況有問題嚴重到買主不能接受，可以取消購買，賣方也退還買主付的訂金。

買方在收到HOA套裝文件再售說明的五天內，要瞭解小區是否有訴訟？小區對是否有出租的限制？小區對停車規定，依法買主有五天反悔期。

買方如果貸款條件不夠被銀行拒絕，美國法律保障貸款人權利，買主因為貸不到款，亦可以取消購買，但是這種情況有時候買主付的訂金會被沒收，合約條款中有所載述，經紀人必須告訴買主，特別是為客人買全新屋，建商通常會加載貸款不通過時沒收訂金這一項，經紀人若經驗不夠或者忽略條文細節，這件買賣就要出問題。

房屋買賣交易期間有長有短，但合約上會寫著期限，從Open Escrow起30天、45天、60天都有，買方經紀人要瞭解買主申請貸款最新狀況，需要貸款購屋的買主，經常因為提交給貸款機構的文件不符合放款要求而拖延，身為經紀人一定要在交易期限日期內書面取得賣方同意延長交易完成日，經紀若未及時處理修改合約事項，很可能這筆交易在合約到期日破滅，這是經紀人的疏失，賣方可以把房屋賣給其他人，在一個房價上升的市場，經紀人萬不可犯這種錯誤，損害到買主成功購屋。

有不少賣主售屋時要求買主「照單全收」（As Is），其實房屋若有危害安全問題，法律會保障買主，買方經紀人可向賣方提出要求修正，譬如說熱水爐不在法定的高度上、屋內生黴、電線外露等等，買主有權要求賣主提供修理，一位負責的專業經紀人，應懂得保障買主權益。

至於賣主可否從交易中退出？一般而言在房價快速上漲的市場中，這樣的情形會發生，賣主剛簽完交易合約，當天下午就有另一位買主用更高價及現金來買，使得賣主猶豫，以為賣價定低了，就想取消合約。

通常只有買方貸款出問題時，賣主才可能順利取消買賣合約，如果買方一切遵守交易合約規定，賣主很難取巧，除非賣方之一冒名替共同屋主簽字，而被共同屋主發現拒絕出售房屋，這種情況會牽涉到詐欺法律層面，買賣交易有可能取消。

有些賣主會以買到另一棟房屋為由而延長售屋成交日期，如果買主同意，賣主可以安心繼續住在已售之屋裡面。一位稱職的買方經紀，應要求賣主提供期限，更理想的情況是要求賣主付給新買主房租，並且另寫以月為期的租約，以免除賣主賴著不搬走。

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15條美國豪宅街道 房價不過如此

要說美國最值錢的街道當屬南佛羅里達州的印第安溪島路(Indian Creek Island Rd)和加州洛杉磯的比佛利公園環線（Beverly Park Circle ）了。

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據《商業內幕》（Business Insider）報導，美國四大富豪在印第安溪島路安家，而比佛利公園環線則居住著丹澤爾·華盛頓（Denzel Washington）、艾迪·墨菲（Eddie Murphy）這類大名鼎鼎的人物。

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那麼，在這樣的地段置業要花多少錢呢？依據Zillow對這些街道的數據分析，它們的房價中位數如下：

圖片來源：僑報網

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想减免美國房産稅？你够格嗎？

美國業主所交的地稅中有相當一部分是給當地的教育機構的，而當地市政當局除了對新房有特別的减地稅計劃外, 通常只對以下几類業主有减免地稅的計劃：

美國房産稅减免 你有資格嗎？
  • 减免基本型學校稅BASIC STAR(School Tax Relief)

只要65歲以內，至少有一位屋主將此物業作爲自住宅, 所有物主調整後的年總收入不超過50萬。大約每年可减金額是$281。

  • 减免優惠型學校稅ENHANCED-STAR(School Tax Relief)

至少有一位屋主是65歲或者65歲以上, 幷且至少有一位屋主將此物業作爲其自住宅, 所有物主調整後的年總收入不超過$7.905萬，大約每年减的金額是$450。

  • 年長公民屋主减免稅Senior Citizen Homeowner’s Exemption (SCHE)

至少有一位屋主是65歲或者65歲以上，并且屋主將此物業作爲其自主宅, 所有物主調整後的年總收入不超過$3.74萬，大約每年的評估價值可降5%-50%，以收入爲根據。

  • 殘障屋主减免稅Disabled Homeowners’ Exemption (DHE)

至少有一位屋主是殘障人士, 幷且屋主將此物業作爲其自主宅, 所有物主調整後的年總收入不超過$37,400, 大約每年的評估價值可降5%-50%, 以收入爲根據。

  • 退伍軍人减免稅Veterans’ Exemption

在指定衝突時期服役的美國軍方退伍軍人及其配偶,福利根據是否在交戰區以及是否服役其間受殘而定。

  • 致殘的犯罪受害者跟見義勇爲者减免稅Disabled Crime Victim and Good Samaritan Exemption

警察局人員無資格申請. 此福利是補償物主花錢整修房屋以方便殘障人士居住。

  • 神職人員减免稅Clergy Exemption

神職人員所居住的自住宅, 非所屬宗教團體所擁有的物業, 每年大約$256。

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紐約買房新局勢：拒絕地鐵擁擠 需有座位

在上下班期間地鐵車厢內是否有座位可坐，已成爲紐約客選擇居住社區和考慮通勤方便問題的時候加入考慮的因素，有些紐約客開始想搬離擁擠地鐵站的社區。根據大都會運輸署(MTA)的數據，位于布魯克林班森賀、公園坡、貝瑞吉，皇后區森林小丘、法拉盛等社區內的數條地鐵綫路站點都在上班高峰期有寬鬆的車厢環境和空置座位。

有些紐約客開始想搬離擁擠地鐵站的社區

從皇后區到曼哈頓的M、R綫，在高峰期只有59%的滿客率，經過的區域有杰克森高地、森林小丘、雷哥公園。還有從布魯克林到曼哈頓的地鐵R綫坐滿率只有57%。由于有些在慢車上趕時間的乘客爲了節省時間，會在中途轉快車，譬如部分R綫乘客會在布魯克林59街站轉N綫或36街站轉D綫，所以流失在R綫上的客人轉到其它綫路上。

紐約早晚上下班高峰期，一些綫路的客流量相當大，但也有部分綫路站點空間寬裕。MTA的數據顯示，紐約地鐵每天服務800多萬人次，形形色色的乘客擠滿地鐵系統，問題也層出不窮。“感覺紐約搭地鐵，規劃特別差。”留學生表示，“儘量避開高峰期搭地鐵，如果旁邊坐著一名香水味道可以熏暈的乘客、或蹺二郎腿或岔開腿來坐的、或數日不洗澡而身上惡臭難聞的乘客，寧願站著也不願意坐下。”

每天早上7時多，從法拉盛緬街搭7號綫進入曼哈頓時報廣場站，然後轉乘B、D綫的一名华裔表示，“緬街是終點站，沒有位子可以等下一趟車再上，一般都有空位子。”住在R綫上的曾女士說，“寧願搭乘沒有那麽喧鬧和可能有座位的慢車R綫，即使不是每次都有座位，但至少沒有那麽擁擠。”

有華人乘客提到，班森賀區域的站點乘客較少，一住在班森賀數十年的华裔居民，他一般每天早晨8時多在N綫Bay Pkwy上車，“班森賀的地鐵綫路都沒有那麽喧鬧，一般都有空座位，但進入8大道後乘客開始增多。”如果从班森賀的18大道站搭乘D綫進入曼哈頓下城的话，他說“班森賀基本都有座位，差不多從71街站之後就沒位子了。”

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美國房屋拆舊重建 華人見怪不怪

聖馬力諾市議會日前通過45天禁建令，暫時禁止拆屋重建、加蓋二樓，以維持城市小而美的原始風貌。聖谷各華人聚居城市如亞凱迪亞、鑽石吧等雖也常出現市民拆屋重建的工程，但目前幷未對整個城市造成太大影響。

老房子拆掉重建應 屬正常，除非受到鄰居向市政府抗議，否則這樣的事情不該受限

亞凱迪亞房地産經紀表示，聖馬力諾對房屋修建審查一向比聖穀其他城市嚴格，當地居民偏好保護城市的特色，所以該市市議會通過此案幷不意外。亞凱迪亞同樣有房屋修建的問題，亞市一年中的房屋修建案數量爲150件至160件，由于許多中國新移民赴美之前便被告知亞凱迪亞是個好區，所以大家便一窩蜂地移居此地。聖馬力諾及亞市修建房子的風潮可追溯到2011年，由于中國新移民大舉搬入，且他們偏好屋齡較新的房子，因此許多建商先買下舊房子，之後再進行拆除工程，而這些房屋翻修的案件數到2013年達到高峰。

鑽石吧市議員林錫智（Jimmy Lin）表示，鑽石吧房屋改建的頻率也很高，但只要修建的房子符合市府的改建標準，即便鄰居認爲改建後的房子不美觀，也不會觸法。林錫智說，市民對于房子改建經常出現的糾紛爲加蓋、修建的建築超出財産綫和加蓋後擋住鄰居的視野，他說，鑽石吧之前也遇過類似的問題，但只要民衆向都市發展委員會對修建中的房屋提出修正版本，幷符合法律，便不會造成太大的問題。

對于聖馬力諾的45天禁建令（Moratorium），林錫智說，因爲這不是永久的法條，待45天到期，聖馬力諾市政府便該决定是否廢止禁建令，依照加州法律，城市可針對一個議題做三次禁止令，超過三次後，市議會便要評估這項命令對市民生活的影響。

鑽石吧房地産經紀認爲，目前鑽石吧沒有拆屋重建、加蓋二樓等問題。聖馬力諾建市早，房子多爲1900年份左右，在聖穀屬于老社區， 難怪市民對城市內近年來突如其來的改變有如此大反應。地産經紀說，鑽石吧的房屋多爲1980年的建築，目前還沒有拆修的問題。老房子拆掉重建應屬正常，除非受到鄰居向市政府抗議，否則這樣的事情不該受限。

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美國洛縣與橙縣租金擠進美國最貴市場 公寓仍一房難求

據房地産數據公司Reis Inc.公布的新數字，今年第一季度洛杉磯縣平均支付的租金比去年同期上漲2.4%，月租約1520美元，大致與通貨膨脹率相符。橙縣租金上漲3.5%，約1660美元。

南加州紅火的租金增長正在降溫，但幷不表示容易租到公寓

洛縣和橙縣都列名全美租金最昂貴的市場，儘管遠低于舊金山的2277美元月租及紐約的3233美元，但是公寓仍然短缺。

據市場追踪，橙縣的2.4%空置率是79個市場當中第二低。洛縣的3.2%空置率也不甘落後。

在全美11個最吃緊的出租市場，七個都在加州，包括聖地牙哥、范杜拉縣和內陸帝國（河濱縣與聖伯納汀諾縣），其中內陸帝國租金過去三個月上漲1.6%，是全美上揚第二快的地區。

近兩年掀起一股公寓興建熱，多單位住宅開發商試圖趕上經濟好轉和年輕人喜歡入住公寓的步伐。

南加州商業團體及民間領袖呼籲增建更多的單戶住宅和公寓建築，以跟上不斷增長的需求幷遏止過高的住屋開銷。

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春季美國房價隨溫而升 皇后區及布魯克林區房價同比上漲20%

皇后區以及布魯克林房產市場向來是華裔移民關注的熱點區域，美國獨棟別墅，公寓房價漲幅連連。跨過漫長的冬季，房屋交易更是頻頻，皇后區公寓價格中位數更是比去年第一季度同期增長20%，漲幅位列紐約市五大區之首。

皇后區以及布魯克林房產市場向來是華裔移民關注的熱點區域，房價漲幅連連

根據房地產經紀公司Douglas Elliman Real Estate顯示的數據報告，2015年第一季度皇后區以及布魯克林房地產市場需求增加，但可售的房屋數量不斷下降。特別是布魯克林地區的公寓價格比去年同期 上漲17%，市場的可售公寓數量卻不斷減少。布魯克林地區第一個季度只有1700個公寓出售，比去年同期減少4%。曼哈頓地區的公寓價格和數量在過去三個季度中都沒有漲幅。

報告顯示，布魯克林區公寓的價格中位數已經達到了創紀錄的61萬894元。 皇后區的公寓價格的中位數價格為44萬6434元，比去年同期增加20%。

紐約另一房地產經紀公司The Corcoran Group近一步指出，在年青人喜歡聚集的布魯克林威廉斯堡及Dumbo，公寓的交易活動更加頻繁。

除了公寓價格高漲之外，租房市場讓人大跌眼鏡。目前，在曼哈頓租住一間統倉的中位數價格為2559元，比去年上升了6.6%。而在布魯克林和皇后區，租住相同類型的房間的價格則是暴漲了10.6%和14.5%，中位數價格分別達到2406和2468元。

大套公寓的租金則略有下降。在曼哈頓，租住2臥1衛的價格下降了1.2%，而租住三臥的價格則大幅下降15.6%。

華裔地產經紀徐小姐說，隨著天氣轉暖，看房子的華裔客戶越來越多。現在很多客戶主要還是將目光聚集在好的學區以及近來熱點皇后地區RIDGEWOOD。很多華裔購房者的預算也在40萬到60萬之間，因此，一家庭的小型別墅以及2室1廳或3室1廳的共有公寓最為流行。

在紐約大學畢業的STELLA LI表示，她和老公的去年就準備在長島購房，但是因為中間耽擱一些事情，現在長島的房子也越來越貴，讓人無從下手。

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波士頓房産市場”競價大戰“不斷上演

300個看房者、25份出價、8輪出價大戰，3月初，這套布魯克林地區的2.5臥共有公寓（condo）在上市僅4天后成交，最終售價比57萬的開價高出數萬美元。地産經紀慶幸道，開價的確低了，但如果開價再高些，最終售價可能就不如現在高了。

波士頓地區房産市場，“搶房大戰”不斷上演

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這一幕在大波士頓地區的房地産市場不斷上演。據《波士頓環球報》報道，目前，房市處于低庫存、高熱度的賣方市場，但一些地産經紀却采取看似不可理喻的策略，把售價開得很低。他們以此吸引八方來客，在房屋公展（open house）時造成“哄搶”效果，導致心急的買家們頭腦發熱，拋弃理智，狂熱地沖進“出價大戰”的厮殺中。

波士頓地産經紀人貝茨（David Bates）在自己的新著中特別探討了這種“低開高賣”的文化。他表示，一旦“競價模式”開啓，買家們求勝心切，往往會忽視房屋本身的價值。如果關注房屋價值，應該去協商、談判；如果只是想“贏”，那麽買家會爲了得到房子做任何事。

目前的庫存稀缺更爲這種故意製造的競價大戰創造了條件。據麻州地産經紀人協會的數據顯示，今年2月，全州共有14068棟一家庭屋、3780套 共有公寓在售，這個數據達到該協會自2004年起開始統計相關數據以來的最低值。最高值出現在2006年，那時一家庭和共有公寓的庫存分別是現在的2.7倍和5倍。

房地産數據研究機構沃倫集團（Warren Group）首席執行官沃倫（Timothy Warren）表示，地産競標戰的策略和藝術品拍賣市場相似，開價只是運作一切的開始。開價低幷不意味著廉價出售，有可能賣得比起始價高的更好。哈蒙德地 産公司（Hammond Real Estate）副總經理霍勒倫（Holleran）稱，目前市場中，開價高比開價低風險大，在劍橋或薩莫維爾，如果開價高出正常價格4%，買家差不多就對 你興味索然了。

也有經紀人反對這種售房策略。專精牛頓市和布魯克林市地産的霍洛維茨（Ruth Horowitz）稱，該方法過于迂回，且會打擊一些有誠意的、但不想參與到瘋狂競拍中的買家，還可能讓人遷怒于地産經紀，因爲經紀帶人們去看他們買不起的房子。

那麽問題來了，這種策略真的可行嗎？

先看幾個數據。去年，薩莫維爾市一棟3臥的聯排屋開價119.5萬，成交價135萬；2臥2.5浴的共有公寓開價67.5萬，成交價79.1 萬。劍橋市一棟早期現代風格的別墅開價82.5萬，成交價125萬多；布魯克林一棟1500餘尺的待修房開價100萬，成交價149萬。

衆所周知，房子剛上市時，受到的關注最多；留在市場上時間越長，風險越大。一份基于2014年波士頓共有公寓銷售數據的調查顯示，一周內售出的房子，售價可以達到開價的103%；已在市場中逗留4個月乃至更長的房子，平均只能賣到開價的97%。

 

那麽房子的挂牌價到底標多少才合適？大波士頓地産經紀人協會主席麥卡錫（David McCarthy）認爲這個問題很難答，因爲低迷的庫存、不斷上漲的價格和從賣出到錄入公共記錄的幾個月時間差都使得近期銷售記錄的參考價值變差。“這是個捉摸不定的市場”，麥卡錫表示。

 

儘管競價大戰讓賣家和地産經紀笑得合不攏嘴，但給買家帶來實實在在的壓力。米爾頓地區的帕德拉（Becky Padera）一家2年來爲了買房不斷出價，但屢屢受挫，至今仍未成功，這使他們感到很無助。最後，帕德拉夫婦不得不退出這種競賽，然後把原來的房子重新 裝修了一遍。對他們來說，這不是理想的結局，但他們對“競價大戰”已經疲倦、厭煩了。

 

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