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上海胡潤研究院27日發佈的《中國海外置業趨勢報告》顯示，高達80%的受訪中國高淨值人群表示，在未來有海外投資需求，而地產成為他們最熱衷的海外投資標的，佔比超過四成，美國則是其海外置業的絕對首選，佔60%。

中國富豪最愛投資北美房產 洛杉磯、舊金山、溫哥華為主選

海外置業日益升溫 北美地區尤其熱門

報告顯示，隨著中國國內房地產市場放慢速度，海外置業日益升溫，北美地區尤其熱門，美加兩國佔比超過80%。

具體來看，美國是受訪中國富豪海外置業的絕對首選，佔60%；其次是加拿大，佔22%；歐洲排名第三，佔7%；澳洲排名第四，佔4%。

而洛杉磯、舊金山和溫哥華是最受青睞的海外置業城市的前三名，前十大最受歡迎的海外置業地中有7個城市源自北美。

另據真實資本分析公司(RealCapitalAnalytics)的數據顯示，2014年，中國投資者購買了136億美元的海外房地產項目；2013年為153億美元，而2012年時僅為54億美元。

最近兩年多，中國投資者在美收購了多個房地產項目。以下幾個案例備受關注：

2013年6月，中國知名地產商張欣家族收購了位於紐約曼哈頓中城的通用汽車大樓20%的股權，據稱通用汽車大樓也是美國最值錢的辦公樓之一。

2013年10月，中國房地產開發商綠地集團斥資50億美元收購紐約布魯克林區一大型公共租賃房項目的70%股權，這也是紐約近20年來最大的房地產單體開發項目，該項目已於2014年12月正式破土動工。

2014年10月，中國安邦保險集團以19.5億美元的天價收購紐約華爾道夫酒店，創下美國酒店業史上最高成交價記錄。

2014年底，中國銀行被爆斥資近6億美元買下紐約曼哈頓中城的28層大樓「布賴恩特公園7號」。

八成受訪者稱未來有海外投資需求

據胡潤研究院數據，中國（大陸）個人總資產超1000萬元人民幣（下同）的高淨值人群已達109萬人；個人總資產超1億元的高淨值人群約6.7萬人；個人總資產超5億元的超高淨值人群約1.7萬人。

在這些富豪裡，高達80%的受訪者表示未來有海外投資需求，超過半數具有海外投資（企業及個人）經驗。除了地產外，固定收益產品和股票是他們海外投資的前三標的。

調查顯示，資產配置/分散風險是高淨值人群海外投資的最主要原因，佔比19.8％。而子女教育是富豪海外投資的第二大原因，佔19.4%。

去年11月胡潤研究院發佈的《2014海外教育特別報告》顯示，不少有子女正在留學的家長都有在留學國當地置業的打算，這樣做既是為了妥善安排子女的住宿，也是為了投資。同時帶動了海外置業的需求。

因此，近一半富豪選擇在學區附近進行置業，23%選擇華人區。選擇獨棟別墅作為3年內的海外置業類型的最多，佔38%。

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民眾若想在最適宜居住的城市社區棲居，可考慮威斯康辛州的麥迪遜市、紐約市曼哈頓的上西城，以及波士頓的市中心，因為這三個社區都名列美國中老年人協會(AARP)公佈的最適宜居住地的前十位。

美國十大宜居城市 曼哈頓西城區居首

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位居前十的其他七個最適宜居住的城市社區，分別是舊金山的南市場社區(South of Market)、威斯康辛州La Crosse市的Washburn社區、南達科他州蘇瀑市(Sioux Falls)的市中心、明尼蘇達州維吉尼亞市的南邊社區、北達科他州俾斯麥市的市中心、西雅圖的市中心和新墨西哥州洛薩拉摩斯市的市中心。

前十個最適宜居住社區的排名，是根據各社區在AARP最適宜居住城市指數的評分。AARP的指數是在住房、衛生、環境、距上班地點的遠近、交通、工作機會和社會參與程度等七個方面，用多項指標對全國20多萬個社區進行綜合比較。

但評估標準不包括氣候，因為民眾對天氣的喜好各不相同。AARP公共政策研究所的最適宜居住計劃主任哈雷爾表示，邁阿密和安克拉治的氣候無人能夠改變，但人們可努力把社區管好。

AARP推出的最適宜居住社區，可供任何年齡層的人選擇，對50歲以下和以上的人都適用。

AARP採用的評估標準，對城市規劃師、地方官員和希望改善城市服務的部門都有幫助，也可供民眾根據自己的年齡做出居住選擇。

AARP制定的評估標準，是根據調查4500個50歲以上者的結果。根據這一標準，AARP認為，保持健康的最佳城市分別是舊金山、維吉尼亞州的阿靈頓，和加州的諾瓦托(Novato)。閒逛最方便的城市分別是舊金山、紐約州的水牛城和新澤西州的霍布肯市。

在最容易結交新朋友的城市排名榜上，華府、南達科他州的蘇瀑和急湍兩個城市位居前列。最適宜夜間約會的城市，分別是田納西州的納許維爾市、維州的裡奇蒙市和田州的布魯克林市(Brentwood)。

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這可能是一個讓售房者和建房者聽了會不太舒服的消息。

美國住房擁有率降至22年來新低63.7% 主因年輕人不感興趣

據芝加哥論壇報報導，據美國統計署數據顯示，截止三月底，美國住房自有率(homeownership rate)繼續下滑至63.7%，達到了22年來的新低。

與此相伴的，是連年下滑的出租房屋空置率，2015年第一季度也不例外。

相較於第一季度64%的住房擁有率來說，63.7%並無很大變化。但據統計局經濟學家表示，如若考慮到季節性因素(adjusting for seasonality)，那麼相較於2014年同時期的64.8%，這一數據還是達到了自1993年一季度以來的又一新低。

數據同時顯示，年輕人尤其表現出了不太感興趣於擁有一套住房。

截止三月底，35歲以下住房擁有率為34.6%，而2014年這一數字為35.3%，2013年為36.2%。若追溯至更早些的2004-2005年，這一數字則高達43%。

相較於2014年最後一季，在本年第一季度中，全美7.1%的出租房屋為空置狀態。

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巴洛阿圖市議會採納市府官員拉巴迪（Craig Labadie）「居民遷徙衝擊報告」（Relocation Impace Report），巴市唯一的活動屋園區Buena Vista即將關閉。市議會同時考慮採納配套措施，提供活動屋居民更多補助。

美國巴洛阿圖市活動屋園區預關閉 硅谷房地產被看好

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硅谷房地產人士說，南灣各市府目前密切注意巴市所將採取的措施，因為許多開發商都想收購南灣活動屋園區，開發成高級公寓大樓。

巴洛阿圖Buena Vista園區有100個以上的活動屋，約400名居民。約兩年前灣區Prometheus房地產開發商試圖以3000萬元收購此4.5畝的活動屋園區，開發成180戶高級公寓，住戶與灣區人權團體強烈抗議。

業界表示，許多開發商都看好硅谷房市，希望買下地點佳的活動屋園區，開發成高價公寓住宅。如最近一個全國性的美國房地產開發商向聖荷西市府提出，希望買下Santana Row購物中心附近的Winchester Ranch活動屋園區，發展成公寓大樓。情形與巴洛阿圖的Buena Vista一樣。

聖荷西市府官員表示，活動屋園區房租低廉，租戶大部分是低收入勞工階級，因此活動屋園區是市府維持可負擔住宅比例的主要策略。聖荷西目前有58個活動屋園區，居民總數1萬人以上，其中許多是亞裔。聖荷西密切注意巴洛阿圖的發展，作為日後處理活動屋園區問題的借鏡。Buena Vista園區居民以西語裔為主。

巴市去年10月接受活動屋園區地主要求，擬關閉Buena Vista。園區律師阿吉茲（Nadia Aziz）向市議會上訴。市議會經過討論後，仍然決定採納關閉的建議。

可是議會要求地主提供居民更多搬家補助，包括小孩轉讀其他學區所將受到的衝擊等。

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紐約市財政局局長吉哈(Jacques Jiha)提醒市民，財政局一年一度的扣押變賣(lien sale)將在5月15日舉辦，民眾切勿輕忽財政局來信，以免物業被法拍而不自知。

吉哈表示，當民眾不繳物業稅(property tax)、積欠水費等其他費用，當局可以在物業上放置扣押權，每年在固定時間賣出扣押權；有相關疑慮的民眾會收到來自財政局至少四封通知信告知民眾所積欠的債務，民眾收到信後應立即還清並解除債務。吉哈說，有些民眾可能一時無法償還所有欠款，但切勿消極面對，應與財務局聯繫討論支付協議(payment agreement)，當局會暫緩扣押變賣的程序。吉哈再三提醒，5月15日是扣押變賣日，因此要還款或是進行支付協議的民眾必須在5月14日之前處理。

財政局副局長西爾斯(Timothy Sheares)另外提醒屋主，每年需繳交的「收入支出報告」(Report of Income and Expense，RPIE)需於6月1日前繳交，若未繳交，將按物業最終評估價值計算、面臨300元至10萬元不等的罰款。由於「收入支出報告」內容長，為便利市民，財政局今年推出簡短版本的「收入支出報告」，凡是物業的實際評估價值(Actual Assessed Value)為25萬元以下且不是旅館，屋主便可使用簡短版本的「收入支出報告」。

「收入支出報告」可於線上填寫，網址：

http://www1.nyc.gov/site/finance/taxes/property-rpie.page。

此外，財政局也發現近年房契詐欺(Deed fraud)的情節越來越多，吉哈鼓勵屋主向財政局登記物業所有人、代理人等相關文件，若該局發現物業有任何異常活動，會與警方合作調查；新聞發言人艾琳 (Sonia Alleyne)介紹，此服務自去年7月推出以來，已發現約600筆房契詐欺，有六人被捕。

登記及更多內容可上財政局官網查看：

http://www1.nyc.gov/site/finance/taxes/property-recording- documents.page，或致電311。

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每月填寫房租支票時是否會讓你手發軟？如果這樣的話，你該考慮換住處了。

很慶幸，福克斯提供了最佳租房信息。據《商業內幕》（Business Insider）報導，福克斯最近給出了一年一度最好最差的租房城市。

福克斯對全美50個大都會區的2014年第四季度平均租金、空置率、房租佔收入比例以及房租年增長率等四個指標進行了調查。

事實表明，如何在列於這份名單中第一位的印第安納波利斯租房，那麼你的家會是非常漂亮的。調查顯示，該地區平均每月租金756美元，僅佔其家庭收入的16%左右。同時，7%的高空置率意味著租房者有很大的選擇空間。

福克斯給出的10大租房最佳地：

1.印第安納州印第安納波利斯

2.密蘇里州堪薩斯城

3.內華達州拉斯維加斯

4.密蘇里州聖路易斯

5.俄亥俄州哥倫布市

6.俄亥俄州辛辛那提

7.德克薩斯州聖安東尼奧

8.（並列）亞利桑那州鳳凰城

8.（並列）佛羅里達州傑克遜維爾

9.俄亥俄州克利夫蘭

另一方面，報告還給出了租金暴漲的幾大城市，最令租房者不滿的地區三個位於加州，分別是舊金山、奧克蘭和聖何塞。除此之外，紐約、波士頓、佛羅里達州的棕櫚灘也在名單之內。

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人們通常認為，房屋都是不動產。雖然我們經常聽別人說，我的房子現在漲到100萬了，或者他家的房子升值了，但是這些賺到的錢卻是看不見、摸不著的。如果這些錢無法拿出來用，放在那裡，也就永遠是一個數字。如何從房子中拿錢出來用，如何將你的房子從不動產變成可動產，是否有這樣的貸款呢？以下是美國房產投資中幾個參考的方法。

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• 融資重貸（Cash Out Refinance Mortgage）

通過不同的貸款方式，房屋這一不動產能變成可動產使用。

假設王先生幾年前買了一處房產，現在價值50萬，當時的貸款利率是6%。現在王先生只有20萬的貸款沒還， 而他最近想趁著房貸利率降低，辦理重新貸款，把原來的高利率降下來，同時還想再借一筆錢給孩子作為上大學的學費。出於這個目的，我們建議他採用融資重貸 (Refinance Cash Out Mortgage)。 融資重貸是重貸的一種。我們可以說是普通重貸，就是民眾希望改變原來的貸款條件，比如降低利率，縮短還款期限，於是辦理一個重新貸款。融資重貸不僅可以實現改變原來的貸款條件的這個目的，同時，還能多拿出一筆錢出來用。

辦理融資重貸，新的貸款會把現有的房貸先付清，之後把剩餘的貸款額兌現。 因此來看王先生的案例。王先生目前房屋還有20萬貸款，之前的貸款利率是6%，他想通過重新貸款，把利率降到目前的4.5%，如果他僅僅是這個目的，他只要辦理一般的重新貸款20萬。但他不僅要降低利率，還想從房屋中拿10萬元出來，作為孩子的大學學費。這樣他就可以辦理融資重貸。

• 房屋淨值貸款（Home Equity Loan）

有了之前王先生的例子，就很容易理解房屋淨值貸款。如果王先生對自己目前的貸款條件很滿意，他不想降低利率，也不想縮短還款期限，只是單純想從房屋 淨值中那一筆錢來作為孩子的大學學費。那麼，他應該申請房屋淨值貸款。這樣王先生的房屋上就有兩個貸款，一個是之前的Mortgage，第二個貸款就是房屋淨值貸款Home Equity Loan。通過辦理房屋淨值貸款，王先生借出了10萬元。

• 房屋淨值信用額度（Home Equity Line of Credit）

房屋淨值信用額度是一個開放性的貸款，是一個浮動利率的信用額，一旦銀行把房屋淨值信用額度批下來，對貸款者是十分方便好用的，因為這個信用額度很靈活，如果貸款者沒有使用過任何的貸款金額，貸款者無需付任何利息。就好比一張信用卡，給你一個信用額度，比如5萬元，你隨意什麼時間拿出多少錢都可以，如果拿出200元，就只要付200元的利息。

房屋淨值信用額度通常是30年期，頭10年是提取期，貸款人可以在頭10年提取信用額度。後20年是還款期，如果貸款人在批下信用額度10年後有欠款的話，貸款者需要在第11至第30年間償還本金與利息。如果貸款人在頭10年過後，沒有任何欠款，該房屋淨值信用額度會關閉。

一般來說，融資重貸適合那些需要使用高額的貸款金額，但是不能夠短期內還款的貸款者。房屋淨值貸款適合那些需要從房產中拿出額外的貸款金額，無論有沒有現有的房貸。這兩種貸款都是固定利率和固定月費，一旦貸款金額貸出，銀行就開始計算利息。一旦貸款人付清貸款之後，如需要再套現出來了，需要重新申請。房屋淨值信用額度允許我們使用期內任何時間使用貸款金額，銀行只會計算貸款者貸出的金額的利息，貸款者可以隨時付清，再從信用額度中貸出資金，非常靈活，不過利率是浮動的。

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