Tag: 美国房产

根據新澤西地產報告(New Jersey Real Estate Report)7月5日公佈數據，紐約大都會地區今年5月房屋銷售平均價格上漲2.76%，新州房屋銷售平均價格上漲3%，而同期美國範圍內的房屋平均銷售價格總體數據，上漲幅度達6.3%，該數據是自2006年房屋市場大幅度下跌以後，連續第39個月年同期增加，較4月上升1.7%。

儘管新澤西房地產報告顯示數據穩步上升，但房屋銷售平均價格較2006年房屋市場下跌前的最高峰值，還是低了16.7%。為此，專訪多位資深的新澤西房地產經，解開「宏觀」全面「綠盤」中的對比「紅線」。

房屋銷售平均價格上漲

新澤西地處紐約和費城南北縱向的重要中心位置，軌道交通縱橫新澤西鏈接紐約，交通方便加上很好的學區，成為房屋銷售價格上漲的主要地區，而大部分地區，房價上漲速度緩慢。

新澤西地產市場(Real Mart Realty)的Jack姚先生告訴我們，新澤西房屋平均銷售價格自2006年的最高峰值下跌平均20至25%，2013年房屋售價回升以來，平均增長10%左右，從數據看，即使增加了，也不會達到2006年的巔峰價格。姚先生列舉，2006年一棟售價50萬美金的房產，到2012年下降25%，市場價格37.5萬，而從37.5萬上漲10%，也只是達到41.25萬。這個數據還是比2006年的峰值50萬低了17%。對於新澤西來說，部分地區的包括澤西市、Short hills、密爾本(Millburn)、Baskin Ridge、普蘭斯堡、普林斯頓等地區，獨立別墅的銷售價格回升幅度較大，已經接近2006年的最高峰值。但仍然有不少城鎮，收到交通環境和教學質量的影響，房屋銷售價格沒有明顯上漲。

新州房產經紀人高峻峰博士(Jeff Gao)通過「澤西房產觀察」發表自己的見解認為，新澤西中北部78號州際高速公路沿線的主要城市，經過新州捷運輕軌車站和巴士車站，交通便利，房價回升速度快。部分地區的房屋銷售價格上漲，尤其是近幾年來高檔住宅的新建，總體數據顯示房屋銷售價格漲幅迅速。

任職美國最大的地產綜合管理公司Berkshire Hathaway Home Services的Lily Lu女士告訴我們，新澤西的房價回升已經是事實，新澤西地產報告公佈2006年峰值低近17%，是指整個新州的水平，而華人相對集中的地區包括；新澤西中部通勤方便學區前20%(指全新澤西330所高中中的前60所高中所在城市)的大部分新建住宅區，平均房價和2006年峰值相比，差距不超過5%。而其中一些學區最好和交通(到紐約市)最方便的地區，房價已經逼近甚至超過2006年峰值。由於目前的經濟好轉，貸款利率持續偏低，高科技就業華人增多購房需求仍然旺盛，尤其是和紐約曼哈頓中城隔岸相望的新澤西地區內的房市，仍保持在持續上升趨勢。

而美國熱門地產網站Zillow公佈的數據，今年6月新澤西的房屋平均銷售價格為279,500美元。新澤西州的平均房屋價值下降1.0%，該網站還同時預測，未來一年，新澤西房屋價格仍然會有1.4%的下降。

房屋抵押嚴重縮水 現金購房價格好、成交快

在美國購買地產，貸款是非常重要的一部分，而部分銀行為了吸引顧客，低利率和免手續費等優惠條件，吸引不少購房者。也有銀行提出首付10%的房價，就可以通過普通貸款和特別貸款購房。而2006年後房屋價格大幅度下落，新澤西的拖欠抵押貸款的百分比為17.0%，這是比全國平均拖欠貸款的6.0%要高出很多。新澤西有許多房主現在仍然處於「水下」(underwater)抵押貸款，這也就意味著，他們的銀行貸款數額，超過他們的房屋實際的市場價值。而新澤西「水下」房主約佔總地產總數的16.7%。

高峻峰介紹，隨著人民幣市場波動，加上美國房地產市場的回暖漲勢，為許多來自中國的投資客看到了商機，投資美國房地產市場成為保值的重要投資之 一，美國政府的貨幣政策，也決定房市價格一定上漲。尤其是新澤西與紐約通勤線路上的物業，價格漲幅相對較快，出手成交速度也快，如果遇到貸款審核的繁雜手續，相對優勢競爭就看付款方式了。

新澤西的公立教育總體在全美排名第3。新澤西Short hills與紐約市半小時車程，2014年被美國時代雜誌(TIMS)評為全美最富裕的十大城鎮之一，密爾本高中也曾經名列新澤西高中排行榜榜首。Short Hills有近4000戶新建的高檔社區，平均房價在200萬 美金。而購買該地區物業的主要群體，來自於穩定的高收入家庭。其中也不乏有中國投資者。房價穩健成長，也有助房地產復甦。而大部分現階段新州房產買家，主 要還是以投資為主，支付方式也大多是現金交易。在對比較熱門的物業相同出價中，現金交易的購買者，往往可以爭取到較大的優勢。

對於部分以地產投資為目的的華裔來說，1500至2000呎的房屋，價格在25萬至35萬元之間的物業最受歡迎，尤其是臨近大學、有好的公立學，都非常「搶手」。高先生今年初就計劃出30萬左右的流動資金投資房產，而遭遇了3次已經看好的霍博肯市的公寓房子被幾乎同等價格的現金交易投資人「搶走」。高先生告訴記者，30%的商業房首付後，有許多複雜的貸款審批手續，任何一位賣家，也不希望拖拖拉拉一兩個月的貸款手續，到頭來又被拒絕，然後再要重新上市尋找買家。而從事貸款業務的資深貸款專員林女士介紹說：2006年後房價持續下跌，到目前為止，新澤西仍有16.7%的物業，仍然在貸款抵押值「水下」。新州的拖欠抵押貸款的百分比為17.0%，比全國平均值6.0% 高出許多也就不足為奇。而從銀行角度考慮，不會希望看到任何一個貸款人，因為「水下」物業而索性放棄物業，由此，銀行將通過更加複雜的抵押物拍賣程序。由 此建議有意投資地產者，一定要提前做好功課，確定自己的最高貸款額度並準備好左右手續，一旦選擇到好的物業，就可以及時完成購買手續。

美國房地產市場持續回升的同時，2013年 以前的大投資者獲利拋售、外國人停止購買、當地居民收入增長跟不上房價增長速度、貸款公司要求太高、按揭利率有上升趨勢等諸多因素，都對房地產市場有很大 影響。房地產中介公司的信息日漸公開和透明，投資者可以通過很多途徑瞭解到更加全面和細緻的信息，採訪的每一位地產中介和貸款代理，都不約而同的提出建議：房價全面「綠盤」時，投資要謹慎。

查看更多美國房地產

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀。

根據總部位於舊金山的ApartmentList.com的數據，喬治亞租一套兩居室的公寓最昂貴的地方是約翰溪(Johns Creek)，今年6月，在約翰溪月租金中位數為1,400美元。約翰溪公寓租金自2014年6月以來增長了3.9％。

在喬治亞，從5月到6月一個月內一間臥室的租金上漲了1.2％, 兩居室租金上漲了0.4％。該州一間臥室的租金比全國平均價格1,010美元低16％, 即少160美元，而兩居室的租金比全國平均水平1,080美元少220美元，低20％。

以兩居室公寓月租金比較，喬治亞10個租金最昂貴的地方是：

1.約翰溪（Johns Creek）- 1,400美元

2.桃樹市（Peachtree City）- 1,340美元

3.丹烏地（Dunwoody）- 1,330美元

4.亞特蘭大（Atlanta）- 1,330美元

5.蘇萬尼（Suwanee）- 1,310美元

6.北亞特蘭大（North Atlanta）-1,300美元

7.北德魯伊丘（North Druid Hills）- 1,300美元

8.阿爾法瑞塔（Alpharetta）- 1,290美元

9.密爾頓（Milton）- 1,280美元

10.北迪凱特（North Decatur）- 1,220美元

查看更多美國房地產

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀。

與天價公寓走俏相反的卻是，曼哈頓的普通公寓租賃市場在轉冷，受租金上漲的影響，不少住戶在往布碌侖、皇后區等地區搬遷。

根據花旗地產公司最新的市場報告，曼哈頓有近乎99%的公寓已出租完畢。該區域的公寓空置率已經是1.07%，是三年間的最低值，而去年同期該指標是1.17%。

高租金逼離房客

同時公寓的租金還在上漲，從Inwood地段到金融區，平均租金為4,081美元。而去年同期的平均租金是3,902美元。

而且很多房東都認為租金不可能下降，地產界人士認為郊區的房地產租賃活動可能會增加。房地產估價師喬納森‧米勒（Jonathan Miller）表示，「租金居高不下，與其繼續續約，人們更願意搬到郊區，而不是呆在市裡。」

租賃市場向外擴散

持續飛漲的租金將繼續把租房者推離這一區域。同一時間段，布碌侖地區租戶增長了380%，新增租戶1,079戶；而皇后區更是增加了127.2%，新增259戶。

布碌侖活躍的房屋租賃市場不斷往外擴散，目前，布碌侖較好區域的租金中位數是2,961美元/月，比曼哈頓低447美元；皇后區的平均租賃中位數是2,597美元，比去年同期低12.4%。

皇后區和布碌侖的豪華房產也是不斷增加。「紐約人不知道Astoria、長島長什麼樣，但是當他們去那兒、親眼看到之後，只要（至曼哈頓）通勤相對容易，他們會考慮的。」花旗地產公司總裁加里‧馬林說。

查看更多美國房地產

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀。

據地產網站近日發佈的最新資料顯示，2015年6月華府地鐵周邊的大都會地區售房率達到10年來的高點。

據 《華盛頓郵報》7月10日報導，近來想在華府地鐵周圍購房的民眾會發現消失已久的搶購熱潮再度回歸， 今年6月該中心區域房屋買賣共成交了5652筆，比去年同期增長13%，創下了自2014年6月以來的單月最高記錄。

與去年蕭條的房市形成對比，今年華府地區房市漸趨火熱，相比之下，前半年的總交易量上漲了9%。許多銀行推出了首付額為5%的大額貸款，其他的貸款產品還有首付額為3%加免抵押保險。購房者也更加注意貸款條件，包括信用記錄、負債比等，為購房做好準備。

這股熱潮預計將持續，因為待售房屋居高不下，同時華府房價正接近新高點。6月華府都會區房價中值為43.9萬元，只比2007年6月與2013年6月的歷史最高價位低1000元。根據年中總計，該地區的房屋中間價格比5年前2010年上半年上漲了25%。6月，蒙郡房屋中間價為42.5萬元，同比上漲2.4%，成交1393筆；喬治王子郡為24.5萬元，上漲4.4%。

儘管華府地區房價整體上漲，但弗吉尼亞州郊區與馬里蘭州的某些地區房價仍在下跌。費爾法克斯郡(Fairfax City)、倫敦郡(Loudoun County)輕微下跌；福爾斯徹奇(Fall Church)房屋銷售中間價從74.5萬下降至56.8萬，最為顯著。馬州的弗雷德里克(Frederick County)和安阿地郡(Anne Arundel County)也下降兩萬至6000元不等。

6月大華府地區市場上待售房屋量較去年同期增加了11.5%，上月總計有12324棟。其中費爾法克斯郡的待售房4337棟，為大華府地區之冠。

查看更多美國房地產

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀。

到目前为止，石油和天然气行业的下滑丝毫没有影响达拉斯火热的房屋市场。北德州六月份的房屋销售增长了12%，而这里的房价升幅也是全美最大的。

然而一份最新的抵押贷款行业报告仍然把达拉斯地区列为全美具有最大房价下滑风险的房屋市场之一，并将其归因于石油市场的低迷和较低的房屋可负担性。

Arch抵押贷款保险公司的风险分析及定价高级主管拉尔夫·迪法兰科(Ralph G. DeFranco)在一份新报告中说：“由于石油和天然气行业占比重较大，并且和过去相比，房价相对于收入来说变得更高了，因此北达科达州和德州持续具有较高的房价下滑风险。”

这是这家总部位于加州的抵押贷款保险公司今年以来第二次在它的夏季市场报告中就德州大城市的房价发出警告。

最新的预测警告，如果油价进一步下滑，德州的房价将有大约三分之一的机会下跌。

圣安东尼奥、休斯顿、奥斯汀和达拉斯都被列入Arch抵押贷款保险公司认为房价不正常的美国城市名单的前列。

报告认为。在这些德州的都市统计区内，房价均远远超过它们的长期平均趁势，因为房屋可负担性仍引人担忧。

房价下跌的风险最高的德州城市是圣安东尼奥，接近40%的机会，达拉斯地区房价下跌机会为32%。而据Arch公司估计，全美范围房价下跌的风险只有8%。

但没有迹象显示北德州的房价上升趋势要放缓，在六月份，这里的房屋销售中间价格达到创纪录的新高220,000美元。

休斯顿的房价和去年同期相比也上升了4.5%。

查看更多美国房地产

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。