想有高收益，必須承擔高風險
收益直接與風險掛鉤，這一點對於每一位投資者來說是至關重要的。所有投資都是如此，購置房產也不例外。低風險高收益幾乎是不存在的，只有長期不斷給房產增值才能實現。
高收益的風險相應也就大。從我的經驗來看，如果給房產增值的話，一般高收益的房產維護費用也相應很高，短租較多，離學校、公司和各項生活設施比較遠，再次出手難度也大。
中等收益比高收益更穩定
最好長期租給收入水平中上，工作穩定的專業人員，這樣不僅能保證收益穩定，也減少了許多不必要的麻煩。因為收入水平較低、工作更換頻率高的租客可能流動性比較大，也就增加了房產空置的時間。
投資收益中等且穩定要優於波動大的高收益。換句話說，年收益穩定在7000美元要比有時候年收益9000，但有時只有 5000來得好。原因很簡單：如果投資收益不穩定的話就很難規劃未來的投資計劃。
唯一要關注的是淨收益
預計收益和實際收益往往不同。地產中介列出的市場價可能是對的（如每月1000美金），但是我可以打包票的是他們沒有給投資者列出所有的主要開支。
以下為投資者所需支付的相關開支：
- 如果購買公寓，需要交納自有住房協會費
- 如果購買但家庭別墅，需要交納維護費、垃圾處理費、環境維護費、寵物費
- 物業保險（投資者根據自我需求來選擇，但是一般都會需要交納）
房產稅
- 物業管理費（除非業主什麼都想自己做）
- 修理和空置費（每年費用至少相當於一個月的租金）
- 所得稅（可以在減去一些項目之後再計算所得稅）
了解抵押貸款對收益的影響
在美國貸款購房的主要好處就是你能夠只付20%~30%的價錢拿到房子。在一個不斷增長的市場上，資本增長的現金（現金回報率是很高的。
舉個例子，如果房產價格是15萬美元，每年增值5%，那麼5年以後房價就是19.15萬，增長了41500美元。如果首付支付30%（也就是4.5萬），那麼回報就是92%（而不貸款買房的投資者收益率是27%）。時間越久收益越高，因為貸款的余額不斷減少。
另一方面，貸款需要一些手續費用（約房價的30%），你還要多一項還貸費用。
也就是說，貸款買房之後現金-現金收益會高出很多，但同時成本也會增加。這些支出大部分可以通過出租來抵消，但如果貸款買房的話，最開始的幾年幾乎不可能通過出租來獲得多少收益。
短租和長租的收益
短租（純房產投資）和長租（半投資半度假房產）是天差地別的。長租房是一種將租金和再出售收入最大化的手段。如果處理得好的話，月收入將會十分穩定，收益也會很高。
度假屋也能獲得收益，但收益並非長期的。有時候收益比較好，有時候沒法獲得收益（但是還需要交一系列管理費用）。就算在奧蘭多這樣的地方，游客的流動性也比較強。而且，管理費占總收入的30%~40%，而長租的話僅占7%~10%。
思考如何將收益進行再投資
成功的投資很重要的一點就是要了解復合增長。愛因斯坦稱之為“最偉大的數學發現”，其他人稱之為“世界第八大奇跡”。
我舉一個簡單的例子：投資者的房產每月淨收益是500美元。如果將這500美元投資到年度成本百分率為3%的債券，那麼20年後收益就是16.55萬美元。這部分只是收入。那麼房產價格呢？過去12年有升有降，但美國房價從2001年至今年增長達到了4.5%。
我們保守的估計，今後20年美國房價年增長為2.5%。那麼10萬美元的房產就成了16.3860萬美元。所以投資者之前投資10萬的房產，現在就超過32.6萬了。當然我這裡還是很保守的估計。因此房產投資應該成為投資者的長期收入和退休計劃的一部分。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
