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在全球經濟發展減緩的情況下，美國房價似乎沒有受到什麼影響。27日公佈的兩項報告指出，受高需求量和供應量緊張的影響，美國房產價值和租金都在穩步增長。

史坦普/凱斯席勒(S&P/Case-Shiller)房屋價格指數顯示，20個城市的房價指數在截至8月底的12個月內，增長了5.1%。美聯社報導，很多經濟學家表示，這個增長值和2014年年初的兩位數字增長值比起來，更能讓人承受。

美國房地產資訊網站Zillow的數據顯示，9月全美中位房租比2014年同期增長了3.7%。現在房價和租金的增長比2015年初的陡增顯得更加穩定。

三年來的就業率上升和低按揭率持續支撐房地產業，房產價值的增長持續高於平均年收入的增長，2015年平均年收入僅比2014年增長了2.2%，因此未來購房者需要有更高的工資才能負擔得起。

目前，薪資水平高的科技中心房價上漲迅速。史坦普/凱斯席勒房價指數顯示，舊金山和丹佛兩個城市年房產價值增長率為10.7%，是所有城市中指數最高的。俄勒岡州的波特蘭市，房產價值的年增長率為9.4%，位居第三。

富國銀行(Wells Fargo)經濟學家溫特樂(Mark Vitner)表示：「目前市場上房價增速很快，就業率和淨移民數量增長都很強勁，而市場上的房產供應量又十分緊張，波特蘭市就是這個情況很好的例子。」

Zillow的數據顯示，這些房價上漲的大都會城市，房租增速也很快。

深度閱讀：美國房產投資已成為趨勢

隨著經濟的發展，國內房產需求的不斷提高，促使了房地產產業飛速發展，而居高不下的價格確又把房產行業推向了一個尷尬的環境。不單買房成了一個難題 甚至一些房產投資專家也從國內房產市場上看不到了半點商機，

所以大多數的企業家、投資人把目光投向了海外房產投資市場，近年來海外房產投資市場異常火熱，這似乎從一部分人的經濟活動轉而發展為一種社會現象型經濟趨勢。那麼海外房產投資市場究竟如何?投資人又應該注意哪些重點?

近年來，隨著中國政府對資本管制的放鬆，許多資金雄厚的個人和公司將大量資本轉移到海外，以尋求更好的回報。這一趨勢目前正在加速。首先，大量的中國資本 正在流入海外的住宅房地產市場。據美國全國地產經紀商協會(NAR)今年6月發佈的報告，中國已經成為美國房產的第一大海外買家。2015年，中國人在美 國購買房產的總花費達到286億美元，佔外國人購房總花費的16%，而這一數字在2009年僅為41億美元，增長了近7倍。與此同時，中國人的平均購房花 費為83.18萬美元，遠遠高於加拿大、印度、墨西哥、英國這四位美國房產的主要買家。

在洛杉磯買一棟別墅，獲得穩定收益，平衡資產配置，是洛杉磯的富裕家庭理財規劃中的一個重要組成。對於中國投資人，這件事情在過去看來遙不可及。在過去的三年，越來越多國人境外投資，在這個大潮中，中國的一些高淨值人士購買美國房產並獲得穩定收益。

為什麼美國的中產階級家庭都會投資出租類房產?首先，投資出租房產可帶來可觀、持續的收益。全美的房屋空置率僅在8%左右，出租率達到92%。巨大成熟的 出租市場，有著非常穩定優質的客源，年化租金回報通常情況下可以達到6-8%。其次，房產增值穩定，美國經濟正在逐步恢復，強大的修復能力和優良的體制環 境吸引全世界資本流向美國。房地產在經歷2008年低潮後現在逐步回暖。投資出租類房產作為商業地產中的優質類別，以每年6%-8%的速度升值， 加上租金回報以及美元在近兩年不斷走高，綜合年回報率達到穩定的20%。

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（互聯網資訊綜合整理）

 

今年下半年，人民幣一直跌個不停，美國房產銷量每年增4%－5%成為國人配置海外資產的主要著眼點，下面居外通過介紹10月份的行情來為你詳細的介紹一下美國目前的大好房市。

美國獨棟房年銷量增5%，人民幣匯率降低再促購房熱潮

人民幣跌跌不休配置美國房產刻不容緩

在岸市場上，昨日人民幣對美元即期創下近三個月新低，中間價也回吐漲幅並創下近三個月來新低。人民幣對美元中間價昨日報於6.3985，較上一交易日下跌134個基點。離岸市場上，人民幣對美元匯率亦下跌明顯，最低下探至6.47關口，創下近三個月來新低。

下周美聯儲將召開貨幣政策會議，目前市場普遍預期，人民幣對美元將會面臨一定程度的貶值壓力。配置美國房產已經成為國人海外轉移資產的一個重要手段之一。

2015全美新建獨棟將達495,000棟

美國獨棟房年銷量增5%，人民幣匯率降低再促購房熱潮

據美國商業部上週公佈的數據，美國10月份新建獨棟住宅銷售比9月增長約10.7%，與去年同時期相比增加4.9%。隨著這一增長，美國新建獨棟住宅銷售量 創下了2007年以來的最好記錄。按此增長估計，預期美國2015年全年的新建獨棟住宅銷售總量將達到495,000棟。

新建住宅市場供給也從九月份的6個月降到十月份的五個半月。新房中間價位十月份為$281,500，九月份則為$299,600。

2015全美二手房銷量達536萬套

同期，二手房的銷售量十月比九月下降3.4%。美國國家房地產協會公佈的數字，十月份經季節調整的年銷售量達到536萬套。

美國二手房的銷售佔市場總銷量的90%，2015年預期將達到近8年來的最高年銷售水平。二手房市場近幾個月受到房價和低庫存的影響，月銷售量有略微下降趨勢。

美國房產銷量每年增4%－5%

與此同時，美國房屋銷售價格在經歷了金融危機後的快速增長階段，現保持每年4%－5%增長速度穩步上漲。經濟學家提醒，美國房價增長速度是收入增長速度的2倍，使得年輕購房人群感到市場房價過高。

經濟學家Mr. Blitzer表示強勁的美國就業市場和穩步的經濟復甦，以及市場二手房供給緊缺，使得房價將持續小幅增長，房地產市場也持續回歸正常水平。穩健的美國就業市場和適度的工資增長，將繼續支持美國房地產市場的行情和水平。

其他經濟學家分析，美國這輪房價的增長雖然過高，但還沒有達到房價泡沫的程度。不同於上一輪次貸危機，這次房價的上漲主要取決於市場房屋供給的短缺。

 

最新房市預測顯示，達拉斯地區失控飈升的房價將會在明年升幅顯著放緩。

根據CoreLogic公司的一份最新報告，今年以來，達拉斯地區的房價和2014年的水平相比上升了近10%，房價的年增長率領先全美其它地區。但由房地產市場網站剛剛公佈的一項房屋預測報告則預計，達拉斯地區的房價增幅將會大幅回落。

美國達拉斯房價明年升幅將顯著放緩

Realtor.com說，2016年達拉斯地區單戶房屋的銷售中間價將僅上升2%。Realtor.com認為，房價增長變得如此微弱的原因和房屋供應增加以及失業率再度回升有關。但Realtor.com預測，達拉斯地區的房屋銷售在2016年將仍有7%的增長。

該報告說：「在2016年，由於勞動力人口增長比就業機會增長更快，所以失業率預期會上升。房屋銷售增長和房價升幅疲弱的矛盾是由於就業有所增長，但勞動力增長速度卻更快，加上預計有更多現有的房主尋求把房屋出售，以及新房屋建造速度加快。」

在過去年間，達拉斯地區的房價升幅已經超過當地長期平均水平的兩倍。房價飈升是由這裡巨大的就業增長率和人口膨脹，再加上市場上的房屋非常短缺造成的。

Realtor.com的首席經濟學家喬納森(Jonathan Smoke)表示：「明年房價和銷售較為溫和的增長，而不是像之前幾年看到的加速增長，這反映了我們將進入一個更為正常和健康的房屋市場。過去幾年我們看到的改善，已經足以讓房屋市場得到復甦，但目前我們仍然需要彌補新房建造的不足，而這將會在2016年開始出現。」

今年達拉斯地區的房價已經上升至創紀錄的水平，但可供出售的房屋卻非常有限，特別是價格在20萬美元以下的房屋。

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（互聯網資訊綜合整理）

去年底，許多房地產專家預測美聯儲將在2015年加息，但這還沒有實現。即使本月底或明年加息，許多買房者也不會因此而退縮。房地產專家Ralph McLaughlin如是說。

房地產經紀公司Redfin的首席經濟學家預測了2016年美國房市的五大趨勢顯示，美國房市在經歷了近6年的復甦之後，似乎開始漸入佳境

如果加息，也就是0.25%。McLaughlin認為不會對房市造成影響，但可能會減緩房價增長。「這對購房人是個好消息。在大多數大城市，買房還是比租房更便宜。」

去年傳出的升息預期，促使一些人趕快買房。全美房地產經紀公司Redfin的首席經濟學家Nela Richardson說這不會再發生了，「現在買家似乎不再為加息而衝動。他們有興趣買，但市場上沒有多少房子可選擇。」

明年房市的其它一些趨勢如下：

1. 沿海城市趨緩。過去幾年中，西海岸和東北部大城市的房市一直熱絡。但McLaughlin說，美國一些最貴房市開始出現減緩的跡象。「特別是舊金山、聖荷西、南加州，以及東北部的一些城市，與去年相比房價漲幅開始有所趨緩。」

2. 南部大城市開始紅火。McLaughlin預計，當西海岸和東北部大城市趨緩時，號稱「低價帶」（bargain belt）的南部城市明年房市會紅火。「在北卡羅來納州的Winston-Salem一帶，我們看到最大的年增長，上市的房屋很快就售出。」

位於紐約州Westchester的房地產經紀公司Silversons的老闆兼總裁Michele Silverman Bedell也說，買家開始南移，那裡的房價更便宜。「很多人正在考慮賣掉東北部的房子。很多嬰兒潮一代，甚至年輕人正在考慮搬到南部，躲避寒冷。」根據Zillow的報告，Winston-Salem地區在10月31日的房屋中間價是130,150美元，而紐約市卻高達599,900美元，是前者的4倍多。

3. 便利設施多的郊區。當一些買家不能在市中心買房時，他們就去郊區，但與過去不同。「人們喜歡便利設施多的郊區住房，更勝於小路盡頭的安靜房屋。」便利設施包括離雜貨商店、乾洗店、車站和其它設施近。「能夠走到的距離是很大的考量因素。」Bedell補充說，年輕家庭仍然嚮往充滿城市氣息的郊區生活。

4. 歲數大的首次買房者。Richardson預計，一些X代人（35到49歲），特別是那些有家庭但在過去還沒有買房的人，將在明年進入房市。「他們有穩定的收入，沒有受到早些時候勞工市場不景氣太大的影響。他們錯過了房市最低點的好機會，但可能準備好了明年買房。」

美國房地產經紀人協會今年早期的一份研究顯示，最近買房者中，X代人只佔了1/4多一點，而千禧代（25-34歲）佔了32%。隨著嬰兒潮一代的老齡化，他們將繼續減小住房，將大型獨棟別墅換成較小、更易於管理的居住空間

5. 千禧代換大房。已經有小房子的千禧代也許會在2016年尋找大房子，特別是開始有家庭的。但麻煩是，許多城市待售的房屋數量有限，因為一些房主選擇改建房屋以滿足需要，而不是出售。Bedell說：「人們想換大房子，但現在市場上沒有多少可選擇的。」

美國商務部24日公佈了8月美國新房銷售數據，環比大漲18%，經季節調整按年率計算為50.4萬套，創2008年5月以來新高，顯示出美國房地產市場復甦動能的增強，成為近日來美國房地產市場諸多利空消息中的好消息。

美國房產

樓市難言復甦在望

美國8月新房銷售跳增至近六年來新高，表明美房地產市場復甦仍處正軌之上。然而比較起佔據美國房地產銷售市場90%的二手房銷售市場，新房僅佔美國房地產銷售市場的10%，從這個角度來看，二手房銷售狀況更能體現美國房市的真實現況。

本週第一個利空數據來自本週一面市的美國8月二手房銷售數據。該數據顯示，美國8月的二手房銷售環比下跌1.8%，預期環比增長1%，為五個月以來首次下降，這主要是因為一向支撐該市場的投資客紛紛離場。

分析人士指出，貸款審核標準嚴格是抑制多數人購買二手房的主要原因。此外，雖然投資型買家的離場給首次購房者「騰出」空間，但報告顯示由於高企的失業率和薪資成長疲軟致使首次購房者增加的數量不足以彌補投資型購房者減少的數量。

一份來自美國抵押貸款協會的最新報告也顯示，由於抵押貸款利率的上升，上週購房貸款申請出現下降態勢，新增的貸款申請遠不及去年年初的申請高位。

另外一條利空消息來自美國聯邦住房金融署週二公佈的房價指數。該指數顯示，今年7月美國房價環比上漲0.1%，漲幅不及市場平均預期的0.5%，顯示美國房地產市場繼續復甦，但增速放緩。

樓市疲弱料將持續

在本週美國三大房產數據相繼出爐後，紐約道明證券副首席分析師Millan M哭人心碎傷感唯美句子ulraine認為：「我們預計美國新房銷售的優異表現在下個月可能會被逆轉，但即便如此，我們依舊相信美國房地產市場的基本面良好。」

此外需要指出的是，儘管遠離股市妄想症8月美國新房銷售數據有所上升，但市場上的新房庫存觸及四年高點，這使得買家有更多選擇。分析人士推算，如果以8月的新房銷售速度計算，仍需要4.8個月來消化市場上的住房供應，這一數據低於7月的5.6個月。

近期，國際貨幣基金組織（IMF）正式發佈對美國的「第四條款磋商」年度報告（Article IV Consultation）。IMF將美國2014年經濟增長預期由此前的2%下調至1.7%，同時預測未來幾年美國經濟平均增速將低於2%左右。

無獨有偶，美聯儲本月17日公佈的最新經濟預測，也將2014年美國經濟增速由此前預計的2.1%至2.3%下調至2%至2.2%；明年的預期也從 此前公佈的3%至3.2%下調至2.6%至3%；2016年和2017年的預期也分別下調0.3%至0.4%，均低於金融危機之前的經濟增速。

在此背景下，華爾街分析人士普遍認為未來美國房地產市場仍會進一步回升，但完全恢復還尚需時日，因為首次購房者還沒有恢復購買力，他們獲得住房抵押貸款仍具難度。

美國房地產市場復甦自去年第三季度開始呈現放緩跡象，2014年放緩跡象進一步加劇。業內人士指出，出現這一問題的根本原因是近幾年美國經濟雖然較危機前顯著復甦，失業率顯著下降，但居民收入未能增長，致使無力承擔不斷攀升的房價。

隨著紐約住宅房地產市場的日趨強勁，中國資金的快速湧入，目前紐約住宅樓市場庫存越來越少。那麼是不是這個局面會帶動大量的住宅房地產的開發呢？專家們預測：不盡然。他們說，未來5年內開發地點會更加難找，住宅建築只能向高層發展，而且還會有新的開發形式出現。

專家預測未來五年內 紐約住宅出現新開發形式

在近日結束的「美國亞裔地產協會」（AREAA）舉辦的地產峰會上，「煉金地產」（Alchemy Properties）總裁豪爾（Kenneth S Horn）說，雖然他看好紐約未來的住宅地產開發前景，但是他認為不會有大量的產品投放市場。為什麼呢？他說：「因為在最近的股票和債務市場，我們發現住宅建築方面有減緩的趨勢。前2、3年房地產看好的時候，沒有經驗或者沒有個人抵押的開發商都可以找到股東或者貸方，但是這個時代已經過去了。」因此他預測，在未來幾年內，所有地產開發都會被推遲，因為資金提供者要觀望市場的走向。豪爾認為，紐約的住宅建築只能向高層發展，找開發地點會變得更困難。

「柯克蘭陽光營銷集團」（Corcoran Sunshine MarketingGroup）執行副總裁霍普（Gordon Hoppe）說，高層正符合亞洲買家的心意：「他們被那些樓房的充足光線和空氣所吸引。」他說，未來也許會出現新的開發形式：「5年內，開發商會買下所有的（低）住宅，再和其它工程結合在一起改建，至於怎麼樣建設，會出現變化。」
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地產集團「森林城市拉特納公司」（Forest City Ratner Companies）執行副總裁於蘇西（Susi Yu）預測，新的開發形式會帶給紐約地產更加繁榮的時期。「我感覺在未來的2、3年內，紐約住宅市場的價格會有一個調整。……可能會有新的密集地區需要分區，可能會激發新的開發形式，那是紐約令人興奮的新時代。」

現在的紐約住宅市場除了低庫存這個問題外，還存在著另外一個缺陷，就是沒有足夠高質量的學校與高級住宅相匹配。所以學校的地產開發有市場需求。「霍爾斯特德房地產公司」（Holstead Property）的合作仲介福爾布斯（Louise Phillips Forbes）說：「這是紐約市的一個大趨勢，我們在未來十年內就會看到這件事。」

根據統計，來自中國的投資人在去年已經成為美國外國投資的第一位，佔據外資總額的28%。對於那些有志在紐約住宅開發市場涉水的中國新手，專家們建議，因為開發業是個耗時長，不可預見因素多的領域，這些中國新手不妨從小項目做起。豪爾說：「你別一下就做50層的住宅，……你先從4個、6個單元的房子開始。因為你要準備犯錯誤。」於蘇西和霍普都認為，對於剛剛到達紐約的中國開發商來說，找到一個良好的當地合作夥伴至關重要。

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