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美國（2015）十月份房屋銷售意外走低，在房價增長最快的一些地區銷售量下降尤其多。這可能標誌著在今年早些時候強勁增長後，房屋市場的增長趨勢開始放緩。即使這樣，房屋市場依然非常穩健，預計全年銷售仍然是8年以來最好的。

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全美房地產經紀人協會（NAR）週一（11月23日）說，10月份成屋銷售年化戶數達到536萬戶，比9月份下降了3.4%，比去年同期上升了3.9%，也高於今年的月平均值。9月份未修正的房屋銷售量為555萬戶，是自2007年以來的第二高。經濟學家曾預測，10月份成屋銷售年化戶數為540萬戶。

10月份的房屋銷售走低也有跡可循，成屋轉讓的簽約合同連續兩個月下降。上週發佈的數據顯示，10月份新房開工和房建商信心指數都下降了。

房屋銷售放緩以及美元匯率走高，使美國公債價格也走高。在股票市場上，房屋指數成份股上升了0.61%，表現優於大盤。

房屋市場得到強健的勞工市場的支撐，年青人更多地離開父母而獨立居住，但是受到市場上持續短缺的待售房屋所限。這導致了房價上漲，讓很多首次購房者只能觀望。

西部的房屋銷售量下降了8.7%，南部下降了3.2%，中西部下降了0.8%，而東北部保持不變。

根據全美房地產經紀人協會的報告，西部和南部這兩個地區的房價增長最多，因為市場上的待售房屋數量少。報告同時提到，與一年前相比，全美低端房屋的銷售量大幅下降。

上月市場上待售房屋數量為214萬戶，比9月份下降了2.3%，比去年同期下降了4.5%。全美房地產經紀人協會說，這是令人憂慮的。

按照10月份的銷售速度，要售完市場上現有的房屋需要4.8個月，高於9月份的4.7個月。

由於待售房屋的緊俏，房屋中間價比一年前增長了5.8%，達到219,600美元。10月份房價的增長也是連續44個月來的同比增長。

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（互聯網資訊綜合整理）

在經歷長時間的熊市過後，美國住宅市場和很多全球市場都處於同樣的投資時機。美國房市當前正處於從低谷向走向牛市初期的發展階段，這樣的投資機遇可以說是數十年發展週期中的一次機遇。

美國失業率和房價

在發達經濟體統計學家的所有統計數據中，失業率是最能反應經濟真實狀態的，這也是美國兩大執政黨始終繁忙致力於改善失業率的原因。BLS發佈數據顯示目 前美國失業率為7%(11月最新數據)。奧巴馬政府時美國經濟幾乎處於直線衰退趨勢，奧巴馬集團用了10個多月的時間才是美國經濟擺脫直線衰退的頹勢，逐 漸復甦。如果按當前趨勢，美國的失業率在2016年可能降到6.5%。

美國失業率

美國失業率和房價

首先，投資者要意識到在重要性上失業率並不像房價趨勢，所以失業率數據的重要性在於其對市場參與者對未來展望或漲或跌的信心方面的影響。

美國失業率和房價

突出重點：

-美國房價引領美國失業率的變化;

-即使美國失業率在上升，只要失業率上升幅度小，且低於6.5%，房價也可能增長;

-2009年末失業率高峰期後，美國失業率下跌只是成功穩定了美國房價;

上述得出的關鍵結論就是，2013年1月，美國失業率從10%降低到7.8%起到了穩定房價的作用。根據以上美國失業率可能降低到6.5%以下的預測， 失業率下降將會促進美國房價增長，即美國房價將會相對失業率下跌呈現增長，且失業率從7%降到6.5%對房價的促進作用會高於房價從7.5%降到7%對房 價所產生的影響。

失業率與住房市場的推動因素

◆10降到8.5%=穩定作用——2009-2011

◆8.5%降到8%=牛市初期-2012

◆8%降到7.5%=美國房產牛市明顯興起-2013

◆7.5%將到7%=美國牛市加速發展-2014

◆7%降到6.5%=進一步促進牛市發展-2015

◆低於6.5%=多年強勁牛市，房價每年增幅超過10%-2016

美國經濟——國債上限不足為慮

雖然歐洲，英國和很多其它發達國家經濟已經停止，但是美國依然顯現出相對強勁的發展勢頭。在美國多倫印鈔刺激政策的作用下，美國GDP增幅勢將提升，美國白宮和國會一直上演著財政懸崖，國債上限危機的鬧劇不足為慮。2013年的第三季度，美國GDP較上季度增長4.1%。美國CBO預測，2014-2017年，美國經濟增幅將在4.3%左右。

美國指數膨脹趨勢

2013年GDP 增幅2.5%, 實際通脹率3.5%，這說明美國同其它所有國家一樣都呈現指數通脹的大趨勢。以下圖表明顯表示出即使按低於實際通脹的官方CPI 通脹標準，美國同其它國家一樣，並非表象的貶值，而是處於即得收益的指數通脹趨勢。只是在2008-2009年之間的大蕭條期間出現過短暫的緊縮期，如圖 表所示，貶值期只不過是短暫的曇花一現，或者說是通貨膨脹的大趨勢中所泛起的一絲」緊縮漣漪」。

美國指數膨脹趨勢

美國購房可負擔力為空前最高

不斷下跌的房價與靜態到增長收益(通脹)體現了金融槓桿對住宅市場的影響，即抵押權人通常會藉出3.5倍的收入，所以如果收入增長10%，房價下跌 30%，那相對房價處於2006年高峰期時，可負擔力就相應增長65%。也就是說美國的住房相對於2006年時，可負擔力提升了65%，比如從借方的可負 擔力來說，高峰時一套20萬美金的房產就相當於現在10.7萬美金的房產，或是接近高峰價格的一半。

據稱，NAR編匯的美國可負擔力指數圖顯示，當前美國住房市場的可負擔力為198.2點，達到空前最高值。

新房銷售庫存

由於過去4年住房建築量的缺乏，致使當前住宅量成為50年以來的最低記錄，而現房銷售庫存為10年以來最低記錄。所以因為多個買家共同出具競價Offer提升售價，美國當前住房市場不斷升溫。

從對立角度來講，一旦美國房產牛市起步，新房建築工程也將隨之啟動。因為當前正處於牛市發展的初期階段，很難說開工量會對房價趨勢造成什麼影響， 現在開工量越多，置業/投資/投資信心會越高。

人口變化&住房需求

如果說我們無法判定全世界的人口發展，至少可以確定西方世界的主流趨勢是人口不斷老齡化。也就是說工人和非工人之間的比例一直在下降。那其中的主要影響就是工人會擁有更少的可支配收入去投資房產牛市，最後可能對住房市場產生阻礙。

但是，擁有廣袤土地的美國其優勢就在於可以向新居民打開國門，隨著工人數量的提升，從而推動美國經濟和住房市場的發展。而美國的人口也在不斷增加，所以 很多有關美國將步日本後塵的評論並不會發生，而兩個國家最根本的區別就是日本人口在下降，而美國人口預期會在未來40年增長30% 。所以，美國有大量的新房建築需求。

美國住宅市場置業時機

以下圖表描述了從主要的長期推動因素通脹影響下美國住宅市場的狀態，並描繪了美國市場是否顯示出入手美國市場的時機。

美國住宅市場的狀態

上述圖表表明2011年初期下滑預測，一直持續到2011年末，直到2012年牛市出現跡象。根據凱斯席勒的數據顯示，2012年房市就已經顯示美國置業時機的開始。

美國住房市場發展態勢

以下房價趨勢圖表明房價增長+20%達到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。隨後經歷了5%正增長，隨後又跌至-5%, 房價如此循環將會重複之前40%的漲落，奠定美國市場未來多年的正常發展態勢。雖然現在很難確定房價正發展動量，但是回顧之前的牛市，一旦房價增長勢頭突 破每年5%，那之後房價很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美國住房市場發展態勢

美國房價預測2013-2016

綜上分析，美國住宅房價未來幾年的趨勢走勢有了充分的預測基礎。市場發展基礎創造了一個可靠的置業時機，實際攀升態勢表明了未來幾年美國的住宅市場將處 於加速發展趨勢。也就是說隨著市場信心指數的不斷提升，每年的房價增長都會促進下一年更高的增幅，並一路向新的房市高峰期邁進。

美國房價預測2013-2016

美國房價預測結語

美國房市從2012年牛市初現，到2013年實現真正意義上的牛市發展，預期此後每年都會促成美國房市多年加速發展的總趨勢。根據凱斯席勒房價指數顯 示，從2012年10月到2016年初，美國房價指數將從158.8增長至207點。2016年初平均房價將比2009年增長30%以上。

「灣區每月房市銷售一覽」，刊登灣區華人較為感興趣的房地產城市，並選擇其重點郵區（Zipcode），統計同一區域的交易房型、數量、最低出售價、中間出售價和最高出售價等數據，以供讀者投資買賣時參考之。以下表格即是舊金山灣今年10月份的部分城市交易一覽：

舊金山灣區 2015年10月房市銷售一覽

註：房型CO是康斗，DE是獨立房

Cupertino十月銷售一覽表 Sunnyvale十月銷售一覽表 San Jose十月銷售一覽表 Palo Alto十月銷售一覽表 Mountain View十月銷售一覽表 Menlo Park、Foster City十月銷售一覽表 San Mateo、South San Francisco、Daly City十月銷售一覽表畝，· San Mateo、South San Francisco、Daly City十月銷售一覽表 Fremont十月銷售一覽表 Pleasanton十月銷售一覽表

 

美国最大的家居装潢专卖店 Home Depot (HD-US) 在周二表示，他们单价超过 900 美元的物件的销售量比去年同期成长了 8%，愿意花费高价进行装潢也许代表美国人对整体经济的信心有所好转。

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总体的数字来看，Home Depot 所有开幕超过一年的店面销售额都比去年同期上涨 7.3%，今年截至目前为只总销售额为 218 亿美元，较去年同期上涨 6.4%。

这段时间市场对于今年美国人的消费量是有些担心的，虽然车辆销售与餐厅的消费都创下新高，但零售业与电子产品的销售额一直没有起色。

然而，美国房市这段时间有大幅度的进步，新屋销售额远高过去年，旧屋的销售在九月也来到金融海啸以来的新高，这样的买屋热潮对 Home Depot 这些家居装潢卖场大有助益。

Home Depot 周二股价上扬 4%，过去一年已上涨了 28%，竞争对手 Lowe’s (LOW-US) 也有同样的涨幅。

当然还是有些坏消息的，Home Depot 在墨西哥及加拿大的据点受到强势美元的影响，销售幅度萎缩，他们预估今年会因为强势美元而产生 14 亿美元的海外销售损失。

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（互联网资讯综合整理）

近幾個月以來，美國房地產市場整體需求和銷量較去年明顯增長。不過，分析人士指出，目前，美國仍然將低利率作為一味「良藥」刺激經濟和實現房地產市場的復甦。低利率「療效」不斷顯現，但持續時間越長，帶來的副作用也會越來越明顯。

美國房地產市場回暖正成為當地經濟以及股票市場的動力來源。近日，據媒體報導，美國貸款買房利率創30年新低，預計在2016年期間，加利福尼亞現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%。

分析：美國地產市場的另類繁榮的重要因素

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一位在加利福尼亞做投資工作的朋友近日告訴《國際金融報》記者，她和丈夫準備乘機購買他們的第二套房產，「趕上這股樓市逐步繁榮的潮流」。

多位業內人士也對記者證實，新房銷售狀況良好，建築商的信心也恢復到美國10年以來的最高點。目前施工隊正在以大蕭條之後最快的速度建造新房。

不過，紐約房地產經紀人Linda告訴《國際金融報》記者，最近，她發現一個較為奇特的現象：自己的客戶大部分都是一些接近退休年紀或者已經退休的老夫妻。

「生活富裕，退休金豐厚，而且都是想購買大房型。」Linda告訴記者，這個月以來，她已經接待了5對這樣的夫妻，Linda笑言她的「運氣」很特別。

這或許並不是Linda的「運氣」問題。據美國人口普查的數據，現在地產的繁榮程度接近2005年的頂峰時期，當時，買家的中位年齡為39歲，2007年為41歲，而現在則為43歲。

「如果說美國樓市將迎來一場繁榮，而這樣的繁榮似乎並非由年輕人推動的。」舊金山房 地產獨立經紀人John Davis對《國際金融報》記者表示，這算是一場「另類」繁榮。現在業內都在擔憂這只是美國房地產市場的「暫時」繁榮，因為新家戶數量的增加對房地產業是 非常重要的指標，而購買者的年齡階段對於房地產市場潛能的釋放，以及未來發展有著極為重要的意義。

更有分析人士直言，從房地產市場運行的主要監測指標觀察，美國房地產市場的復甦不具有可持續性，甚至蘊含一定的風險。

新房銷量火爆

從今年8月份開始，美國新房銷售達到了2008年以來的最高水平。新房銷售雖然在整個美國房地產銷售市場所佔比重不大，但對拉動經濟仍有重要作用

2015年9月，美國成屋銷售折年數達到555萬套，是國際金融危機發生以來的最高水平。由於房屋銷售持續回暖，美國新屋開工量也持續增加，2015年第二季度以來，美國新屋開工折年數穩定在115萬套左右，是國際金融危機後新屋開工量最低時的兩倍左右。

加利福尼亞經紀人協會（CAR）對外發佈的2016年加利福尼亞房產市場預測報告指出，從銷售市場來看，加利福尼亞房產的「爆買」現狀將會延續至 2016 年。據CAR預測，在2016年期間，現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%；專家對2015年全年的預測銷售量則為40.75萬套，而 這個數字也比2014年高出6%左右。

CAR主席ChrisKutzkey表示，當地可觀的就業增長率與較為優惠的貸款利率是推動2016年房屋需求大增的主要動因。「在加州一些房價稍低的地區，例如索拉諾縣、中央山谷區以及聖貝納迪諾地區，房屋需求量將會保持強勁增長態勢。這些地區倉儲、運輸及製造生產行業的就業率漲幅較大，因此也帶動了房屋需求量的上漲」。

「但是，在房屋庫存量緊張的地區，如舊金山灣區等地，其房屋銷量會受到買家房屋負擔能力及激烈的市場競爭力的限制。」Kutzkey補充稱。

「美國貸款買房利率創30年新低是美國房地產市場逐步回暖的因素之一。」分析人士指出，儘管平均30年固定抵押貸款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但這仍然處於歷史新低水平線上。　相關數據顯示，美國的房價相比2009年已經上漲了近30%，尤其是位於加州的洛杉磯成為房價漲幅最快的城市之一。CAR副主席兼首席經濟學家 Leslie ton-Young表示，加州房產市場的地基打得非常牢固，房價增長放緩及信貸寬鬆的跡象表明，政府正在致力於引導當地經濟發展與就業增長。

南加州地產託管總經理Jeff Lee告訴《國際金融報》記者，如今加州當地的房產租金回報率在5%左右，並且每年房產還會有3%左右的升值空間。「這對於投資者來說，是非常穩定的回報率」。而這樣的回報率也吸引著很多海外投資者，這也給美國樓市繁榮增添了新的力量。

買家年齡漸長

與2008年房地產市場蕭條之前不同，目前美國房地產買家的年齡變得越來越大，同時對房屋面積的需求也更大。

然而，步入復甦階段的美國房地產市場卻出現了一個奇特的現象。

據記者瞭解，在美國經濟大蕭條期間，大量年輕人繼續與父母同住，或者找室友同住以節省開支；隨著經濟復甦，就業率上揚，市場預期這些年輕人會成為新鮮力量，不論買屋或租屋，促使房價和租金上漲，建商也營建更多房屋，進一步使經濟活動更繁榮。

但事情的發展卻並沒有符合市場預期。和父母同住的年輕人比例不減反增，從人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的報告皆證實了這個現象。換言之，近年新家戶的增長主力並不在這些年輕人身上。

根據人口普查局的資料，從1958年到2007年，平均每年家戶數增加130萬戶。但2008年金融海嘯後，新家戶數從2008年至2013年，每年平均只增加了57.9萬戶。

隨著經濟復甦，去年新家戶數一躍成長至220萬戶，今年第二季度新家戶數仍保持持續增加的趨勢，新增了48萬戶。

相關媒體報導稱，柏克萊加大透納研究中心經濟學家Jed Kolko比較去年上半年和今年上半年的新家戶數量研究指出，新家戶數量增長最多的是65至74 歲族群，增加了86萬戶，佔全部新家戶數的2/3；其次是55至64歲族群的39.1萬戶；第三名是75歲以上族群的26.4萬戶。而原本最被預期的25 至34歲族群只增加了15.9萬戶。

《國際金融報》記者通過詢問舊金山、紐約等地的房地產工作人員後獲悉，隨著美國各地房價的上升，買房人口的平均年齡也在顯著增長。

「近期，我經常為一些退休老人服務，他們往往擁有非常好的資金條件，也無需貸款。」一位紐約的房地產公司銷售人員對記者說。

那麼，如今為何老年人成為了新房購買群體的主力？

根據美國兩黨政策中心的研究，有高達7800萬名「嬰兒潮」世代已屆或將屆退休年齡，其中有73%希望在原來的住家中養老，而非搬到養老中心。主要原 因是這些「嬰兒潮」老人希望和親友住得靠近，並且喜歡繼續生活在自己已經非常熟悉的生活環境，包括購物、圖書館、教堂等。

也因為如此，有不少建築商早已嗅到老年居家需求的商機，德州一個建築商今年就在Ｗestwood區興建符合老人生活的新屋。「可以說，購房買家的年齡偏向於老齡化是美國如今的社會問題，當然，這也是美國房地產市場未來發展的趨勢。」John 認為。

對此，Kolko指出，目前還沒有更多的資料可說明這個原因，但有可能是這個族群的離婚率在2015年增加。當然，也有可能房屋的價格太昂貴嚇到年輕人，另一個重要原因是晚婚。

「不過，對房地產業來講，25至34歲的這塊『大餅』仍處在尚未全部釋放出來的階段，一旦這個世代紛紛出來自立家戶，將會帶來樓市的巨大需求及營建商機。」Kolko說。

復甦基礎不穩

住房購買力指數與利率水平高度相關，一旦美聯儲開始加息，則必然帶來住房購買力指數的下降，推動美國房價上漲的動力也將很快消退

目前，各界普遍對美國房地產市場復甦持樂觀態度，但有觀點指出，從房地產市場運行的主要監測指標觀察，可以發現，美國房地產市場的復甦越來越不具有可持續性，甚至蘊含一定的風險。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松撰文指出，國際金融危機發生後，美國房價出現了大幅回落，美國新建住房銷售中間價由2007年的 24.79 萬美元/套回落到2009年的21.67萬美元 /套，降幅達到12.3％，部分城市降幅更大。但隨著美聯儲大幅降低利率並實行量化寬鬆政策，從2010 年起，美國房價開始企穩回升，2010年到 2013年，美國新建住房銷售中間價漲幅分別為2.35％、2.43％、7.92％和9.67％。

2013年，美國新建住房銷售中間價為26.89萬美元/套，已超過國際金融危機發生前的房價水平。2014年，美國新建住房銷售中間價繼續上漲 5.47％，達到28.36萬美元/套。

雖然美國房價持續攀升，但從美國房地產市場運行的主要指標觀察，美國房地產市 場復甦的基礎並不穩固。數據顯示，美國新屋銷售量和開工量雖然持續增加，但並未恢復到次貸危機之前的正常水平。2012年以來，隨著美國房價漲幅加大和待 售房數量處於低位，美國新屋開工量開始持續增加。2015年以來，雖然美國新屋開工量繼續保持在較高水平，但目前的新屋開工量仍較次貸危機發生前的長期均 值水平低20％以上。

「在房屋供應量有限、房價上升的情形之下，美國的家庭收入卻增長緩慢，這顯然難以支撐持續上漲的房價。」分析人士指出。2010年以來，美國房價開始緩慢回升，房價漲幅開始超過同期居民收入漲幅。隨著2012年至2014年美國房價漲幅持續加大，美國的房價收入比快速攀升。

有數據顯示，2008年，美國全部住戶家庭收入中位數為50303美元，金融危機發生後，美國全部住戶家庭收入中位數在2009年和2010年連續兩 年出現下降。從2011年開始，美國的家庭收入出現恢復性增長，但增速較為緩慢。2011年到2014年，美國全部住戶收入中位數同比名義增速分別為 1.58％、1.92％、5.03％和0.13％，收入增速明顯低於同期房價漲幅。由於家庭收入增長緩慢，意味著持續攀升的房價缺乏堅實的基礎。

「目前，加州房地產市場的繁榮一定程度上是由於低利率政策的推動，這樣的政策背後其實有很多不確定性，因為一旦美聯儲開始加息，則推動房價持續快速上漲的動力將會消退。」分析人士稱。

記者瞭解到，美國住房抵押貸款30年期固定利率在2008年9月份之前一直在6％以上，到2011年底已低於4％。今年以來，住房抵押貸款30年期固 定利率水平也一直低於4％。由於利率大幅降低，購房人的支付能力在短期內顯著提高，美國住房購買力綜合指數由危機前2006年7月的101回升到2012 年2 月的歷史高點210。

需要適時轉向

以房價收入比衡量，目前美國的房地產市場已出現較為明顯的泡沫跡象。不過，與次貸危機發生前相比仍存在一些顯著差異

因此，業內觀點認為，隨著美國住房價格的持續上漲，在表面繁榮背後，美國房地產市場風險開始增大，持續復甦的難度也顯著加大。

按房價和收入的中間價計算，2014年，美國新建住房銷售中間價為28.36萬美元/套，當年美國全部住戶家庭收入中位數為53657美元，房價收入比為5.29倍，已超過次貸危機爆發前美國房價處於高位時的房價收入比，處於1967年以來的最高水平。

按房價和收入的平均價計算，2014年，美國新建住房銷售平均價為34.34萬美元，當年美國全部住戶家庭收入平均數為75738美元，房價收入比為 4.53倍，僅略低於2004年至2007年的水平，而顯著高於美國房價收入比長期均值水平3.67倍。這意味著美國樓市有房價泡沫化的風險。

鄧郁松指出，從歷史上看，日本

美國貸款買房利率創30年新低，預計在2016年期間，加州現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%，就業率增長成為「最佳助攻」。

美國買房貸款利率創30年新低 2016加州房價將漲3.2%

據CAR預測，加州平均房價預計在2016年將上漲3.2%，至49.13萬美元。在加州當地，正在感受到房產銷售主力正在從沿海轉移到內陸地區。

上週8號，加利福尼亞經紀人協會（簡稱CAR）對外發佈了加利福尼亞房產市場2016年預測報告，內容中指出，從銷售市場來看，加利福尼亞房產的「爆買」現狀將會延續至2016年，但房屋的短缺與住房負擔能力不穩定等狀態將會對整個房市造成影響。

2016年房屋銷量漲幅超6.3%

據CAR預測，在2016年期間，現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%；而專家對2015年全年的預測銷售量則為40.75萬套，而這個數字也比2014年高出6%左右。

CAR主席ChrisKutzkey表示，當地可觀的就業增長率與較為優惠的貸款利率是推動2016年房屋需求大增的主要動因。「但是，在房屋庫存量緊張的地區，如舊金山灣區等地，其房屋銷量受到了買家房屋負擔能力及激烈的市場競爭力的限制」，Kutzkey補充道。

就業率增長成為「最佳助攻」

而在加州一些房價稍低的地區，例如索拉諾縣（Solano County）、中央山谷區（the Central Valley）以及聖貝納迪諾地區（Riverside/San Bernardino areas），房屋需求量將會保持強勁增長態勢。

「這些地區倉儲、運輸及製造生產行業的就業率漲幅較大，因此也帶動了房屋需求量的上漲」，Kutzkey認為。

從數據來看，加利福尼亞州的非農就業增長率超過2.3%，遠好於全國非農就業增長率。而該州的失業率則會從2015年的6.3%降至2016年的5.5%，這個數字在2014年曾高達7.5%。

30年貸款利率位於歷史新低

從利率來看，儘管平均30年固定抵押貸款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但這仍然處於歷史新低水平線上。

而加州平均房價預計在2016年將上漲3.2%，至49.13萬美元，增長速度明顯放緩。（這一數字在2015年為6.5%）

內陸地區房價漲幅將加快

經濟學家表示，加州房產市場的地基打得非常牢固，房價增長放緩及信貸寬鬆的跡象表明，政府正在致力於引導當地經濟發展與就業增長。

她也認為，目前全球經濟放緩、國際金融市場波動不斷，以及對未來利率上漲的預期，都可能成為2016年房產市場發展的阻力。

值得注意的是，在加州當地，我們正在感受到房產銷售主力正在從沿海轉移到內陸地區。沿海-內陸型的混合銷售形式也在一定程度上刺激了價格的增長。而內陸顯然更加明顯一下。

 

矽谷軟體工程師克里斯為了女兒考上紐約茱麗亞音樂學院預備課程，舉家搬至紐約。他雖然人在千里之外，但仍然保持著原來的工作——依靠網路和電腦視訊等工具，天天透過網路到公司報到上班。

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許多為高房價及高房租傷腦筋的工作者，現在有了更多選項，除了像克里斯這種極端的東西兩岸遠程工作者之外，也有人選擇到較偏遠的郊區居住，一星期選擇兩、三天通勤到公司，其他時間依靠網路遠程工作。

通勤新模式

像舊金山這種房租高居全美之首的城市，還有人更突發奇想，不如在拉斯維加斯租房子，搭飛機通勤上班！網站Reddit一位工作者就算了一筆帳，與其在舊金山每月花$3123租一個一房的公寓，不如到拉斯維加斯租一個比較寬敞的兩房$1012的房子，每天搭來回$70的飛機，雖然每月還要花上近$276機場至市區通勤費，但是拉斯維加斯生活費比舊金山少了$409，這樣算下來每個月可以省下$1124。

1900年至1945年間，高速公路的興建，曾經使郊區興起，改變了房市的風貌，如今網路和社會趨勢也在改變人們對住家地點的選擇。像SurfAir這種提供會員每月無限次飛行的航空司，根據不同飛行路線每月價格在一千元上下，也為這種情況推波助瀾。

此外，Uber和Lyft這種新興共乘模式的興起，也重新形塑人們通勤的習慣。根據美國交通部統計，目前20至24歲族群中只有78%的人開車，相較於1978年的93%下降許多，顯示有些人選擇了不買車或者不開車。企業管理公司Certify根據今年七月至九月的資料發現，如Uber這種共乘方式已經超越計程車，現更直追出租車，而且在舊金山和波士頓兩地已經超越出租車了。

市區的漲幅優勢

在2008年起的房市大蕭條中，在房市一片肅殺的氣氛中，市區房屋跌價幅度不如郊區多，房市反彈後，市區房價彈升速度和幅度也比郊區多。根據John Burns房地產資訊公司的分析，以南加州為例，洛杉磯、橙縣、聖地亞哥的黃金地段房價如今已漲超過前次房價高峰1%，但是內陸帝國區的河濱（Riverside）、聖貝納迪諾縣（San Bernardino）等中谷區房價還低於前次房價高峰28%，更內陸區域的房價則還低於前高峰41%。

在房市復甦中從谷底至今，沿海房價上升了43%，內陸地區房價則回升38%。如此一來一往，上次房價高峰中，內陸帝國區的好地段房價只低於沿海好地段房價31%，如今則已低於沿海好地段51%。

郊區銷售佳

雖然市區房價擁有跌少漲多的優勢，但郊區房價如今在尚未全部漲回的情況下甚受購屋人青睞，今年內陸帝國建案平均每月售出3.5棟，比洛杉磯2.9、橙縣3.2、聖地亞哥2.7都高。

在價格優勢、科技、和通勤模式的改變下，郊區如今展現著另一股吸引力。John Burns在一篇分析中表示，在他26年的企業生涯中，現在郊區的價格折扣是前所未有的優越，而且這種價格落差在全國各大城市都出現。

以華府為例，Arlington比前次房價高峰高出8%，但Reston還低於6%，阿什本Ashburn還低於16%，更遠的Winchester還距前高峰29%。

在西雅圖，Bellevue已超越前次房價9%，但較偏遠的Renton還低於前次高峰價9%，更遠的Tacoma比高峰價低了18%。

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（互聯網資訊綜合整理）

今年8月份，美國新房銷售達到了2008年以來新房銷售的最高水平。建商的信心也恢復到美國10年以來的最高點。目前施工隊正在以大蕭條之後最快的速度建造新房。這讓美國的房地產市場成為美國經濟，以及股票市場的真正動力。

但與2008年蕭條之前不同的地產市場是，房地產買家年齡變得越來越大，對房屋面積的需求也更大。

據美國人口普查的數據，現在地產的繁榮程度接近2005年的頂峰時期，當時，買家的中位年齡為39歲，2007年為41歲，而現在則為43歲。

據美國建造商協會分析，新建房屋面積通常為2,200平方英呎，但這是現在購房者想要的最小面積，他們需要更多的浴室。美國住宅建築交易所基金、SPDR房屋建築商指數基金、美國不動產協會住屋指數基金等，2015年全面上漲6%。

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