对于中国买主来说，购房款不是问题，但是中国有每人每年数万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方提供购房款证明，或者银行贷款证明，最好是英文的，毕竟美国人能看懂中文的不多，入乡随俗，不要被细节打败。
Tag: 美国购房
选择优秀豪宅经纪人是一门艺术！洛杉矶顶级经纪亲自授课
美国豪华房地产的买家与卖家应如何选择最好的房地产经纪人呢？
你的时间丶私隐和住所都是十分宝贵的。但是，买卖房屋或公寓的整体过程还是其中一件最费时及欠缺效率的事。那豪华房地产的买家和卖家应如何稳选一个专业的经纪人，去确保一个顺利并最能迎合他们需要及品味的有效益交易呢？
基础入门
很多经纪人都十分努力工作，找“一位”房地产经纪人并不是那麽困难。但当有成千上万的经纪人在脸书上翻墙拉客，到哥尔夫球会所接触富豪，又以自己的面孔作招徕时，是你应如何选择适合你的那个呢？
- 网络搜寻
- 别人推荐
- 寻找专门处理你所需交易类型的
- 与他们会面
谢绝销量的炒作。询问有关他们的价值观丶经营手法，和看看他们是否用心关注对你最重要的要素。
寻找一个在这个行业受欢迎和被受尊重的房地产经纪人。找一个行动性和经验有适当平衡的经纪人。确定你知道你将会和一个怎样的人合作。 一些具名气的代理拥有庞大的团队，假如你会被安排与公司的新手共事，那单靠广告牌上的面孔去选择并非一个好主意。
升级技巧：你也要明确表现你作为优秀顾客的角色。列一张清楚说明你所需所想的清单，显示你已准备充足丶有能力及认真行动。
给豪宅买家
找一个欣赏你挑房品味的经纪人是关键。如果你会从远处购买物业，或者要飞往纽约丶洛杉矶丶中国香港，或摩洛哥当地视察，你的经纪人一定要精挑细选，紧慎策划看房名单。如果他们从一开始已经挣扎，那之後亦难以改善。
给豪宅卖家
准备检阅所有将用於销售你的豪华房地产的推广资料。有些经纪人和房地产代理会做的比别人多，而且有更高质量的营销队伍丶工具以及其他材料。确保推广资料提及到你具体的邻里环境，包括针对你物业所作出的详细比较。即使是这个星球上最宏伟的住所，我们都需要付出努力丶投入丶专业知识和人际网络，才会带来成功及有效益的销售。
因此，如果经纪人的人际网络是成功的要素，豪华房地产的卖家如何确保他们所选的代理人拥有合适买家的联系呢？
参考符合你的价格范围和地段的详细成交纪录，以及准备该社区长期参与纪录。此外，你会想你的经纪人拥有全球性的网络，所以请询问你的经纪人有关他们与其他市场的代理商和公司的合作关系。例如，作为经纪人我会每年透过众多的房地产活动与潜在买家交流。此外，透过与一个精英房地产网站合作，它将我和所有豪华房地产市场最顶尖的经纪人联系起来，我的未来买家可能来自那里。
精明的业主也知道销售楼盘只是经纪人工作的一部分。经纪人在筛选潜在的买家上，并在此过程中保护您的个人财物和资料安全都担当相当重要的作用。试问您的经纪人有一个系统处理这方面吗？
给豪宅租户
或许你还未准备好置业，或者只是有特别需要暂时租住豪华房屋一年。你的时间丶私隐丶和低压力指数的重要性，可能对你现在和买一间一千万的房屋无异。可惜，并非所有高端房地产经纪人都想处理租户个案，或者起码对租户的服务质素和投入度会有所不同。找一个对任何工作性质一视同仁，并会投放同等努力的经纪人。
给豪宅投资者
越来越多高素质的人仕、基金经理，甚至名人以房地产作为一种投资，一些正在参与非常活跃的房地产投资和高档住宅炒卖。然而，没有多少房地产经纪人乐意与投资者工作，尤其是在豪华住宅的市场；其他的经纪人则纯粹跟不上最新的趋势丶现今投资者所使用的工具和策略。针对性寻找一个欢迎投资者的经纪人去处理你想进行的买卖，甚至可以作为顾问为你带来额外的收益。
现在了解过如何挑选最出色的房产经纪助你达成美国购房梦，那麽【到美国置业的五大注意事项】你又听说过吗？居外【名家专栏】的另一位专家Kai Wong为你撰文解析！
原文由Malte的合作伙伴Jade Mills撰写。拥有超过40亿美元的房地产销售的事业，Jade是比华利山（Beverly Hills）丶贝莱尔（Bel Air）丶 荷李活（Hollywood）丶 和马利布（Malibu）——令人梦寐以求的洛杉矶一带领导的房地产经纪人。Jade一直与顶尖的名人丶科技公司创办人及商界领导人共事，她以优秀的销售纪录丶国际性的成功丶还有诚信和专业态度而世界知名。若想与Jade合作，请发邮件至 homes@jademills.com 。
Malte Kramer专栏全集：
Luxury Presence CEO号召世界上最成功的房地产经纪人
欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论，亦可邮件至 malte@luxurypresence.com 与Malte零距离交流。
本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
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公房等候申请热烈 洛杉矶提早终止
洛杉矶政府官员周二（11月10日）宣布﹐公房等候申请将于12月17日终止。
今年夏天﹐洛杉矶房屋管理部门开放了13处家庭和老人公寓申请﹐欲给更多人低价租公房的机会。
原先﹐当局计划在年底关闭此项申请，但因反响太强烈，申请等候人太多﹐当局决定提前至12月17日下午4点结束申请。
家庭和老年人可以申请排队等候一个或所有13处公寓点的公房，或致电均可。
等候名单已长达22,627人，老年人的平均等待时间为两年﹐普通家庭等待时间更长﹐平均七年。
家 庭住房点有：长滩、洛米塔（Lomita）、东洛杉矶、圣莫妮卡和洛杉矶。老人公寓有：长滩、东洛杉矶、拉朋地（La Puente）、惠蒂尔（Whittier）、西好莱坞、玛丽安得瑞（Marina del Rey）、瓦伦西亚（Valencia）、拉克里森塔（La Crescenta）和洛杉矶。
除南湾花园（South Bay Garden）开发区设有指定的吸烟区外﹐其它所有公寓都禁止吸烟。
申请多处公房者，如果不接受已分配到的住宅，他的名字会从所有其它点的等待名单中被删除。需要重新申请﹐重新排队等候。
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（互联网资讯综合整理）
居外课堂：去美国买房 公寓还是独立房
去美国买房的时候，由于没有在美国生活过的经验，都会有这样的问题：美国有house和condo两种房屋类型，我应该买什么样的房子最合适？下面，居外网来跟大家讨论一下两种房屋各自的优势，看看到底哪种类型更适合你。
美国买房 为什么说美国房产是最省心的？
美国人的房子大多是独立式建筑，个性非常鲜明。并且在美国买房子，很少发生纠纷，是最省心的。相关资讯：美国买房注意事项。
美国房地产市场纠纷少的第一个原因是，卖房子的人一般不能，也不敢说假话，尤其是在对房子的宣传上，绝对不能用天花乱坠的承诺或虚假信息来迷惑顾客。打开美国的房屋广告，就能看到实实在在的一幢幢房屋的照片，这些都是二手房。在美国，为了避免因宣传不实而引起纠纷，一般只有现成的房子才能在广告上登照片，而那些未建成房子的模型照片是不允许出现在广告上的。
在二手房的广告上，一般都会写明房价、地理位置、房子的结构等等。房价的高低主要取决于房子的结构和所处的地段。房屋的结构一般指有几间卧室、几个客厅、有没有花园、车库，厨房的设施是否齐全，有没有步入式衣橱，是否拥有良好的景观等等。而房屋的地段主要是看周围的购物和娱乐设施是否齐全、交通是否方便以及附近中小学校的教学质量如何等等。如果顾客相中了房子，就会去找经纪人看房子，经纪人会提供一份更详细的说明材料，其中就包括房子的各种面积。比如总的地皮面积（包括房子本身的占地和周围环绕的绿地）和房屋本身的占地面积，室内各个卧室、厨房、客厅的面积（均以平方英尺表示）。但像卫生间、过道、楼梯、地下室、阳台等附属建筑一般就不标面积了。在美国，单栋房子论“套”卖，而不是按“平方英尺”出售，所以一般人不会为一两个平方英尺较劲的。而公寓式房子，房屋广告标出的也都是使用面积，而不是国内大部分地区使用的建筑面积，更没有什么“公摊面积”之说，所以买卖双方不会因为面积而产生纠纷。当然，对于公寓楼的电梯、楼道、草坪、院内娱乐设施等公共面积，房主是要交物业管理费的。
买新房子情况稍有不同。一般情况下，房地产开发商在买了地皮之后，不是自己想盖什么样就盖成什么样，而是要根据买主的要求盖房子。所以，美国人的房子都是个性化的。买卖双方先商定一个建房图纸，卧室、客厅、厨房、阳台、卫生间、地下室、楼梯等都清楚地标出位置和面积，就连电话插座、电灯开关的位置都要标得一清二楚，建筑商必须按图施工。交房子时，如果买主发现任何与图纸有出入的地方，建筑商必须免费修改。如果是大问题修改不了，就要赔款、退款，甚至全部重建。房地产经纪人石丽荣女士举例说，去年她有个客户在设计好图纸后，又通知开发商把客厅面积增加4平方英尺，不料开发商给忘了。最后交房时，房主发现了问题。开发商想赔款，但房主要求退房退款，于是开发商只好乖乖地退了钱，否则就得上法庭。
在美国，房地产开发商不敢造假，否则会被公之于众，不仅要受重罚，还会信誉扫地，从此不会再有人买他们的房子。
华盛顿大都会地产公司的房地产律师尹杰先生说，三年前，有一个开发商造房子时，没有使用他们承诺的高档木料，而是用了低档木料，结果好几家住户都发现房子的楼梯、地板等出现了细小裂缝。于是，几户人家联合把这家公司告上法庭，结果当然是这家房地产商倾家荡产，“关门大吉”。
开发商不仅负责盖房，还负责装修。
美国房地产市场纠纷少的另一个原因是，开发商不仅负责盖房子，还负责装修。美国人从未听说过什么“毛坯房”，因为所有房子必须装修好了才能交付使用，不能有一点裸露。不久前，记者的一个朋友买房子想装抽油烟机，但是一直没选好牌子。于是，她想让开发商先把烟道的洞打好，然后等她选好牌子后自己装。但开发商死活不同意，说他们交付的房子不能有任何没装修到位的地方。没办法，朋友只好买了抽油烟机，让开发商给装上了。
当然，开发商如何装修也要听买主的。在房子盖好前，开发商会为买主提供一个基本型装修方案，装修费用就算在房款里，不必额外付钱。基本型装修使用的是普通的地板、地毯、灯具、油漆等等，装修出来虽不豪华，但完全可以使用，相当于国内中档装修水平。但实际上，大部分人买房时都会选择更好一些的材料和装修式样。比如，基本型的装修用的是地毯，有的人就会选择木地板，还有的人甚至选择大理石地板。石丽荣女士说，她的顾客中，大部分买三四十万美元房子的人，都会再添2万—4万美元用于装修，希望装修的档次更高一些。
正是因为法律的健全和对信誉的爱护，使得美国房地产商不敢作假。因此，对于美国老百姓来说，他们不但住房子是享受，买房子也是享受，这倒应了我们常说的一句话：顾客就是上帝。
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（互联网资讯综合整理）
美国购买新房_购买新房要交哪些税
中国人有钱，有需求，但是普遍对美国的生活模式不了解，再加上地理距离的遥远，在美国买房和养房都不像想象的那么简单，尽管美国房产对中国“土豪”颇具诱惑，背后的隐性成本、税收仍需要中国买家处处留心，下面一起走进居外看看美国购买新房要交哪些税。
购房者的好消息！加州房市遇冷
2012年以来加州地产市场的增长带动了美国西部地区以至于支撑了全美地产价格的增值。但一份最新的分析认为：加州地产目前出现的“降温效应”，可能冻结美国许多州的地产增长，或缓解购房者的压力。
Clear Capital发布的这一报告认为：地产价格增长通常受到需求的驱动，但观察旧金山的房地产周期可以发现，2011～2015年，该市地产价格的暴涨并不是地产总体交易数量增加的结果，而是因为地产供给紧缺，驱动地产价格上升到新买房者难以承受的地步。
而在增长相较缓慢一些的市场，如洛杉矶，一个潜在的首次购房者每月所需支付的按揭付款额，高达其收入的70%。这当然会抑制买房需求。圣荷西大都市区2013年曾经历过惊人的增长，当时其地产的季度增长率为5.8%，而现在不到当初的一半，只有2.5%。
在加州之外的其他城市，如拉斯维加斯、波特兰上个月以来季度增长率分别增加了0.2%。而丹佛、西雅图、沙加缅度季度增长率稳定，分别为1.7%、1.6%、1.5%。
全美的季度增长率为0.8%。南部为0.8%，中西部为0.9%。东北部仍持续滞后于全美其他地区，季度和年度增长率分别为0.2%和2.1%。只有纽约和波士顿的增长超过同区域的其他城市足足2倍。大部分都市区还将会经历正面的增长。
Clear Capital的研究和分析副总裁亚历克斯•维拉科塔（Alex Villacorta）认为：虽然中西部、南部和西部持续的强劲增长未受到利率增加传言的影响，但是如果利率确实上升，在2015年底就可能同步减少地产市场的活动。
这种情况最可能引发地产市场价格增长放缓。在泡沫市场，如旧金山、圣荷西和洛杉矶，增长将无法维持去年的高度。
另外，高房价之外存在的高租金问题也会阻止潜在购房者储蓄首付款，如果进入障碍太大，那些有潜力的首次年轻购房者，就可能转向负担能力还可承受的中西部或南部。
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芝加哥黄金海岸风尚住宅：享优越品质生活、获巨大投资回报
考量一个城市值不值得投资，人们往往会衡量多项指标：人口、收入、消费、教育水平等。在这些数据指标上，芝加哥必定名列前茅，成为值得投资的目标。这处历史悠久3卧2.1卫“优质住宅”，坐落在芝加哥卓越的黄金海岸（Gold Coast）社区的心脏地带，占据优越位置，内部宽敞舒适，是您在芝加哥置业的绝好机会。
如此优越的住宅，颇具投资价值，升值前景看好。芝加哥市中心高档住宅楼盘的投资者将保证获发贷款。物业投资的金额为40万 – 150万美元，我们将投资者100％的资金全部投放在在芝加哥著名的住宅地产。这是3-15年的长期投资，投资者的初始投资将获得每年8％的回报率，投资者将按月/年获发报酬。若能抢得购买先机，您必将获得巨大回报，同时在芝加哥优越地段拥有自己的物业！
占据无比优越的黄金位置，体验芝加哥富人区优雅生活
这套优质住宅地处理想的位置，就坐落在橡树街购物中心/密歇根大道（Oak Street Shopping/ Michigan Ave）、快餐馆、奥格登学校（Ogden School）的角落处。得天独厚的优势不仅使得其成为当地罕见的投资型物业，也令生活在这里十分方便舒适，尽享一切便利。
芝加哥黄金海岸是美国最富裕的街区之一，紧挨着斯特维尔区，南始于橡树街，北到大街的林肯公园，东始于密歇根湖，西到Lasalle大街。这里是芝加哥上层人士的居住首选地，混合了豪宅、联排别墅和高层公寓，林荫大道让这个街区虽然在市中心，但却是闹中取静。
在这个著名的富人区，您可以尽享奢华生活，也能体验悠闲度假方式。黄金海岸上的Rush & Division是一条酒吧街，时常有明星出入。南边的橡树街是世界名店街，有香奈儿、阿玛尼、爱马仕、古琦、普拉达、圣罗兰等品牌名店。橡树街的沙滩一直延伸到北湖滨大道，是一块游览胜地。漫步或小憩在沙滩上，沐浴着清爽的风，身旁是世界著名的当代建筑，十分惬意。
美元强劲内需充足 投资美国房地产或大赚
美国总统奥巴马上任以来失业率不断下降，就业机会增加，且经济复苏强劲，但房地产慢了一拍。美元强劲，内需又充足，美国房地产租金投率不差，值得投资人考虑。
房产专家表示，美国在欧巴马执政的 8年里，避开区域纷争、获得足够休养，使美国国势回到金融海啸前的水准，几近世界独强。未来不论哪一党当选总统，投资本钱满满的美国都是上选。
专家指出，欧巴马上任后创造逾1300万个就业机会、失业率从10%大幅下降至5.1%，蓝领阶级的平均时薪也首度突破21美元。同时，欧巴马帮助美国的财政赤字从2009年的9.8%，削减至2014年的2.8%，稳健实现他力主的中产阶级经济学（middle-class economics）。
但相较于就业的提升，美国房市的供给似乎慢了一拍。徐觞指出，美国商务部公布今年Q2住宅持有率为63.4%，是1967年以来的最低点，租屋人数达历史新高。景气好，但物业自有率却不升反降，主要原因除了建筑业缺工、供给跟不上需求外，1980年后出生的千禧世代推迟买房计划，也是影响租金飞涨的推手之一。
专业人士杨建杰透露，国内不少退休公教人员、医药专业人士和科技新贵，利用美国成屋收租，将钱变美金。
杨建杰以佛罗里达奥兰多市(迪士尼乐园所在)为例，单身公寓约10万美元，每月净租金716美元，年净收租金8592美元，扣除免税额4000美元，折旧3600美元，应纳税所得992美元，以税率10%计算，年缴99.2美元税金。
杨建杰说，由于美国房地产租金报酬率有7%到9%，持有成本不高，一年必须缴的税还不足净收益的1.6%，兼具安全与保值，值得投资人考虑资产配置。
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中国投资者在美购房节奏放慢 越来越挑剔
来自加州房地产经纪人协会的数据显示，随着房价攀升和来自中国的投资者(外国人购房的最大来源)减少购房，国际买家在加州住宅销售中占据的比例至少是8年来的最低。专家表示，中国买家越来越挑剔，更有选择性和见识。他们正把目光投向土地和开发区，而不仅仅是住宅。
中国投资者在美购房节奏放慢 越来越挑剔
据美国彭博新闻社10月9日报导，加州房地产经纪人协会8日在一份报告中说，今年国际买家在加州住宅销售中所占的比例跌至4%以下，和2013年8%的峰值相比有大幅下降。这些发现是基于今年6月对大约1000名房地产经纪人进行的调查。2008年是房地产经纪人首次在这个问题上接受调查的一年。自2008年以来，调查结果显示外国人买房在加州住宅销售中至少占到5%的比例。
报导称，加州是美国最大的州。大量外资涌入造成加州房地产价格飙升，特别是在沿海地区，那里的需求高涨，新房库存受到限制。调查显示，今年来自中国大陆、中国香港和中国台湾的买家在国际买家当中占到43%的比例，随后是墨西哥和韩国，两者分别占到8%的比例。
加州房地产经纪人协会的首席经济学家莱斯利·阿普尔顿-扬认为，中国对个人有5万美元购汇的限制，随着经济增长放缓，中央政府也在加大反腐的力度。
阿普尔顿-扬在电话采访中表示：“我的一名经纪人说，在上一次交易中，一位中国买家把支票开成是学费，实际上这是用来买房的。”
报导称，进行上述调查的时候，上证综合指数在6月12日达到顶峰，目前还不清楚此后的经济动荡对中国买家产生了何等影响。和高点相比，股指已经下跌了将近40%，8月份人民币对美元汇率出现贬值。
据阿普尔顿-扬透露，今年加州住宅的均价估计会上涨6.5%至476300美元，这抬高了房产交易的门槛。中国买家一般愿意在圣加布里埃尔谷和欧文这样的地区买房，还有旧金山湾区有好学校的地方。
全国房地产经纪人协会在今年6月的报告中说，从整个美国来说，来自中国大陆、中国香港和中国台湾的买家在截止今年3月结束的一年里花了大约286亿美元在美国买房，是排名第2的加拿大的2倍以上，后者的花费约为112亿美元。中国买家的交易均价为831800美元，相比之下，所有国际买家的交易均价为499600美元。
全国房地产经纪人协会称，外国人在加州买房占到全国总量的16%，排名第2。排在第一位的是福罗里达州，占全国总量的21%。
米尔肯学会的经济学家黄华跃认为，加州住宅销售下降可能反映出人们对美国房地产的投资正变得越来越复杂多样和分散，而不是表明中国人的投资在减少。他说，中国人正在纽约和西雅图加大购房力度，同时还投资像酒店和办公楼之类的商业房地产。
报导称，黄华跃说：“中国买家更有选择性，更有见识。他们正把目光投向土地和开发区，而不仅仅是住宅。”