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美國有3個城市受華人歡迎，但真的宜居嗎？

美國是許多人移居的國家，擁有全球最龐大的移民人數。由於幾乎涵蓋了全球所有國家的移居者，所以美國可說是文化多元的國家。

聯邦人口普查局發布的美國亞太裔人口統計數字顯示，美國亞裔人口為2141.92萬，當中來自中國的華人，就超過240萬人，更預計中國移居人數將增長至超過550萬人。

上次曾提到過，最受華人歡迎的10個美國城市中，就包括了舊金山、洛杉磯和紐約，因為這些城市中國文化比較濃厚，讓國內移居者感受到家鄉的溫暖，完全沒有身在異鄉的感覺。而且，這裡的經濟、生活、教育等優勢，都非常吸引中國移居者定居於此。

但是，全球最大旅外人士網站 InterNations發表的全球最不適合居住的10個城市中，以上3個美國城市連續2年都被列入前10 。這3個城市的國際和文化氛圍，讓它們在定居指數中獲得最好的評分，那麼還有什麼地方是讓外籍人士感到不滿意的呢？InterNations的創辦人兼首席執行官馬特澤克針對這3個城市，給出了以下的解釋。

紐約生活成本高 天價住房

全美國最多華人的城市，同時世界文化大熔爐、時尚之都、購物天堂、高等教育發達等，各種國際標簽集於一身的紐約，給人的印像是金融和經濟都很好。不過，馬特澤克表示，紐約的金融、住房和生活成本，是外國人的主要痛點。

紐約的生活成本，與其他城市差異最多；據統計，這裡的消費價格比芝加哥高出24%，外出就餐更是高出28%，相當驚人。看看紐約的居住成本，如果說房租，根據知名房地產網站Zillow顯示，紐約的平均租金為3475美元（折合人民幣約），且居住條件不佳，公寓平均面積只有大約700平方英尺。

購房方面，Zillow也顯示，紐約房產成本平均每平方尺1376美元（折合人民幣約），相較於其他城市如波士頓（758.4美元）、邁阿密（518.56美元），紐約的房價可說是令人咋舌。房價貴是一回事，之後的費用更是讓你嚇一跳，根據Zillow的分析，在紐約購房後除了要償還貸款，每年還要額外支付平均9400美元（折合人民幣約）的房屋費用，如地產稅、保險、水電、日常維護等隱藏費用，相當於月供以外，每個月還要額外支付780美元（折合人民幣約）。

科技業帶動房市 舊金山房價讓人卻步

舊金山在金融和住房指數中排名倒數第二，在全球住房負擔能力方面更是排名倒數第一。雖然這裡依山傍水、氣候宜人，養老和移民條件都到位，不過仍不是退休人士的最佳選擇，只因為這裡的房價太貴了！

隨著舊金山的科技業高速發展，帶動了當地的房價物價迅速上漲，導致許多想要定居舊金山的家庭，一直買不起一間房屋。同時，科技業一直被認為是舊金山住房危機的罪魁禍首，因為過去幾年嚴重擠占了其他非科技公司的商業和居民的住房土地資源，在資源有限的情況下，導致房價飆漲至居高不下的水平。

根據美國房產網站Trulia在去年發布的一份報告顯示，舊金山都會區大約81%的房價在100萬美元（折合人民幣約）以上，自2017年以來增長了13.7%。Zillow網站的資料也指出，在舊金山都會區購房所需付的頭期款，能在美國其他城市購買一間房。

對於這樣的價格，許多想在舊金山買房的人開始猶豫不決甚至卻步，加上抵押貸款利率不斷上升，30年期固定利率抵押貸款平均值達4.94%，是8年以來的最高點，造成計劃購房的人數越來越少。

洛杉磯房價漲幅不可小覷 交通最差評                  

洛杉磯的發達經濟僅次於紐約，加上好萊塢帶動的人氣，進而帶動了這裡的樓市。雖然房價不比紐約和舊金山的天價高，但是洛杉磯的房價漲幅也是不可小覷。

美國房地產數據公司CoreLogic的最新報告顯示，洛杉磯地區在2021年初的中間房價達到699,890美元，同比增長21.7%。雖然如此，但是洛杉磯的房價漲幅不是最大的，以南加州地區作比較，獨棟別墅方面，洛杉磯中間房價環比上漲為13%，橙縣（13.6%）、河濱縣（19.3%）、聖貝納迪諾縣（20%）和聖地亞哥縣（10.6%）。

聯排別墅和公寓類型的房價，洛杉磯的中間房價環比上漲9.8%，橙縣（4.7%）、河濱縣（15.2%）、聖貝納迪諾縣（24.6%）和聖地亞哥縣（10.6%）。

洛杉磯的房價並非導致成為不宜居城市的主要因素，而是當地的交通得到了很差的評價。盡管洛杉磯有數十億美元投入到交通建設上，但是當地高速公路擁堵和糟糕的駕駛文化，讓它在2017年時連續6年成為佳通狀況最糟糕的地區。

在高峰時間，洛杉磯的整個堵塞過程中車子平均速度為每小時9.9英裡。同時，洛杉磯曾在一份研究調查報告中發現，其擁堵的交通狀況影響了人們的身體健康，也影響了他們工作和學習。

美國這3個城市的過度發展，已經給居住環境帶來了影響，而上述所提及的房價的漲幅，若是做投資或許還能獲得高投資回報，但是用來居住，或許美國還有更好的城市選擇。既然是要移民或養老，當然要選擇各方面都更優秀的城市，這樣才能過著舒適又健康的生活。

美國還有很多城市被評為宜居城市，只是需要更仔細地去發掘……

撰文：Wen Wei
編輯：Serene Ku

上海學區房不吃香了？英美學區房火爆內幕揭秘

近日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，明確將上海委屬、區屬的實驗性示範性高中招生計劃的50%-65%“分配到區、分配到校”。也就是說，上海將從最優質的高中學位總量中拿出六成左右給各區、各校進行分配。和以往相比，這次政策是直接從學區房的根基——“生源”處下手，並且政策力度非常大，可以看作上海學區房樓市有史以來遭遇的威力最大的政策組合拳了。

嚴格來說，學區房價格偏高、教育資源競爭激烈等困境並非是中國特色，在歐美許多發達國家，尤其是美國、英國、澳大利亞等英語國家也存在學區房的概念和類似的社會現像，只是由於國情、政策不同，實際情況存在些許差異。

亞洲最大房產科技集團居外IQI聯合創始人、董事會執行主席奇米爾（Georg Chmiel）表示，教育資源一直是投資者在海外購房決策中的重要因素之一，不少買家都會優先考慮臨近好學校的房產。“畢竟超過半數在英語國家置業的海外投資者都是為了教育（資源）。”奇米爾說。

美國：學區房“馬太效應”顯著

與中國類似，美國公立中小學采取的也是“就近入學”的原則，根據美國法律，任何居住在學區內的孩子，都享有免費教育的權利；而讀私立學校則不受學區限制，通常只看學生是否付得起昂貴的學費並通過入學考試。

在美國如果想要上公立的中小學，並不需要提供位於相應學區的房產證，由於實行租售同權的政策，只要提供真實的居住證明即可，比如租房合同、水電費賬單或銀行賬單等。因此，即使是條件不富裕的家庭，也可以通過租房來解決孩子的就學問題。

美國不同州對於所屬地區學校的教學水平高低有著各自衡量標准。比如，在加利福尼亞州，可以通過查詢學校的學術表現指數（API）來確定，通常800分以上都可以被認為是較為優秀的學校（滿分為1000分）；而在紐約州，學校的排名則是由環境、學生表現和進步水平等指標來決定的。此外，還有獨立的非官方機構，比如Niche、Great Schools等平台，也會根據自己的標准，給全美的學校進行評分和排名。

特別值得一提的是，美國公立學校的教育經費主要來自所轄學區的房產稅收入，所以一般來說，“馬太效應”也會十分顯著：房價貴、富人多的地區學校的教育經費充足，於是基礎設施、師資水平等也會更容易得到改善，而這又會吸引更多人搬到周邊居住，從而給房租和房價帶來溢價，同時也使得房產稅進一步上漲；反之，房價較低的地區，房產稅收入低，教育經費少，學校財政拮據，整體的教育水平也就難以提升，從而也會進一步抑制房價的上漲。

加州爾灣地區房地產經紀人程欣迪（Cindy Chin）在Youtube上擁有數千名粉絲，她表示，華人客戶通常都很在意孩子的教育，所以在當地買房優先考慮教育資源較好的學區房是稀松平常的事情。“平均來說，當地好的學區房售價要比一般的學區房貴上10~15%左右。”程欣迪如是說。

美國加州爾灣地區的一套學區房，該房建築面積280平米、土地面積350平米，報價約人民幣1000萬元。

另外與中國不同的是，美國的學區與地方行政區之間沒有直接關系，兩者分屬不同的機構管轄，所以經常會出現”跨片區”的情況。而學區本身的劃分非常細致，會具體到街道和門牌號。每個家庭地址都會被劃分到一個明確的學區，都會有指定的公立學校，想要跨學區上學則困難重重。至於哪個地址屬於哪個學區，可以直接通過登錄美國教育局相關網站免費查詢。

程欣迪對第一財經記者稱：“疫情前曾有一位華人來爾灣購房，可能是之前准備工作沒做好，也可能是他的經紀人沒盡到責任，導致他花了200萬美元在Altair買的房子並不屬於他想要的學區，結果去年11月他只好又花了100萬美元購買另外一套房產，以便以後孩子能上目標學校”。

最後，美國還有少數精英（公立）學校或天才班是可以跨學區入學的，以佛羅裡達州公立學校中排名第一的Pine View School為例，任何居住在該州的家庭，只要他們的孩子能通過智力測試和招生委員會的面試，都可以獲得入學資格。

英國：最貴的學區平均房價381.5萬英鎊

英國的學區房概念和入學政策與美國大同小異，但教育資源的競爭卻更為激烈，因此學區房的溢價現像也較美國更為明顯。

英國教育標准局（Ofsted）是負責給所有公立學校評級的官方監管機構，不隸屬於任何的學校或教育機構，而是直接對議會負責。該局將所有學校分為“outstanding（傑出）”、“good”（良好）、“require improvement（有待改進）”和“inadequate（不合格）”。能被評為“傑出”的學校，附近的房價也會出現“水漲船高”的現像。

根據不同機構和平台的數據統計，英國學區房的平均溢價大概在15~20%左右，個別地區則會超過30%。

英國在線抵押貸款公司Trussle在去年9月的一份調查顯示，擁有“傑出學校”的郵政編碼區，該地區的房屋平均售價約為44.7萬英鎊，要比英國的平均房價（約25.1萬英鎊）高出許多。而房價最貴的20個區域中有18個都位於倫敦地區，其中最貴是聖馬裡波恩學校（St Marylebone School），周邊的平均房價為381.5萬英鎊；其次是荷蘭公園學校（Holland Park School），附近的房價為328.5萬英鎊。

當然，倫敦學區房的價格之所以如此之高，更多是由於倫敦的特殊地位造成的，而不僅僅是因為優異的教育資源。如果單純是為了“傑出學校”的入學資格，也可以選擇搬到英格蘭北部的布拉德福德（Bradford）居住。根據Trussle的數據，只要花費十幾萬英鎊就能在該市的“傑出學校”附近買下一套學區房。

居外IQI上海分公司經紀人Clark從事英國房產銷售工作已有5年。他表示，他服務過的買家中80%在英國購房都是為了讓孩子上學時自住之用，而由於學區房的地段都很不錯，在孩子畢業之後轉為出租房也十分容易。

來源：第一財經

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全球實現“財富自由”要幾錢？從上海移居這裡，輕松騰出千萬元！

達成“財富自由”也許是許多人畢生的目標，但在全球主要城市可能難如登天。據《南華早報》4月6日報導，亞洲最大房地產科技集團居外IQI（Juwai IQI）的調查顯示，全球“財富自由”的門檻，只有倫敦比上海更貴。

調查指出，所謂“財富自由”是指個人擁有足夠的存款，可在退休後仍過著“稱心如意”（desirable）的家庭生活。調查據以評估是否達到“財富自由”的基准是，在生活機能良好的都市持有約120平方米的房產、兩台好車，加上120萬美元（約786萬元人民幣）的金融投資，以及稅後9萬美元（約59萬元人民幣）的家庭收入。

在此基准下，在全球11個“門戶都市”中，英國倫敦居民的財富必須達到457萬美元（約2992萬元人民幣），上海居民則需有350萬美元（約2292萬元人民幣）。第三到第五名為美國紐約、日本東京和加拿大溫哥華，分別需擁有344萬美元（約2252萬元人民幣）、336萬美元（約2200萬元人民幣）、324萬美元（約2121萬元人民幣）。

全球主要城市的中心地段購房成本

2021年全球主要城市的財富自由門檻

“除了倫敦，對中國一線城市家庭來說，移居到世界上很多熱門城市實際上可以上可以活得更輕松些，甚至可以就此退休。多倫多、悉尼、西雅圖也是實現財務自由相對實惠的地方，”居外IQI聯合創始人、集團執行主席喬治•奇米爾（Georg Chmiel）先生說。

胡潤最近的一項調查發現，根據與居外IQI研究相同的標准，在北京和上海等中國一線城市，“入門級”的財務獨立需要1900萬元人民幣（約289萬美元）。“關鍵是房產價格。我預計倫敦、紐約、東京、悉尼等地的房價不會比上海、深圳和北京貴，”胡潤董事長兼首席研究員胡潤（Ruper Hoogewerf）先生表示。

至於同樣具有國際金融中心地位的新加坡則排名第六，“財富自由”的門檻為323萬美元（約2115萬元人民幣）。至於第七至第十名則是加拿大多倫多、澳洲悉尼、美國西雅圖和馬來西亞吉隆坡，分別是271萬、245萬、195萬和183萬美元。

在居外IQI國際門戶的城市名單中，最實惠的城市是吉隆坡，在那裡無憂無慮地生活，經濟上的花費約為183萬美元（約1198萬元人民幣）。奇米爾先生指出，吉隆坡離新加坡很近，從中國出發過去也很方便。用上海換吉隆坡，可以騰出大約1000萬人民幣，可用於改善生活方式、投資、創業或其他開支。

“對不少中國家庭來說，用更貴的市場換取更便宜的市場套利不失為一條實現財務自由的途徑。賣掉房價漲得很高的一線城市自用住宅，用這筆錢在海外置一套價格低得多的房子，在那裡他們可以擁有更好的生活方式——包括高質量但價格較低的英語國際學校，”奇米爾先生又說。

吉隆坡服務式公寓項目ISOLA國齊軒@KLCC，永久產權，距地標雙子塔僅400米。摩天大樓建築設計非凡，彙聚頂尖配套設施，美景一覽無余，房價僅由300萬元人民幣起。

對不少中國富裕家庭來說，送孩子去英語國際學校就讀，培養孩子成為有國際視野的雙語人才，是家庭的重要考慮。英國國際學校（British International School）在亞太各地學校的一年學費差別不小，在上海，一年學費在229,968 – 321,497元人民幣之間； 在吉隆坡，學費為72,323 – 158,556元人民幣之間。而在上述英語國家城市，無論是公立學校還是私立有國際課程的學校，也都比國內一線城市實惠。

主要城市最佳公立學校學區房與最佳私立學校學費一覽表

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炒美股，不如買套房！

如果現在問美國人“投資房屋還是投資股票”，他們很可能會選擇前者。

當地時間4月5日，紐約聯邦儲備銀行研究團隊公布的一項研究報告發現，新冠疫情暴發後，美國消費者、投資者的理念發生了轉變。

投資房產或可對衝熊市

約有3100位受訪者參與了該研究的調查，他們被要求評估“哪種投資更好”（不動產或金融資產），以及哪些因素會影響到他們的選擇。

研究表明，超過90％的受訪者表示願意投資房產，其中，有超過一半的受訪者在投資房產還是股票的二選一中選擇投資房產。而相對於疫情暴發之前，現在有更多家庭將“較高的回報率”和“較低的波動率”作為購買住房的主要理由。

另外，有意思的是，在受訪者中，女性比男性更喜歡投資住房，學歷較低的人比高學歷者更傾向於投資住房。

研究還表明，除了在“大蕭條”時期，房地產在大多數熊市時期都起到了強大的對衝作用。疫情早期就是一個很好的例子：標普500指數在2020年第一季度下跌了20％以上，而Case-Shiller全國房屋價格指數上漲了1.4％。

需做好功課再下手

亞洲最大的房產科技集團居外IQI聯合創始人、集團執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）對《國際金融報》記者表示，“最近居外IQI上海公司經紀人提供了一個中國買家的案例，從中可以對比投資美國房產與投資對美國知名公司的股票的回報率。基於之前的投資經歷，該中國買家非常看好美國得克薩斯州奧斯汀的房產。今年3月初，房產經紀人花了一個月時間替他’搶’到了一套期房。開發商報價35萬美元，而這位買家加價12萬美元，最終以45萬美元的價格成功購得。”

根據公開數據，這類房產的租金回報率為5%-6%，如折算成這套房的市盈率則為17-20，普遍低於硅谷上市科技公司，如蘋果的19.94、谷歌的33.84和臉書34.31（以上皆為過去五年的平均市盈率）。

一般而言，市盈率越低，公司股票的投資價值越高；反之，則投資價值越低。但也有一種觀點認為，市盈率越高，意味著公司未來成長的潛力越大。若采取前者觀點，投資這套房產優於投資美國大型科技股。

“目前奧斯汀地區已處在疫情後期階段，該地區的房價漲幅與租金增長前景也不錯，如果買家用同樣資金買入科技公司股票，可能還不如投資奧斯汀的一套房產。”

“當然，前提是你必須了解美國各地樓市。在硅谷，同樣一套房動輒要100萬美元，而租金回報率低於1.5%，這就是另一個故事了。”奇米爾補充道。

美國德州奧斯汀精裝公寓，自住出租皆宜，房價約¥ 404萬起。點圖查看房源


來源：國際金融報

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新手買家看過來：美國購房需要什麼條件？

無論您是尋找度假屋的國內投資者，還是剛開始第一次找房的新移民，在美國買房似乎都是一項巨大的工程。雖然美國的房地產慣例和抵押貸款要求可能與國內不同，好消息是，外國買家在購房流程的每個階段都有許多資源和選擇。

本文旨在讓您更好地了解在美國買房時的條件及如何預先做好准備。但請記住哦，這並不能代替您在買房過程中需要咨詢經驗豐富的房地產經紀人、律師、房貸經紀人和會計師的專業知識。

第１步：聘用專門服務外國買家的房地產專業人士

在尋找、評估房地產和作出財務安排時，重要的是不僅要找到具有當地專業知識的持牌代理，而且要找到能夠為您作為海外購房者可能面臨的復雜交易提供建議的專業代理。

組建一個稱職的團隊需要一些時間，您可以請親友或同事推薦，在居外網上搜索，在地產代理名錄尋找當地人，並查看其履歷和推薦信。這些專業人士有助於減輕您的壓力，您的專業團隊應該包括：

具有CIPS認證的買方代理：具有外國房地產交易專業知識的持牌代理通常都完成了額外的課程作業，成為注冊國際房地產專家（Certified International Property Specialists， 簡稱CIPS）。這些專業代理人中的許多人都能流利地使用多種語言，還可以幫助您了解每個州份的獨特規則和法規。

在一些州份，除了代理人之外，您可能還會看到“房產經紀人”。經紀人和代理人之間的區別主要在於經紀人擁有更高的執照，需要更多的課業時間和更嚴格的考試，房產經紀人處於督導代理人、監管交易的角色。

房產律師：有些州份要求買家聘請房產律師來處理文書工作，而其他州只要求買家的代理人。房產律師可以為您審查銷售合同，檢查產權和其他與您購房有關的文件，並就有關您財產的法律和稅收問題提供建議。

業務遍布全球的貸款公司：選擇一家提供全球服務的銀行，幫助您解決貨幣彙率、跨國稅收和在其他國家建立信貸等問題。

總部設在美國的財務顧問/會計師：雖然您可以通過當地的銀行分行找到財務顧問，但找到一家專門與國際客戶合作的公司可能也很方便。

稅務顧問/律師：向稅務專業人士咨詢，他們可以建議您需要向貸款人提供什麼表格來作為工作證明（如果適用）。您也要確保自己了解在美國購買房產的稅務影響和相關規則。

第２步：獲取個人納稅人識別號（ITIN）

您需要一個個人納稅人識別號（Individual Taxpayer Identification Number，ITIN）來在美國買房。ITIN是由美國國稅局向沒有資格獲得社會保障號碼的人發放的。要獲得ITIN，您需要聯系認證受理機構（CAA）填寫W-7表格。

作為非公民，在美國買房需要什麼？

如果您需要申請抵押貸款，您可能需要出示以下資料：

  • 社會保障號碼或ITIN
  • 有效的外國護照、美國簽證或駕照
  • 銀行對賬單和海外銀行的財務記錄（如果適用）
  • 儲備金證明
  • 工資單
  • 信用評分
  • 報稅表

第３步：建立信貸記錄

作為外國人在美國要想獲得房屋貸款，首先要建立信貸記錄，獲得良好的信用分數。您的信用分數越強，未來房貸的利率就越優惠。

如果您還沒有美國銀行和信用卡賬戶，請優先考慮這一步，並預算大約3到6個月的時間來開始建立您的信用記錄。聯系當地銀行，了解從零開始建立信用的各種方法和工具。

除了信用分數，貸款人通常還會看收入信息來確定貸款資格，但無論就業狀況如何，都有許多途徑可以獲得抵押貸款的批准。美國的財務顧問和/或稅務專家可以為您提供相關選擇和所需文件的信息。

第４步：先咨詢顧問，再選擇房貸機構

單純地尋找貸款公司可以幫助您獲得更優惠的利率，但您可能想花時間先與抵押貸款顧問交談，以幫助您了解個人的獨特情況。您的居留身份——您的居留期限和您在美國的時間都會影響您的貸款資格和所需文件的類型。綠卡持有人、永久居民和難民有資格獲得與美國公民相同的房屋貸款，但可能需要額外的文件。

根據您的情況，更多的首付可以提高您的融資資格——不妨考慮30-40%。一般來說，20%的首付被認為是理想的購房方式，但有些貸款機構甚至會提供首付只有3%的抵押貸款，所以請與您的貸款機構商討，以確定適合您的付款計劃。

常問問題解答

Ｑ：有什麼類型的房產我不能在美國購買嗎？

外國買家有資格購買獨棟住宅、公寓、復式別墅、三拼別墅、四拼別墅和聯排別墅。

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住房合作社或合作組織（co-ops）通常有禁止外國所有權的規定。這是因為合作社一般要求買方的收入來源必須來自美國，而且買方的大部分資產必須保存在美國。

Ｑ：我應該以個人的名義購買美國房產嗎？

外國投資者可以直接以自己的名義購買房產，也可以通過商業實體購買，如國內公司、外國公司、有限合伙企業、合資企業、房地產投資信托或有限責任公司。

如何使用該房產應成為您的決定。此外，您是否以自己的名義購買房產，可能會產生戲劇性的稅務後果。您的房產律師和會計師應該能夠就您的選擇提供咨詢。

Ｑ：我可以用現金購房嗎？

可以，全現金購買是允許的，但美國法律規定現金交易超過10000美元必須向聯邦政府申報。申報的要求涉及到與交易有關的每一個人（購買者、房產中介、律師、產權公司等）。您需要證明您是如何賺取這筆錢，並且是合法獲得的。

現金買家有機會節省抵押貸款申請費、貸款發放費、評估和產權保險的費用。

Ｑ：我必須親身前往美國完成交易嗎？

雖然您應該很希望在房產交收時在場，但這不是必須的。如果您不能或選擇不出席完成交易，您必須簽署一份“授權書”。這是一份書面文件，授權他人代表您並代您簽字。

Ｑ：我是否需要在成交時支付額外的費用？

是的，除了您的首付款外，買方通常還需要支付產權調查和保險、法律費用和記錄費用，這些費用占交易總成本的1%至2.25%。以30萬美元的房屋為例，這相當於另外3000至6750美元的費用。

Ｑ：在美國買房一般需要多長時間？

您可以預期，買房過程到您的房屋簽訂合同為止，平均需要4.5個月的時間，再花30到45天左右的時間完成房屋交易並入住。

Ｑ：在美國買房會對我的稅務產生什麼影響？

外國業主在美國和/或其祖國的納稅義務將取決於他們的居住身份、買家的國籍以及該國是否與美國簽訂了稅收條約。請咨詢熟悉國內條約的稅務律師，以獲得稅務相關問題的解答。

編譯自Zillow

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在美國買房也要“搶”：都是通脹惹的禍？

“聽親戚說國內許多大城市的房價上漲，買新房打新也難，沒想到我在美國也搶不到房子。”在美國舊金山生活的華人張興（化名）最近也在為房子煩惱。

在他看來，最近美國主要城市的房地產市場已經是典型的“賣方市場”。“我之前已經看了6套房子，而且也出了價，但基本每套房有10到20個投標是常態，最終的成交價都會比業主叫價高出10%以上。”張興說，“我之前在伯克利看，結果那邊的房子太搶手了，現在改去聖何塞看。”

張興對記者展示了一套自己曾相中的房子，業主開價98.8萬美元，他已經叫價120萬美元，結果最高出價者叫到135萬美元並最終成交。

“2020年的詢盤數據表明泰國依然是中國買家最心儀的海外購房目的地，而美國房產在2020年一舉回升至第2位。去年美國雖疫情嚴重，但美國樓市的反常旺盛特別是歷史上最低的貸款利率確實吸引到了買家的關注。”居外IQI集團執行董事長喬治奇米爾說。

點擊下載《2020亞洲買家全球最受歡迎十大目的地》完整報告

官方數據顯示，今年2月公布的去年12月美國標普/凱斯席勒（S&P/CS）全國房價指數同比上漲10.4%，為2014年1月以來的最快同比增速。此外，占美國住房銷售量九成的二手房房價也在上漲。Redfin首席經濟學家Daryl Fairweathe表示，“由於疫情，人們不想搬家使得庫存無法釋放，導致供給更少，買房變得更加困難。”更有消息指出，美國房地產市場的火熱行情導致當地木材價格同比飆漲超1倍，全美住宅建築商協會呼吁拜登政府免除進口木材關稅，降低建築成本穩房價。

而在張興看來，強勁的需求加上低利率環境，成為美國一些地區房價上漲的“主因”。現在，利率攀升的預期更進一步刺激人們買房的情緒，特別是大城市的房子。

疫情之下多國為抗擊疫情，大量的寬松措施以提振經濟，隨著新冠疫苗的推出和經濟復蘇，通脹預期一路升高。最近，全球股市震蕩加劇，美債收益率上升成為市場關注的焦點。美債收益率上升的背後，最受關注的就是通脹預期以及美聯儲態度。就在當地時間17日，美聯儲重申寬松立場和保持當前QE購債直到經濟有明顯進展的承諾，美聯儲主席鮑威爾繼續淡化近期美債收益率上升的影響，否認要考慮加息。

“美股起起伏伏，房價也節節高，但可惜的是我的收入還是那樣。”張興的一句調侃，似乎映射出了疫情給全球經濟帶來的一大“後遺症”——多國紛紛采取經濟刺激政策，持續攀升的房價引起各方關注。的確，最近關於海外多國房價上漲的消息不絕於耳。澳大利亞統計局公布的數據顯示，去年四季度州府城市平均房價上漲3%，其中墨爾本房價上漲3.4%。近日，澳大利亞央行對房價飆升表達了“不安”，但同時表示暫時不會干預。

“對於買房，這幾年還從沒碰到過像現在這樣的情況，”張興還是感到一絲無奈。


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原文：證券時報網

美國房市行情緊俏，何不讓居外IQI在購房流程上助您一把？

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美國紐約房價跌到多少錢一平？見底了沒？

新年伊始，紐約房價和房租均創下有記錄以來最大年率降幅，主要原因是庫存過剩。該市的住房市場可能需要數年時間才能恢復到大流行前的水平，也許帶來了前所未有的入市抄底好時機。

根據在線房地產平台StreetEasy的數據，2021年1月紐約市的房屋售價跌幅破記錄，曼哈頓和布魯克林在1月份再次見證了創紀錄的同比下跌——分別下跌了6.2%和5.4%。

曼哈頓區的住房要價中值跌至135萬美元（約合880萬元人民幣），布魯克林區為92.5萬美元（約合603.6萬元人民幣）。若以紐約市的平均住房面積1764平方英尺計算，曼哈頓區的住房均價就是每平方英尺4994元人民幣，即每平方米5.4萬元人民幣；布魯克林區的住房均價則為每平方英尺3422元人民幣，即每平方米3.7萬元人民幣。

盡管房價大幅下跌，但布魯克林和曼哈頓的待完成銷售活動（即已簽訂合同的房地產交易）同比分別增長了17.3%和30.8%，原因是價格不低於370萬美元的豪宅合同同比增長了57%。然而，簽約合同的快速增長仍未能抵消可用庫存的增長，即使是豪華房產的庫存也比去年增加了25%。這意味著住房平均價格仍將下降。

在房租方面，今年1月紐約市同樣創下以有記錄以來最大同比降幅，曼哈頓區下跌15.5%，布魯克林區和皇後區下跌了8.6%。

今年1月曼哈頓的房租要價中值降至2750美元（約合1.8萬元人民幣），是自2010年3月以來的最低水平，當時該市的經濟正在擺脫金融危機的影響。布魯克林的房租要價中值為2395美元（約合1.6萬人民幣），皇後區為2000美元（約合1.3萬元人民幣）。

StreetEasy將租金下降歸因於供應過剩，因為曼哈頓和布魯克林可供出租的房產數量是一年前的兩倍，皇後區的數量也差不多。

紐約西12街公寓，自設陽台，街區綠樹成蔭，位置便利，房價約¥ 473萬。

2020年，新冠疫情重創了紐約房地產行業，至少有30萬市區居民要麼因為失業，要麼為了更大的生活空間而搬到郊區。去年11月該市失業率達到12%，12月小幅下降至11.4%，但仍然幾乎是全美平均失業率的兩倍。

展望未來，即使在城市居民大規模接種疫苗後，由於永久性的就業損失和庫存過剩，紐約房價仍可能需要數年時間才能恢復到大流行前的水平。


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來源：新浪財經

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全球疫情影響下，富人都愛移民去哪？

高淨值人群的移民選擇，通常被拿來作為衡量一個經濟體健康狀況的重要指標——政局穩定，治安良好，擁有優質的教育資源和充裕的商業機會的國家，往往能吸引大量的高淨值人士。畢竟，在用腳投票這件事上，這群人從來都是最有能力先行一步。

那麼，有錢人最愛移民去哪兒？在全球疫情的影響下，移民的趨勢又會有怎麼樣的改變？由亞非銀行（AfrAsia Bank）和新世界財富（New World Wealth）共同發布的《2020年全球財富遷移報告》試圖給出一些答案和思路。

最受富豪青睞的移民目的地是哪裡？

《2020年全球財富遷移報告》顯示，截至2020年6月的統計，全球私人財富總額約為184萬億美元，平均個人淨資產（人均財富）約為2.4萬美元。按這一標准衡量，世界上最富有的五個國家分別是：摩納哥、盧森堡、瑞士、澳大利亞和美國。 這五個國家的人均財富都超過了17.5萬美元，是全球均值的7倍還多。 

另外，世界上約有51萬名百萬富翁，每個人的淨資產都在1000萬美元以上。世界上約有22800名千萬富翁，每個人的淨資產都在1億美元以上。

受疫情影響，2020年上半年全球私人財富水平下降了14%。美元貶值對全球大多數以美元為基礎的財富人群產生了負面影響，尤其是那些生活在金磚國家和其他新興市場的人，原因是這些貨幣受到的衝擊最大。 

根據這份《2020年全球財富遷移報告》，擁有最多高淨值人群湧入的國家是澳大利亞，以在2019年吸引了1.2萬高淨值移民而超過美國占據榜首。 作為全球第一大經濟體，美國在2019年則吸引了1.08萬名富豪移民，屈居第二。然後是瑞士（4000）、加拿大（2200）、新加坡（1500）、以色列（1400）、新西蘭（1400）、阿聯酋（1300）、葡萄牙（1200）、希腊（1100）。 除此之外，摩納哥、馬耳他、毛裡求斯、加勒比群島和百慕大這些地區，也迎來了超過100名高淨值人士。

就城市而言，接納了最多高淨值移民的城市是澳大利亞的悉尼，其次是瑞士的日內瓦，然後是澳大利亞的墨爾本、新加坡以及迪拜。 

需要注意的是，這份2020年的報告中與移民直接相關的數據是在2019年獲取的，因此並不能全面反映疫情下的移民流動。不過，該報告對於疫情帶給高淨值人士移民的影響做了預估。

疫情對高淨值人士移民的影響

《2020年全球財富遷移報告》認為，2020年高淨值人士的流入和流出移民人數無疑會有所下降，因為疫情的爆發讓人們無法或不願遷移，有些人推遲了移民的計劃，有些人則徹底取消了移民計劃。報告提出，疫情之下，旅行和移民可能會更加復雜，因為大多數地區都正在進行檢疫和健康檢查。

上述報告提出，還有一種擔心是，阿聯酋等擁有大量富裕外籍人士的國家可能會在2020/2021年出現高淨值人士外流。不過，從長遠來看，阿聯酋（特別是迪拜）作為中東和北非地區唯一的避風港，仍將是高淨值人士移民的熱門目的地。 與此同時，預計澳大利亞、美國和瑞士在未來十年也仍將是全球高淨值人士的首選目的地。除此之外，新西蘭也將在未來成為高淨值人士移民的主要目的地。

這份報告還預測，疫情將對富豪的消費行為和趨勢產生影響。比如，更多人會遠離商業客機，轉向私人飛機旅行，尤其是超級富豪（即千萬富翁和億萬富翁）。越來越多高淨值人群可能會選擇並習慣遠程工作，從而陸續搬到小城鎮甚至鄉村居住，並且更願意通過網上或預約來購買更多的奢侈品。

富豪都是花錢買簽證的嗎？

眾所周知，大量富豪可能只是獲得了一個國家的居留權，即手持身份卻從未真正移居該國。而這份報告裡的移民數據，關注的是真正移居過的人，即每年有一半以上的時間留在新的國家。 這份報告的移民數字主要基於幾個來源：各國的投資者簽證項目統計，定期采訪高淨值人群的中介機構、跟蹤高淨值人群的投資和購房動向等。

根據上述報告，大約30%的移民高淨值人群是通過投資者簽證計劃進入新的國家的。其余的人則是通過更傳統的方式，比如工作簽證、第二護照、祖籍簽證和家庭簽證等方式入境。有些項目可以立即獲得公民身份，而有些項目則只提供一定時間的居住權。 

一個值得注意的趨勢是，受疫情影響，高淨值人士購買傳統的投資者簽證計劃可能會變得更加困難。因此，該報告預計，在2020～2021年，部分移民項目可能會降低入境要求，可能會出現短期的移民機遇。 所謂危機，向來是危中有機；美國EB-5的投資移民項目，就是在2008年金融危機後大量冒出的。 

來源：華人家族財富

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申請海外留學，“多國聯申”能如何幫您提升成功率？

2020年上半年開始，受新冠肺炎疫情、各國簽證政策、國際大環境等因素影響，為了提升留學申請成功率，不少中國學子開始選擇同時申請多個國家/地區的院校，這其中又以申請美國和澳大利亞的准留學生居多，這些原本只申請美國或澳大利亞高校的學生選擇聯申英國、加拿大、中國香港等其它國家與地區的高校。

2020年啟德留學客戶服務數據也印證了這種趨勢，66.1%申請美國高校理工科的學生聯申了其它國家及地區，其中聯申英國的占比最高；64.96%申請澳大利亞高校理工科的學生聯申了其它國家與地區，其中聯申英國占比最高，其次是中國香港，這也加劇了英國、中國香港等地的名校申請競爭。

2020年年末，家住山西的小宇向9所國外院校遞交了留學申請，其中包括6所美國高校和3所加拿大高校。從讀大二開始，小宇便為赴美國留學做准備。在遞交留學申請時，雖然再三猶豫，他還是選擇同時申請美國和加拿大的院校。“其實我很糾結，因為我的留學目標是到美國高校學習，選擇的幾所院校也是慎重考慮的結果，和我的專業也匹配，但考慮到國際形勢、疫情等因素，保險起見，還是同時申請了加拿大院校，”小宇說。他周圍有不少同學也選擇了同時申請至少兩個國家的院校。

哪國院校吸引最多學子聯申？

在各留學服務機構公布的2020客戶聯申數據中，都提到聯申英國高校的學生比例加大。根據啟德教育發布的《2020英國留學報告》，“教育質量”與“學制較短”是中國學生選擇留學英國的主要原因。

據英國大學招生服務中心（UCAS）發布的《2020年英國本科申請數據》顯示，截至2020年6月30日，英國本科總申請人數超過65萬，創4年來新高。其中，申請英國大學本科的中國內地學生，較2019年同期增長23%，達2.4萬人。

相關專家表示，最近兩年，越來越多的英國大學開始接受中國高考成績直接申請本科大一。除了高考直申這個途徑，英國本科升學還包括：通過A-Level或IB、AP成績申請本科大一；通過本科預科課程銜接本科大一；通過國際大一文憑課程銜接本科大二。

聯申該如何選擇留學目的國？

相關專家表示，不是增加了不同國家的院校申請，申請成功率就會提升，而是需要同時考量不同國家院校的主要申請材料是否相近。比如主申請美國方向的學生，需要准備的學術上的申請材料是日常成績單（反映GPA水平），托福、AP等標准化考試成績。而有了這些成績，除了可以申請美國大學外，還同時滿足了申請英國等英語國家和地區的申請條件和要求，所以是可以聯申的。

“確實需要慎重，我在遞交留學申請時，也有朋友出於專業考慮，勸我申請德國的院校，但我還是放棄了，因為申請德國留學所需的准備和申請美國的准備還是有所不同，短時期內調整並不現實，”小宇說。

而留學形勢的變化，也讓中國學子留學目的國的選擇有了變化。2月5日，教育部發布2021年第1號留學預警——近期，澳大利亞多地連續發生留學人員遭遇襲擊的惡性事件，對在澳留學人員的人身安全造成嚴重威脅。當前，全球新冠肺炎疫情形勢依然十分嚴峻，國際旅行仍存在較大風險。教育部提醒廣大留學人員，充分做好安全風險評估，謹慎選擇赴澳或返澳學習。

就此，相關專家表示，類似的國際形勢變化，還是會被納入中國學子選擇留學目的國時的考量中，也會對聯申產生影響。但無論聯申哪個國家，都應該早做規劃，做好准備，才能真正地提升留學申請成功率。


相關資訊：2021留學新動態：送您三個牛年留學貼士

來源：人民日報海外網

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疫情嚴峻、經濟衰退，美國樓市憑什麼大漲？

2020年至今，美國已有近3000萬人感染新冠肺炎，近50萬人因此死亡；美國國內生產總值（GDP）在2020年萎縮了3.5%，創下近74年以來的最大跌幅；同年5月，宇宙網紅兼花花公子、現實版鋼鐵俠埃隆·馬斯克（Elon Musk）決定清空他在美國總價值上億美元的房產，但這一切都沒能阻止美國樓市進入自2007年次級房貸危機之後最強勁的牛市。

美國房地產經紀人協會（NAR）的最近數據顯示，今年1月，美國在售房屋價格中位數為303900美元，同比上漲14.1%。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，2020年美國樓市共售出564萬套房屋，較2019年增長5.6%，是大蕭條時期以來的最高水平，銷售額同比增長22.2%；同時在售住宅存量則跌至104萬套，同比下降25.7%，為有統計以來之最。

從美國房地產中介機構Redfin今年2月初的最新研究報告中，也能看出樓市的異常火爆。

Redfin的報告稱，2021年1月底，美國房屋銷售價格中位數已升至318750美元，同比增長15%；新上市房屋地產要價達334770美元，創歷史新高，同比增長10%；房屋銷量同比增長29%；新掛牌量同比下降11%；房屋交易的平均周期僅為34天，同比減少了22天，其中52%的房屋在兩周內就達成了最終的報價。

Redfin首席經濟學家費爾威瑟（Daryl Fairweather）稱：“現在市場上新掛牌的房源十分緊缺，盡管價格很高，但房東普遍惜售。”因為一旦售出，除非搬到一個更便宜的地區，不然很難用同樣的價錢買到類似品質的房屋。

此外，美國新一屆政府在對外來移民和外國人持有美國資產的態度上較為開放，這也激勵著海外買家的迅速回歸。

亞洲最大房產集團居外IQI（Juwai IQI）為第一財經記者最近提供的買家詢盤數據顯示，2020年美國房產的咨詢量總量高居第二，較2019年的第四位明顯上升。

第一財經記者從幾位美國房產經紀人處了解到，近來咨詢美國房產的中國（包括海外華人）客戶明顯增加，其中部分客戶頗為焦急，因為他們著急入場，卻發現市場上無房可買。

那麼撐起美國房地產此輪大牛市的理由是什麼？疫情給樓市帶來了什麼變化？潛在的風險又有哪些？

哪些因素導致美國樓市空前火爆？

此次美國樓市空前火爆，並非單純由於資金炒作，而是多種因素共同作用的結果。

從人口角度看，作為全球第一大移民目的國，美國是發達經濟體中少數幾個人口保持長期穩定增長的國家。2020年4月，美國普查局最新的統計結果顯示，該國人口在過去十年中增長了約8%，平均每年新增200多萬，總人口已超過3.32億。盡管增速較以往有所放緩，但仍足以讓德國、日本等陷入人口衰減危機的發達國家羨慕不已。

此外，美國人口年齡中位數為38.5歲，雖然高於2010年時的37.2歲，但依舊是G7國家中人口結構最年輕，且唯一一個中位數低於40歲的國家。

從貨幣供應量看，1960年1月1日至2021年1月1日，美國的廣義貨幣供應量（M2）平均每年增長6.8%，同期美國國內生產總值（GDP）年均增幅為3.1%；而2020年美國GDP萎縮了3.5%，M2卻同比暴增了25.8%，增發的貨幣有部分流入樓市並不足為奇。

從抵押貸款利率看，在新冠肺炎疫情全面暴發之前，當時美國30年期的抵押貸款利率為3.7%左右，而2020年最低時只有2.7%上下。1%的利率差意味著，一套價值30萬美元的房產，如今購買所需支付的所有成本將比之前節省約6萬美元。

美國社會最大的群體——千禧一代（通常指1981~1996年出生的人）之中有不少首購族，對他們而言這顯然是一個不能錯過的機會。美國抵押貸款銀行家協會（MBA）數據顯示，2020年11月，首套房貸申請的數量同比猛增了27.1%。

從市場供需看，美國房地產資訊網站Realtor最近發布的數據顯示，今年1月美國50大城市的房屋庫存總量同比下降了41.8%，大於去年12月的同比下降38.6%；美國所有地區的新掛牌房屋數量均出現大跌，其中傳統的陽光度假帶——南部地區減少的幅度最大，為24%，中西部也下跌了22.6%，房價較高，且大城市較多的東北部和西岸情況稍好，但也分別下跌了14.4%和6.6%。

按城市看，新掛牌數量同比下降最大的是克利夫蘭（-37.1%）、傑克遜維爾（-36.9%）和孟菲斯（-32.6%），均處於南部地區；只有三個城市的新掛牌數量逆勢上揚，分別是聖荷西（24.8%）、舊金山（14.4%）和丹佛（1.8%）。

亞洲最大房產科技集團居外IQI聯合創始人、董事會執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，疫情雖然讓美國暫時陷入了經濟衰退，但同時創紀錄的低利率大大刺激了購房需求，加上高薪家庭居家辦公帶來的置換需求，共同將美國房價推到了過去10年未見的高峰。而在供應方面，對經濟及工作前景不確定性的擔憂又使得不少房東不願意掛牌出售，此外美國的住宅建設分區（zoning）政策又偏向有產者，也使得建設中低端住宅變得困難重重。

最受熱捧房源：性價比高、陽光充足

美國房地產咨詢公司Zillow最近一項針對經濟學家、投資策略師和房地產專家的調查顯示，84%的被調查者認為，德克薩斯州首府奧斯汀（Austin）有望成為2021年房價漲幅最快的城市，其次是菲尼克斯（59%）、納什維爾（67%）、坦帕（60%）和丹佛（56%），而排在榜末的則是東岸的紐約及西岸的舊金山、洛杉磯。

與昂貴的東西岸相比，榜首的五座城市均處於美國的中部或南部地區，性價比相對更高，平均而言只要花30萬美元左右即可買到一套獨立房屋。

另外有趣的是，根據美國國家航空航天局（NASA）的數據，這五座城市之中有四座的均日照量居美國各大城市前列，只有納什維爾略低於均線。

事實上，根據Zillow的數據，截至2020年12月，奧斯汀的房屋價格中位數已經同比上漲了23.6%之多。

居外IQI上海公司經紀人Lona對第一財經記者透露，自己目前有幾位客戶正在尋找奧斯汀合適的房產進行投資，但有些當地開發商直接表明現在不賣給投資客，另外一些則表示，前面已有數百位客戶排隊，需要耐心等待新樓盤上市。她還稱，當前即使是中資在美國開發的樓盤，大部分也能被當地市場消化，不用再像以往那樣拿到中國國內來銷售。

Lona表示，由於疫情帶來的旅行封鎖並未結束，因此海外買家去當地看房十分不便，這促使了海外投資者只能考慮購買新房，而不是情況較為復雜的二手房。她說：“以前只見過買加（利福尼亞）州的學區房需要排隊，沒有想到有一天在德（克薩斯）州買新房也得先到先得。”

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另一位身處奧斯汀的當地華人也表示，目前市場十分狂熱，上周一套樓盤出來不到48小時就有十多個買家競價，最後成交價遠遠超過了放盤時的價格。

新冠肺炎疫情迫使人們將更多時間花在家裡，大大增加了對居家空間的需求，這不僅改變了人們對房屋的傳統定義，也改變了對優先居住地區的選擇方式，從而徹底改變了美國樓市以往的供需關系。

即使疫情順利過去，樓市的趨勢也不太可能重回疫情之前，芝加哥大學的一項研究表明，至少37%的工作崗位都可以完全在家辦公，而不用去公司，並且這些崗位以高薪為主，而高收入群體正是市場購房的絕對主力。

高房價風險：社會不平等加劇

值得注意的是，盡管美國樓市看上去十分火爆，但美國普查局數據顯示，2020年第四季度的房屋自有率（季調後）為65.8%，僅比一年之前的65.1%增加了0.7個百分點，離次貸危機之前69%的高峰仍有不少差距。這意味著，疫情期間真正買得起房子的無房一族並不多，更多房產其實是被有房的中高收入群體買走。

Redfin的數據也證明了這點，2021年1月，美國第二套房產的抵押貸款申請量同比去年1月激增84%，並且已是連續第八個月同比增長在80%以上，而同期首套房產抵押貸款的申請量同比僅增加了36%。

由於高薪階層普遍可以遠程辦公，疫情對其收入的影響有限，因此不少美國富裕人群可以選擇保留大城市的房產以備不時之需，然後去購買陽光地帶的度假屋來滿足平時生活。

Redfin的經濟學家馬爾（Taylor Marr）表示，今年1月份，市場上購買第二套房屋的人數是一年之前的兩倍，這意味購買度假屋正成為一種常態。

馬爾稱：“許多美國人已經意識到遠程工作將繼續存在，對於一些幸運的人來說，他們可以無限期地在湖邊小屋或滑雪公寓裡上班。但對於低收入的無房群體而言，隨著價格上漲，買房將越來越遙遠。”

另據MBA美國住房研究所的數據，2020年12月，有7.9%的租客（262萬戶）拖欠了租金，而5.0%（238萬房主）沒有支付按揭貸款。一旦美國政府不再延長對違約者的寬限期，也不再發放免費支票，部分無法正常支付貸款的房屋將被銀行沒收，從而給樓市帶來波動風險。

從樓市的趨勢中可以明顯看到美國經濟復蘇的不平等，許多低收入的美國人繼續遭受財務困擾，而許多高收入者卻從不斷飆升的房價和良好的股票投資組合中受益。

奇米爾表示，美國住房不平等的情況正越來越嚴重，這是美國政府亟須解決的難題。

原文：第一財經