美国 – Page 13

炒美股，不如買套房！

如果現在問美國人“投資房屋還是投資股票”，他們很可能會選擇前者。

當地時間4月5日，紐約聯邦儲備銀行研究團隊公布的一項研究報告發現，新冠疫情暴發後，美國消費者、投資者的理念發生了轉變。

投資房產或可對衝熊市

約有3100位受訪者參與了該研究的調查，他們被要求評估“哪種投資更好”（不動產或金融資產），以及哪些因素會影響到他們的選擇。

研究表明，超過90％的受訪者表示願意投資房產，其中，有超過一半的受訪者在投資房產還是股票的二選一中選擇投資房產。而相對於疫情暴發之前，現在有更多家庭將“較高的回報率”和“較低的波動率”作為購買住房的主要理由。

另外，有意思的是，在受訪者中，女性比男性更喜歡投資住房，學歷較低的人比高學歷者更傾向於投資住房。

研究還表明，除了在“大蕭條”時期，房地產在大多數熊市時期都起到了強大的對衝作用。疫情早期就是一個很好的例子：標普500指數在2020年第一季度下跌了20％以上，而Case-Shiller全國房屋價格指數上漲了1.4％。

需做好功課再下手

亞洲最大的房產科技集團居外IQI聯合創始人、集團執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）對《國際金融報》記者表示，“最近居外IQI上海公司經紀人提供了一個中國買家的案例，從中可以對比投資美國房產與投資對美國知名公司的股票的回報率。基於之前的投資經歷，該中國買家非常看好美國得克薩斯州奧斯汀的房產。今年3月初，房產經紀人花了一個月時間替他’搶’到了一套期房。開發商報價35萬美元，而這位買家加價12萬美元，最終以45萬美元的價格成功購得。”

根據公開數據，這類房產的租金回報率為5%-6%，如折算成這套房的市盈率則為17-20，普遍低於硅谷上市科技公司，如蘋果的19.94、谷歌的33.84和臉書34.31（以上皆為過去五年的平均市盈率）。

一般而言，市盈率越低，公司股票的投資價值越高；反之，則投資價值越低。但也有一種觀點認為，市盈率越高，意味著公司未來成長的潛力越大。若采取前者觀點，投資這套房產優於投資美國大型科技股。

“目前奧斯汀地區已處在疫情後期階段，該地區的房價漲幅與租金增長前景也不錯，如果買家用同樣資金買入科技公司股票，可能還不如投資奧斯汀的一套房產。”

“當然，前提是你必須了解美國各地樓市。在硅谷，同樣一套房動輒要100萬美元，而租金回報率低於1.5%，這就是另一個故事了。”奇米爾補充道。

來源：國際金融報

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新手買家看過來：美國購房需要什麼條件？

無論您是尋找度假屋的國內投資者，還是剛開始第一次找房的新移民，在美國買房似乎都是一項巨大的工程。雖然美國的房地產慣例和抵押貸款要求可能與國內不同，好消息是，外國買家在購房流程的每個階段都有許多資源和選擇。

本文旨在讓您更好地了解在美國買房時的條件及如何預先做好准備。但請記住哦，這並不能代替您在買房過程中需要咨詢經驗豐富的房地產經紀人、律師、房貸經紀人和會計師的專業知識。

第１步：聘用專門服務外國買家的房地產專業人士

在尋找、評估房地產和作出財務安排時，重要的是不僅要找到具有當地專業知識的持牌代理，而且要找到能夠為您作為海外購房者可能面臨的復雜交易提供建議的專業代理。

組建一個稱職的團隊需要一些時間，您可以請親友或同事推薦，在居外網上搜索，在地產代理名錄尋找當地人，並查看其履歷和推薦信。這些專業人士有助於減輕您的壓力，您的專業團隊應該包括：

具有CIPS認證的買方代理：具有外國房地產交易專業知識的持牌代理通常都完成了額外的課程作業，成為注冊國際房地產專家（Certified International Property Specialists，簡稱CIPS）。這些專業代理人中的許多人都能流利地使用多種語言，還可以幫助您了解每個州份的獨特規則和法規。

在一些州份，除了代理人之外，您可能還會看到“房產經紀人”。經紀人和代理人之間的區別主要在於經紀人擁有更高的執照，需要更多的課業時間和更嚴格的考試，房產經紀人處於督導代理人、監管交易的角色。

房產律師：有些州份要求買家聘請房產律師來處理文書工作，而其他州只要求買家的代理人。房產律師可以為您審查銷售合同，檢查產權和其他與您購房有關的文件，並就有關您財產的法律和稅收問題提供建議。

業務遍布全球的貸款公司：選擇一家提供全球服務的銀行，幫助您解決貨幣彙率、跨國稅收和在其他國家建立信貸等問題。

總部設在美國的財務顧問/會計師：雖然您可以通過當地的銀行分行找到財務顧問，但找到一家專門與國際客戶合作的公司可能也很方便。

稅務顧問/律師：向稅務專業人士咨詢，他們可以建議您需要向貸款人提供什麼表格來作為工作證明（如果適用）。您也要確保自己了解在美國購買房產的稅務影響和相關規則。

第２步：獲取個人納稅人識別號（ITIN）

您需要一個個人納稅人識別號（Individual Taxpayer Identification Number，ITIN）來在美國買房。ITIN是由美國國稅局向沒有資格獲得社會保障號碼的人發放的。要獲得ITIN，您需要聯系認證受理機構（CAA）填寫W-7表格。

作為非公民，在美國買房需要什麼？

如果您需要申請抵押貸款，您可能需要出示以下資料：

社會保障號碼或ITIN
有效的外國護照、美國簽證或駕照
銀行對賬單和海外銀行的財務記錄（如果適用）
儲備金證明
工資單
信用評分
報稅表

第３步：建立信貸記錄

作為外國人在美國要想獲得房屋貸款，首先要建立信貸記錄，獲得良好的信用分數。您的信用分數越強，未來房貸的利率就越優惠。

如果您還沒有美國銀行和信用卡賬戶，請優先考慮這一步，並預算大約3到6個月的時間來開始建立您的信用記錄。聯系當地銀行，了解從零開始建立信用的各種方法和工具。

除了信用分數，貸款人通常還會看收入信息來確定貸款資格，但無論就業狀況如何，都有許多途徑可以獲得抵押貸款的批准。美國的財務顧問和/或稅務專家可以為您提供相關選擇和所需文件的信息。

第４步：先咨詢顧問，再選擇房貸機構

單純地尋找貸款公司可以幫助您獲得更優惠的利率，但您可能想花時間先與抵押貸款顧問交談，以幫助您了解個人的獨特情況。您的居留身份——您的居留期限和您在美國的時間都會影響您的貸款資格和所需文件的類型。綠卡持有人、永久居民和難民有資格獲得與美國公民相同的房屋貸款，但可能需要額外的文件。

根據您的情況，更多的首付可以提高您的融資資格——不妨考慮30-40%。一般來說，20%的首付被認為是理想的購房方式，但有些貸款機構甚至會提供首付只有3%的抵押貸款，所以請與您的貸款機構商討，以確定適合您的付款計劃。

常問問題解答

Ｑ：有什麼類型的房產我不能在美國購買嗎？

外國買家有資格購買獨棟住宅、公寓、復式別墅、三拼別墅、四拼別墅和聯排別墅。

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住房合作社或合作組織（co-ops）通常有禁止外國所有權的規定。這是因為合作社一般要求買方的收入來源必須來自美國，而且買方的大部分資產必須保存在美國。

Ｑ：我應該以個人的名義購買美國房產嗎？

外國投資者可以直接以自己的名義購買房產，也可以通過商業實體購買，如國內公司、外國公司、有限合伙企業、合資企業、房地產投資信托或有限責任公司。

如何使用該房產應成為您的決定。此外，您是否以自己的名義購買房產，可能會產生戲劇性的稅務後果。您的房產律師和會計師應該能夠就您的選擇提供咨詢。

Ｑ：我可以用現金購房嗎？

可以，全現金購買是允許的，但美國法律規定現金交易超過10000美元必須向聯邦政府申報。申報的要求涉及到與交易有關的每一個人（購買者、房產中介、律師、產權公司等）。您需要證明您是如何賺取這筆錢，並且是合法獲得的。

現金買家有機會節省抵押貸款申請費、貸款發放費、評估和產權保險的費用。

Ｑ：我必須親身前往美國完成交易嗎？

雖然您應該很希望在房產交收時在場，但這不是必須的。如果您不能或選擇不出席完成交易，您必須簽署一份“授權書”。這是一份書面文件，授權他人代表您並代您簽字。

Ｑ：我是否需要在成交時支付額外的費用？

是的，除了您的首付款外，買方通常還需要支付產權調查和保險、法律費用和記錄費用，這些費用占交易總成本的1%至2.25%。以30萬美元的房屋為例，這相當於另外3000至6750美元的費用。

Ｑ：在美國買房一般需要多長時間？

您可以預期，買房過程到您的房屋簽訂合同為止，平均需要4.5個月的時間，再花30到45天左右的時間完成房屋交易並入住。

Ｑ：在美國買房會對我的稅務產生什麼影響？

外國業主在美國和/或其祖國的納稅義務將取決於他們的居住身份、買家的國籍以及該國是否與美國簽訂了稅收條約。請咨詢熟悉國內條約的稅務律師，以獲得稅務相關問題的解答。

編譯自Zillow

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在美國買房也要“搶”：都是通脹惹的禍？

“聽親戚說國內許多大城市的房價上漲，買新房打新也難，沒想到我在美國也搶不到房子。”在美國舊金山生活的華人張興（化名）最近也在為房子煩惱。

在他看來，最近美國主要城市的房地產市場已經是典型的“賣方市場”。“我之前已經看了6套房子，而且也出了價，但基本每套房有10到20個投標是常態，最終的成交價都會比業主叫價高出10%以上。”張興說，“我之前在伯克利看，結果那邊的房子太搶手了，現在改去聖何塞看。”

張興對記者展示了一套自己曾相中的房子，業主開價98.8萬美元，他已經叫價120萬美元，結果最高出價者叫到135萬美元並最終成交。

“2020年的詢盤數據表明泰國依然是中國買家最心儀的海外購房目的地，而美國房產在2020年一舉回升至第2位。去年美國雖疫情嚴重，但美國樓市的反常旺盛特別是歷史上最低的貸款利率確實吸引到了買家的關注。”居外IQI集團執行董事長喬治奇米爾說。

點擊下載《2020亞洲買家全球最受歡迎十大目的地》完整報告

官方數據顯示，今年2月公布的去年12月美國標普/凱斯席勒（S&P/CS）全國房價指數同比上漲10.4%，為2014年1月以來的最快同比增速。此外，占美國住房銷售量九成的二手房房價也在上漲。Redfin首席經濟學家Daryl Fairweathe表示，“由於疫情，人們不想搬家使得庫存無法釋放，導致供給更少，買房變得更加困難。”更有消息指出，美國房地產市場的火熱行情導致當地木材價格同比飆漲超1倍，全美住宅建築商協會呼吁拜登政府免除進口木材關稅，降低建築成本穩房價。

而在張興看來，強勁的需求加上低利率環境，成為美國一些地區房價上漲的“主因”。現在，利率攀升的預期更進一步刺激人們買房的情緒，特別是大城市的房子。

疫情之下多國為抗擊疫情，大量的寬松措施以提振經濟，隨著新冠疫苗的推出和經濟復蘇，通脹預期一路升高。最近，全球股市震蕩加劇，美債收益率上升成為市場關注的焦點。美債收益率上升的背後，最受關注的就是通脹預期以及美聯儲態度。就在當地時間17日，美聯儲重申寬松立場和保持當前QE購債直到經濟有明顯進展的承諾，美聯儲主席鮑威爾繼續淡化近期美債收益率上升的影響，否認要考慮加息。

“美股起起伏伏，房價也節節高，但可惜的是我的收入還是那樣。”張興的一句調侃，似乎映射出了疫情給全球經濟帶來的一大“後遺症”——多國紛紛采取經濟刺激政策，持續攀升的房價引起各方關注。的確，最近關於海外多國房價上漲的消息不絕於耳。澳大利亞統計局公布的數據顯示，去年四季度州府城市平均房價上漲3%，其中墨爾本房價上漲3.4%。近日，澳大利亞央行對房價飆升表達了“不安”，但同時表示暫時不會干預。

“對於買房，這幾年還從沒碰到過像現在這樣的情況，”張興還是感到一絲無奈。

更多相關資訊：

原文：證券時報網

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美國紐約房價跌到多少錢一平？見底了沒？

新年伊始，紐約房價和房租均創下有記錄以來最大年率降幅，主要原因是庫存過剩。該市的住房市場可能需要數年時間才能恢復到大流行前的水平，也許帶來了前所未有的入市抄底好時機。

根據在線房地產平台StreetEasy的數據，2021年1月紐約市的房屋售價跌幅破記錄，曼哈頓和布魯克林在1月份再次見證了創紀錄的同比下跌——分別下跌了6.2%和5.4%。

曼哈頓區的住房要價中值跌至135萬美元（約合880萬元人民幣），布魯克林區為92.5萬美元（約合603.6萬元人民幣）。若以紐約市的平均住房面積1764平方英尺計算，曼哈頓區的住房均價就是每平方英尺4994元人民幣，即每平方米5.4萬元人民幣；布魯克林區的住房均價則為每平方英尺3422元人民幣，即每平方米3.7萬元人民幣。

盡管房價大幅下跌，但布魯克林和曼哈頓的待完成銷售活動（即已簽訂合同的房地產交易）同比分別增長了17.3%和30.8%，原因是價格不低於370萬美元的豪宅合同同比增長了57%。然而，簽約合同的快速增長仍未能抵消可用庫存的增長，即使是豪華房產的庫存也比去年增加了25%。這意味著住房平均價格仍將下降。

在房租方面，今年1月紐約市同樣創下以有記錄以來最大同比降幅，曼哈頓區下跌15.5%，布魯克林區和皇後區下跌了8.6%。

今年1月曼哈頓的房租要價中值降至2750美元（約合1.8萬元人民幣），是自2010年3月以來的最低水平，當時該市的經濟正在擺脫金融危機的影響。布魯克林的房租要價中值為2395美元（約合1.6萬人民幣），皇後區為2000美元（約合1.3萬元人民幣）。

StreetEasy將租金下降歸因於供應過剩，因為曼哈頓和布魯克林可供出租的房產數量是一年前的兩倍，皇後區的數量也差不多。

2020年，新冠疫情重創了紐約房地產行業，至少有30萬市區居民要麼因為失業，要麼為了更大的生活空間而搬到郊區。去年11月該市失業率達到12%，12月小幅下降至11.4%，但仍然幾乎是全美平均失業率的兩倍。

展望未來，即使在城市居民大規模接種疫苗後，由於永久性的就業損失和庫存過剩，紐約房價仍可能需要數年時間才能恢復到大流行前的水平。

更多紐約房產資訊：

來源：新浪財經

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全球疫情影響下，富人都愛移民去哪？

高淨值人群的移民選擇，通常被拿來作為衡量一個經濟體健康狀況的重要指標——政局穩定，治安良好，擁有優質的教育資源和充裕的商業機會的國家，往往能吸引大量的高淨值人士。畢竟，在用腳投票這件事上，這群人從來都是最有能力先行一步。

那麼，有錢人最愛移民去哪兒？在全球疫情的影響下，移民的趨勢又會有怎麼樣的改變？由亞非銀行（AfrAsia Bank）和新世界財富（New World Wealth）共同發布的《2020年全球財富遷移報告》試圖給出一些答案和思路。

最受富豪青睞的移民目的地是哪裡？

《2020年全球財富遷移報告》顯示，截至2020年6月的統計，全球私人財富總額約為184萬億美元，平均個人淨資產（人均財富）約為2.4萬美元。按這一標准衡量，世界上最富有的五個國家分別是：摩納哥、盧森堡、瑞士、澳大利亞和美國。 這五個國家的人均財富都超過了17.5萬美元，是全球均值的7倍還多。

另外，世界上約有51萬名百萬富翁，每個人的淨資產都在1000萬美元以上。世界上約有22800名千萬富翁，每個人的淨資產都在1億美元以上。

受疫情影響，2020年上半年全球私人財富水平下降了14%。美元貶值對全球大多數以美元為基礎的財富人群產生了負面影響，尤其是那些生活在金磚國家和其他新興市場的人，原因是這些貨幣受到的衝擊最大。

根據這份《2020年全球財富遷移報告》，擁有最多高淨值人群湧入的國家是澳大利亞，以在2019年吸引了1.2萬高淨值移民而超過美國占據榜首。作為全球第一大經濟體，美國在2019年則吸引了1.08萬名富豪移民，屈居第二。然後是瑞士（4000）、加拿大（2200）、新加坡（1500）、以色列（1400）、新西蘭（1400）、阿聯酋（1300）、葡萄牙（1200）、希腊（1100）。除此之外，摩納哥、馬耳他、毛裡求斯、加勒比群島和百慕大這些地區，也迎來了超過100名高淨值人士。

就城市而言，接納了最多高淨值移民的城市是澳大利亞的悉尼，其次是瑞士的日內瓦，然後是澳大利亞的墨爾本、新加坡以及迪拜。

需要注意的是，這份2020年的報告中與移民直接相關的數據是在2019年獲取的，因此並不能全面反映疫情下的移民流動。不過，該報告對於疫情帶給高淨值人士移民的影響做了預估。

疫情對高淨值人士移民的影響

《2020年全球財富遷移報告》認為，2020年高淨值人士的流入和流出移民人數無疑會有所下降，因為疫情的爆發讓人們無法或不願遷移，有些人推遲了移民的計劃，有些人則徹底取消了移民計劃。報告提出，疫情之下，旅行和移民可能會更加復雜，因為大多數地區都正在進行檢疫和健康檢查。

上述報告提出，還有一種擔心是，阿聯酋等擁有大量富裕外籍人士的國家可能會在2020/2021年出現高淨值人士外流。不過，從長遠來看，阿聯酋（特別是迪拜）作為中東和北非地區唯一的避風港，仍將是高淨值人士移民的熱門目的地。 與此同時，預計澳大利亞、美國和瑞士在未來十年也仍將是全球高淨值人士的首選目的地。除此之外，新西蘭也將在未來成為高淨值人士移民的主要目的地。

這份報告還預測，疫情將對富豪的消費行為和趨勢產生影響。比如，更多人會遠離商業客機，轉向私人飛機旅行，尤其是超級富豪（即千萬富翁和億萬富翁）。越來越多高淨值人群可能會選擇並習慣遠程工作，從而陸續搬到小城鎮甚至鄉村居住，並且更願意通過網上或預約來購買更多的奢侈品。

富豪都是花錢買簽證的嗎？

眾所周知，大量富豪可能只是獲得了一個國家的居留權，即手持身份卻從未真正移居該國。而這份報告裡的移民數據，關注的是真正移居過的人，即每年有一半以上的時間留在新的國家。這份報告的移民數字主要基於幾個來源：各國的投資者簽證項目統計，定期采訪高淨值人群的中介機構、跟蹤高淨值人群的投資和購房動向等。

根據上述報告，大約30%的移民高淨值人群是通過投資者簽證計劃進入新的國家的。其余的人則是通過更傳統的方式，比如工作簽證、第二護照、祖籍簽證和家庭簽證等方式入境。有些項目可以立即獲得公民身份，而有些項目則只提供一定時間的居住權。

一個值得注意的趨勢是，受疫情影響，高淨值人士購買傳統的投資者簽證計劃可能會變得更加困難。因此，該報告預計，在2020～2021年，部分移民項目可能會降低入境要求，可能會出現短期的移民機遇。 所謂危機，向來是危中有機；美國EB-5的投資移民項目，就是在2008年金融危機後大量冒出的。

來源：華人家族財富

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申請海外留學，“多國聯申”能如何幫您提升成功率？

2020年上半年開始，受新冠肺炎疫情、各國簽證政策、國際大環境等因素影響，為了提升留學申請成功率，不少中國學子開始選擇同時申請多個國家/地區的院校，這其中又以申請美國和澳大利亞的准留學生居多，這些原本只申請美國或澳大利亞高校的學生選擇聯申英國、加拿大、中國香港等其它國家與地區的高校。

2020年啟德留學客戶服務數據也印證了這種趨勢，66.1%申請美國高校理工科的學生聯申了其它國家及地區，其中聯申英國的占比最高；64.96%申請澳大利亞高校理工科的學生聯申了其它國家與地區，其中聯申英國占比最高，其次是中國香港，這也加劇了英國、中國香港等地的名校申請競爭。

2020年年末，家住山西的小宇向9所國外院校遞交了留學申請，其中包括6所美國高校和3所加拿大高校。從讀大二開始，小宇便為赴美國留學做准備。在遞交留學申請時，雖然再三猶豫，他還是選擇同時申請美國和加拿大的院校。“其實我很糾結，因為我的留學目標是到美國高校學習，選擇的幾所院校也是慎重考慮的結果，和我的專業也匹配，但考慮到國際形勢、疫情等因素，保險起見，還是同時申請了加拿大院校，”小宇說。他周圍有不少同學也選擇了同時申請至少兩個國家的院校。

哪國院校吸引最多學子聯申？

在各留學服務機構公布的2020客戶聯申數據中，都提到聯申英國高校的學生比例加大。根據啟德教育發布的《2020英國留學報告》，“教育質量”與“學制較短”是中國學生選擇留學英國的主要原因。

據英國大學招生服務中心（UCAS）發布的《2020年英國本科申請數據》顯示，截至2020年6月30日，英國本科總申請人數超過65萬，創4年來新高。其中，申請英國大學本科的中國內地學生，較2019年同期增長23%，達2.4萬人。

相關專家表示，最近兩年，越來越多的英國大學開始接受中國高考成績直接申請本科大一。除了高考直申這個途徑，英國本科升學還包括：通過A-Level或IB、AP成績申請本科大一；通過本科預科課程銜接本科大一；通過國際大一文憑課程銜接本科大二。

聯申該如何選擇留學目的國？

相關專家表示，不是增加了不同國家的院校申請，申請成功率就會提升，而是需要同時考量不同國家院校的主要申請材料是否相近。比如主申請美國方向的學生，需要准備的學術上的申請材料是日常成績單（反映GPA水平），托福、AP等標准化考試成績。而有了這些成績，除了可以申請美國大學外，還同時滿足了申請英國等英語國家和地區的申請條件和要求，所以是可以聯申的。

“確實需要慎重，我在遞交留學申請時，也有朋友出於專業考慮，勸我申請德國的院校，但我還是放棄了，因為申請德國留學所需的准備和申請美國的准備還是有所不同，短時期內調整並不現實，”小宇說。

而留學形勢的變化，也讓中國學子留學目的國的選擇有了變化。2月5日，教育部發布2021年第1號留學預警——近期，澳大利亞多地連續發生留學人員遭遇襲擊的惡性事件，對在澳留學人員的人身安全造成嚴重威脅。當前，全球新冠肺炎疫情形勢依然十分嚴峻，國際旅行仍存在較大風險。教育部提醒廣大留學人員，充分做好安全風險評估，謹慎選擇赴澳或返澳學習。

就此，相關專家表示，類似的國際形勢變化，還是會被納入中國學子選擇留學目的國時的考量中，也會對聯申產生影響。但無論聯申哪個國家，都應該早做規劃，做好准備，才能真正地提升留學申請成功率。

相關資訊：2021留學新動態：送您三個牛年留學貼士

來源：人民日報海外網

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疫情嚴峻、經濟衰退，美國樓市憑什麼大漲？

2020年至今，美國已有近3000萬人感染新冠肺炎，近50萬人因此死亡；美國國內生產總值（GDP）在2020年萎縮了3.5%，創下近74年以來的最大跌幅；同年5月，宇宙網紅兼花花公子、現實版鋼鐵俠埃隆·馬斯克（Elon Musk）決定清空他在美國總價值上億美元的房產，但這一切都沒能阻止美國樓市進入自2007年次級房貸危機之後最強勁的牛市。

美國房地產經紀人協會（NAR）的最近數據顯示，今年1月，美國在售房屋價格中位數為303900美元，同比上漲14.1%。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，2020年美國樓市共售出564萬套房屋，較2019年增長5.6%，是大蕭條時期以來的最高水平，銷售額同比增長22.2%；同時在售住宅存量則跌至104萬套，同比下降25.7%，為有統計以來之最。

從美國房地產中介機構Redfin今年2月初的最新研究報告中，也能看出樓市的異常火爆。

Redfin的報告稱，2021年1月底，美國房屋銷售價格中位數已升至318750美元，同比增長15%；新上市房屋地產要價達334770美元，創歷史新高，同比增長10%；房屋銷量同比增長29%；新掛牌量同比下降11%；房屋交易的平均周期僅為34天，同比減少了22天，其中52%的房屋在兩周內就達成了最終的報價。

Redfin首席經濟學家費爾威瑟（Daryl Fairweather）稱：“現在市場上新掛牌的房源十分緊缺，盡管價格很高，但房東普遍惜售。”因為一旦售出，除非搬到一個更便宜的地區，不然很難用同樣的價錢買到類似品質的房屋。

此外，美國新一屆政府在對外來移民和外國人持有美國資產的態度上較為開放，這也激勵著海外買家的迅速回歸。

亞洲最大房產集團居外IQI（Juwai IQI）為第一財經記者最近提供的買家詢盤數據顯示，2020年美國房產的咨詢量總量高居第二，較2019年的第四位明顯上升。

第一財經記者從幾位美國房產經紀人處了解到，近來咨詢美國房產的中國（包括海外華人）客戶明顯增加，其中部分客戶頗為焦急，因為他們著急入場，卻發現市場上無房可買。

那麼撐起美國房地產此輪大牛市的理由是什麼？疫情給樓市帶來了什麼變化？潛在的風險又有哪些？

哪些因素導致美國樓市空前火爆？

此次美國樓市空前火爆，並非單純由於資金炒作，而是多種因素共同作用的結果。

從人口角度看，作為全球第一大移民目的國，美國是發達經濟體中少數幾個人口保持長期穩定增長的國家。2020年4月，美國普查局最新的統計結果顯示，該國人口在過去十年中增長了約8%，平均每年新增200多萬，總人口已超過3.32億。盡管增速較以往有所放緩，但仍足以讓德國、日本等陷入人口衰減危機的發達國家羨慕不已。

此外，美國人口年齡中位數為38.5歲，雖然高於2010年時的37.2歲，但依舊是G7國家中人口結構最年輕，且唯一一個中位數低於40歲的國家。

從貨幣供應量看，1960年1月1日至2021年1月1日，美國的廣義貨幣供應量（M2）平均每年增長6.8%，同期美國國內生產總值（GDP）年均增幅為3.1%；而2020年美國GDP萎縮了3.5%，M2卻同比暴增了25.8%，增發的貨幣有部分流入樓市並不足為奇。

從抵押貸款利率看，在新冠肺炎疫情全面暴發之前，當時美國30年期的抵押貸款利率為3.7%左右，而2020年最低時只有2.7%上下。1%的利率差意味著，一套價值30萬美元的房產，如今購買所需支付的所有成本將比之前節省約6萬美元。

美國社會最大的群體——千禧一代（通常指1981~1996年出生的人）之中有不少首購族，對他們而言這顯然是一個不能錯過的機會。美國抵押貸款銀行家協會（MBA）數據顯示，2020年11月，首套房貸申請的數量同比猛增了27.1%。

從市場供需看，美國房地產資訊網站Realtor最近發布的數據顯示，今年1月美國50大城市的房屋庫存總量同比下降了41.8%，大於去年12月的同比下降38.6%；美國所有地區的新掛牌房屋數量均出現大跌，其中傳統的陽光度假帶——南部地區減少的幅度最大，為24%，中西部也下跌了22.6%，房價較高，且大城市較多的東北部和西岸情況稍好，但也分別下跌了14.4%和6.6%。

按城市看，新掛牌數量同比下降最大的是克利夫蘭（-37.1%）、傑克遜維爾（-36.9%）和孟菲斯（-32.6%），均處於南部地區；只有三個城市的新掛牌數量逆勢上揚，分別是聖荷西（24.8%）、舊金山（14.4%）和丹佛（1.8%）。

亞洲最大房產科技集團居外IQI聯合創始人、董事會執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，疫情雖然讓美國暫時陷入了經濟衰退，但同時創紀錄的低利率大大刺激了購房需求，加上高薪家庭居家辦公帶來的置換需求，共同將美國房價推到了過去10年未見的高峰。而在供應方面，對經濟及工作前景不確定性的擔憂又使得不少房東不願意掛牌出售，此外美國的住宅建設分區（zoning）政策又偏向有產者，也使得建設中低端住宅變得困難重重。

最受熱捧房源：性價比高、陽光充足

美國房地產咨詢公司Zillow最近一項針對經濟學家、投資策略師和房地產專家的調查顯示，84%的被調查者認為，德克薩斯州首府奧斯汀（Austin）有望成為2021年房價漲幅最快的城市，其次是菲尼克斯（59%）、納什維爾（67%）、坦帕（60%）和丹佛（56%），而排在榜末的則是東岸的紐約及西岸的舊金山、洛杉磯。

與昂貴的東西岸相比，榜首的五座城市均處於美國的中部或南部地區，性價比相對更高，平均而言只要花30萬美元左右即可買到一套獨立房屋。

另外有趣的是，根據美國國家航空航天局（NASA）的數據，這五座城市之中有四座的均日照量居美國各大城市前列，只有納什維爾略低於均線。

事實上，根據Zillow的數據，截至2020年12月，奧斯汀的房屋價格中位數已經同比上漲了23.6%之多。

居外IQI上海公司經紀人Lona對第一財經記者透露，自己目前有幾位客戶正在尋找奧斯汀合適的房產進行投資，但有些當地開發商直接表明現在不賣給投資客，另外一些則表示，前面已有數百位客戶排隊，需要耐心等待新樓盤上市。她還稱，當前即使是中資在美國開發的樓盤，大部分也能被當地市場消化，不用再像以往那樣拿到中國國內來銷售。

Lona表示，由於疫情帶來的旅行封鎖並未結束，因此海外買家去當地看房十分不便，這促使了海外投資者只能考慮購買新房，而不是情況較為復雜的二手房。她說：“以前只見過買加（利福尼亞）州的學區房需要排隊，沒有想到有一天在德（克薩斯）州買新房也得先到先得。”

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另一位身處奧斯汀的當地華人也表示，目前市場十分狂熱，上周一套樓盤出來不到48小時就有十多個買家競價，最後成交價遠遠超過了放盤時的價格。

新冠肺炎疫情迫使人們將更多時間花在家裡，大大增加了對居家空間的需求，這不僅改變了人們對房屋的傳統定義，也改變了對優先居住地區的選擇方式，從而徹底改變了美國樓市以往的供需關系。

即使疫情順利過去，樓市的趨勢也不太可能重回疫情之前，芝加哥大學的一項研究表明，至少37%的工作崗位都可以完全在家辦公，而不用去公司，並且這些崗位以高薪為主，而高收入群體正是市場購房的絕對主力。

高房價風險：社會不平等加劇

值得注意的是，盡管美國樓市看上去十分火爆，但美國普查局數據顯示，2020年第四季度的房屋自有率（季調後）為65.8%，僅比一年之前的65.1%增加了0.7個百分點，離次貸危機之前69%的高峰仍有不少差距。這意味著，疫情期間真正買得起房子的無房一族並不多，更多房產其實是被有房的中高收入群體買走。

Redfin的數據也證明了這點，2021年1月，美國第二套房產的抵押貸款申請量同比去年1月激增84%，並且已是連續第八個月同比增長在80%以上，而同期首套房產抵押貸款的申請量同比僅增加了36%。

由於高薪階層普遍可以遠程辦公，疫情對其收入的影響有限，因此不少美國富裕人群可以選擇保留大城市的房產以備不時之需，然後去購買陽光地帶的度假屋來滿足平時生活。

Redfin的經濟學家馬爾（Taylor Marr）表示，今年1月份，市場上購買第二套房屋的人數是一年之前的兩倍，這意味購買度假屋正成為一種常態。

馬爾稱：“許多美國人已經意識到遠程工作將繼續存在，對於一些幸運的人來說，他們可以無限期地在湖邊小屋或滑雪公寓裡上班。但對於低收入的無房群體而言，隨著價格上漲，買房將越來越遙遠。”

另據MBA美國住房研究所的數據，2020年12月，有7.9%的租客（262萬戶）拖欠了租金，而5.0%（238萬房主）沒有支付按揭貸款。一旦美國政府不再延長對違約者的寬限期，也不再發放免費支票，部分無法正常支付貸款的房屋將被銀行沒收，從而給樓市帶來波動風險。

從樓市的趨勢中可以明顯看到美國經濟復蘇的不平等，許多低收入的美國人繼續遭受財務困擾，而許多高收入者卻從不斷飆升的房價和良好的股票投資組合中受益。

奇米爾表示，美國住房不平等的情況正越來越嚴重，這是美國政府亟須解決的難題。

原文：第一財經

後疫情時代，全球哪些地方的房產最值得投資？

2020年，新冠肺炎疫情令全球不少資產都經歷劇烈波動，然而全球樓市卻異常堅挺，尤其是歐美等發達國家市場的房價漲幅更是創下數年來之最。

惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在近日發布的《2021年全球住房與抵押貸款展望》報告中表示，新冠肺炎疫情雖然使得人們的日常生活受到巨大影響，但由於全球各政府、央行提供了足夠多的經濟與貨幣政策支持，使2020年多數國家和地區的房價保持著穩定上漲。

那麼2021年，全球房地產市場是否還能持續去年的火爆呢？

貝萊德（BlackRock）近日一項針對200多個機構的調查顯示，有意對房地產類資產增持或保持現狀的機構占了約9成，只有不到10%的機構表示將會減持。

多數行業專家和海外房產經紀人均表示，由於普遍的低利率政策和強勁的市場需求，2021年全球樓市料將繼續火熱，但考慮到疫情發展仍存不確定性，以及超量經濟刺激政策帶來的通貨膨脹，今年房價的真實漲幅未必能超過2020年。

北美房價能否繼續強勢上漲？

盡管2020年美國的紐約、洛杉磯等幾個特大城市的房價確實遭到了疫情不小的衝擊，但整體而言，美國的房價漲速卻是近年來之最。

1月底公布的美國S&P/CS20大城市房價指數年率為9.1%，錄得自2014年中期以來的最高值。美國房地產咨詢公司Zillow的數據也顯示，2020年12月美國住宅房價的中位數已攀升至26.6萬美元的歷史新高，同比上漲8.4%。

不過，對於今年美國房價走勢的預期，不同機構的觀點差距較大。

Zillow公司對於2021年的美國房價走勢就顯得十分樂觀，其預測今年房價中位數將繼續上漲10%之多；而美國房地產門戶網站Realtor的首席經濟學家黑爾（Danielle Hale）則認為當前的房價水平已經很高，雖然抵押貸款利率處於歷史地位，同時需求強勁，但價格上漲必然會給買家的經濟負擔能力帶來挑戰，因此他認為2021年的漲幅應該會在5.7%左右，不如去年；相比之下，惠譽國際的預測顯得更為保守，其預期的漲幅只有1%~3%。

亞洲最大的房產科技集團居外IQI（Juwai IQI）聯合創始人、董事會執行主席奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財經記者采訪時表示，創紀錄的低利率將繼續刺激市場需求，“千禧一代”現在也已到了購房年齡，疫情又使得不少高薪崗位可以居家辦公從而增加了置換的需求，而住宅供應方面，又因為多種原因一時難以跟上。

他預計：“今年美國樓市將延續去年的擴張趨勢，但速度可能有所回落，因為部分積壓的需求已經被釋放。”

另據居外IQI為第一財經記者提供的最新買家詢盤數據，美國是2020年居外IQI客戶群體咨詢量第二多的國家（僅次於泰國），排名較2019年的第四位明顯上升。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受采訪時也表示，美國總統拜登上台後，意在振興美國國內經濟、積極回歸國際組織、接收外來移民、倡導多元化社會等，都可能會吸引更多的海外買家來投資。

與美國情況類似，去年加拿大的樓市也迎來了一波強勢上漲。對於今年走勢，不同機構的觀點則大相徑庭。比如加拿大地產協會（CREA）就樂觀地認為，受超低利率和供應緊張推動，今年行情還會持續火爆，預計將上漲9.1%；而看空的機構，比如惠譽等則表示，由於疫情期間的持續封鎖，加拿大的新移民人口已跌至歷史新低，如果政府不再延長疫情期間的救助政策，市場將不可避免地迎來下跌，整年的跌幅可能在3%~5%之間。

歐盟將保持穩定上漲？

自2016年起，歐盟國家（不含英國，下同）的平均房價保持著每年4%以上的穩定增長，而2020年的增速有望創下2007年以來的新高。

據歐盟統計局最新數據顯示，截至2020年三季度底，歐盟國家的平均房價同比上漲了5.2%，其中盧森堡的房價漲幅尤為驚人，達到了13.6%；其次是來自東歐地區的波蘭、斯洛伐克、捷克同比上漲了10.9%、8.5%、8.4%；盡管基礎房價並不低，但奧利地、德國與法國仍然保持著8.9%、7.8%和5%的同比漲幅；只有兩個國家出現了下跌，分別是愛爾蘭（-0.8%）和塞浦路斯（-1.4%）。

歐洲奧魯加投資有限公司（Oruga Investment Ltd）創始合伙人弗萊明（Olga Fleming）表示，受新冠肺炎疫情影響，現在很多歐盟國家的員工都是居家辦公，孩子也在家裡上網課，由於家庭對居住空間的需求變得更大，因此市郊的大戶型住宅特別受到市場追捧，而供不應求導致了整體價格的飆升。

對於未來走勢，弗萊明認為現在很難做出判斷。他認為，一方面，盡管歐盟各國都在加速給國民接種疫苗，但到“群體免疫”還需要很長一段時間，在這之前旅行限制和封鎖政策不太可能被解除，因此利好房價的因素仍然存在；但另一方面，申請房貸的門檻正在變高，同時經濟能否持續復蘇也尚存疑慮，這些因素可能會抑制房價進一步上漲。

對於住宅房產投資者而言，弗萊明表示，市郊大戶型的房子適合自住，但投資潛力有限，將來轉賣也比較麻煩，相反小戶型的性價比更高，租金收益的比例也會更好；如果是商業房產的投資者，弗萊明建議應該考慮像德國這類經濟韌性較強、政府刺激政策給力的國家，同時他還表示，當前應避免投資辦公樓和零售物業，除非有遠低於市場的折扣價。

德國IREBS房地產經濟師、德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在接受記者采訪也表現出了對德國樓市的樂觀態度。

他表示，德國政府打破了財政赤字的限制，給企業和員工提供了實質性的經濟支持，使得德國社會並未因為疫情而發生動蕩。此外，由於歐盟經濟整體復蘇緩慢、通脹疲軟，短期內歐元的利率並沒有上調的空間，甚至可能會繼續下調，因此房價還有繼續上漲的空間。

孫楊稱：“今年德國樓市的整體行情將勝過去年，市場需求強烈，因此漲幅可能會更高”。

在前述報告中，惠譽也預計歐盟房價整體將保持穩定上漲，其中德國、法國、丹麥等國的預期漲幅在1~3%之間，但愛爾蘭、西班牙和意大利則可能會陷入下跌區間。

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亞太：澳大利亞強勁、泰國疲軟

與全球其他地區相比，不少亞太地區國家對於疫情的管控較為到位，已率先走向經濟復蘇，因此未來的市場不確定性也相對較少。

惠譽的數據顯示，作為全球熱門的移民和房地產投資目的地之一，澳大利亞的樓市在去年上漲了大約1%。澳大利亞房地產數據公司CoreLogic在2月初公布的數據也顯示，澳大利亞獨棟房屋的均價同比上漲了0.9%，超過了2017年9月時的峰值，其中增幅最大的城市是達爾文，上漲了2.3%；其次是霍巴特和珀斯，都上漲了1.6%，墨爾本和悉尼相對較弱，分別為0.7%和0.6%。

奇米爾對第一財經記者表示，雖然旅行封鎖嚴重限制了海外投資者入場，但澳大利亞政府出台了一系列舉措維持住了樓市穩定。他認為，未來兩年該國房價將繼續上漲，其中悉尼和墨爾本之外地區的房價漲幅料將更快，獨棟房屋的價格漲幅也會超過市中心公寓。

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澳大利亞墨爾本豪宅經紀公司Kay & Burton國際業務總監、合伙人Jamie Mi表示，去年澳洲樓市表現良好，有兩類買家特別活躍，一是人已在澳大利亞定居的華人，這批買家趁著政府推出鼓勵購房的政策和低利率，升級換購更好的住宅；另一類是因疫情而返回澳大利亞的專業人士，這批人疫情之前在中國香港、紐約、和倫敦等全球金融中心工作，回來之後也迅速加入到了購房人群之中。

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日本樓市的情況則比較特殊，雖然根據惠譽的統計，2020年房價大約上漲了3.5%，但惠譽卻認為，未來兩年，日本房價將會出現微幅下跌（-1~2%）。理由是，日本的房價已達到峰值，同時人口持續下降的趨勢並沒有改變，東京奧運會結束後，對商業房產的投資需求將快速下跌，這些因素都可能會打壓房價。

東南亞各國樓市的情況也頗為不同，比如泰國樓市由於海外買家占比較大，其中主要來自中國，其次是新加坡、日本和英國及美國，因此受旅行限制的影響也較大。

居外IQI一項針對泰國房產經紀人的調查顯示，被詢問的154名當地經紀人平均預計未來12個月泰國的新房價格將下跌3.9%，二手房則會下跌6.7%，同時租金也將下跌6.9%，直到2022年才會緩慢復蘇，而最新推出的買房送簽證政策有望吸引一批新的海外投資者。

越南的情況則稍好，雖然去年該國GDP受疫情影響明顯放緩，但仍保持了2.91%的增長，並且今年有望回到6.3%的增速。

根據越南建設部的最新數據，截至2020年三季度，該國兩個主要城市河內和胡志明的房價並未下跌，而是出現了0.2%~0.85%左右的微弱漲幅。

居外IQI的調查顯示，越南房產經紀業界預計明年越南新房價格將平均上漲7.3%，二手房價格也將增長3.7%。

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另一個中國買家熱衷的投資目的地——新加坡今年的房價整體也保持了微幅上漲。

新加坡房地產聯合交易網SRX近日發布的報告顯示，2020年住宅的銷售均價同比上漲了1.4％，交易量增長18.1%，其中大眾化住宅售價同比上漲3％，中檔住宅售價同比上漲0.5％，高檔住宅售價則同比下跌1.4％。

新加坡房地產代理公司橙易產業（OrangeTee & Tie）研究部副主管孫燕清預計，隨著對疫苗的樂觀情緒增長，房產買家的情緒可能會進一步提升，2021年新加坡整體房價將進一步上漲1%~4%，受邊界封鎖，外國人就業減少影響，租屋市場的波動料在-1%~2%之間；由於經濟前景不確定，組屋市場需求強勁，交易量料將上漲3%~5%，而二手組屋價格可能會上漲2%~5%。

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來源：第一財經

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疫情對2021的國外房價有何影響？

當前疫情危機的核心矛盾是這樣的：政府為抵御更廣泛的經濟災難而設計的一攬子刺激計劃，實際上是在助長擴大住房市場的不平等，從而使惡性循環永久化。這種向發達國家經濟注入廉價資金的一攬子計劃維持了高房價和股價。這支撐了房主的借貸能力，保證了股東的利潤，維持了銀行的資產負債表；但同時也使租房者陷入貧困，增加了無法登上置業階梯的人數。

在新冠病毒感染率再次上升的同時，許多發達國家的房價也在上漲。根據瑞士銀行巨頭瑞銀集團的數據，2020年第二季度，10個中高收入國家中，有8個國家的房價上漲，其中美國的房價比去年同期上漲了5%，德國的房價上漲了11%。

瑞銀發現，在其“2020年全球房地產泡沫指數”所分析的25個主要城市中，超過一半的城市存在房地產泡沫的風險，或者說是被高估了。泡沫的典型跡像——價格與當地收入和租金脫鉤，以及過度的貸款和/或建築活動，均開始浮現了。

全球熱點房市過熱

瑞銀表示，在北美地區，多倫多是唯一面臨房地產泡沫風險的主要城市，而溫哥華、洛杉磯、舊金山和紐約則被認為估值過高，但沒有泡沫風險。波士頓的價值尚可，而芝加哥是該地區唯一被認為價值被低估的城市。

歐洲和中國香港面臨的風險最大。德國城市慕尼黑和法蘭克福，以及波蘭首都華沙位居榜首。立陶宛、愛沙尼亞、波蘭、斯洛伐克和烏克蘭在過去12個月均錄得雙位數字的價格增長。

據德國咨詢機構Empirica的數據顯示，德國七大主要城市（即柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特和杜塞爾多夫）公寓每平方米的售價已接近3000歐元（約合23400元人民幣），與2012年一季度相比，上漲了100%以上！

瑞銀表示，巴黎、阿姆斯特丹和蘇黎世也處於泡沫風險區域。其他“估值過高但無泡沫風險”的住房市場包括倫敦、東京、斯德哥爾摩、日內瓦、特拉維夫、悉尼和紐約。

在所分析的25個城市中，只有4個城市的房價下跌，分別為馬德裡、舊金山、迪拜、阿聯酋長國和中國香港。上一次價格出現負增長的城市較少時，已經是在2006年。

樂觀情緒是錯覺？

在全球大部分地區，住宅房價已經膨脹了好幾年。經濟邏輯表明，房價應該在2008年金融危機後崩盤。事實上，實際房價在危機期間確實下跌了10%，但全球央行將利率幾乎降至零，並實施了巨大的財政刺激計劃，挽救了房價。

這反過來又引發了新的榮景，支撐了對2008年危機後金融業至關重要的資產類別。低利壓低了替代性安全投資的回報率，使得每月的抵押貸款償還變得更實惠，房屋的購買吸引力也更大。這種對家庭收入的支持，以及按揭還款假期，也使失業工人不必賣房。

與全球股市一樣，房地產市場在當前的危機中增長強勁，但失業率上升，工資停滯。房價上漲維持了投資水平，但也是發達國家財富不平等的一個驅動因素，價格上漲和工資停滯意味著名義上更高的租金和更多的首次購房者被排除在置業階梯之外。

房價飆升不會持續

瑞銀指出，在政府刺激、抵押貸款救助和低利率的條件下，價格上漲是不可持續的。“目前還不確定失業率上升和家庭收入前景黯淡會在多大程度上影響房價。然而，很明顯，過去四個季度的加速上漲在短期內是不可持續的，”瑞銀全球財富管理公司首席投資官海菲勒（Mark Haefele）在一份新聞稿中說。“大多數城市的租金已經在下降，這表明，當補貼逐漸消失，收入壓力增加時，可能會出現一個修正階段。”

HRE投資公司的圖雷克（Bartosz Turek）也指出了利率和房價之間的“大關聯”，他懷疑這是全球房地產價格飆升背後的主要原因。“我看到在一些歐洲市場，價格漲得太厲害了，這令人震驚，價格下跌迫在眉睫。”他說。長期以來，物價的漲幅遠遠高於收入的漲幅，這往往是受到大多數國家極低利率的刺激。

歐盟統計局Eurostat抽樣調查的數據顯示，2012年至2019年斯洛伐克的房價上漲了43%，而斯洛伐克人的平均收入在這期間只上漲了4%。在德國，房價上漲了43%，而收入上漲了19%。在瑞典，房價上漲了53%，而收入則上漲了18%；在奧地利，房價上漲了45%，而收入則上漲了19%。奧地利的房價和收入分別上升了45%和17%。最後，在匈牙利，住房價格幾乎翻了一番，2019年的收入比2012年高出43%。

展望未來

一些房市分析師認為，隨著政府刺激計劃的結束，今年下半年將是市場的考驗。以美國為例，1.1億租房者中，有超過20%的租房者面臨被驅逐的風險，因為疫情導致的房租暫緩措施開始結束。

“展望未來，疲軟的經濟、緊縮的信貸條件以及支撐需求的短期因素結束，都將會抑制明年房價的增長，”倫敦Capital Economics的陸漢森（Hansen Lu）說，並預計2021年房價將停滯不前。

全球評級機構惠譽評級的分析師認為，西班牙房價跌幅最大，2020年跌幅在8%至12%之間，而澳大利亞房價預計跌幅在5%至10%之間，英國則高達7%。房價下跌將使資產財富縮水，降低房主的借貸能力，並可能削弱對經濟生產性部分的投資，但這也將緩解那些因實際工資下降、失業和租金上漲而遭受的壓力。

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