加州Chatsworth顶级豪宅:静谧美好的高端生活区,顶级学区深受追捧 | 美国

Chatsworth(查茨沃斯)是深受欢迎的居住区,环境优雅,公园环绕,属洛杉矶行政区之一的洛杉矶县内,位于圣费尔南多谷(San Fernando Valley)。而圣费尔南多谷向来以聚集众多旅游景点、公园、艺术馆、购物中心、主题公园等而闻名。这套优雅的住宅位于Chatsworth一个非常私密而幽雅的位置,内部设计奢华漂亮,空间开阔舒适,气派非凡。

加州Chatsworth顶级豪宅内部设计奢华漂亮,空间开阔舒适,气派非凡
加州Chatsworth顶级豪宅内部设计奢华漂亮,空间开阔舒适,气派非凡

加州森活小镇、顶级名校学区

查茨沃斯是南加州森活小镇、拥有名优学区环境,可以让人享受静谧美好的休闲生活。南加州常年阳光,蓝天、绿树以及惬意生活的感受,在这里感受格外鲜明。该地区豪宅云集,是全球高净值人群首选居住地。当地餐饮、酒店、超市等,生活一应俱全,十分方便。

豪宅内部装饰极为豪华,采用最好的材料和工艺打造而成,非凡品质
豪宅内部装饰极为豪华,采用最好的材料和工艺打造而成,非凡品质

洛杉矶市区驱车1小时不到,即可直达这座南加州小城。这里人口密度较低,居住者多为当地高素质白人居民及少量华裔。生活于此,你大可尽情体会纯粹的美式惬意生活,而不用担心区域嘈杂和烦乱。

豪宅带有私人网球场
豪宅带有私人网球场
还有度假风格的加热式100,000加仑游泳池
还有度假风格的加热式100,000加仑游泳池

好学校、优质学区、获奖名校、高分评鉴……这些都是重视教育的华人家长所看重的。查茨沃斯有着全加州乃至全美国数一数二的优质学区资源,区域内分布有7所公立学校及8所顶尖私立学校,不少洛杉矶名人政要均选择开车送孩子来此就读。优质的社区环境,让Chatsworth备受赞誉。整洁美丽的街区、城市规划建设合理,以及高品质的豪宅社区,势要将这里打造为未来“小尔湾”。

购买高端住宅的美国千禧代增加 | 美国

美国千禧代买首套房的时间之晚,已开始让人以为他们会租一辈子房了。然而现在,他们正崛起为购买高端新盘的一股力量。

美国最大的高端住宅建筑商Toll Brothers Inc.周二指出,今年以来销售的住宅中,有23%卖给了买家中至少有一名年龄在35岁或以下的客户。这个比例出人意料,因为该公司5月至7月的平均合约价为83万7300美元。

二三十岁的人购房晚是有原因的。他们结婚生子的时间越来越晚,而且二手房市场供应紧张——卖主收到好几份报价是司空见惯的事情。但是,晚买房也让他们部分人有时间积攒首期付款。

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购买高端住宅的美国千禧代增加
购买高端住宅的美国千禧代增加

点击查看美国房源

彭博社引述位于宾夕法尼亚州Horsham的Toll投资者关系副总裁弗雷德·库珀(Fred Cooper)的电邮复函说:“我们感到惊喜……这些人可能每个人都有十年工作经验,可以负担得起比典型的起步型住宅更豪华些的首套房。”

就历史标准来看,年轻人拥有住房的比例依然较低。房地产网站Trulia一篇对人口普查数据的分析显示,美国房主自住型住宅的业主有11%的年龄介于18岁至34岁。婴儿潮一代在这个年龄段时,他们拥有房产的比例几乎两倍于此。

(据联合早报网)

投资达拉斯的最好时机,顶层住宅带来智能居住体验 | 美国

达拉斯位于德州北部,是全美第九大城市,以电子通讯、网络技术、石油、金融著称,是全球500强企业聚集的百年历史城市、前总统小布什的退休生活之地,也是中国篮球明星易建联所在的小牛队家乡。这套豪华住宅是高档的上城区双层顶层住宅,是达拉斯首个AT&T全智能建筑,为您提供了独具特色的居住体验。

投资达拉斯的最好时机,顶层住宅带来智能居住体验 | 美国
这套豪华住宅是高档的上城区双层顶层住宅,为您提供了独具特色的居住体验

抓住投资达拉斯房产的最佳时机,未来升值潜力十分巨大

相对于加州,达拉斯拥有更为合理的房价,更为低廉的生活成本。虽然没有加州一年四季的阳光,但是四季分明且拥有丝毫不亚于加州的教育资源和生活品质。而拥有这一切却只需要付出加州一半的价格。尤其是,达拉斯拥有优质的学区,对于有孩子家庭来说极具吸引力。

达拉斯被权威机构评为“最佳养老城市”之一,“美国中学教育前十排名”的城市之一,凭籍低失业率,低廉税收、实惠房价,吸引很多外州的民众和高科技人才,同时吸引很多中国移民到这里安家乐业。

 投资达拉斯的最好时机,顶层住宅带来智能居住体验 | 美国
这套豪华住宅是高档的上城区双层顶层住宅,是达拉斯首个AT&T全智能建筑

这个被喻为“德州硅谷”的地方,成为投资房地产的首选。达拉斯除了石油业之外,从80年代开始,电子通讯业、电脑业也飞速发展,吸引了很多国企和跨国公司进驻,目前有多达400家大公司总部或区域总部设立在这里,相比较德州南部的休斯敦,达拉斯有更多年轻人,更多高科技人才。

 投资达拉斯的最好时机,顶层住宅带来智能居住体验 | 美国
住宅带有主门厅,整体设计风格现代而新颖,带有工业风,别具一格
投资达拉斯的最好时机,顶层住宅带来智能居住体验 | 美国
住宅带有带壁炉的客厅、餐厅、家庭房、带餐区的厨房

据“福布斯”报道,达拉斯地产价格预计到2020年将增长31%,所以现在是投资当地房产的最好时机,能带来很好的投资收益。并且,超过68%的上城区居民有本科以上学位,30%以下有研究生学位,这里居住者的素质很高。

多少美国人能通过特朗普的移民考试?| 美国

在一项得到特朗普背书的提案中,计划构建一个以技能为基础,就年龄、教育、收入、工作前景、英语水平等诸多因素给申请者打分的体系。总分达到30分才算通过测试。
在一项得到特朗普背书的提案中,计划构建一个以技能为基础,就年龄、教育、收入、工作前景、英语水平等诸多因素给申请者打分的体系。总分达到30分才算通过测试。

一项将有效地让涌入美国移民数量减半的法律提案,于本月得到特朗普总统的背书。这项提案名为《移民改革促进就业法案》(简称Raise Act),将大幅减少凭借家庭关系获准进入美国的人员数量,并构建一个以技能为基础,就年龄、教育、收入、工作前景、英语水平等诸多因素给申请者打分的体系。

该提案在参议院的支持者称,他们这个借鉴了加拿大和澳大利亚的“择优”接纳模式的体系,有助于提高美国的竞争力。鉴于此前数十年间修改移民法案的努力一直没见到太大成效,该提案如果获得通过,取代的将是主要在约翰逊政府执政期间被确立的准则。

这就引出了一个问题:如果让美国人参加这种择优测试,他们的表现能有多好?据经济学家厄尔尼·特兹奇(Ernie Tedeschi)估计,18岁及以上的美国公民当中,仅有2%能拿到30分——总分达到30分,申请者才有资格获得移民签证。手头没有用来投资的135万美元,也没得过诺贝尔奖或奥林匹克奖牌的普通美国人,成绩差不多就是这样了。

普查信息就详细程度而言有其局限性。关于人们在普查中被问及的问题有多契合《移民改革促进就业法案》中的实际标准,我们就不能太较真了。不过,普查数据的确能够回答这个打分系统中除获得奖牌的情况及是否进行大额投资之外的所有主要问题。

关于移民测试的五个问题
关于移民测试的五个问题

能通过测试的美国人为什么这么少?让我们研究一下每一个打分项。

年龄 该法案对处于一个狭窄年龄段里的人有利。年纪在26岁至30岁之间者能拿到10分的最高分,更年轻或更年长者拿到的分数较少。所有超过50岁的人分数都是零。

英语水平 《移民改革促进就业法案》要求申请者在英语水平测试中获得高分,要么是托福,要么是雅思。我们会给宣称英语是其掌握的唯一一门语言的美国人打出最高分。这意味着绝大多数美国人都能得到12分的最高分。

教育 在科学、技术、工程和数学(简称STEM)领域拥有专业学位或博士学位者可获得13分的最高分——只有1%的美国人合乎要求。不过,只要大学毕了业,不论学的是什么专业,都能拿到6分。

收入 与澳大利亚和加拿大使用的体系相比,《移民改革促进就业法案》把非常高的打分权重给予了高收入。它规定,申请者的工作收入如果比其想要去的那个州的家庭收入中位数高出两倍,便可获得该打分项的最高分:13分。(家庭收入通常由多份收入构成,因此,拿申请者的个人收入与其想要去的那个州的家庭收入中位数而非个人收入中位数作比,是树立了更高的门槛。)

非凡成就 《移民改革促进就业法案》还对取得非凡成就者格外青睐。获得诺贝尔奖或其他可与之媲美的奖项的人能拿到25分——不过后者仅限于“科学或社会科学研究领域”。一枚奥林匹克奖牌值15分。

投资 通过在美国境内投资135万美元,且投资期限至少为3年,申请人可以拿到6分。此外,投资人必须在相关投资中扮演“积极角色”,这或许是为了避免让以洗钱换移民的阴谋得逞。投资额为180万美元的人能拿到12分。

有一点得说清楚,过了分数线并不意味着一定能来美国。该法案规定了通过打分体系获准进入美国的人数上限:每年14万人。

这项提案的支持者、参议员汤姆·科顿(Tom Cotton)和戴维·佩杜特(David Perdue)称,一个以分数为基础的体系,有助于推动美国朝着让移民政策更加以经济为导向的方向迈进。当前的移民政策基本是以家庭为导向。根据移民政策研究所(Migration Policy Institute)的数据,在2015年新获得绿卡的人当中,由直系亲属或家人出面担保的占64%。由雇主出面担保的只占14%。其余的是难民以及绿卡抽奖赢家。

它还能让政府更容易地依据被其视为经济所需的技能和工作种类来进行调节。

“关键是这些体系十分灵活;你可以让年纪在三十出头但没有那么多工作经验的人进来,”移民政策研究所的政策分析师凯特·胡珀(Kate Hooper)说。“你也可以让快到60岁但拥有非常重要的工作经验的人进来。”

目前,纯打分体系在供应劳动力方面能多有效这一问题引发了一些讨论。进入不等于受雇。而且新来的高技能工作者也不一定立马就能找到与他们的才干相匹配的工作——如移民专家所言,这会造成“人才的浪费”。据移民政策研究所估计,约四分之一的受过高等教育的移民处于失业或未充分就业状态。

雇主出面担保让其中一些问题得到了解决。但一个完全以雇主担保为基础的体系,会把新移民和其雇主之间的关系变得极为紧密,使得他们难以通过谈判争取更高的工资或更好的工作条件。

加拿大和澳大利亚都已经把雇主担保融入以分数为基础的体系,能得高分的不只是条件优异的申请者,还有从目的国国内的雇主那里拿到工作邀约的申请者。

加拿大于1967年率先推出了以分数为基础的移民体系。但在2015年,仅有大约四分之一的移民通过积分制进入该国,这提醒我们,血缘关系有着持久的影响。因此,采取打分制并非就能确保大步转向更加以经济为导向的移民实践。

(据纽约时报中文网)

“天使之城”洛杉矶——经济的崛起

19世纪末20世纪初,随着石油的发现,洛杉矶开始崛起,迅速发展成美国西部一个最大的城市。第二次世界大战后,现代工业的崛起,商业、金融业和旅游业繁荣,移民激增,城区不断向四周扩展,洛杉矶成为美国的特大城市。

现在的洛杉矶,已成为美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基地,它是美国科技的主要中心之一,拥有科学家和工程技术人员的数量位居全美第一,享有“科技之城”的称号。

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近年来,洛杉矶的金融业和商业也迅速发展,数百家银行在洛杉矶设有办事处,包括许多著名的国际大财团,如洛克希德,诺思罗普,罗克韦尔等以航空工业为主的大型公司都在此设立总部,使得洛杉矶已成为美国境内仅次于纽约的金融中心。

洛杉矶也是美国西岸的贸易、运输、物流、仓储产业的重心,更是美国与亚洲的进出口贸易中心。位于圣佩卓(San Pedro)的洛杉矶港与副港长滩位于市区南面,是全美国最大的海港所在地,一共大约处理了美国西海岸70%的总货柜量。

汽车业也是洛杉矶的重要经济支柱。虽然洛杉矶本身并没有汽车生产工业,但是以洛杉矶为中心的南加州地区是全世界最大的单一汽车市场(其中光是大洛杉矶地区就有约1000万辆汽车),更是美国汽车潮流的发源地。除了日产和富士重工之外,所有来自日本及韩国的汽车公司皆在大洛杉矶地区设立其美国地区的营运总部,例如丰田,本田,马自达,三菱汽车,铃木汽车,五十铃,现代汽车及起亚。还有其他不少欧美汽车公司均在大洛杉矶地区设有设计室,以便了解美国汽车潮流的趋势,使得洛杉矶已俨然成为底特律以外,美国的另一汽车之城。每年12月初时在洛杉矶会议中心(Los Angeles Convention Center)所举办的洛杉矶车展(LA Auto Show)是美国国内规模仅次于底特律北美国际车展(NAIAS)的第二大汽车展,且与注重量产车与技术概念的北美国际车展不同,洛杉矶车展主要是以车辆的设计风格作为讨论重点。

电影业是洛杉矶另一个闻名全球的重要产业,主要集中在市区内的好莱坞地区。电影业在洛杉矶能够扎根发展,与洛杉矶的气候及地理环境有着极大的关系。由于全年少雨又基本上不会降雪,阳光普照的时间长,成为了取外景的最佳地点。加上洛杉矶附近地理变化多,有山有海,取外景非常容易,因此渐渐成为了电影业的重心。

洛杉矶是美国西部最大的工业中心,制造业产值约占加利福尼亚州的1/2,居全国第三位。洛杉矶设有现代化的深水海港,附近的长滩有著名的瑟摩斯工程,是开采石油的人工岛,岛上有世界独一无二的大斜井。

 

(据泓远移民)

 

在纽约州营商的十大理由

纽约州(New York)位于美东北部,邻近新英格兰地区,面积14.1万平方公里,在50个州里排第27位。海岸线204公里,属湿润大陆性气候。纽约州大部分面积为农场、森林、河流、湖泊和山脉所覆盖。

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【人口和主要城市】

人口约为1930万,仅次于加利福尼亚州、得克萨斯州。其中,城市人口1760万,占州人口92%,白人74%,黑人17.5%,亚裔6.5%。纽约州分为62个县。主要城市包括:纽约、布法罗、罗切斯特、扬克、锡拉丘兹、奥尔巴尼(州府)等。其中,纽约市是全球主要的国际金融和商业活动中心。

在纽约营商的十大理由:

1、税收环境:纽约州税率相比周边大多数州更为优惠。大部分公司的州税为净收入的7.1%,或投资资本金的0.16%,固定最低额为250美元,或综合考虑净收入、工资、赔偿金及对一些小公司和制造商的减免额后计算税金。对于位于纽约市的企业,城市税计算方法与NYC.gov网站公布的信息基本相似。

2、地理位置与物流:纽约州涵盖了从大西洋沿岸到大湖区的大部分地域。纽约市位于美国东海岸居中的位置,与波士顿和华盛顿特区距离基本相等。从纽约有直达航班连接99个美国国内目的地,以及超过100个国际目的地(包括新德里和孟买),使其成为到美洲的理想门户。机场支撑了航空货运业的蓬勃发展,对纽约地区的深水港系统形成补充。位于纽约州西端的水牛城距加拿大多伦多不到100英里。

3、劳工环境:《工人赔偿法》要求雇主为全体员工准备赔偿金。保险无需统一购买,既可从授权的私营公司、州保险基金购买,也可由公司自行保险或团体保险(需获得许可)。

4、人才:纽约州是劳动力经验最丰富、教育程度最高的州之一。全州有150余所大专院校,包括州立大学的64个校区以及世界著名的康奈尔大学。纽约市是哥伦比亚和纽约大学、库柏联盟学院、茱莉亚音乐学院、纽约城市大学(全美最大的城市公立大学)和其他一些院校的本部所在地。该市正计划与各大高校合作,建立一个新的应用科学与工程学院校区,为新兴高科技产业提供人才。如此高密度的院校分布使得纽约市1/3成年人、曼哈顿岛60%以上的居民拥有本科以上学历。

5、营商成本:州内各地营商成本不尽相同,北部部分地区成本相对较低,适于工业发展。纽约市经常被认为是昂贵之地,但其与其他国际大都市相比基本相当,且成本也因具体地块的不同而有所区别。

6、内部运输:纽约有贯穿全州62个郡市大部分地区的铁路货运服务,且有一条主要高速路连接纽约与水牛城并继续向外延伸。得益于发达的地铁网络,纽约的交通在大都市中算是顺畅的。纽约地铁线路总长337公里,设有468个车站,平均每个工作日有超过500万人穿梭其间。

7、国际化:纽约是联合国总部所在地,是世界上最为国际化的城市之一,汇集了超过200种语言、文化及美食。无论企业需要何种语言的人才,总会有人胜任。

8、市场:该州有超过2000万的潜在客户,其中800万居住在纽约市及周边地区。此外,1900万人居住在大都市区范围内,5000万居住在华盛顿—纽约—波士顿沿线。

9、激励措施:帝国之州发展部(ESD)为企业提供了各种援助措施。ESD提供贷款,赠款、税收抵免以及其他融资和技术援助,支持并鼓励企业在纽约州成长。

10、安全:纽约是全美15个最安全的州之一。纽约市则是美国最安全的大城市。

支柱产业

媒体
金融
以非盈利或高等教育为目的的艺术
时尚

潜力产业

清洁技术与能源
轻工业
微加工
新媒体及新兴技术
生物科学

部分税收激励政策

商业扩展计划(CEP):在指定区域通过新建、重建、扩建商业写字楼和工业用地来增加租户,可获得财产税减免。

商业税收优惠政策:对于某些进行大额投资的商业公司而言,若其在纽约州创造或保留了大量就业,则还可享受州工业发展部的某些税收优惠。享受优惠的具体标准与条件因个案而异,根据城市和受惠方的具体情况量身定做。纽约市工业发展部可提供如下优惠政策:销售及使用税减免、按揭贷款记录税减免、房地产税减免。

工商业园区(IBZ)搬迁税收抵免:搬迁到城市IBZ的工商业公司可就每个重新安置的员工获得1000美元的一次性税收抵免。

符合条件的新兴技术公司激励计划:符合条件的新兴技术公司可享受三类税收抵免,包括针对创造就业岗位的就业抵免;针对某些设施、经营及雇员培训的设施、经营及雇员培训地面;以及针对新兴技术公司投资者的资本税抵免。

工业激励计划(IIP):该计划对符合条件的工业公司提供地产税减让、按揭贷款记录税免除,同时免除购买用于建设、装修或装备相关设施的材料的销售税。符合条件的公司包括制造商、分销商、仓储商及其他寻求获取、建设、装修自用设施的工业公司。

其他激励措施

能源费用减让计划:该计划对于搬迁至布鲁克林区、皇后区、布鲁克斯区、史坦顿岛及曼哈顿岛96街以上地区,或改建上述地区建筑、或租赁此前改造过建筑的企业,提供能源费用减让。

Con Edison经济发展计划:该计划通过多种激励政策支持纽约市经济发展及就业岗位的保留,包括向保留或创造就业的企业或非政府组织提供能源费用折扣,对搬迁至特定地区的企业提供电费和煤气费用折扣。

对外贸易园区(Foreign Trade Zone,FTZ)。纽约市有两大FTZ:布鲁克林海军大院及约翰•肯尼迪国际机场。在FTZ区域外拥有设施的制造业公司也可被指定为次园区。寻求获得次园区地位的公司需通过纽约市经济发展公司向联邦FTZ委员会申请证书。FTZ允许外国或国内商品在减免进出口、损残商品税的状态下进行储存、组装、加工及制造。

 

(据中国贸促网)

 

居外研究:美国人更喜欢买房还是租房?美国2017年6月房市速递 | 美国

2017年6月,美国房价继续稳定上涨,市场成交速度加快,待售天数再创新低,可销售的活跃房源也迅速减少。与此同时,6月份进入市场的新增房源却与前些年同期持平,这说明市场活跃度高主要是由于需求十分强劲。另一方面,租金指数同比仅上涨1.1%,租金涨幅似乎已经接近饱和。12个大都会区出现租金同比下跌,其中匹兹堡、休士顿等地区租金跌幅明显,迈阿密,圣何塞与旧金山也出现租金同比下跌。

为什么相比与租房,现在的美国人更喜欢买房呢?根本原因是美国信贷危机与全球经融危机期间,公司破产,很多人买不起房子,租房需求大增,房租也随之疯涨,导致目前城市的房租已经超过了可负担水平。相反,由于房市崩盘,美国房价已经经历了一次大跌,到现在也没有完全复苏到危机前水平。另外,美联储已经实行了将近十年的零利率(或超低利率)刺激政策,目前美国的房贷利率也处于历史低点,房贷的可负担性是较为良好的。 美国房地产经纪人协会的一项研究表明,全美目前的月租金收入比接近30%,而房贷月供收入比仅为15%左右。 居外网特别帮大家挑出了中国投资者熟知的几个美国城市,我们可以发现这些城市当前的房贷可负担性也都要好于租金可负担性。所以当前美国买房与租房市场呈现截然不同的两种态势,也就不足为奇了。

美国人更喜欢买房还是租房? 美国2017年6月房市速递 | 美国

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

美国房地产仍具长期投资价值 | 美国

美国的房子贵吗?美国房地产市场并未泡沫化。如果川普政府和美联储的政策不太激进,未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势。

今年以来,经济学家和一些投资了美国房地产或者房地产信托基金的国内朋友开始担心,经过了几年的持续性复苏,是不是该到市场拐点的时候了?

担心房地产市场崩溃的理由主要有几个方面:第一,很多美国城市的房价已经达到或者超过了2008金融危机前的高度。甚至部分地区的上涨趋势仍在加速,比如矽谷和西雅图。第二,美联储今年计划加息四次。这将大幅增加购房者的贷款成本,减少潜在购房者。第三,随着价格的上涨,部分地区的房产交易量开始萎缩。这被很多相信技术指标的投资者认为是趋势反转前的信号。

这种推理在很多方面得到了验证,甚至看起来现在就像极了2007年房地产次贷危机前的场景。如果对房地产信托基金(REITS)的价格曲线稍作分析就可以发现,其名义价格确实已经达到了2008年的高度。2015年和2016年的两次美联储突然改变政策方向的加息对市场形成了巨大的波动。且今年以来的数次美联储议息会议都对价格指数构成干扰。二季度几个月的建筑开工许可证发放明显减少,可以认为是交易量萎缩的重要标志。

但是如果我们更近距离的观察美国房地产市场,又会发现那麽多的本质不同。

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美国房地产仍具长期投资价值
美国房地产仍具长期投资价值

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从房屋实际价格来看,其实比2008年的高度还是有很大差距的。在比较价格时,我们应当充分考虑到货币因素。在应对危机的这10年时间里,为压低长端利率,美联储进行了数次量化宽松操作。巨量货币对市场的冲击,难免造成名义价格的失真。华尔街投行进行了价格指数调整后再进行对比。他们发现即使房价再增长20%左右,总体价格仍然处在较为健康的区间,还谈不上泡沫化。

从房屋拥有率来看,现在是64%,处於美国历史上最低的时期,进一步抛盘的可能性不高。而且目前最低的住房拥有率还伴随着美国历史上最低的空房率。这说明由於财务实力的原因,很多美国人不得不选择租房,而不是买房。如果结合金融危机以来美国较高的失业率,这就很容易理解。

这一点在美国的年轻人“千禧一代”中表现得特别明显。由於工作机会向新兴市场国家转移,很多大学生毕业后马上陷入失业。为了应付随即而来的学生贷款催缴,他们常常到了成人的年纪却无法独立。现在这个族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子里,甚至还得伸手向他们要生活费。但随着一部分跨国企业重新回到美国和就业市场的快速改善,他们最终还是会走向职场,最终成为房地产市场的新买家。

从房地产贷款质量来看,银行的放贷标准其实过於谨慎,贷款违约率不断下降,不像危机前的逐步上升。当前接近1%左右的房贷违约率得益於奥巴马政府执政的8年时间里通过的Dodd-Frank法案。这份法案对银行借贷进行了非常严格的规定,并对违规的华尔街投行动辄几十亿美元的高额罚款。为了规避合规风险,很多银行现在大幅缩减了房贷业务。即使从事该业务的银行,对购房首付的要求提高,对购房者的背景审核和信用记录也极其详尽。甚至很多本该合格的购房者却因为很小的瑕疵而被拒发贷款。

Dodd-Frank法案还对扩大金融危机的复杂金融产品进行了严格的限制。比如,通过杠杆放大房地产支持债券(MBS)的分级CDO产品,美联储对承销券商进行了极高的风险准备金要求。以至於很多投资银行被迫退出了这项业务。这类产品的交易量也大幅度萎缩,已经没有可能再兴风作浪了。

从租金房价比来看,较高的租金对房价形成有效支撑。回顾次贷危机中的群体性抛盘行为,我们可以发现,很多房主要麽是因为失业,要麽是无力承担升息造成的月供上涨,被迫强制平仓。和危机前不同的是,目前的租金收益平均超过6%,在某些区域甚至达到15%。即使房主偶然失业,顶多也就是把自己的房子出租。他们可以用租金就可以覆盖月供和地产税,完全没有必要像危机前一样扎堆抛盘了。而且失业群体越多,租房群体越大,租金收益越高,对房价就形成越强有力的支撑。

超高的租金收益率在美国也形成了“以租养房”的群体。经济条件不错的房主常常会通过借贷,购买好几套房子专门拿来出租。租客不但相当於帮房主还贷,甚至还可以覆盖一部分房屋维修和更新的成本。这样相对稳健的投资方式吸引了很多国外资金,对市场形成进一步支撑。

如果我们由此就得出可以全面看多美国房地产市场的结论,可能又显得过於轻率。我们还应该看到其他的一些风险因素。

除了美联储的加息,下半年即将到来的还有缩表,会对市场形成直接打击。加息能够改变的只是3个月的联邦基金利率,对长端利率的提升作用相对还比较间接。但不要忘了,为了缓解次贷危机,美联储曾经购买了大约市场上40%的房地产支持债券。如果为了缩减资产负债表而把这部分债券重新投放回市场,就会对房产借贷利率形成直接提升,当然也就提升了大部分购房者的持有成本。在这种情况下,我们就要更仔细的观察美联储缩表的节奏和力度。

国际资本对美国房地产市场形成的干扰在加大。与次贷危机前不同的是,中国资本在美国房地产市场的影响力大幅度提升。一部分原因是由於国内房价的快速上涨导致高净值阶层把国内资本进行了分散化投资。另一部分就是一些国内房地产企业或者投资机构更看好美国市场。国内政策的变化,比如外汇管控,也会跨越太平洋,影响美国房地产的供需平衡。但是国内资本更偏重於投资中心城市丶华人社区和房屋持有成本较低的社区,其体量并不对整体市场造成太大的扰动。

综合考虑,我们基本上可以认为,美国房地产市场并未泡沫化。如果川普政府和美联储的政策不太激进,未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势。虽然和科技股的短期高速成长无法媲美,但低利率条件下,美国房地产目前仍然不失为一个较为稳健的长期投资渠道。

(据新浪财经)

迈阿密海滩海滨住宅:名师打造舒适生活、无敌美景令人心醉 | 美国

很多人总是非常向往海滨生活,近在咫尺的海滩、无与伦比的度假氛围和令人惊叹的美景,都是如此令人心醉。最近新建的321 Ocean由国际知名建筑师Enrique Norten设计,如今推出了最新的海滨开发单元,为您带来独特置业机会。

迈阿密海滩海滨住宅:名师打造舒适生活、无敌美景令人心醉 | 美国
最近新建的321 Ocean由国际知名建筑师Enrique Norten设计,如今推出了最新的海滨开发单元,为您带来独特置业机会

位置优越尽享度假风情,饱览海景坐拥无敌风光

321 Ocean是一个独一无二、颇具风格的海滨地产,该项目位置十分优越,坐落于高档社区南五区(South of Fifth District)的海洋大道,步行可至南海滩最棒的餐厅和夜店,而且距离迈阿密国际机场仅20分钟车程。在这里可以享受当地悠闲舒适的生活方式,又拥有一切便利。

迈阿密海滩海滨住宅:名师打造舒适生活、无敌美景令人心醉 | 美国
321 Ocean是一个独一无二、颇具风格的海滨地产,该项目位置十分优越

这个海滨开发项目配备俯瞰海洋大道的健身中心、景观建筑师恩佐·叶尼(Enzo Enea)设计的花园、图书馆/画廊和无边际游泳池。除此之外,楼内住户还将享受海滨游览马车服务、24小时礼宾服务和五个汽车充电站。该物业配备400瓶容量的定制玻璃酒房和私人入户电梯。

迈阿密海滩海滨住宅:名师打造舒适生活、无敌美景令人心醉 | 美国
这套海滩别墅享有一览无余的海景,并可直接进入海滩
该物业配备400瓶容量的定制玻璃酒房和私人入户电梯
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该项目由知名建筑事务所TEN Arquitectos设计,这家建筑事务所于1986年成立,创始人是墨西哥建筑师恩里克·诺尔滕(Enrique Norten)。该公司曾参与设计宾夕法尼亚州公共图书馆和墨西哥国家博物馆。这套海滩别墅享有一览无余的海景,并可直接进入海滩, 4,400平方英尺的两层住宅拥有非常完美而且开阔的布局,带来舒适生活。

延缓H-1B批准 特朗普严令加强移民审核 | 美国

随着今年4月和7月特朗普总统先后颁布两道行政令和行政备忘录,要求国土安全部(DHS)加强对移民类签证和福利的严格审核H-1B外籍劳工签证首当其冲受到冲击,无论是新名额审批还是延期审批,都比以往更加严格;移民律师15日指出,由于H-1B工资标准提高,会使很多公司不愿帮助或难以担保新职员申请工作签证,令广大新入职及需要延期签证的员工面临更多阻碍。

两名移民律师日前发表文章详细分析,特朗普行政备忘录提出的“加强审查”(enhanced vetting)所带来的影响比其旅行禁令还要广,不仅公民及移民服务局(USCIS)公布了新版的I-485身份调整(即绿卡申请)表格,并在旅游签证DS-5535表格增加了新问题,而且对在美合法工作签证H-1B的申请和延期也提出了种种新要求。

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延缓H-1B批准 特朗普严令加强移民审核 | 美国

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移民律师刘汝华15日表示,几位今年已抽中H-1B签证的客户,到目前仍没有任何更新消息,与移民局往年7月就做出批准或要求补充材料的情况相比不太正常;他认为这与现在加强审核有关,移民局很可能在对可疑的案子进行调查,有一定证据后再要求补充材料。

文章作者指出,移民局近期提出需要雇主在帮助员工申请H-1B签证时,保证员工的职位符合特殊工种(specialty occupations),而雇主要证明该职位是特殊工种,就需要证明支付员工的工资高于初级职位(entry-level)的薪资。

律师李定一表示,联邦劳工部(DOL)规定的工资有四个级别,多数雇主都会选择发放初级薪资,“而在申请工作签证的推荐信中又会将员工包装得很好,指其具有特殊技能”;这就产生了一方面说技能高、另一方面工资水平却只有初级的矛盾,使移民局认为员工不符合特殊工种;另一方面,由于需要用第二级别或更高级别的薪资来雇用员工,让很多雇主打退堂鼓,转而招聘美国公民或永久居民。

李定一说,以前有些公司为了达到劳工部的时薪标准,而将员工从全职改成兼职,但这样一来员工在未来申请职业移民PERM劳工纸时的累积工作经验就很可能不足。

另外,劳工部还于日前公布了“工作情况申请表”(Labor Condition Application,LCA)和PERM劳工纸的新版表格,以更好地达到保护美国工人、抵制诈欺和增强透明度的目的,并将在10月2日前在网上接受民众建议。(金春香)

 (据中国侨网)