Tag: 英国买房

在2016年，關注投資所得將是首要之事，投資所得可激發房地產不同資產類別的潛力。

2016年英國房地產市場的主旋律可用回歸基本來概括。房地產的投資基本要素預計將成為最重要部分，市場對於能夠激發不同資產類別潛能的投資所得關注進一步增強。此外，市場也將加強關注通過經營活動釋放個別資產未激發潛能的能力。

這不僅反映了房地產週期的本階段狀態，還反映了住宅地產板塊升息、監管和稅務政策的中期前景預測。第一太平戴維斯認為，參考近期資本增長帶來利潤的地方，住宅市場呈現出投資向倫敦以外地區伸展的趨勢。

退歐公投或將成為2016至2017財政年最大的不穩定因素，公投結果將對住宅地產、 產業地產和農業用地這三個板塊均產生潛在影響。2015年房地產市場留下的一個教訓是，對於公投前投資放緩的前景展望很大程度取決於民意測試者有多堅信自 己準確預測結果的能力不受公投效應的影響。

住宅市場

在住宅市場中，積極的刺激因素包括英國經濟持續增長，借貸成本保持在歷史低位，但今年10月底房價年增長率僅為3.9%，住宅年交易量以120萬封頂，與2007年之前的巔峰期尚有差距。

第一太平戴維斯預計，2014年的房貸審查規則似乎對市場起到了冷卻作用，這些規則對於有多少借款人的房貸能夠獲批作出了限定。

倫敦樓市

從地區來看，倫敦的房價增長一直維持著最為迅猛的勢頭。然而，倫敦住宅市場也日漸受 限，資金相對更充裕的購房者也不得不把目光放到倫敦更遠的轄區。因此，倫敦的增長模式也將有所轉變，向著價格相對更便宜的行政區（borough）轉移， 過去數十年來這些行政區的房價增長相對更低，對購房者的經濟承受能力要求也不如熱門區域那麼高。

尤其要注意的是，倫敦頂級住宅市場受秋季財政預算案的印花稅改革影響有所回縮，此番印花稅改革將拉高價值逾100萬英鎊的房產交易成本。鑑於房價增長先於這些改革，目前該市場似乎價格和稅價皆處於飽和狀態，這或預示著房價增長率將再度延後重現。

借貸成本

主流住宅市場的發展前景更多地取決於借貸成本的變化。目前的跡像似乎表示升息不會很快 發生，這給短期的房價增長帶來更多的可能性，同時也提高了買房安置連鎖反應的預期。但另一方面，按揭貸款申請人需接受經濟壓力測試，這將對借貸起到抑制作 用，從而阻礙住房市場的繁榮發展。就中期發展而言，升息會讓購房者經濟承受能力受限，這點對於倫敦購房者尤為明顯，同時也會令房價增長取決於購房者的收入 和經濟增長速率，無論是按地區還是全英劃分都是如此。這預示著倫敦腹地的房價增長大有可為，或在隨後的週期中進一步哺育北部。

私人租賃

房貸規則和升息都將影響購房者的經濟承受能力。儘管英政府也推出了一系列政策著重加強住房建設和鼓勵持有住房，但第一太平戴維斯預測私人租賃房板塊的需求將持續攀升。

近期的印花稅改革和buy-to-let投資者面臨的限制減稅或將限制這部分有意擴大投資組合以滿足需求的投資者的能力。這可能會對私人租賃房板塊增加漲租壓力，還可能導致該類投資者將重點轉移至私人租賃房市場中回報率更高的板塊，但嚴重依賴福利體系的板塊除外。

住房建設問題

所有跡象都顯示，住房建設板塊將持續得益於政府支持，但是就目前來說，鼓勵初置業者適用房建設等住房政策將如何實施尚未明確，這些政策是否會導致住房建設發生後續變化也不得而知。

還有些類似的問題也未得到解答，例如各種住房建設基金會將如何受到新政策的影響，最引人注目的問題莫過於提案中的社會保障租金的削減。

2016年住宅市場最值得投資者關注的項目有哪些？

倫敦熱門區域

儘管倫敦的整體房價會因房貸規則從嚴和升息因素影響而有所受限，但Ealing、Acton和 Greenwich等區域以及 Lewisham、Waltham Forest等行政區或憑藉吸引更多的購房投資者而表現亮眼。

交通便利城鎮

相比於更多價格高昂的倫敦住宅，交通便利的城鎮持續享受著中期房價的良好增長。再加上鐵路交通的升級改善，出行時間大大縮短，這些受益於鐵路交通的城鎮將倍增助益。

區域城市學區房

和倫敦的同類住宅相比，品質良好、地理位置優越的區域城市學區住宅回報率可能更高。這種學區住宅頗受大學生歡迎，同時租金收入無需依賴於福利體系。區域人才市場的欣欣向榮也會增強租房需求。

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（據英中網）

據每日郵報，英國長期的房產供應量短缺導致了城市住宅價格今年上漲幅度超過了10%。這意味著買房人只有在收入遠高於普通工資水平的情況下才有可能買得起市區住房。那英國住宅多少錢呢？

Hometrack的最新研究顯示，在英國的20個主要城市中購買一套首付76%的房屋所需要的平均家庭收入為49700鎊，而去年這一數字為45000鎊。

但各地差異明顯，利物浦平均收入只需要24000鎊，而牛津則需要80200鎊，倫敦更是接近100000鎊。

利物浦所需要的首付金額最低，只要26500鎊，牛津和倫敦則最高，分別為88700鎊和108000鎊。

房價增長最慢的城市為阿伯丁，去年上漲了12%後今年出現了2%的下降。

格拉斯哥在該研究中是價格最不貴的城市之一，今年的房價從相對較低水平上升了8%，比去年1.8%有了大幅提升。

Hometrack認為造成這一現象的原因是供應量不足，投資者需求旺盛，而房屋擁有者的出售數量卻很少。後者佔房屋出售的比例從2007年的50%下降到了33%。

Hometrack的研究主管唐納爾（Richard Donnell）表示房屋供應 量不足的現象會延續到2016年。只有當房產供應商提高新樓盤供應量和現有的房貸買房人換房重新貸款數量出現增多時才會有所緩解。他認為因為持續供應量不 足會加速房價上漲，從而降低房屋銷售量，特別是在像是倫敦這樣高增長的市場中，因此人們對於房價上漲可持續性的憂慮日益增加。

但對於買房者來說，Hometrack預計明年投資者需求減弱的情況可能會帶來一絲希望。這主要是受第二套房產印花稅改革和房東稅收減免政策變化的影響。

唐納爾表示，假設第一次利息上調在2016年下半年發生，預計2016年城市住房價格上漲幅度為7%，房產交易量將與今年持平。這一估測是基於買房負擔壓力提高和投資者需求減少的情況下，房價上升壓力變少。

業界普遍預計隨著經濟恢復，英格蘭銀行將會在2016年下半年對目前歷史最低的0.5%利率做出提高。

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（據英中網）

據《每日郵報》報導，Stantander的一項研究發現，比起租房，買房可以每年多省2.3千鎊。

這一數據是基於平均每月房租995鎊/家和初次買房者平均每月805鎊房貸還款計算得出的。這意味著買房人平均一個月可以節省190鎊。但這一數據並不包括買房帶來的包括維修和翻修等等在內的其他成本。

全國範圍內的租房費用都要高過平均房貸還款金額。在東南地區的初次買房者比起租房省下的金額最多，兩者之間的差額超過192鎊。而對於倫敦地區的買房者來說，兩者差額為179鎊，平均房租要比平均房貸還款金額高56%。

而英格蘭東部地區兩者差異很小，僅為2鎊/月。但對於很多租房者來說，想要買房的夢想卻因為首付金額太高而遙不可及。

Santander英國房貸總經理薩德表示：」人們常常以為買房會導致經濟壓力變大， 但事實卻相反，不僅可以每年省下2千鎊，還能在付完房貸後真正擁有一套房產。他指出市場上有不少針對小額首付的房貸產品，雖然買房是一個很大的經濟承諾， 還需要考慮到很多前期成本，但從長期來看買房獲得經濟收益仍然很多。」

Santander的這項研究是基於擁有21%房款的首付款、購買平均大小房屋的初次買房人的假設做出的。根據平均房價212610鎊的數據，平均首付款為44648鎊。對於很多買房人來說，能省下這個數字的存款是最大的購房障礙。

另一項建房互助協會的研究顯示，52%的買家表示積攢首付仍然是一大難題，比起2011年9月和2015年9月的69%和59%出現了下降。

房貸經紀公司Anderson Harris的主管哈里斯表示: 「如今利率處在歷史 地位，房貸成本對於買房來說是利好因素。但因為最低的房貸利率仍然只適合可以滿足低貸款比率的借款人，因此提高首付比例仍然是最大的困難。除非有父母相 助，否則初次買房者很難積攢到首付所需要的平均4萬鎊的費用。」

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（據英中網）

每到年底，都是房產律師最忙碌的季節。因為英國 的期房大多都在這一期間完工，需要進行最後的尾款交付、簽訂房產租賃契約、在英國土地註冊局登記等一系列手續。據悉，今年「交房季」有相當一部分華人買家 由於沒有及時準備好購房金，不得不在短時間內轉賣掉期房合同。究其原因，有的是因為貸款沒能及時獲批，還有是因為資金受到國內股市的影響或者外匯管制不能 按期匯到英國。他們都面臨一個相同的問題：怎樣在降低風險、減少損失的前提下，快速地把手上的期房合同轉賣出去？下面採訪了Riseam Sharples房產律師事務所的石晶律師，分享她在為客戶操作期房合同轉讓交易方面的經驗。

購房預訂申請表有玄機

通常來說，在期房購買合同上會對何時可以開始轉賣合同及轉賣次數有明確的規定，依照合同所規定的起始日期就可以聯繫中介進行期房合同轉賣 了。對於轉賣者來說，相關的中介費用分為「獨家」和「多家」兩種，獨家就是只把該房產的信息發佈在這個中介的平台上，通常來說獨家代理的中介費會相對便 宜，不過如果想盡快出手的話還是建議選擇多家代理。

石律師告訴我，定價一般以周邊房產的成交價為參考。如果開發商還在繼續售賣同一樓盤的其他房產的話，可以參照開發商售價，略低1萬到2萬鎊 都很有競爭力。「在英國買房會在房屋登記署備案以保障價格，但是期房在最終完成交易之前還不會登記，定價就要看中介所掌握的內部消息和開發商信息的準確 度。

也可以在快竣工時，找相關的房產價格評估師，他們給出的價格會更權威。但是注意要先獲得開發商的授權，測量費用一般在300-800英鎊之間。」一般 期房轉賣的客戶都希望過程儘量快，所以通常由中介評估後給出價格，再根據市場反應做相應的調整。

當找到有意向購買的買家後，中介會協助雙方簽署一份購房預訂申請表，由買家向賣家支付預訂費，通常是1500-5000鎊之間，越高對於賣 家來說越有保障，但對於買家的風險就越大。石律師特別強調：「如果該房產通過多個中介同時銷售，賣家律師需要在預訂申請表上附加一條：賣家有權取消預訂的 條款。

如果通過多家中介代理出售房產，兩家或兩家以上的中介有可能在同一時間內與潛在買家簽訂預訂申請表，形成重複出售，繼而產生後續糾紛，附加條款可以 避免這種情況的出現。」相對的，從買家的角度上來說，就需要提前確定一旦發生這種重複出售的情況時是否可以拿回自己的預約金。「在簽署預訂表的同時，建議 同時簽署一份購買權合同（Exclusive Agreement），對雙方交易時間、雙方的權益、發生何種情況及是否退還押金等細節進行約束。」石律師說。

完成預訂後，在協議規定日期內會進行最後的交易，此時賣方需要準備的文件包括：轉讓合同（Assignment Deed）和產權證明（Title Documents，包括開發商所提供的文件和信息，買家購買權的證明等)。買家需要準備好的資金包括首次購房者交給開發商的押金和增值部分。此外，涉及 相關的律師費用和購房時的利益是否同時轉讓都是雙方代理律師溝通的核心問題。

房產額外利益可靠律師爭取

轉賣期房過程中最主要的就是售價，也就是盈利部分（Uplift），除此以外，雙方律師通常會在以下幾個方面為各自的代理人爭取利益：最初 買家與房產商洽談得到的津貼部分和家具是否會轉給下一個買家、雙方各自的律師費、支付給開發商重新簽署合同的律師費（Assignment Fee）等。

石律師告訴我：「每一個律師本著為自己的代理人爭取利益最大化的原則，當然是會儘量爭取更多，但是在處理了很多案例後，也發現有一些不成文 的規則：比如現金利益不轉，實物利益可轉。」與開發商洽談得到的津貼，如律師費（約1500英鎊，有的會在首次交換合同時給50%，完工時給50%；有的 在完工交房的時候一起給）是不會隨著轉讓合同轉給買家的，需要買家提前支付給賣方；

而像實物利益，如開發商承諾會包家具，家具一般會直接轉給買家，不收取 額外費用。她接著補充道：「雙方的律師費和付給開發商的律師費，一般需要看買賣雙方誰是最大的得利者，如果賣家通過轉賣期房合同得到了很大的利潤，買家可 以要求賣方來承擔這部分費用；而如果因為某些特別原因，賣家讓出了很多的利益，或價格比市場價低很多，就由買家承擔這方面的費用。」

代理律師在起草合同的時候要嚴謹且有針對性，因為個案都有一定的特點，且代理人的訴求點不同，有的賣家只是想快點轉出去，有的則更看重利益。建議大家與自己的代理律師進行良好的溝通，把自己的需求和底線告訴他們，這樣律師才能有針對性的去協商溝通。

什麼樣的期房競爭力強？

關於什麼樣的房子最好轉？石晶律師告訴我：「這很難給出確切的答案，一切看市場。」市場是指房子本身的市場競爭力和市場價競爭力。市場競爭 力主要考察其所在區域環境、房屋質量、物業服務等方面，自然越有市場競爭力的房子轉賣起來也越搶手，特別是同一樓盤的房子已經售罄的情況下，就意味著該期 房合同的競爭力越大。而市場價競爭力自然就是指以低於市場價出售以快速吸引買家。

轉房過程可以很快，石晶律師說，她最快曾經為一個客戶在三天之內就辦好了所有轉讓合同的手續。但這並不是越快越好，相反，因為時間越短越不 能保障利益的最大化。「那位客戶就是因為臨近交房貸款沒有獲批，無奈之下不得不快速轉讓。以倫敦目前的房市情況來看，操作得好盈利是很可觀的，但是他時間 太緊，做了很多讓步，價格也大打折扣。如果雙方律師都為自己的客戶爭取利益的話，就一定需要時間來協商和修改文件，而所用時間和所獲得的利益往往是成正比 的。節省時間的辦法是與客戶前期很好的溝通、瞭解客戶的底線是什麼，這樣與對方溝通速度就更快，有效減少中間的時間耽擱。」

有轉房意向的人一定要儘早打算，即使在價格方面很有競爭力，且有買家願意購買的情況，對方也需要時間準備購房金。如果涉及到外匯和資金流 轉，後續的交易就需要更多時間，這也是為什麼轉房者更「偏愛」現金買家。需要注意的是，因為轉賣期房合同轉的只是「利益」而不是「義務」，即使是已經簽署 了轉讓合同，接手買家也有可能發生意外導致交易不能順利完成，最初的買家還是有義務繼續完成交易的，一般來說，這個責任不可能完全規避。所以有經濟實力的 買家也是對轉賣者利益的保障。可以儘早把房產放入市場，根據市場的反饋再做調整，時刻讓自己掌握主動權。

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（據華聞網）

新的報告指出，英國大城市的房價加速增長，預計2015年將共增長10%。

地產公司Hometrack的城市房價指數顯示：英國大城市的房價今年已經增長了9.4%，英格蘭南部以外的大城市房價基數較低，但正在加速增長。

格拉斯哥（Glasgow）房價上漲8.3%，曼徹斯特（Manchester）房價上漲7%，利物浦（Liverpool）房價上漲5.1%。自2007年以來，這幾個城市房價年增長率居全英國最高。

目前格拉斯哥平均房價為£110,000，比統計的20個城市的平均房價£229,300的一半還低。三年前格拉斯哥房價止跌後，至今已增長13%。過去的一年中，該城市房價增長8.3%，創2007年8月以來的最高增速。

曼徹斯特的房價自2012年以來已經復甦，至今平均房價增長17%，達到了£141,200。而在過去的一年中，曼城房價增長了7%，這是繼2007年6月以來的最高增速。

指 標顯示，利物浦是該報告所考察城市中房價最低的。其房價在2007年到2013年初一直在下跌。此後房價至今增長了10.5%。在過去的一年中增長了 5.1%——這是2007年8月以來的最高增速。雖然利物浦房價慢慢復甦，但其£109,800的平均房價仍比2007年的最高房價低了13%。

地區性的大城市房價緩慢復甦與倫敦房價的迅速增長對比鮮明。自2009年以來倫敦的平均房價上漲了70%，倫敦市中心的高端房市增長超過一倍。

不過，這些黃金地段的增長已經今非昔比。據報導，由於稅收和匯率變動的影響，肯辛頓（Kensington）和切爾西（Chelsea）房價在稅改後至今已經下跌2.6%，西敏寺（Westminster）房價也僅僅上漲了1.3%。

「消 費者的信心恢復和按揭利率的降低，強化了大城市中剛剛起步的房市復甦。雖然英格蘭南部城市的房市復甦已有六年多了，價格漲幅高達70%，然而北方的大城市 房市在三年前才開始復甦。」 Hometrack公司的研究部主任理查德 · 唐奈（Richard Donnell）說。

「房價的進一步增長會增強消費者對房市的信心，也會壓低貸款價值比，並使家庭享受到更便宜的信貸。許多公司的投資者和開發商都在大城市中尋找比倫敦的房產更實惠的新投資機會。」他解釋說。

「在未來的一年到一年半，城市房價的增長勢頭會因購買力的限制而減緩並將達到平衡。」 他補充道。

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（互聯網資訊綜合整理）