英國脫歐在即 中國香港買家入市|居外專欄

最近,最令筆者留意的新聞是中渝置地主席張松橋家族,購買倫敦市中心,近Hyde Park附近的古老豪華大宅。金額達2.1億英鎊,應該打破倫敦住宅的最高紀錄。

翻查紀錄,中渝置地在2017年已經過有投資倫敦的商業大廈,金額也超過百億!對中渝置地來說,倫敦市場並不陌生,只是這次購入的是住宅,而非商廈。除了中渝置地之外,2018年,新世界地產及長江實業也不約而同,有投資倫敦的寫字樓,金額也是過百億的大額交易。其實,踏入2019年,香港商人投資倫敦也不少,包括李錦記家族、鋪王黎永滔、陳振彬家族、鷹君羅氏家族、永泰鄭氏家族、永光地產譚氏家族,建灝地產及爪哇控股等等,總金額超過400億港元!

其實,英國過去兩年受脫歐的不確定性影響,前景變得不明朗、經濟停滯不前,不少買家都采取觀望,香港買家卻對倫敦物業情有獨鐘。

自2016年,英國的樓價達至高峰,之後樓價出現輕微回調。根據測量師行的報告指出,隨著樓價及英鎊的下跌,香港買家用港幣去買房,過去一年就便宜了12%。如果與5年前相比,更加便宜了約30%。

如無意外,英國會在1月31日正式脫歐。當脫歐完成,前景反而清晰,投資英國物業又要回歸基本分析。

英國房屋供應,長期供不應求的情況跟香港相似。政府公布每年的新增房屋都在20萬間以下。但不少當地專家估計,需求都在30萬間以上。長期的供應缺口,為價格提供穩健基礎!

當今發達國家,都存在針對海外人士置業的特別稅率。香港最高達30%;澳洲墨爾本也有 12%;加拿大溫哥華 20%。反而英國並未有此類稅項。對海外買家來說,絕對是機會難逢。

英國也是香港人升學的首選地區之一。買套房子供子女讀書之用,既可節省租金、之後又可收租,實在一舉多得。以往倫敦的優質地段,非常搶手,很少會在外地推銷。近兩年受脫歐影響,大家的選擇都比過往增加。如果認為倫敦的總價太高,也不妨考慮曼徹斯特(Manchester)。總價港幣300萬左右,租金可達5至6釐。不失為2020年海外置業的首選!

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“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

Juwaicolumnist

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本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

2020投資海外房產避險 分析師看好這3個歐亞房市

引述《南華早報》報導,分析師認為,想避免香港負面影響的房產投資者可以選擇倫敦、胡志明市、新加坡

對於有意在香港以外地區尋找機遇的房地產投資者來說,新的一年可能會帶來更光明的前景,因為有多名行業顧問均十分看好歐洲和東南亞的幾個置業目的地。

隨著香港陷入政治僵局,當地房地產市場恢復正常運轉的那天似乎遙遙無期。香港當地的富裕居民已經紛紛押注於葡萄牙、希腊和愛爾蘭的房地產投資,試圖逃離這個紛亂持續的環境。

他們表示,由於本地經濟衰退會對資本收益預期造成短期影響,紐約倫敦新加坡等熱點地區預計將在2020年保持一定的吸引力。

香港政府公布的數據顯示,自5月份創下新高之後,香港二手房的價格指數已有所下滑。長達六個月的反政府抗議活動未能打破香港政治前景在經濟衰退期間陷入的僵局。業內分析人士預測,今年香港房價將出現2008年以來的首次下跌。

他們還指出,一片灰暗的前景意味著在香港以外地區尋求更豐厚收益的做法可能是合情合理的選擇。

“我們建議投資者尋找需求和供應基本面良好,而且能夠抵御短期政治或監管風險的市場,”萊坊(Knight Frank)大中華區研究和咨詢部主管大衛·紀(David Ji)說道。

萊坊商務主管保羅·哈特(Paul Hart)表示,各大企業正把倫敦的商用房產視為首選。最近的英國選舉結果為脫歐談判指出了更明確的方向之後,這種傾向正變得越發明顯。

“企業將恢復擴張計劃,而這將提振商用物業的需求,”他說道。“倫敦不僅表現出了長期的穩定性,當地物業的投資收益率也在各大主要金融中心當中名列前茅。與其他歐洲國家的首都相比,倫敦的優勢格外突出。”

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萊坊估計,在投資收益方面,倫敦中部的商用物業將超過米蘭、巴黎、柏林和香港等城市的同類物業,並在2020年實現約4.5%的增長。萊坊還補充道,倫敦有可能會吸引來自香港的置業者。

在住宅市場上,萊坊認為巴黎和柏林最受富豪的青睞。

受低利率、供應緊張、租戶和第二住宅需求強勁的影響,今年巴黎的高端住宅市場可能會以7%的漲幅超越歐洲其他地區的同類市場。據預測,柏林的房價將增長5%。

房地產門戶網站居外網執行董事長喬治·奇米爾(Georg Chmiel)表示,希腊可能會繼續憑借其出色的人氣吸引香港投資者。希腊的黃金簽證和移民計劃應該能吸引城市居民。

希腊的房地產投資計劃為外國買家設置了27萬美元的移民門檻,但這項計劃已被視為快速獲得歐洲居民身份並進入申根區的通行證。目前,申根區內的26個歐洲國家已正式取消邊境管制以方便人們出行。

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香港中文大學房地產及金融助理教授胡榮(Maggie Hu)表示,美國和越南都會迎來眾多機遇。

萊坊收集的近五年交易數據顯示,紐約是最受超級富豪們追捧的置業目的地之一。從佳士得國際房地產經紀公司(Christie’s International Real Estate agents)的數據來看,自2019年夏季以來,中國大陸購房者的需求增長了15%至20%。

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越南胡志明市高檔住宅區的高層公寓已被外國買家搶購一空。根據全球房地產廣告企業REA集團(REA Group)的說法,胡志明市高端公寓的售價僅為曼谷同類物業的一半,而且不及香港同類物業價格的十分之一。

“我們預計東南亞市場將繼續引起購房者的興趣,”REA集團香港區總經理肯尼斯·肯特(Kenneth Kent)說道。該地區的優勢還包括“高回報潛力和地理鄰近性”,他補充說。

佳士得國際房地產經紀公司的執行董事扎卡利·賴特(Zackary Wright)表示,新加坡和泰國憑借其穩定的環境與受歡迎程度,與日本同時占據了“最受歡迎置業目的地”榜單的前列。居外網的奇米爾先生說,盡管政府試圖針對外國買家提高價格門檻以冷卻過熱的市場,但這些地區的城市仍然吸引著眾多投資者。

 

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原文:南華早報

責編:Zoe Chan

英國脫歐就在1月底!英鎊要漲,房價也坐不住了

距離2020年1月31號越來越近,英國也對脫歐後的狀態倍感期待。

最讓人掛心的就是英鎊了。

近一年對人民幣彙率 圖:ex.com

最近,英鎊已開始回漲,兌美元回到1.20大關,今天英鎊兌人民幣彙率最高為9.15。

Pound Sterling Live在描述英鎊兌歐元彙率時就稱:英鎊在2020年將有良好表現。

圖:BBC

除了英鎊,還有很多人掛心的房價

根據Rightmove的數據,到2020年,平均房價將上漲2%,其中北部地區漲幅最大。

根據《The Week》雜志分析,由於大選後保守黨占優和隨後到來的英國脫歐,英國政治的確定性更高。這使買賣雙方對房地產市場更有信息。

《旗幟晚報》的專欄《房產》稱,由於政治穩定程度提高和英國脫歐的進展,倫敦房地產市場將迎來2016年歐盟公投以來的最佳年份

Rightmove的董事Miles Shipside認為,“倫敦房產終於顯示出觸底反彈的初步跡像了。”

2020全球置業,首選倫敦。居外誠意推薦英國倫敦肯辛頓Garden House。

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來源:英倫圈
責編:Zoe Chan

億萬富翁搶購倫敦豪宅!印花稅與脫歐夾擊,英國房價難暴漲

撰文:吳將

自2016年6月英國全民公投決定脫歐以來,此前十分火爆的英國(特別是倫敦)房地產市場的熱度大不如前,房價漲幅也失去了動力,基本處於停滯狀態。

盡管首相約翰遜帶領保守黨在剛剛結束不久的大選中大獲全勝,一定程度上減少了政局的不確定性,但機構和投資者的信心並未快速恢復,對於2020年的房價走勢,他們普遍持謹慎樂觀的態度。

此外,保守黨在12月的大選前曾許諾,執政後將對海外買家額外征收(房價)3%的印花稅,雖然約翰遜要想落實這一政策並非毫無阻礙,但這也是海外買家將來投資英國房產時不得不考慮的風險成本。

全球房產中文平台居外網董事會主席奇米爾(Georg Chmiel)對第一財經記者表示,根據居外網的數據,2016下半年是中國投資者咨詢英國房產的一個高峰期,2017年開始則進入一個相對冷靜的觀察期。隨著英國脫歐不確定性的減弱,今年前三季度的詢盤量已超過2018年總和,而2020年可能會創下新高。

奇米爾稱:“詢盤量並不能和交易量直接劃等號,但詢盤量上升預示著交易量將會上漲。”

億萬富翁入市搶購豪宅

英國國家統計署最新數據顯示,2016年7月英國全國的住宅均價是21.5萬英鎊,而今年10月約為23.3萬英鎊,房價漲幅勉強與同期的通貨膨脹持平;倫敦的情況則更為嚴峻,三年半前的均價為47.5萬英鎊,如今是47.2萬,如果考慮通貨膨脹,相當於貶值了近10%。

此外,從彙率角度看,目前英鎊對美元徘徊在1.30一線,也遠不及2016年公投脫歐前的1.45水准。

根據英國房屋抵押貸款協會(Nationwide)數據,今年11月份英國房屋平均價格上漲0.5%,為2018年7月以來的最大月度漲幅,年增長率則從10月份的0.4%上升至0.8%,為4月以來最高水平,初現回暖趨勢。但過去12個月中,英國房價年度增長率一直沒能超過1%,低於同期的通貨膨脹率(1.5%)和工資增長率(3.6%)。

英國仲量聯行(JJL)住宅研究部總監惠頓(Nick Whitten)此前接受第一財經記者采訪時曾表示,脫歐期限臨近前英國樓市出現降溫,並非因為投資者對於市場的未來缺乏信心,更多是出於謹慎考量,等待政治上的不確定性消散。

12月12日保守黨在選舉中的大勝,則在一定程度上消除了無協議脫歐的陰霾,提振了市場信心。

據當地媒體報道,13日一位來自歐洲大陸的億萬富翁擲金6500萬英鎊,在倫敦市中心買下一套超級豪宅。據稱,約翰遜贏得大選是這位富翁最後拍板付款的直接原因。考慮到倫敦房產多年來一直是全球富翁們熱衷的資金避風港之一,這並不令人意外。據悉,除此之外,同一天還有一套價值2800萬英鎊的房產被一個“來自亞洲的”家庭買走。

在倫敦市中心設有多處辦公室的房產中介公司切斯特頓(Chestertons)董事總經理蓋伊•基廷斯(Guy Gittins)認為,倫敦房價可能很快會反彈:“一旦脫歐形勢明朗,大量被壓抑的買家需求就會釋放,而需求增加也會刺激賣家出售他們的房產,隨著交易量上漲,房價可能將迅速反彈。”

對此,Nationwide首席經濟學家加德納(Robert Gardner)的看法則有所保留,他稱:“根據歷史經驗來看,以往的英國大選似乎並沒有引起房價的劇烈波動,或導致房價趨勢的重大變化。總體而言,在大選之前、之中和之後,都保持了本來的趨勢。”

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他還表示,更宏觀的經濟趨勢可能才是影響房價走勢的直接因素,對於大多數購房者而言,在買賣房屋時,不會首要去考慮選舉帶來的影響。

從大選之後這一周多的局勢來看,加德納的觀點不無道理,隨著約翰遜強硬拒絕延長脫歐過渡期,使得市場對無協議退歐的擔憂再起,英鎊也從大選後一度的暴漲,再次跌回了大選前的水平。房地產市場的趨勢暫時也看不到有劇變的跡像。

海外買家要交3%額外印花稅?

對於海外投資者而言,保守黨計劃中的額外印花稅則是他們現在最需要擔心的因素之一。

今年2月,當時還是首相梅執行的時期,英國政府就已了公布一份草案,准備對海外買家征收1%的額外印花稅;而在11月,約翰遜更是對選民許諾,如果贏得大選會對海外買家額外再征收3%的稅,以調控房價,減少英國年輕人的購房負擔。

根據英國政府的說法,征稅的理由是,倫敦國王學院(KCL)的一份研究報告稱,2014~2016年倫敦13%的新房被(未在當地定居的)海外投資者買走,並且統計顯示,海外買家比例每增加1%,英國房價就會上漲2.1%;而最關鍵的一點是,除了豪宅之外,由於出租的需求,海外買家也很喜歡購買剛需地段的房產,這就直接和當地年輕購房者產生了直接的利益衝突,使得後者購房成本大增。

保守黨預計,給海外投資者再加3%的稅,每年將影響7萬筆的房產交易,足以給政府帶來1.2億英鎊的額外收入。

約翰遜的做法固然能讓他獲得大部分選民的支持,但對於當地開發商而言,這顯然是一個“令人不爽”的決策。

英國房地產貸款公司Proportunity創始人兼CEO托德(Vadim Toader)就直接表達了自己的不滿,他說:“外國投資者不應該替英國混亂的住房體系背鍋,對海外買家加征額外印花稅的行為,將會打擊整個倫敦房產市場。尤其在脫歐這個關鍵時期,英國十分需要展示對海外投資的開放性。”

英國英世達地產公司CEO董浩(Michael Dong)對第一財經記者表示,今年2月英國政府提出的對海外買家額外征收1%印花稅的法案,原定在11月實行,但經過公眾咨詢後卻被束之高閣延期推行,說明存在一定的社會阻力,在脫歐的關鍵節點“懲罰”海外投資者並不合時宜。

董浩稱:“當時的法案提到,如果買家在交易完成後的12個月內在英國停留183天或更長時間,就有資格獲得全額退稅。可以說,這已經非常溫和,卻依然受到了巨大的阻力。1%的稅要先落實了,額外的 3%才可能繼續加上去。目前看來,這些都不過是保守黨為博得低收入選民支持的一種競選策略,真正實施的可能性並不大。”

他認為,即使上述針對海外投資者的稅收政策全部落實,英國房產對於投資者的吸引力也不會有所褪色,“不管從安全性、保值和租金收益的角度來看,英國房產的表現都十分優異。”

奇米爾對第一財經記者表示,中國買家對英國最感興趣的購房目的地為倫敦,其次是北部的曼城斯特和利物浦等地。中國買家詢盤房價中位數為30萬美元,其中59.9%的買家表示購房目的是自住。”

Principal Tower摩天塔位於寸土寸金的倫敦金融城中心,是一座50層的全新地標建築。步行5分鐘到利物浦車站,這裡彙集4條地鐵線、眾多火車線,及將在2019年投入使用的伊麗莎白線(30分鐘即可到達希思羅機場)。項目位於6萬平方米的商業中心之中,亞馬遜總部也位於此。
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2020年?機構謹慎樂觀

對於明年的趨勢,機構普遍認為,英國房價將會穩定上漲,不過幅度不會不大,想回到2016年前那樣每年5%以上的漲幅速度幾乎不太可能。

英國最大的房地產網站Rightmove預測,明年房屋平均價格將上漲2%,北部地區的表現將比南部地區(含倫敦)更為強勁。

Rightmove董事希普賽德(Miles Shipside)對壓倒性的選舉結果帶來的確定性表示歡迎。他認為,明年的走勢將會有較明顯的地區差異。其中,倫敦的房價會出現觸底反彈跡像,預計南部地區的均價將小幅上漲1%。而均價相對較低的北部地區,則有更大的增加空間,預計漲幅幅在2%至4%之間。

英國皇家特許測量師學會(RICS)表示,預計交易量將持平,而價格將上漲2%。漲幅與今年相比基本持平,因為圍繞英國脫歐的不確定性可能只會暫時緩解。此外,RICS還預計租金也會進一步上漲,整體漲幅將達到2.5%,而倫敦將上漲3%。

英國哈裡法克斯銀行(Halifax)銀行預測,明年英國的房價漲幅將維持在1%~3%的低位,這與英國媒體11月底的一項經濟學家問調結果一致,多位經濟學家預測2020年的房價平均漲幅為1.5%。

 

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來源:第一財經

責編:Zoe Chan

英國保守黨勝選 帶動三地房價節節攀升

據英國《電訊報》(The Telegraph)報導,英國大選的結果滿足了房地產市場的一大需求:恢復確定性。

然而,保守黨占據優勢地位的選舉結果對房地產市場的騰飛還有其他推動作用。房地產市場可以間接受益於脫歐協議,以及保守黨在其新奪得的投票區內吸引選民的需求。

如此說來,在哪裡投資才能最充分地利用鮑裡斯•約翰遜(Boris Johnson)帶來的優勢呢?在本文中,我們將介紹三個重點投資地區。無論您關注的是不遠的將來還是長期的發展,這三個地區的房市可能都會隨著脫歐談判的推進而獲得亟需的提振。

倫敦

選舉剛結束幾天,倫敦市場就出現了復蘇的跡像。那些擔心政府讓傑裡米·科爾賓(Jeremy Corbyn)成為領導者,或者讓他進入內閣的超高端買家現在可以松一口氣了——當前的英國政府將不會對他們的財富征收懲罰性稅款。

當然,保守黨將對海外買家征收3%的附加稅,但對許多人來說,這樣的費用已經相對低廉了。中國買家認為,“與工黨政府可能征收的懲罰性稅款相比,這點錢簡直微不足道,”中國買家海外搜房平台居外網的執行董事長喬治·奇米爾(Georg Chmiel)說道。

此外,有所改善的政治穩定性也會提升英鎊的價值,而這將再度增強倫敦房市對外國買家的吸引力。盡管外國買家可能喜歡購買物超所值的房產,但他們絕不想購買依托於貶值貨幣的資產。

奇米爾表示,對於在投資者簽證持有者占比高達45%的中國買家,保守黨的勝利“似乎意味著多個方面的事務將照常進行”。

專家預測,倫敦房價在短期內將上漲,因為外國投資者會在英鎊進一步升值,以及政府出台新年預算方案並宣布附加稅政策之前購買物業。

位於倫敦文化樞紐的華麗頂層公寓,橫跨霍爾本區(Holborn)和大法官巷(Chancery Lane)的繁華地段。位於五樓,設有三間臥室,建築面積約1,368平方英尺。房價約¥3,043萬。點擊了解房源詳情

然而,與確定性掛鉤的價格激增趨勢都有可能受到下一階段的脫歐談判的影響:對英國來說,未來的道路可能會非常坎坷。這樣的前景,再加上3%的附加稅,海外買家在倫敦置業的動力可能難以持久。

“倫敦房價可能會出現短期反彈,Housesimple在線房地產經紀公司的總裁薩姆·米歇爾(Sam Mitchell)說道。“少量的需求將很快消退,”米切爾說,“但不確定性會迅速恢復。”

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北部和中部地區

最好的投資地點將出現在英國首都以外的區域。倫敦的市場一直呈現衰退趨勢,因為它已達到了價格飽和點——除非人們的工資大幅上漲或搬家成本下降,否則情況不會有所改善。追求資本增值的投資者應該把目光投向英國北部。

這次選舉具有歷史性的意義,因為在這次選舉過程中,有多個工黨本該十拿九穩的選區(比如布萊斯山谷(Blythe Valley)、沃金頓(Workington)和大格裡姆斯比(Great Grimsby))都被保守黨拿下了。這些曾投票支持脫歐的選區之所以將票投給保守黨主要是因為其脫歐政策,而不是因為他們本就支持保守黨——鮑裡斯·約翰遜也清楚這一點。

因此,約翰遜推出了大規模的支出計劃。英國財政大臣賽義德·賈維德(Sajid Javid)成功通過議會撥出1000億英鎊的資金並進行資本投資;目前,只有220億英鎊的資金完成了分配,剩余的資金計劃用於中部和北部的主要基礎設施工程。

米歇爾說,這項投資對房地產市場來說有利無害。促進就業可以自然地帶動工資上漲。雖然租賃物業投資者仍將迎來政府減少抵押貸款稅收減免額度的政策並支付更多置業費用,但工資增加意味著他們可以收取更高的租金。

英格蘭西北部城市曼徹斯特市中心的2臥2衛新房,享有高規格裝飾,設有屋頂露台,預計擁有約6%的租金收益(僅供參考)。房價約¥205萬。點擊了解房源詳情

貝爾法斯特(Belfast)

我們還不清楚約翰遜的脫歐協議會對北愛爾蘭造成什麼樣的影響。但從長遠來看,北愛爾蘭首都貝爾法斯特的職能即將改變,並成為英國和歐盟之間的新交彙點。貝爾法斯特房地產市場很可能非常值得關注。

貝爾法斯特的房產相對便宜:漢普頓國際公司(Hamptons International)的數據顯示,這裡的平均房價為12.91萬英鎊,僅達到愛丁堡房價的一半,而且比加的夫(Cardiff)的房價低38%。這裡的就業狀況相當不錯,利率也比較低,因此房價還有進一步提升的空間。

然而,西蒙•布萊恩住宅公司(Simon Brien Residential)的塞繆爾•迪基(Samuel Dickey)表示,北愛爾蘭那些棘手的遺留問題已經迫使非當地投資者避開了該地區的房地產。英國內地買家和海外投資者在買家中所占比例很低。脫歐能否改變這樣的局面?為了理解市場上可能出現的變化,迪基認為人們很有必要關注企業稅率的調整。

如果英國大陸在退出歐盟後降低公司稅率,而北愛爾蘭仍執行歐盟的政策,那它將處於兩個低公司稅區域之間的不利位置。或許正如迪基所說,北愛爾蘭將“被困於魔鬼和深藍色的大海之間”。

然而,若北愛爾蘭能夠自行設定公司稅率,則脫歐協議可能會為當地房市“帶來獲利的機會和諸多益處”,迪基說道。

迪基還表示:“這可能會讓北愛爾蘭成為一個真正具有影響力的居住區。”對企業來說,北愛爾蘭也是開設辦事處的理想地點。迪基把北愛爾蘭的現狀與香港以前在中國大陸和英國之間搖擺的處境進行了比較。

貝爾法斯特5臥的獨棟別墅,房價約¥2,280萬。點擊了解房源詳情

此時的情況如何?“三年來,我們一直在應對一個運轉失靈的政府(指陷入停擺狀態的斯托蒙特議會),”迪基說,“但它並沒有阻礙房地產市場的發展。”盡管如此,由於國家本身的政治不確定性,房市還是“受到了人為因素的壓制,”迪基補充道。

現在,大選結果動搖了這種局面:由於保守黨已經在政府中獲得了大多數席位,民主統一黨在英國政府中的重大影響力已經成為歷史。民主統一黨和新芬黨各自失去了一部分選票,而鮑裡斯·約翰遜和愛爾蘭領導人利奧·瓦拉德卡爾(Leo Varadkar)都再次萌生了恢復斯托蒙特領導層職位的念頭。

以打破僵局為目標的談判已於星期一再次開啟。如果他們成功了,那這也將成為推高房價的一大利好。

 

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來源:英國《電訊報》
責編:Zoe Chan

真·脫歐·大結局?入手英國的時機到了嗎?

近日,英國大選投票正式結束,鮑裡斯·約翰遜領導的保守黨以86席的巨大優勢贏下本次大選,鮑裡斯大勝,並衛冕英國首相。

消息一出,不少關於《李嘉誠笑了》的文章紛紛刷屏。李嘉誠似乎是這場博弈中的大贏家——坊間一直流傳著 “李嘉誠買下了半個英國” 的說法,據公開資料統計,李嘉誠在英國的總投資金額已經超過了4000億港元,資產覆蓋港口、電力、供水、鐵路、航空、釀酒、房地產等多個行業。

此次鮑裡斯·約翰遜贏得大選,脫歐的局勢逐漸明朗、英鎊一路飛漲,英鎊對人民幣漲至9.49元,到達2016年英國脫歐公投後的最高點。李嘉誠的資產也水漲船高。據福布斯全球實時富豪榜顯示,今年 91 歲的李嘉誠以 284 億美元的淨資產總額位列全球億萬富豪榜第 34 位。

那麼大選到底對脫歐進程到底具體有什麼影響?又有哪些移民政策做出了調整?英國未來的投資趨勢又將如何?居外來為你詳細分析。

脫歐局勢逐漸明朗

根據鮑裡斯之前的承諾,他會在聖誕前搞定脫歐協議。然而這只是脫歐的第一階段,接下來英國還要與歐盟之間進行貿易談判。

根據英國和歐盟達成的脫歐協議,英國脫歐過渡期將在2020年12月31日結束,而這也意味著,英國和歐盟仍需在未來12個月內談成貿易協議,否則英國還是有可能無協議脫歐。過渡期期間,所有規則保持不變,以便歐盟與英國就未來關系展開談判。

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  • 坐落於北倫敦的經典富人居住區Mill hill
  • 兩分鐘就可以步行到倫敦地鐵站,坐地鐵22分鐘可直達市中心國王十字車站
  • 區域內擁有嶄新的公園、開放式活動區、小學和米爾山廣場

移民政策更加靈活,脫歐後英國擁抱人才

移民政策方面,首先當然是結束目前實行的關於歐盟成員的“自由流動(Free Movement)”政策;也就意味著,之前因為歐盟阻止所建立起來的,關於歐盟國人員的“福利”被取消了。

鮑裡斯承諾,在英國結束過渡期後,將於2021年1月1日立刻執行全新移民政策,啟用澳大利亞式積分制移民體系,英國在脫歐後將對來自歐盟和非歐盟國家的移民一視同仁。

澳大利亞的移民制度,簡單來說就是通過申請人各方面的條件進行評分,並且這個評分系統比目前英國移民評分的系統更加細化,也更加靈活。

如果申請人在某方面的有特別的優勢,也能獲得移民機會。而目前英國的移民體系,只要有任何一項不達標,就“一棍子打死”。更加靈活的移民政策也使得更多人更有機會留在英國,特別是那些高技術移民們。

在這之前,鮑裡斯也宣布了英國將重啟 PSW 簽證,為大學畢業生們提供留在英國的機會。

所以,脫歐並不是為了趕走移民,反而是對於全球不同國籍的移民一視同仁的基礎上,擇優選擇。

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  • 地處倫敦西北的重要的交通,商業和辦公樞紐
  • 交通便利,步行15分鐘路程內能到達多個地鐵站
  • 靠近多所世界名校

政治不確定性的消除,可能會推高房價

在大選之前,英國脫歐以及英國周圍的政治不確定性一直在壓低房產價格,潛在的買賣雙方都在等待局勢變得更加明朗。

鮑裡斯·約翰遜的壓倒性勝利意味著住房市場將有更多的穩定性,在消除了大部分政治不確定性的情況下,隨著更多新賣家進入市場,待售物業的數量將恢復。那些被推遲的房產交易者會重新進行交易,這可能會推高房價。

除此之外,保守黨的承諾的政策同樣對於投資者利好。保守黨的目標是在未來五年內再交付一百萬套房屋,擴大房屋供給,購房者將有更多的購房選擇。

Rightmove預測顯示,明年房屋平均價格將上漲2%,北部地區的表現將比南部地區更為強勁。

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  • 距離歐洲最大的購物中心The Trafford Centre僅6分鐘車程
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  • 周邊有3所知名大學

 

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脫歐拖垮英國房地產 全球熱錢湧入巴黎房市

脫歐大戲苟延殘喘,連帶著曾經是全球熱門“投資標的”的英國房地產,重摔一大跤。而在長期低率利的影響下,熱錢湧入歐洲,巴黎市場儼然成為下一個潛力股。

美麗鐵塔、莊嚴凱旋門,浪漫之都巴黎街頭,滿滿歐式風情。如此獨特的城市,現在也成為歐洲房地產熱點。

萊坊房地產顧問艾瑞斯表示,“巴黎是座機會很多的城市,目前對國際投資者非常有吸引力。”

2012年開始,前任法國總統歐蘭德強徵富人稅,讓巴黎房市經歷長期蕭條,直到2017年現任總統馬克龍上任,才有所緩解。與此同時,英國的脫歐大戲,也帶來轉單效益。

英國金融家德雷克認為,“這是我第一次在英國以外的地方購買房地產,我之所以選擇巴黎,是因為我認為巴黎是個美麗的城市,並且現在有很大的投資機會。”

像德雷克這樣放眼未來的投資者不在少數。英國金融家德雷克提到,“很多歐洲公司尤其是金融業,很擔心(脫歐帶來的影響),我認為無論長期情況如何,都會看到就業機會從英國轉回歐洲。”

斷言高等薪資市場將移出英國倫敦、回歸歐洲,巴黎房仲也呼應這波熱潮。

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巴黎房仲霍蘭茲則說:“我們的買家來自世界各地,與過去15年推動倫敦房市的人,他們真的離開倫敦市場的可能性非常大,因為太不穩定沒人知道會發生什麼,(投資倫敦)完全是在賭博。”

英國、中東、日本,甚至是中國,全球熱錢趁著歐洲央行主打低利率之際,橫掃巴黎市場,預估2020年,還會有所成長。

 

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來源:民視新聞網
責編:Zoe Chan

英國大選結果出爐:保守黨獲勝!脫歐勢在必得?

現在,僅剩最後一席未公布,保守黨已經獲得364個席位(超過326個席位)贏得本次英國大選的勝利。最新數據顯示,保守黨獲得了43.6%的支持率,工黨則只有32.2%。

這次大選中,工黨在自己的優勢選區竟丟掉了席位,面對慘敗,工黨領袖傑裡米・科賓(Jeremy Corbyn)宣布將在“反思期”後辭職,明確表示不會再帶領工黨參加下次大選。

昨晚的民調結果一出,英鎊開始瘋漲,兌人民幣彙率一路突破9.40大關。 

接下來將在12月17日舉行第58屆議會的第一次會議,正式選舉下議院院長和議員宣誓就職。

脫歐日程

隨著保守黨在大選中取得勝利,脫歐也是箭在弦上。鮑裡斯・約翰(Boris Johnson)將帶領英國政府在下個月完成英國退歐的第一階段。接下來就是與歐盟嘗試達成最後的貿易協議。鮑裡斯表示,他希望在明年12月前能夠完成第二階段

分析家指出在脫歐早期進程中,必須建立商業信心。盡管最近面臨挑戰,但是英國依然有著強大的全球投資吸引力,企業應當繼續竭盡全力為脫歐做好准備。

前情回顧:歐盟領導人在10月28日同意將英國脫離歐盟的最後期限延期到2020年1月31日,這就意味著,英國並沒有能在原定期限10月31日脫離歐盟。歐洲委員會主席圖斯克表示,這次延期是“彈性延期”,即如果英國與歐盟達成的協議能在明年1月31日前在英國議會獲得通過,英國則可以在新的最後期限之前脫離歐盟。

同時,在10月29日,議會下院表決通過了在12月12日提前舉行大選,這是自1923年英國首次在12月份舉行大選。原本在正常情況下,下次選舉將在2022年舉行,但是首相約翰遜希望能夠通過提前大選,以恢復保守黨在下議院的多數席位,並且以此來打破政治僵局從而能夠順利實現脫歐。

英國房地產市場未來將會怎樣? 

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Nationwide的經濟評論家研究發現,根據分析前一次大選前後的房價走勢,房地產市場並未有太多影響。潛在買家需要注意的是,房價的變化可能受政治因素影響不大,更多的還是取決於周邊交通或者國家經濟的發展。例如,倫敦在大選之後的房價依然會繼續上漲,但這要歸功於新的海外投資浪潮以及2021年Crossrail的完工等條件

從長期來看,第一太平戴維斯最新發布的五年房價預測顯示,就整個英國總體而言,平均房價在未來5年內將上漲15.3%,達到26.6萬英鎊。倫敦的平均房價將增長4%,其中東南地區的價格將會增長10.9%,最值得一提的是,倫敦市中心黃金地段價格將上漲20.5%。所以,提醒想在英國購置房產的買家一定要把握好未來房價趨勢。

 

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來源:英國皇冠地產
責編:Zoe Chan

英國大選最全前瞻:投資者應如何備戰?

萬眾期待的“雙十二”英國大選終於到來,這是英國5年內的第3次大選,也是近百年來首次在聖誕月進行的大選。 在未來的24小時裡,英鎊多頭將迎來殊死一戰。

大選進程時間表

投票站開放:英國當地時間12月12日7:00-22:00,即北京時間12月12日15:00-次日清晨06:00在投票站關閉之前,民調機構不能公布任何民調數據。

值得注意的是,根據英國廣播公司(BBC)的天氣預報,周四英國許多地區迎來多雨天氣,寒冷的天氣可能會影響投票的積極性。

機構“終極”民調結果率先公布:英國當地時間12月12日22:00,即北京時間12月13日06:00英國媒體BBC和天空新聞(Sky News)將報道Ipsos的出口民調數據,給出各黨派最終獲得席位的預測。

點票和結果公布:當地時間12月12日22:00到次日05:00,即北京時間12月13日6:00-13:00,官方將陸續公布英國650個選區的大部分正式投票結果。

從時間表可知,未來24小時內,有兩個時間節點尤為關鍵:一是當地時間12月12日22:00(北京時間周五上午6:00)機構公布的最終民調預測結果從近年來的歷史記錄來看,這一數據享有較高的准確率,因此這份民調預測若出現大爆冷,恐率先掀起市場巨震。

第二個關鍵時間為當地時間周四22:00到次日05:00(北京時間周五6:00-13:00),650個選區將陸續公布點票結果。值得注意的是,對於官方的選舉結果,所有的選票都是手工統計的——有些地區在投票結束後不到一小時就宣布獲勝,但大多數地區是在隔夜才宣布的。這意味著,若選情意外迭發,英鎊多頭或將迎來一輪激烈而持久的拉鋸戰。

最新的民調結果

近兩周英鎊多頭的攻勢是有目共睹的,上周以來,英鎊兌美元從1.29附近的低點一路攀升,目前已交投於1.32上方,為八個月以來的高位

不過,對於英鎊多頭來說,本周的進攻顯得艱難得多。隨著大選臨近,市場情緒變得更加謹慎了,這周以來英鎊兌美元在震蕩中上行。周四,英鎊隔夜隱含波動率跳漲至2016年6月脫歐公投以來最高,至45%。

保守黨支持率依然領先,但優勢已經縮小

正如金十此前熱榜指出,英鎊近半個月如此矚目的漲勢是受到了保守黨將重新贏得多數席位的預期支撐。上周至今民調結果顯示,英國保守黨支持率穩步領先於對手工黨支持率。

金十整理了十大民調機構的最新數據後發現,十家機構中,五家民調機構(Yougov、BMG、Savanta、ICM、Survation)的數據顯示保守黨和工黨的支持率差距已縮窄到不足10%,其中Savanta數據顯示保守黨支持率僅領先6%。外媒分析指出,支持率差距小於7%對英鎊來說是危險的。

另外,曾正確預測2017年大選的大熱民調機構YouGov MRP的最後一次調查顯示,英國保守黨將獲得339個席位,低於此前的359個席位;工黨將獲得231個席位,較此前的211個席位大幅攀升。

這意味著,保守黨優勢大大縮小,已經不排除出現懸浮議會的可能,受此結果影響,英鎊周三一度短線急跌70點。

民調“翻車”的黑歷史

就算約翰遜民調結果領先,也不意味著保守黨就是最後的贏家,因為過去幾年不乏民調結果翻車的先例

2016年脫歐前一周,根據民意調查機構的數據,支持留歐的人一直占微弱優勢。然而公投最終結果是,英國意外脫歐,當日現貨黃金大漲近100美元,英鎊大跌逾1500點。

同樣地,民調也沒能成功預測2017年保守黨失去大多數席位的結果,當年保守黨意外僅贏取317個選區 ,導致懸浮議會產生。當日英鎊兌美元暴跌250點,黃金也跳漲。

FXstreet分析師指出,英國的民調結果一直很不靠譜,保守黨當前只是占微弱優勢。一旦投票結果僅小幅不及預期,保守黨很可能失去多數席位,懸浮議會或再次產生。在這一情況下,英鎊將受到重挫。

金融市場還擔心,懸浮議會將給1月31日的最終英國脫歐前景增添更多不確定性,從而打擊商業投資和消費情緒。

關鍵的戰場:聚焦邊際選區的席位

從理論上講,保守黨獲勝還是幾率很大。保守黨只要贏取650個席位中的326個就算是獲得多數勝利。外媒指出,由於議長和另外三名代表不投票,約翰遜只要贏取大約320個席位就足夠了。此外,前首相特蕾莎·梅兩年前已經贏得了317個席位。假設這一數字不變,約翰遜只需要從工黨的席位中贏取另外9個即可確保保守黨的多數勝利。

實際上,這一計算復雜得多,原因在於較小的政黨此前就脫歐決策一事表態模糊,近年來蘇格蘭意欲“脫英”一舉更是擾亂了軍心,全國範圍內的選民態度搖擺不一。

外媒指出,約翰遜可能需要贏得北部和中部選區的席,以抵消英格蘭南部和蘇格蘭親歐地區可能損失的席位。

此情此景,難怪約翰遜在大選前幾天坐不住了。12月9日到11日,首相約翰遜接連訪問了工黨邊緣選區,用脫離歐洲聯盟和移民議題爭取選民。

而前首相特蕾莎梅更是一改首相卸任即退出政壇的慣例,近日罕見亮相,不但力爭在梅登黑德選區連任議員,更盡用僅余政治能量,赴邊緣選區展開“特蕾莎·梅之旅”,為其他選情嚴峻的保守黨候選人拉票。

工黨黨魁科爾賓則把重心放在蘇格蘭選區,主打經濟牌,承諾勝選後施行工業國有化等大幅改革。

三種結果下英鎊的不同走向

結果1:保守黨贏得多數席位,需獲得超過325個席位。

在這種情況下,由於市場已消化預期,英鎊兌美元短期內將會上漲,但難以進一步突破1.32,英國債券將會被拋售。

此前大摩指出,就算約翰遜上台後英國也將面臨一個關鍵的選擇,脫歐最後期限將於2020年1月31日到期,英國政府要麼盡快完成與歐盟的自由貿易協定,如果失敗將導致英國硬脫歐;要麼延長過渡期。

如果約翰遜關於脫歐態度依然強硬,市場將會重新定價英國脫歐風險,期權定價英鎊長期來看有下跌到1.2815的可能。

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結果2:保守黨無法贏得多數,再次出現懸浮議會。

英鎊可能迅速跌至與歐盟達成脫歐協議之前的1.22-1.28區間,期權市場則預測跌到1.25左右。懸浮議會的結果可能會增加政治和經濟的不確定性,甚至阻礙脫歐法案的通過。

英國國債收益率將上漲,英國股市將受到打擊。

結果3:保守黨贏得不足300個席位,工黨也丟掉一些席位。工黨可能在其他黨派的支持下組建聯合政府,但科爾賓可能不得當首相。

英鎊可能測試1.22附近的2019年低點,最壞情況下可能跌到1.20。保守黨可能無法確保脫歐法案的通過,英國政府會尋求再次延長脫歐期限,以舉行第二次公投。

若脫歐被撤回,英鎊有可能出現反彈。短期利率會反映在此情況下,英國央行在2020年初將會降息。

可以肯定的是,無論結果如何,2020年將會是英國異常動蕩的一年。12月17日,新首相將帶領英國議會重新回歸,新的議會年又將開啟。

 

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來源:金十數據
責編:Zoe Chan

“英國脫歐風口” 富豪們大舉入手倫敦房產 投資好時機來臨?

自2016年6月英國脫歐公投後,倫敦樓價升幅放緩。市場分析認為倫敦市中心豪宅樓價從2014年達到高位後開始步入下滑周期,加上英國政局不明朗和較早前政府宣布增加印花稅等因素,令買家更為謹慎。當市場普遍抱以觀望心態之時,世界億萬富豪們則看好倫敦未來樓市發展,提前出手大舉進軍倫敦房產市場!

“股神”-巴菲特

巴菲特旗下房地產公司Home Services是美國第二大代理公司。在2018年11月,與倫敦地產代理Kay & Co正式簽署戰略合作協定。Home Services CEO Gino Blefari更表示:“倫敦作為重要的國際商業中心,其房產市場對全球資金保持著吸引力,一直以來都是我們最重要的市場。我們很高興能夠通過Kay & Co進入倫敦市場。”

香港首富-李嘉誠

李嘉誠被BBC稱為“買下了半個英國”的人,旗下長實集團在2018年斥資約10億英鎊,收購瑞銀倫敦總部大樓,現正洽談收購一個倫敦約7億英鎊的伯爵府(Earls Court)豪宅項目。

印度首富-拉克希米·米塔爾

米塔爾在倫敦共購置三棟總價值約5億英鎊的豪宅地產項目,並且曾以約1.2億美元的天價買下了倫敦一套超級豪宅,創下了全球私人購買豪宅的最高成交價紀錄。

根據2018 年全球城市實力指數排行榜,倫敦始終居於榜首位置,可見政治的不確定性對倫敦住宅市場的影響不大。而現時英鎊兌人民幣由2014年7月高位(10.6)至今回落近3成,對海外買家而言可享彙率優惠,是入市倫敦千載難逢的好時機。

精選社區推介

沃克斯豪爾(Vauxhall)是位於倫敦市中心西南方的一個商業住宅綜合地段,電影007詹姆斯·邦德所屬的英國秘密情報局總部就位於此。

憑藉優越的地理位置和便利的交通,沃克斯豪爾吸引了不少年輕白領上班族,就連在英國國會上班的政客與英國秘密情報局的特務也大多擇居於此。區內目前擁有火車站、地鐵站和巴士總站。Vauxhall火車站可前往各大車站,如Victoria, Waterloo 與 Clapham Junction。

地鐵則為在Victoria line上的Vauxhall站,瞬間即達Victoria站(約4分鐘車程)、Kings Cross站(約12分鐘車程)、Bond Street站(約14分鐘車程)以及英國高等學府(如:倫敦大學學院、倫敦大學國王學院)等。此外在2020年,黑線Northern line會在沃克斯豪爾添增兩個地鐵車站:分別為Nine Elms與Battersea Power Station,交通可謂四通八達。

沃克斯豪爾(Vauxhall)優越的地理位置和便利的交通。圖片:Geograph

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沃克斯豪爾依傍於泰晤士河畔,閑暇之時可以沿著泰晤士河漫步,還可到Vauxhall街美食市場品味全球美食,盡享生活的寫意。沃克斯豪爾區內設有英國零售第二大龍頭Sainsbury’s的超市旗艦店、咖啡廳、公園等,輕松解決日常生活所需。多所世界一流的名牌大學亦位於附近,如倫敦政治經濟學院、倫敦國王學院、帝國理工學院等。

另外,當地政府致力將該區打造為新興商業區,新的美國大使館及蘋果英國總部都相繼進駐,也有多項大型投資基建進行得如火如荼,相信將帶來約25,000個全新就業機會,同時推動區內租賃市場發展。

而該區的1房單位(約45平方米)大約售50幾萬英鎊,公寓住宅配套齊全,可眺望整個倫敦市中心壯觀景色,加上絕佳的地理位置和交通設施,投資潛力不言而喻。點擊了解這套居外房源的更多詳情

 

撰文:美聯物業
圖片:unsplash
責編:Zoe Chan