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在菲律賓買房，這麽多的樓盤該如何選擇，大部分國內客戶過來買房都是出於投資的目的。那麽投資到底買壹手房劃算還是二手房劃算，價格相差多少，回報率有何不同。今天想在這裏初步討論壹下。

跟國內不同的事，菲律賓的壹手房基本上都是期房（預售房），開發商壹般在確定樓盤要開盤之後就開始賣了，加上菲律賓建房的速度很慢（為啥會很慢我們後續再討論），所以從開盤那時開始售賣到交房，這中間可能需要四五年的時間。開發商壹邊建房壹邊賣，如果妳買得早，價格會劃算很多，如果等房子快建好才買的話，雖然等待的時間短壹些，不過價格也比開盤時的價格貴。另外，如果是特別搶手的樓盤，比如Ayala 有兩個高端的品牌， Ayala Premier，這些房子如果是在很中心的位置，那下手就要快了，通常在交房前兩三年就賣完了，到時候想買都沒有。

Ayala Premier有些樓盤超高端，壹層樓只有六七戶，甚至兩三戶的，更有壹些空中花園房，空中別墅，有私人電梯直達的。這些大樓很多是在開盤前就有客戶排隊選購，壹旦開盤，公開售賣的房源就很少了。不過價格也是相當“高端”，每平達RMB4萬以上。

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當然除了這些特別貴的公寓，中端樓盤也很多，RMB1.8萬－2.5萬之間（以目前的市場價）這個價格區間的最多。通常買期房是可以分期付款，也可以壹次性支付現金（會有高達10%的折扣），如果是普通的工薪階層，買這種房子是比較劃算的，不需要壹次性拿出那麽多現金，如果是買二手房，需要壹次支付全額房款，因為外國客戶（旅遊簽證）在菲律賓幾乎無法拿到房貸。雖然二手現房可以立即出租收租金，畢竟付款壓力較大，而且不太好選戶型，這要靠運氣了，畢竟不像期房那樣，整個樓盤在售的房子都可以供妳選擇。二手房壹般是私人業主出售，如果想多套畢竟，就需要找到很多房源。有些業主不是很急於出手的，叫價都挺高的。

菲律賓房產回報率：那麽到底買現房還是期房的回報率更高呢？

壹般很多中介會說菲律賓房子租售比高達10%，這個的確是有，不過很少，如果是經營短租比如Airbnb是可以達到的，甚至更高。大部分租售比目前在5%－7%之間。越高端的樓盤租售比越高，可能有人要驚訝了，因為高端樓盤比普通樓盤貴很多，按道理來說出租是不劃算的。但在菲律賓，高端樓盤需求是很大的，菲律賓幾乎沒有中產階層，要麽就是很貧窮（大家印象中的，菲律賓成群的窮人在大街上乞討），另外就是很富有的家庭，他們壹般住在私人別墅，帶私家花園遊泳池的那種，家裏傭人和司機壹大把。這些家庭裏很多年輕人喜歡住在高層公寓裏面。另外壹個群體就是外國公司的高管以及在菲律賓的大使館高級工作人員了，他們租的房子也是很高端的公寓（也有壹些租別墅的）。

期房在等待交房的那幾年看似是沒有任何回報，但隨著開發商每年漲價壹次（至少壹次），期房的升值潛力是比二手房大很多。

怎樣選房回報率最大？我們的建議是：如果是投資，在資金允許的情況下，盡可能選好壹些的樓盤，如果是自住，那多半就是買二手房了，畢竟可以馬上住進去，不需要等待。樓盤也以生活工作方便為主，資金較少的情況下，可以選擇便宜點的，但不要選那些樓盤品質差的，有些樓盤老化很快，管理也不是很好。10年的樓盤看起來像20年的。

延伸閱讀：跟隨壹帶壹路去看房（壹） 菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地

排版：Shelly Du

首先，價格。目前有幾個中心區的房租價格都比較高：Makati CBD, Ortigas CBD, The Fort, Mall of Asia旁邊這幾個區域，壹個28平左右的單間，帶家具的，租金在2萬到2萬5披索，相當於RMB三千多壹個月。壹個兩房差不多5萬皮索。如果是高端房子，租金就更高了，有些壹室壹廳的高端樓盤可租到1萬RMB壹套。

管理費，每個月的管理費可以是租客出，也可以是房東出，這個都是體現在房租價格裏面的。如果妳長期不在菲，那就讓租客出，這樣租客每個月去交費，不用操心。
中介收費：如果妳自己找不到租客，可以讓中介去找。

壹般是收取壹個月的租金。大的地產公司比如SMDC, AYALA, CENTURY</b>都有自己的租賃中心，客戶買房之後可以把房子委托給公司的租賃中心，具體收費每家公司不同（大部分與市場價類似，即每年收取壹個月）。

租金如何收取：大部分是客戶需要支付壹年或者半年的支票，也可以是押二付壹，這個看妳們怎麽談。

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壹般出租的房子都是要帶家具的，尤其是這種高檔公寓，因為租客大部分是外國人，很少有人會租房的時候買這麽多的家具。不過菲律賓的公寓在交房的時候是裝修好的，客戶只需買家具即可，甚至有些房子是帶家具的。交房的時候墻，地板，天花板都是搞好了的，浴室全部弄好，有淋浴，廚房有櫥櫃。而且基本上臥室會帶有壹個衣櫃。

房子買了之後好出租嗎？ 只要是中心位置，妳的定價符合市場範圍，那就沒問題啦。

再次說到地理位置。位置，房子裝修，樓盤新舊都是影響價格的幾大因素。位置越中心，租金越高，隔幾條街的房子可能租金相差很大，比如Makati，並不是整個makati的租金都很高，可能中心地區2萬5，偏壹點的街道同樣房子只要1萬，這個差距是很大的。

如果打算買房出租，壹定要了解清楚那個樓盤的房子能租到什麽價。

幾個黃金地段：

Makati：圍繞Ayala大街步行可到的距離

Ortigas：這裏有個寫字樓區，這附近都可以

Mall of Asia：離mall of asia步行可到的距離或者開車10分鐘內，距離附近賭場近的地方

The fort：整個區域都還可以，價格差不多，當然高爾夫景觀的會更好。
另外還有壹些較小的片區也有寫字樓集中的地方，但相對來說，以上幾個區域的租金是最高的。

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如果妳在菲律賓買了期房，但是在交房之前妳就想賣出去，此時妳還沒有房產證，只是壹個購房合同。妳還是可以將房子賣出去。

首先，妳要找到買家。然後向開發商填寫壹份申請表格，申請將這套房子的合同轉入到這位買家手上。

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同時這位買家也要填寫壹份表格，與向開發商購房的預訂表格壹樣，申請預訂這套房子。然後開發商批準了，就可以進入合同變更，壹般需要收費3萬比索或更高。<br />
這個交易過程雙方都不需要繳稅。買家的過程跟買新房差不多，只不過他需要支付妳已經付的款，然後支付開發商剩余款項。但如果妳已經全款支付了這套房子，那就不能走這個流程了。

壹般變更時間需要3個月以上。

也有部分開發商不再允許這麽做，即使是未交樓的期房，如果轉賣，也需要走正式的菲律賓二手房交易流程，即賣家要交6%，買家要交3%的稅。這樣就不劃算了，畢竟大家買期房還是更願意找開發商直接買。所以強烈建議大家即使要轉賣也等交房之後再賣，不但賣得更快，也能賣個更好的價格。

如果那需要中介幫那賣房找客戶，同樣是需要支付傭金的。

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很多人咨詢投資回報率，業內確實有8-10%的說法，壹些好的房子能夠達到這樣的回報率。但是回報率是沒有固定的，主要還是看樓盤。

如果要租到好的價格，壹定要買好的樓盤，高端樓盤回報率8%以上是沒問題的，而且不用擔心出租問題，在租賃市場非常受歡迎。

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低端的房子在馬尼拉也很好租出去，但是價格相差很大。與很多人想象中不壹樣，馬尼拉高端房子需求很大，並不是貴的房子就沒人租，畢竟這裏高收入人群還是很多的，很多跨國大公司在Makati這裏開分公司，外國員工非常多。

在菲律賓買房，不能指望房價壹夜暴漲，這個之前有討論過了，至少最近十年都沒有出現過這種情況，短期內也不太可能發生，因此靠短期內房子漲價來獲得高回報率不太可能。據樂觀預測，菲律賓的房價還會漲10年，但這些都是預測，目前來看還是穩步緩慢上漲的趨勢。

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與國內的二手房交易相比，菲律賓的二手房買賣過程要復雜得多。

首先，稅費問題。賣家需出6%的稅，買家3%。 另外假如是通過中介的話還有中介費，中介費3-5%不等。中介費壹般都是賣家出。

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流程：買家看好房，雙方談好價格之後就可以開始進入買賣流程了。買家壹般需要核實業主的壹些資料，比如身份，房產證。還有查看業主是否已經繳清管理費，水電費，房產稅等等。這些都沒問題之後則可以簽署合同。

簽合同的時候，賣家會交鑰匙、房產證以及其它需要過戶的材料。買家需付款，壹般都是給支票。這個過程之後房子就是新業主的了，雖然還沒有拿到新的房產證。

在菲律賓，買二手房後新的房產證不是立即可以辦到的。雙方交易之後，新業主或者中介需要去相關部門申請新的房產證，並在這個時候交上述的壹些稅費，整個過程大概需要2-6個月（是的，確實需要這麽長時間。。。）

不過，只要雙方簽了合同，付清款項，房子就是歸新業主所有，可以立即入住或者拿去出租。

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很多人擔心在買房的過程中有很多名目的收費，或者辦理房產證的時候有很多隱性收費。

如果是壹手房，開發商會在合同上面寫明，壹個是Other Charges ， 這裏面主要是辦理房產證時的稅費，房產證由開發商辦理。這個other charges的比例每家開發商都不同，不過大致都在6%左右。這個費用是會在合同裏面，算進總房價的。另外壹個是VAT，這個是政府征收的房價12%的稅，也是交給開發商，由開發商交給政府。

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房價低於320萬比索的房子則不用交這個稅，有些客戶全額付款不分期，拿到10%的折扣，則房價打折之後恰在繳稅線以下，則免去了這個12%的稅。

壹手房除了這兩項之外就沒有別的稅費了。

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與國內的二手房交易相比，菲律賓的二手房買賣過程要復雜得多。

首先，稅費問題。賣家需出6%的稅，買家3%。 另外假如是通過中介的話還有中介費，中介費3-5%不等。中介費壹般都是賣家初。

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流程：買家看好房，雙方談好價格之後就可以開始進入買賣流程了。買家壹般需要核實業主的壹些資料，比如身份，房產證。還有查看業主是否已經繳清管理費，水電費，房產稅等等。這些都沒問題之後則可以簽署合同。

簽合同的時候，賣家會交鑰匙、房產證以及其它需要過戶的材料。買家需付款，壹般都是給支票。這個過程之後房子就是新業主的了，雖然還沒有拿到新的房產證。

在菲律賓，買二手房後新的房產證不是立即可以辦到的。雙方交易之後，新業主或者中介需要去相關部門申請新的房產證，並在這個時候交上述的壹些稅費，整個過程大概需要2-6個月（是的，確實需要這麽長時間。。。）

不過，只要雙方簽了合同，付清款項，房子就是歸新業主所有，可以立即入住或者拿去出租。

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菲律賓公寓的管理費相對較高，大部分在RMB10塊每平每月，有些甚至更高，越高端的樓盤管理費越高，不過最高壹般不會超過15塊。壹間30平米的Studio，每個月的管理費大概是300塊錢左右。

菲律賓的公寓管理費比較高的原因有幾方面公共設施齊全，健身房遊泳池這些都是標配，業主完全免費使用。

現在新建的公寓，健身房壹般都比較大，裏面有壹些專業的健身器材，還有瑜伽室等。

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遊泳池也是比較大的，有些公寓的遊泳池是標準的lap pool。

另外，目前大部分公寓還會配daycare center，小孩子的日護中心；圖書館，功能廳，甚至還有放映廳，桌球室和遊戲室。

保安方面，通常至少有5至10個保安同時在崗，大堂前臺會有兩三個工作人員。

所有這些都是管理成本，因此管理費比較高是很正常的。

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來源：互聯網整理

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