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數據分析顯示中國香港物業市場自2003年起長期處於上升軌道，雖然偶爾會出現滯礙時期，但始終仍依然拾級而上。近十年中國香港抵御過不少風風雨雨：2008年經歷環球金融海嘯，2015年中國股災，期間又曾經發生來港大陸同胞和港人在民生上出現矛盾衝突，幸好未有動搖本土經濟基礎。中國香港另一經濟命脈股票市場，亦由08年一直保持平穩，隨著2014年滬港通和及後16年尾深港通開通，恆生指數又再向上發力。這就是自由經濟魅力所在！

說及基本利好因素可以分幾個層面稍作研究：

1、政治風險偏低

恐怖襲擊威脅級別相對其他國家依然保持平穩及安全，與“戰爭”二字更是拉扯不上關系。通常投資者會借助財務分析和經濟數據來推算投資利潤回報，但如果是人為災害有可能會隨時突襲降臨將利潤大大減低，更甚或會一夜之間所有資產化為烏有。所以投資選址第一必要條件當然是地緣治安太平，最理想的還是與政治風險保持距離，越遠越好，免得擔驚受怕。

2、宏觀地理環境優越

在中國香港要發生嚴重天然災害的機會率真的是甚低，譬如說超級風暴、地震、海嘯都幾乎不受直接影響。要知道天災產生的經濟損害，基本上是沒有保險會相應地作出賠償的。就這點來說中國香港也算是作為投資的安全基地。

3、建構物的安全性

若說投資不動產，當然需要考慮市場買賣流通量，城市規劃，更重要的是建構物的安全性。中國香港建築物條例嚴謹，建築物的規格和材料一般都達致或高於國際級最高標准要求，例如中國香港雖然甚少發生強烈地震，但樓宇建築都必加入抗震功能設計。時有聽聞的報導不得不在此一提 : 哈爾濱新盤設計圖上的窗原來只是劃上去虛構的效果窗，中國澳門豪宅不敵台風吹襲幾乎全部玻璃窗都被吹破，英國倫敦中部（Cadogan Square）高級住宅的露台意外倒塌…… 假如資產原來是豆腐渣又怎能想像可以保值？

4、沒有外彙管制

中國香港沒有外彙管制，又是人民幣最大離岸市場，而且港元還跟美元掛鉤，資金具備相當穩定兼靈活性，投資可完全掌握在個人意願安排之下，如果懂得把玩財技進行貨幣對衝套戥，不但可減低外彙風險更有機會達致利上加利。

5、完善的法制

中國香港享有高度自治權及司法獨立，貫徹法治原則，不論任何人的種族、階級、政見或宗教信仰都是法律面前人人平等。若不幸投資遇上糾紛，須要訴諸法律解決亦毋需擔心，因為中國香港備有足夠的法律保障環境。

6、簡單的稅制

中國香港沒有遺產稅、資產增值稅或銷售稅，讓投資者容易清楚計算實質回報。征稅方式對港人或非港人幾乎絕無差異，除了住宅物業交易印花稅，非港人購買時須額外支付買家印花稅15%（如有需要了解詳情可翻閱之前文章《認識中國香港樓市歷年“辣招”》）。購入房地產作長線投資的話，每年須就從物業所獲得的實質租金收益算上15%(2017年稅率)為稅款，而已繳付的差餉、修葺費用和標准支出可獲寬減稅額，每宗個案以HK$25,000為寬減上限。另一項有可能涉及的是利得稅，因為所有賺取於中國香港產生的利潤均須納稅。這只會在物業出售時，政府才會根據該項交易是否屬於生意性質的投機活動而判斷是否須要征稅，如評估為在港產生的利潤則須繳納15%稅款(2017年稅率)。

 

中國香港房地產精英Ankely Tam專欄全集

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在中國香港購置物業欲作長線投資，出租住宅物業將涉及許多法律程序和財務安排，業主須了解本身的權利和責任，確保整個投資過程如魚得水。

在中國香港出租物業必須具備的10條知識：

1、室內裝飾設備

室內布局不一定需要豪華裝潢。避免影響准租客到單位視察時的觀感，應盡可能以簡潔為主，這樣會較為容易被廣泛接受。一般租客通常只要求基本設備如空調、冰櫃、煮食爐、抽油煙機、衣櫃、及照明等。

2、訂定租金

設定租金前可參考樓上樓下附近最近成交價，差別在於室內裝修設備完善與否，單位是否連同車位一並出租。通常議價空間都會在5%以下；視乎租客背景、有沒有現職證明、能否盡早開始租約、還要甚麼額外添置再作商榷。要清楚說明租金是否包含¹差餉、²地租、管理費，而相關費用在中國香港法例下是可由業主或使用者支付，若果欠繳的話稅務局和管理公司必定會向業主追討，所以現時普遍業主較多選擇以全包形式訂定租金。另外要注意一點，若物業已抵押給銀行，原則上須征得承按人同意才可出租物業，但這有機會被追加貸款利息；故此亦會影響租金的決定。

3、委托³持牌地產代理

出租物業最快捷妥當的方法當然是委托地產代理，成功協助交易時一般需支付半個月租金作為佣金。正常情況下地產代理會要求業主簽訂委托信；列出業主身份、出租地址（或連同車位）、委托期、租金、佣金。要注意的有兩點：

（一）代理可能會要求將委托作為獨家代理，意思是此事不再委托第二家代理。好處是毌需重復委托的程序，省卻煩瑣磋商，但獨家委托期內只可通過該代理公司出租其單位，就算最終成交並非經由該代理公司，業主仍須支付相應佣金。所以委托期滿前如想改變主意或更改委托條款，務必要先取消有關獨家委托方為上策。

（二）不見議將空置單位的鑰匙交留代理保管，雖然安排視察單位時較為方便，但同時有可能會引起更多不必要的法律或實際上問題，實在可大可小。

4、安排視察單位

最好每次安排視察單位時業主本人能親身到場，既可觀察和了解准租客，又可真實地知道單位的受歡迎或缺欠程度，從而修正最初設定的租金水平，否則就只能單憑代理口中的描述取得所須知訊而作錯誤決定。最理想的安排是每一時段只一組准租客視察單位，如不能避免下兩組准組客相遇的話，請不要同場解答他們的問題，因為他們的問題有機會互有抵觸，所以較妥當的做法是先讓兩組的地產代理各自帶客人分別到不同房間，或其中一組先行離開，防止一些無法想像的情況會一時間出現，難以控制。

5、商議

與上述情況一樣，切忌兩組客人同場議價，莫以為這樣會造就價高者得，反之有可能尷尬導致得不償失。過程中最少要知道；租客的職業、會以公司或私人名義簽約、一同入住的家庭成員數目。然後商議租賃條件；租金、⁴按金、⁵租約期、起租日期、交樓日期、中斷租約條款、家具電器設備、支付租金方式等。

6、臨時租約

協商達成一致後，地產代理安排簽署臨時租約，合約內除填上物業地址（或連同車位）、業主和租客的姓名和身分證號碼、通訊聯絡資料外，並須列出雙方同意的各項權責條款，例如誰負責那些維修部分。租約期一般為兩年，慣稱1年生1年死，雙方都必須完成第1年合約租期；而第2年雙方都有權按之前協定的通知期提出中斷租約，但並不代表任何一方可以要求提高或減低租金，合約期內雙方須遵守租約內條款及《業主與租客(綜合)條例》。倘若物業連同電器家具一並出租予租客享用，除了在合約內列明清單外，以防萬一起見，除了保管所有保養書和單據外，最好還是逐一將電器家具拍照再雙方確認存錄。簽訂租約時租客會向業主支付部分訂金，金額只要雙方同意便可。

7、樓房交收

為免爭拗，在簽正式租約前，雙方一同到出租物業依清單驗收家具電器、水、電、煤氣、是否正常，如無異議才簽署正式租約。

8、正式租約

正式租約為一式兩份，地產代理會根據臨時租約內容草擬，又會安排於租期開始日前簽署。如有需要，雙方也可選擇委托律師辦理正式租約，文件當然是會比較詳細，但此舉將需時較長和增加費用。簽署正式租約時，租客向業主支付兩個月按金（扣除臨時訂金）和一個月上期（預付租賃首個月的租金），收妥後業主需將單位鑰匙交付給租客。特別要提的是，通常很少租客需要即日簽約和同時入住，如有此倉猝情況下務必更加小心，須清楚租客背景，和做足以上提及所有步驟。

9、租約以外

完成正式租約後30天內須要向稅務局繳付⁶印花稅，和在1個月內向差餉物業估價署提供租賃資料，遞交⁷物業出租協議通知書(CR109)。

10、提交報稅表

業主須於每年⁸課稅年度填報物業出租通知書(I.R.6129)，敘明收入的詳情，依實際租金收入通知稅務局，並需保存租務紀錄至少7年（包括租約、租單副本、差餉收據、及租約相關檔）。業主須就應評稅淨值繳付物業稅（2016/17年度標准稅率15%）。

注：

¹中國香港政府以估算物業的按年租值乘以特定百分率征收房產稅“差餉”(現時稅率5%)。

² “地稅”又稱“地租”按估算物業的年租值乘以特定百分率征收(現時稅率3%)；只征收承租新界及界限街以北的土地；或政府批出土地後需再重批的土地契約，又或延期續租的土地契約。

³《地產代理條例》規定，無牌從事地產代理工作乃刑事罪行，而僱用無牌人士從事地產代理工作亦是刑事罪行。因此如有需要，應委托持牌地產代理協助放租(或售)單位。

⁴中國香港租務法例沒有指明按金多寡，慣常做法是於簽租約時收取相等兩個月的租金作按金，在租約期滿時如沒有任何需扣減的費用，業主須如額退回給租客。

⁵如租約期超過3年必須以契據形式訂立，租契須向土地注冊處注冊登記。

⁶印花稅由業主與租客平均分擔。

⁷如沒有根據按中國香港法例規定遞交表格CR109，業主或租客無權采取法律行動追收有關租賃協議下的租金。越期遞交將被罰款HK$310.-。

⁸課稅年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。

 

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