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從2017年多倫多公寓豪宅三甲認識鑽石地段Yorkville | 居外專欄

去年2月，“黃嵐地產榜”原創了【多倫多市中心的有錢人都住哪兒？——超高端豪宅公寓！】，文中列舉了2016年Condo豪宅成交價前三甲。今年黃嵐依然給大家帶來2017年度Condo豪宅榜。讓我們找找Condo豪宅的共性，一起來品鑒吧。

首先，今年豪宅前三甲的平均成交價格大幅高於去年三甲平均的5,078,333加元，高出60%之多，達到8,233,333加元。什麼60%？？一點沒錯，公寓豪宅市場的價格已經將近5年沒有大的漲幅了，一波升勢就在眼前。而且，DAISY黃嵐還要劃一個重點：今年三甲中的兩套是在去年4月房地產政策收緊之後的6月和11月分別成交的。What？豪宅市場一點不受政策影響？有錢任性說的就是這個吧！房型方面，一般這類公寓豪宅都是頂樓的Penthouse, 今年也不例外。說到這我要糾正一下國內很多客人的一個錯誤觀點。國內的客人很不喜歡最高層的公寓，殊不知在北美，頂層公寓是最奢華的豪宅像征。一般都是比較大的房型，升級的配置，最高的售價，一言以蔽之，身份的像征。

此外，還記得去年榜單中的前三甲中有兩套豪宅公寓出自著名的Yorkville街區嗎？今年的豪宅第一名和第二名同樣也出自Yorkville。Yorkville，Yorkville，Yorkville，重要的事要寫三遍。請記住這個區哦。為何Yorkville這樣一片市中心小的不能再小的區域豪宅頻出呢？我們來看看黃嵐地產榜制作的Condo豪宅三甲的實拍照，我待會再給大家說說Yorkville的前世今生…

2017多倫多成交價No.1公寓

88 Davenport Rd W
成交價：1,150萬加元
四臥室，超5,000平方英尺
位於緊靠多倫多Bloor商業街，鬧中取靜的著名富人區Yorkville

2017多倫多成交價No.2公寓

155 Cumberland St
成交價：700萬加元
三臥室，超4,000平方英尺
和排名第一的豪宅Condo一樣也位於緊靠多倫多Bloor商業街，鬧中取靜的著名富人區Yorkville

2017多倫多成交價No.3公寓

180 University Ave
成交價：620萬加元
三臥室，超4,200平方英尺
位於市中心金融街走廊核心地段，University Ave和Adelaide St.W夾角

前面提到以上的三甲豪宅有兩套出自Yorkville。為何Yorkville這樣一片市中心小的不能再小的區域豪宅頻出呢？Daisy黃嵐來給大家說說Yorkville的前世今生吧：

約克維爾（Yorkville）是加拿大安大略省多倫多市中心的一個富裕社區。南至布魯爾大街（Bloor），北至達文波特路（Davenport），東至央街（Yonge），西至大道路（Avenue)，是Annex街區的一部分。它的歷史始於1830年，最初是個村莊（Village, 這也是為什麼Yorkville的後綴ville的來源），1883年，Yorkville成為多倫多的一部分。Yorkville是個多元化的社區，包括了住宅區，辦公空間和高端購物場所。

Yorkville社區內加拿大最獨特的購物區之一是Bloor街上的Mink Mile路段（Yonge和Avenue大街之間）。 2006年，Mink Mile被評為全球第22個最昂貴的街道，租金為每平方英尺208美元。約克維爾在2008年每平方英尺租金為300美元，使其成為北美第三大最昂貴的零售區域。2008年，Mink Mile被“財富”雜志評為世界第七高貴購物街，當時租戶每平方英尺零售銷售收入就可達1,500至4,500美元。

沿Bloor街的“Mink Mile”購物區，街道兩旁分布著寫字樓，樓下有一層或兩層的零售商店。Bloor北部，Yorkville Ave和Cumberland St.之間，均為一些較小的建築物，包含藝術畫廊，零售和餐館。再往北是獨立式的獨立和半獨立式住宅，其歷史可以追溯到19世紀。

Yorkville擁有高檔的購物商場、餐廳和加拿大第一家五星級酒店。高檔精品店包括Burberry、Prada、Gucci、MAC Cosmetics、Hugo Boss、Chanel、Hermes、Louis Vuitton、Holt Renfrew、Tiffany＆Co.、Escada、Ermenegildo Zegna、Cartier、Harry Rosen、Calvin Klein、Vera Wang、Lacoste 、法拉利、瑪莎拉蒂、威廉姆斯 – 索諾瑪、Max Mara、萬寶龍、寶格麗、Birks、Coach、嬌蘭、施華洛世奇以及其他高檔設計師精品店。 Bloor的Holt Renfrew商店是奢侈品零售商的旗艦店，擁有四層樓和精品店。許多其他公司旗艦店也位於此處，如哈裡羅森，Town Shoes、Lacoste、Gucci、Coach和Chanel（其加拿大旗艦店成為全球最大的旗艦之一）。

Yorkville的豪華酒店包括洲際酒店，四季酒店、凱悅酒店、黑澤爾頓酒店、萬豪酒店等。

許多知名公司也坐落於此。著名的公司/組織包括CANADA POST、IBM CANADA、派拉蒙電影公司、二十世紀福克斯電影公司、聯合利華、以及多個國家的領事館。 MTV加拿大總部也位於Yorkville。

Yorkville是多倫多最昂貴的部分頂級公寓所在，大多數起價超過100萬美元，並且可以說是上不封頂，包括：亞瑟王子，文藝復興廣場，10貝萊爾，One St. Thomas，溫莎阿姆斯酒店公寓，黑澤爾頓酒店公寓。

加拿大最大的博物館，也是北美第五大博物館，皇家安大略博物館位於Yorkville西部，Bloor和Avenue路口。多倫多最大的公共圖書館多倫多參考圖書館位於Bloor北面的Yonge。

Yorkville的歷史

Yorkville由企業家Joseph Bloor（多倫多的主要街道之一Bloor St. 用他的名字命名）和來自多倫多玫瑰谷的William Botsford Jarvis創建於1830年，一開始的定位住宅型郊區。 Bloore在今天Bloor和Church路口東北部經營啤酒廠。兩人在Yorkville購買土地，在新的街道上將它們分成較小的地塊後建房出售。

1853年，Yorkville正式成為多倫多的一部分，但其特色並沒有改變，其維多利亞風格的房屋，安靜的住宅街道和風景如畫的花園保存至今。在20世紀60年代，Yorkville蓬勃發展成為多倫多的波西米亞文化中心。約克維爾也被稱為加拿大嬉皮運動的首都。

Bloor – Danforth地鐵建成後，由於多倫多官方計劃允許更高的建築密度，附近的土地價值增加。Bloor街，辦公樓，The Bay和Holt Renfrew百貨公司取代了當地的零售業。隨著房地產價值的上漲，Bloor街北部Yorkville的住宅改建成高端零售店，包括許多藝術畫廊，時裝精品店和古董店，以及酒吧，咖啡館和餐館。 20世紀70年代，許多小型建築被拆除，辦公室和酒店建成，高價的公寓開發將在隨後的幾十年中也逐漸成為該地區的標志一直到今天。形成了類似上海新天地和南京西路那樣的頂尖鑽石地段。

看了居外專欄作家Daisy黃嵐的上述介紹，是不是你的腦海裡深深記住了一名字：Yorkville，Yorkville，Yorkville，你是不是終於明白去年底的樓盤33號Yorkville雖然賣的單價高達1,500刀每尺，竟然還會收到5,000張訂單，10:1的分配比例，堪稱2017年度最最難搶到的樓盤。

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律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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獨立屋，Condo，聯排別墅怎樣選？| 美國

在美買房，維修房屋如何抵稅？

貸款手續費有多少，具體有哪些收費項目？

美國住宅出租前，要買哪種保險？

從投資房產的角度：是買獨立屋(single family house),康斗(condo) 或聯排(townhome)好呢？

外國人每年如何報稅、交稅？稅收有哪些類型？

已借三十年的房貸款，想要提前還點，需要注意什麼事項？

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

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問：在美買房，維修房屋如何抵稅？

房屋每年的折舊也可以用來抵稅。

比如，花30萬美元買一棟房子，其中土地價值5萬，房屋25萬。雖然房子的實際使用壽命可能很長，但稅法上規定房屋的折舊年限為27.5年。

每年報稅時，折舊可以抵扣25/27.5萬元的應納稅收入。按15%的稅率計算，每年大約能少納稅1364美元。

被折舊抵扣的稅額會在日後出售房屋時回征。

比如上例，當初30萬美元的房產在30年後賣出100萬美元。此時房屋的價值已經在27.5年中折舊完畢，稅法上的成本只剩土地的價值5萬美元。

所以，應納稅收入為增值的70萬美元+房屋被折舊的25萬美元 = 95萬美元（不考慮後文自住房屋的稅收優惠）。

無論你當初報稅時是否記得抵扣折舊，在你賣房時稅務局都會按折舊後的較低成本計算盈利，這種一刀切的行為真是令人無奈。

所以為了避免不必要的支出，請記得在報稅時填上摺舊抵扣。

問：貸款手續費有多少，具體有哪些收費項目？

與貸款有關的開銷包括以下費用：

手續費(Loan Origination Fee): 一般是貸款額的1%

點數(Discount Point)：一個點是貸款額的1%，一個點可降低利率0.25%

房屋估價費(Appraisal Fee): $250-$500，房價約高，收費越貴。

信用報告費(Credit Report): $20-60$

處理費(Processing Fee)：$200-$500

納稅服務費(Tax Service Fee): $50-$100

洪水證明費(Flood Certificate): $10-$20

審批費(Underwriting Fee): $200-$500

文件準備費(Document Preparation) $200-$500

以上的費用在每個公司可能稍有不同，你可以找一家收費少的。

每家公司都會讓你挑選無點數貸款。加點數的好處是最終還款額會降低，缺點是過戶時要多交錢。

因為有點數無點數貸款在七年時還款額相等，如果你能保持貸款七年以上，可以加點數。否則不要加點，特別是在過戶費很緊的情況下。

問：出租前，要買哪種保險？

出租屋保險

很多人在美國投資房地產，買了房子自己不住而是租給房客。對於這種出租房子也有專門的保險，叫做出租屋保險。

一般來說保險公司的出租屋保險不承保短期出租的房屋，一兩週這種都是沒有的，最短期限為一年。

出租屋保險的保障範圍

出租屋保險和自住屋保險的區別在於，出租屋保險是房主擁有房屋但租給他人以收取租金。

所以出租屋保險的保障範圍主要包括：

第一房屋重建費用

萬一碰到一些自然災害的時候，保險公司應承擔房屋重建的費用。包括房子的花草樹木，游泳池、圍牆以及後院建的Guest House 客房等其他建築。

第二房租租金損失

如果碰到災難，比如房屋起火等，房客因此不再租房子，房主所損失的租金Loss Of Rent房租損失這部分也由保險公司理賠，但不包含房客的財物損失。

第三和房屋相關的責任險費用

責任險非常重要，當房主沒有住在裡面時，房屋內出現一些問題，除房客以外的人受傷等，責任險可以做出相應理賠。

並且責任險還包含和出租屋相關的律師費用、DefenseCost辯護費用，但不包含房客的責任險費用，也就是說如果是房客在出租屋內摔傷，責任險不理賠。

那麼，如何購買出租屋保險？

第一步選擇有經驗的保險經紀，計算出租屋的重建價值

出租屋的重建價錢和購買出租屋的價錢不一定相同。

第二步選擇合適的保障內容

比如PersonalInjury個人歧視，如果因為歧視選擇房客，比如不想租給懷孕的孕婦、黑人等而被房客起訴。

合適的保險條款可以保障房東利益，保險公司也會對此做出理賠。

第三步選擇合適的責任險保額

在出租屋保險中儘量將自己的liability 責任險的部分提高。一般情況下，出租屋保險包含十萬美元的責任險保額。

但是有些公司可以把責任險部分提高到100萬，也就是說萬一房主與房客之間出現糾紛，被房客控告，保險公司可以最高支付100萬為房主理賠申述。

第四步選擇合適的租金損失保額

因為某些災難房客搬走了，房主因此所損失的租金，保險公司可以理賠的額度。

第五步選擇合適的自負額Deductible

如果是理賠1萬元，房主自己的自負額為1000元，那麼就有房主支付1000元，保險公司賠付9000元。

自負額越高保費越低；自負額越低保費越高，這個可以自己衡量一下。

房子的保險記錄很重要，如果房子的保險記錄不好，保險公司可以拒絕承保。

保險公司不是按照賠付的金額來決定，而是看保險記錄好不好。

買保險的時候最好要保存相關的簽字文件及溝通信件，這樣可以避免很多不必要的糾紛和誤會。

問：從投資房產的角度：是買獨立房(single family home),樓房(condo) 或聯排(townhome)好呢？

比較而言，獨立房總投資額要高些，多數在17-35萬美元之間，但是物有所值，因為面積大，有車庫，佔地，升值潛力強，適合長租的社區管理費很低，一般一年在$300-600之間，比較容易出租。

但是因為房子大，有草坪，可能還有游泳池，維護和修理費用要高一些。

樓房和連棟房投資少，多數在7-20萬美元之間，修理費用相對少，價格便宜的一般房齡老，社區管理費高昂而且不固定，每個月在$250-400之間。

從我們現在管理的房屋看，投資獨立房佔絕大多數。

問：外國人每年如何報稅、交稅？稅收有哪些類型？

從稅法上講，外國人是指區別於美國公民、美國居民（綠卡持有者）和美國稅法居民（在美國居住183天以上的外國人）的個人。

投資房地產涉及的稅務主要包括：

房地產稅，出租、出售房地產時產生的所得稅，房地產買賣時的過戶稅。

①房地產稅（Property Taxes）

是地方政府（郡、市、鎮）向房地產的所有者徵收的稅收。無論是美國公民、居民或外國居民，每年都要向當地政府繳納房地產稅。

②房地產出租收入所得稅（Income Tax on Rental Income）

一旦房產開始出租並產生租金收入，投資者須每年向國稅局申報1040 NR稅表來報告當年的租金毛收入及各項費用支出，如扣除費用後有淨利潤，屋主須向國稅局納稅。外國投資者的報稅期限為下一年的1月1日至6月15日。

大部分外國投資者在房屋出租的開頭幾年無需交納任何收入稅，因為國稅局規定出租房建築（不包括土地）成本的27.5分之一可算為每年的折舊並作為出租減項之一。

同時，每位外國報稅人還享有$3,950的個人免稅額。

③出售房地產時產生的所得稅（Income Tax on Capital Gain）

外國人出售其在美國擁有的房地產，要按利潤繳納所得稅。利潤的計算方式為房地產賣價扣除當初買價，裝修費，大項維修費，和買賣時所產生的其他費用。

如果擁有房地產不到一年，適用10-35%的累進稅率；

如果超過一年，適用15%的長期資本利得稅率。

為了防止外國賣家逃稅，法律規定買家在向外國賣家購買房地產時，必須從成交價中預扣10%並在20天之內向國稅局申報8828表格。買家將8828-A表格交給外國賣家作為扣稅的證明。

如果買家沒有從購房款中預先扣繳這筆稅款, 那麼國稅局可以要求買家支付外國賣家的欠稅，再支付最高可達一萬美元的罰款。

如果買家買的是自住屋，且房價少於30萬元，則買家可以免除扣繳的義務。

在房屋成交的次年年初, 外國賣家要向國稅局申報1040NR 表格, 並在附表D上申報上一年房產交易的利潤，並將所收到的8828-A表格附上作為預繳稅款的證明。

如果之前預扣的稅款多過應繳稅款，外國賣家可以獲得退稅，反之補繳剩餘的稅款。

除了聯邦所得稅，在絕大多數州，外國投資人還要就其利潤繳納州所得稅，但是佛州沒有州所得稅。

④其他稅種

美國多數的州，都對房地產交易徵收過戶稅，在佛羅里達，這種稅叫Doc. Stamps OnDeed，是一種合同印花稅，買方要按房屋購買價格的0.7%繳納。

如果是貸款購房，買方還要額外按貸款額繳納0.35%的印花稅(Doc. Stamps On Note)。

如果是短租的度假屋，投資人還要每月按租金收入的13%繳納營業稅(Sales Tax)和旅遊稅(TouristDevelopment Tax)。

⑤外國人報稅號（ITIN）

外國投資者購入房地產後，應立即向國稅局申請外國人報稅號（ITIN），因為每年的個人收入稅申報及房屋出售時都會用到ITIN。

如果外國投資者不提供ITIN，國稅局規定：無論是物業出租公司還是房客，都必須履行扣繳義務，代扣30%的毛租金並及時上交給國稅局。

問：已借三十年的房貸款，想要提前還點，需要注意什麼事項？

兩個方法更早的付清房貸與節省利息支出

一個方法是提前償還或者一次付清貸款本金。

另外一個方法就是重新貸款為更短的貸款期和更低的利率。

從提早付本金來說，如果可以提早把貸款付清，可以節省利息開支，剩餘的錢可以作其他用途。

如果想提前償還本金最好在頭五年付

如果購房者來說，分攤還款時提前償還本金，每月月費是不變，但可以有助於縮短供款期。由於大多數的貸款剛開始是主要付利息部分，越早付本金，往後的利息就越少。

提早償還本金並不適合所有人

購房者需要考慮自己的房貸息率。

如果你的房貸利率比較低，那你應該考慮先付清你的信用卡卡債或者其它息率比較高的債務。

另外，購房者也可以把錢用作其他的投資，比如加大退休計畫，或者其他投資產品。房產的用途也在需要的考慮因素之內。

相關資訊：大洛杉磯地區房租高漲刺激華人買房欲

（據華人生活網）

五月大量新房源上市大多倫多房價上漲空間依然巨大 | 加拿大

根據大多倫多地產協會六月初的最新統計報告，整個大多地區五月在MLS系統上共達成了10,196宗房地產交易。相比去年五月的12,790宗交易，下降了20.3%。在所有房屋類型中，獨立屋的交易量下降了26.3%。Condo公寓的銷售量下降了6.4%。

在去年的五月，大多倫多房地產交易系統上的可售房源是15年來的最低水平。而截止今年五月底，系統上的可售房源較去年同期增長了42.9%，但仍然低於這一年來的平均水平與峰值。像獨立屋、半獨立屋，以及Townhouse這樣的“低風險物業”，它們可售房源的上漲幅度則尤為顯著。而在Condo公寓方面，可售房源的數量較去年五月不增反降。

“今年五月，更多的可售房源會讓購房者從中獲利，無論是較之去年五月，還是較之今年的前四個月，都是如此。”然而，地產局也表示，“雖然五月份上市房源激增，但房源總量依然很低。就五月份的銷售情況來看，系統上現有的房源數量只能維持不到兩個月。這就是為什麼我們會認為多倫多的房價依然有著很大的上漲空間，雖然目前的漲幅低於今年的早些時候。”

相較去年五月，今年五月的房價依然漲幅強勁。五月份的“復核基金指數”較去年同期增長了29%。整個大多地區各類房屋的平均售價為$863,910，較去年同期增長了14.9%。其中，Condo公寓的價格漲幅要高於獨立屋、半獨立屋之類的“低風險物業”。這也反映了在“低風險物業”方面，可售房源的增加對市場所造成的影響。

從地區角度上看，多倫多地區五月成交數額居大多地區之首，為3926套，均價$899,728，新上線房源為8,451套。

其次是皮爾區，成交2,108套，均價$767,848，新上線房源5504套。其中密西沙加成交1071套， Brampton成交918套。兩區所售房源之和占到整個皮爾區的90%以上。

Halton 區五月共成交1020宗，均價$ 949,556。其中，Oakville地區成交348宗，成交均價為$ 1,207,210。

多倫多地產協會首席市場分析師Jason Mercer表示：“目前，安省購房新政的實際效果還有待觀察。在過去，房地產政策方面的變動時常會在短期之內讓買賣雙方都反應過度，但很快市場又會歸於平衡。而在上市房源方面，可售房源的增長則表示許多房主最終選擇對目前的市場做出積極回應。在過去一年，我們都切身感受到了房價的上漲。如今房主們終於在長時間的遲疑之後決定賣房，以便從這一市場中分一杯羹。”

接下來讓我們看看五月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區五月獨立屋交易4,757宗，獨立屋均價$1,141,041。其中，多倫多地區成交1,146套，均價$1,503,868。

皮爾區成交991套，均價$1,008,763。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計496宗交易，但均價最低，僅$871,052。交易數量排第二的是密西沙加，398宗，但均價最高，達到$1,136,083。Caledon地區售出97套獨立屋，均價$1,190,527。

Halton區五月共成交606套獨立屋。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出202套，均價$1,561,514。其次是Burlington，售出176套，均價$1,083,144。Milton位列第三，售出120套，均價$932,899。最後為Halton Hills，售出108套，均價$825,058。

半獨立屋

五月大多地區共售出930套半獨立屋。多倫多市區售出最多，共348套，均價$1,062,318，位居第一。

皮爾區位居第二，共317套，均價$687,618。其中，Brampton售出186套，均價$648,517。密西沙加售出122套，均價$746,035。Caledon僅售出9套，均價$703,833。

Halton區僅售出68套，均價$714,271。其中Milton售出33套，均價$706,239；Oakville售出10套，均價$845,690；Burlington和Halton Hills僅分別售出20套和5套，均價分別為$697,640和$570,960。

Condo 鎮屋

五月Condo鎮屋共售出711套，均價$575,925。多倫多市售出最多，達248套，均價$626,607。

皮爾區銷售量屈居第二，共236套，均價$560,214。其中密西沙加售出180套，均價$581,966。Brampton成交56套，均價$490,299。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共84套，均價$511,714。其中Burlington數量最多，為38套，均價$526,037。Oakville售出26套，均價$539,565。Halton Hills成交12套，均價$433,192。Milton成交數量最少，僅8套，均價$470,950。

Condo 公寓

Condo公寓也是大多地區五月最熱點的房源類型，共售出2,854套，均價$481,194。其中超過三分之二集中在多倫多，共2,038套，均價$564,808。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為403套，均價$404,962。其中密西沙加位居全區第一，售出332套，均價$414,745。Brampton銷售數量位居第二，共71套，均價$359,217。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區五月售出Condo公寓100套。Oakville位居第一，共52套，且均價全區最高，為$583,585。Burlington售出31套，位居第二，均價為$457,977。Milton售出16套，均價$480,875。Halton Hills僅售出1套，價格為$421,000，因此均價為全區最低。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

五月，Attached/Row/Townhouse 共售出802套，均價$727,729。

多倫多市共售出119套，均價$980,051。皮爾區售出148套，均價$646,850；Halton區售出155套，均價$713,330。

皮爾區中，Brampton售出最多，為106套，均價$620,646，為全區最低；密西沙加售出30套，均價全區最高，為$733,126；Caledon售出12套，均價$662,625。

Halton區中，Oakville售出53套，數量居於第二，但均價遠高於其他地區，達$875,970。Milton銷售數量最多，為68套，均價$624,781。Burlington售出24套，均價居於第二，為$653,275。Halton Hills售出10套，為全區最少，且均價最低，為$597,600。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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開始炒condo？4月上狂升35.7%引領多倫多樓市 | 加拿大

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大多倫多地區獨立屋的房源吃緊，並且價格居高不下，很多人開始不敢貿然進駐。但是，condo公寓樓的銷售異軍突起，成為大多倫多地區很多人買房置業和炒房投機的首選。

多倫多剛剛才發布了政府控制房地產市場的各項舉措報告，但是到底有沒有用還有待觀察。4月上半月，從根據多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)月中數據來看，仍然氣勢如虹，尤其是condo公寓樓的銷售讓人驚嘆。

在三月底的時候，condo的增幅已經讓人刮目相看，當時的年漲幅已經高至33.1%。如此同時，獨立屋及半獨立屋分別的漲幅是33.4%及34.4%，當時比condo還要更高壹點。

這個月局勢已經變向了。4月上半月Condo的價格繼續增長，年漲幅已經遠遠超過其他任何物業類型。現在的確可以說，condo在引領整個房地產市場了。

根據Toronto Real Estate Board最新的數據來看，以4月份首14天成交計算﹐獨立屋及半獨立屋均價的漲幅已經放緩，同告回落至30%以下的水平﹐但共管公寓及鎮屋的漲幅依然毫無疲態。

根據Altus集團研究咨詢服務Patricia Arsenault執行副總裁的說法，非常有限的獨立屋房屋庫存是推動價格上漲的關鍵因素，也限制了消費者的選擇。

她說：“如果我在十年前要購買壹個單戶住宅，那麽我可以從500個不同的地方慢慢挑，大概選擇面有接近18,000個單位。” “今天，卻不到100個項目可供選擇，總共只有約1000個單位。而且我必須很快采取行動才能得到其中的壹個”。

所以越來越多的人開始選擇condo。

目前大多倫多的condo均價由3月底518,879元升至551,225元，過去1年來升幅高至35.7%。

4月1日至14日期間，整個大多倫多地區condo交易與去年同期相比增加14.8%，比其他任何低層物業的交易量都高，壹共有1,468套。

截至4月14日為止，416地區公寓均價半月上漲價格3.7萬，目前價格已經達到587,949元，年增幅達到了36%。

905地區的價格也不可小看，均價比3月底增加超過1.3萬元，現在已經達到454,175元，年漲幅也有30.9%。

獨立屋價格變動不大，漲了11,419元，漲幅低於1%，年增長目前已放緩至28.3%，由上月的1,214,422元上漲至1,225,841元。。

半獨立屋半個月來均價增加9,903元，目前已經達到868,105元，年升幅回落至27.7%。

但是，盡管公寓樓相對獨立屋而言價格通常便宜不少，但是不同的地區價格差距還是相當大。炒房，還是自住?開車，還是乘坐公共交通?上班，還是不需要出門工作?這些都將決定了妳把房子選在哪裏。

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（據加拿大家園）

從新房供應和庫存角度看多倫多房產 | 加拿大

大多倫多地區的房子最近為什麼老是在搶Offer？不是說冬天是每年的淡季嗎？為什麼今年的這個“淡季”一點都不“淡”？今天我們從供應和庫存的數據來解讀一下這個問題。

作為加拿大全國的“經濟引擎”，多倫多每年都吸引了大量的新移民和外省人口流入，隨著小特魯多上台後加大移民數字，之後每年湧入多倫多的人口仍將呈持續上升態勢。然而！每年GTA只新建4.8萬套住房，其中低層住宅約1.8萬套，根本無法滿足新增人口的需求。二手房方面，GTA 2016年成交量11.3萬套，但是屬於存量市場，即，你賣給我，我賣給你，並沒有增加房屋供給。如果每年淨流入GTA的家庭人數，包括新移民，非居民，其他省份遷入，達到婚齡需要購房的總家庭數超過4.8萬戶，再加上現有居民的投資需求，GTA的房子不夠賣，就會成為常態。低層住宅將成為奢侈品，而不是必備品，也是自然的。

今天大家跟著Daisy黃嵐聚焦一下新房的庫存。下圖顯示出的新房庫存降低印證了大多倫多房子不夠賣。（數據源：大多倫多建築和土地開發協會）無論是低層別墅還是高層公寓，新房庫存的數據都在減少。

我們再以高層新房住宅為例把庫存掰開揉碎了看看不同庫存狀態的構成。首先我們把庫存依照開發建設過程分為三個狀態：

在售新房庫存
在建庫存（正在建設中的庫存）
已批待建庫存（已經設計批准、等待建設開始的庫存）

從上圖可以看出，新房高層住宅總庫存中真正完工在售的現房僅占10%不到，不僅如此，在建庫存和已批待建庫存近年來均呈下降趨勢並處於歷史低位。一般來說從開發建設到現房完工一般需要3年以上，所以即便現在開發商增加供應，也有3到4年的滯後期，所以多倫多Condo供應看緊的趨勢在未來還將延續。這對我們今年的投資決策應該有所指示。

另一方面，近年來加幣的下跌，導致進口材料較多的公寓開發建設成本的上升，也使開發商的成本驅動型提價蠢蠢欲動。市場拉，成本推，漲價順理成章。作為投資者來說抓住時間窗口至關重要。

聲明：居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權，可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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一帶一路機遇：泰國樓市追落後 | 海外

作為其中一個最受中國香港人歡迎的國家，泰國的確有其獨特的魅力——既有繁華且現代化的城市，也有極具觀光價值的大自然景觀及文化古跡，無論是熱愛美食和購物的人，抑或是喜歡陽光與海灘的人，甚至是熱愛歷史文物的人，都能在這個國家找到樂趣，難怪旅游業一直為泰國經濟帶來穩定的利益和貢獻。

雖然泰國旅游業貢獻在東南亞可謂數一數二，但其樓價漲幅卻在幾個主要亞洲城市中排第尾。在過去10年，泰國樓價漲幅只有24%，相較於馬來西亞的54%、菲律賓的75%、新加坡的78%以及中國香港的160%，泰國樓價的確存在極大的“追落後”空間。

10萬首付即做業主

正正因為泰國樓價落後，所以中國香港人投資泰國物業的入場費亦相對較低。不少一手新樓的樓價均不超過100萬港元，部分樓盤會為海外買家提供特低首付優惠，即只需10萬元首付便可在泰國成為業主；即使是以部分買家於新加坡大華銀行敘造離岸房貸的最高比例70%計算，入場費亦只需約30萬元，比中國香港低得多（而買到的單位當然大得多了！）

在中國香港買房，除了本身高昂的房價外，投資者還要付最少1.5%的從價印花稅，非首次置業者另需付15%雙倍印花稅（DSD），非本地永久居民買房及於36個月內售出物業者，更分別需付15%買家印花稅（BSD）及最高20%的額外印花稅（SSD）。泰國買房的稅項就簡單得多，沒有房屋稅，也沒有地價稅，買房時只需付2%過戶費，賣房時則只需付3.3%特種商業稅（持貨超過5年者可減免）及0.5%印花稅。

除此之外，泰國近年放寬外國人居留限制，50歲以上人士如銀行⬀款超過300萬泰銖（約65.36萬港元），或每月收入超過10萬泰銖（約2.18萬港元），以往每次申請只能停留泰國1年，現時則每次申請可逗留5年。

力拓基建高鐵如箭在弦

同時，泰國近年積極投資基建，首先在中國“一帶一路”的計劃下，各國已聯手興建一條由昆明出發、途經新加坡至泰國的鐵路，預計將於2021年完工。另外，亦有消息指東南亞多國將於2021年開始，興建一條連接東南亞各國的高鐵。泰國已積極為曼谷–清邁高速鐵路項目尋找資金，而曼谷鐵路BTS及MRT亦將擴展覆蓋範圍，預計最快於2030年完工。在往來鄰近國家更方便下，自然能吸引更多各國旅客、人才甚至投資者到泰國，加速經濟及樓市發展。

有泰國地產代理公司就提醒投資者，在泰國買房放租需注意以下幾點。首先，不要以為單位愈大愈好，事實上，在泰國最容易獲承租的單位，是300至500平方呎、一到兩房的中小型單位，因為這些單位較能吸引外籍人士青睞。第二，在泰國放租的單位，必須配備全屋基本家私及電器。第三，若怕語言不通，外籍投資者可以委托代理放租，代理通常會收取一個月租金作為佣金。

Condo、軌道宅吃香在泰國亦要注意物業地點，當地代理就提醒，不要選擇寺廟附近的物業，因為泰國人一般會在寺廟⬀放大體及進行火化，加上和尚念經的聲音頗大，勢會影響居住質素，故當地人普遍不喜歡住在寺廟附近。另外，由於曼谷交通長期擠塞，鄰近地鐵站或BTS沿線（又稱“軌道宅”）將為物業大大加分。而代理就建議外國人購買“Condo”，即分層住宅（Condominium），不要選擇公寓（Apartment），因前者附近各種公共設施，後者檔次明顯較低，亦不夠前者受歡迎。

惟泰國樓市有兩點隱憂，一是現時泰國新樓供應頗多，放租不算容易；二是泰國政局不穩，對經濟有直接影響。幸好，在前任泰至普密蓬駕崩至新任泰王佛齊拉隆功登基後，當地經濟尚算穩定，也算清除了一大不利因素。

有人問，泰國這麼大，要買房的話該選那裡呢？我們綜合了幾個泰國主要城市的特點，有興趣投資泰國樓市的你，不妨參考一下！

泰國三大發展商之一Sansiri指，由於曼谷地皮供應貧乏，加上地價屢創新高，預測曼谷核心地段樓價在未來3年將上漲15%；而市場人士亦預計，泰國分層住宅的租金回報可達6%至8%。如認為泰國樓價“泰”落後的話，不妨多加留意當地樓市的投資機遇！

中國香港、中國台灣及一帶一路房地產專家許志光專欄全集

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