Author: Adam Chen

【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例 （上）】
【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例 （中）】

說起來，陳女士的找房之路真是坎坷。據說在我之前，已經下過3個OFFER，而且每次都是驗過房了，然後就是再談價沒有談成或是銀行貸款沒有下來。所以為了這次買房，她的錢已經陸續到了加拿大銀行帳上，並拿到了某個銀行的貸款預批信。本以為，錢方面已經做了充分的准備了，但是沒想到最後還是因為差了10萬元，沒有辦法買成房子。

錢，難道真是投資中無解的難題麼？

從我自己的經歷和幫很多客人買賣房產的經驗看，錢是投資中最重要的元素之一，但不一定是決定成功的唯一要素。就拿陳女士這次失敗的例子看，其實在這一過程中，我們又好幾個機會可以解決本來錢不夠的問題。

尋找合適的銀行貸款

我之前提過，商業貸款和自住房的貸款很不一樣，難度相對大很多。一般銀行要考察物業本身的收入情況，純收租房看租金收入，物業加生意的房子，像酒吧、旅店、雜貨店、加油站等，就要看生意本身的收入情況，要看財務報表，報稅情況等。各家銀行對商業房的考察標准也是不一樣的，很多帶物業的小生意，像雜貨店，小型旅店等都不好貸款。另外銀行還要考察貸款人本身的情況，是不是有經營同類生意的經驗，是不是還有別的收入等。像我今年賣的一個五間房的小型B&B客棧，雖然是四星級，一年收入10萬元以上，本來銀行同意貸款50萬元，結果一查貸款人，沒有經驗，本身收入很低，結果最後一分錢也沒有貸下來。

好在我和各家銀行商業貸款經紀也都熟悉，當時為陳女士主要找了兩家銀行。因為所要買的樓收租情況不錯，全部出租一年有9萬多。所以有一家銀行早早就明確告訴我們，可以貸款63萬元。但陳女士只有一半的首付款，我們還差了15萬元。我又找了其他一些銀行，有的明確告訴我因為有一個商鋪，不是他們貸款的目標，還有的給的更低。後來又找到了一家銀行，看完資料後告訴我，有兩個空出的STUDIO，如果全部出租出去，就有可能貸到我們所需要的資金，哪怕只出租一套，也能多出7-8萬元貸款來。但當時一心想做短租的陳女士執意不同意出租，盡管有好多人等著想搬進去。她本來認為，如果只差15萬元，她可以想辦法湊一湊。但事實是，後來國內的資金越來越難出來，15萬元看著不多，但真沒辦法出來了。

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賣家貸款猶如雪中送炭

在加拿大買賣生意中，賣家貸款是實際操作中一種常見作法。我個人幾次生意買賣都有賣家貸款，說實話，對於賣家肯給貸款，我是非常心存感激的，因為如果沒有賣家的幫助，我們是沒有辦法買下生意，進而經營起來的。賣家貸款一般至少說明賣家對自己的生意是有信心的，知道你肯定能有錢還給他。另外對於賣家來說也延遲了應該交的收入稅，應該是雙贏的。但是並不是每個賣家都願意這樣，特別是現在的賣方市場，賣家不用貸款也能順利賣出去，何必多此一舉？

在陳女士這個案子中，賣家本身並不是生意人出身，一開始並不理解，不能接受賣家貸款這個建議。因為在他們看來，如果有銀行貸款了，他們的貸款就不得不排在第二位，如果真有什麼事發生，他們是沒有機會拿回錢的。但實際上如果找到公證師做好法律文件上，雖然是二級貸款，他的風險也是可以控制的。所以我一有機會，就和賣家經紀灌輸賣家貸款這個概念，告訴他這是一個常見的商業操作，是可以保證他們的貸款。賣家經紀也慢慢接受我的說法，開始松了口。但是驗房還價的那出鬧劇讓賣家很生氣，這個差額給貸款的建議被賣家拒絕。其實就在我們提出第三次再給OFFER時，我已經說服賣家給5萬元貸款了，但還是差了10萬元。在最後一刻，陳女士表示錢在國內很難出來，還是決定放棄了。

要求萬無一失，對地產投資缺乏理性認識

這個跟了3個月的案子最終沒有成交，我想陳女士也許並不認為可惜，因為她已經歷了幾次驗房沒有買的過程，在她看來這是一個學習的過程，無非就是交點驗房費當個學費罷了。但我真得覺得很可惜，這真是一個不錯的投資房產。就在我們決定不買的當天，兩套空著的STUDIO就以1350元/月/套出租出去，比要價高了100元。如果陳女士早一點同意出租，那差的15萬元銀行肯定能貸給我們了。問題是，如果不改變一些投資觀念，我覺得不光是驗房費，陳女士還會浪費更多時間和精力，而最終的結果，仍然還是一無所獲。

陳女士反復和我強調要保證她的投資萬無一失，有一點點風險她都不會下手的。我當然能理解她的心情，在一個誰也不認識的異國他鄉投資，那份不安是肯定的，畢竟誰的錢都不是大風吹來的。特別看到了最近微信裡那篇稍有些矯情的《在上海，那些掙扎在溫飽錢上的千萬富翁們！》，我對國內的投資客人也更能理解。

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但是這世上哪裡有萬無一失的高回報投資呢？

在加拿大，房產投資在所有投資中不是回報最大的，但一直是公認可長期持有的可靠投資。剛來蒙城的陳女士一開始還期望20%的回報率，我就明確告訴她這是不可能的，除非物業帶生意，而且她親自參與經營。在蒙城一個光靠租金收入的投資房很少有超過10%的收益率。這裡也沒有像國內的房產幾十倍快速增值的泡沫，要有真這樣，政府肯定早早下手了，像多倫多和溫哥華那樣出台外國買家稅和空屋稅等各種政策了。但另一方面，這裡面的房產收入又是穩定的，雖然不高，但沒有大起大落，長期持有，一定是保值增值的。如果能理性地評估地產投資的收益，有一點點承擔風險的勇氣，我想這個投資房一定會給陳女士在蒙城的打下一個不錯的基礎。

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承接上文：【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例 （上）】

昨天還是30度的溫度，一晚的暴雨，今天一早起來就有14度了，這讓我想起了三個月前和陳女士看房的日子，也多是風大、溫度低的春天。我們參觀了很多市面上正在出售的PLEX （有多套房的小樓），後來她漸漸明確的她想要的房子：

1. 可以合法做短租的；
2. 狀態最好要好一點的，不用再花太多錢裝修；
3. 價格在她的預算之內。

蒙特利爾的短租市場和許多北美城市一樣，經過了飛快發展到政府規範的過程。早兩年許多投資客在市中心買房做短租，確實獲利驚人。像有的市中心高樓都是短租房，輕輕松松的一天就是100元以上的租金。但是帶來的後果也是明顯的，大量的收入逃稅，沒有長期發展的社區群，只有投資人受益，政府、社區、需要長期住房的本地市民都沒有好處。於是政府也在想辦法管理，最先開始的就是市中心高檔公寓樓，不僅限政府劃片，說明某一片地區不充許做短租，另外各個公寓樓也迫於壓力紛紛出台物業管理規定，不許短期出租。

接著是在旅游區，像蒙特利爾東面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL區，就明確規定，只有ST-DENIST, ST-LAURENT 兩條街的某一段是可以做短租的，其他地區都不允許做。如果上它們的市政府網站，你可以輸入地址就查出這個地點是不是允許做短租的。最近又出了新的政策，要求所有做出短租的房子都要登記注冊，便於監管。從這樣的發展趨勢上看，短租行業的暴利也會受到壓制。

在當時的情況下，陳女士是看到了短租的利潤，希望買的投資房可以合法的在短租行業中獲利。這個想法當然是可行的。我陪著陳女士也幾次跑到市政廳咨詢，詢問我們想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得於政府工作人員明確的態度：只要在允許的範圍內就可以做短租，需要向政府及有關協會申請相關執照，按照規定交稅就可以。

另外，對於房子的要求陳女士也有了一些變化，不再只在乎低價格，而且從性價比的角度考慮的更多一點。最初她看的房子就是價格便宜，狀態都不好，要大修，她認為裝璜一下就升值，還是值得的。但是就像我告訴她的一樣，裝修不僅費時費力，而且最重要的是要有一筆現金在手上周轉。不像買狀態好的房，價格也許要高一點，但是可以從銀行貸款啊，省心省力，可能沒有裝修的增值，但是只要出租收益高，就已經達到了投資目的。畢竟，翻新出售增值又是投資房的另一個方向了，也不是說兩者只能選一個，但是根據陳女士不會長期在加拿大的現狀，找個狀態好，後續麻煩少的房子，應該從長遠看是更合適的。

最後當然是價格，太高買不起，太低收益也低。最後我們根據陳女士自己的財政情況，定位在150萬元上下。

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明確目標顯然事情就好辦一些，我們定下在短租客人多的旅游區LE PLATEAU-MONT-ROYAL內找，基本上看遍了這個區所有的可能的房源，別說，還真讓我們找到了一個和理想非常接近的房源。但最後，還有沒有買成。這其中有天意，但我現在回頭看看，還是有很多人為因素造成的。

其中驗房後大幅還價，咄咄逼人，惹惱賣家是重要一環。

我們找到的這個房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段，一共是4個STUDIO，加上一個商業店鋪。當時參觀這個房子時，賣家經紀就明確說明已經有一個OFFER了，但我們可以參觀，也可以下OFFER。之前我們看過這附近所有在賣房源，都不是很理想。這是我們最後約看的一個，而且沒幾天陳女士就要回國了。本來沒有抱多大希望，但參觀後顯然讓陳女士一下就如獲至寶。這房子雖然是1960年的房子，但是房主在2007年在內部做了完全的重新改建，做出來很有現代感敞開式單室公寓，非常適合單身人士或年輕夫妻居住。如果做短租，只要稍稍做一下軟裝，就很吸引人眼球。所以盡管已經有了第一個OFFER，陳女士還是一等再等一個月時間，在第一個OFFER結束後就馬上下了OFFER。也是我們的誠意，讓賣家擔著租金的損失，同意讓其中兩套房空著，等我們這個OFFER進行。

價格在一來一回就談定了，接下來就驗房。沒想到，驗房後陳女士決定好好還價。之前我已經和陳女士說明，這裡的行規是，如果有重大意外問題發生，如賣家沒有提前說明、我們之前參觀沒有發現，結果出現會嚴重影響房子價值的問題，才可以大幅度還價了。這個房子因為年代老，地基有問題，賣家已經做了維修工作，換上一部分鋼結構支撐，花了3萬多元，這是在賣家宣言和提供的材料中都看到的，另外下水管需要維護，這在賣家聲明中也說明了。可是驗房後，這些問題又被驗房師提及，認為地基支撐的另一部分木頭支柱已有腐爛跡像，需要重新換鋼結構，房頂要換（賣家聲明中說明房頂沒有換過），下水道排污系統最好重新做處理等等。

我們做過很多次驗房，年代老的房子都會有問題，驗房師從對房子最好的角度考慮做出各種建議也是正常的，但是不是驗房師提到的問題都可以拿來還價，還真是一門學問。就像我反復向陳女士解釋的，這個房價並不是在一個新房的基礎上提出的價格，它是建於房子現狀談的價格，賣家之前就告訴你這個舊房頂，你也同意了價格，現在是沒有辦法再以這個為條件提出還價了。開始她並不理解，想試試，提出還價10萬元。

本來還價正確的做法是請專家來做有關問題的檢驗，請專業公司給評估價。因為是夏天驗房旺季，驗房師來驗的時間已經挺晚的，出完報告後想找地基的專業公司或裝修公司來評估都要排隊，當時我們沒有時間等了，只能在最後一天提出要求延期，但是賣家不止一個，還不全在國內，要在一天晚上收集到所有人的簽名幾乎是不可能的，對方經紀已經告訴我了，延期沒有問題，但要給他們一點時間。可是陳女士等不了了，她曾經有過幾次驗房的經歷，都在驗房後還價不成沒有買的，最嚴重一次因為沒有得到對方延期決定放棄購買，賣家經紀很生氣地打電話來威脅要告她。所以出於避免一切可能遭遇訴訟的想法，她堅持要求我當晚出文件說明她因為驗房不滿意放棄前一個OFFER，然後第二天再新出一個降價10萬元的OFFER。這個做法大大激怒了賣家。特別是看到他提出10萬元降價都是在買家自己估價提出來的，賣家更是非常生氣。對方同意取消第一個OFFER，對第二個OFFER 也並不理會。

說實話，這個結果我已經想到，也勸過陳女士不要這個咄咄逼人，影響下面的談判，畢竟我們到現在為止銀行貸款還沒有下來，還有一個條件尚沒完成，不是沒有退出的可能。另外就是想還價，在驗房基礎上的還價必須要有理有據，合情合理，有誠意的談才有可能讓對方接受。在沒有根據的基礎上提出大額還價最後只能導致談判失敗。但是她堅持為了保護自己的利益，不接受我的提議。

這為後面的失敗埋下了關鍵一筆。

我從3月一直和陳女士從找房，看房，到市政廳咨詢，下OFFER，談貸款，驗房，還價，一直工作到6月，就差那麼一點點，這個交易還是以失敗告終。其中還有什麼原因？我下期再接著聊。

（未完待續）

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