Author: Adam Chen

重磅！EB-5改革法規通過眾議院，有望緩解排期問題｜居外專欄

自從美國移民局於2017年1月首次在聯邦公報上發布法規制定的通知以來，整個EB-5行業一直在焦急等待的移民局改革法規。而在2019年下半年的第一天，廣大EB-5投資人們終於即將見證到這一刻的到來。

白宮預算管理辦公室（OMB）發出公告，移民局的EB-5改革法規已經審議完畢。並交給移民局，經過移民局的最終修改和調整即將在聯邦公報上公布，形成最終的法規。所以，最終公布的版本是否和我們之前看到的內容一樣，暫時還不得而知大家只能屏息以待了。

OIRA官網截圖

而7月1日，移民局的新代理局長，也發了推特振臂高呼，表示EB-5法規改革已有了結果。有網友表示，相信他當時差點就喊出了“不負特朗普重托”。

勢在必行的改革案

說起來，前任移民局長Cissna曾經在移民局的改革案上栽了跟頭。特朗普稱，Cissna“缺少領導力、執行力、魄力和領悟力”，對其改革案的推進速度表示不滿。

根據美媒報道，盡管Cissna是特朗普移民政策的忠實擁躉和執行者，但是卻仍沒有能夠跟上總統希望的執行速度和效率。

報道截圖

長達數月甚至是年為計算單位的法規出台速度，成為了壓倒駱駝的最後一根稻草。所以Cuccinelli上任後，即使“代理”這個帽子還沒有摘掉，也要盡快將改革案的事宜推動起來。

那EB-5改革究竟都改了哪些內容呢？一起來看看。

EB-5改革法規的具體內容：

  1. 目標就業區 (TEA) 項目的投資額，從50萬漲到135萬；
  2. 非目標就業區 (non-TEA) 項目的投資額，從100萬漲到180萬；
  3. TEA定義的重新認定。很多經典的大城市項目將會不再符合定義。

“移民局改革方案”對於EB-5最直接的影響就是投資款暴漲。與之前相比：最快1個月，EB-5漲價塵埃落定！美國移民局漲價提案接近出台。

我們也了解到，EB-5改革法規已經通過了白宮預算辦公室的審批流程，已經萬事俱備只差頒布了。按照慣例，法規發布之後最短生效時間為30天，重大法規的生效時間不得短於60天。

解讀

EB-5投資額的大幅增加則意味著投資人移民將要花3倍的錢、解釋3倍的資金來源。對於EB-5投資人來說，不但是資金上的巨大壓力，也是在申請文案上的難度陡增，對於申請人將會是重大打擊，甚至有可能直接逼停EB-5投資。

不過盡管漲價風險的步步緊逼，EB-5行業致力於解決問題的努力也沒有停息，正所謂風險和機遇永遠是相遇相生的。

H.R. 1044 開始投票

新國會的新提案－H.R. 1044 ‘Fairness for High-Skilled Immigrants Act of 2019出台，主張取消職業移民的國別限額，被認為是當前最有希望落地的移民改革提案，目前已通過眾議院，預計參議院將在2周內投票。

H.R. 1044內容：

1. 取消職業移民的國別限制；
2. 親屬移民的國別限額從7%提高到15%；

如果能在2019年9月30日生效，則從2019年10月1日起執行

美國權威媒體預測，眾議院通過H.R. 1044提案將會是大概率事件。

解讀

如果提案能夠最終獲得通過並簽署成為法律，那麼國別限制即將取消，職業類別簽證按照遞案優先日分配原則，後期非中國大陸出生申請人的“插隊”現像隨即消失。中國申請者年度美國綠卡占有率將大大提升，排期或將大幅縮短，同時對排期時間有更確切的估算，可以提前規劃。所以說該提案是解救中國投資人的利好法案

除此之外，近期白宮拿出了一套新的移民改革方案，由特朗普女婿Jared Kushner主導。在每年約100萬張綠卡總數不變的情況下，大規模調整綠卡分配比例；大幅度增長高學歷、高技能背景的職業移民配額；縮減親屬移民配額，只能為配偶子女申請移民；減少難民、庇護綠卡數量等。

總結

無論是移民局的漲價法規，還是取消國別限制的提案對於中國投資人來說有以下影響：

■  已經投資遞交的投資人排期有望縮短甚至是消失：隨著投資移民的門檻大大提高和限額的放開，對於當前的排期形勢，是會有緩解外國投資人插隊的作用的。2015-2017上半年期間的遞交高峰期的投資人，可以更快獲得綠卡登陸美國，減少隨行申請子女超齡的可能性。

■  對於尚未投資和正在觀望的投資人來說：將會錯過這最後的平價投資移民美國的機會。無論是【美國新移民提案出爐，EB-5排期是這樣解決的？】中提到的H.R. 1044 – 高技術移民公平提案 取消國別，還是其他排期的解決方案的福利都無法享受到。

觀望是最大的風險。隨著“美國綠卡”成為中國家庭的必備品，申請人只會增多不會減少。移民專家建議，“早申請、早排隊、早受益”永遠是不變的真理！

而除此外，還有“一步到位”、無需投資、無居住要求的EB-1傑出人才移民，最快2天獲批，直接獲得永久綠卡。

 

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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倫敦黃金地段最新報告——海德公園北緣｜居外專欄

編者按：倫敦，歐洲經濟之都。從英鎊貶值到房市交易萎縮，價格停滯——英國脫歐帶來入手英國的機會。隨著新首相逐漸浮出水面，脫歐將有新的總設計師；一切逐漸塵埃落定之時，也就是英國房市利好的起點。去年下半年以來，德國等多個國家資本抄底英國。英國投資看倫敦，倫敦的高尚社區都有哪些呢？

本文將會帶大家到英國最大的皇家公園——倫敦海德公園。這個地區曾是倫敦潮流前沿的地區之一，但它曾經歷過一段黑暗的衰落期，不過現在，它以煥然一新的面貌回歸大眾視野。

1. 曲折歷史

海德公園建成於1536年，由亨利八世打造，最初是作為皇家的狩獵場。現在，這個350英畝的海德公園北緣擁有著倫敦最棒的房產；而和其南部相接的是非常受歡迎的幾個街區：Mayfair、Belgravia、Knightsbridge以及Kensington。

在19世紀，公園北部也是很有聲望的，美麗的花園廣場和大片的房產旨在與Belgravia競爭，同時也吸引了很多貴族、皇室成員和社會名流，包括威爾士王妃Caroline、溫斯頓·丘吉爾和Lady Myra Sackville（他的生平在電影《欲望都市》中有詳細介紹）。

然而，在第二次世界大戰之後，公園失去了它的威望。它的大廈被改建成辦公室，並且出現了新建的公寓樓。公園邊緣的某些區域依然保持著原有的貴族氣質，但也逃不過重新改建的命運，例如東邊的時尚馬裡波恩村和北邊的帕丁頓（這裡的橫貫鐵路直通金絲雀碼頭）。

2. 重振旗鼓

但是現在，市場風向似乎有了變化。博參置業的最新獨家報告顯示，在過去一年的價格增長方面，公園的北部比高調的南部更勝一籌。來自LonRes的數據顯示，海德公園花園的“微型市場”（包括與貝斯沃特路接壤的二級灰泥聯排別墅的露台以及周邊保護區的街道）的平均房價上漲了8.5％，表現優於梅菲爾（下跌19.9％），騎士橋和貝爾格拉維亞（下跌8.8％），Bayswater和Maida Vale（下跌3.5％）和下跌7.2％的W2（包括Marylebone，Paddington，Westbourne Green和Notting Hill）。

該報告還顯示，海德公園花園與貝爾格拉維亞和騎士橋等較為昂貴的地區之間，每平方米的平均價格差距正在縮小。Beauchamp Estates總經理Jeremy Gee表示：“海德公園北部的房產被低估了，它的低調讓其很少被開發商以及買家注意到。但鄰近地區的崛起讓它重返焦點。“

他指出，Edfware路南端的由Rafael Vinoly設計的Almacantar大理石拱門開發項目（Almacantar’s Marble Arch Place Development）的到來，以及Whiteleys購物中心和Queensway亟需10億英鎊的改造，將大大提升公園西北部的價值。 

該地區遍布各種花園廣場（蘇塞克斯，格洛斯特，海德公園，牛津，劍橋，康諾特）以及康諾特村的小型獨立商店，坐落著藝術品經銷商、花店、阿根廷肉店和阿巴斯托葡萄酒商店，和騎士橋相比，該地區寧靜而低調。在康諾特廣場有一所康諾特學院，雖然有些當地人更喜歡威廉王子和哈裡王子曾就讀的韋瑟比小學。

該地區的低調吸引了許多明星居民，如托尼布萊爾，克勞迪婭·溫克爾曼，奈傑拉·勞森和艾莉·古爾丁，這裡沒有什麼大牌酒店或餐館，也就意味著這裡沒有大批游客。 

3. 投資指南

那麼投資者應該買什麼？海德公園花園目前有四處房產出售。面朝阿爾伯特紀念館的金色尖頂、從屢獲殊榮的公共花園上層，可以看到貝斯沃特路和整個公園。房子的露台由Samuel Pepys Cockerell（日記大家塞繆爾·佩皮斯在的侄子）設計。

位於Mayfair的Savills負責人Charles Lloyd表示，這裡有些功能完備的房屋因為外觀不夠精致而難以吸引消費者。但這些消費者忽略了房產接近西區的極佳位置，所以他們錯過了一個絕好的機會。 “我在Connaught Close住了四年，這是我住過的最便利的地方。Mayfair距邦德街只有步行十分鐘的距離，距馬裡波恩15分鐘，而距帕丁頓的希思羅機場快車站僅有步行五分鐘的路程。”

“我所知道的海德公園花園的買家，都是最初根本沒有考慮過這個區域、但後來卻發現那裡的房子寬敞且綠色環保，”Lloyd說，“海德公園花園的房產與貝爾格雷夫廣場的房產質量相同，但價格上便宜30％至40％。”

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這些房子價格不菲。一套兩居室的公寓，售價為135萬英鎊；一間經過翻新的2,951平方英尺的三居室公寓，售價825萬英鎊；一間時尚、設計現代化的五室公寓，價值1500萬英鎊；還有一套六居室，房產價格為1550萬英鎊，但翻新費用高達500萬英鎊，所以可能總價值高達2400萬英鎊。（全部通過Beauchamp Estates。） “每平方英尺3,500英鎊到3,600英鎊，定價很有野心，但並非不切實際，“Gee說。


責任編輯：Adam Chen

 

倫敦高端房產界名人Gary Hersham專欄全集

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大多倫多6月地產報告：房地產市場全面復蘇 量價齊升｜居外專欄

根據多倫多地產局7月4日公布的月報，整個大多地區在今年6月份共在MLS上售出房源8,860套，較去年6月增長10.4%。6月售出的房屋均價為$832,703，也比去年同期上漲3%。

今年上半年銷售上漲8.5%

根據TREB的月報，如果與去年同期比較，各類房型除了condo之外銷量均大幅上升，半獨立屋和鎮屋各漲9.4%和12%，而獨立屋漲幅更大，高達18.6%：

TREB在新聞稿中稱，不僅是6月份銷售轉好，其實今年上半年整體上與去年同期比較，房屋交易也更為活躍，房屋銷售上漲了8.5%。

MLS綜合指數更漲了3.6%

TREB的月報顯示，今年6月份各類房屋的平均售價為$832,703，也比去年同期的$808,066上漲3%。

如果按照更為准確的MLS綜合指數（HPI），那麼上月房價比2018年6月更漲了3.6%。

HPI是根據房屋類型進行了調整的基准價格，HPI反而高於所售房屋的均價，主要在於半獨立屋，鎮屋及condo售價回升，令基准價格漲至$798,500。

如果從整個2019年上半年來看，6個月的平均售價為$810,661，也比2018年上半年增長了2.4％。

接下來讓我們看看六月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區六月獨立屋交易4,225宗，獨立屋均價$1,018,987。其中，多倫多地區成交995套，均價$1,332,639，數量和價格均居大多倫多地區首位。

皮爾區成交872套，數量上居於第二，均價$951,420。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計518宗交易，但均價最低，僅$856,338。交易數量排第二的是密西沙加，273宗，但均價最高，達到$1,109,743。Caledon地區售出81套獨立屋，均價$1,025,864。

Halton區六月共成交498套獨立屋，均價$1,097,790。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出168套，均價$1,392,489。其次是Burlington，售出135套，均價$1,001,813。Milton售出109套，均價$965,132。Halton Hills在數量在數量和價格上都位列最後，售出86套，均價為$840,897。

半獨立屋

六月大多地區共售出886套半獨立屋，均價$830,015。多倫多售出最多，為333套，均價也最高，為$1,055,423。

皮爾區銷量位居第二，為322套，均價$701,737。其中，Brampton售出數量為全區最多，共185套，但均價卻最低，為$674,629。密西沙加售出125套，均價為全區最高，為$740,948。Caledon僅售出12套，均價$711,208。

Halton區僅售出51套，均價$728,348。其中Milton售出27套，數量上為全區第一，均價$715,019；Oakville僅僅售出9套，但均價$827,872，遠遠高於其他區域；Burlington售出11套，均價$719,900；Halton Hills僅4套，平均價格為$617,625，為全區最低。

Condo鎮屋

六月Condo鎮屋共售出683套，均價$608,187。多倫多市售出236套，均價$704,533，銷量價格均居於第一。

皮爾區六月銷售量位居第二，共222套，均價$580,089。其中密西沙加售出159套，均價$611,966。Brampton成交63套，均價$499,635。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共80套，均價$555,176。Burlington數量第一，為39套，且均價最高，為$576,136。Oakville數量價格均為第二，數量為27套，均價為$573,654。Milton和Halton Hills都成交7套，均價$497,607和$424,698。

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Condo公寓

Condo公寓六月共售出2,149套，均價$590,274。其中絕大多數集中在多倫多，共1,497套，均價$636,606。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為314套，均價$463,481。其中密西沙加位居全區第一，售出265套，均價$471,762。Brampton銷售數量位居第二，共48套，均價$347,677。Caledon僅成交一套，價格$672,000，因此均價為全區最高。

Halton區六月售出Condo公寓107套，均價$502,357。Oakville位居第一，共47套，且均價全區最高，為$541,939。Burlington售出42套，位居第二，均價為$488,810。Milton售出15套，均價$436,667。Halton Hills僅成交3套，均價$400,333沒有成交記錄。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

六月，Attached/Row/Townhouse 共售出797套，均價$713,540。

多倫多市共售出120套，均價$1,017,533，為整個大多倫多地區最高。皮爾區售出162套，均價$655,014；Halton區售出158套，均價$690,457。

皮爾區中，Brampton售出最多，為114套，均價$627,518，為全區最低；密西沙加售出32套，均價全區最高，為$747,368；Caledon售出16套，均價$666,219。

Halton區中，Oakville售出51套，數量居於第二，但均價遠高於其他地區，達$814,521。Milton銷售數量最多，為81套，均價$630,349。Burlington售出19套，均價$638,647。Halton Hills售出7套，為全區最少，且均價最低，為$622,714。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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沒有對比就沒有傷害：在加拿大買房可以白撿的那些面積｜居外專欄

多倫多最大的華人地產公司大鵬地產2018年Top 10 Listing Team團隊經理Jason Gao，在給一些人還在中國或剛來加拿大的客戶介紹房子時，大家問的第一個問題通常是這個房子有多大、面積多少？然而，加拿大的房地產市場觀念中，並沒有單位面積價格的概念。加拿大的房屋，不論是公寓，聯排別墅還是獨立屋，所有人在買賣房屋時，都是按一整棟/套房屋來標價的，即一棟/套房屋開出一個價格， 而不是按每平方英尺出售。

在中國買房，無法避免“公攤面積”這個坑。“買100平米的房子只得70平米。”這就是為何絕大多數中國人在買加拿大買房的時候會計較房屋面積的原因。

中國房屋面積公攤系數示意圖/來源：互聯網

加拿大的房屋面積不包括公共部分。公攤就是公攤，不能拿出來賣錢。

而在加拿大，賣家並不提供房屋面積的多少，實際上大多數人也不知道自己的房屋准確面積。即便有時候賣家提供房屋面積，但也會加一個賣家免責的條款“所有數據不一定准確”。Bo, The Real Deal ! 團隊經理Jason Gao指出，一個房屋的價值是由很多因素決定的，主要是房屋的位置、占地的大小、房屋的大小、房屋的布局、房屋的狀況、前後院和車道的狀況等等，房屋的面積多少只是其中一個因素，有時候還不是主要因素，並且加拿大房屋銷售合同中的價格都以“套“計算，不換算到單位面積價格，所以房屋面積只是一個參考，無需糾結具體數字。

土地面積和房屋面積

加拿大的房屋可分為帶土地的低層別墅和不帶土地的高層公寓兩種。

加拿大房產的土地面積

加拿大帶土地的別墅價格一般包括房屋（地上部分和地下室）、房屋所在的土地地皮、車道、車庫、前後花園，甚至游泳池等。

別墅一般會標有一個土地面積（Lot Size），一般會標注如50X120FT、10X35Meters等，分別指地皮的長度和寬度。

例如下圖的雙拼別墅，土地面積是29.75X137.79英尺，可以看出，這幢房屋的LOT比一般房子要長，一般LOT長是120尺。

如果遇到不規則四邊形（irregular Lot）的地皮的話,前一個尺寸代表臨街一邊的尺寸,後一個尺寸則代表地皮縱深較短的那個邊的尺寸。

圖片來源：Bo, The Real Deal Team!

加拿大房產的房屋面積

房屋面積對於加拿大的買家來說，一般是依據政府最後驗收時候測量的數據（MPAC房屋面積資料），或者開發商，或者賣家經紀測量出來的，可能會具有一定誤差，只是一個參考數值。但誤差並不能影響房價。

Jason Gao指出，對於公寓來說500平方英尺以下是一個級別，500平方英尺以上每100平方英尺是一個級別。但對於獨立屋（半獨立、鎮屋等）來說，每500平方英尺作為一個台階，比如1500到2000是一個級別，2000到2500是一個級別 。

比如，房屋面積一般指的是使用面積，而這個使用面積不包括地下室、車庫和游泳池等。

加拿大對房屋面積的計算，雖然全國並沒有一個統一的公式，但也算有一個大多數人認可的標准。

獨立屋、雙拼和聯排別墅面積認可標准

按  Floor Space（地板面積）來計算

【計入面積】

主層、二層、三層或閣樓，但屋頂若有坡度，第三層或閣樓的房屋面積會酌情折減。

【不計入面積】

陽台、露台等不封閉空間不計入面積。

地下室一般不計入房屋銷售面積內。

地面以上的非供暖建築空間，如車庫、泳池、工具房、臨時儲藏室等地方的面積是不會計算在房屋面積以內。

居外推薦加拿大多倫多呈現出法式情調的聯排別墅。位於濱水位置，為尋求私密性和壯麗自然景觀的住戶量身打造。該物業位於靜謐小巷，能看到舊磨坊（Old Mill）社區和漢波河公園（Humber River Parklands）全景，而且靠近令人夢寐以求的頂尖學校。建築面積316平方米，土地面積240平方米，房型4 臥4衛3車庫，共3層，價格約¥1414萬。
居外物業編號：48848583 點擊查看房源詳情 

公寓面積認可標准

一般指套內的建築面積, 從牆內的一半測量長與寬。【不計入面積】

公寓陽台、公寓樓梯間、電梯間，小區花園、小區外圍綠化帶，和地下公共車庫等中國國內計算的公攤面積在加拿大房產中就幾乎不會被計入公寓的房屋面積內。

其實在加拿大人們更注重房屋的質量和窗外的景色，對面積的多少不會那麼的斤斤計較。

如果您在房產投資方面有任何疑問，歡迎隨時聯系我！ 作為加拿大最大的華人地產經紀公司Homelife Landmark — 大鵬地產主席大獎獲得者、地產超級精英俱樂部會員，Bo, The Real Deal! 團隊願為您提供從選房、賣房、貸款、律師、物業管理等一條龍服務！

 

高岩松Jason 加拿大新移民、學區房購房一站式解決專家

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房產投資的內功心法｜居外專欄

上星期筆者有幸出席香港奧地利經濟學派 4 周年晚宴。席上有不少重量級講者分享投資心得，值得在此跟讀者分享，也許有所裨益。

其中壹位基金經理分享投資必勝術，大家未必相信有此必勝術。但相信與否，也有不少投資者在研究不同的方法去增加自己投資獲利的機會。有些會用基本分析、有些會有技術分析、有些會用電腦程式進行交易。筆者將所有這些統稱為“外功”，正如金庸武俠小說的招式而已。

問題是無論這些外功招式如何厲害，甚至是必勝之術，沒有“內功”配合是無法制敵致勝。在投資路上，也就是沒法真正落實外功的招式而獲利。因為人是有情緒的，很容易受外界的消息所牽動。當發生壹些事件令市場彌漫著悲觀情緒之時，投資者能否跟隨之前制訂的策略，大舉入貨？問題的核心，並不是妳有沒有送諸四海皆準的投資必勝方程式，而是妳有沒有能不牽動自己情緒的投資內功，再者這種內功也因人而異。每個人體質不同、可承受的壓力也不同、看事物的取態不同、選擇哪種投資工具、工具內的組合如何等，也會影響妳的情緒。

最近中美貿易的糾葛，令市場情緒波動，時好時壞，令不少投資者如跌入萬丈迷霧。特朗普的壹舉壹動，壹個留言也許牽動妳的情緒。無論妳如何分析，相信亦是徒然。

物業投資是長期的，更加需要大家冷靜面對。大家必須問香港樓市長期攀升的原因。不需要聽評論（包括筆者），必須看事實。低息環境有變嗎？供應不足有變嗎？有能力置業港人的收入有變嗎？國內走資到香港的情況有變嗎？香港人的財富有變嗎？這些長期支持樓價的因素有改變嗎？

若果答案是否定的話，每次市場情緒悲觀時，反而是製造入市良機。若果答案是肯定的話，樓價自然會長期回落。

投資從來都是講就容易，最困難是執行。能夠百分百執行有規律的投資策略，投資自然事半而功倍！

香港港島區香港仔3臥2衛的房產，實用面積62平方米，價格約¥ 970萬。 物業位處高層，設有三房兩廁連陽臺，非常適合年輕家庭入住/首置上車。而且交通便利，該位置擁有良好的國際學校網絡。周邊設備完善，提供包括遊泳池，健身房，兒童遊戲室等設施。
居外物業編號：48420707 點擊查看房源詳情

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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加拿大首次購房者的財務緩解福音｜居外專欄

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面對不斷飆升的房價和有限的工資收入，如何能夠擁有自己的住所，仍然是加拿大許多首次購房者面臨的主要問題。針對這樣的問題，加拿大聯邦政府在2019年3月份的財政預算中推出了旨在減輕首次購房者的財務壓力，並讓更多的人盡快擁有自己的處所的財政政策；其中一項政策將在2019年9月2日正式生效。

該政策主要內容包括兩項：一是購房者與政府共享房產部分價值的政策；二是增加首次購房者從注冊儲蓄退休基金（RRSP）提取的額度。

一、與政府共享房產部分價值的財務資助政策

1. 購房的首付比例必須低於20%

如果首次購房者在申請房屋貸款時，首付資金低於20%，該房屋貸款會獲得（CMHC: Canada Mortgage House Corporation）的保險；那麼，作為首次購房者就可以從加拿大聯邦政府獲得所購買房產價值5% 到10%的資金資助。對於首次購房者而言，這部分資金屬於免費使用，不需用支付任何利息，也不必像從銀行獲得房屋貸款一樣而需要按月償還。這似乎是天上掉餡餅的好事，令人難於相信；但是，事實確實是這樣。唯一的條件是，在購房者出售現有房產或者在購房25年以後，購房者必須償還政府所資助的這部分資金。

從這裡也可以看出，滿足政府該資助項目的房屋貸款屬於高比率和獲得保險的房屋貸款（High Ratio Insured Mortgage）；而且房屋貸款的分攤期最長為25年；所以，如果購房者申請房屋貸款時的購房首付比例高於20%，或者貸款的分攤期大於25年，那麼，首次購房者將無法通過該項目獲得政府資助。

2. 房主與政府共享房產價值的損益

購房者出售在該項目下的房產或者在購房25年後必須向政府償還這筆資金；但是，購房者到時給政府所償還的這部分資金的金額並不是一個絕對數字，仍然是一個相對數字。例如，購房者在購買價值$400,000（40萬加元）的房產時，從加拿大聯邦政府獲得了10%的資助，即價值為4萬加元。房主出售該房產或在購房25年後，若該房產價值上升為50萬加元，那麼，房主給政府所償還的金額將為房產現值的10%，即5萬加元；如果此時的房價沒有上升反而下降，比如下降為35萬加元，那麼，房主所需要給政府償還的資金為3.5萬加元。

從這裡也可以看出，加拿大聯邦政府資助首次購房者的財務項目，實際上是政府與房主共同投資該房產，共同分擔該房產價值的損益；所以，該資助政策也被稱為房主與政府共同分享房產部分價值的項目。

3. 獲得資助的比例可以為5%或10%

如果屬於購買二手房產，首次購房者可以從政府獲得最大資助為該房產價值的5%；如果屬於購買新建的房產，首次購房者可以從政府獲得的最大資助為房產價值10%。當然，如果購房者所購買的房產為一棟新建的房產，購房者也可以申請從政府只獲得5%的資助。當購買新建房產使，在10%的資助限度內，購房者申請政府資助比例的大小決定於購房者的財務狀況和生活支出預算。

4. 哪些人可以申請該項目？

該政策項目已經明確指出屬於資助首次購房者財務政策；但是，對於哪些人士屬於首次購房者以及其家庭具體收入要求，加拿大聯邦政府也做出了明確的規定：

1）首次購房者；加拿大聯邦政府一直對首次購房者提供各種財務優惠政策，例如，首次購房者項目(First Home Buyers’ Plan)，所以對於哪些購房者屬於首次購房者，加拿大聯邦政府有非常仔細和明確的規定。關於首次購房者的具體定義，請詳見加拿大聯邦政府有關信息；2）擁有加拿大公民和永久居民身份（移民），3）雖屬於非永久居民身份但擁有在加拿大合法工作的身份，4）購房者的年收入低於12萬加元。

滿足以上各種條件以後，購房者就可以申請這次聯邦政府新推出的購房者與政府共享房產部分價值的財務資助項目。

5. 獲得房屋貸款的最大限度

獲得聯邦政府該資助項目後，購房者所獲得的最大房屋貸款額度（包括政府資助的金額在內）為其年收入的4倍。例如，如果購房者的年收入為8萬加元，那麼，該購房者所能獲得最大房屋貸款（包括政府資助金額在內）為32萬加元。如果購房者所購買的二手房屋價值為40萬加元，能夠從政府獲得2萬加元的資助；那麼，該購房者從銀行所能獲得最大房屋貸款金額為30萬加元（32萬 – 2萬 = 30 萬）。

如果購房者的目標是想獲得更多的房屋貸款，那麼，申請該項目並不是最好的選擇。該政策的目的是減輕購房者每月所支付房屋貸款的金額，即減輕購房者住房成本，並不是幫助購房者獲得更大房屋貸款。例如，如果購房者的年收入為8萬加元，按照目前的加拿大銀行（Bank of Canada）所設定的5年固定房貸利率的壓力測試來計算，該購房者所能獲得最大房屋貸款為35萬加元；但是，如果申請政府的該資助項目，購房者所能獲得最大房屋貸款數量（包括資助金額在內）為32萬。因此，在決定是否申請該資助項目前，購房者應該首先明確自己尋求房屋貸款的目標是什麼。

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二、增加首次購房者從退休儲蓄基金提取額度

在2019年3月以前，加拿大的首次購房者可以以免稅的方式從自己的注冊退休基金（RRSP）賬戶提取$25,000資金。這項政策屬於加拿大聯邦政府的首次購房資助項目（First Home Buyers’ Plan）。一般地，如果注冊退休基金賬戶的擁有者從該賬戶提取資金時，按照加拿大政府的政策，提取者需要補交稅收；但是，如果作為首次購房者從該賬戶提取資金時，不必向政府補交稅收。

自從2009年以來，首次購房者從注冊退休基金所能提取的最大資金限度一直為$25,000；在2019年的新財政預算中，聯邦政府將該限度從$25,000提高到 $35,000。如果對於屬於首次購房者的夫婦而言，他們（她們）能夠從注冊退休基金賬戶所提取的資金額度總和從原來的$50,000 ($25,000 × 2 ) 提高到 $70,000 ($35,000 × 2 )。這實際上使首次購房者有更多的資金渠道籌湊購房首付資金。

這兩項政策主要是針對首次購房者而設立的。關於是否滿足首次購房者的資格，加拿大聯邦政府有非常詳細的條件說明。例如，其中一條指出，在過去四年中，准備購房者沒有擁有自己或者自己的配偶（或者common-law partner）的房產。但是，關於如何計算 “四年”這個時間段，也有詳細的規定和特定的計算辦法。所以，詳細政策請參見加拿大聯邦政府公布的信息。

（本文僅為一般信息介紹，不作為任何經濟投資決策的依據。關於房屋貸款政策，請聯系專業人士）

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柯婕魁北克談房說地

蒙特利爾租房有“坑”麼？

“可以幫忙租房麼？”“有沒有什麼坑需要注意？”最近收到不少這類的詢問。馬上天暖和了，不少移民來登陸，也有很多准備今年秋天來留學的朋友也准備來蒙城了。於是“找房住”成為登陸蒙城備忘錄中的第一項是內容。我感覺這裡租房沒有什麼坑啊，所有法律都對租客有利，當然因為不了解法律可能會有一些誤會，那麼這次我就那些年的租房經驗，和大家分享一下在蒙特利爾租房時要注意的問題。【閱讀原文】

 

3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記

很多人向我打聽作為外國人到底在加拿大魁北克怎麼買房？可以貸款麼？有沒有特別的稅，需要親自來加拿大一趟麼？……好多問題。所以我想寫寫最近替法國來的王先生買房的經歷，也許可以回答大家所有問題。【閱讀原文：（上）、（下）】

 

錢，真的是一個無解的難題？復盤一個失敗的投資房案例 （下）

說起來，陳女士的找房之路真是坎坷。為了這次買房，她的錢已經陸續到了加拿大銀行帳上，並拿到了某個銀行的貸款預批信。本以為，錢方面已經做了充分的准備了，但是沒想到最後還是因為差了10萬元，沒有辦法買成房子。錢，難道真是投資中無解的難題麼？【閱讀原文】

 

驗房還價究竟該怎麼談？復盤一個失敗的投資房案例（中）

我從3月一直和陳女士從找房，看房，到市政廳咨詢，下OFFER，談貸款，驗房，還價，一直工作到6月，就差那麼一點點，這個交易還是以失敗告終。其中有什麼原因？【閱讀原文】

 

買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例 （上）

今年我拿到了商業房的買賣執照，對投資房有了一些研究和定期跟蹤，也有成功的買賣，但是這個失敗的案例，我想可以給很多想買投資房子的讀者一些啟示吧。我的客人是國內剛過來移民登陸的陳女士。她好好花時間了解蒙城的地產情況，根據自己的具體情況對房產投資做出計劃。但即使如此，她還是走了不少彎路，而且最終還是沒有成功。【閱讀原文】

 

買房了，要交的那些稅你都明白麼？(連載之四)

一連說了好幾期關於房屋的有關稅種，在本篇將畫上句號。【閱讀原文】

 

買房了，要交的那些稅你都明白麼(連載之三）？

在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。【閱讀原文】

 

買房了，要交的那些稅你都明白麼？ （連載之二）

在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。【閱讀原文】

 

買房了，要交的那些稅你都明白麼？ （連載之一）

在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……【閱讀原文】

 

占用鄰居車位17年 法院判決車位歸使用人所有

在加拿大買房買地，最讓人放心的就是有了真正的永久土地所有權。不像在中國，你買房只買到70年的土地使用權（有的還沒有，因為土地被長期閑置），所以很多人來到加拿大最願意的就是買房買物業，真正當上“地主”的是不是心裡更踏實呢？【閱讀原文】

 

2019，我在蒙城幫你安家創業

這會兒正坐在COTE-DE-NEIGES 街邊的一家TIM HORTONS趕稿，早上9點送完孩子，找到這家咖啡店點上一杯熱咖啡 ，一邊碼字，一邊等著11點的參觀預約，准備帶一個客人去蒙特利爾大學邊一個獨立別墅參觀。【閱讀原文】

 

公證師，在地產買賣中必須見的人

公證師，其實對於我們中國移民來說都不陌生，因為中國也有啊。不過15年前當我剛開始三年的律師助理學習生涯時，才真正了解了公證師在魁北克的特殊地位。當時上課的老師中有3-4個都是公證師出身，因為當年地產低迷，老師們都紛紛關了辦公室來學校教書了。等2005年我畢業時，地產開始熱火起來，其中大部分又紛紛回去繼續執業了。那時我才發現，原來公證師和地產買賣有著這麼密切的關系啊。【閱讀原文】

 

蒙特利爾租房有“坑”麼？｜居外專欄

“可以幫忙租房麼？”“有沒有什麼坑需要注意？”最近收到不少這類的詢問。想想也是，馬上天暖和了，不少移民來登陸，也有很多准備今年秋天來留學的朋友都拿到學簽，也考慮要來准備來蒙城了。於是“找房住”成為登陸蒙城備忘錄中的第一項是內容。一想到要到一個完全陌生的地方找地方住，好像還真是一件很麻煩的事呢。

回想起17年前我只身一人來蒙城前，也曾為這事愁得晚上睡不著覺呢。2002年雖然有網絡了，但沒有微信這麼方便，都是電子郵件往來。記得當時是轉了幾個彎，才找到了朋友的朋友的朋友在蒙城幫忙找房。這名素末謀面的朋友很是熱心，聽說我一個人來，就在家附近找了一個要找室友的女生，幫我談好價錢和入住時間，和我確認之後定了下來。於是我一到蒙城就有了落腳的地方，當時對自己的一間小屋也很滿意，我們兩人共用客廳，廚房，洗手間，價格好像就250元一個月。一住就是一年，後來租約到期，我又找房換房，短短兩年之中因為各種原因換了4-5次地方，中間自己找房，有租別人轉租的房子，和人合租，付了訂金結果沒租成等種種經歷，租房5年之久的房，才自己買房穩定了下來。

可是我感覺這裡租房沒有什麼坑啊，所有法律都對租客有利，當然因為不了解法律可能會有一些誤會，那麼這次我就那些年的租房經驗，和大家分享一下在蒙特利爾租房時要注意的問題：

房型有“半個”

來這裡的朋友會發現的第一件事是，這裡描述要租的房都是說：1個半，2個半，3個半，4個半。這到底是什麼意思呢？原來這是區分戶型的一種說法。這“半個”是指洗手間。通常1個半就是指進門就是一大間外加廚房和洗手間，沒有關門臥室，像是單身宿舍的樣子。1個半還分大1半和小1半，大1半是指廚房有門，小1半就是廚房開放了。這種房子單身或小兩口住最適合不過。2個半是指有臥室有門，但廳的面積非常小，可以忽略不計。3個半就是國內的一室一廳，4個半是兩室一廳。

租房要簽合約

正常蒙城租房都是要簽合約的，英文叫“LEASE”，法語叫“BAIL”。別小看這個文件，你去辦很多事的時候都需要，比如為孩子申請學校，自己申請上政府為新移民舉辦的法語班，學校申請助學金等都會要你出示你的租約，以證明你的居所。

蒙特利爾的租約由政府為保護公眾利益監制、公開發行的，在便利店或郵局，藥店都有出售，也就幾元錢而已。上面的條款都已寫好，只需要房東和房客商量好按自己的情況填寫就可以，非常方便。建議大家好好讀一讀上面所有的條款，以了解作為房客自身的權益。

租約簽多長時間？

一般來說，大多數房東要求租約12個月起簽。也可以簽6個月或3個月以下的，一般的房東不喜歡短期租客，即使簽下也會租金比較高，同時出了糾紛，租客的利益得不到很好的保護，因為是短期租約，有關保護租客的法律多不適用。

例如根據法律要求，12個月的租約，房東要在房租到期前提前6個月詢問租客是否續租，如果不想續租，必須在房子到期前3個月以掛號信形式書面通知房東。不通知的話，房子到期視為自動續約一年。如果租約不滿一年，只需提前一個月通知房東是否需要續租。租約未滿前如果想退房，需與房東商量，如果房東不同意，也可以提議將房子轉租給他人，由新租戶去完成租約。

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房租價格什麼是合理的？

蒙特利爾的房租都是市場價格，根據地點、房況情況定價不同，只要雙方都接受就可以了。像市中心，現在1個獨立臥室，家具全包的新公寓租金達到1500元左右，但如果在非市中心的地鐵沿錢，也就千元左右，根據房子狀態不同各有不同，有的房租可能只有幾百元。

房屋整間出租的通常不包括家具，單間房間出租的有時會有家具提供或者前房客的家具轉賣給你。房租有包熱水和取暖的，保暖的房子大多都是水暖，不保暖的一般是電暖。每月電費看房子大小，一家人一般一個月電費100左右，如果租新公寓,一個月電費有時只有30元。

有一些出租房全不包的很徹底，連爐頭冰箱都沒有，這個一定要在簽約時看清楚，lease上面都會標注是否包熱水包暖包爐頭冰箱，不要相信口頭承諾，所有東西都以簽字的租約為准。

房東可以隨便漲房租麼？

國內常聽說黑心房東隨時漲房租，趕房客走的消息。在蒙特利爾這幾乎是不可能的。因為這裡有關租房的法律法規都向房客這一弱勢群體傾斜。房東可以每年漲一點租金，如果沒有翻新或大的維修，一般漲價水平只能和通貨膨脹相持平，前些年都只有2%左右。他們會寫信提前6個月通知房客新一年的租金是多少，作為房客如果覺得不合理可以不同意，房東也許會到當地租房委員會申請執行，到時就要看法官怎麼判了。在判決下來之前，房東是不能趕房客或漲價的。

蒙特利爾市中心高檔公寓，一共112平方米，原是兩個臥室的設計，因為現主人希望大會客室，去掉一堵牆。現在只有一個主人房，兩個浴室，第二個臥室只需要加上一堵牆就可以了。該公寓在市中心地區，離GUY地鐵站僅5分鐘路程，公寓樓對面就是CONCORDIA大學的修女院改成的大學生宿舍，出租也很方便。離最熱鬧的市中心僅一街之隔，鬧中取靜。
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房東可以收押金麼？

法律規定民用房長期出租一概不許收取押金，任何形式的都不行，所以如果遇到房東問你要押金的，直接回他這是違法行為就OK了。但是實際上，對於大多數新來的移民和留學生，因為沒有辦法調查房客的信用紀錄，房東會要求收取押金或提前收取最後一個月的租金，如果不交房東可以不租給你，在這種情況下為了租到房子，很多房客也同意交了，但一定記得找房東要收據，並把這個錢寫在租約上，到時也有據可尋。

接轉租房要小心

網上經常會有轉租房子的廣告，一般因為價格便宜，有時還會有比較誘人的條件，如家具，或免一個月半個月的房租等，這讓許多人心動。但是我建議接這樣的房子，一定要謹慎，仔細讀租約，你接下來的不僅僅只是一個房間，還有一些責任和義務，租約上的條款對承租人都有約束力。

另外要查清轉租的原因，有些有蟲害，噪音，被盜搶的房子都是轉租的熱門，接手的人要慎重。還有，租房一定要看一下地下室和垃圾間，這兩個地方是最能看出整個物業是否干淨有蟲的關鍵。針對蟲害最討厭的就是bedbug,這個東西在中國除四害的時候早已滅絕了，但是卻由中東人帶入了北美，有些房東喜歡撿一些二手家具，把bedbug引入公寓內，此東西非常難清除，所以租房之前可以去這個網站去查一下你要租住的公寓是否有bedbug http://bedbugregistry.com/search/

在蒙城怎麼租房？

在蒙城租房有三種：第一種是找中介，我們在一般在專業房產網站上找，有合適的推薦給客人，如果客人在國內，我們也可以用線上視頻讓他們現場看房，如果合適我們會幫助談價格，簽租約，甚至擔保交押金等。

第二種是對人已經在蒙城的，那就是掃街（也就是現場找房，對外出租的房子一般會在房外掛上 A LOUER的標牌），看合適的打牌子上的電話就可以。但這種辦法適合已經比較了解蒙城地域環境的人。

第三個途徑就是能過網絡自己找房，其中分中文和英文租房網站：

中文租房網站有，例如：

  1. www.sinoquebec.com：蒙城華人網，比較大的本地華人論壇。
  2. www.mengchenghui.com：蒙城彙。
  3. 58同城
  4. https://www.juwai.com：居外網

英文網站：

  1. http://montreal.kijiji.ca：這邊的大型分類網站，類似於國內的58同城，其租房板塊很專業，可以選擇區域，房間類型，是否含家具，是否可以樣寵物，用戶體驗比較好。
  2. http://montreal.en.craigslist.ca：類似的大型分類網站，類似於國內的趕集網，租房板塊沒有kijiji那樣設定多個篩選條件，不過房源比kijiji要多。

 

經紀柯婕專欄全集：柯婕魁北克談房說地

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3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（下）｜居外專欄


承接上文：【3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（上）】

很多人向我打聽作為外國人到底在魁北克怎麼買房？可以貸款麼？有沒有特別的稅，需要親自來加拿大一趟麼？……好多問題。所以我想寫寫最近替法國來的王先生買房的經歷，也許可以回答大家所有問題。

offer談好工作才開始

好多人覺得買房子價格是最重要的，只要價格談好，房子就一定能買下來。但事實上，談價格，才是我們經紀工作的一小部分，要保證交易能最終完成，後面還有很多工作要做。

王先生下了第一個offer就飛回法國了，之後的一個星期裡，我們和對方經紀來來回回發了幾次counter offer，終於談好了一個大家都能接受的價格。王先生問：“這是不是意味著，肯定就能買到這房子了?” 我連連回答，“不是的，還有兩個條件沒有滿足，在這之前，我們並不是100%能買到它。”在魁北克買房，被賣家接受的offer至少還有兩個條件要滿足，買家才算真的買到這房子了：一個是驗房，一般是在offer被接受的7-10天內完成；還有一個就是要能拿到銀行貸款，一般12-15天的時間辦理貸款手續。

因此王先生人不在本地，剩下的驗房和貸款就要我替他跟蹤做完了。

找驗房師代驗房 銀行貸款一波三折

按魁北克地產經紀協會規定，首先一定要建議客人驗房，其次必須推薦幾個驗房師供客人選擇。我找到本地兩名中文驗房師，將他們的聯系方式和價格都報給了王先生。經考慮，王先生選擇其中一名楊先生進行驗房。驗房當天，由於王先生不能在現場，我拿著王先生的授權書，全程見證了驗房過程，其間王先生也通過微信和我們進行了現場交流。由於是2013年的公寓，賣家也一直住得很愛惜，所以驗房師並沒有發現什麼大問題，大約1個多小時就結束了整個驗房過程。第二天，驗房師發來了驗房報告，其中包括大量照片，文圖並茂，所以王先生收到看起來也很容易，有不明白的，馬上就和驗房師交流，因此對房子質量，內部結構也有了更清楚的了解。王先生對驗房結果很滿意，並簽署了滿意表格，所以這個條件算是順利解除了 。

銀行貸款那一邊本以為王先生已經面見銀行，提交了所有材料，應該是沒有問題了。但等了一周也沒有批下來，對方經紀幾乎一天一個電話來問消息，因為是新上市的房，現在還不斷有人來看房，她按規定告知所有來客已經有offer的事實，但就這樣還是有客人願意不還價馬上就買。我也只好頻頻催銀行。就在離最後期限還有三天的時間，銀行突然告訴我們現在的貸款政策收緊，審查變嚴格，已經有幾個申請都被駁回了，現在需要王先生馬上出具一份海外收入證明信，寫明雇主信息、收入情況。於是馬上聯系王先生，兩個小時後，王先生發來了所需要信件，並及時交到銀行。終於在第二天，收到了銀行要派第三方公司來給房子做評估的消息。可沒有想到約好的時間，對方經紀正忙，賣家也於一周前離開加拿大前往美國，我只好開車越過半個城拿鑰匙，第二天一大早8:30等著評估公司來人，為了保證銀行的評估不出意外，我還特地找了兩個在同一幢樓裡已出售的公寓信息（價格都比我們的offer要高）交給評估員，並告訴他明天是我們offer最後的期限，請他無論如何早一點發報告。

也許是我的誠意感動了評估員，下午兩點，正在高速上開車的我收到了銀行的貸款批准信。下了高速，我就靠邊停車，把信轉給了對方經紀和王先生，從這一刻起我才告訴王先生：您算真的買到這房子了。

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三個月後來辦理過戶手續

當然，真正拿到房子還有最後一關要過：見公證師過戶。

在下offer時就和賣家說明，交房時間是在8月份王先生女兒來上學的時間，所以當offert條件全部滿足後，我開始幫他找公證師了。在這裡買房一般是由買家找公證師，付過戶的公證費。王先生希望找個說中文的公證師，畢竟法律上的事，還是希望能越清楚越好。但我開始聯系公證師才發現，8月就是公證師的度假日，能說中文的公證師蒙城一共也不超過7個人，兩個時間已經排滿，其他的人那個時間都安排了度假。沒辦法，只好找老外，約好了一個，誰知得知王先生需要到蒙特利爾來後在貸款銀行開戶，銀行才能將貸款指令發到公證師手裡，然後只有6天時間就辦理過戶，她算算覺得時間太緊，也給拒了。好在最後終於找到一位願意加班、收費也很合理的公證師，我反復打電話和她確認王先生的行程，確保她能在很短時間辦理過戶，這才放下心來。

3個月一晃就過，王先生一家按計劃8月9日到達了蒙城，第二天我就陪他們先去銀行開戶，轉錢。第三天見公證師簽了貸款協議，付了35%的首付款。然後王先生他們一家去紐約玩了3天，回來後15日再次見公證師就順利簽字過戶了。

拿到新房鑰匙，王先生並沒有放松，還要幫女兒安置好啊。於是我又幫他聯系人到宜家買了所有家俱並組裝到半夜，陪他和女兒買了基本的生活用品。總算在18日離開蒙城前，他如願以償地幫女兒安置好新家，放心離開。

臨走前還反復囑托，希望我多關照女兒。其實這還用他說麼？這麼長時間的合作，我們已經成了朋友，雖然我只是幫他買房，但合作下來我成了他在蒙城的第一個值得信任的朋友，所以關照他女兒也就成了很自然的事。他女兒准備找個室友，我還特地幫她找了這裡的租約，告訴她怎麼和室友簽證合租協議……

想想人生真是很奇妙，在什麼時間遇到什麼樣的人同行都常常出乎自己的意外，特別是干上地產經紀這行，更是常常碰上意想不到的人，一起走上一段路，正所謂有朋自遠方來，不亦樂乎？也算是為自己的人生平添了不少樂趣吧。

 

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多倫多大學周邊Condo公寓買賣必看寶典｜居外專欄

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轉眼暑期已至，廣大多倫多學子們都開啟了假期模式，這其中也有很大一部分正為新學年的住宿問題計劃並行動起來了。要知道市中心的多倫多大學St George學區僅提供一年級學生宿舍，從兩年級開始學生就得自找“住宿”出路了。Daisy黃嵐認為不管您是買是租，先下手為強，而且應該對市場有足夠的了解，做足功課。本期Daisy黃嵐為大家解析一下多倫多大學市中心校區周邊的Condo市場行情，選取有代表性的區塊和二手樓盤給大家做一個綜合介紹。相信一定能幫到您或您的親友、同學。

首先讓我們現在俯瞰一下多倫多大學及周邊的地圖。我們可以從圖中看出多大附近主要Condo公寓分布在多大東面，北面，南門也有一些，但西面多為低層建築，基本沒有適合學生的高層Condo。

我們先來看多大北面，這塊區域一般是指Bloor北面的Yorkville街區。這裡是Downtown最高端的區域了，我們從Daisy的視頻和下面的3D房價鳥瞰圖中可以看出房價最高的幾根柱子都在Yorkville。為什麼Yorkville的房價相對於市中心其他地方有鶴立雞群之感呢？因為這裡集高品質生活，休閑，時尚，購物，以及多大學區於一身。地段相當於上海的南京西路，紐約的第五大道。這其中以四季酒店私人公寓最為典型，也帶動了周邊高端公寓的開發。人口組成方面，居住在這裡的人群都是富裕階層。Daisy之前原創的【多倫多市區有錢人都住哪】以及【多倫多Condo豪宅三甲榜】中都提及了Yorkville。每年多倫多Condo房價冠軍總在這裡誕生。這裡不僅建有豪華公寓、商業寫字樓、星級酒店、電影院、美食餐廳，還有著名的名牌購物街。這塊區域房屋的購買者主要為政客、老板、學者、藝術家、留學生以及高端市場的投資者，這裡集中了 Downtown 80% 200萬加元以上的成交。這裡雙相地鐵交彙，交通發達，臨近大學城、使館區、Bloor精品名牌購物街、安省皇家博物館、數百個高檔餐館酒吧、私人俱樂部，居有典型的“高收入”、“高學歷”以及“高房價”等高端市場特征。

值得一提的是，這一塊小小的區域的租金價格位列北美最貴零售店租金之一。這裡有700多個獨立精品店和6家百貨公司。沿著Bloor大街入駐的奢侈品牌有Louis Vuitton、Prada、Gucci、Boss、Chanel、Hermes、Tiffany、Cartier、Calvin Klein、Lacoste、Coach等等，使得Yorkville成為一個真正的高端購物區。

Daisy黃嵐在下面列舉了Yorkville街區頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標：

Four Seasons Residence

開發商：Menkes

地址：60 Yorkville Ave, Toronto

One8One Davenport

開發商：Mizrahi

地址：Davenport and Avenue , Toronto

再來看多大東面

多倫多大學東面的街區以Bay, Yonge 和Church 三條南北向的街道為代表，北鄰Bloor大街，南至Dundas大街。從Daisy黃嵐的分析地圖中可以看出，這裡Condo眾多，加上夾在多大和懷雅遜Ryerson大學之間，天然的成為了學生社區。相對於北部Yorkville Bloor大街的奢華和南部University大街的大氣，多大東面的Bay街和Yonge街更顯地氣，沿街各式親民的店面齊全，風味十足，生活非常方便。這裡往南就到了Dundas大街的伊頓購物中心，以及金融區CBD，而且臨近地鐵，無論學習工作都非常方便。由於區塊內Condo眾多，在此選擇Condo基本是隨行就市，不管是租或是買賣，價格一般不會出現偏離太多的狀況。一些有特點的Condo, 如可以俯瞰多大全景的樓盤如U Condo等雖然價格不菲，Daisy黃嵐認為還會持續受到買家、租客的追捧，其價格走高的趨勢將跑贏大市。

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Daisy黃嵐在下面列舉了多倫多大學東面頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標：

ONE Bloor

開發商：Great-Gulf

地址：Yonge and Bloor , Toronto

U Condo

開發商：Pemberton

地址：65 St Mary St, Toronto

AURA AT COLLEGE PARK

開發商：Canderel

地址：386 Yonge St, Toronto

Casa II

開發商：Cresford

地址：42 Charles St E, Torono

Chaz Yorkville

開發商：Edenshaw

地址：45 Charles St E, Toronto

Casa III

開發商：Cresford

地址：50 Charles St E, Toronto

One Thousand Bay

開發商：Cresford

地址：1000 Bay St, Toronto

VOX Condos

開發商：Cresford

地址：28 Wellesley St E, Toronto

TOTEM Condos

開發商：Worsley-Urban

地址：17 Dundonald St, Toronto

最後我們來關注一下多大南面。

說到多大南門就一定要說University Ave這條多倫多的長安街，它是多倫多最寬的一條主街，相當於北京的長安街，上海的世紀大道，巴黎的香榭麗舍大道。University Ave沿線遍布公共機構，如加拿大最權威的5大醫院，還有安省法院，再往南一點就到了市政廳和金融區CBD。這裡距離多倫多的娛樂區即Rogers Center一帶也很近，而且出行有地鐵， 有的樓盤更可以直通金融區CBD的著名地下走廊網PATH。這裡往東一點的唐人街也一定不會讓我們中國留學生的中國胃失望。綜上所述多大南門區域對於求學、工作、生活休閑的人群都是很有吸引力的，由於整個多大南門區域整體上規劃大氣，這也是Condo規劃在這一帶相對稀缺的原因。

Daisy黃嵐在下面列舉了多大南門頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標：

RESIDENCES AT RCMI

開發商：Tribute

地址：426 University Ave, Toronto

鑒於篇幅關系，Daisy黃嵐對於多大附近Condo不能逐一列舉，具體還要結合您的租、售、買的需求量身定制。

 

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

columnist

 

 

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