人民幣破7之後如何避免錢包縮水?

人民幣破7發生在周一,而不是周五,也不是發生於特朗普8月2號凌晨宣布對3000億美元中國輸美商品加征10%關稅消息的當天,甚至在微博熱搜一度高居第一,而居然沒有被降熱度,看來是得到央行默許了的;而今天上午,央行有關負責人就搶熱點給出了“人民幣彙率問題答記者問”,進一步說明破7是有意為之,且處於可控局面;且避免了央行、外管局等部門周末加班應對緊急情況。市場紛紛預測,人民幣貶值用以對衝美國加征關稅。

圖片來源:FT

同時,人民幣貶值了,中國輸美商品在美國的價格就能夠保持相對穩定,而中國進口美國商品就會變貴,從而限制消費者購買熱情和進口需求。

中國對美出口占總出口的比例是20%,假設其他國家貨幣彙率不變,人民幣對美元貶值5%便可以抵消25%關稅影響。但這還不是完全動態的分析,其他國家貨幣也可能跟隨人民幣對美元貶值,部分抵消人民幣貶值作用,進而需要人民幣貶值幅度更大才能抵消美國關稅的影響。

以人民幣貶值5%預測,那麼人民幣需要貶值到1:7.36,貶值路才剛剛開始。

市場上買漲不買跌,進一步下跌的壓力肯定是有的,7曾經長期是人民幣的心理關口,最近一次在岸人民幣彙率破7還是在十多年前的2008年5月14日。

考慮到資產的保值與避險,資產進行多元化與海外配置,才能夠真正達到資產轉移、分散和避險的目的,持有美元或者其他避險資產乃至海外不動產乃是當下對衝風險所必須。


哪些行業將壓力山大?

依靠美元融資的國內房地產公司,卻以人民幣營收,肯定是彙率敏感的。

中國房地產公司發行的海外高收益債券(俗稱垃圾債)收益率普遍超過7%,泰禾地產更是勇攀新高,其全資子公司在境外發行了4億美元債券,利率高達15%;因此吸引了海外資金關注。數據顯示,今年以來亞洲地區發行的以美元計價的海外債券速度創歷史記錄,其中中國企業拔得頭籌,共發行380億美元,占總額590億美元的60%以上。中國公司發行的美元垃圾債平均收益7.9%,而美國公司發行的垃圾債平均收益6.0%,歐元區則只有3.1%。國內房企融資和還債壓力可見一斑。

周一(8月5日),上證指數收盤跌1.62%報2821.5點,創2月22日以來新低,深證成指跌1.66%失守9000點, 兩市成交4162億元,較上日同期縮量400億元;北向資金淨流出34.64億元,已連續4日淨流出,近4個交易日淨流出近120億元。(Wind)

依賴中國勞動力密集型產業為供應鏈的美國公司要哭了,產品面向中國大眾消費市場的美國公司要哭了,譬如蘋果公司,美國加稅導致成本提高,中國報復性的加稅或是人民幣貶值導致大量國人買不起iPhone,貿易糾紛刺激民族主義情緒,導致越來越多人不願買美國貨。

2015年以來,一波波外彙管制的政策出台,試圖控制人民幣兌換外幣的節奏,研讀政策秘籍成為資本海外配置的第一課;居外將持續關注與解讀外彙走勢及政策,幫您捂緊錢包。

作者/陳仲偉

 

投資心法完結篇|居外專欄

差餉物業估價署剛公佈 5 月份私人物業樓價指數創下歷史新高,報 396.8 。其實香港樓價踏入 2019 年已經連升 5 個月,累計升幅達 10.4%,完全收復 2018 年下半年的調整!

香港樓價的升跌跟中美貿易衝突的情況息息相關。年初特朗普一直表示協議進展良好,令市場一片樂觀,升個不停。但當特朗普在 5 月突然變臉,中美談判停止,令香港物業的交投在 6 月開始大幅減少,樓價的升勢也停止了。相信 6 月份差估署的數字會反映出來。再加上香港在 6 月以來發生的大型群眾集會,令香港物業的交投進一步放緩。雖然如此,樓價並沒有出現大幅下跌的情況!

展望下半年,中美貿易談判仍會主導市場情緒。在剛剛過去的 G20 會議,特朗普又再次跟習近平會面,而且宣布重開談判,並恢復批准美國公司向華為供貨,中國亦恢復購買美國農產品。特朗普似乎面對頗大壓力,比中方更需要一份中美協議,以增加大選連任的勝算,也急於化解農民因失去中國訂單而帶來的壓力,然而特朗普今日再度宣佈增加關稅為樓市平添壓力。筆者一向估計中美兩國在美國大選前仍然繼續打打停停,為樓市添不明確因素。樓市大升的機會很低!

不過長遠一點看,時事為樓市帶來正反雙面的新因素,令樓市有不同的發展方向。對樓價的正面因素是政府處於弱勢,已經不會提出任何具爭議的法桉。首當其衝是“明日大嶼”的硏究撥款被延後、公私營合作發展計劃也暫停。在可見的將來,土地的供應更形短缺,土地供求不平衡的情況更嚴重。

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對樓價負面的因素是今次政治事件,短期難以解決和解,將會長期困擾香港。香港的移民風氣會否再度興起?也是一個值得大家留意的趨勢!

最後,隨著中美貿易衝突帶來的風險,美國聯儲局在下半年會停止收水之餘,還會有很大機會再度降息放水。港息未必隨美息而降低,但起碼加息的機會會大減,全球的低息環境會繼續。所以筆者估計 2019 年下半年的樓價只會窄幅上落,變化不會很大。

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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香港下半年樓市展望|居外專欄

差餉物業估價署剛公佈 5 月份私人物業樓價指數創下歷史新高,報 396.8 。其實香港樓價踏入 2019 年已經連升 5 個月,累計升幅達 10.4%,完全收復 2018 年下半年的調整!

香港樓價的升跌跟中美貿易衝突的情況息息相關。年初特朗普一直表示協議進展良好,令市場一片樂觀,升個不停。但當特朗普在 5 月突然變臉,中美談判停止,令香港物業的交投在 6 月開始大幅減少,樓價的升勢也停止了。相信 6 月份差估署的數字會反映出來。再加上香港在 6 月以來發生的大型群眾集會,令香港物業的交投進一步放緩。雖然如此,樓價並沒有出現大幅下跌的情況!

展望下半年,中美貿易談判仍會主導市場情緒。在剛剛過去的 G20 會議,特朗普又再次跟習近平會面,而且宣布重開談判,並恢復批准美國公司向華為供貨,中國亦恢復購買美國農產品。特朗普似乎面對頗大壓力,比中方更需要一份中美協議,以增加大選連任的勝算,也急於化解農民因失去中國訂單而帶來的壓力,然而特朗普今日再度宣佈增加關稅為樓市平添壓力。筆者一向估計中美兩國在美國大選前仍然繼續打打停停,為樓市添不明確因素。樓市大升的機會很低!

不過長遠一點看,時事為樓市帶來正反雙面的新因素,令樓市有不同的發展方向。對樓價的正面因素是政府處於弱勢,已經不會提出任何具爭議的法桉。首當其衝是“明日大嶼”的硏究撥款被延後、公私營合作發展計劃也暫停。在可見的將來,土地的供應更形短缺,土地供求不平衡的情況更嚴重。

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對樓價負面的因素是今次政治事件,短期難以解決和解,將會長期困擾香港。香港的移民風氣會否再度興起?也是一個值得大家留意的趨勢!

最後,隨著中美貿易衝突帶來的風險,美國聯儲局在下半年會停止收水之餘,還會有很大機會再度降息放水。港息未必隨美息而降低,但起碼加息的機會會大減,全球的低息環境會繼續。所以筆者估計 2019 年下半年的樓價只會窄幅上落,變化不會很大。

 

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新加坡城規新計劃道出新加坡的競爭優勢|居外專欄

世界各地的城市都有自己的城市規劃的流程。但很少地方的人像新加坡一樣有效地做長期規劃並將這些規劃變為現實。這是新加坡的關鍵競爭優勢。——摘自新加坡國家發展部部長勞倫斯黃先生在URA 2019年總體規劃展覽會期間的演講。

我同意部長的意見。在參觀了世界上許多主要城市之後,我親眼目睹了新加坡如何通過積極的具有前瞻性的規劃方法將土地用於城市發展,克服土地稀缺,同時滿足不斷增長的國家人民的需求,並保持與世界的關聯。

最近啟動的草案總體規劃旨在指導新加坡未來10至15年的發展需求和土地使用。市建局的總體規劃每五年更新一次,以確保長遠計劃保持更新,尤其是推動經濟,建築科技和人民生活水平的不斷提高。

在我看來,總體規劃的最新版本已經滿足了許多新加坡人的期望。

總體規劃全面而精致。對於我來說,在一本雜志中將其濃縮為兩頁,很難公正地涵蓋所有要實現的復雜的城市規劃要求。因此,我想關注一個對我來說對人們生活產生最重大影響的關鍵概念——“城市轉型”。

能夠見證城市轉型的兩個領域是中央商務區(CBD)和南部海濱區。

CBD復興

為了不斷恢復新加坡CBD的活力,以保持其競爭力和活力,市建局推出兩項計劃,為CBD增添更廣泛的用途,使市中心不僅是白天工作的地方,而且是一個充滿活力和繁華的地方。晚上和周末都有生活和娛樂活動。

CBD激勵計劃通過提供總容積率來激勵將至少20年房齡的辦公樓轉變為綜合用途開發項目 ——具有住宅,酒店,商業和零售等多用途,提升建築物的總使用面積;對開發商進行此類重建工作,這將使該地區迎來復興。該計劃將適用於Anson路,Cecil大街,Robinson路,Shenton道和Tanjong Pagar地區。

從2014年版總體規劃中提高其總容積率的現有建築物包括國際廣場和Shenton別墅等分層建築。兩座建築物的租約均為51年。目前,這兩棟樓的業主正致力於通過集體銷售路線向開發商銷售。但是,這不是一件容易的事。辦公室租金一直在上升;這些業主的機會成本可能會反映在他們的定價預期中。因此,高昂的收購成本可能會給開發商帶來沉重的負擔,他們也必須考慮開發費用的額外成本,以最大化容積率和將租約升級到99年的溢價水平。

在規劃新建築時,開發商可以考慮模仿國浩大廈的成功。憑借索菲特新加坡城市中心和Wallich住宅區,國浩集團在一個項目中集納了酒店,住宅,商業,零售和社區用途,該項目還提供與大眾地鐵公共交通系統的直接連接。給CBD帶來飛躍的另一個概念是共生和服務式住宅,迎合了那些都市人不斷變化的形像——尤其是年輕的單身專業人士。

同時,戰略發展激勵(SDI)計劃鼓勵相鄰商業或綜合用途開發項目的業主以商業用途為主,以改變周圍城市環境的方式聯合起來並全面改建舊有建築,該計劃提供多種激勵措施,包括總容積率的增加和對其他開發控制的靈活性,使其功能超越了CBD,並向其他戰略地區的建築物業主開放,如新加坡首屈一指的購物地帶Orchard路。

通過SDI計劃,政府授權私營部門共同努力,從頭開始引入大膽創新的規劃設計理念,從而改變或重建整個區域。

盡管多年來“工作,生活,游戲”的概念已經成為一種流行語,但新的總體規劃顯示了政府的意願和決心,與私營部門合作並實現這種轉變,這將使新加坡的CBD與未來15年相關。

南部海濱復興

南部海濱面積超過2,000公頃,從巴西班讓碼頭延伸至濱海灣花園 – 約為濱海灣的六倍。將集裝箱港口搬到大士將釋放1000公頃的土地,而巴西班讓電力區,吉寶俱樂部和聖淘沙等非港口區將再增加1,000公頃土地。雖然施工將在未來五到十年內開始,但考慮到其巨大的規模整個項目將持續超過20年。

這項計劃為開發商和喜歡擁有藍色海洋和綠色的都市人提供了大量機會,例如面向新加坡海峽的海濱,Faber山和未來的巴西班讓公園帶來更多綠色空間。

也許是對未來南方海濱區的預期,再加上包括聖淘沙世界名勝在內的兩個綜合度假村的最新消息,我們注意到對聖淘沙灣物業,特別是公寓的興趣更高。

 美麗的三臥室頂層公寓隱藏在新加坡最負盛名的地區之一的迷人氛圍中,Orange Grove Residences豪華公寓是獨特休閑的完美之所。3臥3衛 (235平方米) 售3242萬人民幣。
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其他創新功能

新的總體規劃還有其他幾個不同的概念,例如汽車城鎮和遺產保護。此外,還有全面計劃在新加坡東部,西部和北部地區建立主要的經濟“門戶”,以利用新加坡與外部市場的空中,陸地和海上聯系,支持新的增長型產業,並為新加坡人提供更多離家更近的就業機會。

這些計劃以及城市改造計劃將有助於確保新加坡保持其作為最宜居的全球城市之一的地位。

 

利斯蘇富比運營總監梁文豪專欄全集

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再談投資心法|居外專欄

繼上一篇《房產投資的內功心法|居外專欄》推出之後,香港投資市場受中美貿易糾紛及最近引發的持續民意所影響,彌漫著不明朗因素。

不少投資者都會在討論及預計:中美貿易最近重開談判能否達成協議?會估計不同結果帶來的影響會怎樣?美聯儲會否減息?今年內會減息幾多次?股市因何會上升?樓價又會否持續上升?

投資者為了賺取最高的回報,會就身邊發生的事情,作出種種預測,這時很自然的事。但人生不如意事十常八九,預測往往失准。即使今次估中,下次也未必。事實上連股神畢菲特也無法保證每次投資預測都能命中。

在投資市場上,筆者也發現不少失敗者,也曾經有過光輝的業績。但過往的成功,反令投資者容易頭腦發熱,為自己是超人,具有特殊天份、具備了什麼“撒手锏”。在投資市場可以無往而不利,實情往往是運氣而已。

韓國有一位世界排名第一的棋手,名李昌鎬。他下棋的最大特點是從不追求“妙手”,即是從不給對手“致命一擊”的精彩棋著。反而,他只追求每次下棋都有 51% 的勝率。看似平澹無奇,但能積聚優勢於點滴,化危機於無形。

筆者喜歡踢足球,都會很欣賞守門員的精彩撲救。但頂尖的守門員應該是後防的指揮家,觀察對手前鋒的進攻模式,協助後衛做好防衛規劃,便能防止對方攻門。沒有射門就沒有失守的可能。

我們必須承認自己的看法及預測一定會有錯誤的可能,也需為錯誤作出應有的准備及防範。

投資房地產比較容易,波動較少。只要做好預算,量力而為,失敗的機會很低。 筆者見到最多的失誤,就是錯判形勢,認為樓價已達頂點,沽出自住物業業,改為租用物業,待樓價回落後再上車。可惜,樓價短期回落後又再不斷上升,為了不肯承認錯誤仍然堅持己見,眼中只見到樓市的負面因素,對正面因素視而不見,損失最大的還是自己。

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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如何置辦高爾夫地產|居外專欄


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就像高爾夫運動本身一樣,高爾夫地產的置辦並不是像表面看起來那麼簡單。海外地產雜志Abode2的主編勞拉·亨德森(Laura Henderson)提供了一些實用的建議。

美國國家高爾夫球基金會(NGF)的最新調查結果顯示,高爾夫度假村的開發依舊是世界許多地區高端旅游投資的支柱產業。來自40多個國家的統計數據表明,佛羅裡達、蘇格蘭、西班牙和葡萄牙已經成為高爾夫球道上的領跑者。而相對而言,拉丁美洲作為“後起之秀”,正在人氣排行榜上節節攀升。

高爾夫旅游業在亞洲和中東地區也獲得了快速發展。目前,亞洲和中東地區擁有全球最賺錢的度假球場,越南、阿布扎比和古巴等國正在開發新的高爾夫住宅項目,作為其國家旅游戰略的一部分。Abode2雜志向我們介紹了兩個最好的高爾夫球場以及給我們提供了一些優質的投資選項。

去哪裡居住和打球

毛裡求斯

屢獲殊榮的遺產別墅Valriche躋身於世界頂級高爾夫住宅度假村之列,擁有永久性產權性質的巨大面積的別墅區,享有壯觀的海景和寬闊的高爾夫球場視野。

度假村距離機場僅 40 分鐘車程,是一個優雅的精心規劃的封閉式社區。度假村坐落在一個自然的圓形劇場裡,周圍一圈是自然保護區。度假村的中心坐落著宏偉的Chateau de Bel Ombre城堡,它的歷史可以追溯到19世紀。

在起伏的山脈和印度洋的藍綠色的瀉湖中間,有著占地100公頃的田園美景,其中便是獲獎無數的Bel Ombre18洞錦標賽高爾夫球場。

該球場由著名的南非高爾夫建築師和前歐洲巡回賽專家彼得·馬特科維奇(Peter Matkovich)設計,它為所有級別的高爾夫球手提供了一個愉快的、富有挑戰性的體驗。

待遺產別墅Valriche完工後,它將包括288棟私人種植園風格別墅,錯落分布在占地210公頃的開闊地上,包括18洞錦標賽球場和9洞3杆洞球場。

到目前為止,超過166棟豪華別墅已經可供游客入住或接近完成。基礎設施和休閑設施已經全面投入使用。度假村游客可以進入高爾夫錦標賽球場,入住壯觀的C海灘俱樂部。同時豪華的水療及健身中心也對游客開放。另外,度假村還提供眾多水上和海灘運動項目,以及一個夢幻的兒童俱樂部和24小時的禮賓服務。

別墅的房主都有著強大的設計抱負,別墅有著30種不同單層和雙層種植園式設計樣式,別墅的大小從只有2個臥室,面積150平方米到擁有3個或4個臥室,面積超過400平方米。地塊面積也從700平方米到2000多平方米不等。別墅房客可以享受壯觀、連續的全景式高爾夫球場、湖泊和海景風光。

每棟別墅都由一群技藝精湛的工匠以最高品質完成裝修,提供頂級品牌的固定裝置和配件,還有一個無邊泳池,大陽台,配有空調和最先進的通訊設備。同時,別墅內提供室內設計包可供業主定制別墅樣貌,享受獨家感覺。在最新的住宅區Fifteen West區內,設施齊全的四床別墅,標價794,244美元起。

巴哈馬

在熱帶地區,高爾夫運動常常被宣傳為一項不太具有挑戰性的體驗,但這是有失偏頗的。來自世界各地的度假者都夢想著在風景如畫的棕櫚樹之間,揮動著高爾夫球杆,在異國情調裡度過一個輕松的假期。但是,加勒比海球場的布局往往有些單調,設計中也沒有什麼特色。許多酒店還隸屬於大型的非固定度假酒店,這些酒店更注重高入住率,而不是提供一流的賓客體驗。

相比之下,阿巴科俱樂部則特立獨行地打破了這一類型框架。這是因為,嚴格來說,這家俱樂部並不是度假村,而是一家國際性的私人體育俱樂部。阿巴科俱樂部沒有高聳的海濱公寓,也沒有馬拉松式的食物自助餐。

相反的,阿巴科俱樂部為那些尋求逃避日常生活壓力的人提供無與倫比的舒適與美景,讓他們享有一份獨特的奢華體驗。

那是什麼使得阿巴科俱樂部成為世界級的地產呢?它獨一無二的環境自然是一大原因。阿巴科俱樂部坐落在巴哈馬群島中最迷人的外島-大阿巴科上。阿巴科俱樂部就優雅地孕育於這個2.5英裡長的沙灘上,沙質如粉末般柔軟。而其高爾夫球場更是遠超你的想像。

在巴哈馬常年排名第一的、蘇格蘭風格的高爾夫球場對海拔的變化有諸多要求,這對一個島嶼來說是罕見的。許多球洞有著炫目的海岸景色,將高爾夫運動稍稍變成了一項意念的練習。

正如你所期望的,該俱樂部還擁有一系列水上運動設施——從皮劃艇,帆船和浮潛到骨釣和深海釣魚。沿著俱樂部的海岸線走幾分鐘,你就能找到世界上一些最好的釣魚水域。客人還可以到網球場或健身中心鍛煉身體,或者放松下來,到俱樂部的豪華水療中心享受一次舒服的美容治療。

對那些受到啟發,想把阿巴科俱樂部作為第二個家的人來說。阿巴科的住宅出售範圍從舒適的小屋和迷人的村舍到豪華的別墅和宏偉的海濱地產,應有應有。每處地產距海灘均幾步之遙,而且都精心配備了豪華必需品。

巴哈馬阿巴科(Abaco)綠海龜礁(Green Turtle Cay)上的吉列姆灣海灘( Gilliam Bay Beach)豪宅,現以148萬美元在居外網上掛牌。
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阿巴科俱樂部的地產銷售總監克裡斯蒂•赫爾(Kristi Hull)表示:“阿巴科俱樂部確實是一個獨立的世界。”“這片飛地為現代生活提供了完美的解毒劑。人們成為這裡的會員並在這裡買房,是因為他們愛上了這個地方,他們想要與它建立永久的聯系。他們希望能夠年復一年地回到這裡,與家人和朋友一起享受社區的美麗與寧靜。他們在這裡也結交了來自世界各地的新朋友。這是一個獨特的地方,讓你一眼就想買下它的地方。”

去往阿巴科俱樂部也並非難事,每天都有頻繁的航班從納索、邁阿密、西棕櫚灘和勞德代爾堡國際機場飛往阿巴科的馬什港國際機場。四床四衛的住宅標價330萬美元起。

明智的購買建議

1. 不要在球道附近購買。你想要的是景色,但如果這意味著你每天黎明時分都要被割草機的轟鳴聲吵醒的話,那景色也就不美了。注意果嶺的寬度和房屋與發球區之間的距離。在球場上打一次球試試,看看球會落在什麼地方,以及球手們都在哪裡集合。

2. 多去幾次度假村的球場。球場必須有足夠的挑戰性,這樣才能讓你在未來幾年內保持對它的興趣。了解是否有改變球場或者擴建設施的規劃,並且查明業主是否可以在社區球場中獲得相應的優惠。

3. 在虛線上簽名之前,先了解一下其他居民。如果你與你的鄰居相處不歡,那你的假日生活可能會不盡如人意。確保有足夠的休閑景點,這樣不打高爾夫的家庭成員也會有事可做。

4. 各度假酒店的收費結構不盡相同,所以要注意附屬細則。常見的額外收費包括社區和服務費、俱樂部會員費、社交費和入會費。有些度假酒店的高爾夫會員制度是固定期限制,而有些則是即付即入制。

5. 檢查房屋價格和球場收入的比例——在你考慮的球場打一場高爾夫需要多少錢?你想要買的房子是多少錢?這兩者之間應該有一個合理的比例。打個比方,如果這是一個每日收費的球場,那麼一場高爾夫在冬天的售價是25英鎊,而房子的售價超過20萬英鎊。那麼房子的價格應該是被抬高了。如果球場是私人球場,檢查一下球場的入門費和月收費,和房子的售價進行對比。

6. 租金收入是抵消第二套住房成本的好方法,但是要現實一點,想清楚你一年中有幾個月的時間是可以這樣做的。如果你打算在旺季出租房子,那你就要考慮自己要輪流使用“平季”時間。

7. 在高爾夫社區,行動限制是出了名的嚴格,所以要確保你完全理解這些規則——從你房子樹籬的高度到燒烤宵禁時間,這些規則可能涵蓋一切。高爾夫球場協議也是如此。它是全年開放嗎?客人需要付費才能使用麼?這些規則的存在是為了幫助你維持你房產的價值,但是你要能夠與它們共存。


責編:Adam Chen

 

歐洲豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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美國投資移民上漲80%到90萬美元,新法規讓美國夢有多遠?

自1992年生效以來,美國投資移民長期維持在50萬美元,在全球發達國家投資移民市場中已算物美價廉,然而正是如此讓每年數以萬計的全球投資者趨之若鶩,根據今年5月6日,美國國務院簽證辦公室主任Charlie Oppenheim公布最新的數據,全球總共有超過34,000名EB-5移民申請人已獲批申請在排隊,還有近39,000份投資移民申請在等待審案,而每年的簽證名額僅有1萬人(含申請者家屬)。據此預估中國最新的投資人排期長達16.5年(消息來源:彭博。)

喊了多年的漲價與變政之後,“狼”終於來了;美國聯邦移民局7月23日發布的EB-5投資移民最終修訂案規定,近30年來首次突破了綠卡所需的最低投資額。11月21日該法規生效後,欠發達的目標就業地區(TEA)最低投資額漲至90萬美金,非TEA地區投資額漲至180萬美金;目前為50萬美元和100萬美元。加上項目管理、中介等費用,TEA地區投資者實際支出的費用約100萬美元。

維持優先日

投資者的臨時綠卡(I-526)獲批之後,如果因為某種原因(比如區域中心關停欺詐或重大變化等原因),改換項目再次遞交申請,可維持原優先日——對於之前由於區域中心欺詐或者項目失敗,本已無望最終獲得美國綠卡的在投中國投資人,無疑迎來了新的機會,他們可以更換投資項目進行新的投資,並保持第一次投資的優先日,不必要重新排隊而蒙受時間損失。

對中國投資人排期有利好

根據國務院簽證辦公室主任CHARLES OPPENHEIM(在今年的行業協會上)的推測,中國投資人這個財年能夠分到3000個名額(中國占比約30%)。從近幾年看,隨著印度、越南等國投資者逐漸增多。中國投資人從之前每年能拿到總名額85%降低到不足40%,一旦移民局改革生效,投資額大大上漲,外國投資人插隊現像將大大降低,預計屆時中國投資人每年所獲得名額將逐漸上升到5000~8000,未來中國投資人(新投資人)的排期時間將縮短到8年。

今年11月21日之前,中國和其他國家申請EB-5的投資人有可能產生井噴效應,搭上最後一班50萬美金的船。本已冷卻的國內美國投資移民市場是否會再度活躍值得觀察。

TEA定義權收歸國土安全部

該法規取消了各州自行定義TEA的權力,批評人士認為這種做法導致了各州為了吸引投資而降低要求和各州規定不統一造成的糾紛。之後將由國土安全部基於人口普查區域的公式確定TEA。

國會會有進一步動作麼?

移民局的法案僅僅是行政規定,對此國會還可以通過立法的形式變更和補充,尤其是EB-5區域中心方案以“實驗”形式存在數十年,從未得到國會的永久授權,卻占到了EB-5獲批簽證的95%,該方案今年9月30日將再度到期。它導致立法者就該方案的命運進行過多輪辯論,之前每次都因為內部意見不一而給與臨時延期,這次移民局率先變政是否會倒逼國會關於EB-5新的法律出台值得拭目以待。

為此,參議員Chuck Grassley過去一周裡連發5條推特邀功,他也是EB-5改革的重要推手,以照顧美國欠發達地區利益著稱。

目前華盛頓聯邦地方法院正在審理一項訴訟,投資者和投資移民利益相關方試圖挑戰國土安全部計算EB-5投資者簽證數額上限的方法,主張不按照人頭而按照家庭,該訴訟有助於解決案件審理積壓和排期。審理案件的法官已經表明,訴訟不太可能取勝。

可以預見,在未來的120天內圍繞EB-5將風起雲湧,因為該次移民局改革而有重大不利影響的利益集團,將有極大可能采用訴訟、法官禁令、總統行政令等方式進行阻撓,或反對國會積極推動EB-5立法,無論哪種方式,EB-5的改革都會落地,對於中國投資人,長期來看是有利的。

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加拿大工作職位空缺達到43.5萬 移民要趁早|居外專欄

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加拿大私營企業的職位空缺率在2019年第一季度創下記錄,共有43.5萬個職位空缺。其中,魁北克省(QC),不列顛哥倫比亞省(BC)和安大略省(ON)的職位空缺率最高。

加拿大獨立商業聯合會(CFIB)在一份最新的報告中表示,加拿大私營企業的職位空缺率在今年第一季度達到3.3%,且空缺職位至少4個月沒有招到合適的應聘者。 

加拿大獨立企業聯合會(CFIB)是一個非營利性商業組織,代表超過110,000名加拿大中小企業(SME)所有者的利益。CFIB成員通過調查和采訪確定加拿大中小企業關注的問題,並歸納意見及總結研究報告傳遞給政府部門。

CFIB副主席兼首席經濟學家Ted Mallett說:“過去兩年,加拿大全國職位空缺率一直穩步攀升,並在2019年第一季度創下新高。

CFIB表示,與去年同期相比,雖然職位空缺率的增長速度正在放緩,但勞動力短缺仍然是雇主們要面臨的挑戰之一,特別是在魁北克省、不列顛哥倫比亞省和安大略省。其中,技術職位勞動力短缺比半技術職位或非技術職位的短缺更加嚴重。

加拿大省份職位空缺排名

在職位空缺率方面,魁北克領先所有其它省份,其2019年第一季度的職位空缺率高達4.1%(比2018年第4季度上升0.1個百分點)。

緊隨其後的是不列顛哥倫比亞省(BC),職位空缺率為3.6%。

安大略省(ON)排名第三,職位空缺率為3.3%。

加拿大各省2019年第一季度職位空缺率統計表(CFIB)

大多數省份的職位空缺率都比上一季度上升了0.1個百分點。新布倫瑞克省和曼尼托巴省保持不變,新斯科舍省和阿爾伯塔省下降了0.1個百分點。

 加拿大職位空缺行業排名

加拿大建築業的職位空缺率排名第一,高達4.9%。

其次是個人服務業(4.7%);農業企業(3.8%)、酒店業(3.7%)、專業服務(3.6%)和交通運輸業(3.6%),這些行業同樣面臨勞動力市場緊張的狀況。

總體而言,除制造業(3%)、石油和天然氣(2.3%)、金融保險業(2.1%)和信息業(1.9%)保持不變外,所有行業的職位空缺率都有所提高。 

加拿大就業數據統計 

2019年4月,加拿大新增就業崗位106,500個,5月新增就業崗位27,700個,5月份全國失業率降至5.4%,這是自1976年以來的最低水平。

其中,25歲至54歲之間的加拿大移民,其就業率為71%,這是自2006年以來達到的最好數值。

天綺移民解讀

加拿大全國職位空缺率高,特別是加拿大的三大省份職位空缺更為突出。

其中,魁北克省作為職位空缺率最高的省份,需要依賴更多的新移民來填補職位空缺。面對勞動力短缺的問題,相信未來會出台更好的福利和移民政策。

這裡天綺移民要特別指出的是,如果您是加拿大緊缺職業的專業型人才,您也可以通過申請工簽來加拿大工作,進而實現移民加拿大的目的。

 

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怎樣用別人的錢累積你的資產?|居外專欄

與西方國家相比,許多日本人都很喜歡“存款”。根據日本銀行調查統計局在2018年公布的“與日本和美國和歐洲的公司發行量”相比,美國和歐元區的現金和存款比率在美國為13.1%,在歐元區為33.0%。但就日本而言,這個比率高達52.5%,遠遠超過美國和歐元區。

從這些數據可以清楚地看出,許多日本人將可支配收入用於存款,我國的情況有些類似。

7月6日,中國銀保監會副主席曹宇在青島舉行的2019中國財富論壇上透露,到2018年年底,我國國內生產總值已達90萬億元,全國城鎮居民人均可支配收入達4萬元。到2021年,中國個人可投資資產規模將達到200多萬億元。但現實情況是,中國一直都是儲蓄大國,很多人只會儲蓄,不會去碰其他的金融產品。

在部分金融市場發展較為成熟、資管服務相對活躍的發達國家,居民家庭的金融資產中,現金和儲蓄的比例已下降到13%左右,而資管產品的占比將近四分之一,與其他國家相比,在我國,選擇積極投資擁有較大發展潛力和空間。

存款增加一定會帶來資產形成嗎?

存款的增加代表著可用資金的增加,但存款的增加並不一定會帶來未來的資產形成。

不論是普通存款還是定期存款,通過向銀行存款只能獲得少量利潤,很難以這種方式來達到真正增加資產的效果。對於未來資產形成來說,一味省錢可能還不夠,除存款外,我們都有必要進行積極的投資。

存款與房地產投資的差異

房地產投資是一種眾所周知的穩定的資產形成方法,特別是近年來,對未來經濟形勢有擔憂的年輕女性也開始投資房地產,並且在某些情況下實現了中長期資產形成。

根據國內某售樓平台的數據顯示,2018年,我國女性買家占比達47.9%,幾乎“逼平”男性購房者。暖燈君這就來為大家比較一下存款與房地產投資兩者的優點和缺點。

存款的優點和缺點:存款的一個好處是不太可能減少資產。即使存款人的金融機構破產,但存款保險制度(支付)也保證著存款人資金的穩定性。缺點如上所述,只能獲得少量利潤,資產形成方法不充分。

房地產投資的利與弊:房地產投資是指購買房地產以獲得租金收入(收入增益),或出售房地產以獲得銷售收益(資本收益)的投資方法。買房投資保值已成主流理財方式。

因為住房是人們生活的重要組成部分,以租賃管理為目的的房地產投資的特點是資產形成可以預期且穩定。缺點是投資人可能缺乏有關房地產投資的某些知識和經驗,未咨詢有經驗的不動產管理團隊,盲目投資,造成空室、難以回本等風險。

存款與房地產投資的最大區別在於資產形成結構。在存款中,資產是通過自己的資金累積的,而在用於租賃管理的房地產投資中,資產是通過租戶(租房者)支付的租金累積的。換句話說,是否由“自己支付的錢”或“由另一個人支付的錢”形成資產是二者的區分點。

未來的資產形成是房地產投資

通過存錢積累資金是一種安全的資金來源方式,但同時,積極投資也至關重要。

6月5日,招商銀行與貝恩公司聯合發布《2019中國私人財富報告》,報告顯示,2018年,國內可投資資產在1000萬人民幣以上的中國高淨值人群數量達197萬人,坐擁61萬億人民幣可投資資產,人均持有3080萬。

根據胡潤研究院發布的《2018中國高淨值人群財富管理白皮書》顯示:國內84%的高淨值人群加大了海外資產的配置比例。其中,60%以上的人看好海外房產投資。

對於中國的財富擁有者來說,海外之所以成為他們離岸配置的因素,主要是因為方便移民或子女留學,接下來依次是資產保值增值、全球資產配置、方便海外業務發展、財富繼承以及養老等等。

誠然,房地產市場在短期內變現能力較弱,但可溢價空間卻是最大的。將房地產加入到資產組合中,可以增加投資組合的多樣性和穩定性,並且由於房地產與普通金融產品的關聯性較低,配置海外房地產可以使得投資組合的風險更加分散,獲得更強的抗壓性。

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炎炎夏日,怎樣養護你的房屋?|居外專欄

說起房屋養護,很多朋友首先會想起秋冬時節那些重要而繁瑣的工作。的確,秋冬時節的養護工作非常重要。但是夏天的房屋養護也是不可或缺的,而且夏天也比秋冬時節更適合戶外勞作。雖然在多倫多,大家都希望能趁夏天出去玩玩,但對於有意賣房的朋友,我們還是建議大家抽點時間出來做好養護工作。

以下就是一些有關夏日房屋養護,還有設施維修方面的建議。

首先,夏天非常適合維修屋頂。房屋的屋頂應定期檢查,夏天尤其如此。特別是那些已經超過5年的屋頂。如果在最近幾年內,房屋所在地區出現過一些惡劣的天氣,那對屋頂的檢查和維修更是不容忽視。

• 弄清屋頂瓦片的推薦使用時間。相關信息會記錄在檢查保修單上。一般來說,只要過了保修期,那屋頂瓦片就得更換。

• 如果屋頂確實需要更換,那可以考慮將屋頂升級翻新。如果需要翻新的時間快過預期,那麼千萬不要猶豫。

• 如果瓦片要被完全替換,建議在瓦片下面放置一定數量的隔熱材料。

• 經常檢查瓦片是否有松動或損壞,如果其他瓦片狀態良好,可以考慮只替換這些瓦片,而不需要替換整個屋頂。

其次是維修車庫。除了維修外,還得做許多類似清潔、整理之類的工作,甚至還可以給車庫安排一些新的用途。

• 夏季伊始,就要開始打掃車庫了。

• 如果需要的話,在地板上塗一層新的密封劑。

• 考慮一下牆壁或地板是否可以刷上一層新漆。

• 與其清空車庫,不如把它看作一個創造性的存儲區域。

• 在整理車庫時,可以添加一些貨架,或者規劃一些儲物空間。

• 在添加夾子之後,車庫裡還能放置冰箱之類的電器。

• 把自行車掛在架子或掛鉤上,這樣可以延長自行車輪胎的使用壽命。

車庫的自動門如有半開半關、關閉後再開,或發出刺耳噪音之類的問題,可同時維修。

• 車庫門每年都需要上油。這件事房主自己就可以完成,不用另外請人。

• 對於那些不能正常開關的門,一定要及時檢修。

• 庫門彈簧也是有使用壽命的。使用壽命將盡時,要及時更換。

• 屋主不要試圖去維修彈簧;更換彈簧維修庫門之類的工作一定要雇佣專業人士。

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然後是房屋護牆板。針對不同的護牆板需要進行不同的養護。

• 無論哪種類型,所有護牆板都需要每年清洗一次。大多數類型的塑料都可以用強力清洗機清洗,但是薄的乙烯基塑料需要用專門設計的清洗液衝洗。

• 檢查壁板,看看有無損壞。如果損壞,就要及時修復。

• 如果壁板是天然木材或油漆過的木材,首先考慮重新粉刷。

• 如今市場上有許多新型側壁板。如果你的護牆板年久失修,或者在過去的幾年裡,護牆板的維護費用很高,可以考慮整體更換。

再然後是加固和裝飾庭院外的柵欄。這不僅是為了美觀,更是為了安全。

• 開始檢查柵欄,看是否需要加固。

• 檢查門閂並確保它們狀態良好。如果無法修復或門閂太舊,立刻更換。

• 檢查一下大門開閉是否正常。門,連同鎖系統,可能需要更換。

門窗也必須經得起天氣的考驗,還要能經受大量的磨損。

• 夏天適宜戶外工作,而且油漆干得也比較快,所以是重新粉刷木質門窗和窗欞的理想時間。

• 考慮用一些環保建材替代原來的門窗,這樣不僅有利於環保,還可以節約成本,在需要夏天制冷和冬天保暖時也能節約能源。

另外還要檢查空調。這件事最好在夏天一開始時就能完成。

• 即便剛入夏時氣溫可能不高,檢查空調的工作也一定要在夏天剛來時就做好。如果到盛夏時節才發現空調壞了,很可能一時間找不到維修人員。

• 維護室外的植物。清除單位周圍兩英尺內的灌木和樹葉,以防阻塞通風系統。

• 確保按照制造商的建議清洗和更換過濾器

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此外,夏季是植物旺盛生長的季節,屋主可能會經常使用草坪和花園中的設備。所以對它們也要進行養護。

• 定期磨好割草機刀片;尤其是在盛夏時節。

• 如果割草機的使用年限超過5年,請確在使用前已經檢修過。

• 如有需要,可以考慮添置一些更新式、更高效的設備。

還要在屋子附近走上一圈,注意檢查地基處的裂縫。

• 如有裂縫,立刻用合適的灌漿填補。

• 特別要注意檢查和修復地下室牆壁的裂縫。

定期對車道進行養護,以延長使用壽命。

• 從第一級台階開始,選擇適用於混凝土、瀝青的填料來修補裂縫。

• 在修補完裂縫後,如果車道年份過長,可以用柏油/瀝青重新鋪裝車道。

• 考慮重新設計車道,以配合你的房屋和景觀設計。目前石材和混凝土是兩種最受歡迎的選擇。

最後,夏天時庭院中的用水量會激增。因此確保供水設備的正常運行也是必不可少的一件事。

• 如果室外水龍頭漏水,請及時修理。有時龍頭擰緊關閉後依然會漏水,這時就必須把龍頭換掉。

• 如果有游泳池,那就需要在夏天到來前及時清洗,還要檢查供水和排水設施是否完好。

• 如果使用過室外熱水浴缸,也要注重清洗和保養。

以上這些主要是適合在夏天進行的檢修和養護工作。但其實,夏天也是一個對房屋進行升級改造的好時節。關於這方面的建議,我們會在之後介紹給大家。

 

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