Author: EricSong

随着日本房地产价格的触底以及日元汇率的大幅贬值，日本房地产投资价值显现，引起了包括中国在内的国际投资机构以及个人的青睐。2014年年初以来，外国资本开始大举进军日本房地产市场，投资额巨幅增加。

日本瑞穗信托银行数据显示，2014年，外国投资者掀起了“购买日本房地产热”，当年至少有100多亿美元的外国资本进入日本房地产市场，东京市中心的许多高档物业遭到外国投资者抢购。外国投资者购买日本房地产的资金量已占到了日本房地产市场当年交易额的20%，比美国金融危机发生之前的历史高峰2007年要高出80%。外国人购房已经成为支撑日本房地产市场发展的重要力量。

世界最大级的资产管理公司美国黑石集团去年耗资1900亿日元（约120日元合1美元，下同）在东京市区购买了5000多套住宅。新加坡政府投资公司在东京火车站正门前的丸之内以及大手町的金融街等中央商务区耗资1700亿日元购买了数栋高级办公楼。中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元，购买了一座25层的综合性办公楼，这里曾经是美国花旗银行的日本总部。美国、法国和德国的投资基金也都分别在东京的品川、新宿和中野等地耗资700亿日元、380亿日元和180亿日元购买了办公楼和其他综合性商业设施。

除了政府投资机构、外国法人资本，很多外国自然人也积极投资日本的房地产。特别是中国部分富裕家庭纷纷在东京、大阪、名古屋等大城市购买住宅和商铺。据日本不动产研究所预测，过去一年，至少有360亿日元的中国私人资本进入日本房地产市场。日本不少房地产公司经常接到中国客户的咨询和委托，业务量大幅增加，为此还增加了精通汉语的经纪人。住友不动产公司正在销售的、距离东京银座不远的晴海高档公寓已有相当套数被中国顾客买走。

导致外资大举进军日本房地产市场的主要原因是：首先，投资者认为日本大城市的房地产市场已经触底，具有相当的投资价值。其次，日元大幅贬值，外国投资者的投资成本大幅下降，当前是进入市场的大好时机。

近年来，日本全国的平均地价下跌幅度大幅缩小，部分地区出现回升。去年，东京、名古屋和大阪三大都市圈的商业用地和住宅用地价格均开始回升，东京市区的办公楼空置率已经降到了5%，住宅价格也开始反弹，但是，日本房地产的整体价格依然处于低位，具有较大升值空间。

据日本房地产中介公司散发的二手房售房广告：在东京市中心的涩谷区惠比寿一带，一栋土地面积60平方米左右、居住面积100多平方米（约相当于中国的建筑面积120平方米左右）的独立别墅式住宅，售价在6000万至8000万日元（约合320万至420万人民币）之间。在品川区户越，一栋土地面积132平方米、居住面积155平方米的独立别墅式住宅的销售价格为8990万日元（约合450万人民币）。在品川区高轮台的一套建筑面积75平方米的公寓售价为3980万日元（约合210万人民币）。在目黑区三田的一套约125平方米的住宅售价为5680万日元（约合300万人民币）。按照目前的汇率，东京的大部分普通住宅价格低于或等同于北京、上海的价格。

日元汇率大幅下跌是导致日本房地产受到海外投资者青睐的最重要因素。2012年年底以来，安倍政府为了消除长达15年之久的通货紧缩，采取了“大胆的金融政策”，日本央行大规模放松银根，导致日元汇率不断下跌。目前，日元对美元的汇率基本上维持在120日元左右兑换1美元的水平。如果从2012年9月的77日元兑换1美元的汇率来看，已下跌了约43日元，跌幅超过50％。

日本将于2020年举办东京奥运会，在这之前东京的房地产升值概率较大。另外，日本房地产的租售比合理，用于出租的物业投资回报率基本上能够维持在6%到8%之间。这些因素都激发了海外投资者的热情。

据韩国《朝鲜日报》近日报道，济州岛政府26日表示，自实施房地产投资移民制度后5年来，获得居住签证（F2）的外国人达到1007人。其中，中国人为992人，占99%。

报道说，“房地产投资移民制”是一种吸引外资政策，如果外国人在法务部长官告示的地区休养设施投资50万美元以上，就可以获得居住签证（F2），5年后就可以获得永久居住权。根据该制度，韩国今年将诞生第一位因投资该国房地产而获得永久居住权的外国人。

在济州地区，2010年开始实施该制度时，有3名外国人投资获得居住签证。此后，其人数逐年剧增，2011年8人，2012年155人，2013年476人和2014年1007人。这5年来，外国人购买的别墅（住宿设施）数量累计达到1522处。2010年的投资额为976亿韩元（1元人民币约合173韩元），2011年544亿，2012年734亿，2013年4377亿，2014年3610亿，累计投资额超过了1万亿韩元。

去年韩国出入境人员首次超过6000万人次，自2005年突破3000万人次后10年来翻了一番。

据韩国法务部26日表示，去年入境或出境人数达到6165.2158万人次，比2013年的5096万多增加了12.2%. 其中，韩国人为3272.23678万，外国人为2892.9790万。

去年入境的外国人为1268.2019万人次（乘务员除外）。其中中国人最多，达到566万人次（44.7%）。其人数比2013年增加174万人次，增幅竟达44.4%. 其后依次为日本人225万（17.8%）、美国人79万（6.3%）、中国台湾人66万（5.3%）、中国香港人55万（4.3%）等。在入境目的中 ，旅游最多，达到1048万人次（82.7%），其后依次为就业51万人次（4%），探亲35万人次（2.8%）等。

出境国外的韩国人达到1501.8234万人次（乘务员除外），其中首次出境的人为128万人次。出境韩国人中，20多岁最多，达到28.4万人次。

 

据阿联酋媒体近日报道，阿布扎比伊斯兰银行（ADIB）的房地产子公司MBM发布报告显示，2014年迪拜住宅租金上涨10%，办公室租金上涨14%，房地产销售额上涨15%。

房地产市场在全年实现稳定增长，第四季度在办公室租金等领域出现增速放缓，企业净收入情况改善，更具可持续性，市场调整措施健康，有助于长期增长。

 

最新调查报告显示，2014年中国海外房地产投资激增，超过165亿美元。2015年中国海外房地产投资很有可能持续增长，至2015年底或将达到200亿美元。

仲量联行26日发布报告称，2014年中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。商业地产投资名列前茅增长近50%，超过112亿美元。现有的办公楼和酒店资产成为中国海外投资最热门的选择。海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。

2014年见证了中国在海外商业地产上的投资首次超过国内，标志着中国国内市场正跨入一个全新的发展阶段。2014年中国国内交易活动增长放缓，而海外投资额在商业地产交易总额中的占比达到了52%。办公楼和住宅土地购置占中国投资者购买总额的85%，同时酒店资产需求旺盛。

此外，2014年中国海外投资呈现全球多元化趋势，投资者把目光投向亚洲以外的地区，以寻找合适的资产。其中，欧洲成为最受欢迎的投资目的地，共吸引了超过55亿美元的投资；2014年澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元；25亿美元资本则流入美洲。

从城市来看，悉尼获得了大部分的投资额，达到22亿美元，成为最吸引中国投资者的目的地之一，仅次于伦敦。而伦敦在2014年共吸引了40亿美元的投资，再次荣登榜首。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡也各获得了5亿至15亿美元的中国投资。

业内专家表示，近些年来，流入全球房地产市场的中国资本[0.00%]始终保持稳定增长。2014年中国在海外商业地产的投资总额超过国内市场的现象更进一步证明了中国投资者对海外房地产市场的投资热情依然保持强劲。2015年海外房地产投资很有可能持续增长，至年底或将达到200亿美元。

 

面对屡创新高的房价，中国香港特区政府决定增加市场供应。

1月14日，中国香港特区政府行政长官梁振英发布的最新一期施政报告显示，未来十年特区政府将兴建48万个公私营住宅 （包括商品住房与保障房），通过加大和加快土地供应以解决中国香港的住房问题。预计在未来五年，商品房年均供应量将较前五年增加30%。梁振英表示，本届特区政府有决心、有信心、有能力逐步扭转供求失衡的问题。

多位业内人士表示，过去十年，土地供应并不是造成中国香港房价疯涨的唯一原因。随着土地供应增加以及美联储退出QE（量化宽松政策），过去数年支撑中国香港楼市上涨的两大基本因素均出现逆转，市场调整的概率正在增加。

新房供应量大增

上述施政报告显示，为了达到未来十年内兴建48万个公私营住宅的目标，中国香港特区政府已在全港寻找到约150宗用地，并加速进行更改土地用途及增加容积率的工作。

梁振英指出，2014~2015财政年度，中国香港住宅土地供应量预计可用于建设超2万套住宅，将创下自2010年特区政府引入私人房屋土地供应目标以来的新高。他预计，2015年~2019年还将有约7.7万套公屋落成，其中约2.3万套将于2015~2016财政年度完工。

过去十多年，中国香港新增土地供应不足一直受到外界质疑。1999年~2012年，中国香港特区政府实行勾地制度，即单位或个人对具体宗地有使用意向的，可提出申请，并承诺愿支付的价格，该制度意在防止土地流拍和贱卖。但在此期间，开发商拿地并不积极，导致土地供应连年下跌。统计数据显示，在勾地制度推行的14年间，特区政府仅出让58幅土地，2003年“非典”期间及2008年金融风暴后，更曾两次停止出让。

对于中国香港过去的土地政策，恒隆地产董事长陈启宗曾直言：“十几年来中国香港没有怎么推地，如果说前6年在亚洲金融风暴的影响下为恢复市场信心是可以理解的，但是后来几年就不可理解了，政府不增加土地供应等于市场没有新房供应。”

上述施政报告的统计数据显示，在过去5年，私人住宅平均每年的供应量约11400套，预计在未来五年内，私人住宅平均每年供应量将增至14600套，增长约30%。如果加上年均15400套公屋陆续入市，预计未来五年的住宅供应量将较以往出现大幅增长。

房价调整概率增加

长期以来的供求关系失衡，导致中国香港楼市出现“越调越涨”状况。尽管中国香港特区政府出台“双辣招”试图平抑房价，但效果并不明显。

最新公布的中原城市领先指数（CCL）显示，该指数于2014年末收报于132.69点，这意味着中国香港二手房价同比涨幅达到12%，再创历史新高。如果把时间跨度进一步拉长，中原城市领先指数从2003年末的30点大幅上涨至2014年末的132点，开启了一波大牛市。

“过去数年新增供应严重偏低，是导致中国香港房价大幅上涨的重要原因。”中原地产创始人施永青在接受记者采访时表示，中国香港每年新建住宅供应量要达到2万套以上，才能对平抑房价产生明显作用。虽然特区政府难以在短期内提高到该水平，但增加供应的意向十分清晰。自2014年起，中国香港地产开发商在拿地方面均显得相对保守，很大程度上是他们预计未来供求关系会发生改变。

美联物业首席市场分析师刘嘉辉也认为，目前市场尚未感受到供应提升所带来的影响，但随着美国退出量化宽松政策，一旦加息预期落实，二手业主放盘意欲将增加，加上新房供应量明显提加，房价调整概率增加，因此2015年不应对楼市过度乐观。

 

近日，李嘉诚在英国动作不断，出手收购英国第二大的电信运营商O2电信商。英国销量最大的报纸《每日邮报》今日撰文指出：这位亚洲富豪快买下大不列颠帝国了。以下为报道全文：

这位身价310亿英镑的巨鳄已经拥有了英国铁路、天然气、电气公司，最近他斥资100亿英镑买下O2集团。他此前已经买下Northumbrian 水处理公司（英格兰地区主要的供水和污水处理公司）、北方天然气公司（Northern Gas Network）、Superdrug（屈臣氏母公司）。福布斯杂志报道他向慈善的投入超过10亿美元。他对O2的收购正在接受英国监管机构的审查，因为英国通信管理局怀疑此交易会减少市场竞争造成垄断。

他就是李嘉诚。世界富豪排名高达第14位，个人资产逾220亿英镑。他是亚洲首富却只带着50美元的手表。

李嘉诚近日斥资100亿英镑收购英国电信巨鳄O2。尽管公司内部都称他为“超人”，尽管他在过去的几年里默默的买下英国最大的几个产业，很多英国人从来没听说过他。

这位86岁的富豪拥有220亿英镑的私人财产，也拥有和记黄埔。在过去的20年里，和记黄埔一直是亚洲最富有的商业财团。

他最近的动作是从西班牙电信商Telefonica手中买下拥有2400万客户的O2电信公司。这次大手笔的投资再次强化了李嘉诚作为英国最大的投资者之一的地位。

从药品连锁巨头屈臣氏到港口，他的投资触角几乎伸到英国的每一个领域内。几乎四分之一的英国家庭使用的天然气需要通过他所有的天然气管道。英国电力网络（同为李嘉诚所有）为超过30%的英国居民提供电力供应，其电力网络覆盖伦敦和英国东南部。

李嘉诚此前已经买下Three电信公司，这家公司有800万的英国客户。在买下拥有2400万客户的O2后，他将拥有英国最大的电信运营商，超过目前排名第一的英国电信运营商EE。

迅速崛起经历传奇

李嘉诚的故事几乎是“草根逆袭”的终极版。他1928年出生在中国东南部的一个沿海城市。1940年，在日本侵华之前，他随家人一起逃难到中国香港。他的父亲是一名教师，当时家庭非常贫困甚至不能及时得到治疗治疗，最终因肺结核而去世。

李嘉诚在15岁时就不得不外出打工，养家糊口。他在一家塑料工厂找到了工作，每天工作16个小时。他一直辛苦存钱希望有自己的小生意。

他向亲戚朋友东拼西凑了4300英镑，在中国香港岛北部开了一家塑料假花工厂。13年后，他迎娶了来自富有制造业家族的远房表妹庄月明。妻子的家族帮助他还清了之前的贷款。他在1967年中国香港动乱后在港大量购买房地产，他相信房地产市场的不景气是暂时的。

他人生的转折点出现在1979年。当年，李嘉诚从汇丰银行买下和记黄埔，当时的和黄只是一个拥有不少优良港口资产的中型集团。

李嘉诚的这次收购不仅获得中国香港汇丰银行的大笔贷款，更为他赢得汇丰银行董事会的一席之位。从此，他跻身于世界顶级投资者之列。

和黄的成功为李嘉诚积累了大量的财富，也为他创立一个世界商业帝国。和记黄埔成了李嘉诚收购各类公司、港口、市政基础设施的主要工具。

李嘉诚的商业帝国在世界超过50多个国家都有生意，拥有超过30万的员工。

对于他收购O2的举动，不少分析师担忧电信运营商的高度集中会减少市场竞争，造成垄断。

电信专家Matthew Howette表示：“目前最大的担心是（电信运营商的合并）对消费者的影响，特别是低端消费者。”

李嘉诚对O2的收购仍然在等待位于布鲁塞尔的竞争监管机构的最后确认。

李嘉诚英国投资清单

李嘉诚在英国最早的投资是2000年和黄斥资36亿英镑为英国Three电信商购买电信运营牌照。

2002年，他以8.3亿英镑的价格向荷兰零售商Kruidvat Beheer买下屈臣氏集团和一些位于欧洲的商店。

2011年，李嘉诚24亿英镑买下Northumbrian自来水公司，这是英国主要的供应水和污水处理公司。

他还拥有南部自来水公司(Southern Water)、 威尔士能源公司(Wales and West Utilities)、英国电力网络(UK Power Networks)和多个英国优质港口例如(Thamesport and Harwich ports)。

 

在日本买房需要注意很多的细节，在看房时应该确认些什么呢？

首先，需要确认好肉眼看不见的部分。那就是房屋的结构部分——混凝土地板的厚度。如果没有20厘米以上厚度的话，楼上的声音很有可能影响到楼下。同时也必须确认地板材料的隔音性能，LL45等级以上（数值越小隔音性能越高）为最好。最近，确认公寓大楼的耐震性能也变得越来越重要了，超高层公寓大楼如果是制震结构或免震结构，那是最理想的选择，中低层的公寓房也要确认一下其耐震等级。还有，对公寓大楼所建地的地质质量也有必要做一确认。靠近河边、海边的土地，很有可能由于地震引发土地液状化，所以，确认地盘是否坚固很重要。

日本买房：看房时应该确认些什么？

其次，需要确认好公寓所在地的周边环境。确认好自己看中的房屋的布局和房间位置，确认好房间的朝向和眺望程度，确认自己所居住的公寓大楼与周边建筑物的距离。

确认完房间的布局后，要确认好自己实际居住的房间的大小，做好对家具大小和配置的确认。因为，样板房里放置的家具和你自己实际居住的房间有很多不同之处。所以，在看房子的时候，事先带好卷尺，以用来测量家具的尺寸。对房间天顶高度的确认也很重要。一般最低为2.40米，如果可能的话，2.50米最为理想。日本的房屋设计也非常注重对收纳空间的设计。除了西洋式房间和日式房间之外，对玄关、盥洗室、客厅等处的收纳能力也需要确认。有些公寓建有贮藏室，具有很大的收纳能力，所以可以放置许多物品。另外，日本的住宅设计使用很多滑轨，对这些都要做好是否能够顺畅移动的确认。能否在厨房里轻松地“大展手脚”做好烹调，是主妇们必须确认的内容。而且，全体设备，如浴室干燥机、地板暖气装备、洗碗机、食品垃圾处理机器等设备齐全的公寓是聪明的选择。

第三，确认好窗户的框架质量。确认其隔音性能，双层空气玻璃因为具有很好的隔热功能，现在很受欢迎。

第四，确认好保安警备系统。公寓大楼的自锁大门，附带摄像机的对讲机，电梯内的监视器，房门防撬设计，24小时监控系统和防止犯罪型的不碎玻璃，具备这些条件的公寓是保证你安心生活的基础。

第五，做好共用设施的确认。有的大型公寓，除了具备会议室以外，还具备客房、儿童休息室、防灾储备仓库等，极其方便。还有，需要确认好对公寓大楼的修理公积金的使用方法。请住宅销售公司事先制定好将来公寓大规模修理的计划。如果公积金是随着年数的推移而上涨，会影响到你的还贷计划。所以，请务必让住宅销售公司的业务人员做一个详细的说明。

最后，如果你在考虑购买公寓的时候感到不安，最好去咨询一下最近已经购买了公寓的朋友或同事，或者是和对不动产比较熟悉的朋友一起去不动产公司咨询和实际参观。

 

 随着海外资金的积极入市，日本房地产近来出现要“火”的节奏，包括中国在内的国际投资机构以及个人均对此表示了兴趣。而数据显示，中国私人资金成为捧红日本房地产的一支主力军。

日本瑞穗信托银行系统的“都市未来综合研究所”近日汇总的数据显示，2014年外国投资者掀起了“购买日本房地产热”，至少有100多亿美元的外国资本进入日本房地产市场，东京市中心的许多高档物业遭到外国投资者抢购，外国投资者购买日本房地产的资金量占当年日本房地产市场交易额的20%。

美国黑石集团去年耗资1900亿日元(约合16亿美元)在东京市区购买了5000多套住宅。中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元(约合5.9亿美元)，购买了一座25层的综合性办公楼。美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。

值得一提的是，越来越多外国自然人也积极投资日本房地产，中国富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所预测，在过去一年中，至少有360亿日元(约合3亿美元)的中国私人资本进入日本房地产市场。日本不少房地产公司为此还增加了精通汉语的经纪人。

外资大举进军日本房地产市场，其中一个原因是投资者认为日本大城市的房地产市场已经触底，具有相当的投资价值。

近年来，日本全国的平均地价下跌幅度大幅缩小，部分地区出现回升。去年。东京、名古屋和大阪三大都市圈的商业用地和住宅用地均开始回升，东京市区的办公楼空置率已经降到了5%，住宅价格也开始反弹，但是，日本房地产的整体价格依然处于低位，具有较大升值空间。按照目前的汇率，东京的大部分普通住宅价格低于或等同于北京、上海的相应价格。

日本将于2020年举办东京奥运会。投资者普遍认为，在这之前东京的房地产升值概率较大。另外，日本房地产的租售比合理，用于出租的物业投资回报率基本上能够维持在6%到8%之间。这些因素都激发了海外投资者投资日本房地产的热情。

 

 

国际人力资源咨询公司ＥＣＡ22日发布一项关于今年全球最适宜居住国家地区的调查显示，中国香港全球排名下跌16位，跌至第33位；新加坡则连续第16年蝉联第一。

报告称，调查共涵盖全球450个城市，考虑其气候、医疗服务可负担程度、住房、基建、人身安全、政治局势紧张程度以及空气质量等因素，综合得出城市的宜居程度。

全球最适宜居住地区今年又是它！

受近期社会政治不稳定影响，中国香港在全球排行中下跌了16位。但在亚太区，中国香港仍然排在第6位。

新加坡则凭借良好的空气质量、稳固的基建、世界级的医疗设施和低犯罪率连续第16年成为全球头号宜居城市。其他全球十大宜居城市中，有9个都位于亚太区，主要分布在澳大利亚和日本。

内地方面，上海仍是最适宜居住的城市，全球排名第110名；北京则位列全球第122名。大部分内地城市的分数保持平稳，其中重庆和深圳的排名有大幅跃进。

关礼廉表示，房屋、商品及服务、娱乐设备和医疗服务等方面的改善使得内地城市的排名有所上升。然而，国家急速发展也随之带来挑战，包括污染、基础建设、贪污和食品安全等问题。