Author: EricSong

近日，人民币兑美元即期汇率早盘初段最低跌至6.2569元，逼近2%跌停位，创近八个月新低。同时，欧元兑人民币也跌破7.00，为2001年6月以来首次。还记得那个段子吗？上世纪八十年代初以70万元卖掉北京四合院到欧洲“洋插队”，艰苦奋斗30年攒回70万欧元想回北京养老，原来那个卖掉的四合院如今已价值7000万元人民币。如果再遇上最近欧元兑人民币大幅贬值的话，估计段子手也要昏倒。每当人民币兑外币出现汇率动荡的时候，“挖出萝卜带出泥”的话题就是海外置业正当时？

一国货币的价值并不是绝对的，而是相对的。数据显示，2014年人民币兑美元贬值了约2.4%，但更加值得注意的是，人民币兑同为中国主要贸易伙伴的两大经济体──欧盟和日本发行的货币均升值了10%以上，且上述趋势还在持续。因此，邓亮分析道，近一年来美元持续走强，主要是因为美国经济不断复苏让投资者对美元资产的需求攀升，反观日本和欧元区经济持续徘徊在复苏与衰退的边缘，加上实行量化宽松，使得两地的经济增长前景堪忧，造成货币自然被投资者抛售，汇率持续下跌。

这么看来，人民币兑欧元和日元升值，都不是中国央行[微博]主动干预的结果，而是这两个经济体的增长前景不理想，导致货币自己贬值了。换句话说，人民币兑以上两种货币都是被动升值。同理，人民币兑美元的贬值，也是后者强势升值下的被动结果。内地富豪都青睐到发达国家进行置业，选择一般都局限在欧美澳。富豪们海外配置资产都是为保值考虑，升值只是锦上添花而已，最重要别像俄罗斯那样一天跌个百分之三四十。国外地产投资持有与售出的税费成本也比国内复杂，这也是富豪们要想清楚的地方。

 

 

韩国媒体援引最新统计数据称，近年来包括旅游、投资移民在内，中国资本正在大量涌进韩国，中国人正“大举进军”韩国。

根据韩国《朝鲜日报》27日报道，济州道政府26日发表的最新统计数据称，自实施房地产投资移民制度5年来，获得居住签证的外国人达到1007人。其中，中国人为992人，占99%。同一天，韩国法务部公布2014年出入境统计结果显示，去年全体外国入境者为1268.2万人次，其中中国人为556.3万人次，占总体44.7%。中国入境者人数从2010年的172.4万人开始每年增加，5年内增加到3.2倍。

其实不仅是中国资本，外国资本大举进入韩国地产市场已经成为家常便饭。另据《朝鲜日报》报道称，去年外资投入韩国房地产项目的资金高达2万亿韩元(约合115.9亿元人民币)。目前，外国投资者最关注的是首尔市中心的大型写字楼，除了传统的美欧等发达国家外，中东、东欧、中国等新兴市场国家的养老金基金和金融公司也积极投资韩国大厦。去年第一季度，阿塞拜疆国家石油基金以4775亿韩元的价格购入首尔市中心的一栋写字楼，一度成为韩国业界关注的焦点。新加坡政府投资公司和淡马锡集团2010年以后在韩国购买18个以上物流中心，投资金额超1万亿韩元。

中国资本最近在韩国明显更倾向于大项目。中国绿地集团最近向首尔市提交了上岩洞DMC超高层开发项目投资意向书。这是超过100层的超高层建筑项目，投资超过3万亿韩元。此外，中国建设银行最近也买下首尔明洞的东洋生命办公楼。韩联社27日的报道称，最近全罗北道推进的新万金大型综合度假村建设项目，其潜在投资方也是中国和美国资本。

根据韩国有关金融机构的统计，中国对韩直接投资额从2013年的4.8亿美元猛增到去年的11.9亿美元，主要投资方向也是包括不动产和观光产业在内的第三产业。有韩国证券业相关人士乐观分析认为，随着韩国大型开发产业接连有中国资本参股，未来中韩合作开发的大型项目收益性和成长趋势将持续向好。

中国社会科学院亚太与全球战略研究院研究员朴键一27日告诉记者，与其他国家的投资者将资金瞄准韩国股市不同，中国投资更多流入房地产市场，中国赴韩游客也是消费大户，对韩国经济增长有巨大的拉动作用。不过，朴键一认为，中国在韩投资过度集中于房地产业，受惠的只是与政府和大财团关系密切的房地产商，甚至一些中国资金还流入济州岛的博彩业，引起部分韩国民众不满，需要我们给予足够重视。

 

仲量联行日前发布报告显示，2014年中国海外房地产投资激增，超过165亿美元，其中商业地产投资超过112亿美元，中国在海外商业地产上的投资首次超过国内。

数据显示，2014年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。商业地产投资超过112亿美元，增长近50%，办公楼和酒店资产成为中国海外投资最热门的选择。海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。从投资区域来看，2014年中国海外投资呈现全球多元化趋势，其中，欧洲成为最受欢迎的投资目的地，共吸引了超过55亿美元的投资；2014年澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元；25亿美元资本则流入美洲。

仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏表示，中国房地产投资者在2014年对其整体投资组合进行了策略性的国际化调整。在中国宏观调控以及住宅市场低迷的形势下，中国开发商及机构投资者通过国际市场的多元化投资以实现持续增长。

 

根据世邦魏理仕《亚洲投资者进军环球房地产》报告，2014年上半年亚洲投资者跨国投资金额持续攀升，同比增长40%，23%的活跃资金来源于中国，仅次于新加坡(29%)和中国香港(25%)。

而据仲量联行数据，2014年全年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。商业地产投资名列前茅增长近50%，超过112亿美元。现有的办公楼和酒店资产成为中国海外投资最热门的选择。

中国的住宅开发商也在提升其海外投资配比，超过53亿美元，比2013年增长了38%。海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。

仲量联行指出，2014年中国在海外商业地产上的投资首次超过国内，跨入一个全新的发展阶段。

在地域上，中国海外投资呈现全球多元化趋势，投资者把目光投向亚洲以外的地区，以寻找合适的资产。其中，欧洲成为最受欢迎的投资目的地，共吸引了超过55亿美元的投资；澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元；25亿美元资本则流入美洲。

仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan透露，通过正在与仲量联行接洽的中国新投资者数量显示，2015年海外房地产投资很有可能持续增长，至2015年底或将达到200亿美元。

 

随着经济全球化局势的大发展，中国人在进行个人投资时已经渐渐抛掉了过去保守、局限的思维。面对中国股市震荡、房地产市场停滞、银行存款回报不足的局面，中国投资者开始放眼国际领域寻求投资帮助。2011年，人均可投资资产超过600万元的中国人将2.8万亿的资产转移至海外，约占中国2011年GDP的3%，国人投资外迁的形势已不可逆转，于是，学习外国人的投资手段成为当务之急。

新加坡，“亚洲四小龙”，全球最国际化的国家之一，2014年的全球金融中心指数（GFCI）排名第四。由于新加坡同样面临老龄化问题，政府便成立了专门委员会制定政策并鼓励人民提早储蓄和进行有利的投资，以便应付财务需求。那么新加坡人主要都投资哪些项目呢？

一、公积金

经过四十多年演变，新加坡额度公积金制度已成一套综合性的社会保障制度，包含退休养老、保健、住屋、保险等基本社会保障计划。通过政府不断调整，该制度已形成了具有时效调整能力、较高流动能力的个人基础投资方式，对公民的保障程度是其他地区难以比拟的。

二、储蓄户口

储蓄户口是最简单的投资方式。与大多数国家相同，新元可以做定期存款和活期存款，但新加坡人也在新元之外利用美元、港币等进行外币储备，比如新加坡人在中国香港一家名为“大公文化艺术品产权交易所”的平台投资时，就会将新元换为港币，以降低新元汇率波动的投资损失风险。

 

东邻日本的地方政府正因住宅过剩而挠心。随着新建住宅增加、人口下降和老龄化加剧，日本许多城市都出现了住宅过剩问题，成为地方政府的“烦心事”。

日本总务省日前发布的《住宅和土地统计调查》结果显示，截至2013年底，日本全国共有5240多万个家庭，住宅总数约为6063万套，按每户一套计算，闲置住宅约为820万套。闲置空置住宅占日本全国住宅总数的13.5％，创历史最高纪录。总务省还预测，如果目前的状况延续下去，20年之后，日本全国的住宅闲置率将达到32％，每三套住宅中就有一套闲置。

日本政府对闲置住宅的定义为：长期没有人居住，且连续5年以上没有使用过自来水和电。

在闲置住宅中，有318万栋（套）是被主人废弃不要的，创历史新高。特别是以别墅区闻名的山梨、长野、和歌山县，闲置率更加惊人，分别高达22％、19.8％和18.1％。

日本的住房闲置问题不仅限于偏僻乡村和中小城市，还涉及大城市和首都圈。如东京周边地区，上世纪70年代购买该地区住宅的居民，现在大多进入高龄，有的住进了养老院，有的已经去世，造成很多闲置房。住宅密集的横滨市西区一社区自治会会长说，该社区从10年前就陆续出现闲置房，由于该社区坡道多，道路狭窄，部分道路还不能行驶较大轿车，所以即使拆旧盖新，也很难出售或租赁出去，所以不少住户都弃之而去、不再重建。东京都23个市区也出现了不少闲置房，大田区、板桥区、练马区、足立区等地都有不少空置房乃至废弃房。

业内人士认为，导致住宅大量闲置的原因主要有：日本住宅供大于求，住宅总数大大超出家庭总数，目前还在以每年100万户（套）的速度增加。其次，由于住宅供给增加，地段不佳、设计陈旧、周边环境较差的住宅很难转让出售和租赁，导致许多住宅闲置。第三，人口结构变化加剧了住宅过剩。由于出生率下降人口减少，仅去年就减少了26.8万人，住宅新增需求下降，而同时高龄社会到来，使许多子女不在身边的老人只能在养老院颐养天年，增加了住房闲置数量。

另外，税制政策也导致闲置住房的增加。土地固定资产税规定，只要土地上有房屋存在，就可以享受土地固定资产税优惠税赋政策。日本的土地固定资产税税率为1.4%，如果土地上有房屋，就可以享受约0.024%的税率，约为原来的1/6。

由于闲置及废弃住宅缺乏管理，不仅影响城市景观，还会导致犯罪率增加，并存在火灾、倒塌伤人等隐患。最近东京近郊的5栋闲置房屋接连被人放火烧毁，并危及邻居安全，致使居民十分恐惧与担忧。去年5月，大田区有几栋木结构的独门独院住宅有倒塌危险，可能会危及过往行人。由于找不到房屋主人解决危房问题，大田区政府既担心又无奈。

由于闲置住房存在很多安全隐患，地方政府不得不采取措施加以应对。据日本国土交通省数据，截至去年4月1日，和歌山县以及355个市区村町政府已经制定《关于闲置房屋管理条约》，其中184个市区村町的条例中有“强制拆除”条款。秋田县大仙市制定的《闲置房屋条例》中，含有对经济状况不佳的废弃房屋所有者提供拆房补贴的条款。

事实上，日本政府去年11月已经制定了《特定闲置房屋法》，并从2016年开始实施。该法规定地方政府一旦认定无人居住的房屋有倒塌危险的；垃圾成堆，并成为老鼠等有害昆虫栖身地，造成不卫生问题的；有损景观和市容的，就可以对业主中止享受土地固定资产税优惠政策，并命令其修缮或拆除，如不服从，地方政府就有权强行拆除。

 

2014年，海外投资、高端产品、旅游地产成了全年的置业热点，业内人士认为，今年海外置业有望持续升温，而高端市场，随着需求的逐步释放和购房者对产品品质要求的提高，越是稀缺的产品将越受青睐。另外，旅游地产若想在今年进一步突围，则必须转型。

稀缺豪宅仍将引领市场

回顾2014年，上海高端住宅市场表现不俗，各大板块的豪宅纷纷推出新品，可以说迎来了“豪宅年”。

高力国际在对于2014年的市场回顾中认为，尽管销售量在一轮政策放松后于年内最后数月有所回升，全年销售总量仍较2013年下滑24%。然而，成交均价继续上升，同比涨幅逾10%。此态势主要归因于豪宅市场销售量的持续增长。

数据显示，去年上海新建商品房成交均价同比上涨12.4%至27247元/平方米，增幅较2013年提升4.8个百分点。除却豪宅市场(均价50000元/平方米或以上)，成交均价同比上升6.5%至23406元/平方米，增速较2013年则放缓2.8个百分点。

知名房地产专家蔡为民认为，自2011年限购以来，上海的豪宅需求被不断抑制，并仍然处在一个持续发酵的过程中，这直接导致了去年刚需项目的销量有所下降，而豪宅产品却表现不俗。

“今年，豪宅的需求同样还在，而成交是否能持续攀升，还要视产品而定。”蔡为民指出，购房者对于产品要求越来越严苛，尤其是高端住宅，较多是自住需求主导成交。因此若是真正“稀缺”的豪宅，仍然将引领市场，价格甚至会持续攀升。

海外置业或持续升温

购房者说

“选择海外置业，可以让自己的资产进行全球配置。”

“希望通过海外置业完成自己的家庭规划，让孩子可以享受到更国际化的优质的教育资源和教育模式。”

去年，许多国内房企把目光转移到了海外，其中，绿地、碧桂园等企业加大了海外布局的力度。

与此同时，海外置业热情高涨。有相关数据显示，中国财富阶层移民投资的项目主要是海外置业，置业不动产在海外投资项目中占最大比重，人均投资达600万元人民币。

值得注意的是，海外置业的热潮也引发了澳大利亚、英国、新加坡等国外房企来中国宣传推广其产品。

以伦敦的巴特西电站综合体住宅项目为例，去年底，这一由伦敦“传奇”地标建筑改建而成的城市综合体在上海举行发售会，备受业内关注。

“投资是许多人选择海外购房的一个重要原因，近两年来，国内楼市投资空间已不如从前。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦指出，所谓不把鸡蛋放一个篮子里，从资产配置的角度来看，分散到海外有利于抵抗资产风险。

同时，各个国家不同的投资政策也给了购房者多样化的选择。

去年末，英国推出的房地产印花税全面改革也在海外置业市场引发关注。

对此，邦瑞·中国中华区首席代表兼总经理白兮表示，“英国的房地产印花税政策以前是按照房屋总价征收，新的政策是分段征收，另外，新的政策还调整了税率。该政策将使98%的在伦敦置业的购房者未来在税率上受益，不出意外的话，2015年，将是中国购房者海外房地产投资的英国年。”

白兮还表示，伦敦房地产市场2014年增长了30%，2013年增长了20%，大大超过了几十年以来年平均增长6-7%的速度。新的印花税政策的推出，目的是为了抑制伦敦豪宅市场，并提振伦敦西区和西南区房价的增长。

另外，国内竞争激烈的教育资源和教育环境，使得很多家庭将目光转向海外。德佑地产研究分析师赵葆根认为，“子女教育”和生活环境质量对选择海外购房者而言非常重要，购房者通常会考虑该地是否有知名大学、强大的经济实力和世界级生活方式，这也使得伦敦、纽约和悉尼这一类城市比较热门。“从这两年看，海外投资热潮越来越明显，预计今年海外置业仍将持续升温。”卢文曦说。

专家观点

伦敦将成为海外置业热点

邦瑞·中国中华区首席代表兼总经理白兮表示，2012年之前投资者是“选”房子，现在海外置业变成了“抢”房子。2012年之前，海外置业的理由更多偏向于移民、教育等，而目前置业者的新四大理由为：区块是否具有投资潜力、投资回报数据报表是否漂亮、区块在当地的排名以及租售比。

英国推出房地产印花税的改革，其中购买50-70万英镑区间的房子，印花税受益最大。而随着政策的持续发酵，英国伦敦会成为海外置业的最热的热点。

其实，位于海外房地产塔尖的市场并不多，伦敦是其中一个。其拥有语言优势、货币优势、金融优势和人才优势，拥有旺盛的租房来源。伦敦的张力不仅仅是房地产本身，而是金融、就业、教育等，是这些造就了其塔尖地位。

近日，2015全国旅游工作会议举行。会上指出，2014年全国旅游业实现平稳增长。预计国内旅游36亿人次，增长10%。2015年旅游业发展预期目标为国内旅游39.5亿人次，增长10%。

“主题化”旅游地产更受宠

随着中国旅游产业进入了高速发展阶段，旅游地产也逐年升温。

与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。

“做旅游地产，房企目前还处在探索阶段。如今的买家愈加理性，尤其注重生活方式，因此，房企只有根据置业需求来转型才能在旅游地产中突围而出。”蔡为民指出。

回顾2014年，房企摈弃了过去缺乏与产业结合、度假服务配套不完善以及固守传统住宅的营销模式等问题，转而结合多种自然资源、文商旅产业叠加、整合，提供休闲度假式的硬件设施和独有的生活方式。

某房企就直言，未来，开发旅游项目不再是过度透支资源，而是以合理价格提供休闲生活的多种选择，进而以产品、生活配套、养生文化概念等支撑项目，只有这样才能获得购房者的青睐。

“简单而言，有‘主题’的旅游地产更好卖，例如养生、休闲度假、投资等这三类主题就是目前旅游项目主打的‘标签’。”赵葆根表示，今年底，上海迪士尼乐园即将开园，而周边以此为主题的项目的热销效应也将逐步凸显。

同时，业内人士认为，“主题”化旅游地产也使得上海周边的项目备受关注。

以位于周庄镇核心区域的云谷周庄为例，除了位于周庄这一生态景区，其更提供智能监控、智能定位、智能家居等服务，营造出不一样的“休闲度假”环境。同时，嵊泗天悦湾项目也为“说走就走”的度假生活方式提供了可能。该项目最大的优势是紧靠上海，从洋山港出发仅需45分钟船程，便可直达岛上，生活便捷。

 

上周，平安保险公司以4.19亿欧元收购了位于英国伦敦市金融区的TowerPlace大厦。这是该保险公司自2013年后又一次在英国伦敦购入写字楼。短短两年间共斥资53.5亿元海外置业。

自2013年以来，越来越多的金融及地产机构海外置业。根据公开资料不完全整理发现，近两年间已有至少10家保险、银行及地产公司(含1宗个体，指潘石屹)赴英国、美国、澳大利亚及西班牙收购办公楼或酒店。加上2010年的工商银行，目前至少有11家机构在海外置业13宗。若以1月25日的汇率换算，共斥资人民币517亿在海外置业。即便忽略2010年的工行，近两年在海外置业的10家机构12宗海外置业中，所斥资金也高达515.55亿元人民币。

市场消息上周指出，平安保险公司近期购入的TowerPlace大厦位于伦敦塔附近，为一座低层、大进深的节能办公大楼，总面积包括办公室面积35.4万平方呎及商业零售面积约2.43万平方呎。由世界知名建筑师诺曼·福斯特爵士设计和创建，2002年竣工，楼面布局灵活且配备无障碍设施，在万圣教堂前增添了一处有树木和水景的公共广场。而在2013年7月，中国平安保险集团亦以2.6亿英镑从德国商业银行旗下不动产管理公司CommerzReal手中，购入伦敦金融城标志性建筑劳埃德大厦。

尽管地产公司从2013年起纷纷走出海外，但早在2010年，中国工商银行就在英国伦敦购买办公室，进一步扩张事业版图。据了解，工行伦敦分行是所有海外机构中第一个拥有全产权物业的中资银行，而且购置费用完全靠当地收入来支付。

2013年以来，银行及保险公司海外购入办公楼似乎已是一种身份象征。除工行外，中行、建行都分别在美国、英国购入办公楼。其间以保险公司最牛，除平安保险外，安邦保险、泰康人寿、中国人寿4家保险公司都在海外拥有办公物业。其中，目前有记录的最大一笔海外置业就由安邦保险所缔造，以19.5亿美元购入美国纽约华尔道夫酒店。该酒店位于纽约曼哈顿公园大道49街和50街之间，是纽约地标性建筑之一。

除银行保险业外，复星国际、绿地集团及SOHO中国的潘石屹夫妇等亦有在国外购入写字楼。

 

新加坡80%以上的居民居住在一种叫做“组屋”的高层套房式住宅里，而组屋的规划、建造、出售和定价，都由建屋局负责。最近建屋局的一系列新加坡购房政策吸引了不少新加坡人的关注。

先是放宽了公民申购组屋的收入限制—政府自8月16日起将购买新组屋者的家庭月收入顶限从8000新元提高到1万新元，这意味着会有更多的人有资格申请价格 远低于市场房价的新组屋，或是在购买二手组屋时享受3到4万新元的购房补助。除了政策上的松动之外，建屋局还在9月底一口气推出8200多个单元的组屋销 售，活动规模之大，史无前例。

一般来说，大学毕业生，月收入两三千，不是特别挑房的话，三年左右基本上都是可以买得起的。而且如果是首次购 房的话，可享受首次购房优惠补贴，它是新加坡政府对公民购房的一项资助政策，资助金额为一次性补贴3至4万新元，如果所购组屋组屋靠近父母住所，补贴金额 则可以达到4万，不过，每个家庭只有在第一次购房时才可以享有这种优惠。

优惠补贴是年轻家庭购房经济保证之一。其二是中央公积金制度，它是 新加坡人购房的一大资金来源。新加坡自1968年就开始实施公积金购房的办法，目前的缴费金额为工资的35%左右，其中20%从职工工资中扣除，另外 15%由雇佣单位缴纳。这种强制储蓄的公积金制度，如今已成为新加坡年轻人买房的有力保障。

低息贷款是居民购房的又一经济保证。扣完公积金后，剩下的房款由建屋局提供低息贷款，年息要比商业银行低三四个百分点。有了这三大资金支柱，年轻家庭都觉得买房很轻松。

新加坡个人的住房开支占收入比重仅为25%至28%，这样的比率让他们几乎感觉不到房贷压力，对生活质量基本上没多大影响。

二手房比新房更贵

在新加坡，二手组屋通常要比新组屋昂贵许多。新组屋直接由建屋局卖给新加坡公民，价格由建屋局决定，由于建屋局不以赢利为目的，所以新加坡房价并不与市场挂钩。同一地段新旧组屋的价格能差一两倍，如果买到了新组屋，几年后转手出售，很轻 松就能赚个十多万。所以，组屋实际上相当于政府提供给公民的一种福利。

据新加坡建屋局网站表示，超过80%的新加坡人都是政府组屋的受益者。不过，能买到什么地段、什么时候能买到，则需要靠运气；建屋局在分配组屋时，如果某一地段申购人数过多，则会采取抽签的方式。

严格的购买限制

如此大的实惠自然让购房者心动不已。不过，新加坡政府对组屋的申购、使用和转售规定了许多限制，福利的获取并不是无度的。

首先是购买组屋的资格限制。组屋申请只限于公民家庭，家庭月收入要低于1万新元，高收入者不能申购，一个核心家庭只能拥有一套政府组屋。一个人一生只有两次 购买组屋的机会，购买第一套组屋满一定年限才可以申请第二套政府组屋，以便小房换大房或大房换小房，但原有的组屋必须在购买第二套组屋半年内出售，等等。

此外，政府对居民购买组屋的用途也有严格规定。居民购买组屋后必须入住，一段时间内不得整套出租或出售，否则会被处以高额罚款或者牢狱惩罚。每一位组屋购买 者都需要向建屋局提供真实详细的资料，一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，严重者两者兼施，政府以此来警戒怀有牟利目的的骗购 者。

媒体在9月29日曾报道说，建屋局在去年强制收回了39个组屋单位，今年又加强了对违例出租组屋的稽查，以打击靠非法出租、出售等手段将公房福利转化为私人财产的行为。

正是多样灵活的政府资助办法和严格的制度规则约束，才保证了新加坡“居者有其房”目标的实现：新加坡是全球唯一民众拥屋率接近100%的国家，这也成了新加坡人留给世界的惊叹号。

 

 

近两年中国对外投资房地产的热情不断增加，投资规模持续扩大。莱坊最新发布的《中国对外房地产投资报告》显示，2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元上升至150亿美元。澳大利亚、英国及美国的门户城市成为投资热门城市。

房企布局海外市场

1月23日万达集团收购澳大利亚悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。这是万达集团继黄金海岸珠宝三塔项目后在澳大利亚的又一重大投资。此前，绿地集团也曾拿下海外地标性项目，而这仅仅是中国对外房地产投资热潮的缩影。

“如今投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上。促使中国投资者在海外投资房地产的主要原因有中国国内政策推动海外投资、国内市场需求放缓、海外市场更客观的回报率等。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明指出。

根据莱坊的统计，目前中国对外投资主要集中在澳大利亚、英国和美国的门户城市，其中中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年同比增长超过60%。

“2013年中国流入上述三个市场的资本比2012年增长了5倍。”王家明预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年水平，未来仍将是投资的热门地。

目前大型开发商已开始在海外市场积极开发物业项目，寻求多元化发展。根据莱坊统计，总资产规模超过110亿美元的19家房企中，已有8家房企在海外进行了投资，另有8家房企对海外投资“有兴趣”。

除了传统热门城市外，部分城市还具有投资潜力。莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅表示，如果综合考虑甲级写字楼回报率以及与10年期国债息差因素的话，法兰克福、东京、休斯顿等城市也具有投资吸引力。

险资“出海”异军突起

除了开发商“出海”外，险资也成为中国对外房地产投资的“主力军”。业内人士预计，2015年将是保险公司海外地产投资活跃的一年。

莱坊数据显示，保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中，有4家已经在海外进行房地产投资，还有8家保险公司表示对海外投资“有兴趣”。安邦保险、中国人寿、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行房地产投资。其中，安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店，中国人寿及平安保险均收购位于伦敦的物业，阳光保险集团则宣布以4.63亿澳元收购悉尼的喜来登公园酒店。

“险资投资海外地产主要集中在标准型建筑，注重风险和回报平衡，同时也会考虑到同行竞争。”纪言迅表示，由于保险公司最高可以将总资产的15%用作境外投资，因此未来保险公司投资海外地产将保持较高活跃度，有望出现更多投资案例。

不仅是开发商及险资，目前超高净值人士、中小型国有企业以及民营开发商也开始走出海外投资房地产项目。据王家明透露，目前上海某私企在澳大利亚的投资额已经超越万达及绿地。

“在海外投资时语言、文化、买卖谈判等很多方面与中国国内有较大差别，部分国家的项目审批流程也比较长。”王家明表示，国外房地产买卖均应进行估价，且成交额通常会高于估价10%，因此在对外投资时应该聘请专业化团队，在物业地点、类型及估值上进行全面考量。