Author: EricSong

高力国际近日发布2015年亚洲房地产市场展望报告，分析了亚洲区所有类别资产来年的表现，指出亚洲经济持续增长，应会令区内的机构级资产持续受到追捧。但由于收益率受压及货源短缺，资金可能会继续流出亚洲以寻求机遇。

新加坡房市

与过去几年比较，2015年不同之处在于外来资金量将大幅增加，因为机构投资者需要实现配置平衡。目前他们在亚洲的投资不算多，有必要在此地区提高房地产投资。

在过去数年，多个市场实施若干购买限制，如今当中部分限制获放宽，可能会令机构投资者受惠。

高力国际亚洲资本市场董事总经理邓文杰表示：“预期部分亚洲国家政府考虑到住宅价格和经济增长放缓，将会放宽现行降温措施。我们已经看到了一些长线投资者在目前市况放缓之际，风险减轻，积极寻求售价合理的投资项目。”

业主的叫价趋合理，料有助于刺激成交量上升。中国大陆投资者亦可能会继续在亚洲及亚洲以外的地区抢购房地产。

2014年，中国开发商及保险公司的对外投资或会增长7%达95亿美元（124亿新元）。与此同时，预计对华投资将由230亿美元进一步下滑，而这数字相较上年已减少27%。

中国投资者对外投资的主要目的地一直是纽约、伦敦、悉尼和旧金山等门户城市。但近期，这些投资者将地域范围拓展至波士顿、法兰克福和墨尔本等二线城市。

高力国际华东及西南区董事总经理翁琳指出：“随着新参与者入市，寻找国际投资项目的投资者类型也日益多样化。我们预测，在未来数年投资者将把投资范围拓展至更广泛的资产类型，交易规模也会随之扩大。”

高力国际预计，2015年新加坡办公楼市场将继续吸引大批投资者，新供应呈现不足的局面，稳健支持高占用率，并推动租金和楼价上涨。

狮城住宅市场陷入艰难时期，成交量与楼价双双下跌，并且已经持续一段时间。

邓文杰表示：“投资者将密切留意投资良机，尤其是豪宅市场。”市场低迷促使卖家降低叫价，与2014年低迷的市况相比，来年的情况可能略为改善。

新加坡市场应当会出现一些令人关注的项目发展地盘，届时资本市场活动应会增加，将会迎来更多国际投资者。

 

 

 

2015年新加坡房地产私宅租金或将继续下跌。

分析师预料，2015年的整体私宅租金将下滑3%至5%，其中位于郊区的跌幅预料会更大，最多可达7%。

根据新加坡市区重建局房地产资讯系统，今年截至第三季，新加坡房市整体非有地私宅租金已下挫1.80%。其中，代表高档私宅市场的核心中央区(CCR)首当其冲，下跌2.6%；代表中档私宅市场的其他中央区(RCR)下滑0.1%；代表大众私宅市场的中央区以外地区(OCR)则下跌1.7%。

新加坡房地产联合交易网SRX的数据显示，今年截至11月，非有地私宅租金已下滑5.7%。同2013年1月的租金高峰相比，今年11月的租金已下跌9.4%。

今年私宅出租市场的特点是，出租单位随新私宅供应量多而相应增加，租金则因租户选择多了而下滑。

新加坡智信研究与咨询(R”ST Research)总监王伽胜受访时说：“必须注意的是，今年竣工的新私宅有所增加，以致造成整体租金走软。租户有更多的选择，而出租交易量却追不上新竣工私宅的增幅。”

根据新加坡市建局的数据，从去年至2017年，已取得或预料取得的临时入伙准证是7万2109个，这意味着新加坡私宅的供应量庞大，租金市场继续面对压力。

新加坡第一太平戴维斯(Savills)研究与咨询部主管张敏璋表示，今年首三个季度，新加坡私宅签订的租约数目已经达到4万6949个，照这样看，它很可能超越去年同期的5万5856个。今年全年的租约预料达到5万7000个。明年的租金预料将延续跌势，但幅度应该“不会太惊人”。

谈到政府收紧外劳政策对出租市场的影响，张敏璋认为，尽管这影响了潜在租户的供应，但并没有影响到以就业准证租户为对象的私宅，反而是发达国家经济欠佳迫使跨国企业检讨租屋预算造成了影响。

王伽胜表示，限制多少减少了外劳包括白领专业人士，以致今年大量新竣工私宅的出租机会受限，并不惜降低租金出租。

此外，已在新加坡工作的外来专业人士也因开始担心会越来越难以保住长期饭碗，或在离开新加坡后较难重返本地工作而缩紧腰带，租用低租金公寓甚至组屋。

新加坡高力国际(Colliers)研究咨询部主管谢岫君表示，除了移民和外劳政策，大量新竣工私宅和屋主出租卖不出的较旧私宅单位，造成租金市场的竞争越来越大。

张敏璋认为，外劳限制并没有对那些要出租给拥有就业准证者的私宅带来重大冲击，反而是全球经济欠佳迫使跨国企业控制成本和租金预算，对这类私宅的出租造成影响。

展望明年，私宅出租市场将因为大量新私宅进入市场而面对更激烈的竞争。明年预料有2万零284个新私宅单位将竣工，当中占大部分的1万3315个单位将集中在OCR，而其余6969个单位则将平均分布于CCR和RCR。

张敏璋认为，这意味着CCR和OCR将面对更大的租金压力。OCR将因为这一地区庞大的新私宅供应而走弱。RCR的新供应相当适中，这一地区竣工的新私宅可能将开始抢走CCR的租户，尤其是那些减少预算又要住在较大单位的租户。

谢岫君认为，随着即将竣工的新私宅进入市场竞争，各类私宅的出租市场都将受到冲击，而从今年至2018年的新供应量有60%位于OCR，这将对大众化市场私宅形成巨大压力。

根据市区重建局数据，新加坡私宅空置率自去年第一季度开始上扬，从当时5.8%增至今年第二季度的8.3%，第三季度微跌至8.2%。王伽胜预料，屋主将降低租金求租，明年空置率预料最高达9.5%。

分析师看好其他中央区、靠近地铁站和设施的地点，或住宅区具有活力的私宅在出租市场中的竞争力。

至于明年私宅可能出现的热点，张敏璋表示，RCR私宅在方便前往市区娱乐场所和合理租金之间取得最大的平衡，因此大多相当容易租出去。

核心中央区虽然地点优越，克雷摩(Claymore)和德雷葛(Draycott)也是租金最高昂的地点之一，仍难免受到跨国公司缩减住屋预算的冲击。

 

 

 

 

现在是否是进场新加坡房产的好时机？这是一个人们不时都会问的问题。无论房地产市场处于上涨期还是低潮期，人们都会在茶余饭后，甚至是一些比较严肃的场合，例如研讨会上讨论这个话题。那现在到底是否是进场的好时机呢？

新加坡房价下跌 2015年进场可好？

答案是肯定的，理由如下：

1. 低利率环境将扶持资产增值

虽然许多人猜测，三个月新加坡银行同业拆息率(3M SIBOR)将上涨至3%以上，也就是过去十年来的平均水平，但是没有多少人研究，到底会有什么样的因素可能带动利率飙升，冲越历史的平均水平。

只要仔细研究当今主要经济体的社会经济学，你就会发现，在一个借贷比率低的商业环境下，失业率和政府债务将升高，从而拖累经济经历更多年的缓慢增长。而缓慢的经济增长将导致产能过剩，从而制造导致利率维持低迷的环境。

实际上，如果我们追溯人们担忧利率飙涨的源头，至今的依据只是因为联邦储备局主席提出了一些可能调整利率的条件，但是这些条件目前还不完全存在，也没有迹象显示它们会在可预见的未来出现。因此，即使利率将上扬，上升的速度预计也会相当缓慢。

2. 亚洲市场的现金流动充沛

中国人可能为了改革经济而牺牲一些经济增长，不过每年7%的国内生产总值还是非常强劲的数据，尤其是我们正在讨论的是一个13亿5000万人口的国家。它的经济增长将为市场制造充沛的现金流通量，取代西方资金在亚洲资产市场的传统地位。

3. 人口增长

虽然新加坡的人口在2013年年比只增长了1.6%，但只要我们持续这个涨幅，到2030年，新加坡的人口就很可能累计增加31%至710万，超越人口白皮书所预测的690万人口。

再加上本地家庭结构越来越小，政府计划兴建70万个新房屋单位来应付690万的人口，未必足够。目前，一些人认为我国的房产市场会在2014年和2015年出现供应过剩的情况，这未免过虑了。

4. 房价负担得起

尽管新加坡房价自2009年初至2013年第三季上升了33%，一个新共管公寓的中位价，在这段时间内只由102万元稍微上涨至107万元。

至于新加坡的人均国内生产总值，却在2008年底至2012年底上升了16.7%至6万5048元。这显示，一旦以单位价来衡量，家庭的购屋负担能力其实是上涨了，这显示市面上可能还有许多买家等着购屋。

 

 

15.6万港元一平方米，这并非豪宅，也不是什么名校学位房、豪华中心地段，只是中国香港一套实用面积仅为19.8平方米的居屋单位。2014年9月至11月中国香港就业者月收入中位数为1.35万港元，据此计算，要买1平方米居屋需要不吃不喝工作11.5个月。

不足20平米居屋两年升值60%

1月29日，中国香港一个只有13.6平方米的公屋单位以每平方米12.4万港元成交，创下中国香港最贵公屋单价，周末有中国香港房屋中介透露，中国香港居屋也创下史上最贵单价。房产中介家天下黎振杰表示，晋身中国香港居屋楼王的单位为邻近港铁奥运站的海富苑海宁阁中层10室，实用面积19.8平方米，向东南园景，1月30日晚以309.5万港元成交，每平方米达15.6万港元，比同一屋苑去年12月中创出的每平方米14 .6万港元纪录高出近7%，为全港居屋最贵单价单位，也是该屋苑此类单位首破300万港元。

中介表示，买家为一名80后女青年，现居于葵涌，早前已不断看楼，并有到屯门等区看居屋楼盘。相中海富苑首先因为总价低，且与其工作地点接近，看楼两次后于1月30日晚最终决定入手。中介表示，该单位银行可提供九成按揭，日前父母有陪同女子看楼，相信是在父母资助首期情况下购入。

成为中国香港居屋楼王，不到20平方米的房屋究竟有何价值？有记者前往现场探访，发现该套房屋室内刚翻新装修，房屋光线充足，但因为大厦设计问题，与毗邻单位较近，可清楚看到同座楼上楼下空调及窗户，加上景观不算开阔，略有压迫感。

黎振杰表示，该单位于去年12月底放盘，放盘前以月租约8200至8300港元租出，租客迁出后，原业主在两周前放租，月租9000港元，经中介游说后才再以约320万港元放售，其间有一到两个买家洽购。

据土地注册处资料显示，该居屋单位原业主为铭发有限公司，公司董事包括梁美恩在2012年9月用公司名义以192万港元买入，短短2年零4个月升值61%。

资料显示，上一宗全港最高单价居屋交易所在同为海富苑。去年12月中旬一个实用面积19.7平方米的开放式单位以288万港元成交，每平方米达14.6万港元，但该纪录在短短一个半月已推高近7%。

房屋总价越低越受欢迎

除了大角咀居屋创下天价外，新界粉岭公屋华明苑一个只有13平方米的单位，上月底也以每平方米12.4万港元成交。中原集团创办人施永青表示，由于刚需人士可负担能力愈来愈弱，中国香港楼市升浪已近尾声。不过，他认为中国香港楼价不会急速回落。施永青表示，现在港府没有条件撤销楼市辣招，因目前楼价持续上升，社会仍希望政府抑制楼价，一旦放宽现时措施，将会招致社会反弹。由于市民负担能力弱，因此住宅单位面积越小越偏远，总价越低，反而越受市场欢迎。

名词解释

居屋　港府在1976年推出的“居者有其屋计划”简称居屋。为让低收入市民能购买住房，港府决定由中国香港房屋委员会兴建公营房屋，并以低于市价并扣除地价售予低收入市民。合资格市民购入居屋后，5年内不得转租和出售，5年后需向政府申请补地价，以补回当年政府以较低价格向其出售居屋之损失，方可进入市场租售。

 

 

中国已成为资本输出大国，如今，在浩浩荡荡的出海企业大军中，民营企业从2008年占全国对外投资的14%，上升至2013年的45%，5年增长了3.5倍，所占比重接近国企。专家指出，民营资本在对外投资中产权明晰，决策灵活，未来应与国企优势互补，分工协作，实现投资效益最大化。

面向全球整合资源

目前，在全球184个国家和地区内都有来自中国的投资，其中，很多民企都从事着大手笔投资。从中国民营经济国际合作商会日前发布的“2014年民营企业走出去十大新闻”中，可以一瞥这些企业在海外创业的身影。

一是阿里巴巴集团于美国时间2014年9月19日纽约证券交易所上市。二是三一集团在美胜诉。三是华为荣登中国企业海外专利申请量榜首。四是复星集团海外投资达52亿美元。五是新希望投资27亿美元，在澳洲建首个万头牧场。六是利关集团实行海外本土化经营，在俄罗斯建厂。七是苏宁低调建立跨境电商自营体系。八是万达集团将在欧洲投资最大单体地产项目。九是锦江国际并购欧洲卢浮酒店集团。十是卧龙电器收购海外机器人公司。

专家指出，改革开放以来，中国民营企业发展迅猛，逐渐具备了参与国际化竞争的实力，走出去面向全球整合资源成为必然。亨通集团副总裁孙中林说，经过多年发展，民企在国内已遇到发展瓶颈，而国际市场非常大，如果进一步发展，只有走出去。同时，随着中国经济在世界扮演越来越重要的角色，国内民营企业走出去具有非常多的机会。

据普华永道发布的数据显示，2014年上半年，中国内地民营企业海外并购金额较2013年下半年暴增218.6%，而同期国有企业海外并购金额环比增幅仅为5.03%。

竞争优势日益凸显

民企对外投资增速能超过国企，在于其自身具有一定的竞争优势。专家指出，相比国企，民营资本的优势是产权明晰，决策灵活，反应迅速，也有较好的人才储备。对于国企与民企的在对外投资方面的差异，中国民营经济国际合作商会副会长兼秘书长王燕国总结，第一个是政治障碍，第二个是决策效率，第三个是投资成本。

美国波士顿咨询公司大中华区董事总经理廖天舒认为，与国有企业海外并购主要集中在资源领域不同，中国私营企业海外投资更为多元化，更关注获取技术、品牌和打开当地市场。这使得私营企业的“国际化”发展速度更快。

此外，海外对民营资本接受度较国企更高。“在发达国家，民企受到的制度和政治的怀疑阻力可能会少。在第三世界国家，民营企业更加灵活，更能够适应当地的情况。很多民营企业的项目是涉及民生以及建筑方面的。”《环球时报》社总编辑胡锡进认为。

从国内审批看，民企走出去将越来越宽松。“民营企业自己拿钱到国外投资，政府没必要给人家审批，帮人家把关！”国务院总理李克强表示。

分工协作互利共赢

虽然所有制不同，但走出去的民企和国企都代表着中国投资。联合国有关机构的报告指出，中国应推进对外投资体制改革，制定新的对外投资战略，即通过集群式、国际生产一体化的对外投资，在更高层次上利用、整合国际资源，最终建立自己的全球一体化生产体系。专家表示，在这个一体化生产体系中，民企国企需要分工协作，实现互利共赢。

民企在海外投资的表现可圈可点，但国企资金实力强大，受经济外交政策等方面的支持多，更有利于开展对外投资。专家建议，在对外投资的区域和领域中，民企、国企可根据自身特点进行科学布局。

“通常在新兴经济体中，国有企业与权威型政府的合作比较多一些；但在发达经济体，还是以民间合作较多。”东方证券首席经济学家邵宇建议，民资进行商业投资，政府做偏基础设施的投资，让国家和民间这两股力量形成效益最大化，走到一起形成合力。

民资和国资混合所有制走出去也是很好的方式。邵宇认为，部分民营企业走出去已有一段时间，有些已获得竞争优势。国资在资源方面比较有优势，只需要将资金配给民企，让他们将海外投资的能力成倍放大即可，相当于民资作为GP（一般合伙人），国资成为LP（有限合伙人），这样整个投资的效率和强度都会迅速增加。

 

 

据日本媒体报道，日本国土交通省1月30日发布消息称，2014年12月新住宅动工数量为7万6416户，同比减少超过14.7%，已经连续10个月低于上一年同期实绩。

日本去年4月1日上调消费税前的紧急购买需求反弹减少影响依然持续。按照房屋使用区别来看，自住房同比减少25.5%，连续11个月减少；出租房同比减少8.9%，连续6个月减少。分户出售住房同比减少10.6%，连续2个月减少。

 

迪拜旅游和商业推广部门负责人伊萨姆·卡齐姆近日表示，２０１４年赴迪拜旅游的中国游客总数再创新高，比前一年增长２５％。

卡齐姆介绍，２０１４年来迪拜旅游的中国游客数超过３４万人次，２０１３年为２７．５６万人次。他还表示，２０２０年迪拜将举行世博会，届时预计将吸引２亿游客前来，“对中国市场的拓展将越来越有助于我们实现这一愿景”。

卡齐姆说，迪拜的阳光、海滩、购物环境和良好的治安是最吸引中国游客的地方。迪拜以拥有众多超五星级奢华酒店而闻名，但近年来为了能减少旅游开支以吸引更多游客，许多本地房地产公司纷纷推出建设经济型酒店的计划。“目前，迪拜约有６００多家酒店可提供９．２万套房间。未来迪拜将建设更多三星和四星级酒店，预计到２０１６年，迪拜的房间数将新增２万间，”他说。

２月１９日是中国农历新年的大年初一，届时将有大量中国游客利用新年假期前往迪拜旅游。卡齐姆说，在未来几周迪拜将针对中国游客举办多场中国文化活动，以迎接中国“羊年”的到来。

 

与2008年房地产市场灾难背景不同

2008年的全球金融危机重创了国际油价和迪拜股市，迪拜房地产市场崩盘，12个月内住宅价格减半、数百亿美元的公司债务被迫重组，而迪拜股票市场在当年房市遭受重创之前的9个月曾大幅缩水。鉴于目前迪拜股指较今年5月的高峰已下滑37%，部分恐慌的投资者认为股指的下跌将预示着房地产市场再一次崩盘。

但分析认为二者之间存在较大差别，阿联酋已建立起强大的财政储备，政府能够继续保持较高支出，降低石油收入下降对经济发展的影响。同时，迪拜房地产市场较2008年也更加健康，更不易遭受冲击。开罗的一家地产经纪商表示，不认为低油价将对迪拜的房地产市场造成长期影响，原因是来自海湾、印度、中国和欧洲的投资需求一直存在。迪拜房地产市场无法躲避油价下跌对其造成的暂时影响，但阿联酋对石油依赖性较其它海湾国家较低，而油气储量稀少、贸易旅游发达的迪拜受到的冲击会更小。

油价下跌更多影响心理而非经济表现

迪拜房地产业于2012年开始复苏，到2014年中期已增长了近三分之一，接近2008年的峰值。过去数月房地产市场增速放缓，世邦魏理仕（CBRE）预测迪拜住宅价格在第三季度增长3%，第四季度增长2%。根据莱坊统计，1000万迪拉姆（约合272.5万美元）以下的房产价格在第三季度下降5.2%。部分投资者认为，对迪拜房地产市场而言，最大威胁来自于海湾国家整体石油收入的下降可能导致投资者的可用资金减少。与此同时，一批在2012年房地产复苏时启动的项目将于2015年竣工，新住房的供应将增加，供求关系将出现严重不平衡。

但多数分析者认为，上述判断缺乏根据，因为石油收入并非直接流入海湾房地产市场，而是会流入国库，然后再由各国政府决定将多少资金通过国家支出注入经济。阿联酋、沙特、科威特和卡塔尔在过去5年都积累了大量财政储备，足以使它们在布伦特原油跌至60美元/桶甚至更低时还能继续地保持较高支出。国际货币基金组织在阿联酋的负责人哈拉德﹒芬纳表示，目前并没有对支出进行大幅快速削减的必要，包括沙特财政部长、阿联酋经济部长在内的海湾国家经济领域高官也发表了类似的评论。分析者认为，油价下跌造成的影响更多还是在心理层面，而非经济层面。阿联酋央行在2014年提升了贷款准备金率，迪拜政府提高了土地交易费用，新的政策限制了对房地产市场的短期投机行为。尽管仍然对房地产市场看涨，但开发商在启动项目时比10年前更加谨慎。

投资者来源广泛将支撑市场渡过困难期

文章指出，由于投资者来源广泛，即使来自海湾国家的投资热情减退，迪拜房地产市场整体上也不会受太大影响。据迪拜土地署公布的数据，2014年上半年阿联酋出售的房产中，阿联酋本国投资者购买了25%，沙特投资者购买了7%，印度投资者购买了超过20%，英国投资者购买了12%。莱坊预测，2015年初，油价下跌和欧元区经济形势的不确定性将进一步影响投资热情，导致来自海湾和欧洲的住宅投资活动减弱，但阿联酋和印度投资者仍将保持活跃。另一方面，即使长期的低油价导致海湾经济增速放缓，但它同样可能增加世界其它地区的财富，一些资金可能将流入像迪拜这样的国际投资中心，这与2008年金融危机导致全球财富减少的情况完全不同。CBRE地区研究主任马修﹒格林表示，单纯由房地产市场的角度来看，油价和天然气价格下跌的确将产生办公楼需求减少等消极影响，但它同样也会给世界经济带来很多潜在的积极影响。