中国申请人:不论门槛有多高我们移定了 英国移民局:且移且珍惜

 

随着2014年的过去,英国移民局相应的中国移民相关统计数据逐渐出台,本文仅就2015年1月5日收到的英国移民局内政事务署(Home Office)的最新数据统计做一个基本分析及说明:

一:数据统计

企业家移民签证(Tier1 Entrepreneur)- 2013年4月至2014年3月中国地区的所有的T1E申请情况:

  1. 中国地区申请拒签率高达67%;
  2. 直接被拒的申请人占总申请的19%;
  3. 面试后被拒的申请人占总申请的48%;
  4. 全球总申请拒签率为4

投资移民签证(Tier1 Investor)-2013年世界各地区的所有的英国投资移民申请情况:

  • 中国申请总数为187人,名列世界第一,占总申请人的31%;
  • 中国(31%)与俄罗斯(21%)的投资者占世界总数的52%。

二、数据解读

下面分别就读者比较关心的,中国地区英国投资移民和企业家移民情况进行数据解读以及专家分析。

20134月至20143月中国地区企业家移民申请

根据英国移民局内政事务署2013年度的移民统计数据,精简后得到图1数据:

通过图1我们发现,大部分被拒签是在移民局面试后决定的, 换句话说,面试决定了英国企业家移民申请的成败。

从本次发放的数据统计来看,2013年4月至2014年3月,中国申请人在申请英国企业家移民时的拒签率仍然较高,为67%,其中在审查材料时被拒的占19%,在面试后被拒的占48%。

原因分析

通常情况下,能进入面试环节的申请人通常在打分阶段都获得了95分的基本分。但是仍然有大量的申请人在面试后被拒签。根据我接触到的大量拒签后的咨询发现,大部分拒签条款是245DB(f)这一条款。 此条款主要内容在于增加移民局通过面试判断申请企业家移民者的两个方面:

创业的真实性: 是否做过严谨的市场调查?是否有成熟的客户及市场需求?是否有相应的核心优势?是否有足够证据证明商业模式的可行性?

创业的能力考察: 能力包括两个部分,资金部分及企业家精神。其中资金部分是否是自有资金?企业家精神考核能力更广,包括商业思维能力,市场分析判断能力,运营管理能力等等。

如何应对?

我一直支持和鼓励所有的企业家移民申请人能够独立创业,其中申请企业家移民签证可以被认为是考核自己企业家精神的一种有效方法。

如何能让自己具备“企业家精神”?

申请人需要结合自己的工作经验,教育背景和兴趣爱好,并全面考量在公司运营期间需要的相关因素,以及需要解决的各方面难题。比如你的运营成本是多少,发展目标是什么,做过哪些市场调查和研究;甚至追溯到任何一个具体细节,比如企业会需要什么样人才,怎么请人,哪里打广告,打广告的费用是多少等等。

失败的申请人往往忽略了签证官真正看重的申请人的创业精神,以及组织建立和经营管理企业的综合才能。要具备这样的精神,需要先在思想上成为一个企业家,再在行动上向签证官证明,你正在向成为一个成功的企业家的目标积极准备着。最好的证明方法就是六个字,先创业,后移民。如果你已具备了这份企业家精神,就能从容应对签证官无论多么刁钻怎样发难,顺利通过企业家移民真实性审核(Genuine Entrepreneur Test),成功拿到签证。

英国合伙人:

英国合伙人目前来看是比较适合那些刚毕业,缺乏工作经验,没有商业运营经验但是有远大的理想与抱负,希望在英国开创自己的事业的申请人。由于年龄或者经验的关系,短时间之内无法具备“企业家精神”,那么选择一个正确的,合适的英国合伙人将成为一个快速移民英国,开展事业的方法。

找到合适的合伙人,在英国共同开展创业之旅,既解决签证难题,又获得工作经验并快速融入英国本土商业市场环境的机会。这个方法在过去2年当中已得到了充分的有效验证。 如果不能自己独立创办生意或者企业,那就花时间寻找一个真正适合自己的“英国合伙人”。

如何寻找合适的“英国合伙人”?

  • 寻找母校帮助: 大部分的大学都有自己的孵化园区,里面有很多不错的项目需要来自中国地区的人力与资金支持;
  • 英国政府的创业园区: 英国最大的创业孵化园区之一 - ROCK STAR HUB (磐石星创业园区)内有大量的适合高科技类,生物医药类,互联网项目可以选择;
  • 商业社交媒体平台:Facebook, linkin等英国比较流行的商业网站
  • 专业机构:London Partner (伦敦发展促进署), Peterson Law Associates(英国彼得森律 师行)等等专门帮助中国地区申请人寻找商业合作伙伴的机构。

20134月至20143月世界各地区投资移民申请

根据英国移民局内政事务署2013年度的移民统计数据(精简后得到表2数据):

进一步体现了相比全球申请人,中国对英国投资移民的青睐。

数据分析:

从本次发放的数据统计看来,2013年度4月至2014年3月办理英国投资移民中国申请人数为全球第一,占总申请人的31%;除中国与俄罗斯(21%)这两个主要的申请国(共52%),世界各地区所占的申请数比重较小。

以上数据可以看出,中俄两国的投资者在2013-2014年度仍然亲睐英国投资移民。对英国的移民倾向有很多不同的原因,比如英国完善的福利机制及社会保障,英国的教育环境等等。

三、变化趋势及建议:

从我接到众多咨询情况来看,无论申请门槛是多少,申请人特别是中国地区的申请人对于英国移民的热情丝毫不减。 反而促使英国政府对于申请的审核更佳严格,申请人更需要谨慎的准备申请材料。

我建议,申请人不仅需要考虑签证,更需要考虑整个家庭的变迁带来的影响,包括子女教育,商业规划,地产购置,资产配置,税务安排等等一些列的问题。所以,找到一个专业的,良好声誉的服务机构能大大的帮助都申请人在英国真正的安居乐业!

刘鹏律师专栏全集:

刘鹏诠析英国移民与投资

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2015年4大伦敦房产投资潜力区 您不容错过

随着伦敦城市公交系统的伸展,政府对城市部分区域公共设施投资的加大,新的商业区和新楼盘在这些地区的不断建设,使伦敦市内的一些地区成为吸引购房者的理想购房区。这里我特别挑选了伦敦市内4个比较有潜力的地区加以详细介绍。

在伦敦这座国际大都市里,泰晤士河上计划建设的一座新的桥梁, 都会给伦敦相关区域的楼市造成影响。伦敦市内,一座地标性的建筑,或者是一个各方面都很优秀的新住宅小区也给周边楼市带来波动。

2015年伦敦需要特别注意的4大购房区域:

  • 西伦敦——Notting Dale

Notting Dale位于伦敦城市西北,属于城市邮政编码的W11区。处于伦敦城市地铁White City站和Ladbroke Grove站之间。说起Notting Dale人们恐怕并不熟悉,但是附近的Notting Hill(诺丁山)地区却是举世闻名,无人不知。

比起充满了人文情怀,文艺气息浓厚的诺丁山,Notting Dale区的发展起步较晚。二战之前,这里曾经是伦敦有名的贫民区,从本世纪50年代开始,政府加大对这里的投资,各种现代的新式建筑,居民小区开始兴建。

例如由著名的普氏集团开发的楼盘More West,楼盘由面积各异的单元房组成,可全额购买或选择shared ownership, 单元价格41.5万英镑起。Notting Dale区域重建计划的一部分由伦敦Kensington肯行顿 and Chelsea切尔西行政区负责,高端的建筑设计带有浓厚的艺术气息。富有美感的建筑给这里注入活力,使Notting Dale面貌一新。

  • 北伦敦——Hornsey

Hornsey位于伦敦北部, 属于城市邮政编码的N8区, 是伦敦历史比较悠久的老行政区之一, 1965年起划归Haringey行政区管辖范围。

Hornsey紧邻风景优美的亚历山大宫公园, 区域内有大量保存完好的维多利亚时期,和爱德华七世时期的古老建筑。这里交通方便,火车在30分钟内直达伦敦中心的Moorgate 车站和King’s Cross车站。Hornsey区域中心的购物街和商铺正在维修重建中,由于这里有大量古建筑的存在,重建计划在英国历史文化遗产保护委员会的保护下进行。

紧邻城市运河,在老供水厂旧址上兴建的New River Village,由600套新房组成, 一房的价格32.5万英镑起。

Hornsey中心也有新房元月份交工,一室单元的价格约30万英镑。

  • 东伦敦——Leyton

Leyton位于伦敦东部, 属于城市邮政编码的E10区。这里距Stratford仅1.5英里,紧邻2012伦敦奥运会的主会场。

Leyton位于伦敦3区,在地铁Central line线上。区内有伦敦最大的开放式绿地。

正在进行的开发建设使Leyton的地产投资潜力大增。这里的房型以维多利亚时期和爱德华七世时期的排屋为主。价格多在40万英镑到65万英镑之间。

这里的新房以维多利亚式的联排别墅和单元房居多,价格39.5万英镑起。

  • 南伦敦——Brockley

Brockley属于南伦敦, 城市邮政编码的SE4区。在80年代曾经是在伦敦市中心上班族的聚集地;随着伦敦Overground的延伸, 现在这里重新成为受城市年轻一族青睐的地方。

Brockley周边被公园和绿地环绕,环境优美,年轻的带小孩的家庭喜欢落户在这里。

这里的很多维多利亚式的大别墅现在被改建成较小的适合小家庭使用的单元房;Brockley也有现代的新单元房,联排别墅等多种房型。随着计划建设的East London line的延伸,Brockley也成为伦敦地产投资具潜力的新区域。

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Minni谈英国伦敦房产投资

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英国40万家庭一夜变“房贵”每月250镑豪宅税在劫难逃

由于英国房价持续飞涨,2014年160个英国家庭一夜间变为持有百万价值房产的“房贵”。目前英国有40万“房贵”,这些业主持有的房产价值均为百万英镑以上,总价值达到8360亿英镑。

2014年160个英国家庭一夜间变为持有百万价值房产的“房贵”。目前英国有40万“房贵”

置业专家认为,2015年每天将有近200人成为持有百万价值房产的新贵。但很多英国家庭仍旧资金短缺,因为他们的财富已被绑定在房产中。

据第一太平戴维斯公司和《星期日泰晤士报》联合研究, 2014年以七位数价格出售的房屋数量是十年前的3倍。

英国逾10600条街道的房屋均价超100万英镑。伦敦有12条街道的房产仅车库价格便已超过百万镑。

房价最高的街区为Kensington Palace Gardens,房屋均价达到4270万英镑。伦敦的百万房产数量甚至高于英国其它地区的总和,而百万房产群在康沃尔郡(Cornwall)、柴郡(Cheshire)、爱丁堡(Edinburgh)和 萨福克郡(Suffolk)等地区也颇为密集。

据对英国土地登记管理局和地方当局数据的分析,继2007年峰值之后,英国一些地区的百万房产销量呈八倍增长。

剑桥,物业销售价值至少100万英镑的房产自经济萧条以来已经上涨了200%。Hackney和Lewisham,这两个以前算不上流行的伦敦区,分别上升了814%和275%。

估计在伦敦有27.5万个家庭住宅价值在100万英镑以上,72100个在伦敦东南。在东部和西南部,百万镑以上的房产自2006/07年以来已分别升值35%及17%,这归因伦敦人变现他们价值100万英镑以上的房产,然后在乡村抵押贷款买房。

专家认为,大多数“房贵”拥有百万镑以上的财产纯属意外,在十几或二十年前以合理价格买入的房产,幷在市场繁荣时看到自己的房产价值飙升。有人担心这些房主将被工党领袖埃德·米利班德(Ed Miliband)提出的豪宅税政策进行不公平的课税 – 对那些房屋价值超过200万镑的家庭,一个月要多支付250英镑。

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法国房产投资中不可或缺的人物——公证人

法国公证人是向国家宣誓过的公务员,按自由职业者的方式独立执业。他们为购房者拟定的购房合同要严格遵循法国的各项法律法规,并且受到国家的管理,以便给予法国本地投资者以及外国投资者最安全的保障。

公证人制度在法国盛行已久,距今已经有近两千年的历史,拥有不可取代的地位。尤其是房产交易过程中,他们负责从法律的角度保障房产交易的安全。他们的职责主要在以下三方面:

  • 公证人确定所提供的各项房产交易信息均符合法律规定,不存在欺诈现象,同时确定房产交易过程中将不会产生利益冲突。
  • 公证人负责将购房者的意愿正式化,并且保障投资者可以与他们的承诺紧密相连,这样可以提高交易各方的信任程度。
  • 负责拟定购房合同

同时,公证人的另一项任务是保障房产交易合同的内容是公正、公平的,没有任何一方会受到损失。因此,公证人从法律的角度保障了投资者的各项权益,购房者可以放心的长期将自己的储蓄投资到一项被国家法律认可的项目中

此外在房产交易过程中,公证人在一定程度上担任了投资顾问的角色。购房者先与房产经纪人接触,确定购买某项房产的意愿,下面公证人就需要完成以下几方面的顾问任务:

  • 公证人可以帮助投资者制定投资方案
  • 确定该项房产的投资价值
  • 负责投资交易过程中的所有法律手续
  • 收集所有必要文件以便拟定购房合同

另外,房产转售也需要由公证人全权负责法律事宜

  • 公证人负责确保房产转售可以尽快结束,并且以合理的价格出手。
  • 如同以上所述的公证人在新房、一手房的购房过程中的角色一样,他们也需要负责房产转售过程中所有的法律及税务手续。

为了完成在房产交易中的不同任务,公证人将会根据任务的性质收取一定的费用,也就是我们所说的公证费:

  • 新房和一手房交易:公证费用为2.5%-3% 的房产含增值税售价

综上所述,我们便可以知道,公证人在法国房产市场的任何一种类型的房产交易中都是必不可少的。对于中国投资者来说,这是与国内购房非常不一样的一点,一定要注意。

在法国购置新房和一手房的交易程序是怎样的?毕竟购买新房的公证费用会低很多,手续也相对简单。以下我来简单介绍:

1、与法国的职业房产经纪人接触,选择心仪房产项目

2、与房地产商签署房产预定合同,将选定的房产预留,并向公证人的监管账户汇定金

3、房地产商将您签好的预定合同寄给公正人

4、当公证人收到预定合同和定金后,开始准备购房合同

5、公证人进行相关法律程序,向购房者解释购房合同内容,争得双方同意

6、如果购房者同意购房合同中的所有条款,对于外国购房者可以选择两种方式签署购房合同:

  • 第一种是直接来到法国公证处签署
  • 第二种如果本人不方便来到法国,可以在国内的法国驻中国大使馆签订授权委托协议,授权法国公证处代购房者签订购房合同

7、购房者付房款以及公证费

  • 期房:一期房款约为房产含增值税总价格的18%-19%+公证费(约3%)
  • 现房:支付实际售价减去定金的价格+公证费(约3%)

8、公证处收到付款后,向购房者邮寄购房合同原件。至此,购房者正式成为法定业主。如您购买的是期房,业主则需要继续根据公证处的付款通知分阶段付清余款。

法国的公证人是购房者与开发商之间的一座法律桥梁。在法国购买房产,一切都是在公证人和法律的监管之下,程序更加透明、公正。可以更好地避免日后购房者与开发商有可能产生的矛盾,更加安全、可靠。

注:文中所涉及的数据为指向性的,供参考,如有变动,以实际法律规定为准。

威廉专栏全集:

威廉解析法国度假地产投资市场

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法国波尔多100座酒庄被中国人收购 价位都在500万欧左右

波尔多已有100座酒庄被中国人收购,投资者包括来自大陆、中国香港及身居国外的中国富人。波尔多约有8000座酒庄,被中国人收购的酒庄所占比例达1.25%。

波尔多已有100座酒庄被中国人收购,投资者包括来自大陆、中国香港及身居国外的中国富人

中新网援引法国《西南报》近日报道,据波尔多地产经纪商麦克斯韦-斯托里-拜恩公司的统计资料,被中国人收购的波尔多酒庄在1997年只有2座,到 2011年达到高峰,一年内有20座酒庄被中国人收购。该公司经纪人迈克尔·拜恩去年在接受《彭博商业周刊》采访时说,中国买家收购的酒庄价位大都在 500万欧元左右,达到1000万欧元的酒庄不超过5座。他还透露,在2000年,“两海之间”产区超级波尔多 (Bordeaux Superieur) 等级的葡萄园,每公顷平均价格为4万欧元左右,如今约为2.1万至2.2万欧元。

据了解,去年5月在中国香港举行的Vinexpo亚太酒展期间,还曾举办过一场“投资葡萄园”研讨会,主讲人包括来自麦克斯韦-斯托里-拜恩公司、法国土地治理和乡村建设组织、安永会计师事务所法务部的相关专家。

在波尔多拥有酒庄的中国富人当中,最著名的当数影星赵薇,她在2011年收购了位于圣埃米利永产区的梦洛酒庄,葡萄园占地面积7公顷,包括一座城堡,成交价大约在400万欧元左右。2012年9月16日,赵薇还被圣埃米利永茹拉德同业会册封为“茹拉德骑士”,该组织成立于1199年,是波尔多最古老的葡萄酒行业组织。

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改建房屋让房产瞬间升值10% 阳光房最高可达108%

改造房屋不仅仅可以提升居住者的生活质量,还能为您的房产增值

房地产服务机构Zopa最新发布的调查报告显示,平均来说,房屋改造可为房产增加10%的价值,其中改造阳光房的投资回报率最高,为108%。

在调查中,Zopa询问了使用其申请住房改造贷款的用户一系列问题,包括他们对房产做了什么样的改动,利润和开支分别是多少。

Zopa表示,通过对房产进行改造,房主平均可为房产增值30,000英镑。大到对房屋结构进行翻新,小至清洁打扫,均可以帮助房产增值。但是如果你不想过多投入,那么在房产进行出售时也很难获得可观的回报。

Zopa的CEO及联合创始人Giles Andrews表示,“最新的房地产市场报告显示,市场走势将放缓,房主需要通过各种措施来使其现有房产增值,而不是搬迁。由于贷款利率处在历史地位,从长远角度看,房屋改造工程会是一个很划算的增值方法。”

阳光房

阳光房可以为您的房产增加一个额外的房间。与拓展不同,只要阳光房所用的土地不超过原有建筑的一半面积,这项改建则不需要申请规划许可。

如果至少一面新建的墙壁和四分之三的屋顶采用玻璃或透明材质;或者阳光房通过额外的门与原建筑分隔开来,那么根据建筑规定也可免去消防和结构安全的规定。

平均成本: £5,300

平均利润: £5,750

投资回报率: 108 %

花园
花园往往是一个容易被忽略的区域,致使它杂草丛生,混乱不堪。但前花园却是潜在买家在看房时最先会注意到的地方,一个简陋破败的花园则很难为买家留下好印象。而整洁美观的花园可为你的家增添一份热情、现代的氛围。

平均成本: £4,550

平均利润: £4,000

投资回报率: 88%

外观

和花园相同,房屋的外观也会是潜在买家最先注意的区域。肮脏的窗户,残缺的门框和破损的屋顶瓦片会为您的房产造成非常不好的影响并直接影响到房屋价值。

花费一定时间对房屋的外观进行粉刷和维修,会让你的房子在第一印象上便取得优势。

平均成本: £6,000

平均利润: £4,500

投资回报率: 75%

扩展

扩展可以通过增添或扩展房间为房产增加更多使用面积。

最近政府放宽了对此类改建的要求。传统上,对于附属房产,只允许对进行不超过3米的单层扩展改造;在没有规划许可的情况下对独立房产的扩展不得超过4米。

到2016年5月,这些要求将分别增加至6米和8米。然而这必须提前获得邻居的许可。

如果你要进行一项两层的扩展工程,同样需要遵照过去3米和4米的限制。并且扩展出来的部分与最远的边界之间的距离不得小于7米。此外,对屋顶的扩展不能超过4米高,

同样,在房屋外部的拓展工程不能占用超过花园面积的一半。

平均成本: £19,750

平均利润: £14,000

投资回报率: 71%

屋顶
如果买家认为屋顶的维修问题无法避免,那么他们很可能会压低报价。对屋顶定期维护时期保持良好状态,确保没有漏水现象可帮你避免被压价的问题。

平均成本: £4,150

平均利润: £2,600

投资回报率: 63%

地毯

走廊和楼梯的地毯最易磨损。因此多年积累的污渍和发霉的气味这很可能使房子看起来过于老旧。经常清洁您家的地毯则能为您的房产“减龄”,营造现代、整洁的氛围。

平均成本: £4,000

平均利润: £2,000

投资回报率: 50%

阁楼

最近由全国建筑协会(Nationwide Building Society)进行的调查发现,阁楼改造可以为房产增值20%。阁楼改造可在不搬迁的前提下增加供额外的房间。基于Permitted Development Rights,大部分改造都不需要规划许可。

规划官员往往热衷于保持街道外观的统一,因此大部分的阁楼改造都应将对整体外观的影响降到最低。

平均成本: £24,6000

平均利润: £12.000

投资回报率: 50%

厨房

厨房往往是买家最先进行替换,以符合他们需求的区域。如果卖家可以提供一个现成的,具有吸引力的空间可以为买家避免一些麻烦。

HSBC调查发现,全新的厨房可以为房产增值至少5000英镑。

平均成本: £9,600

平均利润: £4,750

投资回报率: 49%

浴室

很多房产买家希望浴室能够带有自己的风格,但是一个干净,智能,便于清洁的浴室则是需要一定的投资的。

HSBC调查发现,全新的浴室将为房产增值至少3,500英镑。

平均成本: £4,900

平均利润: £2,350

投资回报率: 48%

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海外留学需“注意安全” 少参加派对为妙

近日,法国巴黎连续发生两次严重恐怖枪击案,其中一起更是造成包括《查理周刊》工作人员,两名警察在内的12名人员死亡。惨案发生后,中国驻法大使馆提醒在法华人、留学生注意自身安全,切勿盲目出行。此前,在澳大利亚悉尼市CBD区域发生的劫持人质事件也令留学生家长担心孩子的安全。

海外留学安全事件频发 出国前做做安全“功课”

近年来,海外恐怖袭击、留学安全事件频发,给学生的心理蒙上了一层阴影。发生恐怖袭击的国家是否安全?是不是不适合留学?留学专家指出,无论在哪个国家,这些事件只是一个单一的偶发事件,并不能就此认定某个国家不安全,学生和家长除了密切关注各国最新动态外,最关键的还是要做好留学安全方面的准备。

安全提醒1:出国前了解目的地安全状况

在计划留学时,要了解目的地的相关法律法规、安全状况及文化背景等,为自身出国留学做好准备。同时,也可以通过相关网站了解留学目的地当前的安全状况,如疾病疫情、食品安全、治安状况等。当然,大学校园相对校外社会还是较为安全的。很多学校都将地界标明清楚,与周围社区分隔开,设置相关门槛确保校园安全。如遇安全问题,可随时通知校内警察,拨打当地报警电话,确保自身安全。

安全提醒2:注意学校提供的安全防护条件 

澳大利亚校园,一般来说,学生在入学时就会获得安全信息相关资料手册,还会设立紧急联系方式处理来自学生的紧急事件,所以建议学生入学后要注意学校在个人安全防护方面所提供的各项便利条件,以备不时之需。

安全提醒3:出门应结伴遇危险赶紧躲藏

近年来,国际安全局势骤变,暴恐、枪击等事件时有发生。面对此类突发性事件,一定不要慌张,保持冷静,要知道如何躲藏、及时报警。在突发事件发生后,留学生不要采取过激甚至是不合法的手段,要利用当地法律维护自身安全和合法权益。

另外,在外如发现可疑的人或事,应马上报警并离开,不要在人流处扎堆,防止踩踏;如遇危险情况,一定要先寻找隐蔽空间,寻找帮助,千万不要出于好奇心理上前围观,以免受伤并干扰警务人员工作。当然见义勇为也要量力而行,不能过于冲动。”

巴黎:全球最佳留学城市

尽管巴黎恐怖枪击案严重影响了大家对这个“浪漫之都”的看法,但不可否认的是,巴黎仍是学生理想的留学目的地之一。

据英国调查机构QS在去年11月25日公布的2015年全球最佳求学城市排名,法国巴黎蝉联全球最佳留学城市称号,紧随其后的是澳大利亚墨尔本,英国伦敦排名第三,澳大利亚悉尼排名第四,中国香港跃升至第五。

学习生活成本实惠

据悉,QS最佳留学城市排名分为大学排名、国际学生比例、生活质量、聘用情况和消费承担力五个范畴。这已经是法国巴黎第三年获得全球最佳留学城市冠军。

巴黎之所以能荣膺全球最佳留学城市冠军,主要有赖于巴黎城市规模大,集中了世界一流大学,同时,巴黎的学习和生活成本也较为实惠。

例如,法国的公立大学,包括公立综合性大学以及公立工程师学院、公立美术学院和音乐学院都是免学费的。

在巴黎,学生只需要每年缴纳400欧左右的注册费,另外每年支付6万~7万元人民币的生活费,大约20万元人民币左右即能完成本科学业。

众说安全留法

留学生提醒:

  • 别老去派对别露富

法国巴黎7大的中国留学生认为,在巴黎读书需要注意的是:

1.不要中国人扎堆,要多和法国人交流;2.要能抗拒巴黎的诱惑,例如巴黎有各种参加派对的机会,但是学生一定要提醒自己,学业才是最重要的;3.注意财物人身安全,不要露富,不要大半夜还混迹在外面。巴黎的北边最好不要去,巴黎的16区治安比较好。

驻法使馆提醒:

  • 掌握求助联系方式

中国驻法国使馆也提醒在法中国公民和中资机构注意安全,掌握紧急情况下报案和求助的联系方式,出行时随身携带证件,注意观察情况,如遇突发事件,务必保持镇静,迅速离开现场或视现场情况采取自我保护措施,立即报警或向中国驻法国大使馆、领事馆求助,告知自己所处的准确位置、有关情况及联系方式。

中国驻法国使馆建议,在法中国公民如无特殊需要,近期内尽量减少出行,另外,所有在法留学人员应加强防范,并同家人、同学、朋友保持联系。

 

决定澳洲房产“长期增值”的四大主因 投资房产就靠它们了

在选择房地产投资对象的时候,人们往往会被当前某些市场正处于火爆势头的地区所吸引,从而大量涌入这些地方。比如澳大利亚的珀斯地区,因为这几年铁矿石出口热而带动了房市的兴盛,于是就有不少投资人把它当作了如今最好的房产投资地。

但在我看来,这并不是一种合理的投资观念。正如我一直强调的那样,房地产是一种长线投资,而不是短期投机行为。因此在选择去什么地方投资的时候,必须把这一地区是否具备长期增值优势当作首先考虑的因素,而不是看当下哪个地方的房地产市场火爆与否。决定长期增值的因素主要是这样几个方面:人口规模;开发潜力;居住环境;教育水平等。

人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用,因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。风景区可以吸引旅行者的大量到来;某些特殊经济增长点可以在短期内吸引大批投资商和劳工的涌入,但是它们都无法拴住稳定长期的居住者。珀斯因矿业而红火,昆士兰州则有风光迤逦的黄金海岸。但在这些背后,我们要看到这样的数据:昆士兰州的首府布里斯班只有162万人口,而珀斯所在的西澳全州也只有185万人口。再看墨尔本, 2010年的统计数据显示,它已拥有近400万多人口。不仅如此,根据澳大利亚统计局的可靠预测,到2056年,它的人口将会增长到797万(请见下图),到那时,它的人口总数将超过悉尼,这就是墨尔本相对于悉尼来说所存在的长期优势。
此外,澳大利亚的某些城市,因其单一产业结构,决定了其人口规模很大程度上受到产业发展的影响。比如,如果矿业出口受到国际政治经济形势变化而波动,那对珀斯房地产业一定会受影响。反之,墨尔本这样的多元产业发展均衡的城市绝对不会因为个别产业调整而影响到人口规模,它相对更能任凭风吹雨打,我自岿然不动。

区域开发潜力

房产发展固然需要一定的人口规模,由于地区过于成熟,但包括土地在内的各种资源日渐稀缺,也会对房地产的发展产生制约。比如澳大利亚最大的城市悉尼。虽然在很多方面都具有领先优势,但由于它的人口规模相对于其可开发的地区而言,已经处于饱和状态。然而对老区进行“除旧布新”式的改造,在澳大利亚的国情和法律制约下,成本太高,所以没有执行的可能性。因此,悉尼的开发潜力已经非常有限了。

反之,墨尔本虽然东、南、北三个方向上和悉尼非常近似,也在趋于饱和,但是最大的不同是有西南区这一大片刚刚开始开发的土地。这片土地就是墨尔本吸引大量迁入人口,用于整个城市发展的最大凭依。而且墨尔本的西南地区还具备了以下这些优势条件,决定了它的发展潜力:

1)土地资源丰富,房价为东南区一半,升值空间大;

2)距离CBD最近;距离菲利普湾较近;位于墨尔本国内和国际机场的中间;

3)新移民和年轻一代墨尔本人的聚集地点;

4)墨尔本2030计划规划中的人口增长卫星城;

5)政府重点投资发展的地区。(请见下图)

教育出口潜力

留学生的存在,也是构成房地产投资回报的一个重要组成,因此,某一地区的教育出口潜力,也对房地产的繁荣提供了条件。教育出口一直是澳大利亚的支柱产业,目前它吸引了40万留学生,这其中还有13万中国学生。澳洲政府还将继续推进这一产业的发展。

价格增长潜力

澳大利亚房地产发展的长期优势,还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看(1960年代澳洲平均房价为8千澳元,2010年为56万澳元),基本上稳定保持在7~8年价格翻一番的水平。在可预见的将来它仍将保持这种趋势。因此,这一增长规律也就是投资者在澳大利亚投资的可靠保障。

以上的这些因素,共同构成了买房时必须要考虑的“长期增值优势”。

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金凯平墨尔本房产投资

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2015年匈牙利融资贷款移民13.5万欧 共400个名额

2015年匈牙利国债移民全额申请方式的投资额早已确定为30万欧元。近日获悉,2015年融资贷款方式办理匈牙利移民,融资金额也已确定,为13.5万欧元。相比2014年上涨1万欧元,项目管理费(含律师费)已确定为4.5万欧元,其他相关协议和申请细节还未最终发布。

2015年总共的融资贷款方式的名额是400个,按每季度100个名额发放。

2015年匈牙利国债移民全额申请方式的投资额早已确定为30万欧元;融资贷款方式办理匈牙利移民为13.5万欧元

每季度100个名额不能顺延

相关人士提醒申请人,每个季度的100个名额不能顺延,第二季度的名额不可顺延到第三季度,这就意味着最多就做400个融资名额。若想通过该方式办理匈牙利移民,建议趁早申请。

对于想通过融资贷款方式申请匈牙利移民的投资者来说,2015年可能会有一些新的附加条件。例如,可能会要求提供一些简单的资产要求证明,比如主申请人名下的银行存款、房产等资金证明。此外,可能需要申请人在工银国际开设VIP账户,有一定的存款要求等。

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伦敦政府推出“零贷款购房计划”帮助更人买上房

据悉,本月初,伦敦市长鲍里斯·约翰逊宣布了两项总额达上千万英镑的房屋购买新政策,旨在帮助更多伦敦人有能力购买房产,并提高住宅投放市场的速度。其中“零押金,零贷款购房计划”从年初正式开始执行。

伦敦市政府推出“零首付”政策 帮助首次购房者安家

针对首次购房者的利好政策,以共享产权(Shared ownership)的形式购置房产的“第一步”计划。共享产权旨在帮助中低收入群体能够有能力购买一份房产,该形式的产权通常需要较少的押金,并将获得总额达1.8亿英镑的“第一步挑战基金”(First Steps Challenge Fund)资助。“第一步挑战基金”将加快住房投放市场的速度,预计在2015年至2020年间建成4,000套新建住宅并建立起一套可收回资金的机制,使资金可以再投资,为更多经济适用房需求者提供机会,最终实现,截至2025年帮助25万名伦敦人住上经济适用房这一最低目标。

为了更有效地帮助首次购房者,伦敦市长在年初推出“零押金,零贷款购房计划”,该计划由社会企业公司Genie协助实施。参与该计划的购房者将加入一份长达30年的贷款计划,每5年进行一次评估,在整个贷款期结束时可获得该房产的全部产权。

对于还在为购房押金而努力的人们,这项计划无疑为他们的购房计划带来了一线希望。

目前,伦敦地区的平均房价已经超过50万英镑,即使购房者预先支付20%的押金,还必须提供108,500英镑的年收入以满足抵押贷款申请。而该收入水平比伦敦平均年薪3.3万英镑的3倍还要多。

通过鲍里斯·约翰逊提出的“第一步”计划,将帮助超过50,000名伦敦人购买到共享产权形式的房产。此外,在他的主张下,还简化了申请和购买流程,为购房者提供更多的选择和灵活性。

位于Bexley行政区的Erith Park项目是伦敦市长鲍里斯·约翰逊刚刚公布的“第一步计划”中的一部分。其中有80%的住房是廉租房和共享产权住宅。

Erith Park的改造由Orbit集团主导,与WatesLiving Space,Bexley区以及当地社区共同合作完成。目前,该项目已从市长处获得了2300万英镑的经济适用房基金支持。该地块的前身是Larner Road房地产,拥有大量的单身公寓且长久以来受到较高犯罪率的困扰,使该地区并不受当地家庭所接受。

Erith Park的一期工程共343套住宅,一居室售价139,950英镑起,三居室的别墅售价24万英镑起。根据规划许可,二期工程将建成244套住宅,并于今年3月开始启动。

此外,鲍里斯·约翰逊还批准了Genie公司价值4000万英镑的贷款融资,以促进一项新的房屋购买政策。该计划将在未来10年内向市场投放2000套新建住房。

据《英国房产周刊》获悉,针对首次购房者的另一利好政策,“零押金,零贷款购房计划”由社会企业公司Genie支持。参与该计划的购房者将加入一份长达30 年的贷款计划,每5年进行一次评估,在整个贷款期结束时可获得该房产的全部产权。当然,如果购房者希望将房产提前出售,该房产也可以进入公开市场买卖,只需按照所有权比例将受益拆分。参与“零押金,零贷款计划”的购房者相当于每月通过支付房租的形式,一点一点的累计购得房屋的产权。

Genie有优先购买权购得业主的产权。购买价值24.5英镑房产每月的成本是1136英镑。每次付款将预先购得一定比例的产权,在最初的5年内每月的购买比例仅为1.8%,之后可购得较大份额的产权。最高达5000英镑的额外股份可随时购买。

Genie 的顾客希望可以购买到那些正在进行改善工程的区域,从长远考虑可以受惠于房价的上涨。伦敦的东南区是首都内房价最低的区域之一。而目前,该地区正受惠于交通改善工程和重建工程所带来的便利和潜力。针对公共交通的改善,不仅仅是Woolwich和Abbey Wood的新增横贯城铁站点,还包括计划建设的一座横跨泰晤士河连接码头区的新桥。

由于房价上涨速度远超收入涨幅,购房者不得不在地点上做出让步。大部分人将目光投向了伦敦南部和东部,这些地区拥有大批正在建设的信件住宅,而房价仅是伦敦北部和西部的三分之二。伦敦几乎80%的房屋需求是每平方英尺的价格低于450英镑,一居室房产售价的上限为25万英镑,两居室房产上限是 40万英镑。

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