Author: Joyce.z

青睐海外房产的中国买家除了担心大量现金难以从中国带出，还为海外收入难以获得澳洲四大银行的贷款感到棘手。再加上澳洲7月1日新的10%代扣税政策的实施，或进一步打击海外卖主。海外买家面临的障碍也使开发商对交割风险的担忧加剧，因为一些外国买家可能无法从银行获得贷款。

规则收紧

澳洲税务局（ATO）从7月1日起将实施新的立法要求，任何在澳洲出售200万以上房产的外国人，买家需把房款的10%交给澳洲税局；而任何200万以上交易的卖家，不管在澳洲是什么居留身份和国籍，在得到税局出具的完税证明（tax clearance）之前，都按照海外居民类别处理。

澳洲权威商业税务律师、西澳的费克灵（John Fickling）对新法解读说，如果买家在2016年7月1日以后购买价值200万元或以上的房地产，买家将必须从购房款中扣下10%，然后把这笔钱交给澳洲税务局，除非卖家能够提供税务局签发的税务居民“完税证明”。哪怕卖主出生在澳洲、是澳洲公民，也仍需要得到税局的 “完税证明”，否则就被视为外籍人士处理——也就是说，买家就须把10%的购房款交给税务局。

银行和监管改革建议对澳洲开发商的潜在影响会在两到三个月后见效，许多大型城市建设项目将要交割，影响会变得更明显。

维省政府更加严厉，还将把外国买家的印花税提高到7%，把空屋所有者的地税增加至1.5%。

开发放缓

私人股本公司Qualitas 表示，由于银行和政府的政策，使海外投资者购买发生困难，新公寓建设在中期会开始“大幅”放缓 。

外国买家与本地买家的比例在过去两年里稳步增长，开发商利用需求加速项目。现在许多项目40%被外国买家买走很常见。

更多的改变会到来吗?

中国房地产集团UNME的总经理王朋（Wang Peng 音译）接受悉尼晨锋报采访时表示，中国买家认为，目前针对外国买家收紧规则的连番出台，意味着更多的改变可能会来临。他说，这些举动被视为联邦和省政府为安抚本地买家担心外国买家抬高房价而采取的政治举措。

对海外买家影响面大

王朋说，对海外买家贷款的收紧将影响所有的海外买家，除了那些最富有的中国人。他说：“当定金已付，然后来了贷款限制，不可避免地会影响投资。我们的许多客户都担心这个问题。”

他说许多买家买了楼花，但在交割之前还要再努力寻找贷款银行，常常被迫支付更高的首付。他说：“这是对海外投资者最不利的部分。影响非常大，非常直接。”

加拿大的情况

中国资金对悉尼和墨尔本的房地产市场的影响是温哥华的镜像，那里爆发了强烈的公众抗议，许多加拿大人认为投机房地产投资的中国富人导致房价过高，使许多当地居民无法购房。

亚洲协会（Asia Society）和罗森咨询集团（Rosen Consulting Group）本周发布的报告说，加拿大和澳大利亚这些收紧政策的实施，将把中国投资者都推到美国去。

中国收紧资本规则

中国买家也受到本国监管收紧。中国大陆资本管制意味着每个人每年只能最多汇出5万美元。

但这些规则一直实施缓慢，直到最近几个月才严格起来，因为中国政府迫切想打击前所未有的热钱流出。投资者担心人民币下行和中国经济的长期健康而把投资转向海外。

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（据互联网综合报道）

4月22日是澳洲ANZAC Day（澳新军团纪念日）长周末的开始，可墨尔本当地的微信朋友圈却被一条新闻刷屏：维州政府财长宣布，对海外地产买家征收的额外印花税从3%增加到7%，从今年7月1日开始施行。换句话说所有在7月1日以后签署的买房合同，都要开始上缴这笔额外的税款，加上现行存在的印花税（上至5.5%），那么海外买家要面临高达12.5%的税率。

同时提高的还有针对海外买家的土地税, 从0.5%提高至1.5%。维州政府到底在打什么算盘。

首先我们了解下什么叫做“印花税”

印花税，英文是stamp duty，是政府对包括房产、生意、汽车等交易征收的一项税，通常是交易额的一个百分比，比如目前维州本地地产买家上缴的印花税税率是房产交易额的5.5%。

为什么叫印花税呢？因为政府需要做的，就是在交易合同上盖个章，承认交易发生。早年（好多好多年前）买卖房屋是民间行为，完全没有政府的事，后来出现很多纠纷，经常无法证实交易是否发生并完成，当时的政府就想出了这个好主意，我们出面盖个章，证明你们交易了，然后收一笔费用，后来就逐步演变成了今天的印花税，并被各国政府普遍使用，甚至是重要的税收来源之一。

印花税在澳洲不同的州税率不同，征收的条件和计算方法也都不同，基本是州政府自己拍脑门说了算，联邦政府管不着。以墨尔本所在的维多利亚州举例，其实也不是5.5%一口价，而是通过一个复杂的计算过程得出的大概结果；如果是悉尼所在的新南威尔士州，房产印花税的计算按照房产交易价格的不同也有相应的计算公式，这个我们今天不做过多的介绍。

重点来看下墨尔本所在的维州

在2015年7月1日之前，维州政府对海外买家和本地买家是一视同仁的，大家都交最多5.5%的印花税。为了和悉尼房产市场相比更具竞争力，维州政府甚至对楼花交易（off the plan）只按完工比例征收印花税，比如公寓如果在销售时还没有开始动工，那么买家只需要为所拥有的土地交付非常少的一笔印花税即可（一般也就几千块不等），随着项目的开工建造，印花税逐步提高，直到完工后印花税达到全额。因为说到底买楼花是存在一定风险的，政府鼓励大家买楼花，用的是减免印花税这个手段。和悉尼相比，可谓诱人，因为在悉尼，即使是买楼花，也要按全额交付印花税，没有任何的减免政策。

直到2015年的6月份，维州政府突然宣布从2015年7月1日开始对海外买家在5.5%之上额外征收3%的印花税，当时一片哗然，在接下来的7、8月份，海外买家的交易量也下降了不少，因为很多人赶在7月1日之前签合同，加上一大批买家处于观望态度，但后来交易量逐步回升。毕竟当时墨尔本加上印花税8.5%之后的房价与悉尼相比还有差距，而且当时悉尼正是涨的最厉害的时候，价格高居不下，所以墨尔本这边并没有因为这3%受到太大的冲击。

针对海外买家额外征收的印花税从3%直接上涨到7%，上涨幅度高达133%，使得今年7月1日之后签合同的海外买家面临高达12.5%的印花税，加之最近澳洲四大银行各种收紧甚至停止对海外投资者的贷款政策，基本上可以肯定地说是“雪上加霜”。

这里需要澄清一点，无论是维州政府的新印花税政策，还是四大银行的海外人士贷款变动，都不是针对华人，而是所有的海外投资者。华人作为澳洲地产投资主力之一，肯定会受到不小的影响，但我们只是众多非澳洲居民的地产投资者的一员。

说回原来的话题，维州政府这一新的税务预算案的提出，基本把之前推行的楼花印花税减免政策的好处全都抵消没了，接下来对海外投资者而言，和悉尼相比没有任何有诱惑的竞争力了。

维州政府为什么要这么做呢？到底在打什么算盘？

维州财长上周五解释说，此举是为了保护澳洲本地居民的利益，只针对海外投资者征收，本地居民印花税和土地税不受影响，让海外买家和本地买家都能公平的享受墨尔本地产增值带来的好处，让海外买家也对维州本地的基础设施建设作出相应的贡献，这一新的印花税政策将为维州政府在未来四年带来$4.86亿的额外财政收入。

这些话都是政客说给握着选票的选民们说的。为什么维州政府和海外地产买家的友谊小船说翻就翻？一言以盖之：还不是因为海外买家没有什么话语权和选举权嘛。

而且最重要的，是维州政府对所有海外地产买家在传递一个信号，那就是你们不要来维州投资地产了，都快去悉尼和布里斯本吧，那边税低，我们这12.5%都是用来交税的，不是买房的。

你知道吗，这样还真的会把海外买家赶去其他州府，本来澳洲各大首府城市的地产市场就是内部竞争关系。

另外这$4.86亿额外财政收入，想的挺好的，但如果用动态的思维方式去看，这笔钱能不能收到都是问题，因为海外买家都被赶走了嘛，交易额下降，税收自然下降。

维州本地居民也许会想，矮油不错哦，我们的利益受到保护了，政府好棒。这也是政府希望我们认为的。但事实呢？如果来自海外的投资开始减少，与之相关联的一系列行业都会开始遭受影响，包括建筑行业、零售、餐饮、相关的服务业都会疲软，甚至是银行和贷款行业也都受影响，而这些行业的从业人员可都是实实在在的本地居民啊。

那这么看来维州政府岂不是不知道自己在干嘛？明显不懂经济嘛！

你还别说，我个人觉得还真的就是这样子。目前澳洲的联邦政府是以自由党为主的联盟党，而维州的州政府是工党，其实是对立的。而工党是出了名的不会搞经济，比较擅长的是组织工会罢工。澳洲经济整体来看，过去20年最蓬勃发展的时期就是自由党的霍华德政府，经济发展得好，政府财政有盈余。后来工党的陆克文（会讲中文的那位）上台后，联邦政府赤字连连攀升，目前的联邦政府赤字要几十年才能填补掉。我个人不属于任何政党，只是就事论事，也仅代表我个人观点。

接下来会怎么样？

目前这一印花税提高政策还没有落地，只是下个财年的预算提案，但发生的可能性非常大。当你读这篇文章的时候也许已经有答案了。很多海外买家在中介的助推下会赶在6月30日之前签合同，然后7月份开始的至少2-3个月内会出现墨尔本海外买家交易量下降的情况，在昆士兰州（布里斯本和黄金海岸等）买房的人数会增加。移民中介的生意会明显好起来，因为这次针对海外买家额外印花税从3%涨到7%，很有可能不是最后一次上调，移民了就不用多付这笔税了，贷款也会容易很多，很多人会为长期做这样的打算。

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（据澳洲汇报道）

房地产专家对新州财政厅长Gladys Berejiklian周一拟提的“向新州外国买家征收土地税”的提议进行了猛烈抨击。Juwai.com网站的澳洲负责人说，如果中国买家被“逼退”澳洲房市，那澳洲的首次置业者只会更难买房。

“华人走了澳人买房更难!” 新州外国人新税遭轰 “华人走了澳人买房更难!” 新州外国人新税遭轰 “华人走了澳人买房更难!” 新州外国人新税遭轰

据报道，虽然这个征收1.5%土地税的提议初衷是为了解决住房可负担性问题，但Sothebys International Realty公司的首席Lulu Pallier表示，这项“非常愚蠢的税收政策”会是对外国投资者的又一个打击。Pallier说，“一个接一个，他们正在把那些将财富带来澳洲的人赶走，而我看不出他们有什么理由这样去做”。

她认为，在税收政策被确定之前不会有抢购潮发生，因为在四大银行引进限制外国人贷款的政策后，房市已经明显走软。维州自从上个月宣布提高对外国买家征收的印花税（3%到7%）政策后，墨尔本已经明显受到了影响。“买卖双方都的信心都大受打击，但维州财政厅长Tim Pallas为这项税收上涨的政策进行了辩护，他称外国买家并没有因为这个政策降低对维州房产的兴趣”。

外国投资审查委员会（Foreign Investment Review）的报告称，澳洲住宅市场的外国投资份额在2014-15财政年飙涨了75%，达到了刷新纪录的水平——608亿澳元。在此期间，中国人凭借243亿澳元的投资总额被称为“澳洲房市最大外国投资者群体”。

Juwai.com网站的澳洲负责人Gavin Norris表示，如果中国买家的投资放缓，那首次置业者买房只会更艰难。“业内人士说，正因为中国买家如此热衷于购买期房，澳洲才会有这么多楼盘开发项目，才会有这么多新住宅供首次置业者选择”。

据了解，新州的外国人税收政策将在6月21日公布的州预算案中得到证实。

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（据今日欧洲报道）

澳大利亚维多利亚州政府于4月22日出台了一个新政，专门用来对付海外投资者。

维州财长宣布说，从7月1日起，将对海外购房者的印花税进行双倍征收，并还要对那些被闲置的房屋增收三倍的土地税。

对于7月1日以后签订的海外购房合同，印花税附加费将从目前的3%提高至7％，涨幅133%，闲置的海外投资者购买的房屋的土地税也将从0.5％增加至1.5％。

印花税的征收主体

在澳洲，房产交易印花税相当于中国的地税，由州政府征收，因此州政府的财政部长经过合法程序有权调整该税率

为何要调整海外买家印花税

在过去的几年里，海外人士在澳洲投资额度不断增加，而随着海外资金的流入，房价快速上升，对维州地产的可负担性造成压力。

与此同时，财长Tim Pallas认为海外人士在享受维州地产的快速增值的同时应该为维州的基础建设以及政府维护做出贡献。

增加多少

印花税附加由3%调整为7%

何时实施

2016年7月1日及以后签订的买卖合同，都要找新的税率纳税。也就是说，目前还有一个多月时间是新政策的空档期，赶在6月底前签订合同，就不用多交4%的印花税。

“这么做是州政府唯一公平的选择。海外买家借助维多利亚的宜居性，我们城市的舒适性，而获得了不菲的房价增值。他们也有义务帮助当地政府维护当地社区的服务和基础设施，”维州财长帕拉斯在一份声明中说。

据市场研究公司CoreLogic Inc.的数据，墨尔本房价在过去一年上涨了9.8％。而在2012年5月房价触底之后，墨尔本房价已经飙升36％，仅落后悉尼的涨幅。

海外买家，其中主要是来自中国的投资者，很看好在澳大利亚这两大都市的房地产投资。

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（据澳洲房产报道）