Author: Joyce.z

美國全國房地產經紀人協會27日公佈的報告顯示，7月份美國舊房銷售簽約指數環比小幅增長，顯示美國房地產市場繼續復甦。

報告顯示，7月份美國舊房銷售簽約指數為110.9，高於前一個月修正後的110.4，同比上漲7.4％。一般來說，舊房銷售簽約指數高於100就表明房地產市場比較健康。

全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·云認為，雖然近期金融市場動盪可能會使有些購房者推遲購買決定，但是也有一些人會將房地產視作價值穩定的資產。總體來說，美國經濟整體向好，就業市場繼續改善，房地產市場目前還未受到金融市場動盪帶來的負面影響。

他預計，今年舊房銷量將比去年增加7.1％到529萬套，全國舊房中間價今年將上漲6.3％到每套22.14萬美元。

在美國住房市場上，舊房銷售佔整個樓市銷售量的90％以上。通常情況下，從簽訂舊房銷售合同到最終完成房屋過戶有一兩個月的間隔，因此舊房銷售簽約指數是舊房實際銷量的先行指標。

舊金山住房危機扶搖直上，嚴重程度堪稱歷史之最，在政府與民間皆無良策下，今年秋季市府將觸動用地規劃（Zoning）的地雷，此舉必然對過去一直規避開發的社區產生不小震動。然而用地改革可望帶動更多開發案，進一步改善住房危機。

據舊金山商業時報（San Francisco Business Times）報導，舊金山市議會將對於解決住房危機有新動作，這次將觸及敏感的用地規劃問題，預計今年秋季討論立法，計劃放寬建設高度和密度的限制。市府希望藉此刺激保守地區，包括Marina、Richmond、Western Addition和Sunset區等地更多建案的開發。

用地限制或將更寬鬆

城市規劃部的提議是：同意開發商在舊金山市內的部份區域興建比原先允許高出兩層的樓房，或者放寬政府對停車場、後院或開放空間的建設限制。藉此和開發商交換條件，換取更多的中、低收入住宅的建設量。

規劃部成員克斯汀·狄辛格表示，這次提出的所謂「密集度獎勵計劃」用意在於解禁建設單位的數量限制，讓市內受到建設規模限制的地區，得以妥善開發。

調整後約能增建7千房

市府藉由計划來調整建商的建設走向，期望能增加大約7,000筆住房單位：其中包括過去20年來，一直因為談不攏而擱置的3,000筆中、低收入住宅。同時計劃帶動市內此一類型的建設，由日落區和SoMa（South of Market，簡稱SoMa）等社區開始，依據要求逐步增加建設密度。

因為用地規劃分區的怪異法規讓許多建設受阻，特別在過去十年間重新劃分的區域有許多建設密度的限制。舉例來說，一間劃定40英呎（約12.1米）高的樓裡，一間單位被限定在600平方英呎。

如果能開放樓高限制而加蓋兩層樓，就可以讓這個樓房增加8到11間單元，增加單元數有利於建商的資金運作，幫助建設完成。

狄辛格認為「密集度獎勵計劃」將平衡建商的建設走向和建設區域，不再像以往集中在城市的東部地帶。以往因為法規受限的區域，計劃中將重點重整，因為目前的用地規劃是70年代所建立，對於現代早以過時且不實用。

放寬限制 住戶未必高興

現在舊金山市內大部份的建築只允許蓋4至6層樓，即使在住商混合的區域也不例外。有些地區（例如大部份的日落區和里士滿區）的用地規劃限制非常嚴格，僅允許單一家庭和三連屋的建案開發，對此「密集度獎勵計劃」並不適用。

因為住房需求，最近剛解禁的區域如SoMa、Hayes Valley和米慎區等地已經湧入大量的住宅開發案。這些開發案引起當地社區間大量的反對聲浪，Mission、Dogpatch、SoMa和Potrero Hill的反對組織認為這些建案以經改變了原本的鄰里生態，造成公共交通阻塞等亂象。

實際上，舊金山在過去40年來一直沒有乖乖遵守加州州立的密度獎勵法規，如此寬鬆的管理其實已經給予開發商多出35%的可建築空間。

然而，州立法規對未遵循規定的城市也沒有訂立逞處辦法，州訂法規只要求保障性住宅的下限數量，其餘只需依照城市內訂定的用地規劃即可。目前舊金山市只要求建商在其建案裡，劃出12%保障性住宅即可。

低收戶保障不足 又忽略中等收入

現在，新的計劃等於大開密集度獎勵優惠，同時許可建商多建兩、三層樓、外加建築物內彈性劃分不同的單元尺寸，讓建築物內部的單元數量無上限規定。如此大優惠的交換條件是，要求建商提高保障性住宅的比例，包含12%的低收入戶保障住宅，另外外加18%的中等收入保障住宅。

簡單說，增加建案的開發容量，建商就要蓋更多的保障性住宅。狄辛格更表示，對所有住房類型所做的研究結果都顯示，中等收入的保障性住宅是目前市內最難保障的，因為沒有明確資金來源。

此外，密集度獎勵計劃也有其限制性，非一味亂增建，建商必須同意按照密集度法規興建，才能放寬土地規劃的使用。對此限制狄辛格解釋，加蓋二、三樓層有其限制性，並不全適用。

舉例說，固定的資金用來開發高價建案，建商只能按原來的用地規劃，限制蓋樓。相反的，如果建商打算用同樣資金開發保障性住房，建商可以多加三層樓，還可以隨意劃分建築物內的單元數量。

美國知名地產網站Zillow最新的數據顯示，美國全國的房地產市場正趨於冷卻，甚至一向炙手可熱的灣區的房價增長也有趨緩的跡象。

根據Zillow新出爐的7月份地產報告，國內房屋價格自4年前開始恢復以來，第一次出現單月跌幅。就連舊金山、聖荷西、丹佛和達拉斯等年平均增長2位數的熱門市場，與6月份相比增幅也有所回調。

在舊金山，7月的Zillow房價指數（Home Value Index）為75萬6,100美元，與6月相比僅增長了0.6%，與去年同期相比增幅為11%。在南灣聖荷西，這一指數為89萬1,500美元，比6月和去年同期相比分別增長了0.7%和11.5%。

Zillow資深經濟學家古德爾（Svenja Gudell）指出，房屋價格下調表明市場開始恢復正常，儘管很多人沒有想到，但事實表明房產市場正趨於冷卻。古德爾說：「市場趨於穩定，特別對購房者來說，是好消息，因為這將結束競價壓力。」

Zillow預計6月至7月的房價回落，將刺激包括辛辛那提和華盛頓DC等幾個城市的賣家，他們將一改之前的猶豫不決，而最終將自己的房子投入市場。這樣過去幾個月房產市場供不應求的局面將被終結。而對於習慣了房價猛漲的灣區屋主來說，哪怕不是徹底貶值，僅僅是增幅放緩也會對他們造成衝擊。

房價下跌和越多的房子投放市場，也將影響租房市場。特別對於舊金山灣區的租客來說，Zillow的數據顯示舊金山7月的租房平均金額，與去年同期相比增長了14.1%，高達3,285美元。因此Zillow預測，更多的灣區租房者將會決定買房。