Author: Joyce.z

隨著硅谷租金持續暴漲，以及開發商不斷建造商品房公寓，生活在此處的普通工人階層越來越難以承受房租壓力。聖荷西市領導於9月1日開會討論一個針對此現象的極具爭議性的議案，議案建議在明年1月加強聖荷西房租管製法。據瞭解，今年5月，聖荷西市議員Raul Peralez 第一次提出擴大聖荷西租金管制條例和加強對第一承租人的保護等建議。

目前該市執行的是1979年通過的相關條例，條例規定每年允許的租金漲幅最高為8% ，即20世紀70年代的通貨膨脹率。此後，聖荷西市從未調整過這一政策，儘管該地區消費物價指數自1983年以來平均每年增加了3% 。聖荷西市官員稱，這一漲幅在全加州來說屬最高。

此次提交討論的議案，提出降低年租金最高漲幅，並要求業主公開之前收取的租金金額，以防止新的租客被多收租金。聖荷西試圖尋求一個合適的條例，以確保租客 不會因新租戶支付業主更高的租金，而被驅逐。雖然，目前聖荷西的相關條例已經規定，不允許房東無故驅逐租客後，將租金增加超過8% ，但該市政府官員表示，如果業主不公開之前收取的租金金額，現行規定是無法執行的。目前，全市租戶共有12萬2000名，而僅有1979年建造的幾個住房 單元受現行租金條例管制，這意味著全市只有35%的租戶(4萬3000名)受條例保護。

該市官員稱，聖荷西的租金在過去的五年裡暴漲近54% 。 2010年，聖荷西平均月租為1451美元，但今年，已漲到2227美元。與此相反，工資增長卻停滯不前，2011年至2015年，平均收入僅增長11%。

記者就此事採訪了一些有租房經歷的華裔居民。一戶兩年前因工作關係搬來灣區的華裔居民表示，兩年間先後在南灣聖塔克拉拉和聖荷西兩市租房生活，每月房租是 最大開銷。他說，自己是剛搬進來的新住戶，和其他老租戶相比，房租要高很多。他說，這些信息都是鄰居之間的攀談中瞭解到的，房東和物業並不會向租戶公開這 些信息。另一位剛買了房子的華裔工程師說，在灣區租房生活四五年了，每年房租都在漲，自己租的房子也從最初的高檔社區公寓一路滑至設施非常簡陋老舊公寓， 生活質量也隨之下降，實在令人無法承受。他說，如果不是租房境遇前後對比這麼強烈，他也許不會這麼快買房。但是對於政府出台房租管制條例，受訪者對其效果 持懷疑態度。有受訪者表示，這種措施對老租戶或許有好處，但是房源不足的情況下，新租客可能會面臨租不到房的困境。

該市領導人承認目前租房的痛苦和困境，但他們表示還需負責平衡業主的權利。該市為此多次聯合利益相關者雙方召開會議。副市赫雷拉( Rose Herrera)和市議員哈米斯(Johnny Khamis)敦促議會盡快組建一個工作組，協調租房者和房東坐下來討論解決此事;同時還要求市府探討其他辦法。

外媒稱，中國國內股市泡沫、人民幣貶值、以及圍繞中國經濟真實健康狀況的神秘感，繼續讓投資者心驚膽顫。

據英國《金融時報》網站9月1日報導，在該報旗下投資研究服務《中國投資參考》(China Confidential) 7月調查的中國富人中，60%以上表示，他們計劃在未來兩年增持海外資產。

報導稱，住宅房地產是最受歡迎的投資，其次是固定收益證券、商業地產、信託產品和人壽保險。

這個階層有很大一部分人是白手起家的富人，他們成功地獲益於中國經濟擴張——這種擴張曾讓外商投資大舉流入中國。

《中國投資參考》發現了77個這樣的富人，並對其做了調查，在此過程中把他們分為兩組：一組擁有600萬元人民幣(合95萬美元)以上的可投資資金，另一組是「大眾富裕階層」，財富介於60萬至600萬元人民幣之間。

推動經濟向消費拉動型再平衡的嘗試，打擊了多個一度利潤豐厚的行業，如能源和低端製造業。隨著這些行業利潤下滑，企業主受到壓力。

在國內不確定性上升的情況下，富人們開始尋找其他地方安置自己的財富。

調查發現，47%的高淨值個人已安排30%以上的資產投資海外。美國是42%受訪者的首選目的地。

報導稱，美國的經濟和優質教育資源對中國內地富人吸引力較大。其次是中國香港地區、澳大利亞、加拿大和英國。

逾38%的受訪者認為，海外投資的首要原因是讓子女進入好學校。許多把子女送到海外接受西方教育的父母，都在大學城購買公寓。

官方數據顯示，2014年有46萬中國學生赴海外留學，遠高於10年前的11.5萬。

專家表示，中國的高淨值家庭已從盡力賺錢轉向保護自己的財富。許多父母為了確保子女能上一流學校而購買房地產。例如，中國購房者最近湧入紐約，因為他們看上了這裡的高質量公立學校。

美國樓市正在持續復甦中。

據美國全美房地產經紀人協會（NAR）8月27日公佈的數據顯示，美國7月成屋簽約銷售指數環比上漲0.5%，而6月該指數環比下跌了1.8%。全美房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence Yun表示，7月的情況大大好於他的預期，和去年同期相比該指數已增長了7.4%。

此前公佈的美國7月新屋銷售達50.7萬，環比增5.4%。7月份美國新房開工量環比上升0.2%，年化達到120.6萬戶，創近八年來新高。另外，7月份二手房銷售也創出了8年半的新高。

受益於樓市的持續復甦，相關企業的市場行情也在走高。標普500指數地產開發商板塊今年來累計上漲近18%，房屋裝修板塊更大漲近28%。美國最大的房地 產開發商霍頓房屋公司今年以來股價已累計上漲超25%，萊納房產公司累計上漲23%，托爾兄弟公司漲21%，幾乎都處於歷史最高水平。

不過，在高力國際（Colliers International）美洲資本市場及物業投資服務總裁pian Ward看來，美國樓市或還未全面復甦，供應異常緊張或一定程度上助推了樓市的火爆。

美國樓市復甦前景較樂觀

「我們確實看到華爾街的住宅股有所回升；在美國西雅圖、波士頓、紐約等地，市場供應異常緊張，以至於住宅房地產需求量極大。多戶商業住宅方面，供應緊張導 致租金大幅度增長。」pian Ward在接受21世紀經濟報導記者書面專訪時表示，「然而，從更廣泛的角度來看，一切並非如此明朗。我並不認為，待售住宅市場已經全面復甦。」

「我們尚未看到住宅供應的大幅增加，這種情況在明年有可能會好轉。」他說。

據路透社近日報導援引數據顯示，按地域來看，自2014年5月以來，美國東北部的新房銷售量增長了23.1%，西部增長了6.7%，南部增長了5.8%，而中西部卻下降了6.9%。

據報導，7月份美國新房銷售庫存增長了1.9%，為自2010年3月以來最高水平。不過，目前的供給情況仍不到其歷史峰值的一半。若市場持續7月份的銷售速度，那麼將在5.2個月內耗盡目前的存量。新房的中間價較一年前增長了2%，達到了28.59萬美元。

對美國樓市近期復甦前景，全美房地產經紀人協會近日發佈的7月經紀人信心指數調查結果顯示，市場主流對於未來6個月美國樓市前景保持溫和積極的態度。和6月份的調查結果相比，信心有所減弱。調查結果還顯示，市場對於房價過快上漲或抑制需求比較擔心。

pian Ward也有類似看法。「隨著利率上限的持續下跌和資本大量湧入，投資者不斷抬高定價，這已成為美國多戶商業住宅市場的一大問題。」

摩根大通近期公佈的報告預計，今年美國房價將上升3.4%，明年則升2.6%。黑石全球房地產主管格雷曾表示，美國樓市應該還未接近泡沫的頂點，目前大概只有2006至2007年的一半。

不過，有分析人士表示，美國房地產市場整體上漲的趨勢可能會在美聯儲加息後進一步減緩。

「我覺得初期的利率上調並不會給商業或住宅市場帶來重大影響。真正重要的是美聯儲未來上調利率的速度，而全球經濟環境會影響美聯儲的決策，也會影響到上調的幅度。」pian Ward說。

路透社近期進行的一項調查顯示，大部分經濟學家認為美國樓市能夠承受住美聯儲加息。

中國機構投資者積極佈局

世邦魏理仕近日表示，美國取代英國成為亞洲房地產投資者的首選國家，今年上半年美國吸引到的房地產投資規模為61億美元，英國為44億美元。

而這其中，中資表現尤其突出。

私人投資方面，據全美房地產經紀人協會今年6月發佈的報告顯示，從數量、美元銷售額及交易價格來看，中國人現已成為美國住宅的主要海外買家。截至今年3月底的12個月區間內，中國買家在美國花費了286億美元，主要用於住宅物業，同比增加30%，超過第二大海外主要買家加拿大人購買力的2.5倍以上。這期間，中國赴美購房者的平均每套住房支出為83.18萬美元，為美國全國平均房產交易價的3倍多。

中國的機構投資者也正在積極佈局美國樓市。「去年，中國機構投資者在美國投資額約為40億美元，而2015年上半年，投資額就已超出這一數字，全年的投資額有望猛增至120億美元。」pian Ward表示。

有觀點認為，近期震盪的中國股市及人民幣小幅貶值或將推動中國加速投資美國樓市。

在pian Ward看來，這要分情況來看。「中國機構投資者更側重於長期資本保全，傾向於投資美國一線城市中規模較大的資產，特別是辦公樓、酒店和多戶住宅，工業物 業也逐漸受歡迎。而私人投資者則受不同環境和因素的驅動，比如受到股市動盪的影響。據我們團隊近期的實地調查發現，中國市場的波動並不會加速中國私人投資 美國樓市的趨勢，因為面對不確定性，更多人會選擇離家更近的地方。」

pian Ward表示，現在是投資美國房地產市場的良機，不過投資者要密切關注美聯儲的調息舉動。

最近中國股市暴跌和人民幣貶值，中國許多富人陷入了進退兩難的境地，即：是保留在中國的資產、硬著頭皮面對更多市場和幣值波動，還是把錢轉到價格已比數週前昂貴的美國房地產市場。

據報導，過去幾週中國金融市場的混亂可能促使更多中國富人加速在美國和其它國家置產。往來中美之間的房地產經紀張丹尼(音)說：「很多客戶在股市賠得很慘，可是，這卻讓他們決心離開中國分散投資。」

第一太平戴維斯公司中國研究主管簡可說，正在研究到海外投資的中國人可能加速行動，而原來沒考慮到美國置產的人也開始動心。

房地產專業網站Zillow的首席經濟學家古德爾說，中國人認為美國房地產是風險小且回報率高的投資，如果買家認為人民幣還會繼續貶值，股市還會繼續暴跌，那他們到美國買房子的吸引力就會更大。

近些年，中國富人已經成為美國房市最大的外國買主。2014年，外國人在美國購買的獨戶住宅和集合住宅中，有16%的買主是中國人，有14%的買主是加拿大人。

中國富人在美國買的房子通常屬於高檔貨，平均價格為83.18萬美元，而所有外國人在美國購買的房子，平均價格只有49.96萬美元。

美國房地產經紀人已發現中國客戶的心態在改變。甚至在人民幣貶值之前，中國富人在美國買房子的意願就越來越迫切，只要有合適的房子就迅速出手，而且是現金一次付清。

紐約房地產經紀郝悅指出，中國富人對中國經濟沒有把握，而且人民幣貶值、股市狂瀉和中國房市泡沫化逼得他們沒有出路。她說，中國富人認為美國政治和社會比較安定，到美國買房除了分散投資，也能讓留學的子女有地方落腳。

古德爾預期，到美國置業的中國人會改變，買房子自己住的人會減少，而以投資為主的人會增加，他們會在洛杉磯、紐約等地購置更高級的房產。這也不少讓美國洛杉磯置業的投資者增加了不少信心。

據報導，近來大波士頓地區房租上漲顯著，眾多新建豪華公寓爭相扎堆波城，更讓核心區房租水漲船高。然而，房租漲速最快的地區卻並不是鬧市區。據地產數據統計 公司Axiometrics的最新調查，過去一年中，波士頓南郊地區房租漲幅近10%，是地區平均水平的2倍多，漲幅比房租向來昂貴的波城中心區和 Brookline地區快得多。

波士頓南郊包括從Plymouth到Franklin的一連串小鎮，其房租漲幅如此之快的原因在於，近年來開發商在核心區建造新房的速度過快，卻甚少為郊區新增房屋存量，導致可租房屋稀缺。

大波士頓開發商AvalonBay Communities公司負責人羅伯茨(Michael Roberts)稱，南郊新房太少，但人們的需求強勁，且郊區房租相對便宜，想要租房的人就更多了。

昆市Marina Bay房產公司負責人博伊(Boyea)則指出近年來的「新趨勢」。他表示，過去很長一段時間中，很多人看不上Weymouth、Norwood、昆市等小鎮，「但最近兩年，這種情況改變了」，許多人紛紛搬來，精明的房東也很快開始漲價。

總體而言，南郊和中心地區的房租從價格上來說差距依然顯著。南郊的房租均價為每月1777美元，比離中心區近一些的牛頓市、劍橋市低了三分之一。中心區的房租則是南郊的2倍，均價為每月3599元。

麻州地產商溫恩(Gilbert Winn)坦言，住在南郊的人們估計負擔不了更貴的社區了，房東們漲租就是掌握了這種心理。隨著失業率下降、青年人買房意願下降，在房租相對較低的地區，漲租壓力預計還將持續。